Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Domela Nieuwenhuisstraat AK WAALWIJK Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 540,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 432,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 3 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 2 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 augustus 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De aangegeven huurprijs van 540,00 klopt. Bij de bespreking van de keuken staat dat de vochtproblemen komen door emmers met natte dweilen. Ik heb daar pannen etc. staan, maar geen natte dweilen. Bij klacht 1, vocht in hal en toilet, zitten plekken op de vloer. De tegelvloer zat er al, die is ook hier en daar kapot. Daar zitten witte en zwarte vochtplekken. Bij regen is het vochtig achter de deur. De deur is niet recht, bij regen op de deur komt er vocht naar binnen. Er komt vocht vanuit de vloer en via de deur. Op de wc zijn alle voegen donker, omdat het vochtig is. Er is ook geen condens vastgesteld. Er is ook iemand geweest om dit te controleren. Hij gaf aan dat er een probleem was, maar dat verhuurder een deskundige moet inschakelen in verband met het achterhalen van de oorzaak. De muur is gestuukt door verhuurder, maar niet behandeld. De schimmel blijft gewoon doorgaan. De schimmel komt er straks weer doorheen. Er is nu isolatie. Ik heb ook steeds water in de keuken. Toen is er wel een derde geweest. Er waren buizen gesprongen. Dit is in 2011 hersteld. Toen was duidelijk dat er geen isolatie was. Ik heb een servieskast met daarin glas bij de verende vloer. De vloer is al zeven keer gestut. Glaswerk schuift en rinkelt, vooral als de kinderen iets harder lopen. Het is een oude vloer die steeds zakt. Mijn vinyl gaat kapot. Ook al zou ik nieuwe vloerbedekking leggen, dan nog gaat deze binnen de kortste keren kapot. Verhuurder heeft de betonvloer vorig jaar al toegezegd. Bij lang douchen, loopt het water het halletje in. Wij hebben een badkamer en een soort hok waar je de wasautomaat kan zetten. Steeds liep er water over de bak heen, dit water komt dan in de keuken. Het is gevaarlijk een wasmachine en water. De keuken vind ik heel jammer, dit is mijn eigen keuken. Het is met kit dichtgemaakt, maar je ziet de randen wegbrokkelen van het plafond. Het probleem was er al voordat het bad er in kwam. Het water liep niet goed weg. Het plaatsen van het bad was de oplossing van het slecht weglopen van het water. Als je de douche gebruikt, dan is er wateroverlast. De huiskamervloer is nooit gecontroleerd. Het is gecontroleerd door de legger van het vinyl. Bij andere buren is er door verhuurder een ondervloer gelegd. Door de manager van verhuurder is dit aangegeven, wij hadden deze ondervloer moeten plaatsen. Alles wat ik zeg wordt door verhuurder niet serieus genomen. Steeds wordt aangegeven dat ik emmertje water te veel gebruik. Ik heb vier jaar geen goede verlichting gehad in de woonkamer, omdat het een dimmer was. De vloer kan beter in het voorjaar worden aangepakt, dan in het najaar. Pagina 2 van 6

3 Korte samenvatting verklaring verhuurder: Het is een langlopend dossier. De klachten over de schimmelwand in de hal en de keuken en het niet kunnen douchen, betreffen zelf aangebrachte voorzieningen. Er is niets mis met de douchevoorziening. Er is door huurder een bad aangebracht in de douchehoek. Bij ons is altijd aangegeven dat het probleem over het bad zou gaan. Het water loopt niet goed weg. Het bad past niet bij de diameter van de binnenhuisriolering. Huurder gaf aan dat de loodgieter probleem badkamer heeft gezien. Wij hebben een A4tje ontvangen dat het bad niet goed is aangesloten. De gevels zijn in de gehele wijk geïsoleerd. De problemen in deze woning zijn niet zo ernstig geweest dat dit een reden was tot extra maatregelen. Wij willen de houten vloer graag herstellen, als wij hiertoe gelegenheid krijgen. wellicht dat ondervloer niet juist is. De spijkers door de vloer in spaanplaat gaan bewegen. Wellicht dat een ander type ondervloer en schroeven uitkomst bieden. Wij hebben destijds toestemming gegeven om een bad te plaatsen, mits dit professioneel gedaan zou worden. Wellicht dat het bad niet een goede afvoer heeft. Er zijn al veel gesprekken en brieven geweest. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 540,00 per maand. COUGB ENV Onderhoud en gebreken Huurder heeft meerdere klachten kenbaar gemaakt. De door huurder aangegeven klachten over vocht, schimmel en afbrokkelende muren zijn door rapporteur niet aangemerkt als ernstig gebrek. Huurder geeft aan dat er sprake is van vochtklachten, omdat bij regen op de deur het water via de deur in de gang komt. Deze klacht is niet als zodanig gemeld in de gebrekenbrief en is ook niet op deze wijze verduidelijkt aan rapporteur. Als er sprake is van een gebrek aan de voordeur, dan dient huurder dit duidelijk te melden aan verhuurder. Verhuurder is dan in de gelegenheid deze klacht op te pakken. Het gaat de commissie te ver om in deze procedure de klacht over de voordeur inhoudelijk te behandelen. Huurder geeft aan dat haar keuken is opgezwollen door vochtproblemen, niet omdat een natte dweil in het keukenkastje heeft gelegen. Door de commissie wordt opgemerkt dat in het rapport niet staat dat huurder een natte dweil in haar keukenkastje heeft opgeborgen, maar dat dit soort klachten vaak worden veroorzaakt door natte spullen in een keukenkastje. Rapporteur heeft in het kastje geen lekkage van de sifon vastgesteld. De staat van het keukenkastje (de randen van de bodemplaat zijn licht uitgezet) wordt niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Pagina 3 van 6

4 Volledigheidshalve wordt door de commissie aangegeven dat het onderhoud aan deze keuken, welke een zelf aangebrachte voorziening betreft, in beginsel een huurderaangelegenheid is. Ter zitting zijn met name de woonkamervloer en de afvoer in de badkamer besproken. Afvoer badkamer De stelling van huurder is dat bij het langdurig gebruik van de douche, het water onvoldoende wordt afgevoerd en terug loopt naar het halletje waar ook de wasmachine is geplaatst. Om deze klacht op te lossen is door huurder een bad geplaatst. Huurder geeft aan dat het bad op correcte wijze is geplaatst. Door rapporteur is het bad gevuld met water. Bij het leeg laten lopen van het bad loopt het water goed door. Huurder geeft aan dat als men gebruik maakt van de douche, het eerste probleem nog steeds aanwezig is. Bij langdurig douchen in het bad stroomt het water terug, bij het laten leeglopen van het bad is er geen probleem. De commissie kan thans niet vaststellen of er inderdaad sprake is geweest van een gebrek, voordat huurder het bad heeft laten installeren. Huurder had voor plaatsing van het bad dit probleem moeten melden bij verhuurder. Verhuurder was dan in de gelegenheid om de afvoer te controleren. Op basis van de nu bekend zijnde gegevens is de commissie bovendien van oordeel dat sprake is van een zelfaangebrachte voorziening in de badkamer en dat onderhoud ervan voor rekening van de huurder is. Woonkamervloer Door rapporteur wordt vastgesteld dat sprake is van een ernstig verende woonkamervloer ter plaatse van de servieskast. Dit wordt aangemerkt als een ernstig gebrek in categorie C, nummer H2. Verhuurder zegt ter zitting toe dat de vloer kan worden opgewigd, zodat de houten vloer minder zal veren. Door huurder wordt aangegeven dat het steeds opwiggen van de vloer niet de oplossing van het probleem is. Huurder geeft aan dat door het veren van de vloer, de spijkers in de ondervloer tegen het vinyl drukken en dat hierdoor beschadigingen zullen optreden. Huurder geeft aan dat in het verleden een betonnen vloer is toegezegd. Deze toezegging zou niet zijn nagekomen. Verhuurder geeft aan dat de omhoog komende spijkers zijn veroorzaakt door het gebruik van een verkeerd type ondervloer. Wellicht dat een andere ondervloer en het gebruik van schroeven het probleem van huurder wel kunnen oplossen. Door huurder wordt aangegeven dat verhuurder bij diverse bewoners in de wijk een ondervloer heeft aangebracht. Huurder geeft verder aan dat dit ook in haar woning had moeten gebeuren. Pagina 4 van 6

5 De commissie kan binnen deze procedure geen uitspraak doen over al dan niet gedane toezeggingen. In beginsel is het de verantwoordelijkheid van huurder en de door huurder ingehuurde stoffeerder om een juiste ondervloer te plaatsen. In zijn algemeenheid is dit geen taak van verhuurder. Verhuurder heeft aangeboden om de vloer op te wiggen. De commissie heeft kennis genomen van de mening van huurder dat dergelijke werkzaamheden beter in het voorjaar kunnen worden uitgevoerd. Volledigheidshalve wordt door de commissie opgemerkt dat verhuurder in de gelegenheid moet worden gesteld om een ernstig gebrek direct te verhelpen. Mocht huurder zelf verzoeken om uitstel of afstel van de werkzaamheden dan kan ook de uit te spreken (tijdelijke) huurprijsverlaging op basis van een gebrek niet langer voortduren. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De houten woonkamervloer veert in ernstige mate ter plaatse van de servieskast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H2). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs ( 540,00). De huurder betaalt dus 432,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 3 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 540,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 5 van 6

6 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2016 het volgende ernstige gebrek: - De houten woonkamervloer veert in ernstige mate ter plaatse van de servieskast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H2). De geldende huurprijs van 540,00 wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 432,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter P.L.M. Brugman en J.W.J. Verheijen Zittingsleden Pagina 6 van 6