Centrum Gieten vanuit perspectief van de toerist

Transcriptie

1 Centrum Gieten vanuit perspectief van de toerist Sterkte-zwakte analyse en eerste aanzetten voor verbetering Notitie in opdracht van de gemeente Aa en Hunze Projectnummer: ZKA Consultants Biesbosweg 16c 5145 PZ Waalwijk Tel

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Aanleiding Doel en vraagstelling Opzet notitie 2 2. AFBAKENING EN BESCHRIJVING PLAN-/CENTRUMGEBIED Afbakening centrumgebied Beschrijving centrumgebied inclusief deelgebieden 3 3. ANALYSE STERKTES EN ZWAKTES Sterktes Zwaktes/verbeterpunten Conclusies 7 4. SCORE BELANGRIJKSTE ELEMENTEN CENTRUMGEBIED Gieten Centrum in één woord Rapportcijfers centrumelementen Het oordeel van de toerist 9 5. EERSTE AANZETTEN TOT VERBETERING 10 1

3 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding In 2003 is de Toekomstvisie Gieten vastgesteld. Deze visie heeft deels betrekking op het centrumgebied van Gieten. In de afgelopen jaren is deze visie op het centrum (groten-)deels uitgevoerd. De meeste doelstellingen zijn gerealiseerd. Er is een compacter winkelgebied ontstaan met een nieuwe inrichting van de openbare ruimte. Echter, de afgelopen jaren zijn er ook verschillende andere ontwikkelingen geweest, die een herijking van de centrumvisie noodzakelijk maken. Denk daarbij aan bevolkingskrimp, de veranderingen in de samenleving en het verenigingsleven, de veranderende positie van de detailhandel, de recreatiesector die volop in ontwikkeling is etc. Deze nieuwe context leidt met name in de aanloopstraten (zoals het noordelijk deel van de Stationsstraat en de Schoolstraat) al tot leegstand. Het college heeft daarom besloten om de visie tegen het licht te houden en samen met inwoners, bedrijven en instellingen te kijken naar de huidige situatie en te komen tot een nieuwe koers voor de toekomst van het centrum van Gieten. Een belangrijke eerste aanzet hiervoor is de notitie Koers op centrum Gieten! Herijking toekomstvisie Gieten Voor de verdere uitwerking is ook inzicht gewenst in de betekenis van het centrum voor de talrijke dagen verblijfstoeristen in Drenthe/de regio. ZKA is gevraagd om hierbij te adviseren. Deze notitie vormt hiervan het resultaat Doel en vraagstelling De gemeente wil meer inzicht in de potenties en knelpunten van het centrum Gieten voor het aantrekken van toeristen. Hierbij dient een aantal vragen beantwoord te worden: A. Wat zijn de kwaliteiten (sterktes-zwaktes) van het centrum Gieten vanuit toeristisch perspectief? B. Wat zijn eerste belangrijke aanzetten voor verbetering? C. Op welke trends (kansen en bedreigingen) kan worden ingespeeld? D. Wat zijn mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden en oplossingsrichtingen en wat kunnen we hierbij leren van succesvolle voorbeelden elders? Deze notitie gaat vooralsnog in op de punten A. en B. Later worden verdere afspraken gemaakt over de onderdelen C. en D Opzet notitie De notitie is als volgt opgebouwd: Gestart is met een afbakening en beschrijving van het centrumgebied (zie 2.); Vervolgens komen de potenties (sterkte-zwaktes) van het centrumgebied aan bod (zie 3.); Daarna is het centrumgebied beoordeeld met een aantal rapportcijfers op een aantal door de gemeente aangegeven, belangrijke elementen (zie 4.); Tot slot zijn eerste aanzetten gegeven tot verbetering (zie 5.). 2

4 2. AFBAKENING EN BESCHRIJVING PLAN-/CENTRUMGEBIED 2.1. Afbakening centrumgebied Het centrum-/plangebied waar deze notitie betrekking op heeft betreft de Stationsstraat, de Brink en de Schoolstraat. Onderstaand is het gebied op kaart weergegeven (voor afbakening zie oranje stippellijn) Beschrijving centrumgebied inclusief deelgebieden Het gebied is in te delen in de volgende deel- en subgebieden: Stationsstraat: Het zuidelijke, grotendeels nieuwe deel, vanaf Chinees-Indisch restaurant Palace, waar de grootste winkelconcentratie zich bevindt. Dit gebied loopt tot circa de Zuid Es. Hier vinden we o.a. 2 supermarkten (Lidl en Jumbo), Action, Hema en Kruidvat, Etos en Kruidvat en locale specialisten als Bakker Job, Boxem Keurslager en Boutique La Vie; 3

5 Het noordelijke deel tussen de Zuid Es en de Brink, waar zich wat oudere winkels bevinden, op een aantal plekken onderbroken door woonbebouwing en leegstaande panden (o.a. oude tankstation). Zuidelijke stationsstraat, Action en Hema Zuidelijke stationsstraat Kruidvat en Lidl Noordelijke stationsstraat, leegstaande panden Noordelijke stationsstraat, oude tankstation De Brink e.o.: Het zuidelijke deel hiervan betreft vooral ruim opgezette, vrijstaande woonbebouwing; Het middelste deel, vanaf de splitsing met de Schoolstraat en de Eexterweg tot het gebied rond de Ponybar. Hier bevinden zich merendeels vrij gelegen panden, grotendeels monumentaal met een mix van woonbebouwing en dienstverlenende bedrijven. Ook bevindt zich hier het inmiddels leegstaande, voorheen vermaarde hotel Braams met ernaast een fraai monumentaal pand (Huize De Merel ) en erachter de molen van Gieten; Het noordelijke deel, tot de overgang naar de Spekstoep, kent vrijwel uitsluitend woonbebouwing. Brink, voormalig hotel Braams Molen Hazewind 4

6 Schoolstraat: Deze begint vanaf de Brink met de Hervormde Kerk en de Tinten Welzijnsgroep. Deze straat kent een mix van winkels (o.a. Scapino, Equi Palace en een drogisterij), horeca (Mish Misch grillroom/pizzeria) en dienstverlening (makelaardij Aa en Hunze). Ook hier staan enkele panden leeg en is de ruimtelijke kwaliteit van de winkels matig/slecht. Schoolstraat, drogist en Scapino Schoolstraat, Misch Misch en Equi Palace 5

7 3. ANALYSE STERKTES EN ZWAKTES 3.1. Sterktes Uit onze analyse, gebaseerd op een locatiebezoek, deskresearch en een aanvullend gesprek met de gemeente, komen we tot de volgende sterke punten: Het centrum kent een aantal fraaie monumentale panden, met name langs de Brink; Er zijn historische aanknopingspunten zoals de Molen Hazewind, de Hervormde kerk, de voormalige Udema slachterij en vleesfabriek, het oude gemeentehuis en voormalig hotel Braams, die de aanzetten kunnen vormen om het verhaal van Gieten te vertellen; Er is een behoorlijk compleet aanbod aan winkels op gebied van food, met zowel supermarkten als specialisten (o.a. bakker, slager). Daarnaast is er het nodige aanbod op gebied van dagelijkse artikelen (Kruidvat, Etos, Action, Hema e.d.); Het centrumgebied oogt rustig en veilig, hetgeen door met name ouderen en gezinnen met jonge kinderen op prijs gesteld wordt; Het centrumgebied is zeer autovriendelijk met veel gratis plekken, dichtbij de winkels Zwaktes/verbeterpunten Uit dezelfde analyse komen we tot de volgende zwaktes/verbeterpunten: De openbare ruimte is niet aantrekkelijk als verblijfsgebied. Het centrum is te langgerekt, heeft te weinig groen en geen aantrekkelijke pleinen; Het winkelaanbod is meer geconcentreerd dan voorheen, maar nog steeds relatief versnipperd. Daarnaast wordt de winkelstructuur op veel plekken onderbroken door woonbebouwing en leegstaande (winkel-)panden. In september stonden er circa 20 panden leeg in het centrum (zie nummers op overzichtskaart van leegstaande panden op de volgende pagina); Er is niet of nauwelijks aanbod voor recreatief winkelen/fun shoppen, het aanbod is vooral gericht op food/dagelijkse artikelen en heeft een sterk functioneel karakter met weinig verrassende elementen; Er zijn geen toeristische trekkers/ must see -elementen in het centrumgebied zoals musea of uitgaans-/terrassengebieden die de toerist verleiden hier naartoe te komen; De horeca is weinig uitnodigend voor toeristen doordat er weinig terrassen zijn en het aanbod bovendien sterk versnipperd is gelegen in het centrumgebied en de aangrenzende straten; Er zijn geen grote toeristische verblijfsaccommodaties in of tegen het centrum aan die een min of meer automatische stroom bezoekers zouden kunnen genereren in/naar het centrum. Verblijfsgasten in de regio moeten bewust de auto (of fiets) pakken en/of bevinden zich dichter bij andere kernen als Rolde of Borger of grotere kernen als Assen en Emmen. De grotere en belangrijke verblijfsaccommodaties in de omgeving van Gieten-Centrum liggen allen op enige afstand: Landal Hof van Saksen (op circa 13 km van het centrum van Gieten), Drouwenerzand (op circa 6 km) en Roompot HunzePark (op circa 8 km). 6

8 3.3. Conclusies Het centrumgebied is voor de toerist nu nog te weinig verrassend en te functioneel. Het vormt meer een boodschappengebied dan een gezellig verblijfsgebied. Er bevinden zich weinig elementen die uitdagen tot een bezoek met uitzondering van het aanbod dat inspeelt op de behoefte aan inkopen van food en/of dagelijkse artikelen. Hierdoor is de verblijfstijd naar verwachting kort en levert deze weinig extra bestedingen op buiten de winkelbestedingen zelf. 7

9 4. SCORE BELANGRIJKSTE ELEMENTEN CENTRUMGEBIED 4.1. Gieten Centrum in één woord Als we het centrum van Gieten in één woord zouden moeten beschrijven zou dit zijn: FUNCTIONEEL. Immers, het centrum is goed bereikbaar, de auto staat centraal en kan makkelijk worden geparkeerd, veelal pal voor de deur van de winkel. En voor food en dagelijkse artikelen is het aanbod behoorlijk compleet, zodat je snel en efficiënt je boodschappen/inkopen kunt doen. Als verblijfsgebied om hier wat langer te verblijven scoort het centrum minder goed, omdat het niet gezellig is, er geen aanbod is voor funshoppen en nauwelijks op toeristen gerichte horeca (ook weinig terrassen) is Rapportcijfers centrumelementen Onderstaand is het centrum beoordeeld met een rapport cijfers op een aantal relevante door de gemeente aangedragen elementen: Variatie in winkelaanbod: een 5-6, vanwege de relatief eenzijdige focus op food/dagelijkse artikelen (en supermarkten alleen in midden- en budgetsegment) en het vrijwel ontbreken van non food/recreatief winkelaanbod die voor de toerist juist belangrijk zijn; Aantal winkels: een 7, rekening houdend met het relatief bescheiden aantal inwoners (ruim ) binnen de gemeente, het groot aantal kernen (35) en de concurrentie van grotere kernen/steden is het aantal van ruim 20 winkels in het centrumgebied zeer behoorlijk; Kwaliteit van de winkels: een 7, vanwege de mix van bekende ketens en lokale specialisten; De weekmarkt: een 6, omdat deze met 9 kramen enerzijds wel de grootste is binnen de gemeente maar uiteraard ver achterblijft bij steden/kernen aan de randen van de gemeente met vaak 20 of meer kramen. Voor de toerist zal deze daarom slechts een beperkte meerwaarde hebben (i.t.t. tot de eigen inwoners wellicht); Kwaliteit inrichting van de openbare ruimte (bestrating, verlichting, straatmeubilair): 6-7, technisch en kwalitatief gezien wel op orde, maar weinig sfeervol voor een toeristische bezoeker; Aanwezigheid groen (bomen en perken); 5-6, omdat een toerist in een Drents dorpscentrum veel meer groen, bomen verwacht (en die elders doorgaans ook in veel sterkere mate aantreft); Sfeer in het centrum, een 5-6, omdat het gebied primair functioneel is ingericht, nogal langgerekt is en onderbroken wordt door leegstand of andere functies. Bovendien doet de grote prioriteit voor de auto/het parkeren afbreuk aan de belevings- en verblijfskwaliteit; Aantal horecagelegenheden; een 5, met circa 5 horecapanden in het centrum is er weinig horeca en bovendien verspreid en niet erg sterk op toeristen gericht (meer lokaal karakter); Kwaliteit horecagelegenheden: een 6, omdat deze weinig divers is en niet echt op de toerist is ingesteld (zie ook voorgaande punt); 8

10 Stallingsmogelijkheden fietsen: een 7, omdat op veel plekken speciale rekken zijn om fietsen te stallen maar tegelijkertijd de auto wel de hoogste prioriteit heeft als we kijken naar het straatprofiel en het voor de deur parkeren; Parkeermogelijkheden auto: een 8-9, omdat het gebied helemaal op de auto is ingericht met bijna overal parkeren voor de deur, De bereikbaarheid (per auto, fiets of bus): een 6-7, per vorm van vervoer verschillend, auto (heel) goed, fiets redelijk tot goed, bus/ov matig; Entree van het centrum vanaf de N34: een 6, omdat de verbinding tussen N34 en de Stationsstraat niet helder is als je naar het centrum toe rijdt vanaf de afslag; Evenementen in het centrum; een 6, vanwege beperkte aantal en vooral een lokaal, weinig onderscheidend karakter en daardoor voor de toerist niet heel bijzonder Het oordeel van de toerist Er heeft geen enquête plaatsgevonden onder toeristen in Gieten-Centrum, dus de bezoeker kan niet zelf een oordeel geven wat hij/zij van het centrum vindt. Op basis van het uitgebreide locatiebezoek en onze ervaring in vele andere (dorps-)kernen verwachten wij dat vooral de toerist die het centrum bezoekt met als motief efficiënt boodschappen/inkopen doen het centrum hoog zal waarderen. Met name de bereikbaarheid per auto en het relatief brede aanbod aan winkels voor food/dagelijkse boodschappen voor een kern van deze omvang scoren naar verwachting goed. Ook het efficiënt en gratis parkeren zal voor bezoekers, met als bezoekmotief boodschappen/inkopen doen, aanspreken. Voor de toerist die langer wil verblijven in het centrumgebied en/of die per fiets tijdens een tochtje het centrum min of meer toevallig bezoekt, heeft het centrum te weinig te bieden. Het centrumgebied is onduidelijk afgebakend en te langgerekt. Ook zijn er weinig trekkers aanwezig en ontbreekt een echt dorpshart in de vorm van een aantrekkelijke brink met publieksfuncties. De leegstand zal de beleving verder verslechteren. Temeer omdat de winkel- en horecafuncties ook op een aantal plekken worden onderbroken door andere (o.a. woon-)functies. 9

11 5. EERSTE AANZETTEN TOT VERBETERING Op grond van de eerste analyses kunnen we op basis van expertise en ervaring een aantal eerste aanzetten geven voor verbetering: Het ontwikkelen van kleine trekkers/bezoekaanleidingen om de toerist meer te verleiden om het centrum te bezoeken, niet alleen om boodschappen te doen. We denken hierbij aan een klein museum met het verhaal van Gieten en omgeving, een bezoekerscentrum, aantrekkelijke kunstwerken, bijzondere winkels; Het tot ontwikkeling brengen van een echt dorpshart met ontmoetingsfunctie en gekoppeld aan de functies onder het voorgaande punt. Het gebied met hotel Braams, villa De Merel met tuin en de oude molen Hazewind erachter, zou hiervoor interessant zijn als concentratiegebied; B&B s of hotel in het centrum, waardoor er ook meer verblijfsgasten in het gebied zijn zoals dat vroeger ook was. Als locatie zie voorgaande punt; Toerist vriendelijke horeca met terrassen op een aantrekkelijke groene plek; Meer groen in het centrum, met name in het noordelijke deel van de Stationsstraat en de Schoolstraat; Aanpak leegstand door nieuwe invullingen evt. met een tijdelijke karakter om de kwaliteit van het verblijfsklimaat in het centrumgebied te verbeteren. In de volgende stap, waarin we ingaan op trends en ontwikkelingen en ook een benchmark uitvoeren naar wervende referentiegebieden, kunnen we deze aanzetten verder uitbreiden, aanscherpen en voorzien van voorbeelden. Tot slot geven we ter inspiratie alvast enkele afbeeldingen van kleine, maar aantrekkelijke kernen die in de provincie Drenthe te vinden zijn. Westerbork, horeca Zuidlaren, design woonwinkel 10