Jaarplan Vervangen enkel glas door HR++ glas. Oplevering ruim 120 nieuwbouwwoningen. 4,2 miljoen begroot voor buitenonderhoud

Transcriptie

1 Jaarplan ,2 miljoen begroot voor buitenonderhoud Vervangen enkel glas door HR++ glas Oplevering ruim 120 nieuwbouwwoningen Investeren in duurzaamheid Binnenrenovaties 1,5 miljoen Vervangen bestaande CV-ketels

2 1. Inleiding 3 2. Participatie Kaders Bewonersparticipatie Belanghouders Duurzaamheid: bewustwording 4 3. Kwaliteit woningbezit Kaders Binnenrenovaties Buitenonderhoud en onderhoud installaties Dagelijks onderhoud Meerjarenplanning Investeren in duurzaamheid Overige investeringen Samenwerking met de markt Warmtewet Asbest 7 4. Leefbaarheid Kaders Wijken en kernen Zelfredzaam Budget 9 5. Nieuwbouw en verkoop Kaders Nieuwbouw Verkoop Beleidsontwikkelingen Kaders Strategisch vastgoedbeleid Huurbeleid Woningwet Scheiden wonen en zorg Organisatieontwikkeling Kaders OpPAD Duurzaamheid: bewustwording Financiën Kaders Financieel beleid Treasury Benchmarking 15 2

3 1. Inleiding Ons ondernemingsplan 'Koers met kansen ' dateert al weer uit Omdat de wereld om ons heen inmiddels sterk is veranderd, willen wij het plan het komende jaar kritisch tegen het licht houden. Moet het worden aangepast of aangevuld of wellicht geheel worden vervangen door een nieuw plan? Tegelijkertijd zetten wij in 2014 de puntjes op de i als het gaat om het afronden van het op basis van het ondernemingsplan opgestelde meerjarenplan In de hoofdstukken twee tot en met zeven is te lezen wat wij daartoe op het gebied van participatie, onderhoud, nieuwbouw, leefbaarheid, beleidsontwikkeling, organisatie - ontwikkeling en financiën gaan doen. Elk hoofdstuk begint met een korte uitleg van de kaders uit het ondernemingsplan van waaruit de in het betreffende hoofdstuk beschreven activiteiten worden opgepakt. De drie hoofdambities waarop Omnia Wonen zich volgens het ondernemingsplan 'Koers met kansen' focust zijn: zelfregie door wonen; maatwerk in wonen; duurzaamheid rond wonen. Binnen de organisatie moeten voorwaarden worden geschapen om deze ambities te kunnen verwezenlijken. Het ondernemingsplan geeft aan dat de volgende drie strategische beleidslijnen essentieel zijn: hechter verbinden met mens en maatschappij; efficiëntere organisatie; ICT intensiever benutten. De omstandigheden waaronder wij onze ambities en strategische beleidslijnen moeten waarmaken zijn duidelijk anders dan voorheen. Door maatregelen van de Rijksoverheid, zoals de verhuurderheffing en de bijdrage aan het saneringsfonds van het Centraal Fond Volkshuisvesting, neemt onze investeringsruimte af. Daar komen de gevolgen van de economische crisis nog eens bovenop. Wij hebben daarom de nieuwbouwinvesteringen voor de verdere toekomst naar beneden bijgesteld, onze verkoop - doelstelling enigszins verhoogd en ons beleid om de efficiëncy te verhogen en de bedrijfskosten te beheersen verder doorgezet. Ook maken wij gebruik van de mogelijkheden om de huren extra te verhogen, zonder daarbij overigens de betaalbaarheid voor de doelgroepen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen uit het oog te verliezen. Al met al levert dit een beeld op dat wij nog steeds aanzienlijke bedragen in nieuw en bestaand bezit investeren en bovendien in staat zijn risico s op te vangen. 3

4 2. Participatie 2.1 Kaders Een sterke verbondenheid met onze klanten, partners en maatschappij is belangrijk voor het waarmaken van onze missie. Omnia Wonen wil graag weten wat er onder haar huurders en belanghouders leeft, wat ze van ons verwachten en wat ze te bieden hebben. En andersom is het goed dat men weet waar wij mee bezig zijn en wat wij tot onze taak en verantwoordelijkheid rekenen. Wij investeren in de relatie met onze klanten en belanghouders en spannen ons in het maatschappelijk speelveld goed te kennen. 2.2 Bewonersparticipatie Met onze huurdersorganisatie, Stichting Huurderorganisatie Omnia Wonen (S.H.O.W.), voeren wij overleg over beleids vraag - stukken. Belangrijke thema s die het komende jaar aan de orde komen zijn: kaders voor het strategisch vastgoedbeleid, organisatieontwikkeling en dienstverlening van Omnia Wonen, jaarlijkse huurverhoging en prestatieafspraken met gemeenten. In woningcomplexen overleggen wij met een bewoners - commissie over vraagstukken die in en rondom het betreffende complex spelen. Niet alle woningcomplexen kennen een permanente vertegenwoordiging van huurders. Bij groot onder - houdsplannen wordt daarom vaak een tijdelijke bewonersadviesgroep opgericht. In 2014 en de jaren daarna is er een bewonersadviesgroep actief voor een grootonderhoudsplan in Nunspeet (complex 18: Randweg en omgeving). Door scholing en door het organiseren van onderling contact tussen bewonerscommissies proberen wij de leden te inspireren en de samenwerking tussen huurdersvertegenwoordigers en Omnia Wonen verder te verbeteren. Momenteel zijn er 23 bewonerscommissies. Er is in 2014 een budget van beschikbaar voor bewonersparticipatie. Dit bedrag is mede bedoeld voor nieuwe bewonerscommissies. Via ons in 2013 geïntroduceerde digitale klantenpanel vragen wij huurders ongeveer vier maal per jaar hun mening te geven over een specifiek onderwerp. Eind 2013 wordt zo input voor een nieuwe website verzameld. Er moet nog worden vastgesteld voor welke onderwerpen wij het digitale klantenpanel in 2014 inzetten. Daarnaast houden wij in 2014 een algemeen klanttevreden - heidsonderzoek en vier à vijf andere enquêtes om te meten hoe tevreden huurders zijn over onze dienstverlening en de projecten die wij uitvoeren. 2.3 Belanghouders Met onze belanghouders in het kerngebied houden wij ronde - tafelbijeenkomsten. Dit zijn bijeenkomsten met een relatief klein aantal belanghouders waarbij wij ons vooral richten op de vraagstukken die plaatselijk spelen. Per gemeente wordt eens in de drie jaar een rondetafelbijeenkomst georganiseerd. Komend jaar zitten wij om tafel met belanghouders uit Elburg en Harderwijk. Naast deze formele contacten met belanghouders en huurders zijn er op verschillende niveaus talloze informele contacten. Deze contacten zijn minstens zo belangrijk voor het verbeteren van ons dagelijks werk, de beleidsvorming en het opzetten van nieuwe activiteiten, als de formele contacten. 2.4 Duurzaamheid: bewustwording Technische maatregelen alleen zijn niet voldoende om tot een verbetering van het milieu te komen. Het gedrag van mensen is minstens zo belangrijk. Daarom zetten wij ook in op de bewust - wording van huurders. In dit kader zijn ongeveer 15 energie - ambassadeurs opgeleid. De energieambassadeurs zijn vrijwilligers die andere huurders gratis en geheel onafhankelijk advies geven over mogelijke energiebesparing. Het gaat met name om gedragsmaatregelen. In 2014 willen wij vooral huurders van woningen waarin wij energiebesparende maatregelen treffen op deze service wijzen. Naast energieambassadeurs bieden wij huurders de mogelijkheid gebruik te maken van het interactieve bespaarprogramma BeterPeter. Met dit programma kan een huurder een persoonlijk actieplan opstellen. Een advies van een energieambassadeur of van BeterPeter kan op jaarbasis al snel 150 opleveren. Verder blijven wij via WoonEnergie onze huurders gas en groene stroom aanbieden. Omdat WoonEnergie voor ruim 110 woning - corporaties collectief inkoopt, is zij in staat scherpe prijzen te bieden. Voor algemene ruimten en collectieve verwarming nemen wij groene stroom en CO2-neutraal gas af van Aenergie. 4

5 3. Kwaliteit woningbezit 3.1 Kaders Onze kerntaak is het bieden van passende en goede huisvesting aan mensen die zijn aangewezen op de huurmarkt. Omnia Wonen ziet haar vastgoed als middel om deze kerntaak te vervullen. Het is daarom belangrijk dat onze woningen goed worden onderhouden en blijven aansluiten bij de wensen van onze huurders. Zodoende mogen zij meedenken en meebeslissen over het onderhoud en de kwaliteit van hun huis. Omdat wij ons medeverantwoordelijk voelen voor de kwaliteit van het milieu en het verminderen van de CO2-uitstoot, investeren wij in energiebesparende maatregelen en bevorderen wij het gebruik van duurzame materialen en werkwijzen. Het doel is dat onze woningen eind 2020 gemiddeld minimaal energielabel C hebben. Bij het aanbrengen van energiebesparende maatregelen hanteren wij een woonlastengarantie. Dit betekent dat de huurverhoging die wij voor energiebesparende maatregelen in rekening brengen nooit hoger is dan de voor een gemiddeld huishouden te verwachten lagere energielasten. Het onderhoud aan en de investeringen in onze woningen willen wij efficiënt en kostenbewust uitvoeren. Daarom werken wij samen met ketenpartners en hanteren wij taakstellende jaarbudgetten. 3.2 Binnenrenovaties Binnenrenovaties hebben wij vraaggestuurd ingericht. Dit betekent dat huurders in beginsel zelf mogen aangeven of, wanneer en wat ze in hun keuken-, douche- of toiletruimte willen laten vervangen of verbeteren. Uiteraard houden wij rekening met wettelijke - en veiligheidsmaatregelen. Bij een binnenrenovatie wordt de woning aan de binnenzijde onderhoudstechnisch weer bij de tijd gebracht. Daarbovenop kan een huurder voor woontechnische verbeteringen kiezen. Zo kan bijvoorbeeld voor extra aanrechtkastjes worden gekozen of een gaskachel door centrale verwarming worden vervangen. Vastgelegd is welke verbeteringen in de huur worden doorberekend en welke verbeteringen in één keer worden afgerekend. Daarnaast gelden er spelregels voor het zelf inbrengen van materialen en zelf uitvoeren van werkzaamheden. Als een huurder een keuken-, douche- of toiletruimte eerder wil aanpakken dan technische gezien noodzakelijk is, betaalt hij de vervroegde afschrijving. Uitgangspunt is dat huurders geheel op eigen initiatief een binnenrenovatie aanvragen. Wij informeren huurders voorlopig echter nog wel wanneer een binnenruimte volgens onze technische administratie aan renovatie toe zijn. Huurders van nog nader te bepalen complexen, bijvoorbeeld hoogbouwcomplexen, blijven wij aanschrijven als de keuken-, douche- of toiletruimte theoretisch gezien aan onderhoud of vervanging toe zijn. In deze complexen worden de werkzaamheden planmatig uitgevoerd. De huurder beslist echter zelf of hij of zij meedoet en mag zelf aangeven welke werkzaamheden precies plaatsvinden. Ook bij mutatie kan de nieuwe huurder zelf aangeven onderhoud of vervanging van (delen in) de keuken-, douche- of toiletruimte te willen. In sommige gevallen nemen wij bij mutatie het initiatief, bijvoorbeeld omdat de technische staat of de verhuurbaarheid daarom vraagt. Er is voor ,5 miljoen begroot voor binnenrenovaties. Hiervan is 0,9 miljoen planmatig en 0,6 voor binnenrenovaties bij mutatie en op initiatief van de huurder. In het volgende overzicht zijn de planmatige projecten opgenomen. Gemeente Straten Werkzaamheden Amersfoort Breestraat, Lieve Vrouwestraat, Douche- en toiletrenovatie Paternosterstraat Harderwijk Alberdingk Thijmlaan Keukenrenovatie * Harderwijk Krommekamp, Stadshagen-kamp, Doucherenovatie Broeklaan * wordt gecombineerd met project buitenonderhoud, deels al in

6 3.3 Buitenonderhoud en onderhoud installaties Het buitenonderhoud, zoals schilderwerk en herstel van gevels en daken, voeren wij planmatig uit. Dit geldt ook voor het onderhoud aan technische installaties zoals een lift en centrale verwarming. Voor buitenonderhoud is 4,2 miljoen begroot. Dit is inclusief onderhoud aan bedrijfsruimten en huurwoningen die deel uitmaken van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Bij onder - houdsprojecten en renovaties die grote impact voor bewoners kunnen hebben, zorgen wij voor sociale begeleiding. In het volgende overzicht zijn de grootste projecten (vanaf ) opgenomen. Gemeente Straten Werkzaamheden Amersfoort deel Garietstraat Diverse onderhoudswerkzaamheden algemene ruimtes (schilderwerk, vervangen intercom, groepenkast en tapijt), saneren asbest en aanbrengen voorzieningen in kader brandpreventie Arnhem Udenstraat/ Mierlostraat Bijwerken buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel, vervangen dakramen en herstellen zinkwerk trapopgangen 1 Arnhem dr. Schaepmanlaan, Buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel Bonte Wetering en deel Zaslaan Den Haag Dedemsvaartweg en omgeving Afdichten (waterdicht maken) van de buitenmuren ter plaatse van het souterrain Harderwijk Duivenkamp, Nieuwe Grensweg Buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel en Pauwenkamp Harderwijk Alberdingk Thijmlaan Buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel, vervangen tochtprofielen en reinigen vliesgevel Nunspeet George Breitnerstraat en Buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel, vervangen dakbedekking, omgeving goten, dakramen en voegwerk 1 Nunspeet Randweg en omgeving Fase 2 grootonderhoudsplan: onder andere buiten-schilderwerk, inclusief houtrotherstel, vervangen kozijnen, herstel voegwerk en schoorsteenkappen, asbestsanering en diverse binnen werkzaamheden 1,2 Nunspeet deel Prinses Irenestraat Buitenschilderwerk, inclusief houtrotherstel, reinigen geveldelen en aanbrengen voorzieningen in kader brandpreventie 1 Inclusief levensduur verlengde maatregelen. 2 Grootonderhoudsplan met doorlooptijd van 3 jaar. Voor technische installaties is circa 1,0 miljoen aan planmatig onderhoud en ruim 0,9 miljoen aan contractonderhoud (periodiek controleonderhoud) in de begroting opgenomen. In het volgende overzicht zijn de grootste projecten (vanaf ) opgenomen. Gemeente Straten Werkzaamheden Assen Sluisstraat Vervangen bestaande CV-ketels incl. aanpassen bestaande rookgasafvoer Harderwijk Drielandendreef Vervangen bestaande CV-ketels incl. aanpassen bestaande rookgasafvoer 6

7 3.4 Dagelijks onderhoud Naast binnenrenovaties, buitenonderhoud en onderhoud van installaties kennen wij het reparatieonderhoud en het klein mutatieonderhoud. Dit is het dagelijks onderhoud en omvat kleinere werkzaamheden, zoals het repareren van afvoeren, waterleidingen en hang- en sluitwerk van ramen en buitendeuren. Ook het vervangen van verlichting in algemene ruimten valt hieronder. Wij onderzoeken de haalbaarheid van het aanbrengen van led-verlichting in algemene ruimten, al dan niet in combinatie met bewegings- en lichtsensoren. Er is bijna 1,4 miljoen voor reparatie- en klein mutatie onder - houd aan woningen en bedrijfsruimten begroot. Dit betreft de kosten van extern ingehuurde aannemers, materiaalkosten en de loonkosten van onze eigen technische medewerkers. 3.5 Meerjarenplanning Om beter grip te krijgen op onze onderhoudsuitgaven werken wij met normbedragen en daarvan afgeleide jaarbudgetten. Het is de uitdaging om binnen deze normbedragen en jaarbudgetten de woningen te onderhouden zodat ze in goede staat blijven en aan de wettelijke eisen blijven voldoen. In de meerjarenplanning gaan wij uit van de volgende normbedragen. Soort onderhoud normbedrag per woning (x 1,-) Binnenrenovaties en dagelijks onderhoud 392 Buitenonderhoud en onderhoud installaties 808 Totaal Dit leidt voor 2014, gegeven het aantal verhuureenheden dat wij dan in exploitatie hebben, tot een jaarbudget van bijna 3,0 miljoen voor binnenrenovaties en dagelijks onderhoud en een jaarbudget van ruim 6,4 miljoen voor periodiek buiten - onderhoud, onderhoud aan installaties en asbestsanering. De jaarbudgetten zijn taakstellend. Dat wil zeggen dat, binnen het gestelde budget, voor alle woningen die op de planning staan de benoemde werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. 3.6 Investeren in duurzaamheid In 2014 investeren wij ruim 2,0 miljoen in energiebesparende maatregelen. Voor het treffen van deze maatregelen berekenen wij 75% van de verwachte energiebesparing door in de huur. Op die wijze is per saldo sprake van lagere woonlasten (woonlast - engarantie). De huurverhoging dekt niet de volledige investering; een deel is onrendabel. De werkzaamheden worden in combinatie met het planmatig buitenonderhoud uitgevoerd. In onderstaande tabel staan de projecten beschreven. Projecten investeren in duurzaamheid Gemeente Straten Werkzaamheden Amersfoort deel Garietstraat Aanbrengen vloerisolatie Arnhem Udenstraat / Mierlostraat Nieuwe dakramen voorzien van HR++ glas Harderwijk Alberdingk Thijmlaan Vervangen enkel glas door HR++ glas en aanbrengen vloerisolatie Nunspeet George Breitnerstraat en omgeving Dakisolatie Nunspeet Randweg en omgeving Vervangen enkel en bestaand dubbel glas door HR++ glas en aanbrengen vloer-, dak- en spouwmuurisolatie in combinatie met aanbrengen mechanische ventilatie en vervangen bestaande verwarming door centrale verwarming Nunspeet deel Prinses Irenestraat Vervangen enkel glas door HR++ glas Nunspeet deel Vitringaweg Vervangen enkel glas door HR++ glas en aanbrengen vloerisolatie Nunspeet Korenerf / Gerstweg (Elspeet) Vervangen enkel glas door HR++ glas en aanbrengen vloerisolatie Nunspeet Boekweitweg (Elspeet) Vervangen enkel glas door HR++ glas 7

8 Wij hopen bovenop de voorgenomen plannen in 2014 en 2015 nog extra te investeren in de verduurzaming van ons woning - bestand in de provincie Gelderland. Deze provincie roept in het kader van de stimulering van de Gelderse economie voor dit doel een subsidieregeling in het leven. Wij hebben hiervoor al plannen in voorbereiding. Tot slot reserveren wij voor een pilotproject met zonnepanelen. 3.7 Overige investeringen Naast investeringen in energiebesparende maatregelen doen wij ook andere investeringen in het bestaande woningbezit. Denk bijvoorbeeld aan extra of luxere voorzieningen in keuken, douche of toilet of maatregelen als het vervangen van het dak waardoor de exploitatietermijn wordt verlengd. Het gaat in 2014 in totaal om circa 2,4 miljoen, waarvan bijna 1,7 miljoen aan levens - duur verlengende maatregelen en ongeveer 0,7 miljoen aan investeringen in de binnenzijde van de woning. Een deel van deze investeringen is onrendabel. De levensduur verlengende maat - regelen worden in combinatie met het planmatig buitenonderhoud uitgevoerd. Voor investeringen in bedrijfsruimten is in de begroting opgenomen en er is gereserveerd om de verhuur van bedrijfsruimten te bevorderen. 3.8 Samenwerking met de markt Samenwerking met marktpartijen biedt een aantal voordelen. Door open en transparant met elkaar samen te werken, wordt optimaal gebruik gemaakt van elkaars expertise, innovatie en ervaring. Doordat partijen steeds beter op elkaar ingespeeld raken, nemen bovendien de afstemmingskosten (overhead) af en de kwaliteit van het werk toe. Voor het onderhoud en de verbetering van onze woningen werken wij samen met vaste partners die onze klant- en onderhoudsfilosofie onderschrijven. Het gaat om vijf vaste partners: drie voor de buitenkant van de woningen en twee voor de binnenkant. De samenwerking van de onderhoudspartners vindt in 2014 plaats op basis van de in 2013 objectief getoetste eenheidsprijzen voor de werkzaamheden. Voor specifieke werkzaamheden hebben wij in 2012 samen met de vaste partners prefered suppliers (voorkeurs leveranciers) geselecteerd. De prefered suppliers voeren gespecialiseerde werkzaamheden uit zoals bijvoorbeeld asbestsaneringen en betonwerkzaamheden. In 2014 wordt de samenwerking met deze partijen voortgezet. Zowel de vaste onderhoudspartners als de prefered suppliers zijn mede geselecteerd op basis van hun kennis en ervaring met duurzaam onderhouden, waaronder het gebruik van duurzame materialen en het toepassen van duurzame werkwijzen. Voor het schilderwerk is in 2013 het standaard proces geoptimali - seerd. Dit maakt het mogelijk met ingang van 2014 bij schilder - werk resultaat gericht samen te werken. Resultaat gericht samen - werken (RGS) houdt globaal in dat met de onderhoudspartner wordt afgesproken dat zij een complex woningen gedurende een bepaalde periode in een vooraf afgesproken en meetbare onder - houdsconditie houden. Wij willen RGS in de komende jaren uitbreiden naar andere onderhoudswerkzaamheden. Met RGS verwachten wij het onderhoudsproces te versnellen, de onder - houdskosten te verlagen en de kwaliteit en klant tevredenheid te optimaliseren. 3.9 Warmtewet Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking. Deze wet zorgt er voor dat consumenten in een collectief warmtenetwerk niet meer voor hun energie betalen dan consumenten met een individuele energievoorziening (het-niet-meer-dan-andersprincipe (NMDA)). Dit heeft gevolgen voor de jaarlijkse service - kostenafrekening in woningcomplexen met een collectieve warmteinstallatie. Bij de betreffende huurders moet vanaf 2014 het verbruik in Gigajoules worden afgerekend in plaats van de totale inkoopkosten. Dit vraagt om aan aanpassingen bij een aantal collectieve warmteinstallaties zoals het plaatsen van een Gigajoule meter en een elektra tussenmeter Asbest In woningen die voor 1994 zijn gebouwd kunnen asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Wij vinden het belangrijk om dit in kaart te hebben. Al was het alleen maar om ongerustheid bij bewoners weg te kunnen nemen. Daarom hebben wij in al onze complexen van voor 1994 globale asbestinventarisaties uitgevoerd. Uit deze inventarisaties zijn geen situaties naar voren gekomen waarbij directe sanering noodzakelijk was. Bij planmatig onderhoud, renovatie of andere ingrijpende werkzaamheden voeren wij een uitgebreid asbestonderzoek uit. Voor deze inventarisaties en asbestsanering bij mutaties is in de begroting voor opgenomen. Als asbest een (potentieel) gevaar oplevert voor de bewoners of de woon - omgeving wordt er altijd gesaneerd. Ons streven is op termijn volledig asbest vrije woningen te hebben. 8

9 4. Leefbaarheid 4.1 Kaders Omnia Wonen denkt mee over en werkt mee aan het oplossen van specifieke vraagstukken die in een buurt of dorp spelen. Als wij relatief veel woningbezit in een wijk of kern hebben, investeren wij eventueel in maatschappelijk vastgoed. Wij doen dit alleen als het aannemelijk is dat zo n investering de leefbaarheid ten goede komt en financieel haalbaar is. Ook voorzien wij in de huisvesting van mensen met een beperking die intensieve zorg of begeleiding nodig hebben. Ons ideaal is dat onze huurders zo zelfstandig mogelijk de regie over hun eigen bestaan kunnen voeren. De meeste mensen zijn daartoe uitstekend zelf in staat. Soms constateren wij dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als wij zien dat mensen vereenzamen of niet in staat zijn hun eigen financiën te beheren. Daarbij maken wij gebruik van ons netwerk. Wij dwingen echter niets af en hoeden ons voor pamperen'. Wij gaan uit van zelfregie van de bewoner. 4.2 Wijken en kernen Ons doel is het woon- en leefplezier van onze huurders zo goed mogelijk te garanderen. Onze inzet richt zich op zaken die gerelateerd zijn aan de woning of de directe woonomgeving. Wij zetten ons in voor een goed onderhouden woonomgeving en faciliteren (bewoners-)acties die perspectief bieden voor de wijk. Wij kennen in de wijken en kernen waar wij woningbezit hebben momenteel weinig tot geen leefbaarheidsproblemen. Dat neemt niet weg dat wij de vinger aan de pols houden. Zo nodig ontwikkel en wij in samenwerking met buurtbewoners, gemeente en andere lokale partners plannen om de sociale samenhang en leefbaarheid te verbeteren. 4.3 Zelfredzaam De meeste huurders zijn zelfredzaam en goed in staat de regie over hun eigen leven te voeren. Soms geven wij een steuntje in de rug. Door bijvoorbeeld snel te reageren op huurachterstanden en bij overlastsituaties proberen wij mensen te helpen hun eigen problemen op te lossen en te voorkomen dat problemen escaleren. In dit verband is ook het fenomeen Buurtbemiddeling vermeldens waard. Speciaal daartoe opgeleide vrijwilligers worden ingezet om buren te helpen zelf hun ruzies op te lossen. Wij doen mee aan Buurtbemiddeling in Amersfoort, Amstelveen, Assen, Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Utrecht. In deze gemeenten bevindt zich bijna 80% van ons woningbezit. Wij richten ons in het bijzonder op (groepen van) mensen die minder zelfredzaam zijn. Onze medewerkers en partners zijn alert op zaken als vereenzaming, schulden, verslaving, huiselijk geweld en psychische aandoeningen. In persoonlijk contact met bewoners naar aanleiding van bijvoorbeeld huurachterstand, overlast, een onderhoudsproject of een reparatieverzoek vangen zij signalen op die op dergelijke problemen duiden. Wij lossen de problemen niet zelf op, maar roepen professionele hulp in. Daartoe beschikken wij over een netwerk, dat wij in 2014 en de jaren daarna verder willen optimaliseren en uitbreiden. Het doel is minimaal drie samenwerkingsovereenkomsten af te sluiten. Afhankelijk van het vraagstuk voeren wij binnen een netwerk de regie of coördineren, faciliteren of organiseren wij. Tot slot verhuren wij verschillende woonzorgcomplexen en woningen aan zorginstellingen voor mensen met een beperking die intensieve zorg en/of begeleiding nodig hebben. De zorg en begeleiding worden door een zorginstelling geleverd. In paragraaf 5.2 is te lezen dat wij ook een aantal nieuwe projecten voor mensen met een zorgvraag op stapel hebben staan. 4.4 Budget Voor leefbaarheid hebben wij in 2014 een budget van ongeveer beschikbaar. Uit dit budget dragen wij bij aan buurtbemiddelingsprojecten en andere projecten voor mensen die overlast veroorzaken of betalingsproblemen hebben. Ook worden uit dit budget specifieke leefbaarheidsprojecten op complexniveau gefinancierd. Voor de wat grotere leefbaarheidsprojecten gebeurt dit op basis van een plan. 9

10 5. Nieuwbouw en verkoop 5.1 Kaders Op de lange termijn wil Omnia Wonen haar woningbezit in het kerngebied 1 concentreren. Dit bereiken wij door in de betreffende gemeenten nieuwe woningen te bouwen en bestaande woningen aan te kopen. Als het financieel gezien nodig is verkopen wij daarvoor woningen, met name buiten het kerngebied. Een minimale omvang van woningen achten wij noodzakelijk om onze ambities waar te maken. Nieuwbouw en aankoop is altijd maatwerk. Het moet aansluiten op de te verwachten ontwikkelingen op de markt en de specifieke wensen van klanten. Wij zien met name een toenemende vraag naar huisvesting voor ouderen en mensen met een beperking. De vergrijzing en het rijksbeleid, dat gericht is op extramuralisering van de zorg, liggen hieraan ten grondslag. Door nieuwbouw voor ouderen willen wij ook doorstroming stimuleren. Nieuwbouw voor ouderen leidt zo tot een verhuisketen waardoor onder andere goedkope en betaalbare huurwoningen vrijkomen voor mensen die daarop zijn aangewezen. Voor nieuwe woningen hanteren wij het uitgangspunt dat wij in principe niet verder gaan dan de milieueisen van het Bouwbesluit. Daarnaast geldt dat onze aannemers volgens de gestelde wettelijke eisen werken, zoals die bijvoorbeeld gelden voor het scheiden van bouwafval. Verder maken wij op het gebied van duurzaamheid steeds meer gebruik van nieuwere technieken en van duurzame materialen. Met name in complexen die bestemd of geschikt zijn voor ouderen of mensen met een beperking maken wij gebruik van ICT-concepten, waaronder domotica. 5.2 Nieuwbouw Wij verwachten in 2014 te starten met de bouw van 76 woningen en een Thuishuis met 6 à 7 wooneenheden. 22 van deze woningen denken wij ook in 2014 al op te leveren. Daarnaast leveren wij nog 139 andere woningen op, waarvan 20 zorgstudio s en 18 verpleeghuisplaatsen, alsook een aantal ruimten waarin of van waaruit zorg wordt verleend. In totaal gaat het om zes projecten, waarmee een investering is gemoeid van 38,9 miljoen. Hiervan is, verspreid over 2012, 2013 en 2014, 13,5 miljoen onrendabel. In de volgende tabel is een overzicht van de projecten opgenomen. Overzicht nieuwbouwprojecten Gemeente Locatie Omschrijving Elburg kern Doornspijk Bouw van 18 eengezinswoningen, 16 sociale huur en 2 vrije sector huur. Oplevering eerste helft Investering: 3,2 miljoen Harderwijk Stadsdennen Bouw van Thuishuis, kleinschalige woonvorm voor alleenstaande ouderen met 6 à 7 wooneenheden in de sociale huur. Streven is in de loop van 2014 te starten met de bouw. Investering: circa 1,0 miljoen Nunspeet Winckelweg Bouw 41 appartementen, 30 sociale huur en 11 vrije sector huur. Geschikt voor ouderen. Oplevering voorjaar van Investering: 7,0 miljoen Nunspeet Elspeet Bouw van 20 zorgstudio s, te verhuren aan zorgpartij. Oplevering medio Investering: 2,7 miljoen Steenwijkerland Steenwijk / Vervangende nieuwbouw. In fase 1 zijn 18 aanleunwoningen gesloopt Oostermeenthe en worden 42 appartementen in de sociale huur, 18 verpleeghuisplaatsen (Meenthehof ) en zorgruimten en een recreatieruimte gebouwd. Verwachting is dat fase 1 bouwkundig eind 2013 wordt afgerond en begin 2014 in verhuur gaat. Vervolgens start fase 2 met de sloop van de huidige serviceflat (48 eenheden) en de bouw van 54 appartementen, waarvan 26 sociale huur en 28 vrije sector huur. Oplevering fase 2 wordt eind 2015 verwacht. Investering: 21,0 miljoen Steenwijkerland Steenwijk / Bouw van 22 sociale huurwoningen. Geschikt voor ouderen. Start bouw Kornputkwartier begin 2014, verwachtte oplevering eind Investering: 3,9 miljoen 1 Tot het kerngebied behoren de gemeenten op de Noordwest Veluwe (met name Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten) en de gemeenten Amersfoort, Arnhem en Steenwijkerland. 10

11 Verreweg de meeste woningen zijn geschikt of bestemd voor ouderen. De zorgstudio s bij de Oranjehof in Elspeet zijn zelfstandige wooneenheden, bestemd voor doelgroepen die aangewezen zijn op een beschermde woonvorm. De zorgpartij verhuurt namens Omnia Wonen de studio s aan de doelgroep. Zo sorteren wij voor op de nieuwe regelgeving waarbij sprake zal zijn van een scheiding van de financiering van wonen en zorg. De verpleeghuisplaatsen in de nieuwe Meentehof in Steenwijk worden aan een zorgpartij verhuurd en worden zodanig opgeleverd dat ze in de toekomst ook als zelfstandige eenheden kunnen worden verhuurd. Bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen maken wij gebruik van ons kenniscentrum Domiso. Het gaat dan met name om domotica-voorzieningen voor de ondersteuning van zorg- en welzijnsdiensten. Wat betreft de nieuwe Meenthehof is verder vermeldenswaard dat deze ook als zorgsteunpunt voor de wijk de Oostermeenthe gaat dienen. Het Thuishuis in Harderwijk is een kleinschalige woonvorm voor vijf à zeven bewoners in de leeftijd vanaf 60 jaar die alleenstaand zijn en niet alleen willen wonen en/of dreigen te vereenzamen. Vrijwilligers bezoeken de bewoners en ondersteunen hen om mee te doen aan sociale activiteiten in de wijk. De vrijwilligers worden ondersteund door een professionele coördinator. Om te voldoen aan de milieueisen die uit het Bouwbesluit voortvloeien, gaan wij uit van de Trias Energetica. Dat betekent kort gezegd dat wij zoveel mogelijk isoleren in de schil en zo min mogelijk via technische installaties aanpakken. In een aantal projecten gebruiken wij nieuwere technieken. Zo passen wij in de Meenthehof in Steenwijk warmte terugwin (wtw) installaties, ledverlichting en driedubbel isolatieglas toe. Verder plaatsen wij daar zonnepanelen voor het elektraverbruik in de algemene ruimten, een energie leverende lift en een mos-sedumdak voor de recreatieruimte. Bij nieuwbouw houden wij al vast rekening met het toekomstig onderhoud. In samenspraak met de aannemer zoeken wij naar duurzame oplossingen. Zo worden bijvoorbeeld bij de Meentehof en de Winckelweg aluminium kozijnen toegepast. Veel nieuwbouwprojecten realiseren wij met vaste partners. Per project selecteren wij een partner die expertise en ervaring heeft met vergelijkbare projecten. Het Thuishuis laten wij op een onconventionele manier ontwikkelen. Wij hebben geen gedetailleerde bouweisen geformuleerd, maar twee van onze vaste partners uitgedaagd om tot slimme en duurzame oplossingen te komen, waarbij een kleine investering tot een maximaal resultaat leidt. Eind 2013 maken wij een keuze uit de twee inzendingen. 5.3 Verkoop Er zijn momenteel ruim 500 woningen gelabeld voor verkoop. Het gaat om ongeveer 400 woningen in Nunspeet, circa 70 in Oldebroek, plus minus 20 in Harderwijk, 5 in Assen en 1 in Steenwijkerland (Eesveen). De labeling in Nunspeet vloeit voort uit prestatieafspraken met de gemeente. Er is geen financiële noodzaak voor verkoop. In de begroting wordt rekening gehouden met de verkoop van 20 woningen. Mochten er zich op het gebied van nieuwbouw of aankoop aantrekkelijke mogelijkheden voordoen waar extra financiële slagkracht voor nodig is, dan worden zo nodig extra woningen voor verkoop aangewezen. 11

12 6. Beleidsontwikkelingen 6.1 Kaders Omnia Wonen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod nu en in de toekomst aansluit op de vraag van de lokale woning - markt. Ons strategisch voorraadbeleid stelt kaders voor onze nieuwbouwplannen en plannen met het bestaande woningbezit. De concrete invulling van deze plannen is altijd maatwerk. Wij willen verbonden zijn met wat in de maatschappij speelt. Dit betekent onder andere dat wij moeten inspelen op veranderingen in wet- en regelgeving. In dit verband spelen een aantal wijzigingen in de huurprijsregelgeving, wordt de Woningwet herzien en staan er belangrijke wijzigingen op stapel op het gebied van wonen en zorg. 6.2 Strategisch vastgoedbeleid Het strategisch vastgoedbeleid (SVB) is een integraal en voor waar denscheppend onderdeel van de kernactiviteit van woning - cor poraties. Integraal omdat corporaties geen kernactiviteiten ontplooien die buiten het domein van het vastgoedbeleid vallen. Voorwaardenscheppend omdat het beleid de kaders aanreikt voor de uitvoerende processen: ontwikkeling, beheer, verhuur en verkoop. Wij vinden het belangrijk dat ons woningaanbod nu en in de toekomst aansluit op de vraag van onze klanten. Daarom volgen wij de ontwikkelingen op de woningmarkten waarin wij actief zijn. Op basis van woningmarktonderzoek, eigen waarnemingen en onze financiële mogelijkheden bepalen wij per gemeente hoe de woningvoorraad er idealiter in de toekomst uit moet zien. Daarbij formuleren wij doelstellingen in termen van aantallen woningen per huurprijscategorie, woningtype en doelgroep. Uit een vergelijking van onze bestaande woningvoorraad met de doel - stellingen volgt waar en hoe wij de voorraad moeten veranderen om de klant zo goed mogelijk te kunnen bedienen. Dit vormt het uitgangspunt voor onze nieuwbouwplannen, onze aankopen en de SVB-plannen voor het bestaande woningbezit. Het is ook vertrek - punt voor het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Wij zijn bezig ons SVB opnieuw vorm te geven. De nieuwe SVBplannen zullen meer kaderstellend zijn voor de uitvoeringspraktijk en financieel worden onderbouwd. Wij denken dit medio 2014 te hebben afgerond voor onze woningen. Eind 2014 verwachten wij ook SVB-plannen te hebben voor ons maatschappelijk vastgoed en ons commercieel bedrijfsonroerendgoed. Eind 2013 of begin 2014 verwachten wij, samen met de daar actieve collega-corporaties, nieuwe prestatieafspraken te maken met de gemeenten Amersfoort, Harderwijk en Nunspeet. In de loop van 2014 volgen waarschijnlijk nieuwe afspraken met de gemeente Steenwijkerland. 6.3 Huurbeleid Ook in 2014 kan waarschijnlijk weer een inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd. Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen willen wij hier, evenals in 2013, weer gebruik van maken. Voor de laagste inkomens en de lagere midden - inkomens zorgen wij er echter wel voor dat de huur nooit hoger wordt dan onze streefhuur. Voor hogere inkomens verhogen wij tot maximaal de markthuur. Samengevat betekent dit (prijspeil 2012): huishoudinkomen ; inflatie + 1,5%, aftoppen op streefhuur huishoudinkomen > en ; inflatie + 2,0%, aftoppen op streefhuur huishoudinkomen > ; inflatie + 4,0%, aftoppen op markthuur De huren van woningen in de vrije sector verhogen wij met een markconform percentage. Vanaf 2014 vervalt de inkomensafhankelijke huurverhoging waarschijnlijk weer en wordt er met een huursombenadering worden gewerkt. Zodra de kaders van de huursombenadering duidelijk worden, bekijken wij opnieuw hoe wij vormgeven aan ons huur(verhogings-)beleid. Verder komt in 2014 aan bod: Streefhuren: In het kader van het SVB bekijken wij of en in welke mate onze streefhuren kunnen worden bijgesteld; Betaalbaarheid: Wij onderzoeken hoe wij de huren van onze sociale huurwoningen ook in de toekomst betaalbaar kunnen houden voor de lagere inkomensgroepen; Woningwaarderingsstelsel: Wij beoordelen wat de invoering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel voor ons (streef-) huurbeleid betekent. 12

13 6.4 Woningwet Zoals het er nu naar uitziet wordt de herziene Woningwet met ingang van 1 januari 2015 van kracht. De inhoud van de wet kennen wij nog niet precies, maar voortekenen wijzen erop dat de speelruimte voor corporaties in principe dezelfde blijft als nu. Dat wil zeggen dat wij in ieder geval daeb-activiteiten (huurwoningen onder de liberalisatiegrens en maatschappelijk vastgoed) mogen uitvoeren, bestaande niet-daeb-activiteiten (huurwoningen boven de liberalisatiegrens en commercieel vastgoed) niet hoeven af te stoten en onder strikte voorwaarden nieuwe nietdaeb-activiteiten mogen ontplooien. Veel zal ook afhangen hoe de wet verder wordt vertaald in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Afhankelijk van de exacte inhoud van de herziene Woningwet en hoe snel deze door de Tweede en Eerste Kamer wordt behandeld, komen in 2014 mogelijk een aantal werkzaamheden op ons af. De belangrijkste zijn: herijken van de statuten aan de nieuwe wet; administratieve of juridische scheiding doorvoeren tussen het daeb-bezit en het niet-daeb-bezit en verbindingen in lijn brengen met de nieuwe wet. 6.5 Scheiden wonen en zorg Het regeringsbeleid is erop gericht dat nieuwe cliënten met relatief lichte zorgzwaartepakketten (ZZP 1 tot en met 3 en gedeeltelijk 4) alleen nog maar in aanmerking komen voor zorg in de eigen (woon-)omgeving en niet in een instelling (extramuralisering). Dit betekent dat steeds meer mensen straks zijn aangewezen op de reguliere woningmarkt. In 2014 en daarna zal duidelijk moeten worden wat dit voor ons SVB betekent. Het scheiden van wonen en zorg heeft niet alleen gevolgen voor ons SVB. Het heeft mogelijk ook consequenties voor ons sociale beheer. Immers, niet uit te sluiten is dat mensen meer en vaker overlast van elkaar ervaren. Verder is van belang dat door het scheiden van de financiering van wonen en zorg de exploitatie of huur van verpleeg- en zorgcomplexen risicovoller wordt. Wij monitoren daarom de verhuur van onze zorgcomplexen nauwgezet. Verder kunnen wij pas na publicatie van de nieuwe Woningwet en de daarop gebaseerde AMvB ons beleid ten aanzien van de huisvesting van de lagere middeninkomens formuleren. In 2014 blijven wij in ieder geval nog gericht een deel van duurdere sociale huurwoningen aan deze inkomensgroep aanbieden. Daarbij houden wij nauwlettend in de gaten dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan mensen met een inkomen van maximaal (prijspeil 2013). 13

14 7. Organisatieontwikkeling 7.1 Kaders Een professionele, efficiëntere organisatie vormt de basis van waaruit wij onze koers willen varen. Dit betekent dat wij onze organisatie zodanig willen inrichten dat wij optimaal presteren met minimale inzet van mensen en middelen. Daarom kiest Omnia Wonen voor een intensievere benutting van Informatie en Communicatietechnologie (ICT). Het intensiever benutten van ICT stelt ons bovendien in staat klantgerichter op te treden. Wij willen alledaagse contacten stroomlijnen en het internet en automatiseringstoepassingen beter benutten zodat tijd ontstaat voor vragen die om maatwerk vragen. Ondanks meer ICT vinden wij het van belang het menselijk karakter in onze contacten te behouden. 7.2 OpPAD Het programma OpPAD staat voor Optimaliseren Processen, Automatisering en Dienstverlening. Dit programma is gericht op de inrichting van een procesgerichte organisatie en een betere informatievoorziening en automatisering los van elkaar, maar ook in samenhang met elkaar. Omdat dit soort trajecten vallen of staan met de inzet van mensen, is binnen het programma volop aandacht voor HRM. Wij zijn medio 2012 met dit programma gestart en hopen het eind 2014 afgerond te hebben. In het kader van dit programma lopen er diverse projecten. Het gaat onder andere om: KlantContactCentrum: In 2013 is het KlantContactCentrum (KCC) van start gegaan en zijn de woonwinkels gesloten. Alle klantcontacten lopen nu via het KCC, dat ruim 80% van de klantvragen zelf in één keer moet afhandelen. Het inrichten en optimaliseren van het KCC loopt door tot in Website en Klantportaal: Wij willen onze online dienstverlening sterk uitbreiden en verbeteren. Het doel is dat huurders en woningzoekenden eind 2014 een belangrijk deel van hun zaken via de website kunnen regelen. 7.3 Duurzaamheid: bewustwording Op het gebied van duurzaamheid geven wij zelf graag het goede voorbeeld. Om het milieubewustzijn van onze medewerkers te vergroten, willen wij het komende jaar bij de herinrichting van het kantoor in Harderwijk milieu en duurzaamheid een belangrijke plaats geven. Ook dagen wij opnieuw de medewerkers uit het energieverbruik bij Omnia Wonen met tenminste 5% terug te dringen. 14

15 8. Financiën 8.1 Kaders Omnia Wonen hanteert een financieel beleid dat uitgaat van de beschikbare middelen en realistische toekomstverwachtingen. Wij zorgen ervoor dat wij weten wat onze activiteiten kosten en verbeteren ons presteren aan de hand van financiële en nietfinanciële benchmarks. 8.2 Financieel beleid Op bedrijfsniveau sturen wij op solvabiliteit en liquiditeit en willen wij voldoen aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), financiers en het Centraal Fonds Volkshuis - vesting (CFV). Investeringen beoordelen wij vanuit financieel perspectief op hun rendement. De jaarlijkse uitgaven voor onderhoud, investeringen en personeel moeten binnen de daarvoor door ons gehanteerde normen blijven. Zo houden wij de bedrijfslasten in de hand en zorgen wij voor een evenwichtige jaarlijkse kasstroom. Voor 2014 en de jaren daarna sturen wij vooral op voldoende kasstromen. Hiervoor gebruiken wij een minimale verhouding tussen de rentelasten die wij betalen en de netto huurinkomsten. Deze verhouding, ook wel rentedekkingsgraad genoemd, moet te allen tijde minimaal 1,4 zijn. In 2014 is de rentedekkingsgraad 1,9. De jaren daarna loopt de rentedekkingsgraad langzaam op tot 3,5 in Het daeb-bezit waarderen wij op de bedrijfswaarde en het niet-daeb-bezit op de actuele waarde. Op basis van deze waarderings grondslagen bedraagt de solvabiliteit naar verwachting eind ,1%. Eind 2014 komt deze uit op 48,6%. Dit ligt ruim boven het door ons gehanteerde minimum van 25%. Wij verwachten in 2014 een positief jaarresultaat van 4,1 miljoen. Omdat voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de onrendabele toppen bij investeringen niet mee worden gerekend, denken wij over ,1 miljoen aan vennootschapsbelasting te moeten betalen. De verhuurderheffing en de bijdrage aan het saneringsfonds van het CFV hebben een forse impact op de solvabiliteit en liquiditeit van Omnia Wonen. De verhuurderheffing komt in 2014 uit op ongeveer 4,1 miljoen en stijgt tot ruim 6,2 miljoen in Aan het CFV dragen wij in de periode 2014 tot en met 2017 waarschijnlijk zo n 4,3 miljoen af. Desalniettemin blijft sprake van een financieel gezonde situatie en zijn wij in staat onze voor - genomen plannen uit te voeren, risico s op te vangen en zelfs nieuwe projecten op te pakken. 8.3 Treasury De treasurycommissie adviseert de directie over het aantrekken van leningen, het beleggen van tijdelijk overtollige middelen en over het beheersen van renterisico s. Het treasury-statuut en het treasury-jaarplan worden daarbij als leidraad gehanteerd. Eind 2013 komt de leningenportefeuille naar verwachting op circa 276 miljoen. In 2014 wordt voor 15,8 miljoen afgelost en voor 22,1 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Leningen voor daeb-activiteiten komen in aanmerking voor WSW-garantie. Voor niet-daeb-activiteiten moet commerciële financiering worden aangetrokken. 8.4 Benchmarking Wij maken gebruik van de aedex om onze financiële prestaties te vergelijken met die van andere corporaties. Ook gebruiken wij het als input voor ons strategisch vastgoedbeleid. Eind 2013 gaat het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) van start. Het richt zich op zowel financiële als niet-financiële prestaties. De informatie voor het CBC komt vooralsnog van Aedes, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties (KWH), en de stichting Fonds Leren en Ontwikkelen Woningcorporaties (FLOW). Het CBC is geen afgerond instrument en wil zich in de loop van de tijd verder ontwikkelen. Wij sluiten ons in 2014 bij het CBC aan. De operationele kasstromen zijn conform het beleid gedurende de gehele periode 2014 tot en met 2023 positief. Dit is onder andere het gevolg van ons beleid onderhoudsuitgaven over de jaren heen te egaliseren. 15

16 Postadres Telefoon Internet Postbus AK Harderwijk