Jaarverslag Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

Transcriptie

1 Jaarverslag 2008 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Dit jaarverslag is een uitgave van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

2

3 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Bouwen aan Buurten Speerpunten Prestatieafspraken met gemeenten Gebiedsgericht werken: beleid, strategie en activiteiten Samenwerkingsverbanden en partners Krachtwijken Bieding 500 woningen Hoofdstuk 2 Klanten (kiezen) Speerpunten Verhuur van woonruimte Huurprijzen Klantgericht onderhoud Huurdersoverleg Beheer Verenigingen van Eigenaren (VvE s) Woonzorg Klantgerichtheid: Kwaliteitsbeleid, klanttevredenheid en KWH-label Hoofdstuk 3 Voorraad vastgoed Algemeen Portfolio Stedelijke projecten Ontwikkeling portefeuille Verkoop woningen Hoofdstuk 4 Organisatie Ontwikkeling organisatie Personeel ICT en informatie Huisvesting Inkopen Kwaliteit Bouwservice Communicatie, pers en sponsoring Belanghouders Hoofdstuk 5 Corporate governance Governancecode Nevenstructuur Deelnemingen Participaties Interne beheersing Hoofdstuk 6 Financiële continuïteit Kredietcrisis Beleidsruimte en financiële continuïteit Financiële risico s Treasurybeleid Hoofdstuk 7 - Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening Overige gegevens Bericht van de Raad van Commissarissen Werkwijze Raad van Commissarissen (RvC) Inhoud van het toezicht Verantwoording Samenstelling Raad van Commissarissen Reglement Commissies Accountantsverklaring Verantwoordelijkheid van de accountant Oordeel Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties. 97 Kengetallen

4 2

5 Voorwoord Hoewel gebeurtenissen pas jaren na dato hun plek krijgen in de geschiedenis, durven wij nu al te stellen dat het jaar 2008 voor toekomstige generaties een bijzondere betekenis zal hebben als het jaar waarin de kredietcrisis begon. Uiteraard heeft die crisis ook grote betekenis voor de ontwikkeling van Woonbedrijf. Dan zien we zowel bedreigingen als uitdagingen. Maar allereerst constateren we dat we een gezonde financiële uitgangspositie hebben, met een voorzichtige waardering van het woningbezit en relatief weinig vreemd vermogen. En van vraaguitval is geen sprake. Sterker nog, we verwachten méér belangstelling voor het huren van een woning, nu de koopmarkt stagneert. Financiële sturing krijgt, in de hele corporatiesector, maar zeker ook binnen Woonbedrijf, steeds meer betekenis. Dat betekent sturen op verwachte toekomstige kasstromen en op de wijze waarop die, door beleidskeuzes maar ook door externe ontwikkelingen, worden beïnvloed. Bewust en doelbewust kijken hoe we maximaal effect kunnen bereiken met dezelfde euro s, energie en tijd: meer doen met dezelfde middelen. Dat betekent afwegen, keuzes maken, prioriteiten stellen. Moeten we bij deze renovatie wel meteen de daken vervangen? Vanuit de wens van de klant en vanuit technische efficiëntie ligt het voor de hand. Maar we zien dat die daken nog jaren prima meekunnen; dus dan laten we ze gewoon liggen. Moeten we dit nieuwbouwproject bovenaan onze lijst met prioriteiten zetten? Hoeveel vraag zien we voor dit type woning op die locatie? Op welke termijn kan het gerealiseerd worden en voor welke prijs? En zulke afwegingen maken we ook als het niet om stenen, maar om leefbaarheid gaat. In een tijd waarin de economische activiteit sterk terugvalt, zijn we ons maximaal bewust van het effect van onze keuzes. Het afgelopen jaar is voor ons ook het jaar van onze trots geworden. Dat betekent geen borstklopperij, we gaan niet naast onze schoenen lopen. Maar we vragen en geven wel erkenning voor wat we goed doen. We dragen graag en met recht uit dat we als Woonbedrijf intern en extern goed samenwerken, onze maatschappelijke taak uiterst serieus nemen, voor onze klanten een betrokken verhuurder en voor onze mensen een goede werkgever zijn. Dat mag best eens gezegd worden, vinden we zelf. Vinden ook onze medewerkers, die met hun trotse bijdragen de nieuwe site vullen. Zelf zijn we vooral trots op de manier waarop datgene waar Woonbedrijf voor kiest, op de eerste plaats zichtbaar wordt in het dagelijks werk. In wijk en buurt en in de ervaringen van individuele bewoners. Dat horen we als aan deskundigen, uitvoerende medewerkers van bedrijven en instellingen waarmee we op veel plaatsen samenwerken, wordt gevraagd hoe zij de samenwerking met Woonbedrijf ervaren. We zien het als we met bewoners een onderhouds- of renovatieproject evalueren. En we herkennen het vooral in de manier waarop we in 2008 het KWH-kwaliteitslabel hebben behaald: gedrag en houding van individuele medewerkers gaven daarbij de doorslag. Dat geeft ons vooral vertrouwen voor de voor iedereen spannende periode die voor ons ligt. En daar zien wij de grootste uitdaging. Eindhoven, april 2009 drs. M.T. (Marc) Eggermont RA ir. I. (Ingrid) de Boer 3

6 Hoofdstuk 1 Bouwen aan Buurten 1.1 Speerpunten Ook in 2008 levert Woonbedrijf actieve bijdragen aan de woonkwaliteit in buurten en wijken. Basis daarvoor is een betaalbare, goede woning tegen een aanvaardbare prijs. Maar het woonplezier van onze huurders wordt, na de woning zélf, ook bepaald door de gang van zaken in de directe omgeving en in de buurt. Dat weten we, daar worden we dagelijks op aangesproken. Onze klanten rekenen op onze inzet, professionaliteit en middelen om problemen in de buurt aan te pakken en kansen op verbetering te benutten. We zijn er trots op dat zo veel klanten ons het vertrouwen geven om het wonen plezierig te maken en te houden. En tegelijk maken we ons zorgen dat het soms zo veel aandacht kost om de leefbaarheid in buurten op peil te houden. Bijzondere wijken Enkele bijzondere wijken krijgen in 2008 extra aandacht. Het gaat om gebieden in de Wijkvernieuwing Eindhoven en de Vogelaar-wijken. Wijkvernieuwing De Wijkvernieuwingsgebieden zijn al jaren geleden aangewezen, toen de gemeente Eindhoven afspraken maakte met het Rijk over de vervanging van tot goedkope huurwoningen in aangewezen wijken. Voor ons zijn dat onder meer Lakerlopen, Philipsdorp, Drents Dorp en De Barrier. In Lakerlopen en De Barrier is de uitvoering van plandelen in volle gang. In Drents Dorp zijn woningen gesloopt, maar ook gerenoveerd en vervolgens verkocht. Intussen zijn de inzichten wel veranderd. De wijkvernieuwing van Philipsdorp gaat nu bijvoorbeeld uit van herwaardering en behoud van het bezit in plaats van vervanging. Aandachtsgebied De gemeente wijst in 2008 opnieuw een aantal buurten aan als aandachtsgebieden. Die keuze wordt gemaakt op basis van achterstanden, gemeten met een buurtthermometer. In september 2008 worden de wijken Kerstroosplein, Burghplan, Sintenbuurt, Tivoli, Limbeek, Mensfort, Jagershoef, Lievendaal, Rapenland, Vlokhoven, t Hool en Vaartbroek actiegebieden waar verval moet worden voorkomen door leefbaarheid gericht te stimuleren. In sommige van deze buurten zijn buurtcontracten afgesloten, andere buurten volgen in 2009; we tekenen ze allemaal in wijken waar wij woningen hebben. In het contract staan afspraken wat de verschillende partijen en instanties in dat jaar zullen doen. Verder is afgesproken de activiteiten onderling af te stemmen en zo effectiever te maken. Het buurtcontract is in 2008 ook de blauwdruk om het gemeentelijk apparaat om te vormen naar een meer op buurten en wijken gerichte organisatie. Krachtwijken In 2007 wijst de toenmalige Minister Vogelaar drie wijken in Eindhoven aan als zogenaamde krachtwijken: Doornakkers, Woensel west en De Bennekel. Op 21 april 2008 sluiten gemeente en Minister daarover een charter af. Dat gaat over de tien thema s van de krachtwijkaanpak in Eindhoven, hoe deze thema s zijn verdeeld over de drie wijken, het doel van zo n thema plus wat Rijk, gemeente en corporaties eraan bijdragen en meebetalen. De gemeente sluit ook uitvoeringsovereenkomsten met partijen die in de wijken actief zijn, waaronder natuurlijk de woningcorporaties. Wij hebben drie van zulke contracten gesloten. Aan elk is een wijkactieplan gekoppeld, met daarin de analyse van de wijksituatie, de maatschappelijke opgave, de aanpak met bijzondere aandacht voor de zogenaamde doorbraakthema s en de uitvoeringskosten. Op basis van deze uitvoeringsovereenkomsten doen de Eindhovense corporaties eind 2008 een beroep op het vereveningsfonds. Dit fonds wordt gevuld door heffingen aan corporaties en beheerd door het Centraal Fonds. De corporaties die actief zijn in de krachtwijken kunnen een bijdrage vragen aan dit fonds voor de financiering van hun inspanningen. Dat betekent meteen dat we in 2008 zijn vrijgesteld van de heffing. De eerste uitbetalingen uit het fonds verwachten we in In 2008 is ook gestart met het aanpakbeleid van de krachtwijken, in gesprek met de gemeente en de collegacorporaties. Intern hebben we het vooral over onze bijdragen aan doelstellingen waarbij het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) sterk wordt opgerekt. Een voorbeeld: in Doornakkers is bewegen een belangrijk thema en de voetbalclub in de wijk kan wel wat steun gebruiken. Wat is dan een realistische bijdrage van een woningcorporatie in de ondersteuning van de voetbalvereniging? 4

7 In overleg met de gemeente benoemen we de Eindhovense kleur van de krachtwijkaanpak. Zijn we het daar over eens, dan kunnen alle partijen zich veel gerichter en effectiever inzetten; de krachtwijken hebben niet veel aan nog meer activiteiten die er doorgaans al waren. 1.2 Prestatieafspraken met gemeenten We zijn er trots op dat we met diverse gemeenten in de regio prima afspraken hebben kunnen maken. Verder hebben we in een aantal regiogemeenten (Best, Nuenen, Geldrop, Veldhoven, Waalre en Son & Breugel) het aanbod gedaan om 500 woningen te ontwikkelen om zo de gemeentelijke woningmarkt te verbeteren. Gemeente Eindhoven Op 28 februari 2008 tekenen we een nieuwe raamovereenkomst met gemeente Eindhoven en vier andere corporaties. Met dit contract maakt de gemeente meer gedetailleerde afspraken met de corporaties. Het raamwerk verbindt het coalitieakkoord, de visie en het beleidsplan Wonen van de gemeente met de beleidsplannen van de afzonderlijke corporaties: Balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt en de verkoop van huurwoningen; Wijkvernieuwing; Versterking van woonmilieus; Leefbaarheid en buurtontmoeting; Huisvesten van de doelgroep; Woonruimteverhuursystemen; Keuzevrijheid; Kwaliteit en duurzaamheid; Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid. We overleggen ook over nieuwe prestatieafspraken voor 2009 en 2010, te baseren op de raamovereenkomst van februari De afspraken moeten tweezijdig worden: op elk beleidsterrein invulling van onze bijdrage en de samenwerking met de gemeente. Naar verwachting bekrachtigen we de afspraken voorjaar De volgende onderwerpen leveren de nodige gespreksstof op: Het realiseren van de voorgenomen woningproductie, ook vanwege de regioafspraken hierover met het rijk; Het verdelen van het eigendom, het beheer en de programmering van de buurtontmoetingsfunctie in de verschillende wijken. Er wordt steeds meer een beroep gedaan op de woningcorporaties om ook algemeen maatschappelijke taken uit te voeren; Hogere milieuprestatie bij de realisatie van woningen - ruim boven de wettelijke vereisten - als onderdeel van een gemeentelijke milieudoelstelling. Gemeenten in district Zuidwest Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt, wel hebben we daarover gepraat met Valkenswaard en Veldhoven. Verder hebben we een convenant gesloten met Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. Daarin staan brede afspraken over woonruimteverdeling, vergroten zeggenschap consumenten, welzijn-wonen-zorg, doelgroepenbeleid en leefbaarheid. Gemeenten in district Noordoost In Best tonen we interesse in de inbreidingslocaties in Naastenbest. De gemeente reageert op het aanbod van 500 woningen en onze interesse; ze wil gezamenlijk een gebiedsvisie en ontwikkelingsplan maken voor dat gebied. In Geldrop- Mierlo ligt het overleg over prestatieafspraken sinds 2006 stil, maar het wordt hervat om alsnog afspraken in 2009 te maken. Verder is er regelmatig overleg over verdere samenwerking op het gebied van nieuwbouw. Gemeente Nuenen heeft alleen prestatieafspraken gemaakt met woningbouwvereniging Helpt Elkander, maar geeft eind 2008 aan ons aanbod te willen gebruiken. Er worden concrete afspraken over gemaakt. Son en Breugel wil geen prestatieafspraken met ons maken. 5

8 1.3 Gebiedsgericht werken: beleid, strategie en activiteiten Wij hebben onze organisatie zo ingericht dat we onze huurders een betaalbare, goede woning kunnen bieden en tegelijk de leefbaarheid in de directe buurt op peil kunnen houden. Collega s die dagelijks contact hebben met huurders over verhuur van en onderhoud aan hun woning, werken in gebiedsteams: de districten. Bijna al deze gebiedsgerichte afdelingen hebben teams met zowel klant- als vastgoedgeoriënteerde collega s. Woningverhuur, -mutatie en -onderhoud zijn onderdelen van het totale gebiedbeheer dat de districtsmedewerkers samen invullen. Ze overleggen daarover veel met huurders, gemeente en instanties. Het huurdersoverleg gebeurt in buurten en wijken. We praten met de diverse huurdersorganisaties over de aanpak per straat en buurt, niet vanuit ons centraal vastgestelde beleid. De onderwerpen, werkmethoden en overlegfrequentie worden helemaal afgestemd op wat ter plaatse nodig is. District Strijp Dit district pakt in 2008 heel veel kleinere zaken op. Zo is op onveilige plekken verlichting aangebracht, zijn achterpaden schoongemaakt, diverse schoonmaakdagen georganiseerd, heggen geknipt en schuttingen vernieuwd. We ondersteunen deze activiteiten financieel of met menskracht. Gebiedsgerichte activiteiten die in het oog springen: Deelname buurtcontract Lievendaal Dit contract, een proef binnen de gemeente Eindhoven, heeft diverse doelen: - Meer burgerparticipatie; - Effectiever woongebieden aanpakken; - Duidelijk in beeld brengen wat er in Lievendaal in dat jaar gaat gebeuren - Hechtere samenwerking tussen bewoners, gemeente en overige partners. In 2008 blijken zowat alle afspraken nagekomen of in gang gezet; daar zijn we trots op! Een van de belangrijkste resultaten was de opening van het steunpunt, op initiatief van de gemeente, bij de VrijeTijds Accommodatie Lievendaal. We ondersteunen dit steunpunt met onder meer een wekelijks spreekuur, dat goed wordt bezocht door onze klanten. In 2008 is het buurtcontract voor 2007 geëvalueerd. Daaruit blijkt dat het contract absoluut meerwaarde heeft in de samenwerking tussen professionele partijen, maar juist ook naar de bewoners. Zevenaarlaan Dit complex is in 1995 opgeleverd, het gebouw is dus nog redelijk nieuw. De bewoners, vooral senioren, wilden toch de hal opgeknapt hebben. Ze zijn voor vervoer afhankelijk van derden en wachten vaak in deze hal op 6

9 bijvoorbeeld de taxi. Bij het opknappen van de hal wordt ook een extra bank geplaatst, zodat bewoners zittend kunnen wachten op hun vervoer. Tachtig jaar Drents Dorp In mei 2008 bestaat de wijk Drents Dorp tachtig jaar. De wijk is destijds door Philips gebouwd voor haar Drentse medewerkers. De verjaardag wordt gevierd met een spectaculair feest. We zijn trots op het succes van deze dag, enthousiast voorbereid door de bewoners zelf, op de achtergrond ondersteund door onder meer ons en de gemeente Eindhoven. Later dat jaar is nog een tweede feestelijke bijeenkomst georganiseerd, nu bij de oplevering van de gerenoveerde huur- en koopwoningen om de integratie tussen de bewoners te bevorderen. Alle kopers, huurders en projectmedewerkers zijn uitgenodigd. Philipsdorp Met in het achterhoofd de grootscheepse wijkvernieuwing die we in Philipsdorp gaan uitvoeren, zetten we in 2008 een goede eerste stap in het betrekken van de bewoners als partners. Onze huurders in Philipsdorp hebben al lang last van thuiswedstrijden van PSV en concerten in het Philips Stadion. Voor en na evenementen lopen bezoekers door de brandgangen en veroorzaken daar overlast. Daarom klopten de bewoners bij ons aan voor medewerking aan een oplossing. Er zijn, vooral rond de Frederiklaan, diverse poorten geplaatst. De locatie daarvan is in goed overleg met de bewoners bepaald. Zij hebben de sleutels en sluiten bij evenementen de poorten af. District Tongelre Het districtsplan heeft voor 2008 vijf verschillende behandelplannen voor vijf buurten met elk hun eigen gezicht. Doornakkers extreme make-over In 2008 werken we hard aan De Toeloop, een cluster van gebouwen dat de buurt een nieuw hart geeft. Een onderdeel daarvan is het verzamelgebouw voor een brede school (SPIL-centrum), een sporthal, een vrijetijdsaccommodatie, een jongerencentrum en een aantal ruimtes voor divers gebruik door de buurt. Er komen ook 25 appartementen. Het is een samenwerkingsproject (oplevering 2009) van ons met Hurks, Vitalis, de gemeente Eindhoven, de diverse gebruikers en uiteraard de bewoners van de buurt, die vanaf het begin aan dit project hebben meegedacht en gewerkt. Als kartrekker en aanjager brengen we in 2008 verschillende biedingen op gang voor deze Krachtwijk: Sociaal manager De Toeloop Met succes wordt een sociaal manager voor De Toeloop geworven. Deze bijzondere functionaris is voor 50% bij ons in dienst en 50% gemeenteambtenaar en heeft als opdracht te komen tot succesvol gebruik van dit gebouw. De gedachte erachter is dat het gebouw neerzetten, hoewel ingewikkeld, nog altijd het eenvoudigste deel van de operatie is. Vanaf het derde kwartaal 2008 zet de sociaal manager haar netwerk op en is zij met bewoners en directe buren in gesprek over hun wensen en verwachtingen. Ze legt de basis voor een succesvolle opening en soepele ingebruikname van het gebouw in Succesvol gebruik openbare ruimte de Toeloop Samen met Hurks, politie, Vitalis en de gemeente bieden we ook op de aanpak voor de openbare ruimte in en om het nieuwe buurtcentrum. Vooral samen met Hurks zetten we stappen naar succesvol gebruik van die ruimte. Gezamenlijk maken we, wat betreft ontwerp én beheer, afspraken over nieuwe manieren van samenwerken; parkmanagement in stedelijk gebied. In 2009 worden gemeente, politie en bewoners erbij betrokken. We willen 7

10 ook samenwerken met Fontys, door studenten in de buurt te huisvesten met als tegenprestatie inzet voor de Toeloop (vereveningsfondsproject). Turkse senioren Samen met de Turkse gemeenschap in Tongelre willen we een woonvorm maken die aansluit op de behoeften van Turkse senioren. Samen met Palet en Welzijn Eindhoven praten we in focusgroepen met eerste en tweede generatie Turkse Nederlanders. Het resultaat stemt tevreden: de vraag verfijnen, vertalen van vraag naar ontwerp, bouwen aan wederzijds vertrouwen en onderlinge verbondenheid en een beter beeld van de actuele vraagstukken in deze gemeenschap. De politiek toont belangstelling en diverse zorgpartners zijn geïnteresseerd in aanhaken bij dit initiatief. Het project loopt in 2009 door. Dan wordt ook de mogelijke locatie in de buurt bepaald. Klapperproject helpt! Een gouden greep voor Doornakkers: al meer dan 100 keer hebben onze medewerkers hulp geboden achter de voordeur. We kunnen klanten in een zeer vroegtijdig stadium opsporen vanuit bestaande klantcontacten, wijksignalen of het incassotraject. Zo zien we een groep klanten die niet of te laat hulp krijgt via de reguliere kanalen, de hulpcriteria of de wachtlijsten. Dat heeft gevolgen voor de klant zelf, maar zeker ook voor de samenwerkende hulpverleningsinstanties. Een van de eerste conclusies uit dit project is dan ook dat een soort superurgentie zou moeten worden ontwikkeld. Daarvoor is dan ook een project ingebracht in de uitvoeringsovereenkomst voor het vereveningsfonds. Bouw je eigen buurt en De Toeloop Samen met Hurks starten we het werkgelegenheidsproject Bouw je eigen buurt voor werkloze jongeren uit Doornakkers. Zij kunnen een baan met baangarantie in hun eigen buurt krijgen in de bouw (Hurks) of het onderhoud van woningen in Doornakkers (bij ons). Het project start goed met een aantal jongeren. De eerste twee gingen dit jaar daadwerkelijk bij ons aan de slag en ook de kandidaten van Hurks zijn aan het werk in het gezamenlijke bouwproject De Toeloop. Beter een goeie buur Voor onze bestaande woningen kozen we al eerder voor het burendrieluik nieuwe buren, buren/buurten en betrokken buren. In een fors aantal straten benutten we fysieke ingrepen rond of aan de woningen om bewoners weer met hun buren in gesprek te brengen (achterpadenaanpak, voortuinenproject, dakrenovatie, portiekgesprekken). Onze rol bleek ook onderwerp van discussie: tijdens het bezoek van minister Vogelaar was er kritiek op ons handhaven. Samen met een aantal betrokken buren hebben we - tot volle tevredenheid van beide partijen - vervolgens afgesproken elkaar op dezelfde voet te behandelen. Vereveningsfonds Voor het vereveningsfonds hebben we nog opgezet: Twee (gemeentelijke) steunpunten in de buurt door ons gefaciliteerd Medewerkers aan de slag in het coachingstraject Go4It Ondersteuning voor de voetbalvereniging (scoren voor de wijk) Award voor ondernemerschap achter de voordeur Straatcoach Studenten actief in de buurt Superurgentie Betere benutting glasvezel Lakerlopen; reconstructie van een buurt Hier staat 2008 in het teken van de bouw van plandeel B. In plandeel A leverden we al 204 woningen op, in plandeel B toveren we een kale vlakte om tot een dynamische bouwplaats voor 86 woningen. Bewoners zijn vanaf het begin vertegenwoordigd in de klankbordgroep. De gedachte achter deze nieuwbouw is het mogelijk maken van betaalbaar wonen voor gezinnen met kinderen binnen de ring. De ervaring leert dat deze groep steeds verder buiten het centrum raakte, terwijl in deze buurt traditioneel juist altijd veel gezinnen hebben gewoond, in een bijzonder succesvolle mix met studenten en bijzondere doelgroepen. Dat is ook precies wat we terugbouwen in plandeel B: veel grondgebonden huurwoningen aan een speeltuintje of verkeersluwe straat, enkele koopwoningen, maar ook huurappartementen voor starters en zelfstandige appartementen met een steunpunt voor cliënten van Lunet zorg. De intakes laten zien dat de groepen die we op het oog hebben, ook echt op het bouwplan afkomen. Klanten stellen de opzet ook op prijs en de herkomst van klanten laat de gebondenheid aan de buurt zien. Eerste bewoners kunnen zelf hun keuze maken voor tegels, keuken etc. Dat wordt erg gewaardeerd, ook al is de keuze beperkt en wordt het gehele project zeer sober en doelmatig gebouwd (geen fratsen) om de huurprijs subsidiabel te kunnen houden. Het project wordt in de loop van 2009 opgeleverd. 8

11 Geestenberg; sociale doorbloeding Het succesvolle project Bakse Doen loopt in 2008 door. In anderhalf jaar tijd zijn er bijna veertig activiteiten door bewoners voor bewoners georganiseerd, naast de gewone openstelling. Van de bewoners heeft 20% actief een bijdrage geleverd, terwijl 45% van de huishoudens in de huurwoningen een of meerdere keren Bakske Doen bezoekt. De krachtwijkaanpak en aanpak in het ernaast gelegen Doornakkers kan eventueel effect hebben in Geestenberg. We letten actief op dit mogelijk nadeinende waterbedeffect. Vlinderbuurt; meer grip Binnen het behandelplan Meer Grip beginnen we in de Vlinderbuurt met het project Gebiedsgerichte aanpak, samen met het Veiligheidshuis en het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding. Doel is woonfraude in kaart te brengen en tegelijk de bewoners te attenderen op onbenutte sociale regelingen. We zien herhaaldelijk een probleem in deze buurt; daarom laten we het project een groter gebied bestrijken dan alleen het huurwoningenbezit. Ook hier letten we goed op het eventuele waterbedeffect van buurwijk Doornakkers. Tramstraatkwartier Samen met een aantal buurtbewoners - op dit moment nog vooral uit het koopsegment proberen we het wijkoverleg nieuw leven in te blazen. Verder wordt strak gecontroleerd op woonfraude en onderverhuur in deze zeer populaire binnenstadsbuurt. District Woensel noord In deze grootste uitbreidingswijk na de jaren '60 in Eindhoven beheren we woningen in negen wijken. De woningen zijn ruim en van technisch goede kwaliteit. De wijken binnen dit stadsdeel lijken uniform; er zijn geen duidelijke fysieke oriëntatiepunten. Toch zijn het verschillende buurten met eigen, sociale kenmerken en bewoners hechten aan hun eigen wijk. De bevolkingssamenstelling is aan het veranderen: bewoners van het eerste uur zijn de afgelopen jaren veelvuldig verhuisd en met de oude bewoners vertrekken ook de oude buur(t)patronen. Dat kraakt. Toch lijken alle buurtbewoners, oud en nieuw, een soort heimwee te hebben naar vroeger, toen men rekening met elkaar hield. Vroeger terugbrengen kan niet, maar er moeten wel nieuwe vormen van nabuurschap uitgevonden worden 9

12 met de mensen die er nu wonen. In vier wijken, de aandachtsgebieden Jagershoef, Vlokhoven, Vaartbroek en t Hool, is dat hard nodig. We nemen actief deel in samenwerkingsverbanden met partners (bewonerscommissies, stadsdeelteams, Welzijn Eindhoven, politie, onderwijsinstellingen) om de buurten leefbaarder te maken. Soms zijn we initiatiefnemer, soms sluiten we aan bij bestaande verbanden, maar altijd vanuit onze eigen expertise en mogelijke bijdragen. Daar bereiken we mee: Onderhuur, hennepteelt en overlast bestrijden; Buurtactiviteiten (wijkdagen, verkeersveiligheidsacties) sponsoren; Ondersteuning voor bewonerscommissies; Andere problemen dan huurachterstand doorgeven aan andere instanties. Ook zetten we grotere activiteiten op touw of doen we eraan mee: Vlokhoven in actie: samen met collegacorporaties, Welzijn Eindhoven, gemeente en Stichting de Bakkerij zetten we acties op om de leefbaarheid te verbeteren (opruimen, schilderen, kinderparlement) en om bewoners de regie te laten nemen over hun woonomgeving. Steunpunt Sonseweg, Vaartbroek: in 2008 richten we samen met Welzijn Eindhoven, gemeente en politie één van de duplex woningen in als steun- en informatiepunt voor omwonenden. Bewoners van deze kwetsbare wijk kunnen zo veilig binnenlopen bij een laagdrempelige voorziening voor advies en ondersteuning (en een kletspraatje). Zo maken we een ingang, komen met buurtbewoners in gesprek en gaan voorzichtig weer bouwen aan buurtactiviteiten. De eerste resultaten zijn bemoedigend. Ontwikkeling maatschappelijke voorzieningen Vaartbroek: op initiatief van ons en de gemeente en samen met relevante partijen is de aanzet gegeven voor (her)ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen. We willen elkaars expertise, competenties en voorzieningen maximaal gebruiken om de leefbaarheid in Vaartbroek te verbeteren. De intentie tot samenwerking ligt er, de fysieke vraag zal volgen. We bekijken hoe we bij kunnen dragen aan het ontwikkelen van de juiste gebouwen. Glasvezel: OnsNet Eindhoven legt in Woensel oost glasvezel aan. In De Kwekerij stelden we ruimte beschikbaar aan medewerkers van OnsNet om er klanten te kunnen ontvangen. Met het bestuur van OnsNet zijn we in gesprek over wat de aanleg van glasvezel kan betekenen voor de leefbaarheid. Mysterie van Woensel: de afgelopen vier jaar werd Prinsenjagt I belast met wisselwoningen voor de renovatie in de aangrenzende wijk De Barrier. Daardoor groeide de anonimiteit, terwijl de wijk juist altijd heel hecht is geweest. Om de bewoners (weer) met elkaar in contact te brengen is een drukbezochte middag georganiseerd. Daar kunnen bewoners aan buren hun specifieke talenten en hobby s laten zien; er waren veel, hernieuwde kennismakingen. Vanuit deze activiteit proberen we weer een bewonerscommissie van de grond te krijgen. Verder is in 2008 één buurtcontract getekend (Jagershoef) en één voorbereid (Vlokhoven). We werken consistent aan de leefbaarheid en samenwerking met partners in Woensel noord. Bewoners en partners herkennen onze inzet: Woonbedrijf is er altijd met buurtactiviteiten, we kunnen met jullie medewerkers goede afspraken maken en jullie snelle reactie op overlast leidt tot minder klachten bij de politie. En de eindejaarsbijeenkomst van het district is druk bezocht door alle huurdersvertegenwoordigers uit buurtcomités, bewonersverenigingen en klankbordgroepen. District Woensel zuid Deze zeer diverse wijk telt veel verschillende bevolkingsgroepen: studenten, alleenstaanden, ouderen en (éénouder) gezinnen. Elke buurt is anders. Dankzij de Woenselse markt, de moskee en de islamitische school is er een grote instroom van islamitische huishoudens. Ook zijn er veel opleidingsinstituten (ROC, VMBO, HBO), opvangorganisaties en stedelijke voorzieningen zoals ziekenhuizen en de GGzE. De afgelopen jaren waren we vooral bezig met het herkennen van de buurtidentiteit en richtten we ons op het samenleven en -werken in de buurt. De gemeente wijst in 2008 Mensfort, Kronehoef en Lijmbeek aan als actiegebied. Woensel west is een krachtwijk. In alle vier de buurten spelen ernstige sociaal-maatschappelijke, economische en/of fysieke problemen. De aanpak daarvan vraagt van onze medewerkers extra inzet in samenwerkingsverbanden, netwerken met externe partijen en bewoners(groepen). Herstructurering De Barrier Ruim tien jaar geleden gestart en in 2008 wordt het hoofdplan afgerond met de oplevering van de laatste nieuwbouw koopwoningen. Er zijn in totaal 124 woningen gerenoveerd en 394 woningen gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn 263 nieuwbouwwoningen gebouwd (155 koopwoningen en 108 huurwoningen). De huur- 10

13 koopverhouding in de buurt is nu 60%-40%. Ook is de buurt gevarieerder geworden door het toevoegen van seniorenwoningen en appartementen. De stedenbouwkundige opzet is behouden gebleven en de architectuur van de nieuwbouw sluit naadloos aan op de oudbouw. Bij de start van de herhuisvestingsoperatie telde De Barrier nog 307 huishoudens; de overige 211 huishoudens waren al in de voorbereidingsfase verhuisd. Van die 307 zijn er uiteindelijk 252 in De Barrier blijven wonen: een terugkeerpercentage van maar liefst ruim 80%. Van de terugkeerders heeft 20% een koopwoning. In de gehele herhuisvestingoperatie zijn 60 wisselwoningen ingezet en is er 150 keer verhuisd. We gaven 2.2 miljoen uit aan sociaalplankosten. Half 2008 leveren we 34 seniorenappartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan/Hendrik Staetslaan op: een mix van sociale en duurdere huurwoningen aan het Veldje. De komende jaren bouwen we er nog het nieuwe dagcentrum met woningen voor Triocen en nog meer grondgebonden en appartementen in de huursector, grenzend aan het nieuwe SPIL-centrum. Trots zijn we op het Kinderhuis. Dat begon in een woning aan de Cornelis Dankertstraat, om de kinderen tijdens de herstructurering en de bijbehorende veranderingen te begeleiden en op te vangen. De kinderen hebben hierover een video gemaakt. Inmiddels heeft het Kinderhuis onderdak in de Willem van Noortlaan, waar ook andere activiteiten plaatsvinden. Rapenland Hier hebben we in 2008 vooral geïnvesteerd in het contact met bewoners. Samen met Welzijn Eindhoven organiseren we een mobiel terras en praten we met bewoners over hun buurt. Ook over de onveiligheid en overlast die mensen ervaren. Bewoners wachten op de noodzakelijke renovatie van hun woning, groepen Marokkaanse jongeren houden de buurt in hun greep. Het Veiligheidshuis is er actief. We stellen een pand beschikbaar als uitvalsbasis voor deze professionals en houden er zelf spreekuur voor bewoners. Bewoners informeren vooral naar de veiligheid in de buurt en de renovatie van hun woningen, waarvan de voorbereidingen in 2009 beginnen. Ook pakken we de huurachterstand aan door bewoners thuis te bezoeken en waar nodig door te verwijzen naar het maatschappelijk werk van Welzijn Eindhoven. Huurachterstand heeft het gevaar van terugval, daarom heeft het steeds onze aandacht. Samen met het Veiligheidshuis, Welzijn Eindhoven, het SDT en andere partners, zoals het COS, ROC, politie, SSB en EZ, beginnen we in 2008 met de aanpak van de problematiek in Rapenland. Deze wijk is per 1 januari 2009 door de gemeente aangewezen als actiegebied. SPIL en Buurtontmoeting islamitische basisschool In mei 2005 namen verschillende partijen het initiatief om islamitische basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad om te bouwen tot een volwaardig SPIL-centrum met Buurtontmoeting voor de wijken Kronehoef, Mensfort en Rapenland Staat in het teken van gesprekken met de wethouder over een plek in de wijk waar autochtonen en allochtonen elkaar kunnen ontmoeten en die zoektocht loopt door in We willen samen met de gemeente en de Islamitische school Buurtontmoeting beheren en programmeren. In het complex zijn ook zes appartementen met gemeenschappelijke ruimte gepland voor Stichting Thuishuis, een organisatie voor woonvormen voor eenzame ouderen. Scheerderstraat Dit nieuwbouwproject met diverse appartementen is meer dan wonen alleen. In dit project geven we de Surinaamse vereniging Mi Bosie een activiteitenruimte en neemt Stichting Thuishuis appartementen af voor vereenzamende ouderen. Samen werken we aan een laagdrempelige locatie waar ook buurtbewoners activiteiten kunnen ontplooien en alle gebruikersgroepen elkaar kunnen ontmoeten. Renovatie Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn de 52 duplexwoningen opgeleverd. Een gedeelte van de woningen wordt gehuurd door Lunet zorg, dat er vlakbij een eet- en servicepunt heeft voor de cliënten. Bijzonder zijn de opgeknapte portieken, met vloerbedekking, lampen en neuzen aan de muur. Stichting Atelierdorp pakt zo het geluidsprobleem aan en stimuleert sociale interactie. 11

14 District Stratum Voor de zes belangrijkste wijken (Nieuwe Erven, Burghplan, Tivoli, Schuttersbosch, Kruidenbuurt-zuid en Kerstroosplein e.o.) werken we in de Leergang Gebiedsontwikkeling aan wijkvisies. We koppelen er signalen uit de alledaagse praktijk aan de toekomst van het vastgoed op de langere termijn. Ook nieuwe en lopende projecten, zoals Kloosterflats, de wijkvernieuwing in Schuttersbosch, Boulevard-zuid en Kruidenbuurt-zuid pakken we volgens deze wijkvisies aan. Voor de andere wijken in Stratum betekent dit dat we minder fysiek bouwen, maar juist werken aan de sociale samenhang en aan de zelfwerkzaamheid van de bewoners. In 2008 openen we daarom in drie wijken buurtontmoetingsplekken vóór en beheerd dóór de bewoners. Collegacorporaties en gemeente zien de meerwaarde van deze punten en sluiten zich daarbij aan. Verder verlengen we Straat-aan-Zet, samen met Lumens en stadsdeel Stratum. Dit project werkt aan sociale samenhang en verdient een eervolle vermelding. De straatactiviteiten in Tivoli zijn een groot succes en leveren ons een goed beeld op van de kracht van deze wijk en haar bewoners. District Gestel Genderdal Zijtuinenproject Vivaldistraat/ Mendelssohnlaan In overleg met de bewoners pakken we de zijtuinen aan. In het gebied rond de Vivaldistraat en de Mendelssohnlaan zien veel tuinen er onverzorgd uit. Ook willen sommige huurders een hoge houten schutting of vragen ze ons juist de tuin terug te nemen omdat het onderhoud hen te zwaar is geworden. Van de 23 huurders met een zijtuin doen er tien enthousiast mee. Het resultaat: bewoners zijn meer betrokken en de woonomgeving is er zienderogen van opgeknapt. Op zaterdag 5 april 2008 sluiten we samen met de Lumens Groep en het Stadsdeelteam het tuinenproject af met een speciale middag. Lumens Groep zorgt ook voor informatie over het project de ontmoeting. Negen huishoudens die al vijftig jaar hun huidige woning huren, krijgen een boeket bloemen. Aan het zijtuinenproject geven we in ,- uit. Ouverture Bewoners hebben veel klachten over de buitengevels (vochtplekken, slecht voegwerk, scheuren). In overleg met bewonerscommissie voeren we in 2008 een intensief herstelproject uit, dat ongeveer ,- kost. Mendelssohnlaan Complex 230 aan de Mendelssohnlaan 5 t/m 63 heeft een gezamenlijke Soos en tuin, in beheer door de Vereniging Zelfstandig en Samen Wonen. Na (jarenlange) onenigheid onder de bewoners is de vereniging in december 2007 opgeheven. In maart houden we, naar aanleiding van de uitkomsten van een enquête, een bewonersavond. Daar kunnen bewoners aangeven wat ze in de toekomst willen met de Soos en de tuin. Maar de opkomst is zo laag dat er die avond geen beslissingen genomen kunnen worden. In de tweede enquête geeft de grote meerderheid aan dat de Soos gesloten moet blijven en dat wij het tuinonderhoud als servicedienst dienen uit te voeren. De Soos wordt omgebouwd naar één of twee appartementen. Visieontwikkeling Genderdal/ Blaarthem Samen met de gemeente en de drie andere corporaties ontwikkelt Woonbedrijf een visie op deze twee wijken, als basis voor de wijkvernieuwing. Bewoners zijn al vanaf de start er intensief bij betrokken: zo hebben we met rond de dertig bewoners een workshop gehouden. Daarin kunnen zij met elkaar discussiëren en onderwerpen inbrengen die aangepakt kunnen gaan worden. De conclusies van deze workshop worden aan de hele buurt gepresenteerd en alle bewoners kunnen op de aan te pakken onderwerpen stemmen. Nu zijn we gezamenlijk bezig om de visie vast te leggen en uit te werken in concrete projecten. Hanevoet In 2008 hebben we het schilderproject grotendeels afgerond en zijn ook de daken vernieuwd. De wijk heeft nu een frisse, kleurrijke uitstraling en de reacties van de bewoners zijn zeer positief. We hebben hen actief betrokken bij de aanpak en kleurenkeuze. Zo zijn ze meer betrokken geraakt bij hun wijk. Verder zijn we samen met de gemeente begonnen het straatbeeld te verbeteren. Inmiddels zijn de keermuren schoongemaakt. Daar gaan we in 2009 met de bewoners mee verder en we besteden dan aandacht aan (beter) onderhoud van de tuinen en schotelantennes. 12

15 Jongemastate/Mensinge Op verzoek van de bewonerscommissie is het parkeerterrein omlijnd, zodat bewoners verzekerd zijn van een parkeerplaats. Oude spoorbaan Weinig klachtmeldingen en een vrij anonieme wijk, waardoor er lange tijd weinig communicatie is. In het najaar leggen we samen met de gemeente contact met bewoners die zich actief willen inzetten voor de wijk. In 2009 krijgt dit een vervolg. Hagenkamp Begin 2008 is de tuinrenovatie afgerond, naar tevredenheid van de bewonerscommissie waarmee twee keer per jaar wordt overlegd. Ook zijn er fietsbeugels geplaatst. District Noordoost We zijn nog verder gebiedgericht gaan werken, in subteams met een gebiedbeheerder, klantbeheerder en senior klantbeheerder. De teams hebben samen met bewoners ook in 2008 vele acties ondernomen op het gebied van leefbaarheid. De twee grootste projecten waren Buurtcontract Coevering West en Sociaal project de Bosrand. Flexwerken in de regio Sinds 1 september werkt dit district vanuit het kantoor aan de Berlagelaan in Eindhoven. We kunnen klanten thuis bezoeken of we plannen een afspraak in de gemeente waar de klant woont. Zo zijn we lokaal toch optimaal bereikbaar zonder dat dit ten koste gaat van efficiency. We hebben een flexplek in Best Wijzer in Best (zie ook hierna), drie flexplekken in het kantoor van de Brede Welzijns Instelling (BWI) en vergaderruimtes in wijkcentrum De Dreef in Geldrop. We hebben zo ruimte om klanten te ontvangen en een uitvalsbasis bij meerdere afspraken op een dag, zodat de reistijd enigszins beperkt kan blijven Er is bewust gekozen voor verbinding met andere organisaties, om de samenwerking te stimuleren. Participatie Best Wijzer Best Wijzer is het WMO-loket nieuwe stijl dat flexibele werkplekken biedt aan achttien instellingen - zowel professionele als vrijwilligersorganisaties. We zitten gezamenlijk in één gebouw, dat in mei 2008 is geopend. In het pand is ook een informatiemarkt, we kunnen de spreekkamers (op afspraak) gebruiken voor klantcontacten in Best en de locatie is uitvalbasis voor de districtsmedewerkers. We leggen er verbindingen met de zeventien andere instellingen en worden zo de netwerkorganisatie die we graag willen zijn. Buurtcontract Coevering West Het proefproject woon- en leefomgeving in Coevering West is succesvol en dat is gevierd met een buurtfeest. In 2008 voeren we het in 2007 opgestelde buurtcontract uit, door de gevraagde financiële steun te bieden en daadwerkelijke inzet van capaciteit van alle partijen. Bewoners spelen een zeer actieve rol. Ook zijn er diverse schoonmaakacties (hoogbouw en laagbouw) gehouden. En samen met alle betrokken partijen hebben we met een pannakooi een speelvoorziening voor hangjeugd gemaakt. Samengevat; de pilot zorgt voor betere samenwerking. De gemeente heeft inmiddels besloten ook in andere wijken in Geldrop-Mierlo met bewoners en professionals te gaan werken aan een buurtcontract. In Coevering West wordt nu structureel samengewerkt aan het beheer van de openbare ruimte. Sociaal Project De Bosrand In de zes verdiepingen hoge appartementengebouwen aan de Bosrand loopt de verhuurbaarheid terug en zijn er steeds meer meldingen van overlast en wanbewoning. Daarom is een sociaal project opgezet om bewoners elkaar te laten ontmoeten. Samen inventariseren we in gespreksbijeenkomsten de problemen die ze ervaren en kiezen we oplossingen. Door bewoners daarbij te betrekken, proberen we de sociale samenhang te bevorderen, gedrag te veranderen en de leefbaarheid te verbeteren. Het probleem is nu helder: een kleine groep bewoners die door wangedrag het gehele complex een slecht imago gaf. Dit gedrag wordt niet meer getolereerd en gedragsverandering is zichtbaar. In 2008 zijn allerlei activiteiten georganiseerd om het sociale contact tussen bewoners te bevorderen. Ook hebben we afspraken gemaakt over continue samenwerking met bewoners op het gebied van leefbaarheid. District Zuidwest 13

16 In Valkenswaard en Veldhoven zijn servicepunten geopend. Daardoor zijn we ter plekke toegankelijker voor de klant en kunnen we gemakkelijker diensten aanbieden. Via deze punten krijgen huurders en woningzoekenden informatie. Ook worden er huurcontracten afgesloten en overlegd met bewonerscommissies, gemeente en andere organisaties. In Valkenswaard doen we mee aan de projectgroep die Woonservicezones realiseert. Daardoor kunnen bewoners langer zelfstandig blijven wonen. In D Ekker in Veldhoven onderzoekt welzijnswerkorganisatie Stimulans de sociale cohesie in de wijk. De uitslag van het onderzoek wordt nu vertaald naar een plan van aanpak. Steunpunt De Pilaar De Winnenpoort in Dommelen telt 42 appartementen waar senioren geheel zelfstandig wonen. Op de begane grond van het complex is een algemene ruimte met biljart, huiselijke zitjes, een bar en zelfs een keuken. Dit is Steunpunt De Pilaar, dat geheel wordt beheerd door een bewonerscommissie. Het steunpunt is niet alleen voor de bewoners, maar heeft oorspronkelijk ook een functie voor de hele wijk. Om die functie goed in te vullen zijn we in goed overleg met de bewonerscommissie gaan samenwerken met Stichting Valkenhof en het Diagnostisch Centrum Eindhoven. Er is nu dagbesteding voor beginnend dementerende ouderen (geïndiceerd door het Centrum Indicatiestelling Zorg) uit Dommelen en directe omgeving. Ook is er een warme maaltijdservice die de bewoners van de Winnenpoort eveneens kunnen gebruiken. Diagnostisch Centrum Eindhoven begint op 1 februari 2009 met een bloedprikpost voor senioren in de wijk. District Vestide Omdat de complexen verspreid over Eindhoven liggen, werkt studentenhuisvester Vestide niet gebiedgericht. Wel hebben we in 2008 aandacht besteed aan de uitstraling van de complexen in diverse buurten, door afvalstromen in goede banen te leiden en het groenonderhoud in en rondom de complexen aan te pakken. 1.4 Samenwerkingsverbanden en partners Leefbaarheid is niet iets dat we alleen kunnen aanpakken. Daarom doen we natuurlijk veel met bewonersorganisaties, overheid en instanties; samen bereiken we meer dan alleen. Daar mogen we best trots op zijn. Bij het zoeken naar oplossingen vragen we ons steeds af: wie heeft nog meer belang bij de oplossing van dit probleem? Wat kan die partij bijdragen voor de klant, buurt, wijk, gemeente of regio? Vervolgens zoeken we die partij op om die bijdrage te vragen. District Strijp Gemeente Eindhoven (diverse diensten zoals SOB, MO en stadsdeelteam) Enkele voorbeelden van gezamenlijke projecten: de twee wijkvernieuwingsgebieden in Strijp (Drents Dorp en Philipsdorp), activiteiten in het buurtcontract Lievendaal en het mede ontwikkelen van de visie voor deze wijk (Lievendaal 2020). Overal in Strijp werken we samen met de mensen van het stadsdeel: in leefbaarheids- en woonoverlastteams, maar ook in het wijkoverleg Lievendaal, Platform Strijp binnen de Ring, Woonservicezone Strijp binnen de Ring en het mede ontwikkelen van de visie voor de wijk Lievendaal, waar we samen het steunpunt invullen. NEOS In het centrum van Eindhoven maken we vier appartementen voor cliënten van NEOS. In Drents Dorp Noord hebben NEOS-cliënten diverse wisselwoningen opgeknapt. Zo reïntegreren ze in de maatschappij en bouwen ze werkritme op. Lunet zorg Door beheerafspraken te maken, kunnen we samen de units in De Lieven verder ontwikkelen. Daarom hebben we in 2008 de realisatieovereenkomst daarvoor getekend. 14

17 Politie en Bemoeizorg Samen met deze partijen zorgen we voor aanpak en voorkomen van overlastsituaties. De politie is ook betrokken bij het opstellen van de visie op Lievendaal en vaste deelnemer in het overleg van de Woonoverlast- en Leefbaarheidsteams. Welzijn Eindhoven en Maatschappelijk werk We schakelen Welzijn Eindhoven en Maatschappelijk werk in wanneer er voor een individuele klant behoefte is aan ondersteuning of begeleiding. District Woensel noord De samenwerking met de gemeente is divers: met het stadsdeelteam, in leefbaarheidsteams en bij herontwikkeling in allerlei wijken. Samen met Lumens Groep zetten we leefbaarheidsactiviteiten op. Ook worden gezamenlijk individuele probleemsituaties opgespoord en opgelost. Samen met Politie Brabant Zuid-Oost werken we aan het oplossen van overlastsituaties. District Woensel zuid Pastoor van Arskerk In 2008 tekenen we een intentieovereenkomst met Rebound, De Combinatie, Buurtvereniging Pastoor van Arsplein, sportschool El Hatri en Stichting Atelierdorp. Samen onderzoeken we hoe de monumentale kerk aan het gelijknamige plein gevuld kan worden met maatschappelijke functies. Nog voor het einde van deze zoektocht zijn de sportschool en Rebound helaas afgehaakt; nu kijken we met de drie overige partijen naar herbestemming. Verder zijn afspraken gemaakt over verhuizing van de scouting naar het GGzE-terrein. Ook is met subsidie van de provincie de website gelanceerd, waarop omwonenden en geïnteresseerden eenvoudig het ontwikkelingsproject van de Van Arskerk kunnen volgen. Stichting Atelierdorp Stichting Atelierdorp laat haar creatieve sporen na in Woensel zuid. Op ons verzoek hebben deze Barrierbewoners het geluidsprobleem bij de appartementen aan de Menno van Coehoornlaan onder de loep genomen. De portieken zijn nu gestileerd met vloerbedekking, hanglampen en neuzen aan de muur. Ervoor staan bijzondere dieren op wacht om de bewoners te bewaken en hen welkom te heten bij thuiskomst. Foto s van deze oplossingen zijn gepubliceerd in een New Yorks designmagazine. Tijdens de Dutch Design Week zijn de Menno van Coehoornlaan en de tijdelijke locatie aan de Keldermanstraat geopend. Atelierdorp en Woonbedrijf kijken samen ook naar passende oplossingen voor de Generalenbuurt, Kronehoef, Lijmbeek en de Barrier. Mogelijkheden zijn gedichten aan de gevel en aankleding van portieken. ROC Stercollege Onze huurders in Woensel zuid krijgen in 2008 het aanbod om met 50 euro korting een cursus te volgen aan het Stercollege. Doel was huurders in een achterstandspositie een steuntje in de rug te bieden; ze kunnen zo hun kennis vergroten, nieuwe sociale contacten opdoen en zich beter zelf redden. Na 26 aanvragen zijn uiteindelijk vijftien huurders gestart met een cursus; een te klein aantal om een dergelijk aanbod nog eens te doen. Wel bekijken we samen met ROC hoe we een passend cursusaanbod kunnen maken voor huurders in actiegebied Rapenland. Fontys Hogeschool Studenten van de studierichting Social Innovation onderzoeken voor ons wat mensen beweegt en wat zij samen met andere bewoners willen ondernemen. Zulke onderzoeken hebben in Kronehoef Oost en de Generalenbuurt al interessante gegevens opgeleverd. In 2009 worden vergelijkbare onderzoeken uitgevoerd in Limbeek en Mensfort. De resultaten voor Kronehoef Oost worden meegenomen in het nieuwbouwproject Scheerderstraat. District Stratum Om hier Buurtontmoetingsplekken te ontwikkelen werken we vooral samen met bewonersorganisaties, maar ook met de gemeente en Lumens Groep, en voor het Kerstroosplein met collegacorporatie Wooninc. In Straat-aan- Zet zijn we opdrachtgever, terwijl Lumens het project uitvoert en de gemeente ondersteunt. Bij de ontwikkeling van het Schellenterrein (Vestdijk) zijn het kunstenaarscollectief en bewonersplatform Oude Haven betrokken. 15

18 District Gestel Met het stadsdeelteam Gestel en de Dienst SOB van de gemeente werken we op allerlei manieren nauw samen: van projecten voor Bouwen aan Buurten tot het organiseren en financieren van een wijkschouw of opschoondag. Ook zijn enkele projecten ontwikkeld samen met jongeren- en opbouwwerk van de Lumens Groep. Met de buurtbrigadiers en netwerker van de politie onderhouden we intensieve contacten over de aanpak van overlast en de verbetering van de veiligheid in bepaalde gebieden. Met drie andere Eindhovense corporaties werken we samen in diverse wijken aan leefbaarheid, krachtwijkaanpak en visieontwikkeling. District Noordoost Ook dit district telt een breed aantal partners: - Met collegacorporaties Compaen, Wooninc. en Domein nemen we gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen in Geldrop en Best. - Met de gemeenten Geldrop-Mierlo, Best en Nuenen ontwikkelen we nieuwbouw, antwoorden op volkshuisvestelijke opgaven en pakken we leefbaarheid aan. Verder werken we met Geldrop-Mierlo en Best samen aan schuldhulpverlening, overlastbestrijding en de taakstelling huisvesting asielzoekers, statushouders en mensen onder de generaalpardonregeling. Verder doen we gezamenlijk het beheer van openbare ruimten in de Coevering en de pilot woon- en leefomgeving. In Best zijn we deelnemer in Best Wijzer, het WMO loket nieuwe stijl. - Samen met de politie richten we ons vooral op meer veiligheid en minder overlast. - We huren niet alleen flexruimte in het BWI-kantoor. Ook financieren we samen met BWI het klapperproject voor laagdrempelige, preventieve hulp en werken we samen op het gebied van woon- en betalingsproblemen. - Met zorgpartijen zoals Lunet zorg, ORO en ouderinitiatiefgroepen richt we ons op het huisvesten van bijzondere doelgroepen en wonen met begeleiding. District Vestide Studenten en shortstayers zijn de doelgroep van Vestide, dus werken we natuurlijk samen met de (hogere) onderwijsinstellingen. Daarmee maken we in 2008 lange-termijnafspraken over de huisvesting van hun buitenlandse gasten. De basis: Vestide heeft de leveringsplicht van een aantal studenteneenheden, de afnamegarantie - en daarmee het leegstandsrisico is voor de onderwijsinstellingen. De gemeente heeft de (start)notitie Eindhoven Studentenstad omarmd. Eén van de speerpunten is dat meer studenten, regulier en internationaal, zich in Eindhoven vestigen. Dat legt druk op de huidige studentenwoningmarkt. Als dé studentenhuisvester van Eindhoven overleggen we met gemeente en onderwijsinstellingen over een vervolg voor de intentieovereenkomst Dit wordt naar verwachting in 2009 afgerond. Verder onderzoeken we met Wooninc en de gemeente voor Eindhoven Sportstad of en hoe we kunnen bijdragen aan de huisvesting van talenten en sporters. Eindhoven is eind 2008 aangewezen als het vierde, en vooralsnog laatste, Centrum voor Topsport en Onderwijs (CTO) in Nederland. Dit moet in 2009 verder gestalte krijgen. 1.5 Krachtwijken We zijn trots actief in alle drie de Krachtwijken die Eindhoven telt. Krachtwijk Doornakkers Deze wijk krijgt de meeste aandacht. We creëren er waarde door voorzieningen te bouwen en toe te voegen. Er wordt niet gesloopt; we behouden goed wonen voor mensen met een krappe beurs. Ook werken we in 2008 hard aan het buurtcontract (2008 én 2009) en de afronding van de samenwerkingsstructuur Doornakkers1 (sociale herovering). De door Fontys ondersteunde kennisateliers besluiten een alliantie met de gemeente Eindhoven aan te gaan voor de verdere wijkvernieuwing. Samen met de gemeente zijn we verantwoordelijk voor het opstellen van de wijkvisie, die in 2009 klaar zal zijn. De krachtwijkaanpak van de gemeente is een model van maatschappelijke coalitievorming: opzetten en uitwerken van een keur aan projecten door diverse partners en belanghouders. 16

19 Krachtwijk Woensel west We zijn betrokken bij het wijkactieplan, maar de aanpak van de buurt door de corporaties zit vooral bij Trudo. Ons bezit is een complex van 119 woningen aan de rand van de wijk. Het probleem in dit deel is vooral de bouwkundige kwaliteit van de woningen. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein In 2008 renoveren we deze woningen. Daarmee investeren we ruim 7 miljoen, vooral door veel menskracht beschikbaar te stellen voor begeleiding van bewoners met woonproblemen. Deze zijn doorverwezen naar Neos. Samen met bewoners zijn de knelpunten aangepakt. Elf huishoudens hebben met een begeleider van Neos gekeken hoe hun woon- of financiële zaken weer op orde gebracht kunnen worden. Andere huishoudens zijn rechtstreeks doorverwezen naar hulpverlenende instanties. Buurtcontract 2008 Onze positie in Woensel west is altijd bescheiden geweest, maar we leveren op allerlei terreinen een bijdrage. Woningen zijn gerenoveerd en we hebben aan alle buurtoverlegen deelgenomen. Ook hebben we bijgedragen aan Schoon-Heel-Veilig en is de zanggroep SAS gesponsord voor de muziekwinkel en muziekles voor kinderen in de wijk. Alle betrokken partijen zijn positief over het Buurtcontract Krachtwijk De Bennekel In het buurtcontract 2008 hebben alle betrokken organisaties afspraken gemaakt over werkzaamheden en activiteiten, ook voor de integrale wijkvernieuwing en reguliere projecten van gemeente en corporaties. Per doorbraakthema zijn de ambities en concrete projecten aangegeven: 1. Aan de slag 2. Perspectief voor de jeugd 3. Aanpak van problemen achter de voordeur 4. Schoon-Heel-Veilig De regiegroep bestaat uit gemeente, vier corporaties en een vertegenwoordiging van de buurtbewoners. Deze groep ontwikkelde plannen. Het eerste gedeelte van 2008 is besteed aan analyseren van de problemen, afstemmen en prioriteiten bepalen. In 2008 hebben we ,- begroot voor activiteiten en projecten. Dat zijn onder meer het Klapperproject, de aanpak van de voortuinen en muurtjes samen met de bewoners van de Bennekelstraat en intensiever beheer van de Cavallilaan. Ook zijn we een projectleider en een wijkmeester gaan werven. De eerste voor het ontwikkelen en uitvoeren van projecten en de tweede voor actief met de bewoners bijdragen aan een betere leefbaarheid. Een aantal projecten hiervoor is net gestart en loopt nog door in Enkele projecten hebben we met de gemeente en de andere corporaties uitgevoerd: onderzoek naar buurtbedrijvigheid, visieontwikkeling en ontwikkeling van een signaleringssysteem voor de aanpak van problemen achter de voordeur. 1.6 Bieding 500 woningen Als grootste corporatie binnen de SRE nemen we onze verantwoordelijkheid. Die ambitie maken we duidelijk aan de randgemeenten. Tot nu toe echter nog niet met het gewenste resultaat. Het blijkt voor gemeentebestuurders moeilijk om op lange termijn te (willen) denken bij het maken van keuzes. Politici lijken meer belang te hebben bij snel zichtbaar resultaat dan bij ontwikkelingen die op termijn het meeste bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven. Gemeenten kiezen voor ontwikkeling vaak voor samenwerking met lokaal verankerde partijen. Bovendien stuit het voldoen aan de afspraken die in SRE verband zijn gemaakt over de opvang van Eindhoven op weerstand in de regiogemeenten. Zowel de huidige bewoners als de bestuurders in de randgemeenten hebben er weinig belang bij om Eindhovenaren met een laag inkomen te huisvesten. Inmiddels spreken regionale en landelijke bestuurders ons echter wel aan op het onvoldoende realiseren van volume. Bij het ministerie van VROM gaat het vooral om aantallen. Dat blijkt uit de waardering voor corporaties die betaalbare huurwoningen slopen en vervangen door (dure) nieuwbouw of deze (extra goedkoop) verkopen. Vervolgens gaat VROM voorbij aan die corporaties die de goedkope voorraad in stand houden en daarmee een groot volkshuisvestelijk belang dienen. We zenden een duidelijke boodschap uit: het is onze primaire taak om sociale huurwoningen te bouwen in de regio. Maar dat wordt in een aantal gemeenten niet herkend. 17

20 We hebben daarom aan de randgemeenten Waalre, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Best en Veldhoven aangeboden om 500 sociale huurwoningen te bouwen; eerst mondeling, daarna per brief aan de betreffende colleges van B&W. In die brief hebben we ook aan de gemeenten gevraagd om aan te geven of ze dit aanbod willen gebruiken en zo ja, wanneer, waar en voor welk aantal. Een pro-actieve benadering, dus. Eentje die heel goed past bij onze ambitie om het voortouw te nemen en aanjager te zijn. Zo kunnen we snel een totaalbeeld vormen van de gewenste invulling, de concrete behoefte en de termijn daarvoor van de diverse gemeenten. Ook wordt zo duidelijk welke gemeente wel of niet onze inspanning wenst voor het realiseren van sociale huurwoningen: De gemeente Waalre verwacht tot 2014 van ons geen bijdrage. Tot dan zijn alle posities ingevuld of er zijn al bindende afspraken gemaakt met partijen. De gemeente Veldhoven heeft laten weten afspraken te willen maken over 140 sociale huurwoningen. De gemeente Son en Breugel heeft geen concreet beroep gedaan op ons aanbod. Deze gemeente heeft afspraken over bouwproductie met woningcorporatie Domein. De gemeente Nuenen heeft aangegeven graag van ons aanbod gebruik te willen maken voor de bouw van 200 tot 300 woningen in de kernen Nuenen, Gerwen en Nederwetten. De gemeente Best heeft aangegeven in Naastenbest gebruik te willen maken van ons aanbod voor de bouw van 50 tot 100 sociale huurwoningen. 18

21 Hoofdstuk 2 Klanten (kiezen) 2.1 Speerpunten Na de tweede wereldoorlog veranderde het woningvraagstuk in een woningmarktvraagstuk en werden schuchtere huurders echte woonconsumenten. Prima, vinden wij; van ons mogen klanten kunnen kiezen voor woning, buurt én diensten. Nederland kwam uit de oorlog met een groot woningtekort. De woningcorporaties hadden een belangrijk aandeel in het streven om iedereen van een woning te voorzien. Enkele decennia later gelden meer invloeden op de woonmarkt; denk aan bezitsvorming (verkrijgen van een huis in eigendom) en identiteit (verkrijgen van een woning met de gewenste uitstraling in het gewenste milieu). Zo wordt de woonconsument geboren, de woningzoekende die zich gedraagt als consument op een markt met allerlei verschillende keuzes. We zien onze klanten zelfbewust keuzes en afwegingen maken, met gevoel voor kosten en waarde. Het is onze uitdrukkelijke bedoeling om onze dienstverlening daarop af te stemmen. Dat betekent dat klanten niet meer tevreden moeten zijn met de woning waar ze recht op hebben, maar dat klanten zélf kunnen kiezen uit woningen, buurten en diensten. De meeste van onze klanten kunnen dat prima, al worden hun mogelijkheden soms beperkt door hun financiële reikwijdte. Maar er is ook nog een groep die niet zo goed z n weg kan vinden in de mogelijkheden. Mensen die de informatie niet goed begrijpen, hun mogelijkheden niet overzien, niet tot een besluit kunnen komen of de reële mogelijkheden uit het oog verliezen. Deze groep moet geholpen worden. We proberen die klanten te herkennen en onze dienstverlening op hen af te stemmen. Zo kunnen klanten om extra aandacht, tijd of steun vragen bij hun ontstane situatie. In 2008 laten we onderzoeken hoe onze medewerkers (maar ook externe partners) hun dienstverlening kunnen afstemmen op deze groep klanten en daarbij ondersteund worden. Geen eenvoudige vraag. De groep klanten om wie het gaat, is namelijk niet zo simpel aan te wijzen. Die kan zo maar veranderen, wanneer mensen, door grote veranderingen in het dagelijks leven, zich soms tijdelijk niet zelf kunnen redden. Een grootscheepse renovatie van je woning kan zo n verandering teweegbrengen Zo n 10% van onze klanten behoort tot die groep die bijzondere aandacht nodig heeft. Ze kunnen te maken hebben met financiële problemen, hun woning niet goed gebruiken (dus overlast geven), allerlei kansen en ondersteunende regelingen niet vinden of kampen met sociaal-psychische problemen als uitsluiting en vereenzaming. We zien die problemen, maar gelukkig niet zo vaak dat ons dagelijks werk er door wordt gedomineerd. Toch is het belangrijk dat onze mensen er voldoende alert op zijn en er gevoelig voor blijven. Dat kan beter. Onze medewerkers van Bouwservice bijvoorbeeld komen dagelijks bij klanten over de vloer voor reparaties; zij zijn onze ogen en oren. En dat moeten we intensief benutten. Juist daarom maken we er onze mensen attent op; bijvoorbeeld door bijzondere aandacht voor bepaalde klanten sinds dit jaar op te nemen in ons kennismakingsprogramma voor nieuwe medewerkers, de Woonbedrijf Safari. Verder hebben we in 2008 bijzondere aandacht besteed aan de ervaringen van onze klanten bij renovatie en groot onderhoud. Nog even terugkomend op de woningmarkt: de overheid heeft allerlei maatregelen genomen om alle woningzoekenden van een woning te voorzien. De situatie is allang veranderd, maar veel van die regels gelden nog steeds. Dat heeft een (onbedoeld?) neveneffect: consumenten kunnen nu hun keuzes afstemmen op het optimaal benutten van maatregelen. Kiezen mensen voor een bepaalde woning of voor het zo goed mogelijk gebruiken van de hypotheekrenteaftrek? De overheid heeft dus grote invloed op de woningmarkt, maar de werkelijke behoefte is niet duidelijk in beeld. En wij vinden dat een woningmarkt met meer consumentenruimte ook meer maatschappelijke meerwaarde zal opleveren. 19

22 2.2 Verhuur van woonruimte Het verhuurbeleid is gebaseerd op afspraken binnen de gemeente Eindhoven die in 2003 zijn gemaakt. Daardoor hebben we, net als de andere corporaties, eigen instrumenten kunnen ontwikkelen voor het verhuren van woningen. Zo is er meer differentiatie. Onze werkwijze is flexibeler geworden, vergeleken met de periode daarvoor. We kunnen wat beter inspelen op het consumentengedrag van de woningzoekenden. Ons verhuurbeleid is hetzelfde als in voorgaande jaren gebleven. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet, is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Rond de 75% van alle vrijkomende woningen is geadverteerd op internet. We bieden de woning aan op basis van de opgebouwde inschrijftijd. Voor de rangorde van de woningzoekenden kunnen ook aanvullende criteria gelden. In een aantal van de advertenties hebben we passendheidscriteria zoals leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling gehanteerd. Meestal gaat het om een leeftijdscriterium voor woningen die speciaal gebouwd zijn voor senioren. Via Vestide hebben we een afzonderlijk deel van de woningmarkt voor fulltime studenten vanaf 18 jaar. Voor hen hebben we onzelfstandige eenheden en kleine woningen. In 2008 hebben we woningen verhuurd via advertenties. Woningen worden regelmatig vaker aangeboden voordat een huurder de woning accepteert. Uiteraard varieert dat behoorlijk, afhankelijk van de populariteit van de wijk en het type en de prijs van de woning. Woningzoekenden denken goed na wanneer zij hun opgebouwde inschrijftijd inzetten voor het verkrijgen van een woning. Wachten op een volgende mogelijkheid is vaak een reële keuze. We leiden hieruit af dat woningzoekenden kritisch om kunnen gaan met wat de woningmarkt aanbiedt. Velen zoeken een woning om zich te verbeteren. In 2008 hebben we een proef gedaan. We hebben een woningzoekende met een bepaalde inschrijfduur meerdere aanbiedingen in dezelfde periode gedaan. Deze verruiming zorgt misschien voor verbetering van de doorstroming. Begin 2009 evalueren we deze proef. De huisvesting van bijzondere groepen gebeurt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan aan de woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën zijn soms meer overleg en meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. In 2008 hebben we 456 van de in totaal 1779 (25%) vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. In 2007 heeft de gemeente Eindhoven het initiatief genomen voor een huisvestingsproject voor daklozen; dit wordt naar verwachting in de eerste helft van 2009 ingevuld. De woningcorporaties, waaronder wij, hebben toegezegd mee te werken. We realiseren en begeleiden de voorzieningen op de locaties die het gemeentebestuur aanwijst. Het aantal nieuwe verhuringen via directe bemiddeling exclusief Vestide in 2008 (in de verschillende categorieën): Omschrijving Aantal Urgenten 148 Bijzondere verzoeken 66 Stichting DOOR! 41 Via makelaar (dure complexen) 30 Statushouders/Generaal Pardon 71 Wijkvernieuwing 27 Meare/De Plaatse 8 Overig 65 Totaal direct bemiddeld 456 Vestide heeft in 2008, inclusief parkeerplaatsen, in totaal mutaties gehad. Daarvan zijn 754 eenheden verhuurd aan shortstayers en 646 aan reguliere studenten. Van de 93, eind 2008 opgeleverde eenheden in de spaceboxen op het TU/e-terrein aan de Lismortel zijn er 77 verhuurd aan shortstayers. 20

23 Indeling van het woningbezit (verhuurbare woongelegenheden) in 2008 naar prijs en aantal: Omschrijving Huurklasse Aantal woningen % Goedkoop < ,4 Betaalbaar ,5 Duur > ,1 Totaal (waarvan Vestide studenteenheden bezit) 100,0 Verdeling over woningen en studenteneenheden Omschrijving Aantal Woningen Studenteneenheden Totaal Vergoeding verhuiskosten Dient een klant te verhuizen vanwege renovatie van zijn woning, dan dragen wij bij aan de verhuiskosten. We volgen daarbij de landelijke richtlijnen. 2.3 Huurprijzen Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we de huren beperkt verhoogd met alleen het inflatiepercentage. Ons huurbeleid is in 2008 nog niet wezenlijk veranderd in vergelijking met In dat jaar is gestart met herziening van het huurbeleid. Dit heeft alleen nog maar effect gehad op de methode voor het berekenen van de huurprijs voor nieuwe huurwoningen. In ons beleid leggen we een directe relatie tussen de huurprijs en de waarde van de woning die wordt vastgelegd voor de Onroerend Zaak belasting (WOZ-waarde). We vinden dat deze waarde een juist beeld geeft van de voorkeur van consumenten voor woningen. Daardoor is de waarde een goede afspiegeling van de kwaliteit van de woning; de kwaliteit van de locatie wordt beter gewogen, het interieur krijgt minder groot gewicht, vergeleken met de waardebepaling in het woningwaarderingstelsel. Sinds 2008 stellen we de huurprijs voor nieuwe woningen vast op basis van een percentage van de vastgestelde verkoopwaarde van de woning bij oplevering. Hierbij gebruiken we taxaties van onafhankelijke makelaars. De verkoopwaarde benadert de WOZ-waarde; die is bij oplevering van een nieuwe woning nog niet beschikbaar. Het gehanteerde percentage sluit nog aan bij de percentages zoals die kunnen worden afgeleid van de waarde en huurprijs van vergelijkbare woningtypen in de voorraad. Ook voor de differentiatie in de jaarlijkse huurverhoging hebben we ons beleid gebaseerd op de WOZ-waarde. Hierover is indertijd overeenstemming bereikt met de huurdersorganisaties. Dit beleid past echter niet bij afspraken over de jaarlijkse huurverhoging die de Minister voor vier jaar heeft gemaakt in het kabinet en met de Tweede Kamer. Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we voor alle woningen hetzelfde huurverhogingpercentage gehanteerd. Dit percentage is gelijk aan de inflatie in 2007: 1,6%. Voor enkele woningen hebben we een uitzondering gemaakt, vanwege plannen voor sloop of een ingrijpende verbouwing. Voor de huurprijs bij mutatie hebben we in 2008 het beleid gevolgd van de twee fusiepartners SWS en Hhvl. Voor vrijkomende huurwoningen uit het voormalige SWS-bezit geldt de oorspronkelijke huurprijs, eventueel verhoogd vanwege overeengekomen verbeteringen bij mutatie. De voormalige Hhvl-woningen krijgen bij mutatie een huurprijs die gebaseerd wordt op de zogenaamde streefhuur. Dat is het huurniveau dat bij een woning past op basis van de productkenmerken, de locatie en de gewildheid. In 2007 is gestart met een project om het huurprijsbeleid bij mutatie te wijzigen. Ook kijken we naar de mogelijkheden voor gebruik van de WOZ-waarde. In 2008 is duidelijk geworden dat bij de invoering van zo n systeem verrassend veel uitvoeringsvraagstukken om de hoek komen kijken. De eerste resultaten kunnen dan ook pas in 2009 worden verwacht. 21

24 2.4 Kwaliteit vastgoed We gebruiken het instrument StraVIS om de kwaliteit van ons vastgoed vast te leggen. De technische conditie ervan meten we eens per drie jaar. Op basis daarvan geeft StraVIS aan welke zaken in de rest van de levensduur aangepakt moeten worden en welke kosten daarvoor gemaakt moeten worden. Dit instrument is in 2008 steeds beter op orde gekomen, maar we hebben nog niet het gewenste inzicht. Zo is het binnenpakket van de woningen nog onvoldoende in beeld. Ook wordt de investeringsbehoefte nog niet meegenomen, omdat het huidige StraVIS uitgaat van herstelkosten. In het najaar 2008 is een project gestart om de ontbrekende zaken aan StraVIS te koppelen. Zo moet er beter inzicht komen in de kwaliteitsbehoefte van ons bezit, zowel qua herstel als qua verbeteringen. In 2008 is door Woonbedrijf voor 98.1 miljoen uitgegeven aan onderhoud en revitalisering. Uitgaven voor revitalisering en planmatig en dagelijks onderhoud (bedragen X 1.000) Omschrijving Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Revitalisering Totaal De belangrijkste revitaliseringsprojecten die in 2008 zijn uitgevoerd zijn (bedragen X 1.000) Omschrijving Aantal Uitgaven 2008 Gemiddeld per woning Drents Dorp De Nieuwe Erven Mascagnistraat Humboldtplein Menno van Coehoornlaan Genovevalaan/Ferguutstraat Eckart Veluwelaan Centrum Eindhoven Carpinistraat Uitgaven diverse complexen Totaal Energiebesparing De kwaliteit van ons vastgoed laten we ook tot uiting komen in de duurzaamheid ervan. Tijdens het voorbereiden van projecten staan we standaard stil bij energiebesparende maatregelen. We wegen de kosten en baten. Wanneer de onderdelen aan de beurt zijn, kiezen we standaard voor zelfregulerende ventilatieschuiven, warmteterugwinning bij douches, hoog rendement CV-ketels, ++ isolatieglas, actuele materialen voor dak, gevel en vloer en waterbesparende kranen. In de werkgroep energie inventariseren en beoordelen we energiebesparende mogelijkheden. De uitkomsten hiervan gaan naar het standaardbestek of de kennisbank hierover. Verder zijn we beleid aan het maken op het gebied van vastgoed als duurzame bron. Daarin krijgt energiebesparing een vaste plaats: lagere stookkosten voor onze huurders, duurzaamheid zonder extra kosten. 2.5 Klantgericht onderhoud Woonbedrijf zet de klant centraal en maakt haar processen klantgeoriënteerd. Voor ons is klantgericht onderhoud gericht op de individuele klant en woning. 22

25 In 2008 hebben we het onderhoudsbeleid en de -processen herzien. We kennen nu twee hoofdprocessen: De kwaliteit van de woning blijft zoals die is volgens onze normen: - Reparatieverzoeken. In 2008: 11,2 miljoen. - Mutatieonderhoud. In 2008: 15,6 miljoen. We voegen kwaliteit toe, op verzoek van en in overleg met de klant: - Individuele verbetering. In 2008: ,-- - Woningaanpassing WMO. In 2008: Oppluspakket. In 2008: Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Ons doel is bijdragen aan goed wonen : mensen een woning bieden in een buurt waar ze graag wonen. Dat beleid baseren we op drie thema s (Klanten Kiezen, Bouwen aan buurten, Waarde Wegen), die ook gelden voor klantgericht, individueel beheer. 2.6 Huurdersoverleg In de laatste maand van 2008 is de Huurdersvereniging Woonbedrijf opgericht. Daarmee is het centraal overleg met de huurders in een volgende fase gekomen. Even terug naar 2007: het overleg met de twee huurdersorganisaties van SWS (Stichting HORG) en Hhvl (Stichting WOON) raakt in een impasse. De fusie blijkt niet te lukken, de onderlinge samenwerking en die met ons komt vervolgens ernstig in het gedrang. Er ligt al een voorstel om een nieuwe vereniging op te richten en de twee bestaande organisaties te ontbinden. Uiteindelijk is er overeenstemming over de samenstelling van een oprichtingsbestuur voor een nieuwe huurdersorganisatie. Dit bestuur heeft een nieuwe vereniging opgericht. Het is uitdrukkelijk de bedoeling om zo snel mogelijk in 2009 een nieuw bestuur te laten kiezen door de aangesloten huurders. Ook willen wij zeker een samenwerking met de nieuwe organisatie aangaan. Vanaf 1 augustus 2008 is de samenwerking met HORG en WOON opgezegd. De afgelopen periode hebben we dus geen centrale gesprekspartner gehad uit de gelederen van de huurders. We zijn alleen in gesprek geweest met de huurdersorganisaties over de werkwijze van en voordracht voor het oprichtingsbestuur. In het najaar van 2008 hebben we één keer een gesprek gehad met het bestuur van HORG over de voortgang. Daarbuiten hebben we wel met huurders overlegd over plannen en uitvoering van onze werkzaamheden; dat is in tal van buurten en wijken gebeurd. 2.7 Beheer Verenigingen van Eigenaren (VvE s) Met het VvE-beheer bieden we een klantgerichte dienst die VvE s professioneel ondersteunt. We dragen zo bij aan het beheer van de wijk en laten eigenaren meeprofiteren van onze inspanningen voor een goed buurtbeheer. Dat gebeurt vanuit onze visie op gebiedsgericht ontwikkelen; daarom zit het VvE-beheer bij de districten. In onze rol van beheerder willen we een VvE zo veel mogelijk faciliteren en adviseren. Het Bestuur of de Vergadering van Eigenaren neemt de uiteindelijke beslissingen. De dienst moet efficiënt zijn, kostendekkend en uitvoerbaar voor de medewerkers. Dat hebben we in 2008 helder gecommuniceerd met alle VvE s en op basis daarvan zijn per 1 juli nieuwe contracten aangeboden. We bieden een standaard totaalpakket van diensten en voorwaarden met een bepaalde basiskwaliteit. Onze inbreng is onze financiële, administratieve en bouwkundige expertise. Bij het aanbieden van de nieuwe contracten hebben we besloten onze goede naam niet te willen verbinden aan een slecht beheerd pand. Dat betekent ook accepteren dat een aantal VvE s het contract zou opzeggen. Op 31 december 2008 had Woonbedrijf 17 VvE s in beheer. Het is aan de districten om VvE s aan te trekken die kunnen bijdragen aan onze doelen. We verwachten dat zo het aantal VvE s in beheer in 2009 weer zal groeien. 2.8 Woonzorg Verspreid over de districten doen we héél veel voor Wonen en Zorg, daar zij we trots op. We werken met veel verschillende vaak lokale - partijen samen om uiteenlopende doelgroepen te huisvesten. Dat is geen doel op zich; we bewaken echter wel dat we genoeg doen op dat gebied. 23

26 We hebben géén centraal beleid voor Wonen en Zorg. Wel werken we samen in bijvoorbeeld DOOR (begeleid zelfstandig wonen met behulp van instellingen) en Stedelijk Kompas (stedelijke opvangvoorzieningen). De districten vullen zelf het beleid voor Wonen en Zorg in en houden voeling met de plaatselijke behoefte aan Wonen en Zorg. Punt Extra is onze samenwerking met Zuidzorg, destijds bedoeld om beider aanvullende diensten vanuit één loket beschikbaar te stellen voor leden en huurders. In 2007 hebben we geconcludeerd dat deze opzet in het internet-tijdperk snel gedateerd is en dat Punt Extra een andere kant op zou moeten. Een actieve Punt Extra heeft toekomst in wijken en buurten, op het raakpunt van wonen, welzijn, veiligheid en zorg. Punt Extra is gevraagd te veranderen van zorggeoriënteerd naar een organisatie die midden in de samenleving staat met een sterk product dat voor alle doelgroepen meerwaarde biedt. Deze opdracht is in 2008 aan de hand van drie proefprojecten in districten opgepakt. In Tongelre (Geestenberg), Woensel zuid (Lijmbeek) en Geldrop (Akert) speelt Punt Extra een rol in leefbaarheidsinitiatieven. In juli 2008 zijn de eerste resultaten intern geëvalueerd: de eerste aanzet is er, maar er dient nog veel werk te worden verzet. 2.9 Klantgerichtheid: Kwaliteitsbeleid, klanttevredenheid en KWH-label Ons kwaliteitsbeheer is gericht op het ontwikkelen van de klantgerichtheid. We vertalen klantgerichtheid in het beleid en de processen. Maar vooral besteden we aandacht aan het handelen van medewerkers in contact met de klant. Dat vinden we de beste manier om aan een duurzame klantgerichte organisatie te werken; voor ons gaan mensen boven regeltjes. We meten onze klantgerichtheid aan de waardering van klanten. Die waardering halen we op vele manieren op. Dat gebeurt bijvoorbeeld via klantenpanels en continue (tevredenheids)enquêtes, maar ook via projectonderzoeken bij nieuwbouw, leefbaarheidsonderzoeken in gerichte gebieden en onderzoeken bij groot onderhoud. Dat doen we zelf of samen met onderzoekbureaus. Daarnaast zijn klachten van klanten een continue bron van informatie over de waardering voor verschillende processen en de contacten met klanten. Bij het verbeteren van de kwaliteit hebben we aangehaakt bij lopende acties en activiteiten. De aandacht is vooral uitgegaan naar houding en gedrag van de medewerkers. De kernwaarden staan hierbij centraal: verbindend, (eigen) verantwoordelijkheid, respect en resultaat. Voorbeelden van doorlopende, kwaliteitsgerichte acties zijn: - De ontwikkeling van een maatwerk Workshop Adverteren. Doel ervan is optimaal informatie verstrekken en verwachtingen beheren. - Het trainen van de callcentermedewerkers op de technische aspecten van een woning en op de intake van telefonische reparatieverzoeken. - Ontwikkeling nieuwe kasmodule, om snellere en correctere service te leveren. - In overleg met de klant een terugbelbelofte inplannen, wanneer de gewenste medewerker er niet is. - Specifieke aandacht voor het klachtenproces; om het eind 2007 nieuw ontwikkelde proces te volgen. - Inzicht geven in planmatig onderhoud van woningen via de websites van Woonbedrijf en Vestide. Klanttevredenheid in 2008 In 2008 halen we, inclusief Vestide, het keurmerk van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Dit KWH-label zegt dus dat onze klanten onze koers waarderen. Uit de resultaten van de KWH-meting blijkt dat houding en gedrag van onze medewerkers een hogere waardering van klanten krijgen dan de processen. Daarnaast scoren we vooral erg goed op het gevoel van respect dat een klant ervaart na contact met een medewerker, bijvoorbeeld na het betrekken van een nieuwe woning. De informatievoorziening, vooral via website en Woonwijzer, vinden onze klanten ook goed op orde. Andere klanttevredenheid blijkt uit een onderzoek door een extern bureau naar de informatiebehoefte en het bereik van de communicatiemiddelen onder huurders. Van de 10 huurders zijn 8 (zeer) tevreden over de informatie die zij van ons ontvangen. Klanten geven de inhoud en de vormgeving een hoge waardering. Onze informatie is herkenbaar voor klanten en draagt bij aan het gevoel van onze betrokkenheid bij klanten. Daarnaast is in 2008 een proef gedaan met een extern bureau. Tijdens drie renovatieprocessen is de klantwaardering bijgehouden, om tijdens het proces direct te kunnen bijsturen en meteen verbeteringen door te kunnen voeren. 24

27 Verder hebben we alle contractservices voor gemeenschappelijk gebonden diensten geëvalueerd. De waardering die hieruit kwam, is minder positief; daar hebben we lering uit getrokken Behandeling van klachten Sinds 1 januari 2005 hebben we de onafhankelijke Klachtencommissie. Deze hanteert een reglement dat voldoet aan de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het KWH-kwaliteitslabel. De Klachtencommissie wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris, die door ons beschikbaar is gesteld. De samenstelling van de Klachtencommissie in heel 2008 onveranderd gebleven, omdat er nog geen nieuwe huurdersorganisatie is: De heer mr. H. van Iersel mre, voorzitter De heer prof. dr. ir. M. Bax, plaatsvervangend voorzitter De heer H. van den Bogaert, lid (voorgedragen door WOON) De heer A. de Hoop, lid (voorgedragen door HORG) De heer ing. H. van Buul, lid (voorgedragen door Woonbedrijf) Klachten Een ontevreden klant heeft de keuze om een klacht in te dienen bij onze interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2008 zijn bij ons 224 klachten ingediend, waarvan 86 gericht aan de commissie (38% van het totaal). De Klachtencommissie kan een klacht alsnog naar de interne organisatie doorsturen, wanneer ze ziet dat wij en de klager er ook zonder haar tussenkomst uit moeten kunnen komen. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Van de klachten gericht aan de Klachtencommissie zijn er 58 intern afgehandeld. Eind 2008 zijn nog 6 klachten intern in behandeling. Daarnaast zijn 14 klachten door de Klachtencommissie niet ontvankelijk verklaard. De klager is hierbij altijd doorverwezen naar een instantie die de klacht wel in behandeling kan nemen. Er zijn geen klachten ingetrokken. De Klachtencommissie heeft 10 klachten in behandeling genomen, waarvan er eind waren afgehandeld. Bij vrijwel alle klachten was de afdeling Wonen de verwerende partij. Via een advies aan de directie is de helft van de klachten toegewezen. De directie heeft alle adviezen overgenomen. Klachten behandeld door Klachtencommissie Jaar Totaal aantal klachten Klachten ingediend het jaar ervoor 2 2 Klachten afgehandeld door interne organisatie Klachten nog in behandeling op 31/12 bij interne organisatie 6 2 Klachten niet ontvankelijk 14 6 Ingetrokken klachten - 1 Klachten afgehandeld 6 10 Klachten nog in behandeling op 31/12 bij de Klachtencommissie 4 0 Klachten afgehandeld door Klachtencommissie Jaar Totaal aantal klachten Klachten toegewezen 3 7 Klachten afgewezen 3 3 Acties in 2008 Zelfevaluatie De Klachtencommissie heeft zichzelf geëvalueerd. Daarbij is kritisch gekeken naar het functioneren van de leden onderling, van de commissie in haar geheel en van de secretaris. Het verslag hiervan is voor intern gebruik en dus niet openbaar. Vergroten naamsbekendheid De Klachtencommissie heeft op verschillende manieren geprobeerd haar bekendheid te vergroten. Er hebben onder meer interviews gestaan in huurdersblad Thuisnummer (bekendheid bij klanten) en in personeelsblad Samenwerkt (interne bekendheid). Ook is de Klachtencommissie vast onderdeel van de Woonbedrijf Safari. Ongevraagd advies De Klachtencommissie heeft één ongevraagd advies uitgebracht aan onze directie. Dit advies, over de klachtenprocedure voor het Woonruimteverhuursysteem, is overgenomen. 25

28 2.11 Aanvullende diensten en producten WoonEnergie Nederlandse woningcorporaties hebben de inkoop van energie gebundeld en WoonEnergie opgericht. WoonEnergie koopt elektriciteit en aardgas collectief in en selecteert daarbij op belangrijke criteria als prijs, voorwaarden, klantprocessen en serviceniveau. Zo kunnen onze klanten goedkope energie tegen gunstige voorwaarden aangeboden krijgen. WoonEnergie sluit raamcontracten af met energieleveranciers en controleert een correcte uitvoering van die afspraken. Nieuwe huurders krijgen bij het tekenen van het huurcontract informatie over WoonEnergie. Ook bestaande klanten kunnen overstappen naar WoonEnergie en worden hierover geïnformeerd. We nemen de aanvraag niet meer zelf in behandeling en zijn ook geen tussenpersoon. De huurder meldt zich direct bij WoonEnergie aan en stapt er ook rechtstreeks naartoe met vragen. Klanten kiezen tenslotte zelf met welke energieleverancier ze in zee willen gaan. Zelf betrekken we energie via WoonEnergie voor de gemeenschappelijke ruimten en collectief gestookte panden; de kosten worden afgerekend via de servicekosten. Nu geldt dat nog voor een aantal districten, vanaf 1 januari 2010 voor alle districten. Bovendien zijn we overgestapt op groene stroom. Glasvezel / NEMe We nemen actief deel in de aanleg en exploitatie van het glasvezelnetwerk in Eindhoven. We vinden namelijk dat zo n netwerk zal bijdragen aan onze doelen in Bouwen aan buurten. Een glasvezelnetwerk heeft mogelijkheden om de sociale samenhang en leefbaarheid in buurten te versterken. Dan moet het netwerk wel groot genoeg zijn, zodat het voor aanbieders van diensten interessant is. Denk daarbij aan het ontwikkelen en aanbieden van diensten voor entertainment, zorg en domotica, woningbeveiliging en alarmering, onderwijs en thuiswerken. We gaan ook onze eigen dienstverlening inrichten op de mogelijkheden van glasvezel. In Krachtwijk Doornakkers bijvoorbeeld is er al buurt-tv die bijdraagt aan de cohesie en leefbaarheid in deze wijk. Samen met Reggefiber en drie andere Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc hebben we het samenwerkingsverband NEMe om het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken te realiseren en beheren. Het is onze gezamenlijke ambitie om voor eind 2010 het glasvezelnetwerk in Eindhoven gereed te hebben. Dit past ook in de ambities van de gemeente Eindhoven. Eind 2008 heeft NEMe bijna woningen in de gemeente Eindhoven aangesloten op glasvezel, waarvan klanten één of meerdere betaalde diensten afnemen. 26

29 Hoofdstuk 3 Voorraad vastgoed 3.1 Algemeen Er blijkt voor ons nieuwbouwprogramma behoefte aan een rangschikking op basis van beleid (passen ze in onze koers?) en realiteit (aan de hand van mijlpalen, zoals eigendom, overeenkomsten, RO-procedures en interne besluitvorming). Na rangschikking is een deel van het nieuwbouwprogramma hard. Het zachte programmadeel bevat projecten die goed passen binnen de koers maar op dat moment nog niet ver genoeg zijn in de procesgang. Komend jaar gaan we deze manier van programmeren verder uitwerken en structureel toepassen. In het najaar van 2008 hebben we, voor de begroting 2009, de meerjarige projectbegroting onder de loep genomen. Het Rijk en stakeholders spreken ons aan op de betrouwbaarheid van de prognoses voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. We moeten er dus beter op letten dat we voorgenomen resultaten ook behalen. Door de kredietcrisis en de ontwikkelingen in de bouwsector hebben we de lopende nieuwbouwprojecten moeten heroverwegen, want er moet meer continuïteit in de productie komen. Ons projectenprogramma revitalisering geeft vooral voor de komende vijf jaar goed inzicht. Eind 2008 zijn we gestart met een beter beeld van dit programma voor latere jaren (zie ook kwaliteit vastgoed). Het programma omvat ook projecten met verkoopwoningen. Het hele jaar hebben we kunnen zien dat de verkoop steeds moeilijker is geworden, door minder vertrouwen van kopers. Met de kredietcrisis is de koper nog voorzichtiger geworden. Eind 2008 zien we dat er nog steeds woningen worden verkocht maar wel erg langzaam. De interne verkoopprocedures zijn aangescherpt en we besteden extra aandacht aan het beheersen van de risico s in de projecten die al in verkoop zijn. District Strijp Drents Dorp noord (sloop 178 woningen, renovatie 86 woningen en nieuwbouw) Deze woningen zijn onderdeel van de integrale wijkvernieuwing Drents Dorp, waarbij al 178 woningen gesloopt zijn. De renovatie is net voor de bouwvakantie in 2008 opgeleverd. Het tweede gedeelte van 2008 is gebruikt om de laatste opleverpunten op te lossen. Van de woningen is de buitenkant gerenoveerd inclusief de begane grond. Alle bewoners met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben de kans gekregen hun woning na renovatie te kopen. Van de 86 gerenoveerde woningen zijn er 49 voor verkoop op de markt gekomen; daarvan zijn er 32 verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van ongeveer ,-. Bij de te verkopen renovatiewoningen hebben we er bewust voor gekozen om ze van binnen niet te renoveren. Dat zou behoorlijk wat geld kosten en de nu lage verkoopprijs opschroeven. Bovendien kan de koper nu de woning naar eigen smaak en niveau inrichten (waarde wegen). Voor de nieuwbouw is het Beeldkwaliteitplan vrijgegeven voor inspraak; bewoners hebben tot 31 december 2008 kunnen reageren. De ontwerpen voor de nieuwbouw zijn klaar en gepresenteerd. Deze presentatie is vooral bezocht door mensen die nu al in de wijk wonen. De 129 nieuw te bouwen huur- en koopwoningen sluiten aan bij de bestaande bouw. De Lieven Op de plek van de voorheen ruim 200 Polynormwoningen, bouwen we nu plan De Lieven. Er komen 80 koopwoningen in diverse typen en prijsklassen. Bij de 102 huurwoningen en appartementen in verschillende prijsklassen kunnen klanten kiezen voor bepaalde kwaliteitsniveaus, tegen een huurverhoging. Van de huurwoningen zijn er 14 bestemd voor cliënten van Lunet zorg. De prijzen van de verkoopwoningen liggen tussen ,- en ,-. Binnen een jaar is ongeveer 40% verkocht. Ook is een proefproject gestart met 14 kavels voor Bouwen in Eigen Beheer (BIEB). De klanten hebben deze kavels al in eigendom. In 2008 is er hard gewerkt om onder meer de rioleringen en nutsvoorzieningen aan te leggen. Ook is het terrein volledig bouwrijp gemaakt. Tussen al deze werkzaamheden door is er ook nog een bommenonderzoek gedaan. Het terrein lag in de oorlogsjaren op de aanvliegroute naar Welschap; daardoor zouden er (resten van) explosieven kunnen liggen; dat is gelukkig niet het geval. 27

30 Meerhoven In 2008 zijn de ontwerpen voor drie locaties in Waterrijk verder uitgewerkt. De programmatische kaders voor het plan Waterrijk zijn eenzijdig door ons bijgesteld. Daardoor is een vertraging ontstaan in het proces. De reeds getroffen voorziening ( 14 miljoen) is daardoor in 2008 vrijgevallen. Centrum (realisatie 4 appartementen voor NEOS) In het centrum van Eindhoven maken we 4 zelfstandige appartementen. Daar kan NEOS cliënten kortstondig huisvesten. Ze kunnen er, begeleid en geholpen door NEOS, hun leven weer op orde krijgen. Op 24 september is het pand geopend met een feest waarbij ook de eerste bewoners betrokken zijn, als symbool voor de goede samenwerking. Integrale wijkvernieuwing Philipsdorp We hebben in 2008 besloten om de woningen te renoveren en niet te slopen. Verder hebben we het jaar vooral gebruikt om met de bewoners en gemeente een gezamenlijke probleemstelling te maken. Er werken vier wijkvernieuwingscommissies binnen Philipsdorp. Samen met medewerkers van de gemeente en deze commissies is de wijkvernieuwingsopgave geformuleerd. Werkgroepen gaan vanaf 2009 de oplossingen uitwerken voor de thema s Wonen, Openbare ruimte, Sociale cohesie en veiligheid en als laatste Beeldkwaliteitplan. District Woensel noord Nieuwbouw Dagactiviteitencentrum en 8 appartementen voor zelfstandig wonen voor Stichting Sint Marie In juli 2008 hebben we na een lange aanloop dit project gedefinieerd. Er komen een dagbehandelingscentrum en acht zelfstandige maatwerkappartementen voor jongere cliënten van de stichting die mensen met ASS (Autisme Spectrum Stoornis) behandelt en begeleidt. Met het project slaan we twee vliegen ineens. Er komt een gezichtsbepalend gebouw op een braakliggend stuk grond in de Achtse Barrier én we vullen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid in. De lange voorbereiding komt vooral omdat de de economische waarde van zo n gebouw moeilijk te bepalen is, en dus ook het ondernemersrisico. Met een huuroverkomst van 10 jaar, te verlengen met telkens 10 jaar, is langdurige exploitatie tegen een aanvaardbaar risico mogelijk. We hebben het ontwerp in januari 2009 samen met de stichting en de architect definitief afgerond. Naar verwachting start de bouw na de bouwvakantie van 2009 en is de oplevering eind Vaartbroek: commerciële ruimte en appartementen In het voorjaar hebben we het ontwerp afgerond voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen in een plint met daarboven 48 appartementen, naast winkelcentrum Vaartbroek. De huurappartementen zijn beneden de huurtoeslaggrens, liggen commerciële en maatschappelijke voorzieningen op het maaiveld en is parkeren beneden het maaiveld. Dit plan zou een onrendabele top hebben van ,- en de problemen in Vaartbroek niet oplossen. Daarom is het ontwerp in de ijskast gezet. Vaartbroek is inmiddels een aandachtsgebied waar voor de leefbaarheid óók fysiek geïnvesteerd moet worden; daarom wordt met de partners in de wijk een integrale gebiedvisie ontwikkeld. Op basis daarvan worden de fysieke ingrepen bepaald. Februari 2009 zijn de eerste scenario s klaar. Huisartsenpost Bevelanden Twee appartementen in seniorencomplex De Bevelanden zouden we ombouwen tot een praktijkruimte voor een huisarts en een fysiotherapeut. Dat project is najaar 2008 beëindigd omdat de gegadigden zich hebben teruggetrokken. Revitalisering In Woensel noord is een groot deel van de voorraad (7.600 woningen) gebouwd tussen 1960 en De kwaliteit van de woningen is over het algemeen goed, maar vanwege de leeftijd toe aan renovatie: voeg- en metselwerk, isolatie, inbouwpakket. Afhankelijk van het belang van de omgeving, ons beleid, belangen van de huurders en kosten bepalen we de noodzaak en omvang van de renovatie. Zodra een project van start gaat, staat de klant centraal. We doen opnames in de woningen, overleggen met bewonerscommissie, organiseren bewonersinformatieavonden en regelmatige bijeenkomsten van de klankbordgroep, houden demonstraties in een proefwoning, maken een informatiecentrum met spreekuur in de proefwoning en begeleiden bewoners. 28

31 De zes revitaliseringsprojecten in 2008: Woenselse Heide, Veluwelaan De feiten: 330 eengezinswoningen, bouwjaar 1968; kosten ,-; levensduurverlenging 14 jaar. Renovatie buitenschil; variatie aanbrengen in het aanzicht. Inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen. Keuze voor comfortverbeteringen (met huurverhoging). Realisatie in 2007 gestart; oplevering eerste kwartaal Het gaat hier om een gewilde buurt waar de bewoners graag (blijven) wonen. Het project sluit aan op de wensen van de bewoners: meer wooncomfort, handhaven groen imago, ruimte voor jeugd, variatie in straatbeeld, aandacht voor parkeerproblemen en samenwerking tussen bewoners. Voor een integrale aanpak is samenwerking gezocht met het stadsdeelteam. Wij hebben de verantwoordelijkheid genomen voor de renovatie van de woningen. Het stadsdeelteam zorgt in overleg met bewoners voor verbeteringen in het openbaar gebied. Enkele jaren geleden heeft ruim een derde van de bewoners hun wensen kenbaar gemaakt tijdens een buurt-inbeeld-markt. Vanaf dat moment zijn de bewonersvertegenwoordigers nauw betrokken bij alle stappen in het project. Najaar 2008 is een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd door MarketWing. Uit de individuele interviews en groepsdiscussie is gebleken dat de bewoners heel tevreden zijn over het resultaat. Naar hun mening is het tweede deel van het project aanzienlijk beter verlopen dan het eerste (aanloopproblemen) dankzij verbeteringen in de planning en afhandeling van klachten. Met de investering van ca ,- per woning is de levensduur met tenminste 14 jaar verlengd. Bovendien is de uitstraling van de wijk verbeterd, variatie in het straatbeeld aangebracht en het wooncomfort verbeterd. Eckart, Neptunusweg De feiten: 102 eengezinswoningen, bouwjaar 1966, kosten , levensduurverlenging 17 jaar. Planmatig onderhoud aan de schil van de woningen Ontwikkelen verbeterplan voor binnenpakket waarbij de klant het moment kiest Start realisatie mei 2008, beoogde oplevering eerste kwartaal 2009 De woningen liggen aan hofjes in het groen. De mutatiegraad is laag en er zijn veel eerste bewoners (50% van alle bewoners is ouder dan 65 jaar, 25% ouder dan 75 jaar). Zowel de buitenkant als het binnenpakket is verouderd. Er is voor gekozen om de schil (dak, voegwerk, schilderwerk) planmatig aan te pakken. Vanwege de leeftijd van de bewoners wordt verbetering van het binnenpakket aangeboden als keuze. Veel bewoners zien op tegen de overlast van een volledige vernieuwing van het binnenpakket en kiezen voor kleinere aanpassingen en verbeteringen. Vanwege de hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners bieden we, naast overleg en de normale communicatiemiddelen, extra bewonersbegeleiding tijdens de realisatie en nazorg. Met een investering van ,- per woning is de levensduur met 17 jaar verlengd. De kwaliteit van de schil is verbeterd en er is een verbeterplan voor het binnenpakket ontwikkeld dat bij mutatie uitgevoerd kan worden. Vlokhoven, Jerusalemlaan De feiten: 162 eengezinswoningen, bouwjaar 1967; kosten ,-; levensduurverlenging 17 jaar. Renovatie buitenschil Inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen Keuze voor verbeteringen (met huurverhoging) Ontwerpfase in september 2008 afgerond; beoogde start februari 2009, oplevering eerste kwartaal Het gaat hier om een afgebakend buurtje in Vlokhoven met geschakelde hofjes. Het geheel maakt een wat sjofele indruk, door verwaarloosde openbare ruimte (plantsoenen, parkeerplaatsen, stoepen en brandgangen) en de uitstraling van de woningen (fletse trespa boeiboorden, vervuilde gevels en schilderwerk en verwaarloosde voortuinen). Ook het binnenpakket van de woningen is gedateerd (CV-installatie, sanitair en tegelwerk). Na de renovatie voldoen de woningen aan de hedendaagse eisen. Bewoners kunnen tegen een huurverhoging kiezen voor een luxere afwerking en het complex heeft in z n geheel een meer verzorgde uitstraling. Dat versterkt de activiteiten die de leefbaarheid in de wijk bevorderen. Onze klanten zijn van start tot uitvoering betrokken bij alle keuzes in het programma. Voor de aanbesteding is in een sociaal bestek vastgelegd welke maatregelen de aannemer moet nemen om de overlast voor bewoners tot een aanvaardbaar niveau te beperken. 29

32 Met de investering van ca ,- per woning is de levensduur met tenminste 17 jaar verlengd. De verhuurbaarheid is voor de komende 25 jaar geborgd door een verbeterde woonkwaliteit. Woenselse Heide, Tholenstraat De feiten: 142 eengezinswoningen, bouwjaar 1971; kosten ,-; levensduurverlenging 12 jaar. Projectmatige aanpak schil voor technisch herstel en verbeteren uitstraling Indien gewenst door de bewoner: inpandig aanpassen aan hedendaagse eisen Keuze voor verbeteringen (met huurverhoging) Behoud goedkope voorraad Woensel noord Aanpak openbare ruimte in samenspraak met gemeente Ontwerpfase in december 2008 afgerond; beoogde start februari 2009, oplevering eerste kwartaal Van de woningen is zowel de schil (metsel- en voegwerk, spouwmuurisolatie, kozijnen, enkel glas) als het binnenwerk (stucwerk, sanitair, binnendeuren) matig tot slecht. Ook moeten riolering en openbare ruimte aangepakt worden. Wij renoveren de woningen, de gemeente aansluitend de riolering en openbare ruimte. Zo wordt de wijk integraal opgeknapt. De bewoners hebben kunnen kiezen voor het uiterlijk van hun woning (type kozijnen, erker, al dan niet gemetselde borstwering). Zo is ook variatie aangebracht in het aanzicht; de straten zijn wat speelser geworden. De bewoners zijn van start tot uitvoering betrokken bij alle keuzes in het programma. In het sociaal bestek is bij de aanbesteding al vastgelegd wat de aannemer moet doen om de overlast voor onze klanten zo veel mogelijk te beperken. Met de investering van ca ,- per woning is de levensduur met tenminste 12 jaar verlengd en de verhuurbaarheid voor de komende 25 jaar verzekerd door een verbeterde woonkwaliteit. Prinsenjagt, Liviuslaan De feiten: 81 appartementen, bouwjaar 1973, kosten ,-. Verbeteren externe uitstraling complex, vooral algemene ruimtes en entrees Verbeteren verhuurbaarheid Afronding ontwerp begin 2009, oplevering De drie gebouwen haaks op de Gerretsonlaan omvatten 81 appartementen. De buurt is rustig en heeft een goed imago. De indeling van de appartementen is wat gedateerd. De huur ligt net boven de huurtoeslaggrens. De mutatiegraad is gemiddeld (rond 8%) en de verhuurbaarheid vraagt extra aandacht. Potentiële huurders haken af vanwege de prijs-kwaliteitverhouding. De indeling van de appartementen kan bouwkundig niet worden aangepast. Daarom hebben we ervoor gekozen om het pluspunt van het complex te versterken en het imago van de buurt te onderstrepen. We investeren in de externe uitstraling: nieuwe kozijnen, grotere ramen in entree en trappenhuis; renovatie stuc- en tegelwerk in entree en trappenhuis, schilderen van het metselwerk en het gebruik van contrastkleuren. Bewoners is naar hun mening gevraagd tijdens inloopavonden, waar zij ook informatie kregen. t Hool, revitalisatie complex Echternachlaan met 262 etagewoningen Verbetering entreeruimten (hallen, trappenhuizen, galerijen, gecontroleerde huisvuilafvoer) Bundelen planmatig onderhoud (riolering, kozijnen, lateien) Betrokkenheid bewoners vergroten Verbetering woonomgeving i.s.m. gemeente Afronding ontwerp eerste kwartaal 2009, oplevering Het gebouw is een uniek ontwerp van Van de Broek & Bakema en beschermd stadsgezicht. De opzet van het gebouw - gestapelde etagewoningen in een galerijflat stelt de nodige eisen aan het beheer. Ook de wijk zelf kent de nodige problemen. Zaken als ervaren veiligheid en zwerfvuil zijn permanent onderwerp van aandacht. Daarnaast heeft het complex een isolatieprobleem; de stookkosten zijn onevenredig hoog. Doel van de renovatie is een herkenbaar, veilig en energiezuinig(er) complex te maken. Tegelijkertijd neemt het stadsdeelteam een aantal maatregelen om de leefbaarheid te bevorderen. Bewoners worden bij het project betrokken via de bewonerscommissie, contacten via het buurtkantoor en nieuwsbrieven. District Woensel zuid Herstructurering De Barrier In 2008 zijn de laatste nieuwbouw koopwoningen in de Barrier opgeleverd. Hiermee is het hoofdplan afgerond. De uitgangspunten die in 2002 zijn vastgesteld zijn in 2008 gehaald. In totaal zijn 124 woningen gerenoveerd en 30

33 zijn 394 woningen gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn 263 nieuwbouwwoningen gebouwd waarvan 155 koopwoningen en 108 huurwoningen. Aanvullend zijn medio senioren appartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan / Hendrik Staetslaan opgeleverd. Renovatie Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn 52 duplexwoningen aan de Menno van Coehoornlaan opgeleverd. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein Begin 2008 is begonnen met de revitalisering van de woningen. Met het revitaliseringproject is een investering gemoeid van circa 6,2 miljoen. Eind 2008 is het project afgerond. District Stratum Ons Huis Dit nieuwbouwproject, samen met een groep ouders van verstandelijk beperkte jongeren, is in 2008 opgeleverd. Zelfstandige woonruimte is er gecombineerd met multifunctionele algemene ruimtes en een zorgpost. In hetzelfde gebouw hebben we ook 6 verkoopappartementen gemaakt. Bewoners betrokken hun woonruimte in augustus. De ouders hebben als particulier opdrachtgever een grote rol gespeeld. Dit project heeft wel een minpunt gekend. Bij de ontwikkeling lag er een ondertekend en akkoord programma van eisen, dat was gekoppeld aan een gelimiteerde huurprijs. Uiteindelijk hebben we de algemene ruimtes er uit los weten te weken, maar die werkwijze is niet voor herhaling vatbaar. Groot planmatig onderhoud Nieuwe Erven Dit project is gecombineerd aangepakt: de schil van de eengezinswoningen met keuzes voor de klant aan de binnenzijde. De woningen uit het laatste cluster zijn al snel uit het project gehaald voor de ontwikkeling van Boulevard-zuid. Net voor de start van de werkzaamheden aan het voorlaatste cluster zijn ook daar de werkzaamheden opgeschort, vanwege eventuele uitbreiding van het plangebied van Boulevard-zuid. In juli 2009 volgt daarover definitief uitsluitsel. Het project ligt dus stil, maar is wel afgerond wat betreft de woningen buiten het plangebied Boulevardzuid. Over de (mogelijke) uitbreiding van Boulevard-zuid en het opschorten van dit groot onderhoud ontstond in 2008 veel commotie, maatschappelijke en politieke druk. Daarom wordt strak vastgehouden aan de deadline in juli Kloosterflats de Burgh We namen zelf het initiatief om de bestaande karakteristieke woonblokken met gestapelde eengezinswoningen up-to-date te maken. Dat betekent van buiten versterking van het unieke karakter van de woonblokken en binnen het aanbrengen van geluidsisolerende maatregelen en keuzepakketten voor keuken en badkamer. Uit het bewonersonderzoek is naar voren gekomen hoe de bewoners hun keuzes wilden waarderen, dus voor welke voorzieningen ze een huurverhoging overhebben. Met de keuze om de kwaliteit van de Kloosterflats een impuls te geven zetten we de eerste stap richting differentiatie van de eenzijdige woningvoorraad in de Burgh. Herstructurering wijkvernieuwing Schuttersbosch Het al lopende project van wijkvernieuwing paste niet meer bij onze uitgangspunten en doelgroep. Bovendien waren de bewoners de jarenlange en vele bouwstromen door de gehele wijk moe. De bewonersorganisatie vroeg 31

34 dan ook concreet om clustering van de bouwstromen; dat was voor ons aanleiding om breder naar het hele project te kijken en uiteindelijk alle nieuwbouwactiviteiten in alle deelgebieden stil te leggen. Naar verwachting is eind 2009 de nieuwe aanpak rond, zodat er in 2010 weer gebouwd kan gaan worden. Nu ligt er de opgave om het project binnen de mogelijkheden zo te wijzigen dat geheel Schuttersbosch gedifferentieerd wonen oplevert. Dat moet bereikbaar zijn voor een mix van doelgroepen, óók voor mensen met een beperkt inkomen die zelfstandig wonen maar wel meer gemak of zorg nodig hebben. We pakken de lopende wijkvernieuwing aan door het proces aan te passen en de bouwstromen te sturen. Oók financieel worden aanpassingen gedaan; we willen over het geheel kostenneutraal werken. Verder willen we de bouwoverlast voor de bewoners zo veel mogelijk beperken. Deze nieuwe wijkvernieuwing moet zorgen voor groter onderling vertrouwen tussen ons en bewoners. De relatie met de bewonersorganisatie, die we steeds bij het project betrekken, speelt daarin een hoofdrol. District Vestide Boschdijk Vestide heeft het kantoorpand Boschdijk gekocht om er een woongebouw met studenteneenheden van te maken. Er wordt ook bovenop het pand bijgebouwd. Er kunnen 42 zelfstandige éénkamerwoningen en 4 zelfstandige tweekamerwoningen gerealiseerd worden; in totaal dus 46 wooneenheden. Daarmee beantwoordt het project aan de veranderde vraag van studenten naar zelfstandige eenheden met eigen voorzieningen. Ook voldoet het aan onze wens om de vastgoedportefeuille hier meer op aan te laten sluiten. De uitvoering is al gestart, de verwachte oplevering is november Het ombouwen van een kantoorpand naar woningen is, vergeleken met nieuwbouw, relatief duurder. Dankzij de ligging in het centrum en vlakbij de onderwijsinstellingen is de locatie wel zeer aantrekkelijk. De huurprijzen zijn inmiddels daarop aangepast en hoger ingeschaald dan in eerste instantie. Bovendien wordt de ombouw zo gedaan, dat de eenheden in de toekomst relatief eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot gangbare woningen voor de reguliere woningmarkt. Cederlaan Nog een kantoorpand in ons bezit: Cederlaan 4, ook bedoeld voor ombouw naar studenteneenheden. Het is de bedoeling geweest om kostenvoordeel te behalen door bestaande bouw te herontwikkelen. De bouwkosten zijn echter zo hoog gebleken, dat dit project niet maatschappelijk verantwoord is. De afgelopen jaren hebben we veel woonruimte vervangen en zijn tijdelijke eenheden aan de voorraad toegevoegd. De (buitenlandse) studentenpopulatie groeit; daarom geeft ook de gemeente prioriteit aan deze vorm van huisvesting. Wij zetten dan ook in op het realiseren van studenteneenheden op korte termijn. Locatie Cederlaan heeft daarvoor goede mogelijkheden, zij het in een andere vorm dan herontwikkeling van het bestaande gebouw. De toekomstige ontwikkeling van de creatieve stad Strijp S, hemelsbreed op zo n 300 meter, maakt deze locatie nog interessanter en waardevoller. We onderzoeken mogelijkheden voor sloop en nieuwbouw. We denken hier veel meer dan 200 wooneenheden voor studenten te kunnen realiseren, voornamelijk zelfstandig, met parkeren op eigen terrein. Als alles soepel verloopt, zou het studentencomplex in 2011 opgeleverd kunnen worden. 32

35 102 Spaceboxen TU/e-terrein We hebben een samenwerkingsovereenkomst met de TU/e gesloten voor de huisvesting van buitenlandse gasten. Op het terrein van de universiteit hebben we nogmaals 102 spaceboxen gerealiseerd. Dit nieuwe, tijdelijke complex bevat 84 éénkamer- en 9 tweekamer-eenheden (gekoppelde spaceboxen). Het project is in december 2008 opgeleverd. De spaceboxen worden inmiddels bewoond door buitenlandse gasten van de TU/e. In 2005 hebben we al 84 spaceboxen geplaatst. De TU/e kent een grote aanwas van buitenlandse studenten en andere buitenlandse gasten. Wij zorgen voor hun woonruimte in compleet ingerichte eenheden. De TU/e garandeert de afname en draagt voor 50% het risico van leegstandkosten. De andere 50% liggen bij ons. Wij investeren in de spaceboxen, de TU/e stelt de benodigde grond in erfpacht om niet beschikbaar. Zo kunnen we permanent minimaal 186 wooneenheden op het terrein realiseren, verhuren en beheren, ter vervanging van de tijdelijke spaceboxen. District Noordoost Meriadoc, Geldrop In dit in 2008 opgeleverde, flexibele gebouw kunnen maximaal 24 bewoners met ASS wonen. Het pand wordt gehuurd door drie zorginstellingen (ORO, Lunet zorg en GGzE) die samen v.o.f. Meriadoc hebben opgericht en er de benodigde zorg leveren. Onze rol is die van partner in deze extramuralisatie. Meriadoc heeft t 18 zelfstandige woningen en centrale ruimten voor ontmoeting en zorg. De indeling is flexibel; van elk van de drie huiskamers kunnen twee woningen worden gemaakt, en van elke twee woningen één groot appartement. De huidige doelgroep is gevoelig voor prikkels en daar is rekening mee gehouden in het interieurontwerp. Het gebouw heeft vrijwel geen radiatoren, geen materialen met vaste patronen en veel geluidsbeperkende voorzieningen. Renovatie Carpinistraat, Geldrop De 225 verouderde woningen in drie hoge flats aan de Carpinistraat, Admiraal Byrdstraat en de Pieter Nuytstraat in Geldrop zijn gerenoveerd. Deze appartementen zijn nog steeds populair bij senioren en starters. Juist vanuit deze groepen neemt de vraag naar geschikte woonruimte de komende jaren toe. Door te investeren kunnen we in Geldrop een groot aantal huurwoningen behouden. Deze kwalitatief goede woningen met ruimtelijke kwaliteit in een mooie woonomgeving zijn hard nodig om de woningvoorraad op peil te houden en te blijven voldoen aan de toenemende toekomstige vraag. De bewoners zijn van het begin bij het project betrokken en het programma van eisen is afgestemd op hun wensen. Er zijn bouwkundige ingrepen uitgevoerd om verval te voorkomen en de woningen energiezuiniger te maken. Ook is de uitstraling verbeterd en de veiligheid vergroot. De renovatie vergde veel van bewoners. We hebben hun beleving onderzocht en daardoor gaandeweg het project de begeleiding door ons en alle leveranciers kunnen verbeteren. OverBurght In 2008 hebben we het koopcontract gesloten met vof OverBurght (Stam en de Koning en Adriaanse bouwgroep) voor 65 woningen in plan OverBurght in Geldrop. Door samen te werken met deze vof kunnen we met een laag risico bijdragen aan onze volkshuisvestelijke doelen. We vinden het belangrijk om invloed te hebben op deze locatie, want het project heeft effect op de verhuurbaarheid en leefbaarheid in de Burcht. Deze buurt grenst aan de achterkant van OverBurght en we hebben daar een groot aantal woningen. In het plan komen straks 230 woningen. OverBurght ligt centraal, vlakbij voorzieningen en op loopafstand van het centrum en het ziekenhuis. Omdat ook verzorgingshuis Kastanjehof vlakbij is, leent de locatie zich prima voor bouwen voor senioren. 33

36 We gaan 43 appartementen in complex De Parel, 22 tussenwoningen in deelplan Hofstede en 65 ondergrondse parkeerplekken verhuren, de rest zijn koopwoningen. De bouw is in juni 2008 gestart. Naar verwachting worden de appartementen eind 2009 opgeleverd en de eengezinswoningen in District Zuidwest 52 nieuwbouw huurappartementen Delishurck, Valkenswaard Eind 2008 is huurappartementencomplex Delishurck op de locatie Kempenhof in Valkenswaard opgeleverd. Dit is de laatste fase in de realisatie van huurappartementen op deze plek. Alle 52 seniorenappartementen - alle in het dure segment en binnen enkele maanden verhuurd - vallen in het segment Geclusterd Beschermd Wonen. De bewoners kunnen via een zachte overgang de zorg- en welzijnsinfrastructuur van Kempenhof gebruiken. Deze appartementen zijn de enige die we in 2008 hebben gebouwd met stichtingskosten boven de Gemiddeld hebben de woningen ,- per eenheid gekost. De nieuwbouw is onderdeel van de afspraak die is gemaakt bij onze overname van Stichting Ouderenhuisvesting Valkenswaard. De voorraad daarvan is eenzijdig van kwaliteit en kwantiteit gebleken. Daarom hebben we bewust gekozen voor het duurdere segment, om kwalitatief en kwantitatief keuzevariatie (huur, koop, sociaal en duur) te kunnen bieden aan onze seniorenhuurders in Valkenswaard. 52 nieuwbouw koopappartementen, Eersel Op ontwikkelingslocatie Gemeentehuisterrein in Eersel zijn we in oktober gestart met de bouw van 52 koopappartementen. We hebben meegedaan aan de prijsvraag voor deze plek omdat we het onze taak vinden om huisvesting in de zogenaamde kleine kernen te bieden. Volgens afspraak met de gemeente realiseren we de 52 koopappartementen vooral voor starters en senioren. We verwachten de oplevering in de eerste helft van nieuwbouw huurappartementen Vlasgaard, Valkenswaard Samen met Stichting Valkenhof, school De Vlaswiek en gemeente Valkenswaard hebben we een intentieovereenkomst getekend voor de integrale gebiedsvisie Taxandria. We hadden al 82 woningen op deze plek. Deze liggen echter achteraf op het terrein en hebben een introverte uitstraling. Ook zijn de woningen functioneel en kwalitatief gedateerd. Door het gebied integraal aan te pakken kunnen we extraverte nieuwbouw neerzetten aan de Van de Venstraat: een complex van 82 gedifferentieerde zorgwoningen in het segment Geclusterd Beschermd Wonen. Bewoners kunnen de voorzieningen van Stichting Valkenhof op deze plek gebruiken. De bewoners zijn al vanaf de ontwikkeling van de gebiedsvisie betrokken bij het project. Met hen is ook het sociaal plan besproken dat samen met de bewonerscommissie is opgesteld. We hebben de benodigde investering goed afgewogen en daarin ook de inbreng van de grond door de gemeente meegenomen. Die besloot de diverse grondtransacties met gesloten beurzen te doen, vanwege het belang van de herontwikkeling en de toegevoegde kwaliteit en duurzaamheid voor de gemeente. Herontwikkeling Haagacker, Valkenswaard Op de locatie Haagacker ligt naast complex De Haagacker (101 appartementen) het verzorgingshuis De Bogen van Stichting Valkenhof met 50 plaatsen. De appartementen zijn klein (50m 2 inclusief berging) en bouwtechnisch in slechte staat. Het verzorgingshuis, dat later is gerealiseerd, heeft een open verbinding met het appartementencomplex en is ook op de installaties ervan aangesloten. De gemeente vroeg ons een gebiedsvisie te ontwikkelen, inclusief de schoollocatie en gymzaal ertegenover, die eigendom zijn van de gemeente. Zo kunnen we een zeer gevarieerd huur- en koopplan ontwikkelen voor senioren en starters. Dat is inclusief welzijn en zorg die de onze klanten en de rest van de buurt kunnen gebruiken. De herontwikkeling is een geweldige kwaliteitsimpuls voor het gebied. De bestaande winkelvoorzieningen worden uitgebreid met sociaal-maatschappelijke, welzijns- en medische voorzieningen. Bovendien wordt er een doorsteek gemaakt vanuit de Carolusdreef naar het winkel- en centrumgebied. Onderin het appartementencomplex zit een dierenkliniek. Die wil graag naar de tegenoverliggende locatie verhuizen. Door de school- en gymzaallocatie bij het plan te betrekken, kunnen we dit stuk als eerste herontwikkelen, waardoor de tijdelijke en definitieve huisvesting van de huidige bewoners gemakkelijker verloopt. Op deze plek bouwen we in twee deelplannen zo n 150 appartementen en 11 grondgebonden woningen voor starters en senioren. Ook komt er een zorg en welzijn, met onder meer een dagbehandelingscentrum, ontmoetingsruimte, teampost verzorging en verpleging en huisartsenpost. 34

37 Kasteel Zuijderwijck, Veldhoven De gemeente Veldhoven heeft de Sondervick-locatie De Springplank aan onze combinatie met Brabavast gegund, tegen relatief gunstige condities. Samen met Brabavast hebben we niet het hoogste bod uitgebracht. De kwaliteit van het plan en de combinatie van de twee partijen hebben de doorslag gegeven. Op deze locatie zitten nu nog een sportzaal en buurtcentrum t Tweespan. Die bebouwing wordt gesloopt. Er komen een appartementencomplex met circa 101 wooneenheden (40 huur en 61 koop) en een ondergrondse parkeergarage. Ook omvat het plan nieuwe huisvesting voor het buurtcentrum en zorggerelateerde instellingen in de plint. Juist vanwege deze voorzieningen zijn de appartementen zeer geschikt voor senioren. In de eerste helft van 2009 wordt gestart met de bouw, waarvan de oplevering in 2010 moet plaats vinden. District Woensel zuid Nieuwbouw Herstructurering De Barrier Medio 2008 zijn 34 senioren appartementen aan de Hendrik de Keyzerlaan / Hendrik Staetslaan opgeleverd. Het complex is een mengeling van sociale en duurdere huurwoningen en is gelegen aan het groengebied het Veldje. De komende jaren ontwikkelt Woonbedrijf een nieuw dagactiviteitencentrum met 12 appartementen voor Triocen en nog meer grondgebonden en appartementen in de huursector, grenzend aan het nieuwe SPILcentrum. Daarnaast zijn 29 koopwoningen opgeleverd. Herbestemming Pastoor van Arskerk Woonbedrijf ontwikkelt op een bijzondere manier een herbestemming voor de Pastoor van Arskerk in de buurt Barrier. De herbestemming is namelijk geheel in overleg met de buurt en de tijdelijk gebruiker Stichting Atelierdorp tot stand gebracht. Diverse partijen hebben een overeenkomst voor samenwerking ondertekend en het plan is verder uitgewerkt. Uitvoering Buurtontmoeting Frankrijkstraat In voorbereiding is een buurtontmoeting aan de Frankrijkstraat. De buurtontmoeting wordt geplakt aan het nieuwe SPILcentrum met de islamitische basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad dat gemeente Eindhoven daar realiseert. Scheerderstraat: 30 appartmenten voor senioren Het nieuwbouwproject Scheerderstraat is meer dan wonen alleen. In dit project faciliteert Woonbedrijf de Surinaamse vereniging Mi Bosie met een activiteitenruimte voor de vereniging en appartementen voor wonen en neemt Stichting Thuishuis appartementen af voor vereenzamende ouderen. Maar samen werken we aan een laagdrempelige locatie waar ook buurtbewoners activiteiten kunnen ontplooien en waar alle gebruikersgroepen elkaar kunnen ontmoeten en samen gebruik maken van de locatie. Realisatiefase: Revitalisering Menno van Coehoornlaan In 2008 zijn 52 duplexwoningen opgeleverd. Een gedeelte van de woningen wordt door Lunetzorg gehuurd. Lunetzorg huisvest hier haar cliënten die ook gebruik maken van het nabij gelegen eetpunt en servicepunt van Lunet. Revitalisering 119 woningen Humboldtplein in Woensel-West Begin 2008 is begonnen met de revitalisering van 119 woningen aan de rand van de wijk. Met het revitaliseringproject is een investering gemoeid van ruim 7 miljoen. Eind 2008 is het project afgerond. Tijdens de inventarisatie is nadrukkelijk gelet op huurders met woonproblemen. Deze zijn doorverwezen naar Neos die samen met bewoners de knelpunten heeft aangepakt. In totaal hebben 11 huishoudens samen met een begeleider van Neos gekeken hoe hun woon- of financiële problemen weer op orde gebracht kunnen worden. Daarnaast zijn andere huishoudens rechtstreeks doorverwezen naar hulpverlenende instanties. Woonbedrijf heeft in dit project met name geïnvesteerd door veel menskracht ter beschikking te stellen in de begeleiding van bewoners met woonproblemen tijdens de renovatie. District Tongelre Zie pagina 7 tot en met 8. 35

38 3.2 Portfolio We willen onze woningvoorraad de komende vijftien jaar op niveau houden. Dan moeten we inzicht hebben in wat er aan veranderingen en aanpassingen nodig is. De medewerkers die ons bezit het beste kennen - de klant- en gebiedbeheerders - hebben daarom in 2008 uitgebreid onderzoek daarnaar gedaan. Zij hebben per complex een inschatting gemaakt van de benodigde ingrepen in de woningen, de directe woonomgeving en de leefbaarheid om de verhuurbaarheid voor nog eens vijftien jaar zeker te stellen. Het onderzoek heeft opgeleverd dat: - Bij beheer en onderhoud een eindige exploitatie eerder uitzondering dan regel is; we hebben een relatief aantrekkelijke voorraad woningen; - We bij een groot aantal complexen (circa 55% van de voorraad) de komende vijftien jaar geen aanvullende investeringen verwachten om de verhuurbaarheid op peil te houden; - We veel aandacht besteden aan sterkere sociale samenhang in complexen en een beter gevoel van veiligheid van bewoners; - Noodzakelijke veranderingen in de totale woningportefeuille steeds vaker gebeuren door aanpassingen in de bestaande voorraad dan via sloop- en nieuwbouwprojecten. Uit het onderzoek zijn nieuwe vragen naar voren gekomen over de ontwikkeling en de marktrisico s van onze portfolio; die komen terug in het te ontwikkelen portfoliobeleid. Om de kennis van onze medewerkers aan te vullen, hebben we gewerkt aan een geografisch informatiesysteem. Daarin kunnen we informatie over verhuurbaarheid, waardeontwikkeling, vastgoedkenmerken en CBSbuurtgegevens op een plattegrond van de regio weergeven. We gebruiken dit systeem om strategische afwegingen voor de woningportefeuille te onderbouwen. 3.3 Stedelijke projecten Afgelopen jaar hebben we veel energie besteed aan twee grote projecten in Eindhoven, die beeld- en sfeerbepalend voor de stad zullen zijn. Strijp-S We zijn al enkele jaren bezig met de ontwikkeling van een aantal deelgebieden, zogenaamde velden, in het stedelijke vernieuwingsgebied Strijp-S. We richten ons vooral op de woonfunctie. Voor de komende jaren gaat het vooral om de velden E en G; daar komen nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en koopwoningen en ruimte voor voorzieningen. Zodra er meer zekerheid is over de opstalontwikkeling in veld E, pakken we de planvorming voor veld G op. In 2008 zijn we al bezig geweest met veld E. Het voorlopig ontwerp is bij doorrekening te duur bevonden. Het nieuwe voorlopig ontwerp verwachten we begin 2009 om te zetten in een definitief ontwerp. Dit project bestaat uit 200 woningen (2/3 huur en 1/3 in de koopsector), m 2 voor voorzieningen en een parkeerkelder. Naar verwachting worden de woningen eind 2011 opgeleverd. Viktoriakwartier 36

39 We zijn al een hele tijd bezig met de ontwikkeling van het Viktoriakwartier. Vanaf het begin is gekozen voor ontwikkeling met mogelijkheden voor behoud van de aanwezige cultuur (TAC) en wonen (Ventoseflat) in dit gebied. Later heeft de gemeenteraad besloten dat ook Plaza Futura er een plek zou moeten krijgen. Op verzoek van de gemeente is vervolgens gewerkt aan een stedenbouwkundig plan inclusief Plaza. Op dat plan zijn nog aanpassingen nodig geacht. Afgelopen jaar is verder gewerkt aan het stedenbouwkundig plan én is - in opdracht van de gemeente - de renovatie van de Ventoseflat voorbereid. Het voorlopig ontwerp daarvoor is afgerond voor besluitvorming in januari Nog steeds ligt er geen stedenbouwkundig plan waarin alle partijen zich kunnen vinden. Er is groeiende onzekerheid over de vestiging van Plaza Futura in Viktoriakwartier. De gemeenteraad beraadt zich opnieuw over toekomstige locaties. Ook is er geen budgettaire zekerheid voor een nieuw gebouw dat aan de wensen van Plaza Futura voldoet en zo in de plannen is opgenomen. Daarom hebben we besloten de planvorming stil te leggen. Die wordt pas weer opgepakt als er een besluit ligt over Plaza Futura. Dan kunnen we met de gemeente het programma vaststellen en de ruimtelijke en de financiële randvoorwaarden overeenkomen. Woonbedrijf heeft eind 2008 per brief naar de gemeente Eindhoven aangegeven dat wij ons niet kunnen vinden in het verloop van het planproces Viktoriakwartier, Plaza Futura in het bijzonder. Op basis daarvan is een nieuw onderhandelingsproces met de gemeente Eindhoven gestart waarbij wij vooralsnog de gereserveerde voorziening ( 41 miljoen) in 2008 hebben laten vrijvallen conform de interne richtlijnen. 37

40 3.4 Ontwikkeling portefeuille (Bedragen x 1.000) Omschrijving Woning goedkoop Woning betaalbaar Woning duur Overige woongelegenheden Totaal vastgoedeenheden 1 januari Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw koopwoningen Productie bouwrijpe kavels t.b.v. verkoop Verkoop huurwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Verkoop bouwrijpe kavels Sloop Overige mutaties december (Bedragen x 1.000) Omschrijving Woongroep Huis Ons Woning goedkoop Woning betaalbaar Woning duur Overige woongelegenheden Totaal stichtingskosten Totaal onrendabele top De Barrier De Barrier 't Veld Meriadoc Geldrop Antwerpsebaan Valkenswaard Spaceboxen t.b.v. studenten Totaal Overige opleveringen nieuwbouw huur 2008 Woongroep Ons Huis: Maatschappelijke ruimte 1 Antwerpsebaan Valkenswaard: garages 10 Antwerpsebaan Valkenswaard: bedrijfspand 1 Totaal 12 Opleveringen nieuwbouw koopwoningen 2008 Barrier keuzewoningen fase 4 10 Barrier Dorsmanstraat 19 Schuttersbosch fase B 5 Woongroep Ons Huis 6 Totaal 40 38

41 3.5 Verkoop woningen Ons beleid is de afgelopen jaren onveranderd gebleven: onze voorraad betaalbare eengezinswoningen is de waardevolle kern van ons bezit. Daarom hebben we besloten een algemeen verkoopbeleid te voeren. We hebben vanuit de meerjarenbegroting een voorraad woningen die voor verkoop bestemd zijn, maar daar voegen we geen woningen aan toe. Volgens deze begroting hebben we voor de periode in totaal 429 woningen in de verkoop. Afgelopen jaar zijn we doorgegaan met de verkoop van leegkomende woningen met die bestemming. In 2008 zijn 77 woningen verkocht. We hebben aanvullende afspraken gemaakt met de verkopende makelaars. Verkoopwoningen met een prijs onder ,-- k.k. zijn zo veel mogelijk aangeboden aan starters op de woningmarkt. 39

42 Hoofdstuk 4 Organisatie 4.1 Ontwikkeling organisatie We willen een klantgestuurde organisatie zijn: écht luisteren naar de klant, door dicht bij de klant te zijn. Daarom zijn we georganiseerd in negen districten, waarvan acht gebiedsgericht en één, Vestide, voor studentenhuisvesting en short-stay. De districten zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer en de ontwikkeling van hun gebied. Ze voeren alle dagelijkse beheerprocessen uit (verhuur, dagelijks onderhoud, woningmutaties, incasso, overlast, etc.). Daarnaast zijn ze verantwoordelijk voor het ontwikkelen van gebiedsvisies en het opstarten van activiteiten (waaronder ingrepen in het vastgoed) die daaruit volgen. De afdelingen Vastgoedontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing (V&SV) en Bouwmanagement (BM) ondersteunen de districten bij ingrepen in vastgoed. Het district is de opdrachtgever en geeft aan waaraan de vastgoedoplossing moet voldoen. V&SV ontwikkelt de oplossing, BM realiseert die. De afdeling Bouwservice (BS) voert een deel van het dagelijkse onderhoud uit, als (interne) leverancier in opdracht van de districten. Het overige dagelijks onderhoud brengen de districten rechtstreeks onder bij externe leveranciers. De afdeling FMS faciliteert de hele organisatie op het gebied van administratie, ICT en facilitair beheer. Het bestuur is verantwoordelijk voor de koers en de maatschappelijk prestaties. Enkele bevoegdheden van het bestuur zijn ondergebracht binnen bestuursondersteuning, verantwoordelijk voor de werking van de organisatie. Dit zijn interne beheersing en control (Controller), goed werkgeverschap (Manager HRM), identiteit en imago (Manager Communicatie), organisatieontwikkeling (Organisatieontwikkelaar), governance en procedurele integriteit (Secretaris). Beleidscyclus Ons beleid wordt vooral gemaakt van beneden naar boven. De districten nemen gebiedsgericht het initiatief voor ontwikkeling van nieuw beleid, projecten of activiteiten. De districtsmanager weegt en besluit over onderwerpen in het district. De directie toetst besluiten op concernniveau aan onze koers en stelt ze vervolgens vast. Onze verdere koersontwikkeling gebeurt vooral van boven naar beneden. Initiatieven vanuit de districten worden op concernniveau na toetsing en consolidatie verbonden met het maatschappelijke presteren. De individuele districtsmanager gebruikt de (aangepaste) koers weer om afwegingen te maken en onze organisatie verder te ontwikkelen. 40

43 Ons beleid is dus continu in ontwikkeling, vooral vanuit klant en gebied. De pijlers onder het beleid zijn de koersdoelen: Klanten Kiezen, Bouwen aan Buurten en Waarde Wegen. Het management vertaalt die naar praktische focuspunten voor het dagelijkse werk. Door gezamenlijk gefocust te werken, ontwikkelt de organisatie zich in dezelfde richting en passen de resultaten van het werk binnen de uitgezette koers. Deze focuspunten zijn ook gebruikt als basis voor de begroting Ze zullen eveneens in 2009 meetbare effecten (resultaten) moeten opleveren. Organisatieontwikkeling Enkele jaren geleden zijn we gestart met enkele organisatieprincipes die we hebben vastgelegd in het rompmodel en de uitwerkingen van de Hoe-vraag. Daarna hebben we deze principes verder ingevuld. Ruim een jaar geleden is gebleken dat de verschillende organisatieonderdelen zich anders en in verschillend tempo ontwikkelden. Daarom zijn we in 2008 gestart met het project Organisatieontwikkeling, waarvoor, voor een periode van 2 jaar 1 fte is toegevoegd. Doel is dat de organisatie(onderdelen) zich op eigen kracht en op basis van gemeenschappelijke principes blijven ontwikkelen. Dat moet gebeuren in eenzelfde tempo en de ontwikkelingen worden onderling afgestemd. In 2008 zijn binnen onze organisatie diverse grote ontwikkeltrajecten gestart. Bouwservice is zich aan het ontwikkelen naar een klantgeoriënteerd servicebedrijf. Samen met Wonen zijn de klantgerichte onderhoudsprocessen opnieuw beschreven. Op basis hiervan is een nieuwe organisatiestructuur opgezet, die in 2009 wordt toegepast. Bouwservice krijgt een gebiedsgerichte opzet en gaat voor ons hele bezit de reparatieverzoeken en individuele verbeteringen tegen huurverhoging uitvoeren. De afdelingen V&SV en BM ontwikkelen zich naar kenniscentrum en projectenorganisatie voor al ons vastgoed. Samen met de leiding van beide afdelingen is er gewerkt aan een nieuwe structuur. Zowel hoofden (onder meer werken met Inside Management en Spiral Dynamics) als de medewerkers (ontwikkeling van projectmanagementvaardigheden in de Nimo-training) kregen alle ruimte om hun competenties te ontwikkelen. De organisatiewijziging wordt in 2009 uitgevoerd. In de nieuwe structuur gaat de professionalisering van de twee afdelingen verder. De ontwikkelingen bij Bouwservice en de vastgoedafdelingen hebben ook effect op de afdeling Wonen. Daar loopt het traject het jaar van de gebiedsbeheerder. Het werk van de gebiedsbeheerder verschuift van toezicht houden op de uitvoering naar inhoud geven aan het strategisch voorraadbeheer en het vertalen van de klantwensen naar onderhoudsprestaties. Ook de rol van opdrachtgever naar Bouwservice verandert. Om dit traject goed te begeleiden, doen we mee aan het promotieonderzoek van Jos Pieterse. In zijn onderzoek change in context kijkt hij naar de effecten van verandering op techneuten en welke interventies hierbij het beste aansluiten. Verandermanagement wordt zo een vorm van marketing waarbij de interventies steeds verder worden afgestemd op de doelgroep. In 2008 is ook gewerkt aan de ontwikkeling van het management. Dat gebeurt in het managementplatform: - richting geven aan/ zoeken naar onderdelen van de koers; - verankering van onze ontwikkeling en/of werkwijze; - ontmoeten en verbinden van het management. Het platform is een zoektocht naar hoe ons management samenwerkt en hoe onderwerpen op concernniveau inhoud en richting krijgen. Naast de vier geplande bijeenkomsten is het managementplatform ook digitaal; daarvoor is in 2008 een virtueel platform op intranet geopend. Ook bij het opstellen van de begroting is het managementplatform bijeen gekomen om de begrotingseffecten te bespreken en daar waar nodig de begroting bij te stellen. Hiermee is de eerste stap gezet in de ontwikkeling van financiële sturing in de organisatie; die loopt in 2009 door. Zeepkisten De traditie van de zeepkist is in 2008 voortgezet. Maandelijks wordt er een bijeenkomst georganiseerd waarin medewerkers worden geïnformeerd over actuele ontwikkelingen binnen de organisatie. Het zijn steeds meer interactieve bijeenkomsten geworden, waarbij het publiek actief wordt betrokken bij de discussie. Zo probeert het management de kennis binnen en over de organisatie te delen en toepasbaar te maken voor het dagelijkse werk. Onderwerpen die in 2008 op de zeepkist zijn behandeld: de ontwikkeling van Monitor (BSC), Communicatie, de 41 e Vogelaarwijk, Waarde Wegen in Tongelre, het KWH label, de ontwikkeling van Bouwservice, het jaarverslag 2007, het ICT beleid, de ontwikkeling van Strijp S, de ondernemingsraad, de resultaten van het onderzoeken zoals Koersbepaling complexen, het gebruik van intranet en slaagkansen woningzoekenden. 41

44 In november zijn de districten uitgenodigd voor een bijzondere zeepkist: om hun trots, het pareltje van het district, toe te lichten. In negen korte presentaties hebben zij een beeld gegeven van hun werk en daarmee van de Woonbedrijfmanier van werken. De onderwerpen: een nieuw steunpunt in Best, samenwerken in het district Tongelre, het betrekken van bewoners bij de schoonmaak van trappenhallen in Woensel Zuid, de aanpak van overlast in Strijp, het gebruik van een nieuwe applicatie bij Vestide, het activeren van bewoners in Woensel Noord, via de voortuin achter de voordeur in Gestel, een nieuw zorgcomplex voor geriatrische patiënten in Valkenswaard en stagemogelijkheden in Stratum. In 2008 is ook onderzoek gedaan naar het gebruik en de waardering van de zeepkist; deze blijkt goed. Om de bezoekersaantallen te verhogen zijn er meer aankondigingen en worden medewerkers door de managers gestimuleerd om naar de zeepkist te gaan. Met resultaat: de zeepkisten werden door 80 tot 100 bezoekers bezocht in oktober en november. 4.2 Personeel Afgelopen jaar hebben we de HRM strategie vastgesteld. De hoofdelementen daarin zijn: competentiemanagement, prestatiemanagement, leiderschap & management en talentontwikkeling. Op basis daarvan werken we het HRM-beleid verder uit. Doel is elke man of vrouw op de juiste plek. Arbo Vanuit het plan van aanpak voor Risico Inventarisatie & Evaluatie (RI&E) en medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) heeft HRM een aantal activiteiten opgezet. Er is een protocol ongewenste omgangsvormen en agressie ontwikkeld om ongewenst gedrag te beperken en voorkomen. Ook is besloten een externe vertrouwenspersoon te benoemen, die medewerkers kan adviseren en ondersteunen. Om fysieke klachten bij beeldschermwerk te voorkomen is een rondgang georganiseerd langs alle beeldschermwerkplekken. Medewerkers hebben instructies en advies gekregen over werkhouding, instelling van het meubilair en gebruik van hulpmiddelen. Bij Bouwservice is een Periodiek Arbeids Gezondheidskundig Onderzoek (PAGO) gedaan Verder is in het arbojaarplan een uitgebreide RI&E opgenomen bij Bouwservice in relatie tot het VCA label. Eind 2008 is de dienstverlening van de arbodienst geëvalueerd. De resultaten daarvan vormen de input voor de dienstverleningsovereenkomst van Het ziekteverzuim is in 2008 (stand per 20 november) uitgekomen op 6,14%. Gezien de hoogte hiervan krijgt dit in 2009 een hoge prioriteit. Overleg met managers, arbo-dienst en een structureel Sociaal Medisch Team overleg zal moeten leiden tot een verlaging. Beloning Samen met de ondernemingsraad (OR) heeft HRM onderzoek gedaan onder medewerkers en management naar de behoefte van prestatiebeloning. Geconcludeerd is dat dit systeem voorlopig niet wordt ingevoerd. Binnen de organisatie is er de behoefte om bijzondere prestaties te belonen. Daarvoor is een bonusregeling en een boterbij-de-vis-regeling vastgesteld. Verder heeft HRM voor een aantal sleutelfuncties in de organisatie een benchmark laten uitvoeren door een externe partij. Daarop is het functiehuis aangepast. Opleiding De uitgangspunten voor het loopbaanbeleid zijn vastgesteld. Dit vormt de basis voor de verdere uitwerking en vaststelling van het opleidingsbeleid en management development. Binnen de hele organisatie hebben medewerkers individuele opleidingen gevolgd. De meeste zijn functiegericht en een aantal medewerkers volgt een opleiding in het kader van loopbaanplanning. Binnen Bouwmanagement en V&SV hebben alle medewerkers in 2008 deelgenomen aan het Nimo-opleidingentraject. Daarin staan projectmatig werken en het verbeteren van de projectorganisatie centraal door onder meer te kijken naar de rollen van medewerkers. Binnen FMS hebben alle afdelingen een coachingstraject gevolgd en alle medewerkers een klantgedrevenheidstraining. Bij Bouwservice hebben alle vaklieden deskundigheidsbevorderende cursussen gevolgd. Ook is een nieuwe groep medewerkers gestart met de opleiding tot allround-vakman. Binnen Wonen hebben diverse afdelingen een CIEP training gevolgd, die is gericht op bewust en effectief werken. Daarnaast zijn er binnen Wonen trainingen in huis georganiseerd op het gebied van huurrecht en beheer van Verenigingen van eigenaren. Ter voorbereiding op het flexwerken op Berlagelaan hebben alle medewerkers op deze nieuwe locatie een korte workshop gevolgd. In 2008 is ,-- uitgegeven aan opleidingen. Instroom, uitstroom, doorstroom Vanwege de krapte op de arbeidsmarkt en voor verdere professionalisering van de werving en selectie van nieuwe medewerkers heeft HRM een aantal activiteiten opgepakt. Zo is in samenwerking met Communicatie gekeken naar verbeteringsmogelijkheden van de arbeidsmarktcommunicatie en inzet van wervingskanalen. 42

45 Resultaat is onder meer de ontwikkeling van een specifieke wervingssite Verder is er een wervingspremie ingesteld om medewerkers te stimuleren mee te zoeken naar nieuwe collega s. In 2008 is een online assessment tool aangekocht en zijn HRM adviseurs opgeleid om deze in te zetten bij onder meer werving en selectie van nieuwe medewerkers. In 2008 zijn er 80 medewerkers in dienst gekomen. De uitstroom van eigen medewerkers in 2008 was 53. In totaal hebben er 36 functiewijzigingen plaatsgevonden. Stand van zaken aantallen medewerkers: 31 december 2007: 419 (391,9 FTE) vaste medewerkers in dienst en 59 (48,9 FTE) inleners. 31 december 2008: 444 (408,6 FTE) vaste medewerkers in dienst en 54 (41,7 FTE) inleners. Ondernemingsraad De OR heeft ingestemd met het ARBO jaarplan 2008, de HR-strategie , een bonussysteem, de collectieve verlofdagen Verder heeft de raad instemming (en advies) gegeven aan het protocol agressie en ongewenste omgangsvormen. Daarnaast is geadviseerd over het uitkeren van een wervingspremie aan eigen medewerkers, een agressiestappenplan woonwinkels (initiatief OR) en de organisatieveranderingen bij Bouwservice (initiatief OR). In februari heeft het beoordelingssysteem centraal gestaan. De OR heeft enkele bijeenkomsten en een enquête gehouden over het huidige systeem en de mogelijkheid er flexibele beloning aan te koppelen. De organisatie en medewerkers zijn nog niet klaar gebleken voor zo n systeem. Wel hebben medewerkers behoefte aan waardering in de vorm van individuele bonussen en teamprestaties. Daar is HRM aan tegemoet gekomen. Per 1 juni 2008 zijn er een bonusregeling en een boter bij de visregeling. Met een eerdere cursus effectief vergaderen is de voltallige OR succesvol aan de slag gegaan om het geleerde in de praktijk toe te passen. De OR heeft medewerking verleend aan het MONITOR-onderzoek van het GBIO. Het onderzoek gaat onder andere over de meerwaarde van de OR voor de kwaliteit van de arbeid en het functioneren van onze organisatie. Bij het verlopen van de zittingstermijn van de volledige OR in september 2008 zijn er weer verkiezingen gehouden. De verkiezingscampagne zou precies in de zomervakantie vallen. Daarom zijn de verkiezingen, in overleg met de directie en met goedkeuring van de vakbonden, verzet naar oktober Uiteindelijk zijn er geen verkiezingen geweest omdat er per kiesgroep minder kandidaten dan zetels waren. Tien van de elf OR plaatsen zijn vervuld door de aangemelde kandidaten. Eind 2008 is er bij de kiesgroep Overig nog één zetel vacant. 4.3 ICT en informatie Gebaseerd op ons informatiebeleid ligt er nu een ICT-beleid. Ook de gewenste nieuwe ICT-architectuur is vastgesteld; deze wordt gebaseerd op Services Oriented Architecture (SOA). Deze service georiënteerde architectuur maakt het mogelijk dat een grote hoeveelheid aan services, kleine stukjes functionaliteit, beschikbaar zijn om het procesmatig werken maximaal te ondersteunen. Deze services kunnen zowel intern als extern communiceren zodat de integratie geborgd wordt. Daarnaast zijn ze flexibel inzetbaar, meerdere malen toe te passen en efficiënt. Eerst wordt het primaire systeem (Casa-bis) vervangen en komt er een nieuwe informatiestructuur. De gehele organisatie krijgt daarmee te maken; daarom is het belangrijk dat in 2008 is bereikt dat iedereen achter deze verandering staat. Eind 2008 is de opstartfase van het project Mercurius in de Concernraad besproken en door de directie vastgesteld. Dit project beperkt de risico s voor onze bedrijfsvoering op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van de informatie. Verder krijgt de organisatie ruimte om te groeien en zich te ontwikkelen. Op proef zijn verschillende processen in een nieuwe softwareomgeving gevolgd. Zo is de totale informatiebehoefte rond de processen die Casa-bis en andere applicaties gebruiken duidelijk geworden. 4.4 Huisvesting De centrale huisvesting moet qua uitstraling en inrichting passen bij ons imago en onze identiteit en onze kernwaarden ondersteunen. Via proefproject Berlagelaan hebben we dat in 2008 concreet ingevuld. Sinds september zijn ongeveer 110 medewerkers gehuisvest in een gehuurd kantoorpand aan de Dr. Berlagelaan. 43

46 Daarnaast is een stuurgroep bezig de brede huisvestingsvisie te vertalen naar een programma van eisen voor een nieuw kantoorgebouw, als uitvalsbasis voor heel Woonbedrijf inclusief Bouwservice. Berlagelaan In 2008 verhuisden de afdelingen V&SV, Bouwmanagement, District Noordoost en District Zuidwest naar de Dr. Berlagelaan, tegenover ons pand aan de Europalaan. Als proef is de nieuwe locatie ingericht volgens de Nieuwe manier van werken, met het centraal thema werken alsof je thuis bent. Samen met Veldhoen + Company is in acht maanden het flexconcept ontwikkeld en vorm gegeven Het project, met de drie deelprojecten mentale, fysieke en virtuele omgeving, is op 1 september opgeleverd; een resultaat waar iedereen zeer trots op is. In januari 2009 wordt de evaluatie van dit project afgerond. De bevindingen van het project zelf en de gebruikerservaringen worden meegenomen in de verdere uitwerking van de huisvestingsvisie. 4.5 Inkopen Om alle inkoop gestructureerd en transparant uit te voeren, ontwikkelen we processen en instrumenten. Die moeten ook worden toegepast, en keuzes dienen meetbaar en transparant te zijn. Gerealiseerde activiteiten In 2008 hebben we een contractvorm ontwikkeld om projectmatige vervangingen te combineren met dagelijks onderhoud. Aanbestedingen kunnen worden aangevuld met de sociale paragraaf als selectiemiddel. Geïnitieerde activiteiten We hebben nu ook een rugzakstructuur voor inkoop. Verder is het inkopen van schilderwerk aangepast van één op één gunnen naar geclusterd aanbesteden. Lopende activiteiten We zijn nog bezig met het opstellen van een inkoopkoers. Dit strategisch document is bedoeld om inkopen explicieter bij te kunnen laten dragen aan onze doelen. Ook wordt de aanbestedingsprocedure getoetst aan Europese wetgeving hierover. Evaluatie/ beoordeling leveranciers Woonbedrijf wenst enkel zaken te doen met leveranciers die voldoen aan de eisen zoals die geformuleerd zijn in het Algemeen Inkoopbeleid Woonbedrijf. Om d e kwaliteit van onze leveranciers te beoordelen toetsen wij jaarlijks onze leveranciers. 4.6 Kwaliteit Bouwservice Elk jaar hebben we een vaste cyclus met doelstellings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. In 2008 hebben die een centraal thema gehad: de ontwikkeling van Bouwservice van vastgoed- naar klantgerichte organisatie, plus de bijdrage die de individuele medewerker daaraan levert. De organisatieontwikkeling vraagt ook de komende jaren de nodige aandacht en capaciteit. Vanwege de verschuivende werkzaamheden zijn in 2008 zeven vaklieden de opleiding tot Allrounder gaan doen; in 2009 volgen nog eens zeven vaklieden. Daarnaast is het traject opgestart voor het screenen van de planners/werkvoorbereiders van het Bedrijfsbureau. Zij worden getoetst op hun eerder verkregen kennis voor de werkzaamheden die zij na 1 april 2009 gaan uitvoeren. ROC Eindhoven heeft een kwalificatiedossier samengesteld voor de screening in het eerste kwartaal In de loop van 2008 is bij de selectie van nieuwe medewerkers speciale aandacht besteed aan specifieke, voor ons belangrijke persoonskenmerken. De tijdelijke functie van Hoofd Uitvoering is intern opgelost. Daardoor worden ook uitwisseling van ervaringen (kruisbestuiving) en interne mobiliteit gestimuleerd. Binnen Bouwservice is in 2008 de rugzakstructuur geïntroduceerd en toegepast. Vervolgens zijn, samen met Wonen, de drie hoofdprocessen (Individuele Verbeteringen, Uitvoeren Mutatieonderhoud en Reparaties) opnieuw omschreven. Zo is ook de ICT-behoefte ter ondersteuning van deze processen duidelijk geworden. Medewerkers van Bouwservice zijn nadrukkelijk bij dit proces betrokken. Einde 2008 is gestart met het verbeteren van de gereedschap- en bereikbaarheidsdienstprocedures; deze worden in het eerste kwartaal van 2009 toegepast. 44

47 De afdeling Control heeft een interne audit gehouden van het proces Bestellen en beheer voorraad. Daarna is dit proces opnieuw beschreven en de bijbehorende informatiebehoefte in kaart gebracht. De veranderingen worden in het eerste kwartaal van 2009 doorgevoerd. Dit jaar is de hoofdstructuur van de klantgeoriënteerde Bouwserviceorganisatie omschreven; ook deze wordt begin 2009 toegepast. Het Bedrijfsbureau, vooral de calculator, hebben in 2008 zowel de doorlooptijd als het uitbrengen van offertes voor individuele verbeteringen, WMO-aanvragen en schadegevallen verbeterd. De processen Opstellen offerte, verzorgen voorcalculatie en Verzorgen (na)calculatie aangenomen werk worden in 2009 opnieuw omschreven, passend in de nieuwe organisatiestructuur. Daarvoor wordt ook het standaard prijzenboek verder uitgewerkt. In 2008 is een proef gestart met Personal Digital Assistant s (een klein draagbaar toestel dat computer-, telefonie-, fax- en netwerkfuncties combineert) voor de serviceploegen. Begin 2009 wordt deze proef geëvalueerd. Bij een positieve uitkomst gaan ook de overige vaklieden PDA s gebruiken, naar verwachting vanaf het tweede kwartaal in Onder leiding van de KAM-medewerker is in 2008 het kwaliteitssysteem Maintenance Quality Management (MQM) verder ingevoerd binnen Bouwservice. Ook 2009 staat in het teken van het denken en werken vanuit integrale kwaliteit. 4.7 Communicatie, pers en sponsoring Het jaar heeft vooral in het teken gestaan van de communicatiestrategie. Alle communicatieuitingen volgen intern de vier kernwaarden (verbindend, eigen verantwoordelijkheid, respect en resultaat) en extern de drie koersdoelen (Bouwen aan Buurten, Klanten Kiezen en Waarde Wegen). Het jaar is mooi van start gegaan met het winnen van de communicatieprijs Midden-Brabant voor de behangrand Mooiste plekjes. Later in 2008 werd het vervolg gepresenteerd: het boekje 80 plekken uit de buurt. Dat laat vanuit de verhalen van huurders zien hoe prettig het wonen is in de Woonbedrijfbuurten. Op beide zijn we bijzonder trots. Onze website wordt continu aangevuld met nieuws en actuele informatie voor onze huurders. Ook het jaarverslag wordt er gepubliceerd. Overige informatie, zoals reglementen en onze statuten, is openbaar en voor huurders toegankelijk en ter inzage via de Kamer van Koophandel. Onze sponsoring is vooral gericht geweest op buurtniveau en op gebieden die we in de toekomst ontwikkelen. Verder is onderzoek gedaan naar de informatiebehoefte van klanten, is huurdermagazine Thuisnummer onderzocht op bereik en geëvalueerd (kwantitatief) en de informatiebehoefte voor Vestide (kwalitatief) onderzocht. De uitkomsten worden toegepast in het communicatiebeleid. Bij de projecten lag het zwaartepunt bij: - Strijp S - De Lieven - De Barrier - Lakerlopen Sinds september 2007 heeft de afdeling Communicatie één specialist op het gebied van mediacontacten. Voordeel hiervan is dat er duidelijk één aanspreekpunt is vanuit de organisatie. Bovendien kan zij bouwen aan een netwerk en goede contacten met journalisten. Het verschil is duidelijk geworden in 2008; we treden veel proactiever op naar de media en deze vragen vaker naar onze reactie op en mening over actuele kwesties. Bovendien zijn de persberichten beter opgepikt dan voorheen. Er zijn in totaal 38 persberichten verstuurd en zo n 15 interviews (persoonlijk en telefonisch) gegeven. Verder zijn er 62 persvragen beantwoord. In diverse bladen zijn in totaal 505 artikelen verschenen waarin we werden genoemd. Omgerekend is de opbrengst aan free publicity millimeters bijna 1,2 miljoen euro. De meeste artikelen hebben gestaan in Eindhovens Dagblad en Groot Eindhoven, vooral media die huurders lezen. Verder zijn er ook veel artikelen in vakblad Aedes Magazine verschenen. Elk jaar organiseert Woonbedrijf in de zomer een perstour, dit jaar rond het thema design. Tijdens de tour zijn enkele locaties bezocht waar jonge ontwerpers hun atelierruimte hebben, om zo te laten zien hoe de samenwerking gaat. In november hebben we 35 leden van de Eindhovense Persclub ontvangen met een rondleiding en een presentatie over hoe we werken en waar we voor staan. 45

48 Verder heeft de afdeling Communicatie een crisiscommunicatieplan opgesteld. Dit plan schrijft voor hoe er geïnformeerd wordt tijdens een crisis, welke verantwoordelijkheden er bij de afdeling liggen en welke acties en rol die op zich neemt. Het plan is een eerste aanzet tot een protocol voor hoe te handelen bij bijvoorbeeld een crisis of ramp in een woonwijk. Verder is er een training crisiscommunicatie geweest. Ook is het persprotocol vertaald naar een standaard procedure die is vastgelegd. Op de internetsite zijn speciale pagina s ingericht voor de pers, met daarop alle berichten, beeldenbank, kerngegevens en de mogelijkheid voor inschrijving op de perslijst. Netwerkbijeenkomst In november hebben we een drukbezochte netwerkbijeenkomst georganiseerd voor relaties in La Citta Mobilé, waar trendwatcher Li Edelkoort ons een blik in de (woon)toekomst bood. 4.8 Belanghouders In het maatschappelijk ondernemen hechten we grote waarde aan wederzijdse afspraken met partners. Belangrijk doel is samenwerken met meerwaarde voor alle partijen, en niet alleen het maatschappelijk verantwoorden van onze eigen activiteiten. Andere organisaties hebben belang in Woonbedrijf, en dat geldt even sterk vice versa. Paneldiscussie Belanghouders krijgen een vaste plek in onze governancestructuur. Daarom hebben we drie panels met stakeholders georganiseerd. De onderwerpen: onderwijs en werkgelegenheid, welzijn en veiligheid, en wonen en duurzaamheid. Daarbij zijn duidelijke - en logische - verschillen naar voren gekomen in de relatie die belanghebbenden met ons onderhouden. Meerdere deelnemers hebben opmerkingen gemaakt over de goede kwaliteit van het werk en de samenwerking op uitvoeringsniveau. Waardering We voelen ons gezien in het beeld dat de belanghebbenden van ons blijken te hebben. Er spreekt instemming uit voor de keuzes die we maken. Ook operationeel is er waardering en oog voor onze betrokkenheid, intensiteit, mogelijkheden en toegankelijkheid. 46

49 Hoofdstuk 5 Corporate governance 5.1 Governancecode Bestuur en Raad van Commissarissen zijn statutair verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van Woonbedrijf. Het lidmaatschap van Aedes en de daaraan verbonden Aedescode en Governancecode Woningcorporaties hebben betekenis voor ons. In het jaarverslag van 2007 is aangegeven dat we aan de slag zijn gegaan om de Aedes- en Governancecode verder betekenis te geven. Begin 2008 heeft het bestuur in dat kader een debat met de raad van commissarissen gevoerd over een aantal principes rondom governance. Uit dit debat is gebleken dat we op een aantal punten de Governancecode niet zonder meer willen toepassen. Het betreft met name de onderwerpen: Belanghouders. In 2008 is het onderwerp belanghouders en de wijze waarop we hieraan invulling willen geven nader uitgewerkt. Verwezen wordt naar paragraaf 4.8 inzake de belanghouders. De mate en wijze waarop zaken worden opgenomen in het jaarverslag en leiden tot pro forma vermeldingen. We maken een eigen afweging in hoeverre de elementen van governance worden opgenomen in het jaarverslag waarbij essentie prevaleert ten opzichte van volledigheid. De arbeidsrechtelijke positie van het bestuur en met name de benoeming voor maximaal vier jaar. Besloten is om de bepalingen omtrent de arbeidsrechtelijke positie uit de code niet integraal over te nemen. Enerzijds omdat de benoeming van de huidig bestuurders al voor het verschijnen van de modelcode had plaatsgevonden en anderzijds om de elders opgedane ervaring op dit punt te evalueren alvorens hierover bij nieuwe benoemingen een besluit te nemen. Het remuneratierapport in de vorm zoals dat in de code is omschreven. In het kader van het werkgeverschap van de leden van de directie, bespreekt de raad van commissarissen jaarlijks de verslagen van de doelstellings- en beoordelingsgesprekken die door het presidium, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter met de leden van de directie zijn gevoerd. Op basis daarvan legt het presidium de voorgenomen wijzigingen in de vaste componenten en de vaststelling van de variabele component van de beloningen aan de raad van commissarissen ter goedkeuring voor. De hoogte en samenstelling van de beloningen worden in een overzicht in het jaarverslag van Woonbedrijf vermeld. Het reglement voor de raad van commissarissen. De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met de directie en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op onze website geplaatst. In afwachting van de vaststelling van het reglement voor de raad van commissarissen, geldt een tussen directie en raad van commissarissen overeengekomen directiestatuut waarin de statutaire regeling van de omgang tussen directie en raad van commissarissen nader is uitgewerkt. Het bespreken van het functioneren van de raad buiten aanwezigheid van het bestuur. Het inwinnen van informatie bij functionarissen door de leden van de RvC. Vastgesteld is dat het inwinnen van informatie in het algemeen in aanwezigheid van het bestuur zal plaatsvinden. Ingeval van vermoedelijke onrechtmatigheden is het inwinnen van informatie voorbehouden aan de voorzitter van de raad. De auditcommissie en remuneratiecommissie. Inzake de auditcommissie en remuneratie heeft de RvC besloten om geen commissie in te stellen en de verantwoordelijkheid op dit punt collectief te dragen. Het principe van deskundigheid en samenstelling is uitgewerkt in een profielschets die op onze website is geplaatst. De interne controlefunctie. De controller functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur. De externe accountant wordt betrokken bij het werkplan van de controller en neemt kennis van de bevindingen van de controller. Ons bestuur heeft onze strategie en doelen voor de komende jaren in 2007 vastgelegd in een koersplan dat door de raad van commissarissen is goedgekeurd. De bijstelling van de strategie en randvoorwaarden zijn voor 2008 vastgelegd in de begroting 2008 die door de raad van commissarissen eind 2007 is goedgekeurd en in de begroting 2009 die door het bestuur in 2008 is vastgesteld en door de raad van commissarissen eind 2008 is goedgekeurd. 5.2 Nevenstructuur We willen onze doelen in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: wonen in prettige wijken. 47

50 Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, wel in de nevenstructuur worden ondergebracht. Voor de nevenstructuur geldt dat deelnemingen die rechtstreeks voortvloeien uit de primaire bedrijfsactiviteiten rechtstreeks plaatsvinden vanuit de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Deelnemingen die meer samenhangen met de belangen die we hechten aan samenwerking en een bijdrage leveren aan onze doelen, worden in beginsel in de nevenstructuur en meer specifiek onder de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV ondergebracht. Onderstaand is schematisch weergegeven in welke entiteiten we belangen hebben. In de verdere teksten worden daar nadere uiteenzettingen over gegeven. Governance binnen de nevenstructuur De eenheid van bestuur en intern toezicht zijn binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als aandeelhouder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders. Hierdoor is de eenheid van bestuur in de structuur maximaal gewaarborgd. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur geen aparte raad van commissarissen benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat dezelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de nevenstructuur worden genomen goedkeuring van de aandeelhouder en komen deze besluiten uiteindelijk ter goedkeuring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht zoveel mogelijk gewaarborgd. 5.3 Deelnemingen Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV De holdingstructuur is ingericht om het mogelijk te maken om bepaalde activiteiten te kunnen onderbrengen in aparte vennootschappen (dochters) om daarmee invulling te kunnen geven aan samenwerkingsvormen met derden, het afdekken van grote risico s en mogelijke fiscale optimalisatie. De BV-structuur is onderhevig aan extern toezicht en regelgeving in het kader van het BBSH. Het intern toezicht is vanuit governanceoverwegingen gelijk geschakeld aan het intern toezicht van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Met andere woorden: onze raad van commissarissen vervult exact dezelfde rol naar de holdingstructuur als naar de stichting. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft een aandelenkapitaal van euro bestaande uit 361 aandelen. De aandelen zijn volledig in het bezit van de Stichting. De activiteiten van de Holding bestaan uit het aandeelhouderschap van de besloten vennootschappen Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV, Lichtrijk Beheer BV en PuntExtra BV. De mate van participatie wordt beschreven bij de individuele entiteiten. De Holding heeft voor een bedrag van 5,1 (2007 6,1) miljoen aan leningen verstrekt aan Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de aldaar uitstaande leningen aan NEMe BV. Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV heeft voor eenzelfde bedrag leningen opgenomen van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Voor het risicoprofiel van de deelneming en financiering aan Lichtrijk Beheer BV wordt 48

51 verwezen naar de paragraaf over NEMe BV. In 2008 is de participatie in risicodragend kapitaal van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV in Lichtrijk Beheer BV afgenomen van 40% naar 30%. In 2008 heeft de Holding de volgende besluiten genomen: Toekenning van het rekening-courantkrediet aan Lichtrijk Beheer BV ten bedrage van ,- op voorwaarde dat: NEMe BV in staat is een bancaire financiering van 50% van het in de opgeleverde projecten geïnvesteerde vermogen aan te trekken; Voor eind november 2008 van Ons Net Eindhoven een realistisch businessplan is ontvangen voor de ontwikkeling van aanvullende diensten rondom een aantal thema s zoals entertainment, zorg en domotica, woningbeveiliging en alarmering, onderwijs en thuiswerken. Verstrekking van een lening ten bedrage van ,- aan Lichtrijk Beheer BV ter financiering van de lopende uitrol in Woensel-Oost. Uitstel van betaling aan Lichtrijk Beheer BV inzake rente uitstaande leningen. Hierdoor is Lichtrijk Beheer BV in staat gesteld om uitstel van betaling van rente aan NEMe BV te verlenen. Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV Lichtrijk Beheer BV is destijds opgericht om invulling te geven aan de gezamenlijke ontwikkeling van glasvezel in de gemeente Eindhoven door de vier Eindhovense corporaties (Trudo, Wooninc, Domein en Woonbedrijf). Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV heeft een geplaatst aandelenkapitaal van bestaande uit aandelen. De aandelen zijn voor 100% in bezit van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. In 2008 zijn de verstrekte leningen aan Lichtrijk Beheer BV overgedragen aan Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. De rechtstreekse financiering van NEMe BV door Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV is begin 2008 overgedragen aan Lichtrijk Beheer BV. De vordering op Lichtrijk Beheer BV die daardoor is ontstaan is eveneens begin 2008 overgedragen aan Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV waardoor er feitelijk geen activiteiten in Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk BV meer plaatsvinden. Lichtrijk Beheer BV Lichtrijk Beheer BV is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kader van de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking komen. Lichtrijk Beheer BV had in aandelen uitstaan, waarvan er ( 40%) in bezit waren van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV en de overige 60% gelijk verdeeld waren over de drie overige corporaties. In 2008 is de verhouding in deelneming gewijzigd in een aandeel van elk 30% door Woonbedrijf, Trudo en Wooninc en 10% door Domein. In 2008 zijn de leningen die op balansdatum 2007 verstrekt waren door Woonbedrijf Lichtrijk BV aan Lichtrijk Beheer BV overgeheveld naar de Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV. Tevens heeft in 2008 een gedeeltelijke omzetting van leningen naar aandelenkapitaal en agioreserve plaatsgevonden, waardoor er binnen Lichtrijk Beheer BV evenwicht is ontstaan tussen de omvang van de participatie in het aandelenkapitaal van NEMe BV en het eigen geplaatste aandelenkapitaal en agioreserve. Hierdoor is de betrokkenheid van Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV in Lichtrijk Beheer BV begin 2008 toegenomen van 6,1 miljoen naar 6,2 miljoen, bestaande uit 1,05 miljoen aandelenkapitaal en 5,1 miljoen lening u/g. Lichtrijk Beheer BV, en daarmee de vier Eindhovense corporaties, participeert voor 50% in NEMe BV. De overige 50% is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe (Woonbedrijf 1,05 miljoen). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer BV de NEMe voor een bedrag van ruim 10 miljoen (Woonbedrijf 5,1 miljoen) aan leningen verstrekt. In verband met de liquiditeitspositie in relatie met het omvangrijk investeringsprogramma van NEMe is Lichtrijk Beheer BV in 2008 akkoord gegaan met het voorstel om de betalingstermijn van de rente over de leningen voor een totaalbedrag van ruim 1,1 miljoen uit te stellen tot uiterlijk 31 maart Het jaarresultaat 2008 van NEMe is voorlopig vastgesteld op 1,4 miljoen negatief, waardoor het gecumuleerd jaarresultaat 9 miljoen negatief bedraagt. Hierdoor bedraagt de waarde in het economische verkeer van de deelneming van Lichtrijk Beheer BV van nominaal 3,5 miljoen ultimo miljoen negatief (50% deelneming). Daarnaast vragen de liquiditeitspositie van NEMe BV en ook de verdere uitrol in de overige stadsdelen om aanvullende financieringen. Het Ministerie van Vrom heeft aangegeven dat zij het niet wenselijk acht dat corporaties deelnemen in glasvezel. Het Ministerie heeft aangegeven er van uit te gaan dat de corporaties uiterlijk 31 december 2010 hun 49

52 deelnemingen in glasvezelactiviteiten hebben beëindigd. We delen de mening van Vrom niet omdat zonder participatie van de corporaties het net er niet was gekomen. We achten een glasvezelnet voor het bereiken van onze doelen in wijken en buurten noodzakelijk en dus passend binnen onze doelstellingen. Er is ook een breed maatschappelijk draagvlak voor de aanleg van glasvezel in de stad Eindhoven, die mogelijkheden biedt op het vlak van communicatie, zorg en veiligheid, ontspanning en comfort. We respecteren de mening van Vrom en zetten in op de afbouw van onze participatie op termijn. Het bestuur van Lichtrijk Beheer BV heeft in 2008 de volgende besluiten genomen: Uitvoering geven aan het besluit uit 2007 om de eigendom- en financieringsverhouding aan te passen zoals voormeld. Verstrekken van een geldlening ad 4,5 miljoen aan NEMe BV voor de uitrol van glasvezel in Woensel-Oost. Verstrekken van een rekening-courant krediet voor een bedrag van ruim 17 miljoen onder de voorwaarde dat NEMe in staat is een bancaire financiering van 50% van het in de opgeleverde projecten geïnvesteerde vermogen aan te trekken. Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV (NEMe BV) De NEMe BV is ontstaan als een samenwerkingsverband tussen de vier Eindhovense corporaties om invulling te geven aan de gewenste ontwikkeling op het gebied van communicatie in het kader van de destijds door de overheid geïntroduceerde ontwikkeling van Kenniswijk. NEMe BV realiseert en beheert het glasvezelnetwerk in de Eindhovense wijken. We participeren via Lichtrijk Beheer BV in de NEMe BV. We hebben ultimo % van de aandelen van Lichtrijk Beheer BV en participeren zodoende via de holdingstructuur voor 15% in NEMe BV. De resterende aandelen van Lichtrijk Beheer BV zijn via hun holdingstructuur in handen van de Eindhovense corporaties Trudo, Domein en Wooninc. Medio 2007 is Reggefiber BV als tweede aandeelhouder toegetreden tot de NEMe BV. Zowel Reggefiber als Lichtrijk Beheer BV bezit nu 50% van de aandelen. De aandeelhouders hebben de ambitie uitgesproken om voor eind 2010 het glasvezelnetwerk in Eindhoven gereed te hebben. Dit past ook in de ambities van de gemeente Eindhoven. Eind 2008 heeft NEMe BV bijna woningen in de gemeente Eindhoven aangesloten op glasvezel, waarvan klanten één of meerdere betaalde diensten afnemen. PuntExtra BV PuntExtra BV is een samenwerkingverband geweest tussen de zorginstelling stichting Zuidzorg en Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. We hebben voor 49% geparticipeerd in deze BV. In 2007 zijn de activiteiten en de activa en passiva van de BV overgedragen aan de Coöperatie PuntExtra U.A.. De aandelen van Zuidzorg in PuntExtra BV zijn in 2007 door Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV overgenomen waardoor Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV voor 100% eigenaar is van PuntExtra BV. De BV heeft feitelijk geen activiteiten meer. Breedband Regio Eindhoven BV Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven die gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven hebben aangelegd voor de communicatie tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden in de communicatie tussen de diverse locaties, waardoor het bedrijfsrisico van uitval van de communicatielijnen beduidend is afgenomen. In totaal zijn aandelen geplaatst, waarvan 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk. In deze stichting participeert de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuurslid. We hebben (12%) aandelen in bezit. De nominale waarde van de aandelen bedraagt en is gelijk aan ons aandeel in de totale aanlegkosten 5.4 Participaties Coöperatie PuntExtra U.A. De Coöperatie Puntextra U.A. is in 2007 opgericht om invulling te geven aan het samenwerkingverband tussen twee corporaties Woonbedrijf en Wocom - en twee (thuis)zorginstellingen Zuidzorg en de Zorgboog - voor de levering en bemiddeling van diensten op het gebied van zorg en welzijn. We participeren als lid in deze coöperatie. Aansprakelijkheden in de exploitatie van de coöperatie zijn uitgesloten. Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Als vastgoedfonds schrijft het Wooninvesteringsfonds obligatieleningen uit voor corporaties die solide willen beleggen 50

53 in huurwoningen en als toegelaten instelling stelt het Wooninvesteringsfonds corporaties in staat woningen aan haar te verkopen. De opbrengst geeft corporaties de mogelijkheid om de financiële armslag te vergroten om te kunnen investeren in volkshuisvestingsprojecten. De verkochte woningen worden eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer blijft in handen van de verkopende corporatie. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan zittende huurders of andere particulieren. We investeren in het fonds in het kader van matching van middelen. Aangezien we tijdelijk middelen hebben kunnen missen, zien we het participeren in het fonds als een maatschappelijke prestatie om andere corporaties in staat te stellen hun doelen te bereiken. We participeren met 6 certificaten voor een bedrag van 3 miljoen. Aangezien het Wooninvesteringsfonds een toegelaten instelling is valt het fonds onder het vangnet van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en zijn de risico s voor ons minimaal. Stichting Bordeauxlaan De stichting tot behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de bewoners van de Bordeauxlaan en omgeving heeft tot doel het beheren van gemeenschappelijke gronden en paden voor de bewoners van een woongebied. De stichting heeft deze gronden in eigendom. We zijn bestuurder van deze stichting, waarvan de activiteiten enkel bestaan uit beheeractiviteiten. Stichting Eurostaete De stichting Eurostaete is eigenaar van het kantoorgebouw dat we huren aan de Europalaan. Het bestuur van de stichting bestaat uit mevrouw ir. I. de Boer en de heer drs. M.T. Eggermont RA, tevens de directieleden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De exploitatie van het gebouw is de enige activiteit van de stichting. In de financiering van deze stichting wordt door ons voorzien en deze bedraagt ultimo Hiervoor hebben we geen zekerheden ontvangen. De WOZ waarde van het pand bedraagt in In 2008 hebben enkel beheersmatige activiteiten plaatsgevonden. Stichting Achterterrein fase I De stichting Achterterrein fase I betreft een stichting die de gemeenschappelijke belangen in de gemeenschappelijke binnen- en achterruimten van een woongebied in de wijk Meerhoven behartigt. We zijn de bestuurder van deze stichting. De stichting int als een vereniging van eigenaren voorschotten van de eigenaren van de woningen en voert het beheer van deze gemeenschappelijke belangen. Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties De Stichting Kansen en sanctielijst Eindhovense Woningcorporaties is een stichting met als doel het bevorderen van een goed leefklimaat in de regio Eindhoven, de bewoners zo veel mogelijk vrijwaren van inbreuken en het beperken van financiële nadelen gepaard gaande met huurachterstanden. Door de samenwerking trachten de corporaties personen die overlast hebben veroorzaakt of hun woning zijn kwijtgeraakt door huurachterstanden een nieuwe kans te bieden. We participeren in het bestuur van deze stichting. Stichting Administratiekantoor NCCW In 2003 is de stichting Administratiekantoor NCCW opgericht, die een deelneming in het aandelenkapitaal van NCCW BV heeft verworven om zodoende de belangen van de corporaties in de continuïteit van NCCW te garanderen. Er dreigde op dat moment een overname van NCCW door meerdere marktpartijen met het risico dat hierdoor de investeringskracht van NCCW zou gaan afnemen met mogelijke directe gevolgen voor de klanten (corporaties) van NCCW. De deelneming bestaat uit certificaten uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor NCCW. Het bestuur van de stichting Administratiekantoor NCCW vertegenwoordigt als aandeelhouder van NCCW de certificaathouders. De Stichting AK NCCW heeft een belang van 66,68% in NCCW en heeft daarvoor certificaten uitgegeven. We participeren met certificaten in Stichting AK NCCW. De nominale waarde van de deelneming is gegarandeerd door de stichting NWR. Van 15 mei tot 30 juni 2009 kunnen certificaathouders een beroep doen op de garantie die de aanschafwaarde garandeert. We streven niet naar een blijvende participatie. Stichting Glasrijk Breedband Regio Endhoven BV is een samenwerkingsverband van meerdere Eindhovense bedrijven die gezamenlijk een glasvezelring in Eindhoven hebben aangelegd voor de communicatie van de bedrijven tussen hun locaties in Eindhoven. Hierdoor hoeven de bedrijven geen dure huurlijnen aan te houden en zijn er tegelijkertijd meer mogelijkheden en zekerheden. Er is sprake van 1 prioriteitsaandeel in handen van de stichting Glasrijk waarin de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl als bestuur participeert. De stichting Glasrijk vervult een centrale rol binnen de BRE en heeft een toezichthoudende functie ten opzichte van de directie BRE, zoals goedkeuring directie besluiten, voorstellen aandelenuitgifte, bindende voordracht directieleden BRE, voorstellen tot statutenwijziging, ontbinding, fusie en splitsing BRE. Alle aandeelhouders die betrokken zijn bij de oprichting van BRE zijn tevens bestuurslid van de stichting. Hiermede worden de eigendomsrechten van de BRE voor de 51

54 aandeelhouders van het eerste uur beschermd. Ook vormt de stichting een platform voor de verdere ontwikkeling van glasvezel in de regio. We hebben zitting in het bestuur van stichting Glasrijk. 5.5 Interne beheersing Algemeen We hebben begin 2007 onze doelstellingen in een Koersplan vastgelegd. Dit Koersplan geeft richting aan een aantal gewenste ontwikkelingen op de diverse beleidsterreinen in relatie met onze doelstellingen. Om samenhang en afhankelijkheden te kunnen overzien wordt gebruik gemaakt van onderstaand beleidsmodel. Dit model geeft enerzijds de bandbreedte van de diverse terreinen weer waarbinnen ons beleid en onze activiteiten zich afspelen en het onderlinge verband tussen de diverse lagen van strategie, beleid en uitvoering. Dit model wordt voor alle beleidsterreinen toegepast, maar is nog niet voor alle terreinen uitgewerkt. In 2009 zal verdere invulling aan de ontbrekende onderdelen worden gegeven. Dit stelt de organisatie in staat om gestructureerd haar beleid en doelen vast te stellen. Daarnaast hebben de diverse bedrijfsonderdelen een vertaling gemaakt van de bedrijfsdoelen naar hun voorgenomen activiteiten. Tevens maakt de organisatie gebruik van een sinusmodel waarbij de gewenste ontwikkeling van de organisatie periodiek door bestuur en management wordt vastgesteld en betekenis krijgt voor de uitvoering door de organisatie en waarbij vervolgens bottom-up een beweging ontstaat ter inspiratie voor de bepaling van de volgende stap in de koers. Zo ontstaat aansluiting tussen koersbepaling en nadere uitwerking door de organisatie. Jaarlijks worden strategie en beleid door de afdelingen vertaald naar activiteiten, jaarplannen en beheerplannen, die verder vertaald worden naar een jaarbegroting en meerjarenprognose. Hierdoor krijgt het stelsel van doelen stellen, plannen maken, toetsen en uitvoeren in toenemende mate een stelselmatige invulling. In 2008 is de vertaling van strategie naar beleid op de terreinen van HRM, risicomanagement, communicatie, financiële continuïteit en treasury nader uitgewerkt. In de meerjarenprognose vindt jaarlijks een toetsing van beleid en voorgenomen plannen aan het financiële beleid plaats. Onze financiële positie kenmerkt zich door een solide financiële buffer, die nodig is voor de ambities op het vlak van gebiedontwikkeling en investeringen in het kader van de (her)ontwikkeling van de diverse (woon)gebieden in Eindhoven en omgeving. In 2008 is het financiële beleid verder uitgewerkt zodat meer inzichtelijk gaat worden welke middelen nodig zijn als buffer voor mogelijke financiële risico s en welke middelen de beleidsruimte vormen waaruit nieuwe ontwikkelingen kunnen worden gefinancierd. Gekozen is voor de systematiek van de Monte Carlo simulatie waarbij op basis van de bestaande financiële planning 200 macro economische scenario s worden uitgerekend. Deze scenario s zijn gebaseerd op in het verleden opgetreden economische gebeurtenissen en hun effecten. We hebben gekozen voor een zekerheid van 95%, hetgeen betekent dat alleen de 5% uiterste scenario s niet worden meegenomen in de bepaling van de financiële buffer die dient voor het opvangen van de 190 mogelijke scenario s die zich kunnen voordoen. Daarmee is onze continuïteit in grote mate gegarandeerd. De omvang van de buffer verhoudt zich met de bovengrens die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting hanteert. We maken voor onze governance gebruik van de diensten van PriceWaterhouseCoopers (PWC) die de interne beheersing toetst en daarvan verslag doet aan bestuur en raad van commissarissen. PWC gebruikt de toets om haar verklaring omtrent de jaarrekening te onderbouwen. In 2008 is de bijdrage van de accountant geëvalueerd en zijn nadere afspraken met bestuur en raad van commissarissen gemaakt om de bijdrage van de accountant nog effectiever te maken. In 2009 zullen de nadere afspraken opnieuw worden geëvalueerd. 52