BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN WONINGVERENIGING NEDERWEERT

Transcriptie

1 BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN WONINGVERENIGING NEDERWEERT Kader Ons bod is gebaseerd op de volgende onderleggers: Structuurvisie Midden-Limburg (planperiode 2014 tot en met 2017) en de daaraan gekoppelde regionale prestatieafspraken, die momenteel in voorbereiding zijn. Focusnotitie Gemeente Nederweert (november 2015) Ondernemingsplan Woningvereniging Nederweert : Een nieuw perspectief op klant en kwaliteit. Op basis van deze beleidsstukken zijn de prestatieafspraken voor 2016 vastgelegd. Met deze prestatieafspraken hebben we in feite een meerjarig perspectief aangegeven, waarbij we jaarlijks zullen aangeven welke zaken concreet voor dat betreffende jaar worden opgepakt. Ons bod is gekoppeld aan 4 thema s, die we voor de uitvoering van onze volkshuisvestelijke taak van belang zijn in Nederweert. 1. SOCIALE WONINGVOORRAAD: DIFFERENTIEREN WONINGAANBOD We hebben geconstateerd dat ons woningbezit te eenzijdig is opgebouwd, waarbij het vooral ontbreekt aan compacte, betaalbare woningen, waarmee we jongeren, alleenstaanden en startende gezinnen kunnen huisvesten. Voor senioren hebben we, met het realiseren van de Woonservicezone in Nederweert, naast de al bestaande seniorenwoningen, voldoende aanbod. We willen dus meer balans in onze vastgoedportefeuille brengen. Dit doen we door: Uitwerking innovatie-tool box om te komen tot differentiatie in onze portefeuille. We zullen ons meer gaan richten op starters en 1-2 persoonshuishoudens, waarbij we ons vastgoed stapsgewijs willen aanpassen. Het opstellen van productmarktcombinaties. Behoeften en wensen doelgroep verwerken in klantprofielen en vervolgens koppelen aan ons woningaanbod. Bijstellen verkoopprogramma. Afgelopen 4 jaar heeft de Woningvereniging, met het oog op verkrijgen van liquide middelen een actief verkoopprogramma uitgevoerd. Gekoerst werd op de verkoop van 10% (150 woningen)van de woningvoorraad. Inmiddels zijn 103 woningen verkocht, waarvan 39 aan zittende huurders. Met de opbrengst van deze verkopen is een financiële basis gelegd voor beperkte, gerichte investeringen. Resultaten 2017 Toevoegen nieuwbouw: - Bredeweg: - Realisatie fase 1 met max. 10 woningen voor de doelgroep jongeren, in de goedkope voorraad ( max. 500 euro huur ). Investeringsbedrag p.m. - Planvorming fase 2 in aansluiting op bestemmingsplanprocedure, op te starten 2 de helft Carisplan: Start bestemmingsplanprocedure o.b.v. globaal plan

2 Pilot splitsing eengezinswoning hoekwoning t.b.v. 1p. huishoudens Op basis van de haalbaarheidsstudie, opgesteld in 2016, wordt bekeken of we met gericht doorstroombeleid enkele woningen kunnen vrijmaken voor deze pilot. Investeringsbedrag p.m. Verkoopbeleid: 7 te verkopen woningen op jaarbasis, excl. de mogelijke verkoop van appartementen aan het Aerthijsplein. Deze appartementen willen we afstoten omdat dit dure huursegment niet in onze vastgoedportefeuille past. Product / marktcombinaties( PMC ) incl. klantprofielen We kunnen ons voorstellen dat we betrokken worden bij het uit te voeren woningmarktonderzoek, dat de gemeente wil laten uitvoeren. 2. HUURPRIJSBELEID / BETAALBAARHEID We labelen onze complexen aan 4 prijsklassen. Op deze manier kunnen we voor de verschillende inkomensgroepen een passend aanbod blijven bieden. Voor huishoudens in de primaire inkomensklasse geldt dat de huurprijs max. 586,68,- (1-2 pp.hh) of 628,76 (hh. met 3p. of meer) mag zijn. Ons woningaanbod is qua huurprijscategorien onder te verdelen in: Huurprijsklasse: Aantal 409, , , > 710,86 16 Betaalbaarheid In de verschillende huursegmenten binnen ons huuraanbod is er nog voldoende ruimte in de huurprijzen. Daardoor kunnen binnen de verschillende huursegmenten de huren nog stijgen, tot aan de gewenste maximale streefhuur voor de betreffende woning/complex en houden we voldoende woningen over onder de huurtoeslaggrens. Daarmee kunnen we ook voldoen aan de taakstelling, om passend toe te wijzen; er is meer dan voldoende aanbod en keuzemogelijkheden voor de primaire doelgroep. Als uitgangspunten voor ons huurbeleid komende jaren geldt: Dat we uitgaan van de afspraken tussen Woonbond en Aedes, en uitgaan van inflatie + 1% voor de jaarlijkse huurverhoging Dat we uitgaan van de gewenste maximale huur per huursegment /complex Dat we, indien het Rijk voor de huurverhoging uit zal gaan van een huursombenadering, we geen huurharmonisatie zullen toepassen, maar uitgaan van een jaarlijkse huurverhoging voor alle woningen. Daarbij bepalen we jaarlijks per complex welke huurverhoging gewenst is. Complexen met een laag of negatief rendement krijgen een hoger huurverhogingspercentage. 2

3 Huurachterstanden / schuldenproblematiek Ongeveer 100 huishoudens ( 0,7 % van ons huurdersbestand ) heeft maandelijks problemen met de huurbetalingen. De helft hiervan wordt loopt binnen 1 à 3 maanden de huurachterstand in via onze gebruikelijke huurincassotrajecten. Gemiddeld 40 huishoudens staan onder bewind voering; gemiddeld 15 huishoudens hebben te maken met een meervoudige schuldenproblematiek en komen daarmee terecht in de diverse trajecten hiervoor. Op lokaal niveau werkt de Woningvereniging met Gemeente en Plangroep samen om voor huurders, waarbij een meervoudige schuldenproblematiek aan de orde is, tot een zo passend mogelijke oplossing te komen. Jaarlijks worden de ervaringen van de aanpak schuldenproblematiek regionaal besproken. integrale maatwerkoplossing individuele schuldenproblematiek Voorkomen huisuitzetting op basis van huurachterstanden Woonlastenproblematiek Vanuit de regionale prestatieafspraken is benoemd dat betaalbaarheid van woonlasten een aandachtspunt is. Gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties zijn voornemens een eerste verkennend onderzoek uit te voeren naar de aard, omvang en huidige aanpak van de woonlastenproblemen in Midden Limburg. Aansluitend zullen partijen met elkaar in overleg gaan over de bevindingen. De Woningvereniging Nederweert zal als betrokken partij haar medewerking verlenen aan dit onderzoek. Afgerond verkennend onderzoek woonlastenproblematiek binnen de regio Midden-Limburg Verduurzaming In de regionale prestatieafspraken wordt o.a. gesproken over de ambities, die de gemeenten in Midden-Limburg nastreven op het gebied van duurzaamheid: - Energiebesparing van 1,5% per jaar - Energieopwekking: 14% uit hernieuwbare bronnen in De woningvereniging zet, binnen onze investeringsmogelijkheden, bewust in op de verduurzaming van onze bestaande woningvoorraad. We zijn deelnemer in het project Zonnig Limburg en hebben daarin afgesproken dat we in de periode minimaal 45 woningen zullen voorzien van zonnepanelen. Deze investering draagt direct bij aan een directe verlaging van de woonlasten voor huurders. In 2015 en 2016 hebben we gekozen voor een complexgewijze aanpak. In 2015 bij de 24 aanleunwoningen. In 2016 bij de 8 appartementen Biblio Veste. We hebben ook aanvragen gekregen van individuele huurders, die graag in aanmerking willen komen voor het plaatsen van zonnepanelen. In 2016 zijn we al gestart met het positief honoreren van deze aanvragen. We willen in 2017 hierop verder inzetten, zowel bij 3

4 vraaggestuurd onderhoud als bij mutatie van een woning. Belangrijk is dat daarbij de huurprijs blijft binnen de vastgestelde huursegmenten. Met het realiseren van meer zonnepanelen bij huurwoningen dragen we daarmee deels bij aan de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid. 2017: xxx aantal woningen voorzien van zonnepanelen, op basis van individuele vraag huurders (vraag gestuurd ) en bij mutatie. Investeringsbudget: p.m. Match tussen klant en pand Primaire doelgroep: passend toewijzen: Met ingang van 1 januari 2016 wordt getoetst op passend toewijzen van woningen aan de primaire doelgroep. Dit betekent dat de match tussen huur van een woning en inkomensklasse van de huurder goed gekoppeld zijn in de woningaanbieding. Gezien onze huidige huurprijzen en ons huurbeleid gaan we ervan uit dat we de primaire doelgroep meer dan voldoende kunnen bedienen. Secundaire doelgroep: Naast de primaire doelgroep, die gebruik kan maken van de huurtoeslag, kent Nederweert ook een grote groep bewoners, die qua inkomen buiten de inkomensgrens voor de huurtoeslag (30.000, - tot , - ) vallen. We vinden het belangrijk dat deze doelgroep, die vaak niet in aanmerking kan komen voor een koopwoning, ook kan blijven huren bij ons. We streven er dan ook naar om in % van deze inkomensgroep terug te zien als nieuwe klant. 80 % van onze woningen blijft qua huurprijs onder de 3 de aftoppingsgrens van 628, - euro ( prijspeil 2016), zodat deze woningen toegankelijk blijven voor de huurders met een smalle beurs, onze primaire doelgroep. 75% van de vrijkomende woningen wordt verhuurd aan klanten uit de primaire doelgroep. 95 % van het woningaanbod aan nieuwe huurders, vallend in de primaire inkomensgroep, heeft een woning geaccepteerd met een huurprijs onder 586,68 en 628,76 euro, afhankelijk van de huishoudsamenstelling. 25 % van de vrijkomende woningen wordt verhuurd aan klanten uit de secundaire doelgroep. Huurverhogingsbeleid vastgesteld, anticiperend op Rijksbeleid. Evaluatie huurbeleid en passend toewijzen oktober / SVB? 3. BIJZONDERE DOELGROEPEN Statushouders De toename van het aantal te huisvesten vluchtelingen binnen de gemeente Nederweert is een opdracht, die we samen met de gemeente en andere partijen goed gestalte willen geven. Gedeeltelijke huisvesting binnen de reguliere woningvoorraad, afhankelijk van de te maken match tussen vrijgekomen pand en huishoudens statushouders. Bij de regionale prestatieafspraken wordt nagestreefd dat het aantal verhuringen aan statushouders regionaal gemiddeld onder de 10% 4

5 van het aantal mutaties in het bestand sociale huurwoningen blijft. We zien echter dat we in de eerste helft van 2016 vanuit de woningverenging 30% van de mutatiewoningen hebben verhuurd aan statushouders. Dit gaat ten koste van verhuur aan de andere doelgroepen. We willen voor 2017 dan ook naar een evenwichtiger verdeling, waarbij we, uitgaande van onze lage mutatiegraad en onze ervaringen in 2016 max. 15 % van onze mutatiewoningen reserveren voor deze doelgroep. Daarnaast zijn er nog beperkte, andere mogelijkheden binnen de woningvereniging Max. 15 % van de mutatiewoningen wordt bestemd voor statushouders Toevoeging nieuwe woonconcepten, waaronder ook huisvesting voor 1p. huishoudens statushouders mogelijk is (zie ook differentiatie sociale woningvoorraad / locatie Bredeweg; splitsing woningen). Mogelijk beheer van panden van derden ten behoeve van (tijdelijke) verhuur aan statushouders (initiatief ligt bij de gemeente). Bijzondere doelgroepen De woningvereniging heeft van oudsher al een fors aantal woningen in haar bestand ten behoeve van de huisvesting voor bijzondere doelgroepen, waaronder PSW, Maatman zorggroep, PGZ, GGZ, Wonen Plus. In totaal zijn dit 15 complexen groepswonen, met 77 woningen en 24 woningen, die individueel worden verhuurd. We zien dat PSW voor een gedeelte van haar cliënten de woningen komend jaar wil laten omklappen naar individuele contracten met de Woningvereniging. Hieraan zullen we tegemoet komen, mits passend met de inkomens-normen en passend toewijzen. Vanuit de regionale prestatieafspraken ligt er het voornemen het concept Housing uit te werken voor de betreffende gemeentes en corporaties. Afspraken PSW m.b.t omklapping huurcontracten; toekomstige invulling zorgcomplexen. Bijdrage aan door de gemeentes en corporatie binnen de regio op te stellen samenwerkingsovereenkomst Housing. Senioren met zorg Het aantal ouder wordende ouderen neemt de komende jaren in onze gemeente fors toe. Daarmee zullen ook vragen met betrekking tot zorg en eventuele woningaanpassingen toe gaan nemen. In ons woningaanbod hebben we een voldoende, gevarieerd aanbod voor senioren. De keuze voor verhuizing naar een geschikte woning wordt echter lang niet door iedereen gemaakt. We weten ook dat dit moeilijker wordt, naarmate ouderen ouder worden. Vanuit de zorgkant wordt ook steeds meer gestuurd op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen van senioren. De hoge leeftijd brengt ook met zich mee dat steeds meer ouderen alleenstaand worden. De toenemende beperkte mobiliteit kan leiden tot meer vereenzaming. We vinden het belangrijk om het aanbod voor senioren zo integraal mogelijk aan te bieden. Dit vraagt om afstemming op het gebied van wonen welzijn en zorg en betreft de samenwerking met gemeente ( WMOloket) woningvereniging en zorgpartijen 5

6 Samen met gemeente en zorgpartijen willen we in 2017 ons richten op: - Realiseren van 1 loketfunctie Wonen Welzijn en zorg ( uitwerking intentieovereenkomst Kapelaniestraat ). Investering p.m. Sociale kaart voor wonen en zorg voor de Gemeente Nederweert opstellen. In afstemming met de gemeente individuele maatwerkadviezen voor woningaanpassingen realiseren ( voortzetting vigerend beleid ) Faciliteren rolstoelentocht PARTICIPATIE HUURDERS Leefbaarheid De Woningvereniging werkt al enkele jaren met een Leefbaarheidsfonds, ter ondersteuning van initiatieven van huurders. Daarnaast zetten we ook actief onze medewerkers in bij de uitvoering van activiteiten. We zoeken daarbij ook zelf de samenwerking met dorpsraden, bewonerscommissie op vanuit de filosofie dat niet wij, maar juist bewoners zelf aan zet zijn om aan te geven wat zij belangrijk vinden. De activiteiten in 2015, t.b.v het 45 jarig jubileum, hebben laten zien dat we daarmee verschillende initiatieven, verdeeld over de kernen en diverse soort activiteiten, hebben kunnen ondersteunen. We zetten deze koers ook in 2017 weer door en willen daarbij, indien door de dorpsraden aangegeven, op onderdelen van de kleine kernenaanpak ondersteuning bieden. Leefbaarheidsactiviteiten, i.a op kleine kernenaanpak gemeente / dorpsraden Uitbreiding initiatief bewoners Samentuin ( start Eikenstraat / Geenestraat 2016 ) Budget 2017: 15, - euro per vhe p.m. 5. FINANCIEN De Woningvereniging Nederweert draagt komende jaren nog de lasten van de hoge leningenportefeuille. Ruim 50% van onze kasstroom gaat op aan rente en aflossing. Naast de verhuurdersheffing leggen deze kosten een groot beslag op onze dagelijkse uitgaven. Vooralsnog kunnen en willen we dan ook geen extra leningen afsluiten voor de gewenste investeringen. Om onze ambities komende jaren uit te kunnen voeren zetten we ons sobere, doelmatig en financieel beleid door. Pm. Investeringsagenda 6

7 7