Verslag van de Jaarbijeenkomst op 20 oktober 2016 in Hotel van der Valk

Transcriptie

1 Verslag van de Jaarbijeenkomst op 20 oktober 2016 in Hotel van der Valk De heer Jan Bostelaar, die deze avond zal leiden, opent om uur de vergadering en heet de aanwezigen van harte welkom. Op deze jaarbijeenkomst van de Stichting Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren wordt in vogelvlucht 2016 besproken en de fusie tussen de corporaties Woonburg en Zeeuwland. Het volledige bestuur van SHW/W is aanwezig en de corporatie is vertegenwoordigt met 4 personen waaronder de directeur Marco van der Wel. De voorzitter, mevrouw Agnes Los krijgt het woord. Deze jaarbijeenkomst is een bijzondere bijeenkomst, want er staan het komende jaar veel veranderingen op stapel, zoals een nieuw bestuur voor de nieuwe huurdersorganisatie (HO) en de fusie. Het huidige bestuur bestaat uit: - Agnes Los, voorzitter - Wim Rombouts, secretaris - Jannie Landkroon, penningmeester - Aad Ouwerkerk, algemeen bestuurslid tevens begeleider van de bewonerscommissies - Joke Scheele, ambtelijk secretaris De zittingstermijn loopt eigenlijk deze maand af, maar vanwege de op handen zijnde fusie is samen met Woonburg besloten aan te blijven, als interim-bestuur, tot de fusie een feit is. Er zal een nieuw bestuur moeten komen dat liefst zal bestaan uit huurders van zowel Woonburg als Zeeuwland. Daarom wordt gezocht naar huurders die wat energie en tijd over hebben, enige kennis hebben van Social Media en op willen komen voor de belangen van de huurders. Zaken waar de huurdersorganisatie over mee mag praten zijn o.a. het servicebeleid en de huurprijzen, met de directie vergaderen, een huurderscommissaris zoeken, met de RVC aan tafel zitten, bij beleidsveranderingen binnen de corporatie een stem hebben die meetelt en zelfs over de fusie een zienswijze uit mag brengen. Het huidige bestuur bestaat nu 4 jaar. Wanneer men belangstelling heeft of informatie wilt over de nieuw te vormen huurdersorganisatie dan kan met zich opgeven bij één van de huidige bestuursleden of het antwoordstrookje onderaan de uitnodiging inleveren. Het huurbeleid van de afgelopen jaren Toen wij in 2012 begonnen als HO, moesten de woningcorporaties een verhuurdersheffing gaan betalen, die zij deels door konden berekenen aan de huurders, middels een inkomensafhankelijke huurverhoging. Drie achtereenvolgende jaren stegen de huren fors. Vorig jaar sloten de Woonbond en Aedes een Huurakkoord, dat inhield dat de huurinkomsten van woningcorporaties niet meer mochten stijgen dan 1%. ( dus huurverhogingen en mutaties samen). Om dit in 2016 door te voeren bleek technisch helaas niet mogelijk. Wij hadden derhalve ook dit jaar te maken met inkomensafhankelijke, maximale huurverhogingen die doorberekend mochten worden, die waren: - 2,1% inflatie van 0, % inkomens tot ,00-2,6% inflatie van 0,6 +2% inkomens tot ,00-4,6% inflatie van 0,6 + 4% boven ,00 Woonburg kon echter dit jaar, door efficiënter beleid in de voorgaande jaren, de huurverhoging matigen. De door Woonburg voorgestelde huurverhoging van 0,6% voor de inkomens tot ,00 vonden wij alleszins redelijk. Hier was de SHW/W blij mee en kon zich daar in vinden.

2 Gemiddeld rekenden woningcorporaties 1%. Voor de vrije sector of geliberaliseerde woningen, waarvan Woonburg er slecht 13 heeft, berekenden zij wel de inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,6%, dat is inflatie 0,6 + 4%. Voor het komende jaar 2017 geldt wel het Sociaal Huurakkoord, dat houdt in dat de huuromzet/huursombenadering van woningcorporaties niet meer mag stijgen als inflatie + 1%, dus huurverhoging en mutaties samen. Wij waren met de inkomensafhankelijke huurverhoging gewend dat iedere woning binnen een inkomensgroep dezelfde huurverhoging kreeg, dat verandert. In 2017 hebben woningcorporaties de mogelijkheid individueel de huurprijzen aan te passen, dat zou bv. kunnen bij scheefwonen. Het Sociaal Statuut Dat is het reglement inzake sloop, renovatie en groot onderhoud. Samen met l Escaut is dit statuut, dat verouderd was, herzien en aangepast. De Prestatieafspraken tussen de gemeente Vlissingen, Woonburg en de SHW/W zijn dit jaar ondertekend. Woningcorporaties maken elk jaar afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties over prestaties die ze gaan leveren. Dit is zo geregeld in de herziene Woningwet. In die afspraken staat bijvoorbeeld welke woningen corporaties gaan bouwen en voor welke doelgroepen: - nieuwbouw van sociale huurwoningen - betaalbaarheid van de woningen - Passend toewijzen: woningcorporaties moeten per 1 januari 2016 aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een woning toewijzen op of onder de huurtoeslaggrens, 586,68 of 628,76, afhankelijk van de grootte van het huishouden. - huisvesting van specifieke doelgroepen, b.v. statushouders - kwaliteit en duurzaamheid van de woningen - ieder jaar volgt een evaluatie Ook de samenwerkingsovereenkomst tussen de SHW en Woonburg, voldeed niet meer. In 2015 zijn voorstellen voor wijzigingen gedaan. Door de nieuwe woningwet van 1 juli 2015 kwamen er nog wat wijzigingen bij. Inmiddels is de samenwerkingsovereenkomst door Woonburg en SHW/W goedgekeurd en door beiden ondertekend. De Fusie tussen Woonburg en Zeeuwland Wat komt er op ons af. Woonburg heeft de SHW/W om instemming gevraagd over de voorgenomen fusie tussen Woonburg gevestigd in Koudekerke en Zeeuwland gevestigd in Zierikzee. Op 9 mei j.l is de intentieovereenkomst ondertekend. De SHW/W heeft daarbij het volgende overwogen: Woonburg verhuurd ongeveer 2000 woningen in verspreid liggende kernen van Walcheren en Zeeuwland ongeveer 4100 woningen in verspreid liggende kernen van Schouwen- Duiveland, zij hebben beiden een groot werkgebied. De financiële positie van Woonburg en Zeeuwland is ongeveer gelijk, de cijfers van Zeeuwland waren nog niet bekend, maar SHW/W is uitgegaan van de cijfers in de intentieverklaring. Beiden hebben de laatste jaren gereorganiseerd, en daarmee kosten bespaard, met name op personeel en efficiënter onderhoud, door te fuseren kunnen er nog meer kosten bespaard worden. Huurontwikkeling De nieuwe woningwet, die per 1 juli 2015 in werking is getreden, stelt aan woningcorporaties, hogere eisen, kost aanzienlijk meer werk en maakt het moeilijker om de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de sociale huurwoningen te garanderen.

3 De verhuurdersheffingen leggen ook een zware claim op woningcorporaties, hier tegenover stond weliswaar de inkomensafhankelijke huurverhoging maar dit dekt slechts een deel van de kosten. Huurders hebben daardoor hun huurprijs de afgelopen jaren sterk zien stijgen. De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen, voor mensen met een laag inkomen, is daardoor in het geding gekomen. Het sociaal huurakkoord, huurmatigingsbeleid en het passend toewijzen, waarbij huren in sommige gevallen naar beneden bijgesteld moeten worden, zorgen voor minder inkomsten, maar is nodig, om de huurprijzen betaalbaar te houden. Met de fusie wil Woonburg een kostenbesparing realiseren van 1 miljoen euro. Deze kostenbesparing, is SHW/W overeengekomen, komt ten goede aan de huurders. Ieder jaar zal Woonburg/Zeeuwland met de SHW/W gaan overleggen hoe de besparing besteed gaat worden, dit kan zijn door huurmatiging, huurverlaging en investeringen in energiebesparende maatregelen. Huurdersorganisatie In de nieuwe woningcorporatie Zeeuwland zal gewerkt moeten worden aan een goede huurdersvertegenwoordiging, die de belangen van huurders behartigt. Gestreefd zal worden naar 1 huurdersorganisatie/stichting. Lokale binding en dienstverlening Het kantoor in Koudekerke zal verdwijnen en de backoffice zal zijn in Zierikzee. Woonburg en Zeeuwland hebben al verspreid liggende kernen, zodat voor veel huurders Zierikzee niet veel verder is als Koudekerke. De verspreid liggende woningen bemoeilijken wel de dienstverlening. Woonburg heeft te kennen gegeven dit te willen oplossen met gebiedsgerichte werkwijze, goede digitalisering en waar nodig persoonlijk contact. De huurdersbelangen stichting zal ook hier een taak in hebben en bewaken dat het goed functioneert. De gemeente Veere heeft aangegeven de nieuwe corporatie de mogelijkheid te bieden om voor afspraken en klantgesprekken gebruik te mogen maken van ruimtes in het gemeentehuis van Domburg. Her onderhoud en reparatie zal uitbesteed worden aan plaatselijke aannemers. De SHW/W heeft gesteld dat hier wel duidelijke afspraken over gemaakt dienen te worden zoals o.a.: - optimale bereikbaarheid voor het melden van klachten - een hoge kwaliteit in de uitvoering - gemaakte afspraken met de huurder over de dag van uitvoering van onderhoud of en reparatie dienen strikt te worden nagekomen - een meldpunt voor niet naar genoegen uitgevoerde reparaties Zowel de communicatie over het onderhoud als het contact met de huurders, waarbij vooral gedacht moet worden aan de wat oudere huurder, die niet beschikt of niet goed om kan gaan met internet, blijft voor de SHW/W als huurdersorganisatie een aandachtspunt. De SHW/W heeft ingestemd met de fusie en zal zich in het verdere proces blijven inzetten voor de huurders. Er is nu gelegenheid tot het stellen van vragen aan de SHW/W. Scheefwonen: Wat gaat de HO tov Woonburg doen om de huurverhoging terug te betalen aan de huurders. Dit nav het proces van de Woonbond en Aedes. Marco van der Wel komt er straks op terug.

4 Fusie: een huurder woont al 40 jaar in dezelfde woning en staat nu ingeschreven voor een andere woning via Zuidwestwonen, maar er wordt elk half jaar om gegevens gevraagd. Maar deze gegevens zijn toch bekend bij Woonburg? Zuidwestwonen is een initiatief van Brabantse en Zeeuwse corporaties. Men moet éénmalig de gegevens invullen, maar niet elk half jaar opnieuw. Het is de bedoeling dat men binnen 3 jaar een andere woning vindt. Als men een andere woning vindt, krijgt men de inschrijving terug. Wanneer Woonburg kantoor heeft in Zierikzee, dan komt er een steunpunt in de gemeente Veere. Waarom niet op één of twee vaste dagen. De persoonlijke aandacht van Woonburg was goed en gehoopt wordt dat dit gewaarborgd blijft. Waarom fusie met Zeeuwland en niet met l Escaut en Woongoed? Dit komt straks terug. Energielabel: heeft Woonburg een energielabel? De woningen van Woonburg hebben een gemiddeld energielabel C, maar het streven is naar label B in Om uur wordt er pauze gehouden. Na de pauze heeft Marco van der Wel, directeur van Woonburg, uitgebreid gesproken over de op handen zijnde fusie met Zeeuwland. Een aantal personen die zitting nemen in de huurdersorganisatie van Zeeuwland worden speciaal welkom geheten. Hieronder geven wij zijn Power Point Presentatie weer. Intentieovereenkomst Op 9 mei is de intentie-overeenkomstgetekend voor de fusie tussen Woonburg en Zeeuwland Voor de zomer gesprekken met SHW/W, bewonerscommissies en de gemeenten Veere, Schouwen- Duiveland en Vlissingen Positieve reacties Begin oktober verzoek om toestemming naar Minister van Binnenlandse Zaken per 1 januari 2017 Onderwerpen vanavond Waarom een fusie? Even voorstellen: Woonburg en Zeeuwland Missie en visie Voordelen voor de huurders Dienstverleningsconcept Naam en locatie Verdere proces Vragen Waarom een fusie Nieuwe wet- en regelgeving Vennootschapsbelasting Verhuurderheffing Saneringsheffing EU-regelgeving Passend toewijzen Aangekondigde besparing huurtoeslag

5 Betaalbaarheid wonen Maatschappelijke druk op lage kosten Woonburg Veere: alle kernen Vlissingen: Oost-Souburg, Ritthem en Westerzicht 1900 woningen 21 FTE personeel Zeeuwland Schouwen-Duiveland 4000 woningen Alle kernen 33 FTE personeel Waarom deze partijen? De visie en taakopvattingen lijken sterk op elkaar Direct en persoonlijk klantcontact staan voorop Actief in een uitgestrekt werkgebied en begrijpen wat het vraagt om in zo n werkgebied actief én verankerd te zijn Relatief kleine corporaties en herkennen de vraagstukken en knelpunten die daar het gevolg van zijn Financieel gezond, geen sprake van matching Missie en visie Passende woningen voor mensen met een laag inkomen in een plezierige woonomgeving Lage kosten, lage huren Duurzaamheid, lage energielasten Leefbaarheid gericht op de nabije woonomgeving en achter de voordeur Vrije sector alleen aanvullend op primaire taak Compacte overzichtelijke organisatie Hoge klanttevredenheid Lage kosten door nieuwe klantbenadering We staan open voor verdere samenwerking met ander corporaties en blijven deelnemen in ZuidWestSamen en Zuidwestwonen Voordelen voor de huurders Lagere woonlasten Besparing 1 miljoen euro per jaar inzetten voor lagere huurverhogingen, huurverlagingen waar noodzakelijk en investeringen in energieprestatie van de woningen Betere dienstverlening huurders 24/7 digitaal Digitalisering creëert ruimte voor meer persoonlijk contact waar nodig 6000 kantoren Versterkte zeggenschap huurders Dienstverlening Gebiedsgericht werken, iedere klant heeft één aanspreekpunt. Daar waar nodig, gaan we naar onze klanten toe kantoren Digitalisering alle routinematige processen Zelfredzaamheid huurders staat voorop, waar dit niet lukt, samenwerken met netwerkpartners

6 Naam Zeeuwland Forse kostenbesparing op ontwikkeling huisstijl en naam Voortzetting Woonburg niet mogelijk vanwege logo (=Walcheren) en naam (burg verwijst naar ontstaansgeschiedenis Walcheren) Locatie backoffice Kantoor speelt geen rol in dienstverlening Kantoorlocatie wordt Zierikzee Kantoor Zierikzee biedt voldoende ruimte Kantoor Koudekerke te klein Huisvestingskosten Zierikzee zijn lager Vervolg Begin december toestemming minister verwacht Juridische fusie per 1 januari 2017 Organisatorische fusie omstreeks juni 2017 Nieuwe naam Verhuizing naar Zierikzee Daarna is er gelegenheid tot het stellen van vragen. De volgende vragen worden gesteld: kantoren: huurder wil geen vreemde mensen in huis. Voor huurders die dit niet willen wordt een steunpunt gerealiseerd, bv. in de Wozoco s of in het gemeentehuis van Veere. - Iedereen kan communiceren met Woonburg waar de voorkeur naar uit gaat, dit zal ook telefonisch kunnen, via internet, en, life contact. - Een aantal zeer actieve huurders: hoe ga ik communiceren met de nieuwe HO? Relatief weinig bijeenkomsten van deze orde. De SHW/W organiseert eenmaal per jaar een jaarbijeenkomst. - Vergaderingen van Bewonerscommissies (BC s) in de eigen Wozoco s. Hoe is dit in Schouwen- Duiveland geregeld? Marco van Dorst: er zijn in Zeeuwland accountmedewerkers die bijeenkomsten organiseren voor BC in het eigen complex. Gesprekken over renovatie e.d. worden ook op locatie gevoerd. - Verschil in huurbeleid: is dit ook besproken in de fusiegesprekken? Overeenkomst is wel dat beide organisaties altijd geprobeerd hebben om alleen de noodzakelijke verhogingen door te voeren. In 2017 worden afspraken gemaakt om in 2018 een huurbeleid door te voeren voor heel Zeeuwland. Verschillen worden duidelijk gecommuniceerd met de huurders. - Energielabel: bestaan er prestatieafspraken in Schouwen-Duiveland? Afspraken die gemaakt zijn met de gemeentes worden nagekomen. - De besparing van 1 miljoen euro mogelijk besteden voor energiebesparing. - Iedereen heeft ja gezegd tegen de fusie, waaronder de HO, de RvC, nu moet alleen de minister nog toestemming geven aan de fusie. Woonburg gaat er van uit dat zij deze toestemming krijgen. Ze gaan met 2 hele gezonde organisaties de toekomst in. - Na de fusie is het één organisatie met één pot geld en zal er één beleid gevoerd worden.

7 - De kans dat de minister geen toestemming geeft voor de fusie is heel erg klein. - Woonburg moet er voor zorgen dat de kosten omlaag gaan. - Worden er nog huizen verkocht? We gaan niet meer of minder huizen verkopen door de fusie, we gaan ook niet meer of minder huizen bouwen. - Met de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft Woonburg altijd de wet gevolgd. De belastingdienst heeft onterecht inkomensgegevens doorgegeven aan de woningcorporaties. Woonburg wacht het proces af. Zodra de uitspraak er is, en blijkt dat de huurverhoging onterecht is doorgevoerd, dan zal deze terugbetaald worden aan de huurders. - Met ingang van passend toewijzen, mag je geen duurdere woning bewonen dan 586,00. - Hoe moet je de woning achterlaten als je 40 jaar huurt? De bedoeling is dat je de woning netjes achterlaat. - Er wordt 1 miljoen euro bespaard, maar er zijn ook kosten met deze fusie. Na de fusie is er één directeur, één accountant, één kantoor, minder medewerkers, één RvC, dit betekent een kostenbesparing van 1,5 miljoen euro. Aan de andere kant zijn er meer kosten waaronder investeren in auto s, medewerkers gaan reizen, dit geeft een totaal aan kosten van 0,5 miljoen euro. Om wordt de jaarbijeenkomst gesloten en is er gelegenheid om onder het genot van een hapje en een drankje na te praten.