Memo voor de raad. De hoofdpunten uit de concept woonvisie. Rode draad. 20 februari Woonvisie Winsum.

Transcriptie

1 datum 20 februari 2013 werk Woonvisie Winsum onderwerp Memo voor de raad Memo voor de raad De hoofdpunten uit de concept woonvisie Deze memo vat de hoofdrichting van het eerste concept samen, als input voor de opiniërende raadsbijeenkomst. Dat biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om kaders op hoofdlijnen mee te geven voor het verder uitwerken en bijstellen van het eerste concept van de woonvisie. Rode draad De gemeente Winsum heeft de afgelopen decennia laten zien een belangrijke aantrekkingskracht te hebben, onder meer op jonge gezinnen uit de stad Groningen. De kwaliteit van Winsum biedt ook de komende jaren kansen, maar de omstandigheden zijn wel anders dan voorheen. Naast structurele, landelijke veranderingen zoals vergrijzing en afnemende groei, hebben we de te maken met veel onzekerheden als gevolg van de (woningmarkt)crisis. Deze concept woonvisie heeft als doel om een kader te scheppen, waarmee Winsum toewerkt naar een gewenste situatie in Dat betekent: inspelen op duidelijk zichtbare ontwikkelingen, maar tegelijk flexibel blijven en omgaan met onzekerheden. We houden er rekening mee dat de woningmarkt zich dit decennium herstelt, maar hoe snel en in welke mate is onzeker. Dit concept kwam tot stand door bestaande bronnen en beleidsstukken te analyseren, door te spreken met dorpsbewoners en professionals en door interne discussie met alle relevante gemeentelijke afdelingen over de te varen koers en afstemming tussen thema s. Na bespreking in de opiniërende raad stellen we de inhoud van de concept visie bij, waarna we deze voorleggen aan allen die tot op heden betrokken waren. Belangrijkste voorgestelde keuzes in de concept woonvisie: KAW architecten en adviseurs 1

2 1. Per doelgroep Starters Er zijn voldoende woningen in lagere prijsklassen te koop. Het toevoegen van goedkope koop concurreert rechtstreeks met de bestaande goedkope koopvoorraad en zou de doorstroming van huidige huiseigenaren blokkeren. In plaats van nieuwbouw willen we starters stimuleren om bestaande woningen te kopen (starterslening). Huurwoningen van Wierden en Borgen zijn bijna altijd levensloopbestendig, dus ook geschikt voor starters. We bespreken bij de prestatieafspraken of het mogelijk is om meer woningen te labelen voor starters. Ook Wierden & Borgen zal geen nieuwbouw speciaal voor starters realiseren. Lagere inkomensgroepen Vooral de kwaliteit van de huurvoorraad vraagt aandacht: energetisch vanwege woonlasten, en qua type woning om de vergrijzing op te vangen. Dit kan door woningaanpassing of nieuwbouw. Wierden en Borgen brengt tot 2017 een groot deel van de woningen op label C. Tot 2017 bouwt Wierden en Borgen ca. 100 woningen, deels als vervanging, waaronder de ca. 50 woningen in Obergum-Noord. Nieuwbouw is er vooral in Winsum, en ter vervanging in de andere dorpen. In de kleinste dorpen is de vraagontwikkeling te onzeker om hier verantwoord nieuwbouw te realiseren. Of er voldoende sociale huurwoningen zijn, wordt beïnvloed door de groep lage inkomens, scheefwoners en de lage inkomens in een koopwoning. Vergeleken met andere gemeenten is de druk op de sociale huurvoorraad laag 1. Ook in gebieden met leegstand bestaan echter wachttijden voor specifieke doelgroepen en producten 2 ; er zal dus gericht wel geïnvesteerd worden. Wierden en Borgen gaat uit van concentratie van investeringen in het dorp Winsum, waar de voorraad licht zal groeien. In andere dorpen stabiliseert de voorraad of is er bij vernieuwing sprake van verdunning. Vervangende nieuwbouw in Baflo en Ezinge zijn concrete voorbeelden voor de korte termijn. Gezinnen en doorstromers Voor deze groep zijn er ruime keuzemogelijkheden in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Zorgvragers en / of senioren De voorraad speciale, recente nultredenwoningen is beperkt. Dat leidt vooralsnog voor het overgrote deel van de senioren niet tot problemen. Vitale senioren willen, moeten en kunnen tegenwoordig heel lang in hun huidige woning blijven wonen, met soms beperkte 1 In Groningen en De Marne is de groep lage inkomens relatief groot, in Zuidhorn is de voorraad sociale huurwoningen klein, in Bedum is het aandeel lage inkomens in een koopwoning laag en daar maken dus veel mensen aanspraak op huur. 2 Wachttijden alleen zeggen niet genoeg om te bepalen welke groepen onvoldoende mogelijkheden hebben op de huurmarkt. Veel mensen schrijven zich preventief in en zijn helemaal niet actief op zoek! Een combinatie van gegevens (relatief aantal inschrijvingen vergeleken met andere plaatsen of groepen, slaagkans bij actief woningzoekenden, aantal weigeringen per woning, etc. geven samen een betere maat. Wierden en Borgen stapt over op een aanbodmodel waarmee veel beter te monitoren is wat de werkelijke wachttijd is. Dit is onderdeel van preciezere monitoring waar Wierden en Borgen de komende jaren werk van maakt. KAW architecten en adviseurs 2

3 woningaanpassingen. De decentralisatie van de WMO en AWBZ leidt er toe dat gemeenten met steeds minder middelen steeds meer moeten doen. De WMO budgetten komen daardoor onder druk te staan. In het WMO-beleid (2015) nemen we op hoe we ons WMO-budget doelmatig kunnen inzetten, uitgaande van een steeds groter beroep op woningaanpassing. Voor mensen met een intensieve zorgvraag biedt Winsum ruim aanbod aan intramurale plaatsen. Als gevolg van Rijksbeleid veranderen verzorgingshuizen in verpleeghuizen. Juist de groep die nu nog indicatie krijgt voor een verzorgingshuis (ZZP 3 en 4), maar straks niet meer, vraagt aandacht. Voor hen zijn grotere aanpassingen in de woning nodig. Voor deze groep is het belangrijk dat voldoende levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd in vooral de huurvoorraad. Daarvoor zijn concrete plannen, vooral in Winsum, maar op korte termijn ook in Baflo en Ezinge. We nodigen Wierden en Borgen, zorgpartijen en ontwikkelaars in het algemeen uit om te komen tot plannen voor woningen die zelfstandig zijn én geschikt voor zorgvragers met ZZP3 of 4. Denk aan beschutte woonvormen, groepswonen. Voor de groep mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen enz. geldt dat zij steeds vaker in eigen gemeente blijven wonen. We leggen in prestatieafspraken met Wierden en Borgen vast hoe we die vraag goed kunnen bedienen. 2. Programma voor de woningvoorraad Bestaande woningvoorraad Woningverbetering is van groot belang, om de totale woonkwaliteit duurzaam op peil te houden. Onze gemeentelijke sturing daarop is beperkt. Wierden en Borgen verbetert haar voorraad volgens haar Strategisch voorraadbeleid, dat momenteel geactualiseerd wordt. De financiële slagkracht van corporaties in het algemeen is op dit moment ernstig beperkt, door diverse overheidsmaatregelen. In het Strategisch voorraadbeleid zijn de mogelijke uitwerkingen van de maatregelen nog niet verwerkt. Duidelijk is wel dat het consequenties heeft voor het huidige, ook in de woonvisie opgenomen, programma. Middels de te maken prestatieafspraken vragen we Wierden en Borgen binnen de mogelijkheden, prioriteit te geven aan: 1. Uitvoering geven aan hun ambitie om woningen energetisch te verbeteren; 2. Via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, met oog op de aanstaande forse groei van de groep 75-plussers, die vaak een zorgvraag hebben; 3. Vervanging van verouderde woningen in ook Adorp en Sauwerd; 4. Labeling van enkele complexen woningen voor starters, ook in de complete dorpen; Gezien de ontwikkelingen rondom corporaties is het begrijpelijk dat Wierden en Borgen minder kan investeren dan gewenst. Dit jaar maken we prestatieafspraken met Wierden en Borgen. We bespreken dan bovenstaande prioriteiten. In de koopsector stimuleren we doorstroming met een (regionale) starterslening, die alleen toepasbaar is op bestaande woningen. We zoeken naar aanvullende middelen om woningverbetering met oog op duurzaamheid te stimuleren. We werken zoveel mogelijk mee om lege boerderijen een nieuwe functie te geven, zoals wonen. KAW architecten en adviseurs 3

4 Nieuwbouw Prognoses voor de groei van het aantal huishoudens lopen sterk uiteen. Actueel is er overal stagnatie. De afspraken die we in regionaal verband maakten (regio Groningen-Assen) zijn leidend en gaan uit van voorzichtig herstel; ca. 20 woningen groei per jaar. Dat is een stuk minder dan het vorige decennium (bijna 100 per jaar). Op korte termijn speelt nieuwbouw op de inbreidingslocaties bij Obergum-Noord (afronding), Boogplein, Sjoelplein, vervanging in Baflo en Ezinge, en er is ruimte voor enige uitbreiding in Baflo en Sauwerd. De ontwikkeling van Winsum-Oost start binnen de huidige marktomstandigheden naar verwachting om en nabij het jaar Hier is ruimte voor huur en koop. Er zijn diverse locaties waar mogelijk initiatieven komen, maar waar nu geen plannen zijn. De komende jaren komen daar mogelijk nieuwe locaties bij. We willen flexibel inspelen op kansen en leggen geen precies programma vast. Bij initiatieven toetsen we aan criteria: Passend binnen de structuurvisie en kaders voor woningbouw (waaronder ook de regionale afspraken waar ondermeer de toepassing van de SER-ladder geldt en daarmee ook de discussie inbreiding voor uitbreiding); Mogelijkheid om een urgente vraag van een doelgroep te bedienen; Relatie met andere plannen (in de gemeente en buurgemeenten); Mate van probleemoplossing (lost het ruimtelijk, financieel, sociaal iets op?); Alternatieven op de betreffende locatie. W ervingskracht van het wonen We hebben woonproducten met een unieke kwaliteit nodig om de instroom naar Winsum te blijven vasthouden.dat vraagt om nieuwe woonvormen, zoals collectief wonen, meerfamiliehuizen, beschutte woonzorgvormen, ruimte voor CPO of vernieuwende voordelige bouwconcepten. Bovenal vraagt het om een hoogwaardige kwaliteit van woonomgeving en openbare ruimte, goede relatie met het landschap, prettige langzaam verkeersroutes, kleinschalige uitstraling, ontwikkelvrijheid en een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Dit zijn randvoorwaarden die we gebruiken bij het maken van plannen en die we meegeven aan ontwikkelaars. 3. Leefbare dorpen Leefbaarheid is een breed begrip. Binnen de woonvisie behandelen we thema s die de leefbaarheid in relatie tot het wonen direct raken en waarin we een sturende of faciliterende rol hebben: het voorzieningenniveau, de organisatie van wonen en zorg en de kwaliteit van de openbare ruimte. Maatschappelijke voorzieningen Met oog op vergrijzing en schaalvergroting van voorzieningen is bereikbaarheid steeds belangrijker.die bereikbaarheid bestaat deels uit virtuele bereikbaarheid via internet, maar ook uit brengdiensten, vervoer van minder mobiele groepen tussen kleine dorpen en grotere plaatsen. Deze thema s worden preciezer uitgewerkt in bijvoorbeeld het verkeer- en vervoersplan (2013). KAW architecten en adviseurs 4

5 We ondersteunen eventuele initiatieven waarbij voorzieningen in (vooral de kleine) dorpen hun krachten bundelen en zoveel mogelijk onder één dak verder gaan. De sturing door de gemeente daarop is beperkt omdat veel partijen (ondernemers, verenigingen) hun eigen keuzes maken. Daar waar er ontwikkelingen zijn in gemeentelijk vastgoed (bijvoorbeeld plannen voor brede scholen, vervanging van sportaccommodaties), betrekken we andere partijen en onderzoeken we of bundeling mogelijk is. Basisonderwijs in eigen dorp is voor veel bewoners een belangrijke voorziening. Voor het hele onderwijsaanbod stelt de gemeente in samenwerking met de onderwijsorganisaties L&E (openbaar), VCPO Noord-Groningen (potestants) en De Wierde (gereformeerd) een beleidsrijk integraal huisvestingsplan (IHP) op. In Baflo en Winsum wordt als onderdeel daarvan onderzocht of een brede school haalbaar is. Organisatie van wonen en zorg Enerzijds zijn zorgvragers meer zelfredzaam dan voorheen (betere gezondheid op hoge leeftijd, mantelzorg, internet, diensten aan huis). Anderzijds groeit de aanspraak op professionele hulp, door de groei van de groep zorgvragers (waaronder thuiswonenden met een intensieve zorgvraag). Zorgaanbieders in de gemeente willen intensiever samenwerken ( ontschotten ), met oog op minder overhead, meer ruimte voor maatwerk. Zij vragen ook om een flexibeler houding van gemeente en corporatie bij verzoeken voor woningaanpassing of aanpassing van de openbare ruimte. Dat vraagt om een andere werkwijze binnen alle lagen van de gemeente; we werken dit uit in overleg met de zorgaanbieders. De kwaliteit van de openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte is belangrijker dan ooit. Dat geldt voor de groeiende groep zelfstandig wonende zorgvragers (comfortabele en veilige omgeving). Zie ook het thema organisatie van wonen en zorg. Het belang van kwaliteit in de openbare ruimte neemt ook toe bij het aantrekken van mensen van buiten de gemeente (wervingskracht van locaties zoals Winsum-oost ten opzichte van concurrerende locaties). Dit is een permanent aandachtspunt bij planontwikkeling. Vervolg Deze koers willen we uitwerken in preciezere maatregelen, met een verantwoordelijke, een planning en een kosten/ureninschatting. Die uitwerking is afhankelijk van de discussie in de raadsbijeenkomst. Een compleet uitgewerkt concept visie leggen we voorafgaand aan de besluitvorming - voor aan de reeds betrokken stakeholders. KAW architecten en adviseurs 5