Bij het vaststellen van de restruimte op industrieterrein Moerdijk hanteerden we de hieronder beschreven uitgangspunten.

Transcriptie

1 BIJLAGE A

2 UITGANGSPUNTEN Bij het vaststellen van de restruimte op industrieterrein Moerdijk hanteerden we de hieronder beschreven uitgangspunten. Onderscheid tussen twee typen restruimte Voor deze inventarisatie maakten we een onderscheid tussen twee typen restruimte. Allereerst de niet in gebruik zijnde grond. Ten tweede de leegstand op de vastgoedmarkt en dan specifiek de bedrijfsruimtemarkt. Zie tabel 1 en 2 voor een nadere toelichting op de uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn mede gebaseerd op vergelijkbare inventarisaties die wij eerder deden en in overleg met u vastgesteld. Tabel 1: uitgangspunten restruimte: niet in gebruik zijnde grond Indicator Omschrijving Niet in gebruik zijnde grond Alle beschikbare grond op het terrein die niet in gebruik is genomen door eindgebruikers/danwel geen functie heeft, dat wil zeggen zonder opstal/opslag: 1. Grond die (de komende jaren) nog uitgeefbaar is door het Havenschap Moerdijk; 2. Grond in handen van bedrijven/eindgebruikers; 3. (Potentiële) restruimte in het openbaar gebied en (eventuele) herstructurering/transformatie/landaanwinning. Ondergrens We richtten ons op kavels met een minimale omvang van 1 hectare. Kleinere kavels maken, zeker op een grootschalig terrein als Moerdijk, maar een beperkt deel uit van het totale aanbod. Ook zijn de kleinere kavels in de regel minder courant. Bovendien zijn kleinere kavels niet relevant voor de vergelijking met Moerdijkse Hoek dat zich immers voornamelijk richt op grotere kavels (zie bijlage D). Typologie natte kavels De volgende definities zijn toegepast op basis van eerder verricht onderzoek door Ecorys: Kadegebonden activiteiten zijn activiteiten die een kade en diep vaarwater nodig hebben voor het afhandelen van de fysieke goederenstromen (op- en overslag). Havengebonden activiteiten zijn activiteiten waarvoor de directe nabijheid van een zeehaven/diep vaarwater benodigd is, maar die niet persé kadegebonden zijn. Een groot deel van de activiteiten op haventerreinen is havengebonden, slechts een beperkt deel (op- en overslag) ook kadegebonden. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 1

3 Vervolg tabel 1: uitgangspunten restruimte: niet in gebruik zijnde grond Indicator Omschrijving Nadere afbakening Van alle niet in gebruik zijnde grond op industrieterrein Moerdijk, zoals hierboven afgebakend, is vervolgens vastgesteld in hoeverre die binnen nu en de komende vijf jaar beschikbaar is voor de markt (zie bijlage B). Bronnen Havenschap Moerdijk, REWIN, gemeente Moerdijk, bedrijven op het terrein. Tabel 2: uitgangspunten restruimte: vastgoed/bedrijfsruimte Indicator Omschrijving Afbakening We hebben ons puur op de bedrijfsruimtepanden gericht (dus niet de kantoren). Bij leegstand probeerden we zo goed mogelijk onderscheid te maken tussen courant en niet-courant vastgoed. Met name door te kijken naar de duur van de leegstand. Ondergrens We hanteerden voor het vastgoed een ondergrens van m 2. Uitgaande van een bebouwingspercentage van circa 50% komt dit neer op een kavelgrootte van ongeveer 1 hectare, ofwel de ondergrens die we gebruikten bij de niet in gebruik zijnde grond. Categorieën We hebben het aanbod verder zo goed mogelijk gesegmenteerd naar deelgebied op het terrein, het type vastgoed, koop/huur en omvang (zie bijlage C). Bronnen Havenschap Moerdijk, REWIN, regionale bedrijfsmakelaars. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 2

4 BIJLAGE B

5 NIET IN GEBRUIK ZIJNDE GROND In deze bijlage vindt u een overzicht van de niet in gebruik zijnde grond op industrieterrein Moerdijk. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen grond in handen van het Havenschap Moerdijk en grondreserve van bedrijven. Bij de kavels in handen van bedrijven splitsen we het aanbod bovendien in twee categorieën: de kavels > 5 hectare en de kavels tussen 1 en 5 hectare. Van al deze niet in gebruik zijnde grond hebben we vervolgens vastgesteld in hoeverre deze binnen nu en vijf jaar beschikbaar is voor de markt. Zie hiertoe telkens de laatste kolom van de tabellen in deze bijlage. De niet gebruik zijnde grond in handen van het Havenschap is circa 65 ha, dit gehele aanbod is binnen nu en vijf jaar beschikbaar voor de markt Tabel 1: niet in gebruik zijnde grond in handen van Havenschap, alle kavels > 1 hectare Zone/locatie op het terrein Omvang in hectare Wel/niet kadegebonden Bijzonderheden Industrial park 16,0 Niet Alleen zware industrie (categorie 5 en 6). Verkoop in overeenstemming met Shell. Seaport 11,0 Wel Recent teruggekocht van het bedrijf Rexam, momenteel heeft het Havenschap Moerdijk plannen om hier een containerterminal te ontwikkelen. Dit is echter nog niet definitief. Seaport 3,7 Niet Bestemd voor havengebonden bedrijven (niet direct kadegebonden) Seaport 11,7 Wel Alleen kadegebonden bedrijven toegestaan (8,8 hectare is kadegebonden) Servicepoint 1,5 Niet Bestemd voor kantoren Ja subtotaal 43,9 Tradepark 2,0 Niet Doelgroep logistiek Ja Tradepark 13,5 Niet Recent aangekocht: bouwrijp Ja Tradepark 6,2 Niet Recent aangekocht: bouwrijp Ja totaal, inclusief recent aangekocht 65,6 65,6 Bronnen: Havenschap Moerdijk, KvK West-Brabant, juni 2005 Beschikbaar voor de markt binnen nu en vijf jaar? Ja Ja Ja Ja Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 1

6 De niet in gebruik zijnde grond in handen van bedrijven (kavels groter dan 5 ha) is circa 235 hectare, hiervan is bijna 200 hectare beschikbaar voor de markt binnen nu en vijf jaar Tabel 2: niet in gebruik zijnde grond in handen van bedrijven, kavels groter dan vijf hectare Naam bedrijf Zone/locatie op het terrein Nederlands of buitenlands bedrijf Omvang in hectare Bijzonderheden Shell Industrial park NL/UK 170,0 Grond is te koop, potentiële vestigers: producenten en gebruikers van gevaarlijke (petro)chemische stoffen. Vestigers moeten het functioneren van Shell niet beperken. Beschikbaar voor de markt binnen nu en vijf jaar? Ja Tetra Pak Seaport Buitenlands 15,9 Grond is in 1988 door Tetra Pak gekocht. Pas Ja sinds enkele jaren richt men zich actief op de verkoop van deze grond. Ondanks regelmatige belangstelling van bedrijven is dit nog niet gelukt. Omya Seaport Buitenlands 21,5 Bedrijf geeft aan dat grond niet te koop is, grond Nee wordt gebruikt voor eigen expansie. Delta Ecopark NL 7,7 Men is in onderhandeling over de verkoop. Ja Essent Ecopark NL 12,8 Men is in onderhandeling over verkoop van 7 ha, Deels, 5,8 hectare de overige 5,8 hectare is beschikbaar voor verkoop aan andere bedrijven. Intertrading Distriboulevard NL 6,9 Niet in gebruik: grond (en vastgoed) is verkocht Nee medio totaal 234,8 199,4 Bron: Havenschap Moerdijk, DTZ Zadelhoff, Rewin, Kamer van Koophandel West-Brabant en Stec Groep, juni 2005 Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 2

7 Box 1: niet in gebruik zijnde grond Shell - Korte impressie gesprek de heer Venhuizen (Shell) en heren Schipper en Sand (KvK) d.d Restruimte Op het Shell-terrein is nog 170 hectare grond niet in gebruik. Deze grond is beschikbaar voor de verkoop. Het Havenschap Moerdijk kan hiermee actief de markt op. Shell wil zelf verkopen. De locatie is gelegen tussen de pijpleidingstraat en diep vaarwater met mogelijkheden voor milieucategorie 5-bedrijven. Er is tevens een mogelijkheid voor een terminal. Er zijn plannen voor aanleg van 10 windmolens op de restruimte. Doelgroep Locatie is geschikt voor bedrijven, die gevaarlijke stoffen gebruiken of produceren. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg wordt steeds meer aan banden gelegd. Vervoer via water en pijpleiding is als alternatief voorhanden. Shell heeft een voorkeur voor bedrijven waarmee ze de kosten van infrastructuur/utilities en dienstverlening kunnen delen. Bedrijven in de chemie passen prima op deze locatie. Beperkingen Het bedrijf moet geen beperking opleveren voor het functioneren van Shell en dus passen in veiligheidsfilosofie van Shell. Het moet de geluidsruimte van Shell niet beperken. Andere beperking zijn de hoogspanningsleiding en diverse andere leidingen die over het terrein lopen. Toekomst van Shell Moerdijk en de petrochemie Shell heeft geen plannen voor uitbreiding van de huidige activiteiten of starten van nieuwe op Moerdijk. De huidige fabriek blijft hier, is internationaal zeer concurrerend en wordt vol benut. Nieuwe krakers komen in China, Singapore en Quatar. In Nederland is de petrochemie verspreid gevestigd. Dit beperkt de mogelijkheden voor synergie. In België daarentegen is er sprake van een concentratie in de Antwerpse haven. Daar is nog volop ruimte en is de strategie van een aantal van de gevestigde bedrijven ook gericht op uitbreiding of aantrekken van nieuwe fabrieken. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 3

8 De niet in gebruik zijnde grond in handen van bedrijven (kavels tussen 1 en 5 ha) is circa 33 hectare, hiervan is bijna 27 hectare beschikbaar voor de markt binnen nu en vijf jaar Tabel 3: niet in gebruik zijnde grond in handen van bedrijven, kavels tussen een en vijf hectare Naam bedrijf/adres Zone/locatie op het terrein Omvang in hectare Bijzonderheden SNC/M terrein Industrial park 4,0 Verkoop is mogelijk, zie voorwaarden Shell (tabel 2) Dr. W. Kolb Nederland Industrial park 3,3 Grond is strategische voorraad van het bedrijf Nee Danzas Chemicals Industrial park 1,8 Danzas huurt van Wereldhave: bij interesse van Ja andere bedrijven, krijgt Danzas de eerste optie om restruimte in gebruik te nemen Euro Rijn, Fuutweg Industrial park 1,3 Te koop voor derden onder voorwaarden bedrijf Ja Europe Steel Center, Seaport 2,2 Beschikbaar voor kadegebonden bedrijven Ja Oostelijke Randweg Zeehavenweg Seaport 1,5 Beschikbaar Ja Graanweg Seaport 1,0 Alleen opslag mogelijk Nee Zeehavenweg Seaport 1,0 Beschikbaar Ja Zeehavenweg Seaport 1,0 Beschikbaar Ja Vlasweg Ecopark 4,0 Beschikbaar Ja Orionweg Ecopark 2,4 Beschikbaar Ja Orionweg Ecopark 1,9 Beschikbaar Ja Orionweg Ecopark 1,2 Relatief kleine restruimte op intensief bebouwd Ja kavel. Trade Boulevard Trade Park 1,6 Beschikbaar Ja Essent Trade Park 1,5 Strategische reserve Essent Nee Traffic Distriboulevard 2,9 Te koop voor logistieke bedrijven Ja totaal 32,6 26,8 Bron: Havenschap Moerdijk, DTZ Zadelhoff, Rewin, Kamer van Koophandel West-Brabant en Stec Groep, 2005 Beschikbaar voor de markt binnen nu en vijf jaar? Ja Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 4

9 BIJLAGE C

10 LEEGSTAAND VASTGOED In deze bijlage vindt u een overzicht van leegstaand vastgoed op industrieterrein Moerdijk. We baseren ons hierbij op de uitgangspunten zoals weergegeven in bijlage A, tabel 2. Leegstaand vastgoed in handen van bedrijven en vastgoedeigenaren bedraagt ruim m 2 Tabel 1: leegstaand vastgoed in handen van bedrijven (in m 2 ) Verhuurder/eigenaar Locatie/adres Omvang in m 2 Inschatting reden leegstand Mogelijke functie/bruikbaarheid vastgoed Vastgoed Ontwikkeling Distriboulevard Marktomstandigheden Logistiek en distributie Nederland DTZ Zadelhoff Distriboulevard Marktomstandigheden Logistiek en distributie Van Opstal Distriboulevard Marktomstandigheden Logistiek en distributie Bouwfonds AM Oostelijke Randweg Marktomstandigheden Logistiek en distributie DTZ Zadelhoff Oostelijke Randweg Marktomstandigheden Logistiek en distributie Bouwfonds AM Oostelijke Randweg Marktomstandigheden Logistiek en distributie Ewals Cargo Zeehavenweg Marktomstandigheden, licht Logistiek en distributie verouderd vastgoed Vrijekantorenmarkt Transitoweg Relatief hoge huurprijs Productie met spoorontsluiting (66 euro per m 2 ) Totaal Bron: REWIN, Business Scope juni 2005, DTZ Zadelhoff, juni 2005, bewerking Stec Groep Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 1

11 BIJLAGE D

12 NADERE BEOORDELING MARKTPOTENTIE RESTRUIMTE GROND In deze bijlage gaan we dieper in op de aantrekkelijkheid/afzetbaarheid van de niet in gebruik zijnde grond die binnen nu en vijf jaar beschikbaar is voor de markt (is restruimte grond), zoals die in bijlage B is geselecteerd. Wat is het daadwerkelijke marktpotentieel van deze grond? We richten ons hierbij op een beoordeling van de kavels van vijf hectare en groter. Hiermee beslaan we een zeer substantieel deel van de niet in gebruik zijnde grond die binnen nu en vijf jaar beschikbaar is voor de markt. We hebben in totaal negen kavels beoordeeld, u vindt de kerngegevens van deze kavels terug in de tabellen 1 en 2 van bijlage B. Deze kavels omvatten 87 % van de beschikbare restruimte grond. De beoordeling van de marktpotentie van deze kavels deden we aan de hand van vier marktindicatoren. We baseerden ons daarbij onder andere op meningen van experts, bureau-expertise en eigen marktgevoel, allerlei documentatie over het terrein en een uitgebreid bezoek aan het terrein en de deelgebieden. Zie tabel 1 voor het resultaat. De vier indicatoren zijn: Type kavel: is de maatvoering van het kavel regulier, ofwel zoveel mogelijk rechthoekig? En sluit de omvang van de kavel aan bij de gemiddelde ruimtevraag van bedrijven? Hoe is de kavel ontsloten? Vestigingseisen: zijn er specifieke eisen en beperkingen die gesteld worden aan de kavel? Hetzij door de eigenaar, hetzij door procedures en regulering op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu? Uitstraling omgeving: is de omgeving van het kavel - de nabijgelegen kavels, vastgoed en infrastructuur - in orde, ofwel van goede kwaliteit? Wat is de uitstraling van nabijgelegen bedrijven? Potentiële marktvraag: hoe staat het met aantal (te verwachten) locatiebeslissingen in het marktsegment waar betreffende kavel op mikt? Is er sprake van een omvangrijke doelgroep, of betreft het meer een nichemarkt? Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 1

13 Tabel 1: beoordeling marktpotentie restruimte grond, kavels groter dan vijf hectare Shell (170 ha) Industrial Park Havenschap (16 ha) Tetra Pak (15,9 ha) Seaport Havenschap (11 ha voormalig Rexam) Seaport Havenschap (8,8 ha) Seaport Delta (7,7 ha) Ecopark Essent (5,8ha) Ecopark Havenschap (13,5 ha) Trade Park Havenschap (6,2 ha) Trade Park Bron: Stec Groep 2005 Doelgroep Type kavel Vestigingseisen Zware (chemische) industrie Zware (chemische) industrie Marktpotentieel Kadegebonden Kadegebonden Kadegebonden (+) 0 0 Kadegebonden Kadegebonden Logistiek en distributie Logistiek en distributie + (+) + Geen beperkingen + (+) + Geen beperkingen Afzetbaarheid in komende vijf jaar: zijn er beperkingen? Beperking door vestigingseisen en omvang doelgroep Beperking door vestigingseisen en omvang doelgroep Beperking door versnippering kavel en eisen havenoverslag Beperking door eisen havenoverslag, vorm kavel en omvang doelgroep Beperking door eisen havenoverslag, ontsluiting per weg en omvang doelgroep Beperking door eisen havenoverslag, vorm kavel en omvang doelgroep Beperking door eisen havenoverslag en omvang doelgroep Alleen voor de restruimte grond geschikt voor logistiek en distributie gelden voor de komende vijf jaar geen beperkingen. Voor alle andere restruimte gelden beperkingen voor de afzetbaarheid de komende vijf jaar. Voor de restruimte voor zware (chemische) industrie gelden stringente vestigingseisen (milieuhinder, geluid en externe veiligheid met name), daarnaast is de omvang en dynamiek van de doelgroep beperkt. Kijkend naar de kadegebonden restruimte valt op dat drie kavels geen ideale (vierkante) vorm hebben. Daarnaast geldt in enkele gevallen de havenoverslag (kosten voor vergunningen: algemeen (minimum) tarief is 18,20 per m 2 kade per jaar) als beperking voor de afzetbaarheid. Eén kavel ten slotte is niet optimaal bereikbaar per weg. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 2

14 BIJLAGE E

15 POTENTIËLE CONCURRENTIE INDUSTRIETERREIN MOERDIJK EN MOERDIJKSE HOEK In deze bijlage gaan we in op de vraag welk deel van de beschikbare restruimte grond de komende vijf jaar in potentie concurrerend is met Moerdijkse Hoek. Hiervoor hebben we alle beschikbare kavels meegenomen. De potentiële concurrentie is onderverdeeld naar deelgebieden op Moerdijk. Uitgangspunt is de beoordeling van het aanbod op industrieterrein Moerdijk. Potentiële concurrentie industrieterrein Moerdijk voor Moerdijkse hoek bedraagt 41,3 hectare Tabel 1: potentiële concurrentie industrieterrein Moerdijk en Moerdijkse Hoek, naar deelgebied Deelgebied Doelgroep omvang in Concurrerend Toelichting hectare met Moerdijkse Hoek? Industrial Park Petrochemie 193,1 Nee Alleen op Moerdijk is vestiging van Petrochemische bedrijven mogelijk. Ecopark (nat) Kadegebonden 20,6 Nee Alleen Moerdijk biedt kavels met kadefaciliteiten aan, dit aanbod is dus uniek. Ecopark (droog) Havengebonden 2,4 Ja Zowel Moerdijk als Moerdijkse Hoek bieden kavels voor havengebonden activiteiten, niet direct aan de kade voor industriële bedrijven. Seaport (nat) Kadegebonden 36,9 Nee Alleen Moerdijk biedt kavels met kadefaciliteiten aan, dit aanbod is dus uniek. Seaport (droog) Havengebonden 11,1 Ja Zowel Moerdijk als Moerdijkse Hoek bieden kavels voor havengebonden activiteiten, niet direct aan de kade voor industriële bedrijven. Distriboulevard Tradepark Logistiek en distributie Logistiek en distributie 2,9 Ja Het aanbod voor logistieke bedrijven is in potentie concurrerend omdat het voor Moerdijkse Hoek een belangrijke doelgroep is. 23,4 Ja Het aanbod voor logistieke bedrijven is in potentie concurrerend omdat het voor Moerdijkse Hoek een belangrijke doelgroep is. Servicepoint Dienstverlening 1,5 Ja Op zowel Moerdijk als Moerdijkse Hoek is vestiging van ondersteunende dienstverlenende bedrijven het op deelgebieden mogelijk. Totaal 291,9 41,3 Bron: Havenschap Moerdijk, REWIN, bewerking Stec Groep, juni 2005 Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 1

16 In theorie is er sprake van beperkte concurrentie van de restruimte op Moerdijk voor de ontwikkeling van Moerdijkse Hoek. Uit tabel 2 blijkt dat slechts 15% (is 41 hectare) van de restruimte op Moerdijk mogelijk concurrerend is voor de ontwikkeling op Moerdijkse Hoek. Daarbij is gekeken naar het profiel van de beschikbare restruimte en het profiel van het potentiële aanbod op Moerdijkse Hoek. Alleen kavels die niet direct aan diep vaarwater gelegen zijn en kavels voor logistiek en distributie kunnen in theorie concurrerend zijn voor Moerdijkse Hoek. De potentiële concurrentie met Moerdijkse Hoek beperkt zich dus tot de 'droge' kavels op de deelgebieden Seaport en Ecopark en de kavels voor logistiek op Distriboulevard en Trade Park. Het gaat hier om maximaal 41 hectare die binnen nu en vijf jaar voor de markt beschikbaar is (zie ook bijlage E en tabel 4, pagina 11 van het advies). De beschikbare restruimte op industrieterrein Moerdijk die zich richt op kadegebonden activiteiten (in totaal ruim 250 hectare) en de restruimte op deelgebied Industrial Park (zware industrie) is niet concurrerend met Moerdijkse Hoek. Simpelweg omdat Moerdijkse Hoek geen kavels aan diep vaarwater met kadefaciliteiten heeft en omdat op Moerdijkse Hoek geen petrochemische industrie is toegestaan. Vestigers uit deze marktsegmenten kunnen dus alleen op industrieterrein Moerdijk terecht. Box 1: profiel bedrijventerrein Moerdijkse Hoek Bedrijventerrein Moerdijkse Hoek wordt momenteel gepland door de provincie Noord-Brabant. De provincie stelt de ligging van het terrein voor onder de A17 op gepaste afstand van de kern Moerdijk. Begin 2006 stelt Provinciale Staten volgens de planning het aangepaste streekplan vast. Het profiel van Moerdijkse Hoek is in concept opgesteld door Kuiper Compagnons Daarin heeft het terrein het volgende profiel gekregen: circa 600 hectare; grote kavels (ten minste 5 hectare met uitzondering van fijnchemie); behorend tot hogere milieuhindercategorie 4 en 5 (geen petrochemie mogelijk); binding aan specifieke transportinfrastructuur; voorkeur voor nabijheid van diep vaarwater; een hoog duurzaamheidspotentieel. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 2

17 Daarnaast zijn de volgende bedrijfstypen tot de belangrijkste doelgroepen benoemd: procesindustrie; transportmiddelenindustrie; grootschalige (fijn)chemische bedrijven; grootschalige hightech-bedrijven; logistieke bedrijven; metaalindustrie; recyclingbedrijven. De provincie wil het terrein duurzaam inrichten en heeft daarvoor een startnotitie MER geschreven en een beoordelingskader voor duurzaamheid opgesteld. Marktgerichte inventarisatie restruimte Moerdijk 3