Woningmarktcijfers.nl 1

Transcriptie

1 Woningmarktcijfers.nl 1

2 Voorwoord De woningmarkt functioneert niet goed en zit op slot zijn veelgehoorde uitdrukkingen om de actuele situatie op de Nederlandse woningmarkt te kenschetsen. De economische crisis veroorzaakte een forse afname van economische activiteiten in de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen kreeg een flinke deuk. De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel is niet nieuw. Vooral tijdens een verkiezingsperiode staat het onderwerp volop in de schijnwerpers. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. De discussie steeds opnieuw naar de toekomst verschuiven, is geen optie. Het vertrouwen van de consument dient snel te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. Met creatieve aanpassingen zijn immers op korte termijn uitstekende resultaten te behalen. Aanpassingen, die de woningmarkt direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid verschaffen. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid. De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd. Woningmarktcijfers.nl hoopt met deze studie een bijdrage te leveren aan een open discussie en communicatie, mede naar de burgers toe. Nu zijn de maatschappelijke organisaties aan zet voor een beoordeling en advies. Daarna zal de politiek hopelijk tot een spoedige besluitvorming kunnen komen, waardoor niet alleen de rust terugkeert op de woningmarkt, maar tevens een periode van groeiende economische activiteiten. Heerlen, augustus 2010 Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl. Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers levert actuele en gedetailleerde woningmarktgegevens van elke gemeente, regio en provincie in Nederland. Daarnaast onderzoekt, adviseert en publiceert Woningmarktcijfers over diverse uiteenlopende onderwerpen betreffende de woningmarkt. Postbus 2555, 6401 DB Heerlen, tel , fax Woningmarktcijfers.nl 2

3 Samenvatting hervormingsvoorstellen Uitvoering van de voorstellen van Woningmarktcijfers.nl zullen leiden tot een snel herstel van vertrouwen in de woningmarkt, een stabiele toekomst en besparingen voor de overheid opleveren. Wat ons betreft kunnen deze wijzigingen binnen zeer korte termijn integraal worden ingevoerd. Er zijn geen langdurige transitiepaden nodig. Concrete aanpassingen Voor nieuwe kopers - De overdrachtsbelasting wordt per direct geheel afgeschaft - De leenquote wordt verlaagd - Afsluitkosten hypotheek zijn eenmalig niet meer aftrekbaar - De NHG grenzen blijvend gehandhaafd, de premie gaat omhoog Voor alle (bestaande en nieuwe) woningeigenaren - De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft - Het eigenwoningforfait EWF vervalt per direct - De regeling koopsubsidies en startersleningen worden beëindigd - De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar in box1 - De rente tot (basisaftrek) is tegen 100% aftrekbaar - De meerdere rente tegen 60% in jaar 1, jaarlijks dalend met 1% tot 31% in jaar 30 - Woning + hypotheekschuld gaan naar Box3 - De vrijstelling voor de eigen woning bedraagt De bijleenregeling en de eigen woningreserve kunnen vervallen - De verkoop van KEW polissen wordt ontmoedigd Verwachte gevolgen - Snel herstel van vertrouwen in woningmarkt - Meer transacties in bestaande en nieuwbouwsector - Meer kansen op doorstroming, terugverdientijd k.k. ca. 2 jaar - Positieve effecten arbeidsmarkt, mobiliteit en economie - Minder risico overfinanciering door maximum lening 106% (executies NHG) - Huiseigenaren komen ook in toekomst niet in de problemen - Gematigde prijsontwikkeling koopwoningen - Een matiging van de hypotheekconsumptie, aflossen wordt bevorderd - Daling verkoop spaar/leven hypotheken - Neutrale lastenontwikkeling in aanvang, licht stijgend voor hogere hypotheken/inkomens - Besparingen / terugverdieneffect overheid loopt geleidelijk op - Flinke besparingen op uitvoeringskosten overheid, belastingdienst, AFM Een uitvoerige beschrijving van de voorstellen met consequenties leest u in deze studie. In de bijlagen vindt u diverse uitgewerkte rekenvoorbeelden voor de diverse groepen van huiseigenaren. Woningmarktcijfers.nl 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord... 1 Samenvatting hervormingsvoorstellen....2 Inhoudsopgave Inleiding Onderwerp en aanleiding Doelstellingen Onderzoeksopzet Afbakening Verantwoording Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt De woningmarktfactoren in beeld Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt Financiële instrumenten Bijdrage woningmarkt aan Nederlandse economie Andere studies omtrent hervorming van de woningmarkt Hervormingsvoorstellen Woningmarktcijfers Concrete aanpassingen Verwachte gevolgen voorstel Nadere toelichting aanpassingen Overzicht fiscale effecten Bronnenlijst Bijlagen A Diverse berekeningen van de effecten voor individuele burgers over een periode van 40 jaar B Toelichting rekenvoorbeelden Woningmarktcijfers.nl 4

5 1. Inleiding De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel zijn niet nieuw. Sedert de jaren zeventig van de vorige eeuw leeft het onderwerp, vooral rond de verkiezingsperiode, sterk. Veel onderzoeken en publicaties hebben sindsdien het levenslicht gezien. 1.1 Onderwerp en aanleiding Politieke standpunten hypotheekrenteaftrek De standpunten van politieke partijen ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden verdeeld in twee groepen. De ene helft voelt geen enkele behoefte de hypotheekrenteaftrek met bijbehorende onderdelen aan te pakken. De andere groep is met name voornemens de hogere inkomensgroep en meer vermogende groep van huiseigenaren zwaarder te belasten. Een recente publicatie van het CBS wees uit dat 50% van de hypotheekrenteaftrek terecht komt bij de inkomensgroep boven Een andere CBS publicatie wijst uit dat dit een logisch gevolg is van de belastingtarieven. De helft van de inkomstenbelasting wordt immers ook door dezelfde groep opgebracht. Los van de exacte gevolgen van deze ingrepen, kan worden opgemerkt dat met de voorgestelde wijzigingen meer inkomenspolitiek wordt bedreven dan dat sprake is van echte hervormingen van de woningmarkt. Een grote groep burgers geeft in enquêtes aan geen bezwaar te hebben tegen hervorming van het systeem. Dat is begrijpelijk, het gaat immers in de meeste gevallen niet om henzelf, maar om een selecte en kleine groep van hogere inkomens. Onverminderd is echter de onrust en het gebrek aan vertrouwen in een politiek stabiel systeem, zoals blijkt uit een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis 2 en de NVB Vereniging van ontwikkelaars & bouwondernemers. 3 Aanleiding De verkiezingen zijn inmiddels weer achter de rug. Het volk heeft gekozen, de leiders van de politieke partijen zijn nu aan zet voor het vormen van kabinet en regeringsprogramma. De woningmarkt met alle fiscale aspecten vormde, evenals bij voorgaande verkiezingen, opnieuw een belangrijk item. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Onlangs hebben 20 ambtelijke werkgroepen aanbevelingen gedaan voor bezuinigingsoperaties, onder andere voor de woningmarkt. 4 Een commissie van deskundigen van de SER (CSED) bracht, evenals het CPB 5, in april jl. een gedegen onderbouwde visie naar buiten voor hervorming van de gehele woningmarkt. 6 Met name de kansen om door schrappen van verschillende regels kostenbesparingen bij de overheid te realiseren worden gemist. Een andere belangrijke omissie is ons inziens, dat uitsluitend op macroniveau berekeningen worden gemaakt. Op burgerniveau is nog nauwelijks inzicht gegeven in de mogelijke consequenties van aanpassingsvoorstellen. Voor een brede acceptatie in de samenleving is transparante informatie en communicatie onmisbaar. De veelal met onzekerheid omgeven aanpassingen op lange termijn zullen daarom langdurig boven de markt blijven hangen en het vertrouwen blijven ondermijnen. 1 Publicatie Helft belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar rijkste huishoudens, 12 mei 2010, 2 Uit rapportage Woningmarkt in beweging, Vereniging Eigen Huis, maart Huizenkopers in Profiel, NVB en Onderzoeksinstituut OTB, juli Rapport Brede heroverwegingen van de ambtelijke werkgroep Wonen, Inspectie der Rijksfinanciën, april No 84 Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, Centraal Plan Bureau, april Rapport naar een integrale hervorming van de woningmarkt; CSED, april 2010 Woningmarktcijfers.nl 5

6 1.2 Doelstellingen Voor een blijvend herstel van de economie en de woningmarkt zijn twee zaken essentieel. Het vertrouwen in een stabiel politiek klimaat enerzijds en de eigen toekomstverwachting anderzijds, oftewel de reële bestedingsmogelijkheden in de komende jaren. Met andere woorden, elke lastenverzwaring die aan burgers wordt opgelegd, zal zich onmiddellijk vertalen in afnemende bestedingen en de economie eerder schaden dan goeddoen. De discussie naar de toekomst verschuiven, kan dit alleen maar verslechteren. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. Het vertrouwen van de consument dient zo snel mogelijk te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid. 1.3 Onderzoeksopzet Van burgerniveau naar macro resultaten De meeste studies nemen het macroniveau als uitgangspunt. In onze methode kiezen wij juist voor een bottom up methode. Wij brengen eerst de consequenties van de hervormingsvoorstellen voor de diverse inkomens en prijsniveaus in beeld. Hierbij gaan we uit van een doorlooptijd van 40 jaar met stijgingen van de diverse kostensoorten en opbrengsten. Op deze manier kunnen toekomstige ramingen eenvoudig en overzichtelijk worden weergegeven. Tevens wordt een vergelijking gemaakt met een gemiddelde huursituatie. Het is interessant om te zien hoeveel huurders en kopers uiteindelijk aan hun wooncarrière besteden. Aan de hand van deze uitkomsten kunnen de macro resultaten voor Nederland worden berekend. Door de uitkomsten en visie met burgers, politieke partijen en maatschappelijke organisaties te communiceren, verwachten wij dat snel een breed draagvlak voor deze aanpak kan worden gecreëerd. 1.4 Afbakening Onderzoek richt zich met name op de koopsector. Dit betekent overigens niet dat de huursector geen aanpassingen behoeft. De wensen op dit terrein zijn o.a. in de onderzoeken van het CPB en CSED in beeld gebracht. De huurprijzen zijn niet marktconform, waardoor met name de corporaties inkomsten laten liggen. De groep huurders die qua inkomen momenteel te goedkoop woont (het zgn. goedkoop scheefwonen) wordt met de nieuwe voorstellen van sommige politieke partijen en studies geraakt. Toch heeft ook deze medaille twee kanten. Weliswaar leggen scheefwoners een beslag op goedkope huurwoningen, maar aan de andere kant laten deze de financiële voordelen van een koopwoning onbenut. Hierdoor heeft deze groep in elk geval de druk op de koopmarkt niet verder opgevoerd, en dat is positief te noemen. Een andere redenatie die gevolgd zou kunnen worden, is dat met de extra inkomstenbelasting (vanwege niet benutte fiscale voordelen) van één scheefwoner de huurtoeslag van 2 of 3 gezinnen kan worden betaald. De afweging is derhalve niet eenvoudig, zeker als rekening wordt gehouden met de voordelen van qua inkomen gemêleerde buurten. Bij mogelijke aanpassingen pleiten wij ook hier voor een pragmatische aanpak, waarbij kostbare uitvoeringstrajecten worden vermeden. Te denken valt aan een extra huurverhoging van bijvoorbeeld 1% per jaar, die vervolgens wordt afgedragen aan de overheid. Bij dit alles dient de relatie met waardevermeerdering niet uit het oog te worden verloren. De waardeontwikkeling, ook van huurwoningen, wordt met name bepaald door het toekomstig rendement. Effecten op het gebied van inflatie en inkomenscompensatie, welke vervolgens weer invloed hebben op de internationale concurrentieverhoudingen, mogen hierbij niet uit het oog worden verloren. Uiteindelijk zal een goed functionerende koopmarkt ook in de huursector voor ontspanning en afname van de vraagdruk kunnen zorgen. Woningmarktcijfers.nl 6

7 1.5 Verantwoording Niets doen is nauwelijks nog een optie Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. Zonder aanpassingen blijft de onzekerheid de komende jaren boven de markt hangen. Deze onzekerheid beïnvloedt het consumentenvertrouwen negatief en dat is iets wat de woningmarkt en de economie momenteel niet kan gebruiken. Bovendien zijn met creatieve aanpassingen op korte termijn uitstekende resultaten te behalen, die de woningmarkt wel direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid kunnen verschaffen. Directe invoering en aanpassing mogelijk De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd. Woningmarktcijfers.nl 7

8 2. Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt Er bestaan diverse mythen over de Nederlandse woningmarkt. Deze ontstaan veelal als gevolg van gebrekkige of onvolledige informatie. Voor woningmarktcijfers.nl aanleiding om enkele van deze stellingen in het juiste perspectief te plaatsen. 1. Nederland loopt wat de prijsontwikkeling van koopwoningen betreft fors uit de pas in vergelijking met andere landen in Europa en de wereld. Prijsontwikkeling koopwoningen De hierna volgende grafieken laten zien dat de reële prijsontwikkeling in Nederland in lijn ligt met diverse andere landen in Europa en de wereld, dit ondanks een verschillende behandeling van fiscale systemen. In veel landen ontwikkelt de index zich vanaf 1995 (= 100) naar 200 punten in Zwitserland, Duitsland, Japan en Korea zijn eigenlijk de enige uitzonderingen hierop. Na een top rond het jaar 1990 liggen de reële prijzen in deze vier landen nu zelfs lager. Woningmarktcijfers.nl 8

9 Historische feiten over de woningmarkt in Nederland. Rond 1980 was Nederland evenals de rest van de wereld verwikkeld in een economische crisis. Na enkele jaren van forse stijging, daalden de prijzen van woningen binnen een paar jaar van gemiddeld tot De werkeloosheid was hoog en de hypotheekrente bedroeg meer dan 10%. In de jaren daarna krabbelde de woningmarkt geleidelijk op, maar het duurde meer dan 10 jaar voordat het prijsniveau van eind jaren zeventig werd bereikt. De tweede helft van de jaren negentig kan worden gekenmerkt als een periode van forse economische groei. De woningprijzen stijgen gemiddeld met meer dan 10% per jaar. Er werd gekocht, doorgestroomd, overwaarde benut, verbouwd etc., waardoor de woningmarkt de economie een extra impuls gaf. De enorme ontwikkeling in de koopsector zorgde in diverse regio s zelfs voor ontspanning in de huursector. In 2001 komt de economie in minder gunstig vaarwater, de woningprijzen stijgen rond het inflatieniveau, hetgeen overwegend te danken is aan een verdere rentedaling voor hypotheken van gemiddeld 6% naar 4,5%. 7 Kredietcrisis raakt de woningmarkt Als in 2008 de kredietcrisis vanuit Amerika de wereld overspoelt, krijgt ook Nederland, voor het eerst sinds 1980, te maken met een prijsdaling en wel van 6,5% in Vanaf het 4 e kwartaal 2008 neemt ook het aantal woningtransacties sterk af. Waar in 2007 bijna transacties plaatsvonden (5% van de koopvoorraad), kwam het totaal in 2009 uit op slechts transacties (3% van de koopvoorraad). Het is de periode dat de bestuursvoorzitter van een grote bank roept dat de woningprijzen wel eens met 30% kunnen dalen. De directeur van de Vereniging Eigen Huis verklaart in een TV programma dat zij haar leden adviseert om maar even géén huis te kopen, dagelijks houdt een speciaal crisisjournaal Nederland in de greep. Terwijl nog nauwelijks iemand een baan heeft verloren of anderszins financieel wordt bedreigd, slaan de angst en emotie toe, het consumentenvertrouwen daalt en er vindt een algehele kopersstaking van duurzame goederen plaats. 7 CBS; zie tabel pagina 14 en Woonlastenontwikkeling kopen en huren op pagina 9 Woningmarktcijfers.nl 9

10 Huizenkopers in profiel Volgens een recent onderzoek van de NVB 8 is er op de woningmarkt geen sprake van een koperssstaking, maar wel van uitstelgedrag. Deze uitkomst volgt uit een enquete die door onderzoekskinstituut OTB is gehouden onder ruim 2000 huishoudens in Nederland. De rode draad van het onderzoek is dat de impact van de crisis op de verhuiswensen zeker meetbaar is, maar minder dan dat men vooraf had ingeschat. Slechts een deel van de respondenten heeft vanwege de crisis afgehaakt. Er zijn nog altijd 1,3 miljoen personen geinteresseerd in een verhuizing. Zij zullen hun plannen echter uitstellen tot de crisis voorbij is en er weer wat meer zekerheid is. De huidige huiverigheid onder kandidaten wordt vooral vooral gevormd door een combinatie van onzekerheden als de economie, de eigen baan, een slechte verkoop van de eigen woning, een eventueel toekomstige waardedaling en de houdbaarheid van de renteaftrek. Een andere vlucht in zekerheid onder verhuisgeneigden is de verhoudingsgewijs sterk toegenomen belangstelling voor de huurwoning ten koste van de koopwoning. Voor de verhuisplannen zijn de demografische verschuivingen ingrijpender dan de crisis. Ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening, gezinsverdunning en individualisering beinvloeden de verhuisplannen en voorkeuren. De vraag naar koopwoningen komt na de crisis zeker terug, maar die vraag zal anders zijn en nauwer luisteren. 2. Nederlanders gaan gebukt onder zware hypotheekschulden en lopen grote financiële risico s De totale waarde van de 4 miljoen koopwoningen wordt door diverse partijen geraamd op miljard euro. Het totale bedrag aan uitstaande hypotheken bedraagt een slordige 600 miljard. Ongeveer de helft van de waarde is dus slechts belast. Ca huishoudens hebben een eigen huis zonder hypotheek. De gemiddelde woningschuld van de overige eigenaren bedraagt derhalve gemiddeld en bevindt zich ruimschoots onder de gemiddelde woningwaarde. De verwachting is dat het aantal koopwoningen de komende decennia zal stijgen tot ca. 5 miljoen in 2040, waarbij het uitstaande hypotheeksaldo (op basis van het huidig prijspeil) kan oplopen tot ca. 800 miljard. 9 Kopers lopen inderdaad meer financieel risico dan huurders, maar dat risico is vooral door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) prima af te dekken. Als er al enig risico is, dan bestaat dit vooral in de eerste jaren na de aankoop, omdat vaak meer dan de koopsom wordt gefinancierd. Het eigenwoningbezit heeft, zeker in het verleden, geleid tot forse vermogensvorming, niet alleen bij particuliere huishoudens, eveneens bij corporaties en beleggers. Een redelijk normaal gevolg van het nemen van risico en deelnemen aan het financiële verkeer. Daar waar huurders met een hoger inkomen op andere manieren kunnen sparen, betaalt de koper, zeker in de eerste helft van de eigendomsperiode, een woonlast die zeker 50% hoger ligt dan in de huursector gebruikelijk is. De tabel uit het WoonOnderzoek , zoals hieronder weergegeven, laat de verschillen tussen de ontwikkelingen van de woonlasten van huurders en kopers duidelijk zien. Daarnaast is een grafiek van Woningmarktcijfers.nl opgenomen die een samenvattend beeld vanaf 2000 van deze verschillen geeft op basis van de gemiddelde woningprijs en hypotheekrente. Woonlasten en woonquote huurders, % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto huurquote 24% 23% 4% Totale woonquote huursector 36% 37% 1% Bron: WoonOnderzoek Nederland NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers,onderzoeksinstituut OTB, Huizenkopers in profiel 2010, juli Eigen berekening op basis van prognose groei huishoudens en lichte stijging eigenwoningbezit 10 Zoals gepubliceerd in het WoonOnderzoek Nederland 2009, Ministerie van VROM, maart 2010 Woningmarktcijfers.nl 10

11 Woonlasten eigenaren, % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto koopquote 16% 16% 1% Totale woonquote koopsector 25% 26% 5% Bron: WoonOnderzoek Nederland 2009 Aantal executieveilingen niet verontrustend Het aantal woningen dat via een executie moest worden verkocht, is de afgelopen jaren licht gestegen tot ruim 2000 in Het Waarborgfonds Eigen Woning (uitvoerder van de NHG) had hierin een aandeel van 763 verliesdeclaraties. In ongeveer de helft van de gevallen worden financiële problemen veroorzaakt door echtscheiding. Financieel wanbeheer, veelvuldig bijlenen en kopen op krediet is eveneens een factor van belang. In ongeveer 10% van de gevallen is werkloosheid de oorzaak. 11 Het aantal is niet zorgwekkend en staat in geen enkele verhouding met de aantallen waarmee bijvoorbeeld de VS te maken heeft. Het actievere beheer van banken en het WEW bij betalingsachterstanden heeft eveneens een bijdrage geleverd aan de beperkte stijging. Het risico van een executieveiling is het grootst in de eerste 10 jaar na aankoop van de woning. Uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl (PB ) blijkt dat er gemiddeld 70 maanden zitten tussen de maand van aankoop en de maand van veiling. Na een periode van 10 jaar heeft er over het algemeen voldoende waardestijging plaatsgevonden. De gemiddelde woningwaarde van de geveilde woningen bedraagt (oorspronkelijke aankoopsom + indexatie). De gemiddelde veilingopbrengst bedraagt Hieruit blijkt dat met name de onderkant van de markt (goedkope woningen lage inkomens) te maken krijgt met een gedwongen woningverkoop. Het vermogensverlies is door Woningmarktcijfers.nl berekend op per woning. 11 Persbericht NHG halfjaarcijfers, 2 juli Woningmarktcijfers.nl 11

12 Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl 3. De steeds hoger wordende fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit vormt een bedreiging voor de financiële huishouding van de Nederlandse Staat. Het is waar dat de overheid het eigen woningbezit de afgelopen decennia flink heeft gesubsidieerd en dat nog steeds doet. Met het verder stijgen van het eigen woningbezit en de hypotheekschuld van huishoudens neemt de bijdrage ook nog steeds toe. Dit geldt evenzeer voor de huursector. Aan de andere kant levert de woningmarkt direct en indirect een forse bijdrage aan de financiële huishouding en de economie. Hieronder volgt een overzicht van de kosten en baten, welke gebaseerd zijn op eigen berekeningen op basis van diverse bronnen 12. De conclusie van een bedreigende situatie lijkt dan ook niet hard te maken. Uiteraard zijn er meerdere beleidsterreinen waar de overheid forse investeringen heeft gedaan en zal blijven doen. Het beleid van de afgelopen jaren resulteert in een staatsschuld van ca. 400 miljard. Zorgen om de steeds verder stijgende rentelasten over deze schuld zouden meer dan terecht zijn. Huidige kosten en baten woningmarkt miljard Renteaftrek 600 miljard * 5,5% rente * 37% aftrek 12 Vrijstelling kapitaalverzekeringen / banksparen 1 Huurtoeslag 2 Koopsubsidie, starterslening NHG 1 Opbrengsten Overdrachtbelasting (tot 2008: 3 miljard, 2009: 2 miljard) 2,5 OZB 1,5 Eigenwoningforfait 2 Grondexploitatie 5 Nieuwbouw sector Bouw BTW woningbouw en utiliteit (4,5 miljard) 2 BTW kopers KK + uitgaven woonmarkt 1 Successierechten (totaal 1,8 miljard) voor woningmarkt/ vastgoedsector 1 Verevening grondkosten koop/huur sector bij grondexploitatie pm Vennootschapsbelasting vastgoedsector pm 12 Eigen berekeningen op basis van diverse bronnen, waaronder het Ministerie van Financiën. Woningmarktcijfers.nl 12

13 3. Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt Allerlei factoren spelen op de woningmarkt een rol. Deze bepalen uiteindelijk of het rustig is op de woningmarkt (kopersmarkt), ofwel dat deze in een stroomversnelling geraakt (verkopersmarkt). Hierna worden de belangrijkste factoren en overige ontwikkelingen nader belicht. 3.1 De woningmarktfactoren in beeld De prijsontwikkeling lijkt in eerste instantie te worden bepaald door marktwerking, de verhouding van vraag en aanbod. De overheid (zowel Rijk en provincie als gemeenten) heeft echter op dermate veel terreinen op het gebied van volkshuisvesting en economie belangrijke invloed op de sector, dat er van echte marktwerking geen sprake is. Dit gebeurt door stimulerende elementen, zoals hypotheekrenteaftrek, subsidies e.d., maar eveneens via tegenovergestelde interventies zoals huurprijsregelingen, belastingen, grondexploitatie, ruimtelijk beleid etc. Het wel of niet goed functioneren van de woningmarkt mag dan ook voor een substantieel deel worden toegeschreven aan de overheid, dat was in het verleden zo en zal ook in de toekomst het geval zijn. - Regionale ontwikkelingen koopwoningenmarkt - Economie en werkgelegenheid - Inkomens en leencapaciteit - Ontwikkeling hypotheekrente - Aflossingsvereisten - Hypotheekrenteaftrek + eenmalige kosten - Nationale Hypotheekgarantie (NHG) - Koopsubsidie / starterslening - Woningvoorraad en ontwikkeling - Demografische ontwikkelingen - Recente fiscale aanpassingen - Huurbeleid, rol corporaties - Consumentenvertrouwen - Fiscale politiek - Politieke keuzes volkshuisvesting - Theoretische verkooptijd koopwoningen Woningmarktcijfers.nl 13

14 3.2 Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt Grote prijsverschillen per provincie Het verschil in gemiddelde woningprijs per provincie is groot. In de provincie Groningen kost een woning gemiddeld , terwijl in Utrecht ongeveer meer betaald moet worden. Het overzicht van Woningmarktcijfers.nl geeft eens te meer aan dat in Nederland van één woningmarkt geen sprake meer is. Op regionaal niveau zijn en worden de verschillen zelfs nog groter. Het formuleren van een uniform beleid voor Nederland als geheel is dan ook een lastige zaak. Voorstellen die uitgaan van plafondbedragen, bijvoorbeeld een renteaftrek over hypotheken tot maximaal , hebben als zodanig een nivellerende werking. Goedkope regio s profiteren dan verhoudingsgewijs meer. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Goedkope provincies beleven inhaaleffect Opvallend is wel dat de prijsontwikkeling over meerdere jaren laat zien dat enkele goedkopere provincies, zoals Groningen en Friesland, de afgelopen jaren een hogere prijsontwikkeling dan gemiddeld hebben doorgemaakt. In Flevoland ging de gemiddelde woningprijs vanaf 2003 met ongeveer 9% omhoog, oftewel 1% per jaar, hetgeen minder is dan de inflatie over deze periode. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl 14

15 Economie en werkgelegenheid Dat de economische ontwikkelingen voor vele facetten van de samenleving gevolgen hebben, was eind 2008 goed merkbaar op het moment dat de kredietcrisis haar intrede deed. Stagnatie van de productiegroei en werkgelegenheid in vrijwel elke sector. Naast reële achteruitgang, bijvoorbeeld door verlies van banen, was het vooral het sentiment dat ervoor zorgde dat de consument het liet afweten. De aanschaf van duurzame goederen, incl. de aankoop van een eigen huis, werd uitgesteld. Inkomen en leencapaciteit Economische ontwikkeling en de toename van een tweede inkomen (participatie van vrouwen) zorgden voor een steeds hoger wordend gezinsinkomen. Uit publicaties van het CBS 13 blijkt dat huishoudens in bepaalde jaren meer uitgeven dan er aan inkomen binnenkomt, dit door de overwaarde van de woning te benutten of anderszins leningen af te sluiten. De betaalbaarheid van woningen valt grotendeels te beoordelen aan de hand van het gezinsinkomen. De leenquote wordt regelmatig bijgesteld. In de jaren tachtig werd een begin gemaakt met de honorering van het tweede inkomen, eerst voor maximaal 5 jaar, tegenwoordig onbeperkt. Tot nu toe speelde het bij de situatie van één inkomen geen rol of dat van een alleenstaande was, of dat deze een gezin met enkele kinderen moest onderhouden. Enerzijds een rare redenering, maar de gedachte erachter is dat een alleenstaande op elk moment een gezin kan vormen. De hoogte van het inkomen speelt slechts bij de aanvraag een rol, een momentopname dus. Bij de laagste inkomens geldt een factor van ongeveer 4,5x het bruto jaarinkomen. Vanaf per jaar is de factor 5 en licht stijgend 14. Als genoemde inkomens door 2 personen worden behaald, is iets minder hypotheek verkrijgbaar. Financiële verplichtingen drukken de leencapaciteit fors. Grofweg kan gezegd worden dat elke 100, aan verplichting (o.a. aan lening en/of alimentatie) de leencapaciteit met ongeveer , doet afnemen. Het gekke is dat wanneer iemand eenmaal de hypotheek heeft afgesloten, deze persoon zonder veel problemen een krediet van 5.000, tot , kan bijlenen. Bij het verstrekken van hypotheken wordt gekeken naar het inkomen op korte termijn (er mag geen ontslag zijn aangezegd) en bovendien of er op korte termijn sprake is van een pensioenssituatie. Op basis van het pensioeninkomen moet de hypotheek immers ook nog op te brengen zijn. Verder wordt van de geldnemer verwacht dat hij zelf zijn toekomstperspectief in beeld brengt, wat betreft gezinsplanning, werkcarrière etc. De bij huishoudens aanwezige kennis over financiële producten wordt over het algemeen echter als beneden de maat beoordeeld. Maximale hypotheek is o.a. afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente; bij bruto jaarinkomen (NHG normen): 4% % % % NB. Met een financiële maandverplichting van 200, kan bij 5 % rente slechts , worden geleend. 13 Overwaarde en koerswinsten waren jarenlang bron van extra consumptie huishoudens, sociale economische trends, 4 e kwartaal CHF normen Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) is een koepel waarbinnen hypotheekverstrekkers, zoals banken, verzekeraars en pensioenfondsen, gedragsregels hebben afgesproken om overfinanciering tegen te gaan. De hypotheeklasten mogen niet meer bedragen dan volgens de woonlastenpercentages, vastgesteld door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), is toegestaan. Woningmarktcijfers.nl 15

16 Ontwikkeling hypotheekrente De hoogte van de hypotheekrente is eveneens van belang voor de leencapaciteit. Grofweg kan gezegd worden dat 1% renteverandering een wijziging van de leencapaciteit oplevert van ,. 15 De rente wordt uitsluitend getoetst op het moment van aanvraag. Kiest iemand voor variabel of een korte rentevast termijn, dan wordt bij NHG op 10 jaar vast getoetst. Als we de rente over een langere periode bekijken, dan zien we dat de huidige rente als redelijk laag kan worden beschouwd. Uitschieters deden zich rond 1980 voor met hypotheekrentes tot 12%. 12 Hypotheekrente in percentage van 1945 tot 2009, bron CBS Aflossingsvereisten In de jaren negentig is de aflossingsvrije hypotheek in zwang gekomen. Geen verplichte aflossing dus voor hypotheken tot % van de executiewaarde van de woning. De eigenaar kan volstaan met het uitsluitend betalen van rente. De schuld wordt bij eventuele latere verkoop afgelost. Een van de kernwaarden van de eigen woning (vermogensvorming) wordt hiermee onder druk gezet. De wensen van de Autoriteit Financiële Markten AFM (april 2010) om scherpere eisen te stellen aan het maximaal te financieren bedrag en extra aflossing binnen 7 jaar te verlangen van het hypotheekgedeelte boven de aankoopsom werden door de minister niet overgenomen. Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheekgarantie biedt voor weinig geld extra zekerheid aan de consument en de bank. De eenmalige kosten bedragen momenteel 0,55%, terwijl het rentevoordeel kan oplopen tot een half procent per jaar. Bij een gemiddelde hypotheeklooptijd van 20 jaar bedraagt het bruto voordeel maar liefst 10%. Medio 2009 is de leengrens verhoogd tot , Hierdoor komt ruim 80% van de bestaande koopwoningen in aanmerking voor NHG. 16 NHG kent bovendien een woonlastenfaciliteit. Komt iemand door werkeloosheid, ziekte of echtscheiding in de problemen, dan kan tijdelijk minder worden betaald en wordt dit tekort bij de lening opgeteld. Bij gedwongen verkopen buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar ook van de overheid. Momenteel staat voor 110 miljard uit aan hypotheken met NHG, ongeveer 1/6 van de totale markt. De rentekorting op hypotheken levert daardoor een lagere belastingteruggave op van ca. 200 miljoen per jaar, een bedrag dat in de toekomst nog jaarlijks zal oplopen. Wanneer de totale hypotheekmarkt onder NHG zou vallen, zouden de besparingen oplopen tot meer dan 1 miljard per jaar. Vanwege het belang voor de schatkist is het vreemd dat het besluit om de NHG grens te verhogen zo zwaar viel en er nog altijd sprake is van een tijdelijke maatregel. Gezien het grote rentevoordeel voor de consument is een verhoging van de afsluitpremie tot bijvoorbeeld 1% te overwegen. De extra baten kunnen als garantie dienen of worden gestort in de staatskas. 15 Eigen toetsing op basis van de NHG normen 16 Onderzoek Woningmarktcijfers.nl transacties Woningmarktcijfers.nl 16

17 Onderstaand is de koopsomgrens voor NHG en koopsubsidie/startersleningen per provincie aangegeven. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Hypotheekrenteaftrek Hypotheekrente voor aankoop of verbouwing van een woning kan gedurende maximaal 30 jaar in mindering op het inkomen worden gebracht, de zogenaamde eigenwoningschuld. Hierdoor ontvangen eigen woningbezitters een forse subsidie van de staat. Momenteel is aan alle eigenaren ongeveer 600 miljard uitgeleend. Bij 5,5% rente en een gemiddelde belastingdruk van 37% kost dit de staat jaarlijks 12 miljard. 17 Aan de andere kant brengen het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en de onroerende zaakbelasting weer de nodige miljarden op. Met een verdere stijging van het eigen woningbezit (5 miljoen in 2040) en een toenemende hypotheekschuld (800 miljard in 2040), loopt de ondersteuning steeds verder op. De discussie omtrent verdere beperkingen van de HRA is dan ook zeker terecht. Woningbezitters die een duurdere woning kopen, moeten als gevolg van de bijleenregeling de overwaarde in het nieuwe huis stoppen of deze zonder renteaftrek financieren. Uit een recente publicatie van het CBS blijkt dat de twee hoogste inkomensgroepen de helft van de totale hypotheekrenteaftrek ontvangen. 18 Aan de andere kant brengt de hoogste inkomensgroep 75% van het totaal aan inkomstenbelasting op. 19 Aandeel belastingvoordeel via hypotheekrenteaftrek naar inkomensgroep, Eigen berekening 18 CBS, , Helft belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar rijkste huishoudens 19 CBS, , Hoogste inkomens dragen zwaarste lasten Woningmarktcijfers.nl 17

18 Aandeel in het totale belastingontvangsten naar inkomensgroep 2008 Eenmalige afsluitkosten hypotheek In de topjaren 2006 t/m 2008 werden jaarlijks meer dan nieuwe hypotheken ingeschreven. 20 In 2009 daalde de omvang naar ca Overigens dient hierbij aangetekend te worden dat de totaal ingeschreven hypotheeksommen afwijken van hetgeen daadwerkelijk is geleend. Het is het goed gebruik om een hogere hypotheekinschrijving te nemen, zodat bij een eventuele toekomstige hypotheekverhoging de gang naar de notaris kan worden bespaard. Bij de hypotheekafsluiting betalen kopers gemiddeld 2% afsluitkosten aan provisie van de bank, notariskosten, NHG en taxatiekosten. Deze kosten zijn eenmalig aftrekbaar en vervolgens jaarlijks, omdat deze doorgaans deel uitmaken van de financiering. Op dit punt is er in feite sprake van een dubbele aftrek. Koopsubsidie Om het eigen woningbezit onder mensen met lage inkomens te stimuleren, is door het Ministerie van VROM de koopsubsidie ingevoerd. Deze landelijke regeling wordt beheerd en uitgevoerd door Senternovem, dat begin 2010 is opgegaan in het Agentschap NL. Zeker in de eerste jaren was sprake van een ondubbelzinnig slechte regeling. Vaak was het inkomen te hoog voor de koopsubsidie, maar te laag om de hypotheek te krijgen. Eigenlijk kwam niemand voor deze omslachtige regeling in aanmerking. In 2007 is de regeling sterk verbeterd en nam het aantal verstrekkingen toe van naar respectievelijk Het aantal deelnemers is dermate toegenomen, dat in mei 2010 de bodem van de subsidiepot werd bereikt. Niettemin zorgde deze subsidie, net als elke andere vorm van stimulering, voor een opwaarts prijseffect. De uitvoeringskosten van deze regeling zijn relatief hoog : 800, als gevolg van manke regeling 2007: : : : 5.000? Pot sinds mei leeg Totaal goed voor max. 150 miljoen Jaarlijks budget 30 miljoen Bron: Ministerie van VROM, 20 Bron: diverse kwartaalberichten van het Kadaster Woningmarktcijfers.nl 18

19 Startersleningen De startersregeling is om dezelfde reden als de koopsubsidie van start gegaan. Nu echter op gemeenteniveau. Elke gemeente dient afzonderlijk te beoordelen of deze de regeling wil faciliteren. Omdat elke gemeente afzonderlijke regels kan maken, is sprake van een wirwar van mogelijkheden. Bovendien werd er tot voor kort slechts op zeer geringe schaal gebruik van gemaakt. De verwachting voor 2010 is stuks. Ook aan deze regeling is in mei 2010 een einde gekomen, omdat de beschikbare middelen zijn uitgeput. Enerzijds spijtig vanwege de vele kosten en moeite die de overheid heeft gespendeerd, anderzijds minder erg, omdat ook hier weer sprake is van een prijsverstorende maatregel. Ook deze subsidievorm kent hoge uitvoeringskosten. 2007: 600 vertrekkingen 2008: : : max., want dan is pot leeg Totaal goed voor max. 150 miljoen Kosten Rijk / gemeenten 50 50% Koper bepaalt over surplus hypotheek geen rente Bron: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Woningvoorraad en huishoudens De Rijksoverheid is samen met provincies en gemeenten verantwoordelijk voor het woon en bouwbeleid. Momenteel staan in Nederland ruim 7 miljoen woningen. 21 Bij een gemiddelde woningbezetting van 3 personen zouden dus 21 miljoen mensen in deze woningen kunnen wonen. Door een verder dalende woningbezetting van 2,5 nu naar ruim 2 in de toekomst, dient de woningvoorraad tot 2040 nog met ca. 1 miljoen te groeien, ca per jaar. De stijging van het aantal huishoudens vindt vrijwel uitsluitend plaats binnen de 1 persoons huishoudens. Dit is onder meer van belang voor de betaalbaarheid van woningen. Zowel de bevolkingsgroei als de groei van het aantal huishoudens komt voornamelijk voor rekening van allochtonen. Met name in de Randstad is er nog steeds sprake van een kwantitatief woningtekort. Andere delen van het land, zoals het noorden en zuiden, hebben al met een krimpende bevolking te maken. De impact voor de krimpgebieden is momenteel erg actueel. Nieuwbouw Nieuwbouwplannen zorgen, naast een kwantitatieve groei, voor groei in de woningkwaliteit. De beoogde prognoses van nieuwbouwwoningen per jaar worden de laatste jaren niet meer gehaald. De nieuwbouw van woningen zorgt veelal voor inkomsten bij de gemeenten, vanwege de verkoop van bouwgronden. Naast nieuwbouw is herstructurering van binnensteden en sloop van verouderde woonwijken steeds meer aan de orde. In het verleden zorgden de extra hoge grondprijzen voor particuliere bouw voor extra lage grondprijzen ten behoeve van bouw in de huursector, zgn. grondprijsverevening. Verhouding koop / huur Op vele fronten wordt het eigen woningbezit gestimuleerd. Het aandeel koopwoningen is dan ook fors toegenomen, tot 58% op dit moment. ¾ van de nieuwbouw is een koopwoning, terwijl enkele duizenden huurwoningen per jaar worden verkocht, al dan niet aan de zittende huurder. Uitgaande van een woningvoorraad van 8 miljoen in 2040 en een licht stijgend eigenwoningbezit, zal het aantal koopwoningen in 2040 ongeveer 5 miljoen bedragen. 22 De stijging van de gemiddelde huurprijs houdt overigens gelijke tred met de stijging van de prijzen van koopwoningen. De beide woningmarktgebieden zijn niet altijd in evenwicht. Als het economisch goed gaat, staat de koopsector onder druk, in mindere tijden is er meer vraag naar huurwoningen. Deze deelmarkten functioneren min of meer als communicerende vaten. De verwachting is dat deze conjuncturele wetmatigheid altijd zal blijven bestaan, ongeacht welke hervorming dan ook. 21 CBS, Statline Databank, Kerncijfers Bouwen en wonen, woningvoorraad 22 Eigen berekening op basis van prognose huishoudens CBS Woningmarktcijfers.nl 19

20 Huurbeleid Het huurprijzenbeleid van de overheid, met jaarlijkse huurverhogingen van 2% tot 5%, zorgde, al dan niet bewust, voor inflatie en oplopende prijzen van woningen. Ondanks dat lukt het de overheid niet een beleid te maken, zodanig dat iedereen passend woont. Ruim 1,1 miljoen huishoudens ontvangen jaarlijks 2 miljard aan huurtoeslag (opvolger van huursubsidie), terwijl een andere groep met hogere inkomens nog steeds te goedkoop woont. Het zogenaamde scheefwonen lijkt niet uit te bannen. In 2008 ontvingen volgens het CBS ruim 1,1 miljoen huishoudens een huurtoeslag. Dit kostte de overheid ca. 2 miljard euro. De toeslag kwam vooral terecht bij alleenstaanden, eenoudergezinnen en pensioenontvangers. Huurders met een uitkering ontvingen het vaakst huurtoeslag. De ruim 3 miljoen huishoudens die in een huurwoning wonen, betaalden gemiddeld 440 euro per maand aan huur. Een derde van deze huishoudens ontving in 2008 huurtoeslag. Gemiddeld ging het om zo n 145 euro per maand. 23 Aandeel in de totale huurtoeslag naar huishoudenssamenstelling, 2008 Woningcorporaties De rol van de woningcorporaties is begin jaren negentig behoorlijk veranderd. De verzelfstandiging leverde allerlei wijzigingen op, ondermeer door fusies en overnames. Corporaties mochten of moesten zich met projectontwikkeling in de koopsector bezighouden om met de daar gegenereerde winsten actief te kunnen blijven in de huursector. Verhuur tegen marktconforme prijzen lukt veelal niet, zodat er sprake is van een zogenaamde onrendabele top. Door de forse stijging van de waarde van woningen, mede door huurstijgingen en inflatie, beschikken veel corporaties over enorme vermogens in de vorm van overwaarde. Bij een overwaarde van per woning gaat het al gauw over een totaalbedrag van 250 miljard. Deze overwaarde kan veelal niet gebruikt worden voor extra financiering, zoals een particuliere huizenbezitter dat kan doen. Om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken wordt een deel van het bezit dan ook afgestoten, door verkoop aan huurder of particulier, ofwel door het gehele complex aan een belegger te verkopen. Door de verzelfstandiging heeft de overheid de grip op het functioneren van de corporaties en het oorspronkelijke maatschappelijke vermogen goeddeels verloren. Nieuwe Brusselse Richtlijn ingrijpend voor corporaties De Europese commissie nam op 15 december 2009 een belangrijk besluit over staatssteundossier voor woningcorporaties. Woningbouwcorporaties die in aanmerking willen komen voor steun, moeten per 1 oktober 2010 volgens de nieuwe Brusselse Richtlijn tenminste 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huur beneden de maximale huurtoeslaggrens toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot ( ca. 43% van de Nederlandse huishoudens). Met deze inkomensgrens blijven gezinnen met een lager middeninkomen aanspraak maken op een sociale huurwoning. Daarnaast hebben corporaties de ruimte om maximaal 10% toe te wijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen, maar dit moet wel gebeuren op basis van sociale prioriteiten. 23 CBS publicatie, Huurtoeslag vooral naar alleenstaanden, eenoudergezinnen en ouderen Woningmarktcijfers.nl 20

21 Woningtransacties naar prijssegment In onderstaande grafiek wordt het aantal transacties 2009 naar prijssegment in beeld gebracht. Bijna de helft van alle verkochte woningen is goedkoper dan Bijna 1/3 heeft een koopsom tussen de en , terwijl het marktaandeel van tot % bedraagt. Het marktaandeel boven bedraagt bijna 9%, in 2008 was dit nog ruim 11%. Er vinden per jaar minder dan transacties plaats met een prijs boven 1 miljoen euro. Per jaar muteert 3 tot 5% van de koopwoningvoorraad. 24 Woningtransacties naar koopsomklassen 2009 Prijssegment ( ) Aantal transacties Aandeel transacties (%) Gemiddelde prijs ( ) ,2% ,0% ,0% ,1% ,2% of meer 666 0,5% Theoretische verkooptijd bestaande koopwoningen In onderstaande grafiek wordt de omloopsnelheid van koopwoningen in beeld gebracht. Hierbij wordt het aantal te koop staande woningen per prijsklasse afgezet tegen het aantal transacties van de afgelopen 12 maanden. Wanneer het aanbod gelijk is aan het aantal transacties, betekent dit een theoretische verkooptijd van 12 maanden. De grafiek toont aan dat alleen het goedkopere segment (tot ) gemiddeld minder dan 12 maanden vergt om het gehele aanbod te verkopen. Naarmate de prijsklasse hoger is, neemt de theoretische verkooptijd toe tot meer dan 60 maanden in het topsegment. Vanwege een gebrek aan voldoende doorstroming, heeft het hogere prijssegment het erg moeilijk. 24 Bron het Kadaster, bewerking woningmartkcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl 21

22 Theoretische verkooptijd Nederland Bron: woningmarktcijfers.nl Fiscale regime, recente aanpassingen In de afgelopen jaren hebben diverse aanpassingen aan het fiscale systeem rondom de eigen woning plaatsgevonden. Wij zetten ze even op een rij. - Beperking renteaftrek tot maximaal 30 jaar - Beperking aftrek uitsluitend voor aankoop en verbouwing, eigenwoningschuld - Uitbreiding aftrek voor hypotheken op eigen woning in het buitenland - Extra toeslag c.q. geen eigenwoningforfait bij lage of geen woningschuld (wet Hillen) - Vervallen maximum tarief EWF en tariefstijging boven 1 miljoen euro - Bijleenregeling, benutten overwaarde bij nieuwe aankoop, eigen woningreserve - Tijdelijk dubbele aftrek bij 2 woningen wegens verkoop, verhuur, echtscheiding - Kapitaalverzekering eigen woning en aanpassingen daarop, banksparen - Per 1 januari 2010 afschaffing van de goedkoperwonenregeling - Herleving dubbele hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur te koop staande eigen woning. Er wordt gedurende twee jaar geen eigenwoningforfait in rekening gebracht (tijdelijke crisismaatregel tot 1 januari 2012) Bron: Ministerie van Financiën Hypotheekmarkt De hypotheekmarkt bestaat enerzijds uit inschrijvingen vanwege aankoop van een bestaande of nieuwe woning en anderzijds uit inschrijvingen in verband met het verhogen of oversluiten van een bestaande hypotheek. De onderstaande tabel en grafiek geven een overzicht van het aantal bij het Kadaster ingeschreven hypotheken per jaar alsmede het gemiddelde inschrijvingsbedrag. Hierbij dient bedacht te worden dat het bedrag van inschrijving iets anders is dan het daadwerkelijk geleende hypotheekbedrag. Sinds jaren is het een goed gebruik dat geldnemers een hoger hypotheekbedrag inschrijven om in een later stadium, zonder tussenkomst van een notaris, de hypotheek te kunnen verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Jaar Totaal aantal hypotheken Gemiddelde hypotheeksom t/m 2 e kwartaal Woningmarktcijfers.nl 22

23 Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Op dezelfde manier kan het aantal hypotheekinschrijvingen met het bedrag boven in beeld worden gebracht. In 2009 daalde het aantal inschrijvingen met 30%, hetgeen overeenkomt met de daling van het aantal woningtransacties. 25 Jaar Totaal aantal hypotheken Gemiddelde hypotheeksom Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl 25 Het Kadaster, kwartaalberichten en vastgoedberichten Woningmarktcijfers.nl 23

24 3.3 Financiële instrumenten Overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting op elke woningtransactie bedraagt 6%. In leverde deze belasting ongeveer 3 miljard euro op. In 2009 nam de opbrengst als gevolg van dalende transacties af tot 2 miljard. 26 Over het algemeen maakt de overdrachtsbelasting deel uit van de financiering. De rente hierover wordt in mindering gebracht en de koper ontvangt bij een gemiddelde bewoningstermijn van 20 jaar de helft van de betaalde OB terug. ( x 5,5% rente x 37% aftrek gedurende 20 jaar = 6.100). In feite kan de overdrachtsbelasting gezien worden als een renteloze lening aan de staat. Door de overdrachtsbelasting neemt de overfinanciering (hypotheek t.o.v. van de waarde) toe en hierdoor wordt de doorstroming op de woningmarkt belemmerd. Het duurt gemiddeld 3 jaar voordat deze kosten via een waardestijging zijn terugverdiend. De negatieve welvaartseffecten voor de arbeidsmarkt en mobiliteit worden door het CPB geraamd op circa 700 miljoen per jaar. 27 Eigenwoningforfait Deze belastingvorm levert ongeveer 2 miljard per jaar op. Door een wetswijziging (wet Hillen) stopt de betaling van het eigenwoningforfait wegens geringe of geen woningschuld. Een wellicht niet bedoeld neveneffect is nu dat ca huishoudens met een hypotheekvrij huis géén eigenwoningforfait betalen en geen bijdrage leveren aan de woningmarkt. Vanaf 2009 is de maximum bijtelling van vervallen. Vanaf 2010 treedt een oplopend tarief over de woningwaarde boven 1 miljoen euro in werking, welke eindigt met 2,35% in 2016.(*) De onroerendezaakbelasting Onroerendezaakbelasting wordt geheven door de gemeenten. De uitvoering ervan is een kostbare zaak, vanwege veel discussies in gemeenteraden en hoge administratieve lasten. De opbrengst van deze belasting (ca. 1,5 miljard) wordt voor algemene doelen gebruikt. De ontevredenheid bij burgers is hoog en de kwaliteit van de geleverde waarderingen is nog onder de maat, waardoor het aantal bezwaarschriften en procedures nog steeds erg hoog is. Sinds enkele jaren betalen alleen eigenaren deze belasting en zijn huurders vrijgesteld. De belastingopbrengst werd hierdoor gehalveerd, terwijl de uitvoeringskosten (ca. 200 miljoen per jaar)(*) op hetzelfde niveau zijn gebleven. Gemeenten werden daarvoor gecompenseerd via een uitkering uit het gemeentefonds. Overige woonlasten Naast de hypotheeklasten betalen eigenaren, en deels ook huurders, diverse belastingen en heffingen aan gemeenten, waterschappen, energieleveranciers, etc. Deze lasten zijn de afgelopen jaren bovenmatig gestegen. Stijging van deze lasten heeft uiteraard impact op de consumptieve bestedingen, inflatie, economie en concurrentieverhoudingen. Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning Spaarhypotheken zijn sinds vele jaren populair. Naast het feit dat er niet wordt afgelost en dus optimale renteaftrek blijft bestaat, kan de eigenwoningbezitter onder bepaalde voorwaarden de aflossing belastingvrij bij elkaar sparen met een spaar, leven of beleggingspolis of via banksparen. In feite is hier sprake van een dubbel profijt en extra bevoordeling van eigenaren in vergelijking met huurders. Het spaarsysteem moet wel 15 of 20 jaar worden volgehouden. De fiscale afwikkeling van polissen met allerlei tussentijdse wijzigingen vormt in de toekomst een zware belasting voor adviseurs en belastingdienst. 26 Eigen berekening op basis van het aantal woningtransacties tegen de gemiddelde woningprijs 27 Van Ewijk, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, 2006 Woningmarktcijfers.nl 24