Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG. 2012/br/8031/ASIJL. 6 november Geachte heer, mevrouw,

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG Onze referentie 2012/br/8031/ASIJL Uw referentie Den Haag 6 november 2012 Betreft Wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning Geachte heer, mevrouw, Op vrijdag 9 november 2012 behandelt u tijdens het wetgevingsoverleg Belastingplan 2013 het wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning. In lijn met andere partijen zoals Vereniging Eigen Huis vragen wij graag uw aandacht voor onze bezwaren tegen de uitvoeringsproblemen hieromtrent, de stapeling van uitkomsten van de kabinetsformatie op de voorstellen uit het voorjaarsakkoord ten aanzien van de annuïtaire aflossingsverplichting en het gebrek aan samenhang met andere betekenisvolle en soms nog onduidelijke maatregelen vanuit het nieuwe regeerakkoord. Regeerakkoord: hervorming in zicht Het regeerakkoord maakt een duidelijke keuze voor hervorming van de woningmarkt en onderstreept het belang daarvan met een minister voor Wonen. Ondergetekenden hebben zeker op dat laatste al positief gereageerd. Een geleidelijke verlaging van de renteaftrek vanaf 1 januari 2014 zorgt voor een stapsgewijze en gelijkmatige uitwerking zonder groepen verschillend te behandelen. Dit is een positieve ontwikkeling. Een belangrijke aanvullende maatregel als de startersregeling, moet nog worden uitgewerkt, maar vormt een waardevol deel van het gehele pakket. In deze context van een weloverwogen nieuw regeerakkoord ten aanzien van het woonbeleid, past echter niet het alsnog en vooral het hals over kop doorzetten van de bepaling uit het Lenteakkoord dat nieuwe hypotheken al vanaf 1 januari 2013 tenminste annuïtair en volledig moeten worden afgelost. Ongelijke behandeling in wetsvoorstel Het wetsvoorstel leidt alsnog tot ongelijke behandeling van bestaande versus nieuwe gevallen; toekomstige starters worden hier benadeeld ten opzichte van bestaande huizenbezitters. Het CPB vermeldt in zijn analyse van het regeerakkoord expliciet dat het de vraag is of het maken van dit onderscheid wel juridisch houdbaar is. Eerder hebben deskundigen diezelfde vraag opgeworpen of zelfs al ontkennend beantwoord. Hier mag toch op zijn minst duidelijkheid verwacht worden. Informatie: mw. drs. J.A. Sijl LLM Doorkiesnummer Fax rechtstreeks a.sijl@verzekeraars.nl Bordewijklaan 2, 2591 XR Den Haag, Postbus 93450, 2509 AL Den Haag, Internet

2 Leencapaciteit voor starter en doorstromer drastisch gekrompen Uit berekeningen blijkt dat bij een volledige annuïteitenhypotheek de maandelijkse lasten van de woning omhoog schieten ( zie bijlage). In het eerste jaar zijn de maandlasten 18% hoger, wat oploopt tot 65% over dertig jaar. Hierdoor wordt de financiering van de eigen woning relatief duur. Daarnaast wordt de leencapaciteit door de bezuinigingmaatregelen van het belastingplan 2013 van huizenkopers fors aangetast, waardoor het herstel van de huizenmarkt wordt belemmerd. Ook leidt dit mogelijk tot bovenmatige vermogensopbouw ten koste van de bestedingen. Daar komt nu bij dat de NHG-normen dusdanig worden aangepast voor 2013, dat woningbezitters met een NHG hypotheek bij elke aanpassing van hun hypotheek (door echtscheiding, verhuizing, kwaliteitsverbetering en dergelijke) hun gehele hypotheek om moeten zetten in een annuïtaire of lineaire hypotheek of de waarborg van NHG moeten laten vervallen. In beide gevallen stijgen de woonlasten fors. Dit zet een slot op de koopwoningmarkt en een druk op de huurmarkt. Wij dringen erop aan de bestaande afspraken te handhaven en de aangekondigde, wederom aangescherpte NHG normen terug te draaien. We putten hierbij overigens hoop uit de uitspraak van de Minister voor Wonen en Rijksdienst tijdens de presentatie van het kabinet. Naast dit punt rond NHG komt er nog bij dat verschillende maatregelen druk zetten op de leencapaciteit zoals de verhoging van de BTW en de in het Regeerakkoord voorgenomen verhoging van de zorgpremies. De kans dat er nog starters op de woningmarkt kunnen toetreden, wordt daardoor verder beperkt. Daarnaast zullen huidige woningbezitters nauwelijks kunnen verhuizen, omdat hun leencapaciteit daalt. Ook dreigen zij te worden geconfronteerd met onnodige extra waardedalingen door de genoemde stapeling van onsamenhangende maatregelen. Implementatietermijn tot 1 januari 2013 te kort Het wetsvoorstel leidt daarnaast tot uitvoeringsproblemen. De markt wordt in korte tijd geconfronteerd met verschillende wetswijzigingen, nu eens met een beoogde ingangstermijn van 1 januari 2013, dan weer per 2014, of nog onduidelijkheid daarover. Over diverse wijzigingen ontstaat pas halverwege december politieke duidelijkheid. Burgers hebben recht op een goed en duurzaam hypotheekadvies. Om de eigen woning te financieren gaat een burger langlopende financiële verplichtingen aan waarbij hij moeten kunnen vertrouwen op de adviseur, de aanbieder en een betrouwbare overheid. Door de onduidelijke situatie kunnen consumenten nu niet goed geadviseerd worden. Bovendien is de implementatietermijn te kort om per 1 januari te zorgen voor een nieuwe generatie annuïtaire hypotheken gericht op de voorliggende wetgeving. Op deze termijn kunnen slechts bestaande annuïtaire hypotheekvormen worden afgestoft, die consumenten bijvoorbeeld kwetsbaar maken voor renteschommelingen. Daarnaast is dus ook nog niet helder of er rekening kan worden gehouden met de ook qua vorm nog onduidelijke startersregeling die het regeerakkoord wel noemt, maar niet uitwerkt, laat staan van budget voorziet. Nog sterker: door de onduidelijkheid heeft SVn aangekondigd in ieder geval tijdelijk helemaal geen startersleningen meer te verstrekken. Maatregel leidt niet tot vermindering bruto-hypotheekschuld Het wetsvoorstel zal de komende jaren niet leiden tot een substantiële vermindering van de brutohypotheekschuld omdat bij een annuïteitenhypotheek de huizenbezitter de eerste paar jaar relatief weinig aflost. Het aflossen vindt bij deze vorm voornamelijk plaats aan het einde van de looptijd. Ook zullen er door de hogere maandlasten van een dergelijke hypotheek minder transacties plaatsvinden. De maatregel heeft daarom voorlopig nauwelijks impact in het afbouwen van de nationale hypotheekschuld, maar brengt wel onnodig veel waardedaling en vermindering van doorstroming met zich mee. Ook de budgettaire relevantie voor 2013 van de voorliggende maatregel uiterst beperkt. Het levert amper een besparing op. In 2013 zou dit 5 miljoen euro zijn en pas in 2043 levert dit structureel 5,4 miljard euro op. 2012/br/8031/ASIJL 2.

3 Herzie het wetsvoorstel in het licht van versobering van pensioen en ouderenzorg Anderzijds zien wij ook de wenselijkheid te voorkomen dat huizenkopers aan het einde van de looptijd met een te hoge restschuld blijven zitten, mede in het licht van de voorgenomen versobering van pensioen en ouderenzorg. De behoefte aan vermogensvorming is echter niet direct gekoppeld aan de omvang van de hypothecaire geldlening. Enerzijds is het maatschappelijk zeer de vraag of het wenselijk is dat eigen woningbezitters vermogen opbouwen ter grootte van de hypothecaire lening en aan het einde van de looptijd vrij zijn van woonlasten. Anderzijds geldt ook voor niet-eigen woningbezitters wellicht dat, in het licht van ontwikkelingen in pensioen en zorg, enige mate van vermogensvorming bevorderd dient te worden. Verzoek: kom met samenhangend pakket van duidelijke maatregelen en één ingangsdatum Ons verzoek is daarom: voer de annuïtaire verplichting tot volledige aflossing niet overhaast en met grote onduidelijkheden omgeven in per 1 januari Werk alle voor hypotheken en vermogensvorming relevante uit het regeerakkoord voortkomende maatregelen uit tot een samenhangend en helder pakket met bij voorkeur één invoeringsdatum (1 januari 2014). Dit in de wetenschap dat in de meest recente jaren al aflossingseisen (50%) zijn ingevoerd en de LTV ook per 2013 weer wordt verlaagd en de rantsoenering ook zonder overhaaste invoering van dit wetsvoorstel voortgaat. Met vriendelijke groet, Richard Weurding Verbond van Verzekeraars Ger Hukker Nederlandse Vereniging van Makelaars Meer informatie: Daan Keij, public affairs NVM d.keij@nvm.nl /br/8031/ASIJL 3.

4 Bijlage Impact verplichte annuïteitenhypotheek voor huizenkoper Rekenvoorbeeld In onderstaande rekenvoorbeeld is te zien dat bij een gezin met als hoofdinkomen en een hypotheek van , de maandlasten flink zullen stijgen bij elke vorm van annuïteitenhypotheek. Gevolgen: De lastenstijging zorgt er op lange termijn voor dat de huiseigenaar geen buffer kan opbouwen om daarmee te kunnen verhuizen. Hij zal dus in zijn woning blijven zitten. Daarnaast is waardedaling een gevolg van een annuïtaire hypotheek te verwachten. In het huidige fiscale stelsel kan je voor 800 netto per maand een huis financieren van Als bij een verplichte annuïteitenhypotheek gekeken wordt naar welke koopsom hoort bij gemiddelde netto maandlasten van 800 over de eerste 10 jaar, dan bedraagt de koopsom Let wel: Dit voorbeeld gaat uit van een gelijkblijvende rente van 4,9%. Als deze rente stijgt, zullen de lasten nog verder stijgen. Basisgegevens Hoogste inkomen Inkomen partner Hypotheek Gesplitst in Spaarhypotheek Aflossingsvrije hypotheek (50% van de marktwaarde) Rente 4,9% Marktwaarde / WOZ-waarde Eigenwoningforfait Vergelijking in grafiek meest populaire hypotheek versus volledig spaarhypotheek (beide op basis van het huidige fiscaal stelsel) versus de verplichte annuïteitenhypotheek voor nieuwe toetreder op basis van het wetsvoorstel. 2012/br/8031/ASIJL 4.

5 2012/br/8031/ASIJL 5.