Verwerving corporatie bezit in Nederland

Transcriptie

1 Verwerving corporatie bezit in Nederland Ervaringen bij de aankoop van de Vestia portefeuille 22 april 2015 Erik Beets PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T F immobilien@patrizia.ag

2 Verwerving corporatie bezit in Nederland INLEIDING Introductie: Wie of wat is PATRIZIA? Verwerving Vestia portefeuille: Ervaringen proces vanaf de aankondiging tot en met de verkoop 2

3 Is iemand de verkoop ontgaan?? 3

4 Introductie: Wie of wat is PATRIZIA? In 1984 opgericht door Wolfgang Egger, de huidige CEO en groot aandeelhouder (51,6%) Beursgang (SDAX) 2006 PATRIZIA s Real Estate Investment House, levert geïntegreerde investeringen in vastgoed en vastgoed management services Het verstrekken van directe en indirecte beleggingen in woningen en commercieel vastgoed in Duitsland en Europa Door heel Duitsland vertegenwoordigd met dedicated teams op 8 locaties (Augsburg, Berlin, Dusseldorf, Dresden, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Munich, Stuttgart) Aanwezig en actief in de Europese kernmarkten: Kantoren in Amsterdam, Copenhagen, Dublin, Helsinki, London, Luxembourg, Madrid, Paris and Stockholm As of 31 December

5 Introductie: PATRIZIA ONTWIKKELINGEN Co-investeringen PATRIZIA ( ): 0,4-7,0 mrd Eigen investeringen PATRIZIA ( ): 1,5-0 mrd Totale AuM ( ): 2,2-14,6 mrd Werknemers ( ): Internationaal ( ): Verwachting internationaal (2015) : +30 (afhankelijk van acquisities) 5

6 Introductie: PATRIZIA geografisch PATRIZIA kantoren PATRIZIA investeringen PATRIZIA investeerders PATRIZIA actief en lokaal platform PATRIZIA actief As of 31 December

7 Introductie: sectoren en geografische spreiding assets As of 31 December

8 Introductie: herkomst geld As of 31 December

9 Introductie: acquisities in perspectief RESIDENTIAL (2013) Acquisitie (share-deal) van woningen in DE (Beieren) Co-investering met 27 institutionele investeerders Koopsom ca. 2,4 miljard, (ca. 1 miljard EV) OFFICES (2014) Acquisitie van 54 kantoren in Duitsland Pallet aan investeerders: verzekeraars, pensioensfondsen, banken, etc. Koopsom ca. 1,9 miljard (ca. 1 miljard EV) RESIDENTIAL (2014/ 2015) Acquisitie woningen van Vestia Co-investering met Duits pensioenfonds Koopsom ca. 578 miljoen FOOD (2015) Acquisitie van 107 retail properties in Duitsland Co-investering met Duits pensioenfonds Off-market deal Koopsom ca. 286 miljoen 9

10 Verwerving Vestia portefeuille WAAROM KIEST PATRIZIA VOOR NL? million Wachstumsrate growth 0,90% 0.90% Bevölkerung population 0,70% 0.70% Past in de internationale strategie van PATRIZIA en investeerders Duitse investeerder wordt in DE goed bediend, differentiatie Demografisch (growth) Timing: opkrabbelende economie NL Timing: Aanbod : volume van de Vestia portefeuille ,50% 0.50% 0,30% 0.30% 0,10% 0.10% FRED ROESKESTRAAT AMSTERDAM Lokaal Platform is essentieel! Investment management is lokale business Lange termijn strategie Lokale mensen met lokaal netwerk, kennis en kunde Sinds juni 2014 operationeel Imiddels 8 fte en 650M AuM thousands NL building permissions NL building permissions East NL building permissions North NL building permissions West NL building permissions South 10

11 Verwerving Vestia portefeuille WAT ZIET PATRIZIA IN NEDERLANDSE (SOCIALE) WONINGEN? Investeren in woningen is interessant: diversificator, rendement en risicoprofiel (boring cash flow) Prijsontwikkeling markt (was) bottoming out 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Private rental Social rental Ownership other DE DK FR BE SE AT PT FI IT IE PL NL ES UK NL kent sterke huurdersmarkt Lage bouwproductie / schaarste Gemiddeld genomen staat Duitser versteld van kwaliteit 1,3% 1,1% 0,9% Anzahl Number gehandelter of transacted Wohnimmobilien properties NL Bestand Residential an Wohnimmobilien stock yoy % YoY in % Duizenden van sociale vastgoed in NL Duitser is zich bewust van de risico s van regulering, ze 0,7% 0,5% 0,3% hebben ruim ervaring in eigen land Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q

12 Verwerving Vestia portefeuille AANKOOPPROCES CHRONOLOGISCH Mrt 14 Vestia brengt 3 (deel)portefeuilles in verkoop (data room) Mrt 14 Start commerciele DD (basis) Mei 14 Voorwaardelijke bieding o.b.v. Mei 14 Co-investments en funding proces Jun 14 Onvoorwaardelijke bieding Jul 14 DD afgerond Jul 14 Vestia en PATRIZIA ondertekenen koopcontract Aug 14 PATRIZIA gaat samenwerking aan met MVGM Okt 14 Goedkeuring Minister deel 1 Nov 14 Goedkeuring Minister deel 2 Dec 14 Transport deel 1 Dec 14 Ca. 27 fte van Vestia naar MVGM Apr 15 Transport deel Transport deel 3 12

13 Verwerving Vestia portefeuille PROCES: WAT MOEST ER ZOAL GEREGELD WORDEN? Goedkeuring Minister: toetst aan Bbsh (Besluit beheer sociale-huursector) en Circulaire MG ) DD (legal, tax, technical, commercial) eisen PATRIZIA, investeerder en bank zijn hoog Funding Beheerder Nauwe samenwerking met Vestia Wekelijks overleg met Duitsland en Luxemburg 13

14 Verwerving Vestia portefeuille PROCES: ASSET MANAGEMENT Gereed maken voor levering en exploitatie. Van scratch beginnen! 14

15 Verwerving Vestia portefeuille, waar liepen we tegenaan? BEZWAREN GEMEENTEN In algemene zin gericht op: dat niet aan lokale toegelaten instelling wordt verkocht dat ILT onvoldoende ingegaan op bezwaren gemeenten volkshuisvestelijk belang / sociale voorraad Beheer en onderhoud van Duitse organisatie / afstand HOOFDZAKELIJKE TEGENARGUMENTEN (ILT) Biedingen lokale corporaties waren (substantieel) lager Volkshuisvestelijk belang komt niet in het geding, impact van verkoop doorgaans marginaal PATRIZIA werkt met landelijke beheerder en neemt personeel over van Vestia Het belang van verkoop is zwaarwegend 15

16 Verwerving Vestia portefeuille ONZE BEVINDINGEN MET GEMEENTEN Bezwaren zijn vooral politiek gedreven Wrijving tussen doelstellingen centrale en decentrale overheden, afhankelijk van politieke kleur B&W Koudwatervrees? Angst voor het onbekende / afwijkende belangen? (ponden, verhogen, liberaliseren, onderhoud, toewijzing, behoud sociale voorraad) Afspraken maken lukt, maar in enkele gevallen niet Gemeenten grijpen verkoop aan voor toekomst (MoU Den Haag) Gemeenten verlangen van ons extra volkshuisvestelijke inbreng (beperkte hvh, geen ponding, blijvend sociaal houden). Hoe zijn wij hiermee omgegaan? Vraag: extra vragen redelijk? Gemeenten verlangen van beursgenoteerd bedrijf een volkshuisvestelijke taak gelijk of wellicht overtreffend aan een corporatie? Terecht? Advies: ga op voorhand met gemeenten aan tafel 16

17 Verwerving Vestia portefeuille HUURDER EN HUURDERSORGANISATIE Verkoop leidde onrust onder huurders Huurdersorganisatie LHV was goed georganiseerd LHV had een constructieve houding LHV wilde breed geinformeerd worden over organisatie, strategie, beleid, sociale aspecten, dienstverlening en onderhoud, huurdersparticipatie etc. Regelmatig overleg gevoerd en contact Advies: Communicatie met huurders/ huurdersorganisatie is zeer belangrijk Neem ze serieus, het advies van de huurdersorganisatie is onderdeel van de afwegingen door minister Sla niet door, wees reëel en transparant 17

18 Verwerving Vestia portefeuille VEEL GEHOORDE BEZWAREN PATRIZIA zal de huren extreem verhogen PATRIZIA betaalt geen belasting PATRIZIA betaalt geen verhuurdersheffing PATRIZIA zal direct gaan uitponden PATRIZIA is hier voor de korte termijn, zakkenvullers PATRIZIA zal niet onderhouden Verkoopproces was niet transparant Lokale corporaties hebben geen kans gehad om te kopen ECHTER PATRIZIA moet gewoon belasting betalen, ook verhuurdersheffing Uitgangspunt is Buy & hold strategie Wet- & regelgeving en contractafspraken zijn vertrekpunt Overdraagbare afspraken gemeenten Overlegwet ook op ons van toepassing 18

19 Vragen? 19