Infosessie rechten en plichten verhuurders. 29 november 2016

Transcriptie

1 Infosessie rechten en plichten verhuurders 29 november 2016

2 Kempens Woonplatform Vlaamse subsidieproject ter ondersteuning van het gemeentelijk woonbeleid in 23 gemeenten

3 Agenda 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden? 2. De huurovereenkomst 3. De huurwaarborg 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst 5. Huurder/eigenaar: wie betaalt wat voor onderhoud en werken? 6. Hoe los je betwistingen op? 7. Huurgarantiefonds 8. Sociaal verhuurkantoor 9. Interessante links

4 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden?

5 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden? Verplichtingen bij verhuur woning: Voldoen aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode Geen voorafgaandelijke controle verplicht, maar bewoner kan wel onderzoek aanvragen bij gemeente (slechte woningkwaliteit) Onderzoek gebeurt door een medewerker van de gemeente of van Wonen-Vlaanderen aan de hand van een technisch verslag.

6 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden? Technisch verslag: Keuring van de woning (checklist): - kleine gebreken: 1 of 3 strafpunten - grotere gebreken: 9 of 15 strafpunten Een woning mag maximum 14 strafpunten halen. Vanaf 15 strafpunten wordt de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard gevolg: woning mag niet langer verhuurd worden! (bij kleinere gebreken + uitvoering van nodige herstellingen eventueel wel verderzetting van huur mogelijk)

11 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden? Nieuw in technisch verslag: aanwezigheid dakisolatie Vanaf 1/01/ /12/2017: Daken < 16 m²: 1 strafpunt Daken > 16 m²: 3 strafpunten Vanaf 01/01/2020: 15 strafpunten voor woning zonder dakisolatie Momenteel nog verschillende premies en fiscale voordelen voor dakisolatie.

12 1. Is je woning klaar om verhuurd te worden? Verplichtingen bij verhuur woning: Energieprestatiecertificaat (EPC) Affichering EPC, huurprijs en gemeenschappelijke lasten Plaatsing rookmelders

13

14 1/12/ Is je woning klaar om verhuurd te worden? Premies voor energiebesparende maatregelen : Premies netbeheerders (enkel plaatsing door aannemer): Buitenmuur- of spouwisolatie: Buitenmuurisolatie: 15 euro/m² Spouwmuurisolatie: 6 euro/m² Vloerisolatie: 6 euro/m² Hoogrendementsbeglazing: 12 tot 15 euro/m² (afhankelijk van U-waarde) U-waarde: warmtedoorgangwaarde van het glas 14

15 1/12/ Is je woning klaar om verhuurd te worden? Combipremie buitenmuur- of spouwmuurisolatie + raamvervanging met HR-beglazing Spouwmuur: 6 euro/m² Buitenmuur: 15 euro/m² Raamvervanging met HR-beglazing (afhankelijk van U-waarde): euro/m², met max. van euro

16 1/12/ Is je woning klaar om verhuurd te worden? Premie Eandis voor dakisolatie of zoldervloerisolatie: Uitvoering door aannemer Uitvoering doehet-zelf Rd-waarde 3,5 m²k/w Rd-waarde 4 m²k/w Rd-waarde 4,5 m²k/w 6 euro per m² 3 euro per m² 7 euro per m² 3,5 euro per m² 8 euro per m² 4 euro per m² Rd-waarde = warmteweerstandwaarde m²k/w: vierkante meter kelvin per watt

17 1/12/ Is je woning klaar om verhuurd te worden? Belastingaftrek voor dak- of zoldervloerisolatie: Belastingvermindering van 30% van het factuurbedrag, (maximaal euro per woning). Enkel voor plaatsing door een aannemer. Het isolatiemateriaal moet een R d -waarde hebben van minstens 2,5 m²k/w Premie kan zowel door eigenaar als huurder aangevraagd worden (huurder: uitvoering werken + premie mits toestemming verhuurder)

18 2. De huurovereenkomst

19 2. De huurovereenkomst Doel huurovereenkomst: bescherming van zowel huurder als verhuurder. De verhuurder zal zijn eigendom zoveel mogelijk willen beschermen. Daarvoor heeft hij 2 instrumenten ter beschikking: De plaatsbeschrijving (verplicht) Het conformiteitsattest (niet verplicht)

20 2. De huurovereenkomst Het Nieuwsblad: 18 november 2013

21 2. De huurovereenkomst Belangrijk onderdeel: de plaatsbeschrijving Verplicht! Maakt deel uit van de huurovereenkomst Doel: iedere betwisting te voorkomen bij het vertrek van je huurder en, in voorkomend geval, de gedeeltelijke of volledige vrijgave te bekomen van de huurwaarborg. Opmaken in 3-voud, ondertekenen en dateren.

22 2. De huurovereenkomst De plaatsbeschrijving: Inhoud: geen algemene beschrijving, maar: Omstandige beschrijving van de toestand van alle vertrekken, met vermelding van materialen en evt. gebreken Opgemaakt op tegenspraak (in aanwezigheid van beide partijen) indien weigering: vrederechter Neem foto s om bij de plaatsbeschrijving te voegen Wees zo nauwkeurig mogelijk Niet opgemaakt: veronderstelling dat woning in dezelfde staat als in begin van overeenkomst (tenzij tegendeel kan bewezen worden)

23 3. De huurovereenkomst Conformiteitsattest: Het conformiteitsattest is een attest dat aantoont dat de woning op dat moment voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten Niet verplicht geen deel van huurovereenkomst Beoordeelt andere aspecten dan plaatsbeschrijving Momentopname - aanvullend bij plaatsbeschrijving Betalend in sommige gemeenten Nadeel: indien aangevraagd en woning meer dan 14 strafpunten gebreken wegwerken alvorens verhuring aan te vragen bij gemeente

24 2. De huurovereenkomst De huurovereenkomst: Dwingende bepalingen (verplicht op te nemen afwijken is niet mogelijk) Aanvullende bepalingen Modelcontract: website van de Federale Overheidsdienst Financiën (= model uitgewerkt door Test Aankoop). Op te maken in 3 exemplaren (1 voor verhuurder, 1 voor huurder, 1 voor registratie)

25 2. De huurovereenkomst Registratie van de huurovereenkomst: Taak van de verhuurder Binnen 2 maand na ondertekening van de huurovereenkomst Op het registratiekantoor waartoe jouw gemeente behoort Gratis voor woninghuurovereenkomsten Via internet, mail, post, fax of ter plaatse

26 2. De huurovereenkomst Registratie van de huurovereenkomst: Waarom registreren? Voor de verhuurder: huurder kan niet zomaar vertrekken (m.a.w. zonder opzegtermijnen te respecteren, noch schadevergoeding) Voor de huurder: bij verkoop moet de nieuwe eigenaar de voorwaarden van de lopende huurovereenkomst respecteren (m.a.w. moet bv. de opzegtermijn bij uithuiszetting respecteren) Tip: Geen boete voor laattijdige registratie

27 3. De huurovereenkomst Indexering huurprijs: indexering huurprijs is recht van de verhuurder, ook als dit niet is opgenomen in de huurovereenkomst 1 x per jaar, op basis van de gezondheidsindex Gemakkelijk te berekenen via huurcalculator

28 3. De huurovereenkomst

29 3. De huurovereenkomst Herziening huurprijs: Op einde van elke 3-jarige periode In onderling overleg tussen beide partijen Verhoging of verlaging Geen akkoord: vrederechter Huurwaarde door nieuwe omstandigheden min. 20% hoger of lager Huurwaarde met ten minste 10% gestegen door werken die verhuurder heeft uitgevoerd (uitgezonderd: werken om woning in orde te brengen met min. normen Vlaamse Wooncode)

30 3. De huurwaarborg

31 3. De huurwaarborg = bescherming verhuurder bij niet nakoming contract Een huurwaarborg is enkel verplicht als de huurovereenkomst daarin voorziet! Er zijn 3 vormen van huurwaarborg: 1. Waarborg gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder max. 2 maanden huur 2. Een bankwaarborg die de huurder in schijven afbetaalt max. 3 maanden huur 3. Een bankwaarborg via OCMW OCMW komt tussen en dient de aanvraag in bij financiële instelling (max. 3 maanden huur)

32 3. De huurwaarborg Terugbetaling van de huurwaarborg: Als de huurder zijn verplichtingen is nagekomen, krijgt hij na afloop van de huurovereenkomst de waarborg en de interesten terug. Enkel terugbetaling als de huurder een schriftelijk akkoord tussen hemzelf en de verhuurder kan voorleggen (of een kopie van een rechterlijke beslissing). Bij betwisting: vrederechter

33 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst

34 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst Onderscheid tussen: Overeenkomsten van korte (bepaalde) duur: huurovereenkomst van 3 jaar of minder. Overeenkomst van lange (onbepaalde) duur: huurovereenkomst van meer dan 3 jaar (vroeger: 3-6-9). Opmerking: renovatiehuur en levenslange huur worden hier buiten beschouwing gelaten

35 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst Huurovereenkomst van korte (bepaalde) duur: Duurtijd kan vrij gekozen worden (< 3 jaar) Kan slechts eenmaal verlengd worden (totale duur max. 3 jaar) onder dezelfde voorwaarden Opzeg: Kan in principe niet vervroegd beëindigd worden, tenzij anders overeengekomen in huurcontract. Eén van beide partijen: 3 maanden voor einde opzeggen Indien geen opzeg 3 maanden voor einde of verderzetten bewoning (zonder verzet verhuurder): verondersteld dat het van bij het begin een contract van lange (onbepaalde) duur is (onder dezelfde voorwaarden)

36 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst Huurovereenkomst van lange (onbepaalde) duur: Duurtijd: onbepaalde duur, maar scharnierpunten om 3 jaar Opzeg: Huurder: op elk moment mits een vooropzeg van 3 maanden. Maar: gedurende de eerste 3 jaar: schadevergoeding Opzeg door verhuurder: Na 9 jaar, met een vooropzeg van 6 maanden. - Opzeg niet tijdig: overeenkomst wordt voor 3 jaar onder dezelfde voorwaarden verdergezet.

37 4. Duurtijd en opzeg van de huurovereenkomst Huurovereenkomst van lange (onbepaalde) duur: Uitzonderingen opzeg verhuurder (vroegtijdig): a) Zelf het pand bewonen: opzeg ten allen tijde (kan voor familie tot 3 e graad, maar dan pas na eerste 3 jaar) b) Uitvoering renovatiewerken woongedeelte (kosten > 3 jaar huurprijs): opzeg na elke 3-jarige periode c) Opzeg zonder reden: opzeg na elke 3-jarige periode Maar: schadevergoeding (1 e periode van 3 jaar: 9 maanden 2 e periode: 6 maanden 3 e periode: geen) Steeds vooropzeg van 6 maanden

38 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken?

39 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken? Algemeen: de verhuurder is verantwoordelijk voor alles wat betreft de structurele werken en het grote onderhoud gerelateerd aan de instandhouding van het gebouw. De huurder staat in voor het dagelijks onderhoud van het pand als goede huisvader en hij moet zorgen voor enkele kleinere werken.

40 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken? Verplichtingen van de eigenaar (Burgerlijk Wetboek): De grote herstellingen: daken, gevel, structuur van het gebouw, vervanging van ramen, herstelling van lift en gemene delen, maar ook uitwendig: balkon, terras De belangrijke onderhoudswerken: aanpassingen van een nietconforme elektrische installatie, vervanging van gebroken dakpannen, herstellen van goten De herstellingen omwille van schade door ouderdom, normale slijtage of overmacht: onderhoud van gasleidingen, onderhoud van een regenwaterput, ruimen van septische putten, vervangen van een versleten kraan Maar: herstellingen verbeterings- of verfraaiingswerken

41 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken? Verplichtingen van de huurder: Gebouw beheren als een goede huisvader, d.w.z. schoonmaken, onderhouden, instaan voor kleine herstellingen die voortvloeien uit het dagelijks gebruik Herstellen van schade die door zijn schuld of verwaarlozing is ontstaan bv. verplicht onderhoud cv-ketel, schoonhouden van goten, dichting van een lekkende kraan Huurder moet eigenaar verwittigen in geval van problemen bv. bij vochtproblemen

42 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken? ZieZo!... Handig boekje, uitgegeven door de Provincie Antwerpen

43 5. Wie betaalt wat voor onderhoud en werken? Brandverzekering: wettelijk niet verplicht Maar: kan wel verplicht worden via huurcontract Huurdersaansprakelijkheid: huurder is aansprakelijk tenzij hij tegendeel kan aantonen (bv. blikseminslag, overslaande brand, ) Verhuurder: moet zich indekken tegen restrisico s (als huurder niet aansprakelijk is)

44 6. Hoe los je betwistingen op?

45 6. Hoe los je betwistingen op? Zowel huurder als verhuurder hebben baat bij een goede verstandhouding. Hierbij is het belangrijk om je rechten en plichten te kennen, en je er ook aan te houden. Stap 1: praat met elkaar Stap 2: stuur een aangetekende brief Toont je vastberadenheid Traceerbaar spoor van jouw waarschuwing Zowel voor verhuurder (huur niet betaald) als huurder (gebreken niet hersteld) Eerste stap van een juridische procedure van ingebrekestelling

46 6. Hoe los je betwistingen op? Stap 3: doe een beroep op de diensten van een deskundige voor informatie en/of bemiddeling Jurist OCMW (gratis) Eigenaarsvereniging (bv. Verenigde Eigenaars) 60 per jaar Advocaat

47 6. Hoe los je betwistingen op? Indien overleg/bemiddeling niet tot oplossing leidt: Stap 4: verzoeningsprocedure via de vrederechter Griffier van het vredegerecht waar de woning zich bevindt contacteren Huurder en verhuurder worden uitgenodigd om te verschijnen in een poging om tot een akkoord te komen. De tussenkomst van een advocaat is niet vereist. Als verzoening geslaagd is, dan wordt akkoord vastgelegd in een proces-verbaal dat dezelfde waarde als een vonnis heeft. = gratis

48 6. Hoe los je betwistingen op? Stap 5: de gerechtelijke procedure (bv. uithuiszetting) Er zijn 3 manieren om een rechtsvordering in te leiden: Vrijwillig voor de vrederechter verschijnen Indiening van een verzoekschrift gezien de complexiteit van het verzoekschrift is het meestal aangewezen om hierbij een beroep te doen op de diensten van een deskundige Dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder

49 7. Het huurgarantiefonds

50 7. Het huurgarantiefonds Fonds opgericht Vlaamse Overheid Doel: voorkomen van uithuiszettingen bescherming van private verhuurders tegen verlies aan huurinkomsten ingevolge van niet betaling van de verschuldigde huur Voor nieuwe huurcontracten (aansluiting binnen 2 maanden) Eenmalige aansluitingsvergoeding van 75 euro per huurcontract. Uitbetaling: maximaal 3 maanden huurprijs (max euro) bij een opgebouwde huurachterstal van 3 maanden en niet naleving van afbetalingsplan (vrederechter)

51

52 ZORGELOOS VERHUREN VIA HET SOCIAAL VERHUURKANTOOR (SVK ISOM) U geniet van een gegarandeerde huuropbrengst, het SVK zorgt voor Een huurder en de opmaak van het huurcontract Opmaak plaatsbeschrijving Inning van de huur en stipte betaling aan verhuurder, ook als woning niet verhuurd is of huurder niet betaald heeft Brandverzekering voor rekening van de huurder Organisatie van eventuele herstellings- en onderhoudswerkzaamheden (bv verwarmingsketel) voor rekening van de huurder

53 UW VOORDELEN: gegarandeerde huuropbrengst toezicht op het onderhoud van de woning de garantie dat u uw woning op het einde van de overeenkomst weer in de oorspronkelijke staat terugkrijgt (rekening houdend met de normale slijtage) geen risico op langdurige en lastige gerechtelijke procedures recht op premies en belastingvoordelen Samenwerking met een professionele partner

54 WAT VERWACHT HET SVK VAN U? het SVK vraagt geen commissieloon, maar wel een billijke huurprijs (lager dan de marktprijs) een woning conform de Vlaamse kwaliteitsnormen een huurcontract met een redelijke woonzekerheid voor de kandidaat-huurder

55 SOCIAAL VERHUURKANTOOR SVK ISOM vzw Werkingsgebied: Herentals, Lille, Vorselaar, Kasterlee, Olen, Herenthout meer info op of via 014/246636

56 9. Interessante links

57 9. Interessante links Model huurovereenkomst voor verhuur van huis of appartement: Verenigde Eigenaars: Allerlei informatie voor wie wenst te huren, verhuren, kopen of verkopen: Site waar zowel huurder als verhuurder een idee kunnen vormen van de huurprijs voor een woning: Huurcalculator (berekening indexaanpassing): en/huurcalculator/

58 9. Interessante links Alles omtrent het energieprestatiecertificaat: Lijst met erkende energiedeskundigen type A voor de opmaak van een EPC: www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/energiedeskun digen_type_a.pdf Algemene informatie omtrent verhuren aan een sociaal verhuurkantoor: Vastgoedzoekertjes: Alles wat je wil weten over wonen in de Kempen: