Bijzonderheden Al eens behandeld als schetsplan op 6 september 2016: Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand.

Transcriptie

1 Plaats Hulst Datum 27 oktober Aanvragen omgevingsvergunning 1.1 Adres: Hulsterweg 26, Kloosterzande Omschrijving: Het bouwen van een vervangend kantoorpand O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. De welstandscommissie is van mening dat het ontwerp in schaal, hoofdvorm en architectuur niet passend genoeg is voor de omgeving. 1.2 Adres: Hulsterweg 71, Kloosterzande Omschrijving: Het bouwen van een overkapping O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau 1.3 Adres: Jac. Jordaenstraat 1a, Clinge Omschrijving: Het bouwen van een woning O/ , Olo Bijzonderheden Al eens behandeld als schetsplan op 22 september 2016: Positief, niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits de zonnepanelen iets lager in het dakvlak geplaatst worden, zodat er 50 cm ruimte tussen nok en bovenkant van de panelen overblijft. 1.4 Adres: Bospad 9, Clinge Omschrijving: Het bouwen van een woning O/ , Olo Bijzonderheden Al eens behandeld als schetsplan op 6 september 2016: Positief, niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.5 Adres: Tasdijk 20, Kloosterzande Omschrijving: Het aanpassen van de woning en het bouwen van een vervangende aanbouw. O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten 1

2 Beoordelingsniveau Normaal niveau Bijzonderheden Al eens behandeld als schetsplan op 12 juli 2016: Positief, niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.6 Adres: Saxhavenstraat 14, Hulst Omschrijving: Het bouwen van een vervangende woning O/ , Olo Bijzonderheden Al eens behandeld als schetsplan op 6 september 2016: Positief, niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.7 Adres: Sint Janstraat 6b, Kapellebrug Omschrijving: Het bouwen van een woning O/ , Olo Bijzonderheden Al eens behandeld als collegiaal overleg op 9 augustus 2016: Positief, niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.8 Adres: Bossestraat 33b, Vogelwaarde Omschrijving: Het bouwen van een bijgebouw O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mede gelet op het bestaande beeld. 1.9 Adres: Houtmarkt 2, Hulst (Monumenten en welstand) Omschrijving: het realiseren van nieuwbouw appartementen (13 stuks) en commerciële ruimtes: bowlingbaan, 4 bioscoop zalen (en 1 bar), lounge ruimte en kookstudio. O/ , Olo Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder Niveau Eerste bespreking 6 september 2016 Bezoekers D. van Leeuwen (VGAI) G. Goethals (VGAI) J. Verstraeten (Kindt en Biesbroeck) R. Schansma (Gebr. Van der Poel) K. Schelfhout (gemeente Hulst) 2

3 Het betreft hier de invulling op de plaats van de voormalige bioscoop aan de Houtmarkt. Het plan is al enkele malen behandeld. Het nu voorliggend plan is nog niet uitgewerkt. De reactie van de commissie wordt gevraagd op basis van enkele visualisaties en plattegronden. Door de gemeente was voorgesteld om aan de rechterkant van het plan een relatief klein bouwvolume, met een afwijkende architectuur te voorzien op de plaats van de huidige staatwandopening. In het voorliggende plan heeft het kleine volume, uit financieel oogpunt een klassieke geënte architectuur. De voorgestelde onderpui op de beganegrond kent in het land legio voorbeelden en zal nog om de hoek worden doorgezet. Gezien de ligging binnen het beschermd stadsgezicht zal ook voor dit advies de monumentendeskundige betrokken worden in de advisering. Op voorhand reageert de commissie met de volgende opmerkingen. De hoofdbouw is verbeterd door de regelmatige verdeling van de gevelopeningen. Vooralsnog hecht de commissie muurdammen op de hoeken van het gebouw te voorzien ipv de onderpui tot aan of om de hoek door te zetten. Tweede bespreking 20 september 2016: M L R Het plan is besproken door de welstand- en monumentencommissie. De volgende opmerkingen/aandachtspunten worden gemaakt: Gebouw links (L) - Dakvensters worden als storend ervaren. - Dakkapellen kleiner uitvoeren, staand model (verticaal) benadrukken en uitvoeren in een donkere gedekte kleur. 3

4 Gebouw in het midden (M) - Zijspanten doortrekken naar beneden, pui op de begane grond hiertussen plaatsen. - Graag zou de commissie een asymmetrische oplossing zien als entree. - Dakvensters zijn te rigide uitgevoerd. - Begane grond pui dient hoger uitgevoerd te worden. Zie toegevoegde tekening Gebouw rechts (R) - Dakkapel kleiner uitvoeren, staand model (verticaal) benadrukken en uitvoeren in een donkere gedekte kleur. - Zijspanten doortrekken naar beneden. - De kozijnen op de 1 e en 2 e verdieping uitvoeren zonder bovenlicht of de deuren hoger uitvoeren. - Commissie betreurt het loslaten van het idee van de eigentijdse invulling van dit pand. Conclusie 27 oktober 2016 derde bespreking: Plan wordt door de gezamenlijke commissie aangehouden. De definitieve geveltekeningen ontbreken namelijk. Naar aanleiding van deze constatering is er contact opgenomen met de architect. Deze heeft aangegeven dat de tekeningen inmiddels wel al zijn aangepast maar dat deze nog niet ingediend zijn, omdat er schijnbaar nog meer onderzoeken gedaan moeten worden in de omgeving die het gevelbeeld nog zouden kunnen beïnvloeden. Wordt vervolgd. 4

5 1.10 Adres: Grote Markt 8, Hulst (Monumenten en welstand) Omschrijving: het aanpassen van de automatenruimte O/ , Olo Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder Niveau Welstandscommissie: Suggestie: De commissie raadt aan om voor de panelen een donkere achtergrondkleur (conform bestaand) te gebruiken. Monumentencommissie: Positief. Voldoet aan de eisen. Suggestie: De monumentencommissie geeft de suggestie om voor de panelen een donkere achtergrondkleur te gebruiken, als bestaand Adres: Moerschansstraat 122, Hulst Omschrijving: het plaatsen van een dakkapel O/ , Olo Beoordelingsniveau Soepel Niveau Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Conform de nota dient de dakkapel minimaal 50cm onder de nok te blijven Adres: Houtmarkt 2, Hulst (Monumentencommissie) Omschrijving: het gedeeltelijk slopen van het pand O/ , Olo Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder Niveau Positief. Voldoet aan de eisen, mits de sloop plaatsvindt na een onherroepelijke omgevingsvergunning. Gelet op een principe akkoord op een voorstel voor vervangende nieuwbouw op deze locatie. 2 Schetsplannen 2.1 Adres: Groenendijk 161, Kloosterzande Omschrijving: Het realiseren van een vrijstaande woning S/

6 2.2 Adres: Janseniuslaan 50, Hulst (afspraak uur) Aanwezig Dhr. Benjamins Omschrijving: Het verbouwen van de woning S/ Bijzonderheden Plan is inmiddels ingetrokken, vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan en een negatief welstand. Nu is er een principeverzoek ingediend en een toetsing aan de welstandsnota. Plan is voor een klein gedeelte gewijzigd. Conclusie 4 okt 16 Aanhouden. Eerst dient het plan getoetst te worden aan het bestemmingsplan. Waarschijnlijk strijdig met het bestemmingsplan Hulst-Noord. De commissie merkt verder op dat het plan bovendien niet voldoet aan de welstandsnota. De aanvrager dhr. Benjamins is aanwezig bij de vergadering. Het plan wordt na bespreking positief beoordeeld door de commissie. Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits de verdiepingsopbouw in een lichtgrijze tint wordt uitgevoerd. 2.3 Adres: s Gravenstraat 170, Clinge Omschrijving: Het wijzigen van het plaatsen van dakramen S/ Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Voorgestelde aanpassingen leveren een te ernstige verstoring van de bestaande gevelkarakteristiek op. De bovenste dakvensters zijn niet akkoord. Deze geven een onevenredige verstoring in het dakvlak. 2.4 Adres: De Nieuwe Bierkaai (Monumenten en welstand) Afspraak uur Aanwezig Architect: dhr. Van leeuwen Omschrijving: bouwen van 35 appartementen met garageboxen en bergingen S/ Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder Niveau Bijzonderheden Op 6 september 2016 voor de eerste keer voorgelegd aan de welstandscommissie. Vervolgens is deze samen met de monumentencommissie bekeken. Uit dit overleg is voortgekomen dat er voor de gezamenlijke commissie (op het moment) nog teveel onduidelijkheden waren, waardoor het plan nog niet beoordeeld kon worden. Deze punten (zie conclusie 20 september 2016) zijn doorgegeven aan de architect. Deze heeft inmiddels een officieel schetsplan ingediend. 6

7 Eerste bespreking 6 september 2016 Bezoekers D. van Leeuwen (VGAI) G. Goethals (VGAI) J. Verstraeten (Kindt en Biesbroeck) R. Schansma (Gebr. Van der Poel) K. Schelfhout (gemeente Hulst) Het betreft hier het eerste overleg voor een nieuw initiatief voor de invulling van deelgebied 7 van het project De Nieuwe Bierkaai. De architect geeft een toelichting op het plan. Het gaat hier om een conceptbeeld voor een solitair bouwblok ten behoeve van een appartementengebouw in 4 bouwlagen waarvan de bovenste laag dient voor penthouses (nog niet getekend). De appartementen krijgen een galerijontsluiting aan de achterkant terwijl de appartementen op de beganegrond een individuele ontsluiting op het s Gravenhofplein krijgen. Het gebouw is bewust als complex vormgegeven en stoer om aan te sluiten bij het ervoor liggende plein. Daarom is ook niet gekozen voor een gevarieerde indeling zoals bijvoorbeeld bij deelgebied I. Garages t.b.v. de penthouses worden voorzien op het achterterrein. Bergingen zijn getekend maar ook nog in onderzoek. De buitenruimten zorgen voor de verticale geleding van de gevel waarbij materiaal (baksteen) en kleur (witte gevel, antraciet dak) aansluiten bij de binnenstad van Hulst. De detaillering wordt niet karakteristiek voorgesteld maar wel chic genoemd aansluitend op het karakter van de binnenstad. De detaillering wordt niet karakteristiek voorgesteld maar wel chic genoemd aansluitend op het karakter van de binnenstad. Een variant op het ontwerp laat een hoekaccent zien (plein Kloostergang). Er wordt een terras/buitenruimte voorgesteld waar nu het openbaargebied is voorgesteld. Reactie commissie Gezien de ligging binnen het beschermd stadsgezicht zal ook voor het pre-advies de monumentendeskundige betrokken worden in de advisering. Op voorhand reageert de commissie met de volgende opmerkingen. In de binnenstad geldt ook het kappenlandschap als uitgangspunt en zij vraagt om de maatverhouding tussen de kap en de gevel nader te bestuderen. Wellicht ontstaan hier zelfs kansen bij de door de makelaar voorgestelde penthouses en binnenterrassen; Als overweging geeft de commissie aan de appartementen op de beganegrond zo te draaien dat de lange zijde aan de voorgevel komt te liggen (Tevens voordeel daglichttoetreding). De ontstane ruimte achter kan dienen ten behoeve van bergingen. Het plan wordt voorgesteld als een complex, dan moet in het beeld bij de uitvoering van de beganegrondlaag gedacht worden aan een plint. Door de gemeente (KSt) wordt opgemerkt dat het beeld van individuele panden het uitgangspunt vormt maar dat in overeenstemming met de CRK daarvan kan worden afgeweken. Voor een juiste voorstelling van het plan in zijn toekomstige omgeving dienen de blendende complexen deel uit te maken van de beelden en tekeningen. Afspraak: 1. In deze fase wordt het plan ook besproken met de monumentendeskundige; 7

8 2. De randvoorwaarden/toetscriteria nog duidelijk krijgen; 3. Bestemmingsplantoets uitvoeren. Daarvoor dienen tekeningen met maatvoering te worden overlegd. Tweede bespreking Conclusie 20 september 2016 Het plan is besproken met de welstand- en monumentencommissie. Naar aanleiding van het ingediende plan worden de volgende opmerkingen gemaakt: - Momenteel is het plan nog niet te beoordelen. De volgende punten zijn voor de commissie nog onduidelijk: - Ruimtelijke context - Relatie ontwerp omgeving - Profielen hoogtematen - Strijdigheid met het bestemmingsplan - De commissie merkt op dat het ontwerp momenteel nog onvoldoende plaats specifiek ontworpen is. De commissie wacht een aangepast en verder onderbouwd/uitgewerkt plan met interesse af. Derde bespreking Conclusie 4 oktober 2016 (welstand- en monumentencommissie) Bezoekers G. Goethals (VG Architecten) T. Biesbroeck (Kindt en Biesbroeck) R. Schansma (Gebr. Van der Poel) T. de Caluwé (Gebr. Van der Poel) K. Schelfhout (gemeente Hulst) G. Totté (gemeente Hulst) Het plan wordt voorgelegd door architect Goethals van VG Architecten. De volgende opmerkingen worden gemaakt door de welstand en monumentencommissie: - Momenteel voldoet het plan nog niet aan het bestemmingsplan. De goothoogte (tpv de balkons) in de voorgevel voldoet niet aan de maximale hoogte van 12,1 meter. Deze is hier namelijk 13 meter. Het plan (footprint) past nu wel in het bouwblok. - Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand en voldoet niet aan de eisen van de monumentencommissie. Voldoet namelijk niet aan de geldende gebiedscriteria, objectcriteria en algemene welstandscriteria. - De relatie tussen de omgeving en de verschillende straten is nog niet uitgewerkt, er zijn 3 oriëntaties waar nu nog onvoldoende naar is gekeken. Hoe past dit gebouw in de omgeving en wat zijn de ruimtelijke keuzes die bij het ontwerp gemaakt zijn. - Wat is de relatie van het ontwerp met de binnenstad en de historie (vroeger stond op deze plaats een klooster). - De gezamenlijke commissie merkt op dat het ontwerp niet zo stads is. Een ontwerp met meer steen en meer kap zou meer aansluiting vinden met de historische binnenstad. Momenteel is het een te herkenbaar woongebouw wat nog onvoldoende plaats specifiek ontworpen is. - De plattegronden komen nog niet overeen met de gevelaanzichten. - De verticale geleding is niet meer terug te vinden in de achtergevel. De commissie vraagt aandacht voor de 3 bouwvolumes in de achtergevel en geeft aan dat de toepassing van metselwerk hier goed zou passen. - De commissie vraagt aandacht voor het dak van de garages, het volume van de vooruitgeschoven garageboxen (z vorm) en kwaliteit van het binnen gebied in zijn algemeenheid. 8

9 Conclusie 27 oktober 2016 (welstand- en monumentencommissie) Bezoekers D. van Leeuwen (VG Architecten) T. Biesbroeck (Biesbroeck beheer) J. Verstraeten (Kindt en Biesbroeck) T. de Caluwé (Gebr. Van der Poel) D. van Damme (gemeente Hulst) Architect Dennis van Leeuwen van VG Architecten geeft een presentatie van zijn aangepast ontwerp. In zijn presentatie wordt er goed ingegaan op de opmerkingen van de laatste bespreking van 4 oktober Zo is er goed gekeken naar de oriëntatiepunten van de locatie. De relatie tussen de omgeving, de achterliggende historie van de locatie en de verschillende straten. Ruimtelijke keuzen, zoals belangrijke gevels, hoekpunten, belangrijke straten/pleinen en doorgangen zijn gemaakt. Hierbij is ook rekening gehouden met de andere (nog te realiseren) deelgebieden van de Nieuwe Bierkaai. Het plan voldoet geheel aan het bestemmingsplan. De gezamenlijke commissie is verheugd met de gemaakte stappen. Er is echter nog één heikel punt voor de commissie en dat zijn de ontbrekende kapvlakken in het ontwerp. De historische binnenstad van Hulst bestaat uit één groot kaplandschap. De commissie acht de precedentwerking die dit ontwerp met het platte dak met zich meebrengt te groot, waardoor het plan niet voldoet aan de eisen. De volgende opmerkingen worden gemaakt: - De hoofdopzet van het plan is voorstelbaar. - Er dient met name op de kaplaag aansluiting gezocht te worden met de omgeving. - De commissie raadt aan om te kijken naar de toepassing van verticale dakpannen, conform de Amsterdamse school. 2.5 Adres: Afrikaweg 7, Hulst Omschrijving: Het bouwen van een demo-opstelling van zonnepanelen S/ Toetsingskader NRK, Bedrijventerreinen 2.6 Adres: Plattedijk 9, Hengstdijk Omschrijving: Het vervangen van een woonhuis S/ Toetsingskader NRK, Buitengebied zonder waarden 9

10 2.7 Adres: Grote Markt 10, Hulst (monumenten en welstand) Omschrijving: Het vernieuwen van de terrasoverkapping S/ Toetsingskader NRK, Vesting Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder niveau Welstandscommissie: Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Voldoet namelijk niet aan de geldende gebiedscriteria, objectcriteria en algemene welstandscriteria. De bezwaren richten zich op de situering, massavorm en verhouding van het toegevoegde element t.o.v. het bestaande. De terrasoverkapping is een zeer ernstige inbreuk op het historisch stadsgezicht van Hulst. Monumentencommissie: Negatief. Voldoet niet aan de eisen. Het ontwerp is niet passend genoeg in het historisch pleinbeeld voor wat betreft situering, hoofdvorm en materialisatie. Het beleid inzake nieuwe initiatieven op de Markt staat een dergelijke opzet niet toe, mede gelet op precedentwerking. 2.9 Adres: Koekoeksbloem 36, Hulst Omschrijving: Het vergroten van de garage en het toevoegen van een hobby ruimte (atelier) boven de garage. S/ Diversen 3.2 Adres: Tolweg 109, Hulst Omschrijving: het realiseren van een bowlinghal bij een horeca inrichting O/ , Olo Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Bijzonderheden Al eens eerder besproken in een collegiaal overleg op 14 juni 2016: Middels een collegiaal overleg presenteert architect Schirris zijn uitgangspunten betreffende de vormgeving van het gebouw. De bowlinghal wil hij graag situeren naast het hoofdgebouw. Om dit bijgebouw ondergeschikt te maken aan dit hoofdgebouw zou hij graag gebruik maken van een platdak. De commissie geeft aan dat het in principe voorstelbaar is om dit bijgebouw op deze manier vorm te geven, echter wijkt deze dakvorm af van eisen uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat de architect bij een officiële aanvraag de vormkeuze van het gebouw goed dient te onderbouwen. 10

11 De commissie raadt als suggestie aan om de gevelopbouw donker uit te voeren. Conclusie 9 aug 2016 Bijzonderheden Positief onder voorwaarden. Het plan is niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits de gevelbeplating ter goedkeuring voor start van de bouwwerkzaamheden bemonsterd wordt. Graag de kleur afstemmen op de bestaande bouwdelen. Tevens het verzoek om, zoals besproken, aan de straatzijde gevel openingen en de gevelbeplating te realiseren (eventueel zoals in het referentiebeeld is gedaan). Zeker in de avond situatie geeft dit een extra uitnodigend effect door de licht uitstraling. Monster ter beoordeling overleggen (gevelbeplating) Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits het getoonde monster in kleur RAL 7016 antraciet wordt toegepast. Voorgestelde kleuren zijn niet akkoord. 11