Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne

Transcriptie

1 Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne Scenariostudie Projectnummer 7350 Datum 8 augustus 2011 Rapportnummer 001 Opgesteld door de heren ir. F. Taverne, ing. A. Stuit, ing. A. Boersma Versie 002 f.taverne@bbn.nl Status concept Doorkiesnummer Tekstgedeelte 14 pagina s Internet Aantal bijlagen 8 Bestandsnaam Rapport scenariostudie

2 Inhoud 1. Inleiding Algemeen Scenariostudie Proces 3 2. Scenario s Huidige situatie Scenario Scenario Scenario Scenario Financiële vergelijking Uitgangspunten Toelichting input rekenmodel Toelichting rekenmodel Resultaten Kwalitatieve vergelijking Toelichting Resultaten Conclusie 13 Bijlagen Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 2 van 14

3 1. Inleiding De gemeente Bergen staat voor de uitdaging om een duurzame en zo optimaal mogelijke oplossing te vinden voor de huisvesting van het gemeentebestuur, de ambtelijke organisatie en de brandweerkazerne. Hiervoor zijn vier verschillende scenario s gekozen die in dit rapport verder onderzocht zijn met als doel het bijstaan van de gemeenteraad om te komen tot een gefundeerd keuze voor één van de vier scenario s Algemeen Op het moment zijn het gemeentebestuur en de ambtelijke organisatie van de gemeente Bergen verspreid gehuisvest. Dit is een onwenselijk situatie, bovendien is de huidige huisvesting toe aan vervanging of grondige (kostbare) renovatie. De gemeenteraad heeft besloten om op korte dan wel middellange termijn de gehele organisatie te huisvesten in Bergen. Op locatie Elkshove staat het voormalige gemeentehuis van de gemeente Bergen. Deze locatie is na de fusie van de gemeenten Bergen, Egmond en Schoorl verlaten. De herhuisvesting wordt mede ingegeven door het feit dat de huidige brandweerkazerne in het centrum van Bergen moet wijken voor herontwikkeling en om die reden verplaatst moet worden. Bureau DAAD heeft eind 2010 een onderzoek verricht naar de huidige staat van locatie Elkshove. Mede op basis van de uitkomsten van dit onderzoek zijn door de gemeente Bergen vier scenario s voor nieuwe huisvesting opgesteld. Deze vier scenario s worden in dit rapport verder onderzocht Scenariostudie De scenariostudie is opgebouwd uit twee delen: het financiële onderzoek en het kwalitatieve onderzoek. In het financiële onderzoek worden alle kosten en baten die gepaard gaan met de realisatie van een bepaald scenario uitgezet in de tijd. Denk hierbij aan de investeringskosten, de exploitatiekosten en de opbrengsten uit verkoop. Deze posten over de komende jaren worden contant gemaakt waardoor de scenario s financieel te vergelijken zijn. In de kwalitatieve vergelijking worden alle aspecten beoordeeld die niet financieel uit te drukken zijn. Hierbij gaat het om duurzaamheidsafwegingen, ontwerpmogelijkheden en procesmatige aspecten. De verschillende scenario s zijn per aspect ten opzichte van elkaar beoordeeld Proces Gezien vanuit bouwkundig oogpunt staat dit onderzoek aan het begin van het traject. Het project bevindt zich in de definitiefase (zie figuur 1). De scenariostudie heeft dan ook nadrukkelijk alleen tot doel om de nu gekozen scenario s als zodanig ten opzichte van elkaar te vergelijken. Ten behoeve van een zuivere vergelijking zijn een aantal ontwerpafwegingen dan ook gelijk gesteld aan elkaar. Een voorbeeld hiervan is de keuze om in de financiële vergelijking in elk scenario uit te gaan van bovengronds parkeren. Nadere invulling van een bepaald scenario volgt in de fasen na het afronden van de scenariostudie (zie figuur 1). Afwegingen op het gebied van duurzaamheid, het nieuwe werken en het wel of niet inpassen van commerciële functies zijn pas aan de orde tijdens het uitwerken van de visie en het opstellen van een Programma van Eisen. Bij die afweging komen de ambities van de gemeente Bergen op het gebied van millenniumgemeente en meeste duurzame gemeente van de provincie Noord-Holland aan de orde. Dat vindt pas plaats nadat de keuze voor een bepaald scenario is gemaakt Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 3 van 14

4 Scenario bekend Scenariostudie Uitwerking visie Uitwerking PvE Figuur 1: verloop proces tijdens definitiefase Op basis van de geschetste uitgangspunten is het belangrijk te beseffen dat de genoemde bedragen in dit onderzoek niet overgenomen kunnen worden als taakstellend budget. De bedragen dienen enkel als zuivere vergelijking van de verschillende scenario s. Pas in de volgende projectfase zal het Programma van Eisen verder worden vormgegeven, op basis waarvan een gedetailleerde investeringskostenraming kan worden opgesteld Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 4 van 14

5 2. Scenario s In dit hoofdstuk worden de vier scenario s nader toegelicht. De invulling van de scenario s is bepaald door de gemeente Bergen Huidige situatie De huidige situatie is weergegeven in figuur 2. In 2001 zijn de voormalige gemeente Egmond, Schoorl en Bergen gefuseerd. Als tijdelijke oplossing zijn de ambtelijke organisatie en het college gevestigd in een voormalig schoolgebouw aan de Jan Ligthartstraat in Alkmaar (locatie JL4). De raad vergadert sindsdien in het gemeentelijke sportcentrum in Bergen (locatie de Beeck). De huidige brandweerkazerne in het centrum (locatie Plein) van Bergen moet wijken voor een herinrichting van het centrum. Locatie Elkshove De raad; locatie de Beeck Brandweerkazerne; locatie het Plein Het college en ambtelijke organisatie Locatie JL 4 in Alkmaar Figuur 2: huidige situatie (bron: Google Maps, 2011) 2.2. Scenario 1 Hergebruik van het bestaande complex Elkshove gecombineerd met nieuwbouw. Dit scenario zal uitgevoerd worden in twee fasen. Fase 1 (z.s.m. gereed): Bestaande bebouwing op locatie Elkshove gerenoveerd (ca m 2 ) in combinatie met een beperkt deel nieuwbouw (ca. 400 m 2 ) t.b.v. de ontwikkeling van het bestuurscentrum en de brandweerkazerne. Na voltooiing verlaat de gemeente locatie de Beeck en de brandweer locatie Plein. Locatie JL 4 wordt verkocht middels een sale-and-lease back constructie 1, ondergaat een grondige upgrade en blijft nog ca. 10 jaar in gebruik door de ambtelijke organisatie en het college. 1 Sale-and-lease back is een verkoopconstructie waarbij het vastgoedobject verkocht wordt en vervolgens voor een bepaalde periode terug gehuurd. Dit biedt kansen voor de verkopende partij (in dit geval de gemeente) aangezien vastgoedopbrengsten in een vroeg stadium vrijkomen. Voor een belegger biedt deze verkoopconstructie de zekerheid van langdurige gegarandeerde kasstroom Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 5 van 14

6 Fase 2 (over 10 jaar): Locatie Elkshove wordt uitgebreid tot volledig gemeentehuis. Er vindt nieuwbouw plaats (ca m 2 ) ten behoeve van de ambtelijke organisatie en het college. Na voltooiing wordt locatie JL 4 verkocht Scenario 2 Hergebruik van het bestaande complex Elkshove gecombineerd met nieuwbouw. Dit scenario wordt in één fase in zijn geheel uitgevoerd. Bestaande bebouwing op locatie Elkshove wordt gerenoveerd (ca m 2 ) gecombineerd met nieuwbouw (ca m 2 ) ten behoeve van het bestuurscentrum, de brandweerkazerne en het ambtelijk apparaat. Locatie JL 4 ondergaat een beperkte renovatie gericht op het verbeteren van voornamelijk de ict voorzieningen om te kunnen blijven functioneren tot voltooiing van locatie Elkshove. Na voltooiing verlaat de gemeente locatie de Beeck, Plein en JL Scenario 3 Sloop van het bestaande complex op locatie Elkshove en volledige nieuwbouw op de vrijgekomen locatie. Dit scenario wordt in twee fasen uitgevoerd. Fase 1 (z.s.m. gereed): Volledige nieuwbouw op locatie Elkshove (ca m 2 ) t.b.v. de ontwikkeling van het bestuurscentrum en de brandweerkazerne. Na voltooiing verlaat de gemeente locatie de Beeck en de brandweer locatie Plein. Locatie JL 4 ondergaat een grondige upgrade en blijft nog ca. 10 jaar in gebruik door de ambtelijke organisatie en het college. Fase 2 (over 10 jaar): Locatie Elkshove wordt uitgebreid tot volledig gemeentehuis. Er vindt nieuwbouw plaats (ca m 2 ) ten behoeve van de ambtelijke organisatie en het college. Na voltooiing verlaat de gemeente locatie JL Scenario 4 Sloop van het bestaande complex op locatie Elkshove en volledige nieuwbouw op de vrijgekomen locatie. Dit scenario wordt in één fase in zijn geheel uitgevoerd. Bestaande bebouwing op locatie Elkshove wordt gesloopt. Op de vrijgekomen locatie wordt een nieuw gebouw gerealiseerd (ca m 2 ) ten behoeve van het bestuurscentrum, de brandweerkazerne en het ambtelijk apparaat. Locatie JL 4 ondergaat een beperkte renovatie gericht op het verbeteren van voornamelijk de ict voorzieningen om te kunnen blijven functioneren tot voltooiing van locatie Elkshove. Na voltooiing verlaat de gemeente locatie de Beeck, Plein en JL Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 6 van 14

7 3. Financiële vergelijking In dit hoofdstuk wordt het financiële onderzoek toegelicht. Allereerst worden de uitgangspunten uiteengezet. Vervolgens wordt het rekenmodel uitgelegd en uiteindelijk komen de resultaten aan bod Uitgangspunten Door de gemeente Bergen (uitnodiging tot inschrijving d.d. 24 mei 2011) zijn conform de methodiek van accountant Ernst & Young de rekenregels opgegeven die ten grondslag dienden te liggen aan deze studie. Deze zijn als volgt: 2% inflatie over de kosten; 0% inflatie over de opbrengsten; 5% rekenrente; lineaire financiering; afschrijving van installaties over 20 jaar; afschrijving financiering over 40 jaar; bedragen exclusief BTW. Ten behoeve van een zuivere vergelijking zijn in de verschillende scenario s een aantal zaken gelijk gesteld: Er wordt geen restwaarde gerekend aan het einde van de afschrijvingsperiode. Er zijn in alle scenario s geen kosten gerekend voor eventueel ondergronds parkeren. Er zijn in alle scenario s geen kosten gerekend voor eventuele saneringen. Er is in alle scenario s gerekend met een opslag van 35% op de geraamde bouwkosten om te komen tot de investeringskosten voor de huisvesting. Binnen deze 35% vallen de kosten voor terreininrichting, honoraria, bijkomende kosten en een post voor onvoorziene kosten. o Binnen deze 35% is geen post opgenomen voor losse inrichting. Het prijspeil van de begroting is In de raming van de bouwkosten is uitgegaan van een gemiddeld ambitieniveau voor kwaliteit en duurzaamheid. De te betalen huur in de sale-and-lease back constructie is marktconform. Het overtollige oppervlakte in scenario 1 wordt tegen kostprijs dekkende huur verhuurd. Op basis van de geschetste uitgangspunten is het belangrijk te beseffen dat de genoemde bedragen in dit onderzoek niet aangenomen kunnen worden als taakstellend budget. De bedragen dienen enkel als zuivere vergelijking van de verschillende scenario s Toelichting input rekenmodel De financiële resultaten van de verschillende scenario s die in dit verslag genoemd worden, zijn tot stand gekomen aan de hand van een uitgebreid rekenmodel. Per scenario is er in de bijlage een overzicht opgenomen van dit rekenmodel. Dit overzicht wordt in deze paragraaf per kader toegelicht. Daarbij wordt het overzicht van scenario 1 (zie bijlage 1) als leidraad gebruikt. Rekenregels: Deze gegevens dienen als input voor de berekening. Ze zijn als zodanig bepaald door de gemeente Bergen en reeds in de eerste paragraaf van dit hoofdstuk aan de orde geweest Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 7 van 14

8 Investeringen: Onder de investeringen vallen de eenmalige kosten die gemaakt worden ten behoeve van een bepaalde locatie. Ten behoeve van de vergelijking worden in de berekeningen alle leningen compleet afgelost in 2051 onafhankelijk van het moment van investeren. De kosten zijn als volgt bepaald: o Investeringskosten Elkshove: de bouwkosten zijn door bouwkostenspecialisten van bbn adviseurs geraamd op basis van de oppervlakte die genoemd worden in het haalbaarheidsonderzoek van DAAD Architecten en de door de gemeente Bergen verstrekte berekening van het vloergebruik in gemeentehuis JL 4. o Upgrade JL 4: de kosten zijn door onderhouds- en installatiespecialisten van geraamd op basis van de door gemeente Bergen verstrekte onderhoudsplanning voor JL 4. o Vervangen installaties Elkshove: de installaties in de Elkshove dienen volgens de rekenregels vervangen te worden na 20 jaar. De kosten die hiermee gepaard zullen gaan, zijn door bouwkostenspecialisten van bepaald op basis van de gegevens die genoemd worden in het haalbaarheidsonderzoek van DAAD Architecten en de door de gemeente Bergen verstrekte berekening van het vloergebruik in gemeentehuis JL 4. o Verwerving woning van Kennemer Wonen: de verwervingskosten zijn bepaald door de gemeente Bergen. Taxatiewaarden: De taxatiewaarden dienen als uitgangspunt voor de opbrengsten. o Locatie Plein: de taxatiewaarde is gelijk aan de opbrengst en is gelijk aan de boekwaarde op het moment van verkoop. o Locatie JL 4: de taxatiewaarde is bepaald door de gemeente Bergen. De opbrengst wordt bepaald door de taxatiewaarden te verminderen met het restant lening op het moment van verkoop. Exploitatiekosten: Onder de exploitatiekosten vallen posten als opstalverzekeringen, energiekosten, onderhoud, schoonmaak en beveiliging. De kapitaallasten maken in dit geval geen onderdeel uit van de exploitatiekosten (kapitaallasten zijn apart berekend ten behoeve van een zuivere vergelijking). o Locatie de Beeck: ten tijden van dit onderzoek waren er geen gedetailleerde gegevens beschikbaar waaruit het onderscheid tussen het bestuurscentrum en de resterende activiteiten op te maken was. In overleg met de gemeente Bergen is afgesproken om aan te nemen dat de exploitatiekosten van deze locatie 10% van de exploitatiekosten van locatie JL 4 bedragen. o Locatie de Plein: ten tijden van dit onderzoek waren er geen gedetailleerde gegevens van locatie Plein beschikbaar. In overleg met de gemeente Bergen is afgesproken om aan te nemen dat de exploitatiekosten van deze locatie 10% van de exploitatiekosten van locatie JL 4 bedragen. o Locatie JL 4: de exploitatiekosten van de locatie JL 4 zijn bepaald door de gemeente Bergen. o Locatie JL 4; huur & exploitatie: de jaarlijkse kosten voor JL 4 bevatten (na de verkoop via sale-and-lease back constructie) de posten voor huur en exploitatie. o Locatie Elkshove: de exploitatiekosten van de locatie Elkshove zijn bepaald door specialisten van op basis van de gegevens die genoemd worden in het haalbaarheidsonderzoek van DAAD Architecten en de door de gemeente Bergen verstrekte berekening van het vloergebruik in gemeentehuis JL Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 8 van 14

9 Kapitaallasten: Kapitaallasten zijn de kosten die maakt worden om een lening te financieren. o Aflossing & rente JL 4: deze gegevens zijn aangeleverd door de gemeente Bergen. o Restant lening: bepaald door de resterende looptijd van de lening in jaren (zoals opgegeven door de gemeente Bergen) te vermenigvuldigen met de jaarlijkse aflossing Toelichting rekenmodel De posten die in de vorige paragraaf toegelicht zijn, zijn als input gebruikt voor het rekenmodel om te komen tot de netto contante waarde van de huisvestingskosten voor het huisvesten van het bestuur, de brandweerkazerne en het ambtelijk apparaat van de gemeente Bergen van 2012 tot en met De berekening die hieraan ten grondslag heeft gelegen wordt in deze paragraaf toegelicht. Daarbij wordt het overzicht van scenario 1 (zie bijlage 1) als leidraad gebruikt. In bijlage 1 zijn negen kolommen te zien: Jaar, N, Totaal investering, Totaal aflossing, Totaal betaalde rente, Totaal exploitatiekosten, Totaal opbrengsten, Cashflow, CW ( ): Jaar: het jaar waarin de kosten gemaakt worden. N: nummer van het jaar ten opzichte van Totaal investeringen: het totaal aan eenmalige kosten die in een bepaald jaar gemaakt worden. Welke kosten dit zijn, is per geval toegelicht op het overzicht van het betreffende scenario. Totaal aflossing: het totaal aan aflossing dat betaald wordt in het gegeven jaar over de verschillende lopende leningen (zowel t.b.v. de investeringen als t.b.v. JL 4). Totaal betaalde rente: het totaal aan rente dat betaald wordt in het gegeven jaar over de verschillende lopende leningen (zowel t.b.v. de investeringen als t.b.v. JL 4). Totaal exploitatiekosten: het totaal aan exploitatiekosten dat in het gegeven jaar betaald wordt. Deze kosten zijn afhankelijk van de locaties die in het gegeven jaar in gebruik zijn. Totaal opbrengsten: het totaal aan opbrengsten uit verkochte vastgoedobjecten. Cashflow: de cashflow is een optelsom van alle kosten en opbrengsten die in het gegeven jaar gemaakt worden. CW ( ): dit is de waarde van de cashflow contant gemaakt (zie toelichting in paragraaf 3.4) naar 1 januari Als voorbeeld wordt het jaar 2022 in scenario 1 (zie bijlage 1) hier verder toegelicht: In 2022 worden er in scenario 1 twee investeringen gedaan, namelijk de investeringskosten voor de tweede fase van Elkshove en de verwerving van een aantal woning op locatie Elkshove. Deze investeringen worden verhoogd met een jaarlijkse inflatie van 2% om te komen tot het bedrag dat staat vermeld in de kolom Totaal investering. In de berekening is er vanuit gegaan dat het benodigde bedrag voor deze investering geleend wordt bij een bank. De looptijd van deze lening loopt van 2022 tot en met 2051; 30 jaar. De jaarlijkse aflossing over dit bedrag bedraagt het de waarde van de investering gedeeld door 30. Dit bedrag wordt opgeteld bij de aflossing over de eerder geleende bedragen (o.a. de investeringskosten voor de eerste fase van Elkshove en de investeringskosten t.b.v. JL 4) om te komen tot het bedrag in de kolom Totaal aflossing. Over de geleende bedragen dient rente betaald te worden. De geleende bedragen worden vermindert met de reeds betaalde aflossing. Vervolgens wordt er 5% rekenrente genomen over de resterende bedragen om te komen tot het bedrag in de kolom Totaal betaalde rente. De exploitatiekosten in 2022 bestaan uit de gebruikskosten voor JL 4 (nog steeds in gebruik) en de eerste fase van Elkhove (reeds gerealiseerd en in gebruik). In 2022 zijn er geen opbrengsten uit vastgoed als resultaat van de realisatie van dit project Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 9 van 14

10 Het bedrag in de kolom Cashflow bestaat uit de bedragen in de kolommen Totaal aflossing, Totaal betaalde rente en Totaal exploitatiekosten. Het bedrag in de kolom CW ( ) is het resultaat van de vermenigvuldiging van het bedrag in de kolom Cashflow met de contante waarde factor (CW-factor) Resultaten Middels het in de vorige paragraven toegelichte rekenmodel zijn de volgende netto contante waarden 2 (NCW) van de kosten voor het huisvesten van het bestuur, de brandweerkazerne en het ambtelijk apparaat van de gemeente Bergen berekend. De bedragen zijn als volgt: LET OP: deze bedragen vertegenwoordigen de totale lasten voor de huisvestingen van de gemeente Bergen voor de komende 40 jaar. Dit zijn dus niet kosten die enkel gemaakt worden ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw. In die zin is deze rekenmethodiek vergelijkbaar met Life Cycle Costing (LCC). Scenario 1: Hergebruik huidig gebouw Elkshove gecombineerd met aanbouw. Gefaseerd. NCW: ,- (Bouwkosten: ,- prijspeil 2011; zie bijlage 8) Scenario 2: Hergebruik huidig gebouw Elkshove gecombineerd met aanbouw. NCW: ,- (Bouwkosten: ,- prijspeil 2011; zie bijlage 8) Scenario 3: Nieuwbouw op locatie Elkshove. Gefaseerd. NCW: ,- (Bouwkosten: ,- prijspeil 2011; zie bijlage 8) Scenario 4: Nieuwbouw op locatie Elkshove. NCW: ,- (Bouwkosten: ,- prijspeil 2011; zie bijlage 8) Wat opvalt aan deze bedragen is: Scenario 1 is de goedkoopste en scenario 4 is de duurste optie. Inhoudelijk zijn beide scenario s uiterste. De gefaseerde scenario s 1 en 3 zijn goedkoper dan hun gerelateerde ongefaseerde scenario s 2 en 4. Dit is te verklaren vanuit het feit dat een gefaseerde realisatie financieringsvoordelen biedt. Door de verkoop van JL4 middels een sale-and-lease back constructie worden deze financieringsvoordelen groter. 2 De netto contante waarde (NCW) van een investering is het bedrag dat nu gereserveerd moet worden om in jaar n over het te investeren bedrag te kunnen beschikken. Het bedrag dat nu gereserveerd moet worden is afhankelijk van de samengestelde interest (oftewel rente op rente) over n aantal jaren. De rente is in dit geval de rekenrente van 5%. Er wordt in vastgoedberekeningen gebruik gemaakt van de netto contante waarde omdat een bedrag van bijvoorbeeld ,- dat in jaar x uitgegeven wordt niet dezelfde waarde (koopkracht) vertegenwoordigt als ,- wanneer het uitgegeven wordt in jaar y. Dit verschil is het gevolg van o.a. de inflatie Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 10 van 14

11 Scenario 1 is goedkoper dan scenario 3 en scenario 2 is goedkoper dan scenario 4. Door hergebruik van een deel van het bestaande complex op locatie Elkshove zijn de investeringskosten voor scenario 1 en 2 lager. In het cashflow schema (zie figuur 3) is te zien dat de verschillen tussen scenario 1 & 3 en 2 & 4 onderling klein zijn. In het cashflowschema valt bovendien op dat de jaarlasten voor scenario 2 & 4 de meest gelijkmatige zijn. Vanaf het moment dat er in alle scenario s sprake is van gelijkwaardige huisvesting (2025) zijn de jaarlasten van scenario 2 & 4 bovendien significant lager dan die van scenario 1 & 3. In de periode vanaf 2030 zijn de jaarlasten van scenario 4 de laagste Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Figuur 3: cashflow schema 7350 Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 11 van 14

12 4. Kwalitatieve vergelijking Naast de financiële aspecten zijn ook de kwalitatieve aspecten vergeleken. De kwalitatieve vergelijking wordt in dit hoofdstuk toegelicht en biedt inzicht in de mogelijkheden ten aanzien van de kwaliteit van de ontwikkeling zoals die voorgesteld wordt in de verschillende scenario s Toelichting De kwalitatieve aspecten zijn aan de hand van drie categorieën uiteengezet. Dat zijn duurzaamheid, ontwerp / inhoudelijk en procesmatig (zie bijlage 5). Binnen deze categorieën worden verschillende aspecten onderscheiden die adviseurs van zijn beoordeeld op basis van kennis en ervaringen met vergelijkbare projecten. Voor het gebruik van de kwalitatieve vergelijking in bijlage 5 zijn de volgende zaken van belang: Aspecten die ten behoeve van een zuivere financiële vergelijking in het financiële onderzoek niet meegenomen zijn, zijn hier wel afzonderlijk beoordeeld. De kwalitatieve vergelijking toont dan ook een eerste indruk van de manier waarop een bepaald scenario past binnen de ambities van de gemeente Bergen zoals millennium gemeente en meeste duurzame gemeente van Noord-Holland. De scenario s zijn per aspect ten opzichte van elkaar beoordeeld. De aspecten hebben geen wegingsfactor ten opzichte van elkaar en de resultaten zijn als zodanig dan ook niet op te tellen. Een beoordeling van drie maal groen en één maal rood is niet per definitie beter dan een beoordeling van drie maal rood en één maal groen. De beoordeling van aspecten ten opzichte van elkaar is afhankelijk van subjectieve criteria en zal dan ook per persoon verschillen. Aspecten die rood zijn beoordeeld, zijn niet per definitie beperkend voor een scenario. Wel betekent het dat het betreffende aspect in een bepaald scenario een extra kostenpost met zich mee kan brengen om tot een oplossing te komen die van vergelijkbaar niveau is met een scenario waarin het bewuste aspect groen is beoordeeld Resultaten Wat opvalt in de tabel van bijlage 5 is: Binnen de categorieën duurzaamheid en ontwerp / inhoudelijk scoren de volledige nieuwbouw scenario s 3 & 4 op de meeste aspecten het beste. Dit is te verklaren vanuit de uitgebreidere keuzemogelijkheden voor ontwerp- en duurzaamheidsambities. Binnen de categorie procesmatig scoren de ongefaseerde scenario s 2 & 4 op de meeste aspecten het beste. Dit is te verklaren vanuit het feit dat een ongefaseerde bouw minder overlast veroorzaakt voor de organisatie en omwonende en minder risico s met zich mee brengt voor de combinatie met de brandweerkazerne. Scenario 4 (ongefaseerde volledige nieuwbouw) scoort op de meeste aspecten het beste Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 12 van 14

13 5. Conclusie Op basis van de resultaten uit de financiële en kwalitatieve vergelijkingen lijkt de keuze voor scenario 4 de beste oplossing voor de toekomstige huisvesting van de brandweerkazerne, het bestuur en het ambtelijk apparaat van de gemeente Bergen. Hoewel de netto contante waarde van de investering van dit scenario niet de laagste is (het scheelt ca. 2% met het meest voordelige scenario) zijn de gelijkmatige en relatief lage jaarlasten van dit scenario een groot voordeel. Vanwege het kleine verschil in netto contante waarde wegen de kwalitatieve aspecten bovendien relatief zwaarder. Het grote voordeel van de keuze voor volledige nieuwbouw, zoals in scenario 4 het geval is, is de keuzevrijheid met betrekking tot ontwerp- en duurzaamheidsambities. Hoewel de sloop van het bestaande gebouw op zich geen duurzame keuze is, staat daar tegenover dat er veel mogelijk is met het oog op flexibiliteit. Dit betekent dat het in de toekomst makkelijker is om het gebouw uit te breiden in het geval van groei van de organisatie of dat het makkelijker is om het gebouw in zijn geheel aan te passen aan een nieuwe functie. Daar komt bij dat er in vergelijking tot een scenario waarin het huidige gebouw hergebruikt wordt een efficiëntere indeling mogelijk is waardoor minder oppervlakte gerealiseerd hoeft te worden. Er hoeft uiteindelijk dus ook minder gebouwoppervlak verwarmd, gekoeld, verlicht, onderhouden of bewaakt te worden. Naast de financiële besparing die deze reductie oplevert is het ook een voordeel met het oog op duurzaamheid. Bijkomend voordeel van de keuze voor scenario 4 is het feit dat de verschillende onderdelen van de gemeente Bergen op korte termijn op één locatie gehuisvest zullen zijn. Dit biedt mogelijkheden voor een efficiëntie slag en daarmee besparingen in de bedrijfsvoering. Bovendien heeft dit ook een positieve invloed op het imago van de gemeente Bergen richting externen (bijv. goede arbeidskrachten, investeerders en sponsoren) Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 13 van 14

14 Bijlagen Bijlage 1: Financiële vergelijking scenario 1 Bijlage 2: Financiële vergelijking scenario 2 Bijlage 3: Financiële vergelijking scenario 3 Bijlage 4: Financiële vergelijking scenario 4 Bijlage 5: Kwalitatieve vergelijking Bijlage 6: Overzicht uitgangspunten algemeen bouwkostenraming Bijlage 7: Overzicht uitgangspunten oppervlakten bouwkostenraming Bijlage 8: Overzicht resultaten bouwkostenraming 7350 Huisvesting gemeente Bergen en brandweerkazerne pagina 14 van 14

15 Bijlage 1: Financiele vergelijking scenario 1 Hergebruik huidig gebouw Elkshove gecombineerd met aanbouw. Gefaseerd. Fase 1 Fase 2 De huidige locatie wordt verbouwd t.b.v. het bestuurscentrum en de brandweerkazerne Na voltooien verlaat de raad locatie 'De Beeck' en de brandweer locatie 'Plein'. JL 4 wordt verkocht middels een sale and lease back constructie, krijgt een intensieve upgrade en blijft nog ca. 10 jaar in gebruik. Locatie Elkshove wordt uitgebreid tot een volledig gemeentehuis. Na voltooien uitbreiding verlaat de gemeente JL4. Rekenregels Planning Deze rekenregels liggen ten grondslag aan de netto contante waarde berekening en zijn opgegeven door de Start fase gemeente Bergen. Gereed fase Start fase Inflatie kosten 2,00% Gereed fase Inflatie opbrengsten 0,00% Opbrengsten Rekenrente 5,00% Verhuuropbrengsten van niet door gemeente te gebruiken oppervlak tussen de eerste en tweede fase. Termijn 40 jaar Afschrijving installaties 20 jaar Omschr. Huurprijs / m2 Totaal Prijspeil Verhuur Investeringen Exploitatiekosten On de investeringen vallen de eenmalige kosten die gemaakt Onder exploitatiekosten vallen posten als worden t.b.v. een bepaalde locatie. opstalverzekeringen, energiekosten, onderhoud T.b.v. de vergelijking worden in de berekening alle leningen schoonmaak en beveiliging. compleet afgelost in 2051 onafhankelijk van het moment van investeren. Omschr. In gebruik Jaarlijks Omschr. Looptijd Lening De Beeck Plein Investeringskosten Elk. fase JL Investeringskosten Elk. fase Huur & expl. JL Upgrade JL Elkshove fase Vervangen installaties Elk. fase Elkshove fase Vervangen installaties Elk. fase Verwerving woningen t.b.v. fase Kapitaallasten Verwerving woningen t.b.v. fase De kapitaallasten worden gemaakt om een lening te financieren. Taxatiewaarden De taxatiewaarden dienen als uitgangspunt voor de opbrengsten. De Omschr. Looptijd Jaarlijks opbrengsten worden bepaald door de taxatiewaarde te verminderen met het restant lening op het moment van verkoop. Aflossing JL Rente JL 4 Per Omschr. Moment Opbrengst Restant lening Per Locatie Plein Resultaat Locatie JL Netto contante waarde scenario Jaar N Totaal investering Totaal aflossing Totaal betaalde rente Totaal exploitatiekosten Totaal opbrengsten Cashflow CW ( ) a b c d NCW: a: investringskosten Elkshove fase 1; upgrade JL4; verwerving woningen t.b.v. fase 1. b: investeringskosten Elkshove fase 2; verwerving woningen t.b.v. fase 2. c: vervangen installaties Elkshove fase 1 d: vervangen installaties Elkshove fase 2

16 Bijlage 2: Financiele vergelijking scenario 2 Hergebruik huidig gebouw Elkshove gecombineerd met aanbouw. Fase 1 De huidige locatie wordt verbouwd t.b.v. het bestuurscentrum, de brandweerkazerne en het ambtelijk apparaat. Na voltooien verlaat de raad locatie 'De Beeck', de brandweer locatie 'Plein' en de ambtelijke organisatie 'JL 4'. Rekenregels Planning Deze rekenregels liggen ten grondslag aan de netto contante waarde berekening en zijn opgegeven door de Start bouw 2012 gemeente Bergen. Gereed bouw 2015 Inflatie kosten 2,00% Exploitatiekosten Inflatie opbrengsten 0,00% Onder exploitatiekosten vallen posten als opstalverzekeringen, energiekosten, onderhoud Rekenrente 5,00% schoonmaak en beveiliging. Termijn 40 jaar Omschr. In gebruik Jaarlijks Afschrijving installaties 20 jaar De Beeck Prijspeil Plein JL Investeringen Elkshove Onder de investeringen vallen de eenmalige kosten die gemaakt worden t.b.v. een bepaalde locatie. Kapitaallasten T.b.v. de vergelijking worden in de berekening alle leningen De kapitaallasten worden gemaakt om een compleet afgelost in 2051 onafhankelijk van het moment van lening te financieren. investeren. Omschr. In gebruik Jaarlijks Omschr. Looptijd Lening Afschrijving JL Investeringskosten Elk Rente JL 4 (2012) Per Upgrade JL Restant schuld Per Vervangen installaties Elk Verwerving woningen Resultaat Taxatiewaarden Netto contante waarde scenario 2 De taxatiewaarden dienen als uitgangspunt voor de opbrengsten. De opbrengsten worden bepaald door de taxatiewaarde te verminderen met het restant lening op het moment van verkoop. Omschr. Moment Opbrengst Locatie Plein Locatie JL Jaar N Totaal investering Totaal aflossing Totaal betaalde rente Totaal exploitatiekosten Totaal opbrengsten Cashflow CW ( ) a b NCW: a: investeringskosten Elkshove; upgrade JL4; verwerving woningen. b: vervangen installaties Elkshove.

17 Bijlage 3: Financiele vergelijking scenario 3 Nieuwbouw op locatie Elkshove. Gefaseerd. Fase 1 Fase 2 Het huidige gebouw Elkshove wordt gesloopt en vervangen door een deel nieuwbouw t.b.v. het bestuurscentrum en de brandweerkazerne Na voltooien verlaat de raad locatie 'De Beeck' en de brandweer locatie 'Plein'. JL 4 wordt verkocht middels een sale and lease back constructie, krijgt een intensieve upgrade en blijft nog ca. 10 jaar in gebruik. Locatie Elkshove wordt uitgebreid tot een volledig gemeentehuis. Na voltooien uitbreiding verlaat de gemeente JL4. Rekenregels Planning Deze rekenregels liggen ten grondslag aan de netto contante waarde berekening en zijn opgegeven door de Start fase gemeente Bergen. Gereed fase Start fase Inflatie kosten 2,00% Gereed fase Inflatie opbrengsten 0,00% Exploitatiekosten Rekenrente 5,00% Onder exploitatiekosten vallen posten als opstalverzekeringen, energiekosten, onderhoud Termijn 40 jaar schoonmaak en beveiliging. Afschrijving installaties 20 jaar Omschr. In gebruik Jaarlijks Prijspeil Juni 2011 De Beeck Investeringen Plein Onder de investeringen vallen de eenmalige kosten die gemaakt JL worden t.b.v. een bepaalde locatie. Huur JL T.b.v. de vergelijking worden in de berekening alle leningen Elkshove fase compleet afgelost in 2051 onafhankelijk van het moment van Elkshove fase investeren. Kapitaallasten Omschr. Looptijd Lening De kapitaallasten worden gemaakt om een lening te financieren. Investeringskosten Elk. fase Investeringskosten Elk. fase Omschr. In gebruik Jaarlijks Upgrade JL Vervangen installaties Elk. fase Afschrijving JL Vervangen installaties Elk. fase Rente JL 4 (2012) Per Verwerving woningen t.b.v. fase Restant schuld Per Verwerving woningen t.b.v. fase Resultaat Taxatiewaarden De taxatiewaarden dienen als uitgangspunt voor de opbrengsten. De Netto contante waarde scenario 3 opbrengsten worden bepaald door de taxatiewaarde te verminderen met het restant lening op het moment van verkoop Omschr. Moment Opbrengst Locatie Plein Locatie JL Jaar N Totaal investering Totaal aflossing Totaal betaalde rente Totaal exploitatiekosten Totaal opbrengsten Cashflow CW ( ) a b c d NCW: a: investringskosten Elkshove fase 1; upgrade JL4; verwerving woningen t.b.v. fase 1. b: investeringskosten Elkshove fase 2; verwerving woningen t.b.v. fase 2. c: vervangen installaties Elkshove fase 1 d: vervangen installaties Elkshove fase 2

18 Bijlage 4: Financiele vergelijking scenario 4 Nieuwbouw op locatie Elkshove. Fase 1 Het huidige gebouw Elkshove wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Na voltooien verlaat de raad locatie 'De Beeck', de brandweer locatie 'Plein' en de ambtelijke organisatie 'JL 4'. Rekenregels Planning Deze rekenregels liggen ten grondslag aan de netto contante waarde berekening en zijn opgegeven door de Start bouw 2012 gemeente Bergen. Gereed bouw 2015 Inflatie kosten 2,00% Exploitatiekosten Inflatie opbrengsten 0,00% Onder exploitatiekosten vallen posten als opstalverzekeringen, energiekosten, onderhoud Rekenrente 5,00% schoonmaak en beveiliging. Termijn 40 jaar Omschr. In gebruik Jaarlijks Afschrijving installaties 20 jaar De Beeck Prijspeil Plein JL Investeringen Elkshove Onder de investeringen vallen de eenmalige kosten die gemaakt worden t.b.v. een bepaalde locatie. Kapitaallasten T.b.v. de vergelijking worden in de berekening alle leningen De kapitaallasten worden gemaakt om een compleet afgelost in 2051 onafhankelijk van het moment van lening te financieren. investeren. Omschr. In gebruik Jaarlijks Omschr. Looptijd Lening Afschrijving JL Investeringskosten Elk Rente JL 4 (2012) Per Upgrade JL Restant schuld Per Vervangen installaties Elk Verwerving woningen Resultaat Taxatiewaarden Netto contante waarde scenario 4 De taxatiewaarden dienen als uitgangspunt voor de opbrengsten. De opbrengsten worden bepaald door de taxatiewaarde te verminderen met het restant lening op het moment van verkoop. Omschr. Moment Opbrengst Locatie Plein Locatie JL Jaar N Totaal investering Totaal aflossing Totaal betaalde rente Totaal exploitatiekosten Totaal opbrengsten Cashflow CW ( ) a b NCW: a: investeringskosten Elkshove; upgrade JL4; verwerving woningen. b: vervangen installaties Elkshove.

19 Bijlage 5: Kwalitatieve vergelijking Let op: de beoordeling van de Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 aspecten zijn niet gewogen t.o.v. Hergebruik + nieuwbouw Hergebruik + nieuwbouw Volledig nieuwbouw Volledig nieuwbouw elkaar en de resultaten zijn dan ook (gefaseerd) (gefaseerd) niet op te tellen. Duurzaamheid Materiaalgebruik Afhankelijk van bestaand Afhankelijk van bestaand Duurzame keuzemogelijkheden Duurzame keuzemogelijkheden Energiegebruik Flexibiliteit / herbestemming Hergebruik Energiebesparende maatregelen mogelijk niet optimaal te implementeren Energiebesparende maatregelen mogelijk niet optimaal te implementeren Energiebesparende maatregelen optimaal in te passen Mogelijkheden voor Mogelijkheden voor Optimaal af te stemmen op functiewijzigingen mogelijk niet functiewijzigingen mogelijk niet mogelijke functiewijzigingen in de optimaal optimaal toekomst toekomst Over ca. 20 jaar grondige renovatie Over ca. 20 jaar grondige renovatie Grondige renovatie vereist over ca. vereist van het hergebruikte vereist van het hergebruikte 40 jaar bouwdeel bouwdeel Hergebruik bestaande constructie Hergebruik bestaande constructie Sloop bestaand gebouw Sloop bestaand gebouw Energiebesparende maatregelen optimaal in te passen Optimaal af te stemmen op mogelijke functiewijzigingen in de Grondige renovatie vereist over ca. 40 jaar Ontwerp / inhoudelijk Flexibiliteit Indeling Aanpassingsmogelijkheden n.a.v. wijzigingen in het werkproces / functie beperkt door bestaande constructie FNO/BVO verhouding niet optimaal vanwege bestaande situatie; mogelijk beperkingen door fasering Aanpassingsmogelijkheden n.a.v. wijzigingen in het werkproces / functie beperkt door bestaande constructie FNO/BVO verhouding niet optimaal vanwege bestaande situatie Optimale ontwerpmogelijkheden om indelingsvrijheid te waarborgen Optimale FNO/BVO verhouding mogelijk; mogelijk beperkingen door fasering Optimale ontwerpmogelijkheden om indelingsvrijheid te waarborgen Optimale FNO/BVO verhouding mogelijk Logistiek Mogelijkheden routing beperkt door bestaande situatie; mogelijk beperkingen door fasering Mogelijkheden routing beperkt door bestaande situatie Volledige ontwerpvrijheid; mogelijk beperkingen door fasering Volledige ontwerpvrijheid Planologisch Inpassing in omgeving bepaald door bestaande situatie Inpassing in omgeving bepaald door bestaande situatie Optimale ontwerpmogelijkheden om een goed inpassing in de omgeving te waarborgen Optimale ontwerpmogelijkheden om een goed inpassing in de omgeving te waarborgen Uitstraling Afhankelijk van bestaande situatie Afhankelijk van bestaande situatie Volledige ontwerpvrijheid Volledige ontwerpvrijheid Parkeren Op kavel, dit vraagt om extra ruimte Op kavel, dit vraagt om extra ruimte Mogelijkheden voor een parkeerkelder Mogelijkheden voor een parkeerkelder Procesmatig Functioneren organisatie Besluitvorming Planologisch Financiering Veiligheid Gemeentelijke organisatie nog geruime tijd verspreid over meerdere locaties Fasering vermindert druk op de besluitvorming Bestemmingsplanwijziging is niet direct vereist Mogelijke voordelen door gespreide financiering Gedurende realisatie fase 2 moet de bouwlogistiek afgestemd worden met de brandweer Gemeentelijke organisatie op korte termijn herenigd op één locatie Regulier proces besluitvorming Bestemmingsplanwijziging direct vereist Reguliere planning financiering Geen faseringsrisico's Gemeentelijke organisatie nog geruime tijd verspreid over meerdere locaties Fasering vermindert druk op de besluitvorming Bestemmingsplanwijziging direct vereist Mogelijke voordelen door gespreide financiering Gedurende realisatie fase 2 moet de bouwlogistiek afgestemd worden met de brandweer Gemeentelijke organisatie op korte termijn herenigd op één locatie Regulier proces besluitvorming Bestemmingsplanwijziging direct vereist Reguliere planning financiering Geen faseringsrisico's Omgeving Uitvoeringsrisico's Overlast / veiligheidsrisico's voor gebruikers Elkshove door uitvoering fase 2 Door fasering twee maal bouwoverlast in de buurt Mogelijk verborgen bouwkundige gebreken in bestaande situatie Geen faseringsrisico's Geen extra bouwoverlast Mogelijk verborgen bouwkundige gebreken in bestaande situatie Overlast / veiligheidsrisico's voor gebruikers Elkshove door uitvoering fase 2 Door fasering twee maal bouwoverlast in de buurt De normale risico's die gepaard gaan met nieuwbouw Geen faseringsrisico's Geen extra bouwoverlast De normale risico's die gepaard gaan met nieuwbouw

20 Bijlage 6: Overzicht uitgangspunten algemeen bouwkostenraming GEHANTEERDE GEGEVENS DAAD Architecten: Haalbaarheidsonderzoek, Gemeentehuis Bergen, Elkshove 2.0 d.d. 22 december 2010 Gemeente Bergen: Berekening vloergebruik gemeentehuis JL4 d.d. 6 juli 2011 : Ruimtegebruik per scenario d.d. 8 juli 2011 UITGANGSPUNTEN Alle bedragen exclusief BTW Prijspeil begroting is juli 2011 Exclusief eventuele sanering Er zijn in alle scenario's geen kosten gerekend voor eventueel ondergronds parkeren HERGEBRUIK SCENARIO'S - Er is uitgegaan van 20% sloop van Elkshove. - Er is uitgegaan van ca. 15% indelingsverlies voor de functies die in het bestaande gebouw worden ingepast. - Voor de uitbreiding is gerekend met een verhouding geveloppervlak / vloeroppervlak van 0,75. - Er is uitgegaan van ca m² bestaande gevel. - Er is uitgegaan van ingrijpende renovatie, aanpassing en vervanging van de bestaande gevel. - Er is uitgegaan van volledig nieuwe dakbedekking. - Er zijn resereveringen gemaakt voor beperkte aanpassingen aan het bouwkundig skelet. - Er is uitgegaan van volledig nieuwe installaties. - Bij scenario 1 is er vanuitgegaan dat in de 1e fase alle voor het bestaande gebouw benodigde werkzaamheden worden uitgevoerd, met uitzondering van de afbouw van de functies welke in de 2e worden gerealiseerd. Dit betekent dat na de 1e fase ca. 800 m² in het bestaande gebouw niet in gebruik is. - Voor de vaste inrichting zijn aannames gedaan uitgaande van een gebruikelijke demarcatie. - Op het gebied van architectuur, materiaalgebruik en installaties is uitgegaan van een voor gemeentehuizen gemiddeld niveau. NIEUWBOUW SCENARIO'S - Er is gerekend met een verhouding geveloppervlak / vloeroppervlak van 0,70. - Voor de vaste inrichting zijn aannames gedaan uitgaande van een gebruikelijke demarcatie. - Op het gebied van architectuur, materiaalgebruik en installaties is uitgegaan van een voor gemeentehuizen gemiddeld niveau.