Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid. Memorandum van de Adviesraad Wonen Mortsel

Transcriptie

1 Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid Memorandum van de Adviesraad Wonen Mortsel Juni 2012

2 2 Beste lezer, Dit memorandum gaat over wonen in Mortsel. We hopen dat de suggesties bouwstenen worden voor het Mortsels woonbeleid. Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid: het zijn twee zware woorden. Wonen is een basisbehoefte dat weten we allemaal. We dromen allen van ideaal wonen. Maar dat ideaal is soms ver weg. Een lokaal woonbeleid kan er wat aan doen, lang niet alles, maar toch kan het een wezenlijke bijdrage zijn. En voor een woonbeleid daar heb je middelen en mensen voor nodig, maar vooral ideeën en een visie. Hoe zien we het wonen graag ontwikkelen in onze stad? Zijn er grenzen? Zijn er opportuniteiten? Zijn er specifieke problemen? Door het woonscenario-onderzoek, dat is afgerond in de loop van en kort wordt voorgesteld in de hiernavolgende tekst, kan het woonbeleid in Mortsel verder vorm krijgen. Het werk is nog niet af. De studie bevat vooral de cijfers en gegevens, die we moeten kennen om beleid te voeren, maar anderzijds pint ze zich niet vast op één ontwikkelingsscenario: ze verbreedt het tot verschillende ontwikkelingsmogelijkheden, met telkens aangepaste maatregelen. Het rapport is opgesteld door het bureau SumResearch. De Woonraad heeft vanaf 2009 mee de ideeën aangereikt om op deze voor Vlaanderen unieke wijze beleidsvoorbereidend te werk te gaan. Maar het werk is niet af. Op grond van dit denkwerk kan nu worden gewerkt aan een echt beleidsplan. De in deze brochure opgenomen teksten zijn bouwstenen voor zo n beleidsplan. En er is ook een voorbereidende woonenquête Wonen in Mortsel geweest: de resultaten ervan vindt u ook in deze brochure. Op 11 mei 2012 ging tevens een debat door over deze bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid. De grote leerpunten en enkele conclusies kan u ook verder lezen. In het debat kregen overigens zowel inwoners van Mortsel het woord, als de woonactoren, dat zijn de instellingen en organisaties die een rol kunnen spelen in het lokaal woonbeleid van Mortsel.

3 3 De Adviesraad Wonen Mortsel, de AWM, is een raad, die een ruime drie jaar bestaat en vooral als opdracht heeft het beleid te adviseren, op eigen initiatief en op verzoek van het schepencollege. De werking kan op enkele punten nog worden verbeterd. We blijven vinden dat er goede ondersteuning is vanwege het team van ambtenaren dat rond wonen werkt, maar we blijven aandringen op meer interactie met de beleidsverantwoordelijken over het geleverde werk in de vorm van adviezen. Mensen die zich vrijwillig en belangeloos inzetten willen resultaat zien van hun werk, het gevoel hebben dat er een dialoog tot stand komt. Indien niet, haakt een aantal vrijwilligers begrijpelijkerwijze af. Voor ons is dit een dringende kwestie. Maar daarover zijn nu harde afspraken gemaakt: de adviezen zullen worden besproken door het college van burgemeester en schepenen. We zijn met een beperkte, maar hechte groep van actieve burgers, die al veel om hun hoofd hebben, en dit er nog bij nemen. Nieuwe leden zijn dus zeker welkom. Het ergste wat zou kunnen gebeuren is dat met de resultaten van de woonscenario-studie niets zou gebeuren. De aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen is de ideale periode om ze er even bij te nemen en te spiegelen aan beleidsprogramma s, plannen over inhoud en vorm van het woonbeleid. Kortom: we kunnen niet naast de resultaten en de erin voorgestelde keuzemomenten en instrumenten kijken. Onze oproep en onze hoop is dat het realistische denkwerk dat rond het wonen in Mortsel is gebeurd vruchten afwerpt. Namens de Adviesraad Wonen Mortsel, Bernard Hubeau - voorzitter

4 4 Ten geleide Het memorandum van de adviesraad Wonen Mortsel omvat verschillende delen. Het eerste deel is de synthese van het rapport is opgesteld door het bureau SumResearch. Het tweede deel geeft de resultaten weer van de woonenquête die de Adviesraad Wonen Mortsel in samenwerking met de stad Mortsel georganiseerd heeft. Het derde deel is een kort verslag van het debat Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid. Het laatste deel is een bijlage met een toetsingskader, opgesteld door de Adviesraad, om bouwprojecten in Mortsel te beoordelen op basis van een aantal criteria. Inhoudstafel De synthese Woonscenario onderzoek Mortsel 5 Inleiding De woonscenario s De beleidspistes De enquête Wonen in Mortsel 12 Het oordeel over de stellingen De drie prioriteiten Conclusies Het debat Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid 15 Thema 1. Mortsel, betaalbare stad Thema 2. Mortsel, groene stedelijkheid Thema 3. Mortsel, zorgvriendelijke stad Bijlage: Toetsingskader voor woonprojecten in Mortsel 18

5 5 De synthese Woonscenario onderzoek Mortsel (Bron: SumResearch, 2012) Inleiding Gemeentebesturen krijgen in de Vlaamse Wooncode een belangrijke rol toegemeten. Ze zijn regisseur van hun eigen woonbeleid en kunnen een beleidsdocument opmaken dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft, een lokaal woonbeleidsplan. Ter ondersteuning en voorbereiding van zo een lokaal woonbeleidsplan levert dit onderzoek voor Mortsel belangrijke input. Meerdere woonscenario s geven de richting aan waarin de stad kan evolueren op het gebied van wonen. Deze woonscenario s zijn opgesteld na een diepgaande omgevingsanalyse over de stad en haar inwoners. De omgevingsanalyse identificeerde volgende prioritaire doelgroepen: - Alleenstaanden - Jonge gezinnen (met kinderen) - Senioren en prioritaire thema s: - Betaalbaarheid - Vergrijzing & Aanpasbaar/levenslang wonen - Maximale verweving van publieke ruimte en groen in de stad - Sociaal woonbeleid - De grondgebonden woning - De compacte woning - Gebruiksvriendelijkheid De woonscenario s Voor Mortsel zijn in totaal 5 scenario s opgesteld: - Scenario 1: Mortsel, stad van inwoners - Scenario 2: Mortsel, toplocatie - Scenario 3: Mortsel, zorgvriendelijke stad - Scenario 4: Mortsel, gebruiksvriendelijke stad - Scenario 5: Mortsel, groene stedelijkheid Uit een vergelijking tussen de scenario s bleek dat Mortsel, inwoners en Mortsel, toplocatie als meest extreme scenario s werden aangeduid en het minst haalbaar zijn. Enkel de drie overgebleven scenario s zijn dan verder uitgewerkt. In het scenario Mortsel, groene stedelijkheid wordt de klemtoon gelegd op de diversiteit van het wonen en de aanwezigheid van verschillende woontypes in Mortsel als antwoord op een trend van verdergaande appartementisering. Inzetten op betaalbaar wonen en het uitbreiden van het sociaal

6 6 woonaanbod in functie van ruimtelijke opportuniteiten zijn kernpunten binnen dit scenario. Voor het bestaande patrimonium komt de focus grotendeels te liggen bij het stimuleren naar kwalitatief en duurzaam bouwen en verbouwen. In dit scenario is er tot slot ook aandacht voor het groene karakter van de woonwijken van Mortsel en het belang om dit te behouden ten aanzien van de meer verstedelijkte centrumstad. Het scenario Mortsel, zorgvriendelijke stad werkt een aantal bijkomende pistes uit die zich focussen op wonen en zorg. In eerste instantie zien we dat er in Mortsel gewerkt wordt aan zorgantennes die een centrale rol moeten opnemen binnen de zorgvoorziening. Naast woonzorgcentra en assistentiewoningen zijn er echter nog mogelijkheden om het woonaanbod voor senioren uit te breiden. Ruimtelijk zal dit specifieke uitdagingen vergen, maar de nood aan aanvullende woontypologieën is er zeker. Bijkomende woonvormen die de stap zijn tussen de gezinswoning en de assistentiewoning/het woonzorgcentrum en zich minder in de zorgsfeer bevinden, zorgen er bovendien voor dat senioren sneller hun eigen woning zullen verlaten. Er is op dat moment immers een aantrekkelijk alternatief voor de eigen woning. Een betere woningrotatie zorgt bovendien ook voor een groter aanbod en leidt via renovaties tot een kwaliteitsverhoging van de bestaande woningvoorraad. Het scenario Mortsel, gebruiksvriendelijke stad focust meer op de jonge gezinnen en hun gebruik van de stad. Naast elementen die ook in het eerste scenario terug te vinden zijn, stellen we scherp op het toekomstbestendig maken van het wonen in Mortsel, i.h.b. de duurzaamheidsuitdaging ten aanzien van woningen en woonwijken. Nieuwe woonontwikkelingen moeten aan een duidelijke kwaliteitseis en aan het hoogste duurzaamheidsniveau voldoen. De gebruiksvriendelijkheid wordt in grote mate bepaald door de wooncontext. Hoe is het gesteld met de bereikbaarheid, doorwaadbaarheid en verkeersveiligheid in de woonwijken? Zijn er voorzieningen die beantwoorden aan de behoeften van de jongere bevolking in Mortsel? De beleidspistes In de verschillende actiekaders zijn uiteindelijk 11 acties geselecteerd (15 inclusief deelacties) die complementair aan elkaar kunnen worden uitgevoerd. Het is duidelijk dat de acties niet alleen een verschillende inzet vragen, maar dat ze ook naar omvang en impact kunnen variëren. Sommige acties zijn bepalend voor de hoofdlijnen van het wonen in Mortsel, andere zijn eerder aanvullingen. In de samenvatting van dit scenario-onderzoek is het dan ook wenselijk de voornaamste beleidspistes kort te situeren. Het gaat om: - Actieplan sociale huisvesting - Gezinsvriendelijk wonen en kwaliteitsvolle buitenruimte - Zorgvriendelijk wonen en woonrotatie - Uitbouwen van een kwaliteitseisen kader en opzetten van een pilootproject Deze 4 beleidspistes vormen de essentie van het actieprogramma. Ze zijn duidelijk complementair. Het niet uitvoeren van één van deze pistes staat gelijk aan een beleidskeuze. Eén of meerdere thema s die in de voorstudie als prioritair werden beschouwd, worden zo immers niet opgenomen.

7 7 De keuze voor voorgaande beleidspistes legt nieuwe accenten in het Mortselse woonbeleid, maar dit betekent niet dat andere acties niet mogelijk zouden zijn, zo zal kwaliteitshandhaving steeds inherent deel blijven uitmaken van het beleid. Actieplan sociale huisvesting Prioritaire beleidsthema s: Sociaal woonbeleid & Betaalbaarheid Aanverwante beleidsthema s: Vergrijzing, Compact woning & Duurzaamheid Mortsel beschikt momenteel slechts over een aandeel van 2,3% sociale woningen en daarom werd de stad een inhaalbeweging opgelegd. Het bindend sociaal objectief voor Mortsel staat op 200 sociale huurwoningen, 105 sociale koopwoningen en 4 kavels. De uitbreiding van het sociaal woonaanbod vormt dan ook één van de belangrijkste beleidsprioriteiten in Mortsel. Deze uitdaging wordt bemoeilijkt door een zeer beperkt aanbod onbebouwde percelen in Mortsel. Bovendien raakt ook de grondvoorraad van De Ideale Woning meer en meer uitgeput, en is Woonhaven nog maar recent actief in de stad. De realisatie van het sociaal objectief wordt dus een stevige uitdaging. Het is daarom belangrijk dat de stad samen met andere betrokken actoren van bij het begin betrokken is bij de planning van sociale woonprojecten. Op die manier kan de stad oplossingen aanbrengen en andere beleidsprioriteiten mee integreren. Zo moet er werk worden gemaakt van een uitbreiding van het aanbod voor sociale woningen voor alleenstaanden en senioren, woningen die voldoen aan de normen voor levenslang wonen, duurzaamheid, energiezuinigheid, Daarom moet er een actieplan opgemaakt worden waarbij alle puzzelstukjes (zowel sociale huurwoningen, sociale koopwoningen als SVK woningen) hun plaats krijgen in het behalen van het sociaal objectief. Alle betrokken actoren op het Mortselse grondgebied werken hier aan mee. In eerste instantie worden alle gekende programma s geïnventariseerd. Echter, de situatie in Mortsel doet vermoeden dat dit niet voldoende zal zijn. In overleg zullen ook bijkomende streefdoelen en concrete acties worden bepaald om de doelstellingen te behalen. Voorbeelden zijn het zelf mee actief op zoek gaan naar bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden ter uitbreiding van het sociaal woonaanbod, en de opmaak van een sociaal reglement. Via dit actieplan kan Mortsel de realisatie van haar sociaal objectief uitzetten i.f.v. een goede spreiding, de juiste woningtypologieën en de meest geschikte doelgroepen. Het actieplan kan volgende zaken omvatten: - selecteren van locaties - opstellen van een tijdsplanning (met interne deadlines) - bepalen van uitvoerder - bepalen woontypes (huur, koop, appartement, gezinswoning) - bepalen van de doelgroep - Dit actieplan is bovendien handig als opvolgingsinstrument tijdens de uitvoering van de realisatie van het sociaal objectief. Naast de opmaak van het actieplan voorziet het actiekader nog een aantal

8 8 complementaire acties. Omwille van evidente redenen wordt dit ook als heel belangrijk geacht voor het opzetten van een goed sociaal woonbeleid: - Actief grondbeleid - Opmaak doelgroepenplan - Opmaak gemeentelijk reglement sociaal wonen Fasering: We denken dat het mogelijk moet zijn om binnen een termijn van 6 maand een actieplan sociaal wonen uit te werken. Het gaat immers niet om een studie of uitgebreide nota, maar om een oplijsting en opvolgingssysteem. Gezinsvriendelijk wonen en kwaliteitsvolle buitenruimte Prioritaire beleidsthema s: Grondgebonden wonen, compact wonen, gebruiksvriendelijk wonen & groen in de stad Aanverwante beleidsthema s: Betaalbaarheid & Duurzaamheid Mortsel ondergaat de laatste decennia een duidelijke trend van verstedelijking. De diversiteit aan woonmilieus en de demografische mix binnen Mortsel zijn echter sterktes. Om dit te behouden moet men naast de bestaande tendens van densificatie en appartementisering ook de focus op gezinsvriendelijk wonen behouden als belangrijke pijler in het woonbeleid. De trend naar dichter bouwen en compacter wonen wordt niet enkel gestuurd door demografische evoluties zoals gezinsverdunning, maar komt ook voort uit een toenemende bewustwording voor zuinig en efficiënt ruimtegebruik. Dit geldt zeker voor een stad als Mortsel waar de mogelijkheden voor nieuwe woonprojecten zeer beperkt zijn. De stad zet daarom reeds geruime tijd in op compacte woonontwikkelingen die creatief omspringen met de beschikbare ruimte. De uitdaging voor Mortsel ligt in het zoeken naar een goed evenwicht in het creëren van nieuwe compacte woonontwikkelingen en het behoud van groene kwaliteitsvolle ruimte (private, semi-publieke en publieke ruimte). Gezinsvriendelijk wonen gaat enerzijds over de woningen zelf en anderzijds over kwaliteitsvolle buitenruimte. Zowel voor herbestemmings- en inbreidingsprojecten, als voor het herinterpreteren van bestaande woonwijken is er nood aan een bindend kader dat richtlijnen vastlegt voor gezinsvriendelijk wonen. De woning moet toegang hebben tot buitenruimte die gebonden is aan de woning zelf. Het traditionele voorbeeld is het huis met de tuin. Ook compacte stadswoningen hebben deze kwaliteiten. Zo wordt het kleine stadstuintje doorgaans sterk gewaardeerd. Tegelijk zouden we op termijn moeten werken aan gezinsvriendelijk wonen op de verdieping. Er zijn te weinig vormen van gestapeld wonen waarbij kwalitatieve buitenruimte wordt voorzien (vb dakterras van 25 m², of minimale afmeting 3m voor de kleinste zijde (diepte) van een terras). Terwijl dit evengoed (voor een bepaald percentage) van de nieuwe projecten gevraagd zou kunnen worden. Naast buitenruimte zijn er nog andere minimale kwaliteitsbepalingen die opgenomen kunnen worden in het bindend kader: voldoende gevelbreedte, de nodige bergruimtes, fietsenstallingen, Naast de woninggebonden buitenruimte is er ook de ruimere wooncontext. Het groene karakter van een wijk heeft een diepgaande invloed op de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van een wijk. We

9 9 pleiten er dan ook voor om bij elk nieuwe woonontwikkeling te voorzien in kwaliteitsvolle groene ruimte en groenvoorzieningen. in het straatbeeld. Dit verhoogt de levenskwaliteit van zowel bewoners als omwonenden. Bij sommige nieuwe woonprojecten vervaagt de grens tussen publiek en privaat groen ook meer. Steeds vaker wordt gewerkt met een collectieve tuin die gedeeld wordt door verschillende gezinnen. De Woonraad van Mortsel heeft reeds een toetsingskader voor nieuwe woonprojecten. Dit toetsingskader bevat diverse criteria met betrekking tot zowel de woning zelf als de woonomgeving. Naast verschillende criteria schuift het toetsingskader ook twee stappen naar voor die bij elke nieuwe bouwaanvraag zouden moeten worden gerespecteerd. Een eerste stap bestaat uit het selecteren van de doelgroep voor het woonproject. Een tweede stap bestaat uit een follow-up van het project. Het opleggen van bepaalde kwaliteitsnormen wil immers nog niet zeggen dat deze in de realiteit ook steevast worden gehaald. Zowel op het niveau van de individuele woning als de woonwijk is er naast richtlijnen ook behoefte aan minimale kwaliteitseisen en normen of quota. (Bijvoorbeeld: 50 % van de appartementen moet gezinsvriendelijk zijn met een minimale buitenruimte van 20 m²). Mortsel werkt momenteel aan een herziening van haar gemeentelijke bouw- en woonverordening. Dit is hét moment bij uitstek om ook na te denken over extra richtlijnen. Het lijkt ons tenslotte aangewezen om de verschillende eisen en criteria zo veel mogelijk te verspreiden via sensibilisering en informatieverstrekking. Op die manier kunnen de betrokken actoren (particulieren, bouwheren, architecten, etc.) zo vroeg mogelijk in het planningsproces rekening houden met de kwaliteitsvoorwaarden. Fasering 1. Selectie van kwaliteitscriteria 2. Bepalen van minimum normen 3. Communicatie hieromtrent De eerste twee stappen kunnen binnen het jaar afgerond worden. Zorgvriendelijk wonen en woonrotatie Prioritaire beleidsthema s: Vergrijzing & Aanpasbaar/levenslang wonen & Betaalbaarheid Aanverwante beleidsthema s: Compact wonen & Duurzaamheid Ook in Mortsel laat de vergrijzing zich voelen. Als antwoord hierop zijn er in de stad reeds een aantal zorgantennes. Het is ook de wens van senioren om zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen woning of de eigen woonomgeving te blijven wonen. Om in deze behoefte te voorzien bestaan er meerdere mogelijkheden. Enerzijds kunnen we de bestaande woningen aanpassen en levensloopbestendig maken. De dienst Wonen van de stad Mortsel publiceerde een brochure aangepast wonen en ook vanuit het OCMW stimuleert men de nodige aanpassingen. Het OCMW geeft advies voor praktische aanpassingen in de woning en advies

10 10 over hulpmiddelen die de zelfredzaamheid van de bewoner verhogen. Een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen is een optie. Het aanpassen van de huidige woning is niet steeds haalbaar en niet altijd de beste optie. Daarom is het anderzijds ook vaak aangewezen een alternatief ten aanzien van de bestaande woning bieden. Het is duidelijk dat dit alternatief zich liefst zo weinig mogelijk binnen de zorgsfeer bevindt. Om zo lang mogelijk de zelfstandigheid te behouden moeten deze woonvormen verschillende voorzieningen in hun directe omgeving hebben. Het is dus belangrijk dat deze nieuwe woningen zich rond de bestaande zorgantennes in de stad bevinden. Gezien de beperkt beschikbare ruimte, is dit geen evidente opgave. Ruimtelijk onderzoek naar de mogelijkheden hieromtrent is toch aangewezen omdat er anders sowieso kansen worden gemist. Van nieuwe woningen moeten we vragen dat deze rekening houden met de principes van levensloopbestendig wonen. Ofschoon men doorgaans zo lang mogelijk in de eigen woning wenst te blijven, is het zo dat de aanwezigheid van een aantrekkelijk alternatief wel tot een zekere rotatie leidt op de woningmarkt. Het vrijkomen van de (te) ruime woningen zou op zijn beurt plaats kunnen bieden aan jonge gezinnen. Dit leidt dan weer tot renovaties wat een kwaliteitsverhoging met zich meebrengt. Eén van de primaire inzetten hierbij moet ook het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad zijn. Ook hier kan de stad richtlijnen voor uitwerken. Het meest geschikte document is een stedenbouwkundige verordening aangezien dit de wettelijke basis vormt waarop een bouwaanvraag of ingediend premiedossier wordt beoordeeld. De stad Mortsel werkt momenteel aan een herziening van haar gemeentelijke bouw- en woonverordening en dit kan dus best hierin worden opgenomen. Omdat dit echter niet de volledige lading kan dekken en kleinere verbouwingen niet vergunningsplichtig zijn, is een flankerend beleid aangewezen. Er zijn reeds initiatieven gaande, zoals de energie-audits die men als systeem kan uitbreiden. Fasering: 1. Uitbreiding ondersteuning woning aanpassingen 2. Ruimtelijk onderzoek naar alternatieve woonvormen 3. Opmaken kwaliteitseisen voor verbouwingen 4. Uitbreiden systeem energie-audits Deze vier deelacties moeten binnen het jaar opgestart kunnen zijn. Uitbouwen van een kwaliteitseisen kader en opzetten van een pilootproject Prioritaire beleidsthema s: Duurzaamheid & Groen in de stad Aanverwante beleidsthema s: Compact wonen, Vergrijzing & Aanpasbaar/levenslang wonen, Sociaal woonbeleid, Grondgebonden wonen en Gebruiksvriendelijk wonen. De ruimte is beperkt in Mortsel, de mogelijkheden bijgevolg ook. Het is van het allerhoogste belang dat iedere ingreep die gebeurt aan het Mortselse patrimonium of iedere uitbreiding heel doordacht gebeurt. Omwille van de schaarse (ruimtelijke) mogelijkheden is het terecht om nóg hogere kwaliteitseisen te stellen.

11 11 In eerste instantie denken we aan de duurzaamheidsuitdaging die we niet langer kunnen negeren. Deze uitdaging stelt hoge eisen t.a.v. het woonpatrimonium en gaat bovendien een pak breder dan energiezuinig of met ecologische materialen bouwen of verbouwen. Duurzaam bouwen gaat ook over zuinig en zo efficiënt mogelijk omspringen met de beschikbare ruimte, het voorzien van waterdoorlatende/waterabsorberende groene ondergronden zoals groendaken of groenterrassen, het opvangen van regenwater voor huishoudelijk gebruik, enz. De relatie met het actiepunt Gezinsvriendelijk wonen en kwaliteitsvolle buitenruimte is dan ook duidelijk. De nieuw op te maken stedenbouwkundige verordening kan ook hier de gepaste kapstok zijn. Dit vormt immers de wettelijke basis waarop een bouwaanvraag of ingediend premiedossier wordt beoordeeld. De stad Mortsel heeft reeds een toetsingskader dat door de Adviesraad Wonen is opgemaakt (zie ook hoger), maar dat zou op het vlak van duurzaamheid nog uitgebreid kunnen worden. We verwijzen hiervoor graag naar de duurzaamheidsmeter van de stad Gent opgemaakt door EVRarchitecten SumResearch DaidalosPeutz. Een actiekader kan verplichtend zijn voor nieuwbouw zowel op het niveau van de individuele woning of voor woonontwikkelingen, maar moet eveneens stimulerend werken als een incentive voor de vele renovaties die te gebeuren staan. In Mortsel zijn er al een groot aantal stimulerende premies. Misschien kan een evaluatie van deze premies (wenselijkheid, efficiëntie, effectiviteit, ) tot nieuwe oriënteringen leiden. De praktijk leert dat minder premies met een gerichtere inzet en omvang doorgaans beter werken. Deze actiekaders kunnen evenzeer worden ingezet op de private huurmarkt, waar het nodige kwaliteitsbeleid en bijkomende incentives het verschil kunnen maken. Als Mortsel zijn vooruitstrevend karakter wil bevestigen dan moet het tenslotte durven opteren om het volgende (stads-)ontwikkelingsproject tot een wervend voorbeeldproject van duurzaamheid te maken. Dit bevestigt het innovatief en fris imago van de stad. Het vernieuwend karakter van het project trekt nieuwe bewoners en investeerders aan en oefent vaak een aantrekkingskracht uit op een jonger publiek. Door rekening te houden met duurzame mobiliteit, zouden deze projecten geen bijkomende belasting mogen vormen voor de mobiliteitsproblematiek in de stad. Tot slot Het woonscenario-onderzoek reikt een aantal beleidspistes aan. Het is aan de stad Mortsel om hiermee aan de slag te gaan. Vanuit het woonscenario-onderzoek lijkt het evident dat deze vier sporen gelijktijdig en met gelijke prioriteit worden opgenomen.

12 12 De enquête Wonen in Mortsel (Adviesraad Wonen, april 2012) De volgende stap, na het scenario-onderzoek, is in handen van het stadsbestuur, namelijk de opmaak van een beleidsplan met de passende maatregelen voor de komende jaren. Om het beleidsplan te voeden, heeft de Adviesraad Wonen Mortsel i.s.m. de stad Mortsel de mening van inwoners gevraagd over het toekomstig woonbeleid. In een enquête via het Mortselse infoblad werden aan de hand van 11 stellingen diverse keuzes voor het woonbeleid aangekaart. De respondenten gaven hun oordeel over iedere stelling en selecteerden hun drie belangrijkste prioriteiten. 140 bewoners mooi verdeeld over alle leeftijden en alle woonwijken hebben in april 2012 meegewerkt aan de enquête. Zonder representatief te kunnen zijn voor de hele gemeente, schetsen de resultaten aldus toch een eerste beeld van gangbare opinies. Het oordeel over de stellingen Meer dan 90% van de respondenten zijn het helemaal eens of eerder eens met volgende stellingen: De stad Mortsel moet bij grootschalige woonprojecten een groene ruimte met een semipublieke functie voorzien zoals bv. een speeltuintje. De stad Mortsel moet inzetten op passieve en energievriendelijke woningen via premies, sensibilisering en voorbeeldprojecten. De stad Mortsel moet op het vlak van bouwvoorschriften de soepelheid aan de dag leggen om de nodige aanpassingen mogelijk te maken aan deze woningen. Meer dan 70% van de respondenten zijn het helemaal eens of eerder eens met deze stellingen: De stad Mortsel moet alle mogelijkheden benutten om betaalbare woningen te voorzien. De stad Mortsel moet gemeentelijke premies verstrekken voor renovatie- of aanpassingswerken aan huurwoningen indien deze voldoen aan bepaalde kwaliteitsnormen. De stad Mortsel moet vooral inzetten op betaalbare woningen voor jonge mensen om het verlies aan diversiteit qua leeftijd tegen te gaan. De stad Mortsel moet een actief woonbeleid voeren door vooral intensief te werken aan duurzame en sociale woonprojecten. De respondenten zijn het relatief minder eens met de volgende stellingen, ook al is een meerderheid het toch helemaal eens of eerder eens : De stad Mortsel moet kiezen voor compacte wooneenheden met een hoge dichtheid van bewoning i.p.v. woningen op ruime percelen. De stad Mortsel wordt zelf een speler op de woningmarkt door rechtstreeks of onrechtstreeks gronden en panden aan te kopen en te bestemmen voor sociale huisvesting. De stad Mortsel moet ervoor zorgen dat zowel grote als kleine gezinnen optimaal kunnen wonen, ook als dit een verhuizing inhoudt naar een passende woning.

13 13 Ongeveer evenveel respondenten zijn voor als tegen de stelling dat gekozen moet worden voor kleine woningen gezien de trend naar gezinsverdunning. Dit is de stelling waarop het minst positief geantwoord werd: De stad Mortsel moet bij nieuwe projecten prioritair kiezen voor woningen geschikt voor 1 of 2 personen. In tabel 1. vindt u een globaal overzicht van de beoordelingen in percenten. De som van de vier mogelijke antwoorden opgeteld per stelling is dus telkens 100%. De drie prioriteiten Aan de respondenten werd gevraagd om de drie belangrijkste stellingen aan te duiden. Groene omgeving is ook de absolute topprioriteit en ze scoort eveneens hoog als prioriteit 2 en 3: De stad Mortsel moet bij grootschalige woonprojecten een groene ruimte met een semipublieke functie voorzien zoals bv. een speeltuintje. Energievriendelijk bouwen wordt het meest aangegeven als prioriteit 2 én als prioriteit 3: De stad Mortsel moet inzetten op passieve en energievriendelijke woningen via premies, sensibilisering en voorbeeldprojecten. Opvallend is dat de stelling over sociale woningen als tweede scoort in de lijst prioriteit 1: De stad Mortsel moet alle mogelijkheden benutten om betaalbare woningen te voorzien. In tabel 2. vindt u een globaal overzicht van de aangeduide prioriteiten. Conclusies uit de woonenquête Wie deelnam aan deze enquête heeft zijn/haar standpunten bijzonder duidelijk gemaakt. Het groene karakter van de woonomgeving wordt een gunstige invloed toegeschreven op de aantrekkelijkheid en (sociale) leefbaarheid van Mortsel. Men stelt zich de vraag hoe het behoud van de schaarse ruimte verzoend kan worden met nieuwe (sociale) projecten. Mortsel beschikt over kwalitatieve goede maar verouderde en energieonvriendelijke woningen. Volgens een groot aandeel respondenten moet Mortsel vooruitstrevend zijn in haar beleid en een voorbeeldfunctie opnemen qua energieverbruik, m.a.w. een stad vooruit qua duurzaamheid. Veel respondenten zien Mortsel als een kwalitatieve woongemeente voor gezinnen waar de vrije woningmarkt actief haar rol moet spelen. Andere stellen een oprukkende verstedelijking vast. Zij pleiten voor een gezonde sociale mix met meer aandacht voor alleenstaanden en voor senioren.

14 14 Grafiek 1. Globaal overzicht per stelling Grafiek 2. Globaal overzicht van de prioriteiten (gerangschikt volgens prioriteit 1)

15 15 Het debat Bouwstenen voor een Mortsels woonbeleid (11 mei 2012) Het scenario-onderzoek geeft de voorzet om een nieuw woonbeleid uit te bouwen in de stad Mortsel. Het rapport geeft naast woonscenario s ook de bouwstenen aan om een visie op wonen te ontwikkelen. Als inleiding tot het debat dat georganiseerd werd door de Mortselse Adviesraad Wonen, werden de belangrijkste uitdagingen voor het woonbeleid in Mortsel geschetst: 1. De betaalbaarheid: de prijzen in Mortsel staan onder druk van de Antwerpse woonmarkt. 2. Het tekort aan sociale woningen: het aantal sociale woning in Mortsel bedraagt slechts 2,3% tegenover 5,6% in Vlaanderen. Het bindend sociaal objectief verplicht Mortsel om tegen % sociale woningen te hebben. 3. De vergrijzing: door de vergrijzing woont een steeds grotere groep senioren in een te grote en niet aangepaste woning. 4. Gezinsvriendelijk wonen: gezinnen zoeken een woning met veel buitenruimte, terwijl gestreefd moet worden naar compacte woningen met gezamenlijk groen. Thema 1: Mortsel, betaalbare stad Met de huidige geplande sociale woonprojecten behaalt Mortsel het bindend sociaal objectief niet. Het bindend sociaal objectief is een door de Vlaamse overheid sinds 2009 opgelegd aantal sociale woningen per gemeente. De stad Mortsel moet daarom alle mogelijkheden benutten om betaalbare woningen te voorzien.

16 16 Uit het debat bleek dat het sociaal objectief voor Mortsel zeer hoog ligt en dat het huidige aanbod aan sociale woningen in Mortsel daarentegen beperkt is. Met de huidige mogelijkheden halen we de doelstelling niet. De sociale huisvestingsmaatschappijen zullen moeten inzetten op nieuwe woningen, op de aankoop van bestaande woningen én op de mogelijkheden via het sociaal verhuurkantoor (SVK). De nood is vooral groot voor de groep alleenstaanden met een klein (vervangings-)inkomen, gezien de hoge huurprijzen in Mortsel. De samenwerking tussen alle actoren zal nodig zijn om door creatieve oplossingen het betaalbaar aanbod te vergroten. In Mortsel moeten bewoners echter geen schrik hebben van getto s; sociale huisvestingsmaatschappijen bouwen nu geen grootschalige woningcomplexen meer. Kleinere projecten en het benutten aan bestaand patrimonium zijn welkom. Een tweede stelling handelde over het verlies aan inwoners uit de leeftijdsgroep 27 tot 40 jaar. Uit onderzoek blijkt dat dit vooral komt omdat de woningen te duur zijn of verondersteld worden dat te zijn. Moet de stad Mortsel inzetten op betaalbare woningen voor jonge mensen om het verlies aan diversiteit qua leeftijd tegen te gaan? Kandidaat-kopers hebben soms een onrealistische verwachting over de prijs van een ruime woning met tuin in Mortsel. In vergelijking met bijvoorbeeld de stad Antwerpen en andere omliggende gemeenten zijn de woningprijzen correct, al speelt de perceptie tegen (zie onderzoek van Trends 2012). De betaalbaarheid ligt echter voor iedereen anders. Het is altijd zeer druk onderaan in de woningmarkt, m.a.w. in het goedkopere segment. Daarom is de nood van de sociale huisvesting zo belangrijk. Een groep met laag inkomen of een uitkering kan genieten van een huishuur van ongeveer 200 à 250 euro via de sociale huisvesting, maar de vraag naar deze sociale woningen is veel groter dan het aanbod. Thema 2: Mortsel, groene stedelijkheid Mortsel beschikt over kwalitatieve maar verouderde en energie-onvriendelijke woningen. De stad Mortsel moet daarom inzetten op passieve en energievriendelijke woningen via premies, sensibilisering en voorbeeldprojecten. In Mortsel staan veel verouderde woningen waarvoor een zeer grondige renovatie vereist wordt (dak, vloer, kelder, buitenzijde). De investeringskost om een energiezuinige woning te bekomen is zeer hoog. Mortsel geeft wel veel premies, maar het is belangrijk om de prioriteiten nog eens goed te bekijken. De premies werken uiteraard sensibiliserend om te investeren, maar mensen met een klein inkomen genieten niet van deze premies; ze zijn ofwel geen eigenaar ofwel hebben ze onvoldoende middelen om te investeren. Naast premies moet het beleid ook nadenken over creatieve oplossingen om energievriendelijke woningen te promoten. Het groene karakter van de woonomgeving heeft een positieve invloed op de aantrekkelijkheid en leefbaarheid. De stad Mortsel moet daarom bij grootschalige woonprojecten een groene ruimte met een semipublieke functie voorzien zoals bv. een speeltuintje. Mortsel kent weinig mogelijkheden om nieuwe groene projecten te realiseren, terwijl ook het bestaande patrimonium aan vernieuwing toe is. Hoe kunnen we hiermee omgaan? Door creatief in te spelen op gezamenlijke noden, bv. een gezamenlijke tuin of een gezamenlijke fietsenberging, ontstaan nieuwe mogelijkheden. De klassieke procedures laten nu nog weinig ruimte voor dergelijke

17 17 creatieve oplossingen. Als je wil sturen naar vernieuwende oplossingen, moeten die in de beginfase ingebracht worden. Thema 3: Mortsel, zorgvriendelijke stad Mensen die een dagje ouder worden zijn minder geneigd om te verhuizen naar aangepaste woningen of appartementen. Daardoor blijven veel grote gezinswoningen onderbenut. De stad Mortsel moet ervoor zorgen dat zowel grote als kleine gezinnen optimaal kunnen wonen, ook als dit een verhuizing inhoudt naar een passende woning. Slechts weinig respondenten uit de enquête waren het hiermee eens. Veel senioren blijven inderdaad liever wonen in een gezinswoning, ook al is dit geen optimale benutting van grote woningen. Verhuizen naar een aangepaste woning wordt ervaren als een toegeving aan de veroudering. Het probleem van rotatie is zeer acuut voor de sociale huisvesting. De huurders van een sociale woning hebben het recht om te blijven wonen in de woning, ook als is die te groot geworden. Een experiment om te roteren is mislukt omdat mensen tot elke prijs de huidige woning verkiezen, ook al biedt men aantrekkelijke woningen aan. Een echt beleid hierover is er nog niet. Er is een tendens merkbaar bij jongere senioren om zelf de stap te zetten naar een kleinere woning wanneer het nog kan en vóór dat het moet, want verhuizen vraagt ook een grote inspanning. Een aantrekkelijk aanbod aan appartementen met o.a. voldoende ruime terrassen en een kwalitatieve woonomgeving kan de overstap vergemakkelijken. Een grote wens van mensen die een dagje ouder worden, bestaat erin om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Een woning moet daarom kunnen inspelen op veranderende noden van bewoners. De stad Mortsel moet op het vlak van bouwvoorschriften de soepelheid aan de dag leggen om de nodige aanpassingen mogelijk te maken aan deze woningen. Er zijn mogelijkheden via flexibele woonvormen of bv. samenwonen onder één dak, zelfs tussen verschillende generaties of kangoeroewonen. Dit biedt ook nog andere mogelijkheden en sociale voordelen. Slotbemerking De vraag is hoe je de verschillende doelstellingen met elkaar kan rijmen, zonder dat ze elkaar opheffen. Een lokale overheid zal keuzes moeten maken tussen sociaal aanbod, ondersteunen van de middenklasse, enz. Misschien is een forsere overheid nodig voor de kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt. Kwalitatief wonen is dus onderhevig een geheel aan factoren breder dan de toestand van woning.

18 18 Toetsingskader voor woonprojecten in Mortsel (Adviesraad Wonen, februari 2009) Wanneer een nieuw bouwproject wordt gepland in onze gemeente wil de Adviesraad Wonen met een aantal criteria kunnen nagaan of dit een goed bouwproject is. Met de elementen van beoordeling hangen ook drie afspraken samen: a. Vooraf zal moeten bepaald worden welke de profielschets is van de toekomstige bewoner. Van deze keuze is heel wat afhankelijk o.a. bepaalt dit mee de beste locatie voor deze bewoner (dit noemen we locatie(woon)beleid; vb. huisvesting voor bejaarden niet of net wel in een drukke omgeving; tweeverdieners dicht bij openbaar vervoer, enz). b. Achteraf, nadat het woonproject is gerealiseerd, kan getoetst of de verwachtingen werden ingelost. Er is dus een follow-up noodzakelijk van de beoordelingscriteria. c. De adviesraad beveelt tenslotte nog aan, de profielschets, de gewenste follow up en de relevante beoordelingselementen, verplicht onderdeel te maken van het project(plan). De beoordelingscriteria zelf delen we hieronder op in twee hoofdgroepen. Naarmate het project op meerdere criteria uit beide groepen positief scoort, achten we het beter. Los van dit eindresultaat, loont het ook de diverse criteria bespreekbaar te maken op projectniveau. De minimale woonvereisten zijn niet opgenomen in de lijst, omdat die wettelijk bepaald zijn. Een Vlaams decreet bepaalt de vereisten voor de stedenbouwkundige vergunningen en biedt een kader voor het grond- en pandenbeleid. Het toetsingskader zelf: beantwoordt het project aan? 1. Een kwaliteitsvolle en duurzame woning 1.1. Liggen de woningen in een woonzone, m.a.w. past men hier het principe van inbreiding toe op het lokale vlak? (herbestemming, vervanging oude gebouwen, zuinig aansnijden open ruimte) 1.2. Draagt het project bij tot voldoende kleine en/of betaalbare (huur)woningen of sociale (huur)woningen? 1.3. Is de woning aangepast zodat de (toekomstige) bewoner er levenslang kan wonen (rolstoelbreedte van deuren, lift, toegang andersvaliden )? 1.4. Is er genoeg aandacht voor hedendaagse normen van: -wooncomfort; -energiezuinigheid; -waterzuinigheid; -duurzame materialen; -veiligheid?

19 Toets aan goedgekeurde beleidsdocumenten: is het project consistent is met de tot hiertoe goedgekeurde beleidsdocumenten? 2. Een leefbare woonomgeving (bekeken vanuit de toekomstige bewoner) 2.1 Open ruimte - is in het project genoeg % groen voorzien; - is er voldoende bereikbaar groen in de nabije omgeving; - is in het project genoeg % openbare ruimte voorzien; - is er voldoende bereikbare openbare ruimte in de nabije omgeving; - hoe verhoudt het project zich tot de gemiddelde woningdichtheid (25 woningen per ha)? 2.2 Basismobiliteit - is het project goed ontsloten voor bewoners en omgekeerd, goed bereikbaar voor anderen die er moeten zijn (wegenis, haltes en frequenties openbaar vervoer, fietspaden, voetpaden); - is het project vlot bereikbaar voor de auto van de bewoner (parkeergelegenheid)? 2.3 Basisvoorzieningen 2.4 Hinder - zijn er dagelijkse winkels, diensten, horeca in de nabije omgeving; - zijn er medische voorzieningen in de nabije omgeving; - zijn er educatieve collectieve voorzieningen in de nabije omgeving; - zijn er recreatieve collectieve voorzieningen in de nabije omgeving, bv. speelpleinen; - zijn er gemeenschappelijke infrastructuren die duurzaamheid op wijkniveau bevorderen (vb. ondergrondse glascontainers, natuurlijke waterzuivering, fietsenstalling, plek voor autodelen,? Zijn er voldoende indicaties dat bij het ontwerpen gedacht is aan het beperken van hinder qua geluid, verkeer, luchtvervuiling? 2.5 Sociale, economische en ecologische gevolgen of verandering - verwachten we sociale verdringing door het woonproject (= verhuisgedrag door hogere koop- en huurprijzen)? Zijn daarvoor begeleidende maatregelen voorzien in het project; - verwachten we aantasting van het economische weefsel door het woonproject; - verwachten we aantasting van open ruimte of ecologische kwaliteit door het woonproject? 2.6 Erfgoed Respecteert het project het bouwkundig erfgoed? (zie inventaris Bouwkundig Erfgoed) 2.7 Toets aan goedgekeurde beleidsdocumenten Is het project consistent is met de tot hiertoe goedgekeurde beleidsdocumenten?

20 Samenwerking - wordt het project ontwikkeld in samenwerking met relevante andere actoren (vb. lokale woonactoren, De Lijn, BAM, groendienst, milieudienst, sociale dienst, ); - wordt het project na afwerking opgevolgd en geëvalueerd in samenwerking met relevante andere actoren? (vb. lokale woonactoren, De Lijn, BAM, groendienst, milieudienst, sociale dienst, ); - wordt/werd bij de ontwikkeling van project ook participatie voorzien met omwonenden en/of toekomstige bewoners; - wordt bij de uitvoering van het project ook participatie voorzien met omwonenden en/of toekomstige bewoners?