Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen

Transcriptie

1 Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen november 2008

2 Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen november 2008

3 Colofon Uitgave provincie Overijssel Datum 28 oktober 2008 Auteurs: Marrit Klompe Saskia van Hell Adresgegevens Provincie Overijssel Luttenbergstraat 2 Postbus GB Zwolle Telefoon Fax provincie.overijssel.nl postbus@overijssel.nl

4

5 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen 2.1. Kwaliteitscriteria landgoederen 2.2. Randvoorwaarden toepassing rood voor groen 2.3. Werkwijze Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 3

6 1 Inleiding De provincie wil medewerking kunnen verlenen aan initiatieven Rood voor Groen op bestaande landgoederen. Hiervoor zijn spelregels nodig. In dit Handelingskader zijn de werkwijze en de randvoorwaarden omschreven waaraan een initiatief Rood voor Groen moet voldoen om medewerking van de provincie te mogen verwachten. Voor de realisering van de drie lopende pilots en de beoordeling van mogelijke nieuwe initiatieven zal, tot de inwerkingtreding van de Omgevingsvisie, dit Handelingskader richtinggevend zijn. Definitief beleid zal in de Omgevingsvisie worden ontwikkeld. In Overijssel komen zeer veel landgoederen voor. Ze behoren tot de kroonjuwelen van de provincie. In het streekplan zijn over het thema landgoederen de volgende teksten opgenomen: Landgoederen hebben een multifunctioneel karakter en combineren functies als landbouw, bosbouw, cultuurhistorie, natuurbeheer, bewoning en recreatie. Het is met name de samenhang van elementen die het herkenbaar maken als landgoed: lanen al dan niet gericht op monumentale gebouwen, afwisseling van bos en landbouwgrond, natuur- en waterelementen, verspreide boerderijen in eenzelfde stijl opgetrokken en dergelijke. Veel landgoederen zijn opengesteld voor recreatief medegebruik. Ook dit draagt bij aan de maatschappelijke waarde. De provincie zal op basis van een aantal ontwikkelingsvisies voor landgoederen bezien of door provinciaal ruimtelijk beleid op maat een extra impuls kan worden gegeven aan het ontwikkelingsperspectief van bestaande landgoederen. Het grote maatschappelijke belang van landgoederen is voor de provincie reden actief op zoek te gaan naar mogelijkheden voor duurzame instandhouding en verdere ontwikkeling van landgoederen. Vanuit de particuliere landgoedeigenaren is de provincie de vraag gesteld de mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe economische dragers op landgoederen te verruimen. In samenwerking met het Overijssels Particulier Grondbezit (OPG) is de provincie een drietal pilots Rood voor Groen op bestaande landgoederen gestart met als doel ervaring op te doen met dergelijke constructies. Deze ervaringen vormen vervolgens input voor het beantwoorden van de vraag of het wenselijk is structureel beleid Rood voor Groen voor bestaande landgoederen te ontwikkelen. Het definitieve antwoord op deze vraag zal worden gegeven in de Omgevingsvisie van de provincie. Omdat vanuit de landgoederen de behoefte aan duidelijkheid over hun ontwikkelingsperspectief groot is willen wij, vooruitlopend op de Omgevingsvisie, medewerking kunnen verlenen aan Rood voor Groen initiatieven op landgoederen. Dit kan alleen indien dergelijke initiatieven goed onderbouwd en gemotiveerd zijn en een duidelijk positieve en duurzame impuls geven aan de ruimtelijke kwaliteit van het landgoed in haar omgeving. Daarom is dit Handelingskader opgesteld. 4 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

7 Aanleiding De meeste landgoederen in Overijssel worden door particuliere landgoedeigenaren beheerd als economische eenheid. Het economisch rendement van landgoederen is veelal laag. Rendabele functies moeten vaak de instandhouding en ontwikkeling van onrendabele functies mogelijk maken. Eigenaren hebben te maken met stijgende kosten, met name voor de instandhouding van natuur, cultuur- en landschapswaarden en dalende opbrengsten. Dit leidt tot problemen in de exploitatie van de landgoederen. Om de bijzondere kwaliteiten van de landgoederen ook voor de toekomst duurzaam veilig te kunnen stellen zijn nieuwe economische dragers noodzakelijk. Nieuwe rode functies kunnen hieraan bijdragen. Principe Rood voor Groen Het rijk heeft in de Nota Ruimte mogelijkheden geboden voor het toepassen van het Rood voor Groen principe. Aangegeven is dat bijvoorbeeld met behulp van woningbouw financiële middelen kunnen worden gegenereerd voor de aanleg van recreatie- en of natuurgebieden of voor creatie van ruimte voor waterberging. Het rijk vraagt de provincies hiervoor een planologisch kader op te stellen. Het primaire doel van Rood voor Groen is het duurzaam versterken en ontwikkelen van bestaand en nieuw groen (cultuurhistorie, natuur, landschap, water en recreatief medegebruik). Het nieuwe rood is een middel om dat te bereiken. Voorwaarde is een goede balans tussen rood en groen, tussen publiek en privaat belang, tussen groen met een maatschappelijke meerwaarde en de verstening van het buitengebied. Het uiteindelijke doel is vergroting van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied. De vraag is nu op welke wijze en voor welke activiteiten/handelingen het Rood voor Groen principe op landgoederen kan worden ingezet en hoe dit op een verantwoorde en effectieve wijze kan worden toegepast. Dit met als doel het versterken en verder ontwikkelen van de maatschappelijke functie en bijzondere waarden in de vorm van natuur, landschap, cultuurhistorie, water en recreatief medegebruik. Status Handelingskader Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro is de provinciale goedkeuringsbevoegdheid voor gemeentelijke plannen vervallen. Dit betekent dat in de nieuwe werkwijze sterk wordt ingezet op voorkantsturing. Afstemming van gemeentelijke plannen met het provinciale beleid zal met name plaatsvinden door regelmatig en vroegtijdig overleg met de gemeenten. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeente bekijkt de provincie of zij het eens is met de inhoud of dat zij via het indienen van een zienswijze of het toepassen van een reactieve aanwijzing wil ingrijpen op het beleid van de gemeente. Dit laatste zal in principe alleen in bijzondere gevallen plaatsvinden. Het streven is om in het vooroverleg tot overeenstemming te komen. Tot de vaststelling van de Omgevingsvisie vormt het huidige Streekplan Overijssel nog het provinciale beleidskader voor de beoordeling van gemeentelijke plannen. Omdat het Streekplan in algemene zin geen ruimte biedt om nieuwe woningen in het buitengebied te realiseren, is het van belang helder aan te geven in welke situaties de provincie wel of niet medewerking aan rood voor groen constructies wil geven. Als Gedeputeerde Staten van oordeel zijn dat het verantwoord is om af te wijken van het streekplanbeleid, dan zal zij Provinciale Staten na het inwinnen van advies bij de Provinciale Commissie voor de Fysieke Leefomgeving informeren over hun benadering van de gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dergelijke streekplanafwijkingen worden dus op een vergelijkbare wijze als de huidige Streekplanafwijkingsprocedure verantwoord. Deze werkwijze is vastgelegd in het Uitroldocument nwro. In dit Handelingskader wordt aangegeven in welke situaties en onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan Rood voor Groen op bestaande landgoederen. Op basis van dit Handelingskader kunnen zowel de drie lopende pilots als enkele nieuw te verwachten initiatieven Rood voor groen op bestaande landgoederen worden beoordeeld. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 5

8 Procedure vaststelling Handelingskader Het Handelingskader is als ambtelijk concept voor reactie toegestuurd aan alle gemeenten, het OPG (Overijssels Particulier Grondbezit), de natuurbeschermingsorganisaties, LTO en de eigenaren van de pilot-landgoederen. Ook is het concept voor advies toegezonden aan de Provinciale Commissie Fysieke Leefomgeving (PCFL) en de Provinciale Commissie Landelijk Gebied (PCLG). Op basis van de reacties en adviezen is het Handelingskader aangepast. Na vaststelling van dit Handelingskader door GS wordt het ter kennisneming aan Provinciale Staten verzonden. Relatie met Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie zal het structurele beleid Rood voor Groen op bestaande landgoederen worden vastgelegd. Onderdelen uit dit Handelingskader zullen hierin terugkomen. In de Omgevingsvisie zal echter een integraal kader voor rode ontwikkelingen in het buitengebied en eventueel daaraan gekoppelde investeringen in groene kwaliteiten worden opgenomen. Dit kan betekenen dat onderdelen uit dit Handelingskader er anders uit komen te zien. Relatie met andere instrumenten De provincie kent verschillende instrumenten waarbij nieuw rood wordt ingezet als financiering voor gewenste groene ontwikkelingen. Het nieuwe landgoederenbeleid en de Regeling Rood voor Rood met gesloten beurs zijn hiervan de belangrijkste. Bij nieuwe landgoederen wordt gewerkt met een vaste tegenprestatie in de vorm van de realisatie van minimaal 30% nieuw bos en/of natuur, een 90% openstelling en een verplichte rangschikking onder de natuurschoonwet (NSW). Hierbij bestaat geen 1 op 1 relatie tussen kosten en opbrengsten van de groene en de rode investeringen. Bij het instrument Rood voor Rood met gesloten beurs bestaat een dergelijke 1 op 1 relatie wel. De opbrengsten van de nieuwe bouwkavel (op basis van taxatiewaarde) komen overeen met de som van de sloopkosten voor de landschapsontsierende bebouwing, 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de extra investeringen in de Ruimtelijke Kwaliteit. Dit Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen sluit aan bij de Rood voor Rood systematiek. Dit betekent dat de rode en de groene maatregelen op waarde worden gezet (in geld uitgedrukt) om te kunnen beoordelen of beide componenten met elkaar in evenwicht zijn. In de Omgevingsvisie zal worden bekeken of beide werkwijzen naast elkaar kunnen blijven bestaan of dat de voorkeur uitgaat naar een uniform systeem. Staatssteun Het Handelingskader is een algemeen, richtinggevend kader voor gemeenten om het provinciaal beleid op individueel niveau toe te passen. Er kan geen harde uitspraak gedaan worden ten aanzien van risico s op ongeoorloofde staatssteun, omdat dit in overwegende mate afhangt van de concrete uitwerking. Om de risico s van ongeoorloofde staatssteun uit te sluiten, is als extra stap in de werkwijze (stap 13) ingebouwd dat gemeenten in individuele gevallen beoordelen in hoeverre hiervan sprake zal zijn. Mocht er in de individuele gevallen sprake (dreigen te) zijn van ongeoorloofde staatssteun dan moet het plan aangepast worden of moet het voor goedkeuring gemeld worden bij de Europese Commissie. 6 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

9 2 Handelingskader Rood voor Groen op bestaande landgoederen 2.1. Kwaliteitscriteria Rood voor Groen op bestaande landgoederen Toepassing van Rood voor Groen op bestaande landgoederen is bedoeld om een extra impuls te geven aan behoud en duurzame ontwikkeling van de bijzondere waarden die landgoederen in Overijssel bezitten (natuur, landschap, cultuurhistorie, recreatief medegebruik en water). Daarbij is het van belang dat met name het publieke belang wordt gediend. Dat wil zeggen dat de activiteiten tot een duidelijke maatschappelijke meerwaarde moeten leiden en bovenwettelijk moeten zijn (bijvoorbeeld watermaatregelen). In Overijssel komen zeer vele en veelsoortige landgoederen voor. Ter illustratie is in onderstaande tabel een overzicht opgenomen van de onder de NSW gerangschikte landgoederen in Overijssel. Dit zijn er meer dan 2000! Naast de NSW-landgoederen bestaan er nog landgoederen die niet onder de NSW zijn gerangschikt, waaronder enkele grote landgoederen als de Groote Scheere en Landgoed Junne. Grootteklasse Hectares Aantal 0 10 ha 4.908, ha 8.867, ha 5.074, ha 8.802, ha 4.915,58 7 Totaal , Bovenstaand staatje laat zien dat veel van de NSW-landgoederen kleiner zijn dan 10 ha. Deze zijn vaak vrij recent (na 1990) onder de NSW gerangschikt en zijn geen landgoed in de traditionele betekenis. Jaarlijks komen er tussen de 30 en de 40 van dergelijke (fiscale) landgoederen bij. Het is niet de bedoeling dat Rood voor Groen op alle landgoederen in Overijssel kan worden toegepast. Het is met name bedoeld voor de grotere, historische landgoederen die een belangrijke maatschappelijke functie vervullen en waar omvangrijke kwaliteitsopgaven liggen. Tot de vaststelling van de Omgevingsvisie hanteren we daarom de onderstaande kwaliteitsdefinitie. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 7

10 Kwaliteitscriterium landgoed Voor gebruikmaking van het Rood voor Groen principe moet een landgoed minimaal 50 jaar oud en minimaal 50 ha groot zijn, een belangrijke maatschappelijke functie vervullen en een belangrijke bijdrage leveren aan de realisering van de provinciale en gemeentelijke doelstellingen op het gebied van natuur, landschap, cultuurhistorie, water en recreatief medegebruik. In specifieke gevallen, bijvoorbeeld bij historische buitenplaatsen of ensembles van gebouwen en buitenruimte die zijn aangewezen als rijksmonument, kan ook bij complexen van kleinere omvang Rood voor Groen worden toegepast. Naast de vraag welke landgoederen in aanmerking komen voor toepassing van Rood voor Groen is de vraag relevant wat de reikwijdte van Rood voor Groen kan zijn. Met andere woorden welke activiteiten, kosten, maatregelen, handelingen kunnen onder een Rood voor Groen project worden meegenomen. In de discussies die in het voortraject van dit Handelingskader zijn gevoerd werd sterk benadrukt dat Rood voor Groen niet in de sfeer van inkomenspolitiek mag terechtkomen. Daarom is een directe relatie tussen groene investeringen en rode opbrengsten gewenst. Dit sluit ook aan bij de denklijn die voor de Omgevingsvisie nader wordt uitgewerkt. Voor bestaande landgoederen wordt daarom ingezet op de onderstaande twee varianten (of een combinatie van deze twee varianten). Variant 1. Alleen realisatie van nieuw groen (extra ha natuur, bos, landschapselementen, waterretentie, etcetera). Hier is in feite sprake van een projectmatige aanpak. Er wordt een concrete prestatie gerealiseerd en voor de financiering hiervan (omvorming, inrichting en beheer voor 30 jaar) mag nieuw rood worden gerealiseerd. Werkzaamheden + langjarig beheer worden in geld uitgedrukt en op basis daarvan wordt berekend hoeveel nieuw rood nodig is om dit te financieren. Inzicht in de totale landgoedexploitatie is niet nodig. Variant 2. Kwaliteitsverbetering bestaand groen (omvorming naar hogere natuurwaarden, achterstallig onderhoud, herstel cultuurhistorische waarden). Ook hier wordt een concrete prestatie geleverd en voor de financiering hiervan (omvorming, herstel en beheer voor 30 jaar) mag nieuw rood worden gerealiseerd. Ook hier kan een projectmatige benadering worden gekozen. Werkzaamheden + langjarig beheer worden in geld uitgedrukt en op basis daarvan wordt berekend hoeveel nieuw rood nodig is om dit te financieren. Ook hier is inzicht in de totale landgoedexploitatie niet nodig. Een derde variant zou kunnen zijn om de totale landgoedexploitatie met daarin extra investeringen in nieuw groen, bestaand groen en inkomsten/uitgaven landgoedbeheer (pachtopbrengst, opbrengst uit bestaand rood etc) in een Rood voor Groen constructie mee te nemen. Inzicht in de totale landgoedexploitatie is dan noodzakelijk om tot een goede rood voor groen balans te kunnen komen. In een dergelijke variant bestaat er echter geen directe relatie tussen groene en rode investeringen. De inkomenspolitiek komt hierbij nadrukkelijk om de hoek kijken. Daarom is deze derde (en meest vergaande) variant niet opgenomen in dit Handelingskader. 8 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

11 2.2. Randvoorwaarden toepassing Rood voor Groen Het primaire doel is duurzaam behoud en ontwikkeling van bestaand en nieuw groen (cultuurhistorie, natuur, landschap, water, recreatief medegebruik). Het nieuwe rood is een middel om dat te bereiken. Voorwaarde is een goede balans tussen groen en rood, tussen publiek en privaat belang, tussen groen met een maatschappelijke meerwaarde en de verstening van het buitengebied. Het uiteindelijke doel is vergroting van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied. Voor de toepassing van rood voor groen op bestaande landgoederen gelden de volgende randvoorwaarden: 1. Het vertrekpunt voor Rood voor Groen zijn de kernkwaliteiten zoals deze in een integrale Ontwikkelingsvisie voor het landgoed zijn vastgelegd, mits passend binnen de provinciale en gemeentelijke beleidsdoelen. Maatregelen op het gebied van cultuurhistorie, natuur, landschap, water en recreatief medegebruik (beleefbaarheid) die bijdragen aan versterking van deze kernkwaliteiten komen voor het Rood voor Groen principe in aanmerking. Maatregelen die tot de reguliere taak van het waterschap (of andere semi-overheden) behoren kunnen niet onder Rood voor Groen vallen. Daar waar sprake is van win-win situaties (bijvoorbeeld waterdoelstelling in combinatie met natuur- en landschapsdoelstellingen) wordt bekeken wat een redelijke kostenverdeling is. 2. Bij Rood voor Groen op bestaande landgoederen moet altijd sprake zijn van ontwikkeling van extra kwaliteiten. Zowel de kosten voor het realiseren en beheer van nieuwe groene functies als kosten voor behoud en herstel van bestaande groene functies komen in aanmerking. 3. Rood voor Groen komt niet in de plaats van bestaande instrumenten. Dit betekent dat een optimale inzet van bestaande instrumenten voorwaarde is. Dit geldt zowel voor de eenmalige investeringen als voor het reguliere beheer. Voor het reguliere beheer moet wel zekerheid bestaan voor een langere periode. 4. Voor de kosten van planontwikkeling, voorbereiding/toezicht en onvoorzien gelden standaardpercentages, analoog aan de tarieven bij Landinrichtingsprojecten. 5. Investeringen uit het verleden komen niet in aanmerking voor Rood voor Groen. 6. Alleen maatregelen die overwegend de publieke functie dienen kunnen onder Rood voor Groen worden gebracht. Voorwaarde daarbij is dat het landgoed is opengesteld voor publiek. Uitzonderingen zijn mogelijk voor gebieden die omwille van kwetsbaarheid van (natuur)waarden geen openstelling verdragen. 7. Voor Rood voor Groen toepassing is transparant inzicht in de kosten en baten van de voorziene investeringen, inclusief de grondexploitatie, vereist. 8. Bij Rood voor Groen toepassing op bestaande landgoederen moeten alle opbrengsten uit het nieuwe rood volledig ten goede komen aan instandhouding en verdere ontwikkeling van de maatschappelijke functie van het landgoed. Binnen een Rood voor Groen project mag een post onvoorzien opgenomen worden. Deze moet direct verbonden zijn met de betreffende Rood voor Groen maatregelen. Het afromen van winst naar andere doelen is niet toegestaan. Dit wordt in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd (zie 12.). 9. De locatiekeuze voor het nieuwe rood wordt bepaald aan de hand van de (historische) ruimtelijke opbouw van het landgoed en de daarop voorkomende (ecologische) waarden. Het nieuwe rood mag geen extra belemmeringen vormen voor de andere gebruiksfuncties en moet passen binnen de gemeentelijke woonvisie. Indien passend kunnen ook andere functies dan wonen aan het nieuwe rood worden toegekend. Hiervoor geldt dan een afweging die vergelijkbaar is met het beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). In bijzondere gevallen kan realisering van het nieuwe rood buiten het landgoed plaatsvinden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 9

12 10. Voor de EHS geldt het nee-tenzij beleid. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen niet zijn toegestaan indien deze de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten. De wezenlijke kenmerken en waarden zijn de actuele en potentiële waarden, gebaseerd op de natuurdoelen en kwaliteit, geomorfologische en aardkundige waarden en processen, de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, stilte, donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde. Met nieuw rood binnen de EHS wordt zeer terughoudend omgegaan. Hiervoor zijn de Spelregels EHS van toepassing (juni 2006). 11. Adequate planologische borging (bestemmingsplan) van de voorgestelde functiewijzigingen voor rood (nieuwe bebouwing) en kwaliteitsverbetering groen (nieuwe natuur-, water- en landschapselementen) is noodzakelijk. 12. Afspraken over duurzame instandhouding en de inzet van de opbrengsten uit het nieuwe rood worden in een privaatrechtelijke overeenkomst (parallel aan het bestemmingsplantraject) tussen landgoed en gemeente vastgelegd. Via een kwalitatieve verplichting wordt dit doorgegeven aan eventuele nieuwe eigenaren. 13. Rood voor groen toepassing is alleen mogelijk als de duurzame instandhouding van het landgoed goed is veilig gesteld. Dit gebeurt bij voorkeur door rangschikking onder de Natuurschoonwet. Ook andere vormen van garantstelling, bijvoorbeeld via een Stichtingsvorm, zijn mogelijk Werkwijze Rood voor Groen op bestaande landgoederen De ontwikkeling van een rood voor groen project vindt plaats volgens de volgende stappen: 1. Het initiatief voor een Rood voor Groen project ligt in principe bij het landgoed. 2. Het landgoed legt in een integrale Ontwikkelingsvisie vast wat de kernkwaliteiten van het landgoed zijn en welke kwaliteitsimpulsen vanuit de aanwezige potenties en (gemeentelijke, provinciale en water-) beleidsdoelen wenselijk zijn. 3. Het landgoed betrekt gemeente, provincie en waterschap vanaf de beginfase bij het initiatief Rood voor Groen. 4. Het landgoed laat door deskundige adviseurs de gewenste landgoedversterkende maatregelen uitwerken en begroten. Dit inclusief het bijbehorende beheer voor een periode van 30 jaar. 5. Alle kosten en baten van het landgoed, inclusief de grondexploitatie, die betrekking hebben op het Rood voor Groen project worden transparant in beeld gebracht. Een accountantsverklaring is hierbij vereist. 6. De landgoedversterkende maatregelen worden door provincie en gemeente beoordeeld op basis van effectiviteit (kosten-baten-verhouding waarbij voor de baten zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten een rol spelen). Bij complexe projecten zal hiervoor een deskundigenadvies worden ingewonnen. 7. Bekeken wordt wie voor welke maatregelen verantwoordelijk is en welke maatregelen met behulp van bestaand instrumentarium kunnen worden gerealiseerd dan wel duurzaam beheerd. 8. Bekeken wordt of, en zo ja hoe, er uit het bestaande rood nieuwe inkomsten kunnen worden gegenereerd (bijvoorbeeld via het VAB-beleid) die voor de landgoedversterkende maatregelen kunnen worden ingezet. 9. Op basis van bovenstaande gegevens wordt in beeld gebracht welk deel van de investeringen c.q. beheerslasten niet door inzet van bestaande instrumenten kan worden gefinancierd (het tekort). 10 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

13 10. Onafhankelijk van de uitkomst van 9. beoordelen provincie en gemeente of, en zo ja in welke vorm, toevoeging van nieuw rood op het landgoed vanuit de ruimtelijke kwaliteit gezien (ecologie, landschapsstructuur, cultuurhistorie, water en dergelijke) verantwoord is (locatiemogelijkheden + randvoorwaarden voor architectuur/beeldkwaliteit; zie kader aandachtspunten voor nieuw rood). Desgewenst laten zij zich hierbij adviseren door (een team van) deskundigen. 11. De plannen voor het nieuwe rood worden door een gekwalificeerde architect en landschapsarchitect ontwikkeld. 12. De opbrengsten voor het nieuwe rood worden in beeld gebracht op basis van taxaties van de nieuwe bouwkavels. 13. De plannen voor het nieuwe rood worden door de gemeente getoetst aan de Europese regels voor de staatssteun. Zonodig worden de plannen aangepast om het risico van staatssteun te vermijden. Indien dit niet mogelijk is, zal het plan gemeld moeten worden bij de Europese Commissie. 14. De combinatie van stap 9 (het tekort) en stap 10/12 (de mogelijkheden vanuit ruimtelijke kwaliteit) leveren de gewenste en mogelijke nieuwe rode opgave. 15. Groen en rood worden in balans met elkaar ontwikkeld. 16. Het landgoed neemt het initiatief voor een bestemmingsplanherziening voor het planologisch regelen van de voorgestelde functiewijzigingen ten aanzien van rood (nieuwe woon/werklocaties) en groen (natuur, landschapselementen, water). 17. In een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer wordt opgenomen welke kwaliteitsverbeterende maatregelen worden genomen en wordt vastgelegd dat alle opbrengsten uit het nieuwe rood (rechtstreeks) ten goede zullen komen aan de maatschappelijke kwaliteiten van het landgoed. Via een kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd dat bij verkoop verplichtingen overgaan op de nieuwe eigenaar. Op dit moment wordt gewerkt aan een model voor een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst. In het stroomschema op de volgende pagina zijn de verschillende stappen weergegeven. Als de uitkomsten van het tekort en de nieuwe rode opgave met elkaar overeenkomen kunnen de plannen verder worden uitgewerkt. Als de begrote kosten van de groene maatregelen hoger uitpakken dan de geraamde rode opbrengsten zal gekeken worden of realisatie van nieuw rood buiten het landgoed mogelijk is. Als de potentiële rode opbrengsten hoger uitvallen dan de groene kosten dan zal slechts een deel van het potentiële nieuwe rood gerealiseerd worden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 11

14 Landgoedeigenaar Ontwikkelingsvisie - ruimtelijke opbouw landgoed - bestaande (kern)kwaliteiten - ontwikkelingsmogelijkheden - landgoedversterkende maatregelen Provincie Gemeente Waterschap Begroting Groen - kosten kwaliteitsimpuls nieuw en bestaand groen -kosten beheer (gekapitaliseerd voor Periode van 30 jaar) Nadere analyse nieuw rood - potentiële locaties - randvoorwaarden architectuur (beeldkwaliteit) Financiering Groen - opbrengsten uit nieuwe functies bestaand rood (VAB, RvR) - subsidies. Berekening inkomsten - potentiële inkomsten nieuw rood TEKORT NIEUWE RODE OPGAVE 12 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

15 Aandachtspunten voor nieuw rood Bij de ontwikkeling van nieuw rood zijn tenminste de volgende factoren van belang: de locatie, de tijd, de functie en de opdrachtgever. De locatie (op verschillende schaalniveaus) land: op welke wijze blijkt uit het bouwplan dat gebouwd wordt in Nederland? Wat kan de reden zijn om een letterlijke kopie van een Amerikaans of Engels landhuis te bouwen in het Overijsselse buitengebied? streek: op welke wijze blijkt uit het bouwplan dat gebouwd wordt in Overijssel en/of streek daarvan, zoals Twente of Land van Vollenhove. Hoe voegt het bouwplan zich in de tradities en karakteristieken van het bouwen in de streek, qua ordening van bouwvolumes, relatie met het landschap, erfstructuur, ontsluiting, vormentaal? plek: op welke specifieke gegevens van de situering reageert het bouwplan? Bij erven is een vraag bijvoorbeeld hoe wordt omgegaan met de erfstructuur en de erfinrichting. Hoe is de relatie met het landschap, de erfbegrenzing, gebruik van uitzicht en bezonning, van hoog en laag, van nat en droog? De tijd Op welke wijze blijkt uit het bouwplan dat het wordt gerealiseerd in de 21 ste eeuw? Blijkt dat uit de keuze voor een nieuwtijdse vormgeving of door verwerking van oude vormen op een nieuwe manier? En als gekozen wordt voor oudtijdse vormgeving, waarom is dat dan gepast? De functie Op welke wijze brengt het bouwplan de functie van het bouwwerk en erf tot uitdrukking? Hoe wordt bijvoorbeeld onderscheid aangebracht tussen huis en schuur, tussen hoofd- en bijgebouw? Waarin onderscheidt zich het buiten van een gewoon stads- of landhuis? Is er aanleiding om de functiewijziging van een plek tot uitdrukking te brengen? De opdrachtgever Is de vormgever erin geslaagd specifieke kenmerken van de opdrachtgever tot uitdrukking te brengen? Op de monumentenlijst van menige Overijssels gemeente staan bijvoorbeeld zogenoemde Groninger boerderijen van de kolonisten die vanuit Groningen de veengebieden ontwikkelden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 13