Wooninvesteringsfonds. CONCEPT Begroting ten behoeve van HERSTELPLAN

Transcriptie

1 Wooninvesteringsfonds CONCEPT Begroting ten behoeve van HERSTELPLAN 13 november 2013

2 Inhoudsopgave Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans & kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 2

3 Samenvatting Kaders Kaders Voor de economische parameters waaronder onder andere de waardeontwikkelingen zijn de inschattingen van CPB, DNB en CFV gehanteerd. De economische parameters zijn opgenomen in appendix 2 Het startpunt van de begroting is de realisatie 2012 alsmede de prognose 2013 In de voorliggende begroting voor discussiedoeleinden is rekening gehouden met effecten uit het herstelplan Verkoopplan 2014 Formatieplan Herfinanciering 2015 met opslagen boven euribor van 2,75% conform marktindicaties Verkoop kantoorpand in 2014 De voorliggende begroting gaat uit van afbouw van de portefeuille door middel van uitponden Het huidige rentebeleid wordt voortgezet. Een derivatenportefeuille wordt aangehouden ter dekking van 80% van de bankfinanciering met variabele kortlopende rente Overtollige liquide middelen, saldo boven 5,0m, wordt aangewend voor additioneel aflossen van de bankfinanciering Verkoop, onderhoud & beheer en treasury hebben op onderdelen zelfstandige begrotingen overlegd, die als input zijn gebruikt voor de totale begroting Disclaimer De meerjarenbegroting is opgesteld door het management, teneinde de inschatting van de Directie van het WIF van de meest waarschijnlijke toekomstige realisatie weer te geven. Ondanks het feit dat het WIF van mening is dat de meerjarenbegroting is en naar beste vermogen is opgemaakt en dat het WIF erkent zelf verantwoordelijk te zijn voor het realiseren van de meerjarenbegroting, merken wij op dat toekomstige evoluties inzake volumes, omzet, gerelateerde kosten en rente moeilijk voorspelbaar zijn. De werkelijke resultaten zullen afwijken van de gepresenteerde toekomstgerichte financiële informatie omdat de geanticipeerde gebeurtenissen en ontwikkelingen veelal niet uitkomen als verwacht. Deze afwijkingen kunnen van materieel belang zijn. 3

4 Samenvatting Kerncijfers In 2014 nadert de DSCR de default grens om na herfinanciering met hogere opslagen in default te komen In 2015 is de DSCR bancair incidenteel kleiner dan 1,00. De operationele resultaten zijn onvoldoende om de door de bank geëiste hogere opslagen op de bankrente te betalen Na 2015 toont de DSCR een stijgende trend Kerngetallen Gereal. Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Exploitatieresultaat Huuropbrengsten Portefeuille gemiddeld Leegstand aantal woningen gemiddeld Leegstand als % 5,5% 6,3% 5,4% 4,3% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Gemiddelde huuropbrengst ( ) % toename gemiddelde huur 0,4% 2,4% 3,3% 3,0% 4,6% 4,3% 4,3% 3,8% 3,3% 3,3% Exploitatiekosten per woning ( ) (2.056) (1.930) (2.028) (1.999) (2.069) (2.385) (2.136) (2.375) (2.325) (2.487) Heffingen per woning ( ) (58) (18) (242) (694) (806) (873) (946) (911) (924) (937) Concernkosten per woning ( ) (412) (375) (566) (503) (388) (410) (441) (476) (515) (556) Interest per woning ( ) (4.318) (4.054) (4.078) (4.145) (5.801) (5.680) (5.630) (5.368) (5.069) (5.055) Dekkingsresultaat per woning ( ) (1.110) (507) (849) (1.094) (2.532) (2.537) (2.046) (1.755) (1.215) (1.166) Verkoopresultaten Verkoop opbrengsten totaal Aantal verkopen Mutatiegraad 4,6% 3,0% 3,6% 5,6% 5,2% 5,2% 5,3% 5,0% 5,0% 4,9% Verkoopwinst per woning ( ) Bedrijfsresultaat Bedrijfsresultaat per woning Resultaat voor herwaardering en belastingen (209) (2.311) (1.251) 320 (3.866) (3.577) (1.991) (1.237) Financiering DSCR bank 1,20 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 ICR bank (excl. verkopen) 0,91 1,10 1,00 0,97 0,69 0,70 0,83 0,93 1,13 1,20 ICR bank (incl. verkopen) 1,46 1,42 1,34 1,33 0,94 1,03 1,19 1,34 1,63 1,76 DSCR totaal 1,09 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 LTV bank 69,6% 70,4% 75,8% 78,3% 79,3% 79,3% 76,1% 72,9% 69,0% 64,7% WOZ-waarde als % lening 53,3% 52,0% 50,9% 49,9% 48,3% 46,3% 43,7% 40,7% Solvabiliteit 30,9% 27,3% 26,2% 26,1% 30,1% 30,1% 32,7% 36,0% 39,7% 44,2% 4

5 Resultaten Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans & kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 5

6 Resultaten Winst- & verliesrekening De EBT ontwikkelt zich positief na een forse daling als gevolg van de hogere rente opslagen bij herfinanciering Resultatenrekening Gereal. Gereal. Progn. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Huren Boekwinst woningen Overig Salarissen (652) (682) (849) (567) (449) (371) (384) (400) (416) (432) Sociale lasten en pensioenen (202) (216) (285) (190) (151) (124) (129) (134) (140) (145) Onderhoud (2.733) (2.869) (2.821) (2.879) (2.953) (3.817) (2.685) (3.186) (2.770) (2.990) Exploitatiekosten (6.302) (5.328) (5.522) (4.935) (4.629) (4.474) (4.335) (4.235) (4.129) (4.029) Heffingen (264) (78) (1.012) (2.794) (3.066) (3.148) (3.231) (2.948) (2.840) (2.738) Concernkosten (957) (693) (1.200) (1.226) (935) (943) (953) (970) (989) (1.008) Lump sum besparing beheer Operationele kosten (11.110) (9.866) (11.689) (12.592) (12.001) (12.701) (11.546) (11.706) (11.120) (11.183) EBITDA ,5% 62,6% 57,9% 56,9% 58,9% 56,3% 59,3% 57,5% 58,7% 57,4% Afschrijvingen (282) (233) (209) (119) (61) (70) (61) (69) (86) (99) EBIT ,6% 61,7% 57,1% 56,5% 58,7% 56,1% 59,1% 57,2% 58,4% 57,0% Financiële baten en lasten (19.274) (18.566) (17.106) (16.166) (21.026) (19.879) (18.773) (16.985) (15.240) (14.445) EBT (209) (2.311) (1.251) 320 (3.866) (3.577) (1.991) (1.237) ,7% -8,8% -4,5% 1,1% -13,2% -12,3% -7,0% -4,5% 1,8% 2,0% Verkoop kantoor (280) Resultaat deelneming (1.497) Waardeverandering VA (9.061) (21.407) (16.876) (7.062) Belastingen (2.800) (2.775) (2.583) (2.341) (2.204) (2.018) Netto resultaat (5.078) (17.797) (14.581) (6.601) (89) (1) KPI ICR bank (excl. verkopen) 0,91 1,10 1,00 0,97 0,69 0,70 0,83 0,93 1,13 1,20 ICR bank (incl. verkopen) 1,46 1,42 1,34 1,33 0,94 1,03 1,19 1,34 1,63 1,76 DSCR bank 1,20 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 DSCR totaal 1,09 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 Uitgangspunten algemeen De algemene uitgangspunten zijn van toepassing Per begrotingsonderdeel wordt aangegeven wat specifieke uitgangspunten zijn en wat de discussiepunten zijn Verkoop kantoor Het kantoorpand aan de Utrechtseweg te Zeist wordt in 2014 verkocht voor 2,0m bij een boekwaarde van 2,3m, een verlies op de boekwaarde van 0,3m De opbrengsten uit de verkoop van het kantoorpand wordt aangewend voor aflossing van de hypothecaire leningen à 1,5m en aanvulling van de liquiditeitsbuffers met 0,5m Vanaf medio 2014 wordt een kantoor gehuurd. De huurkosten bedragen circa per jaar en zijn opgenomen onder de concernkosten (huisvestingskosten) 6

7 Resultaten Opbrengsten Verkopen In 2014 worden eenmalig 40 woningen extra verkocht aan zittende huurders met kortingen op de leegwaarde tot 10% Vanaf 2015 stabiliseert de verkoopmutatiegraad zich rond de 5% Verkopen Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Verkoopopbrengsten Verkoop gereed kosten (158) (187) (401) (358) (348) (340) (312) (303) (289) Makelaarskosten (355) (333) (618) (518) (528) (508) (468) (449) (425) Overige verkoopkosten (250) (116) (167) (157) (189) (177) (167) (159) (150) Boekwaarde (13.330) (14.825) (21.780) (17.200) (17.855) (17.294) (16.004) (15.322) (14.587) Boekwinst woningen KPI Aantal woningen verkocht Verkoopmutatie 3,0% 3,6% 5,6% 5,2% 5,2% 5,3% 5,0% 5,0% 4,9% Koopsom per woning Ontwikkeling koopsom (%) -8,4% -1,8% -0,3% -5,0% 2,8% 0,4% 2,6% 1,0% 1,6% Verkoopopbrengst per woning Ontwikkeling koopsom (%) -8,0% -1,7% -2,0% -3,3% 4,6% 0,4% 2,6% 1,0% 1,6% Winst per woning Marge per woning (%) 16,7% 20,4% 19,4% 24,4% 24,1% 23,5% 23,4% 23,6% 23,5% Verk. ger. kst. Per woning Verkoopkosten per woning Kst. verk. als % verk. opbr. 4,52% 3,28% 4,16% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% 4,29% Uitgangspunten Vanaf 2015 ontwikkelt de leegwaarde zich conform de laatst beschikbare (juni 2013) indices (2015 ev.: 2,00%) Het gemiddeld makelaarstarief is 1,82% (inclusief BTW) van de koopsom. Ook bij verkoop aan huurders Ten opzichte van 2012 zijn in 2013 meer woningen verkocht. De markt lijkt aan te trekken. In de begroting wordt een toename van de verkoopmutatie verwacht in 2014 en 2015 waarna de mutatie zich stabiliseert rond de 5% Op basis van het verkoopplan waarin huurders eind 2013 actief worden benaderd voor koop van de huurwoning worden 40 extra verkopen in 2014 verwacht (eenmalig). De woningen worden tegen minimaal 90% van de marktwaarde aangeboden Uitgangspunten (vervolg) De boekwaarde verkopen 2014 is afgeleid van de kaveladministratie waarin per kwartaal voor circa 25% van de portefeuille de marktwaarde is getaxeerd. De taxaties Q zijn daarin met 4,8% afgewaardeerd, taxaties Q met 3,6%, taxaties Q met 2,4% en taxaties Q met 1,2%. Per kwartaal is dus rekening gehouden met 1,2% waardedaling conform indirecte rendement ROZ/ IPD in Q1 en Q Met complexverkopen is geen rekening gehouden. Verkoop tegen een opbrengstwaarde die bijdraagt aan de sanering wordt niet opportuun geacht. De huidige marktwaarden zijn te laag 7

8 Resultaten Opbrengsten Verkopen Geen complexverkopen De lening als percentage van de WOZ-waarde daalt van 53,3% in 2014 naar 45,7% in 2020 Verkopen Aantallen Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Eensgezinswoning Meergezinswoning Totaal Waarvan Individuele verkoop Complex verkoop Totaal Totaal desinvestering (14.825) (21.780) (17.200) (17.855) (17.294) (16.004) (15.322) (14.587) Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde verkoopprijs Gemiddelde boekwaarde Gemiddelde verkoopkosten Gemiddelde jaarhuur Gemiddelde jaarlijkse exploitatiekosten Uitgangspunten In verkopen zijn geen complexverkopen opgenomen De WOZ-waarde betreft alleen de woningen De WOZ-waarde is niet geïndexeerd voor marktontwikkelingen. De peildatum is 1 januari 2012 Verloopstaat woningportefeuille - WOZ waarde Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Stand 1 januari Investeringen woningen Desinvestering woningen (21.943) (33.355) (27.357) (27.540) (25.983) (23.616) (22.126) (20.700) Stand 31 december Lening 31 december WOZ als % lening 53,3% 52,0% 50,9% 49,9% 48,3% 46,3% 43,7% 40,7% 8

9 Resultaten Opbrengsten Huren Huren Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Bruto huuropbrengsten Huurderving (1.564) (1.522) (1.079) (929) (918) (908) (894) (877) (861) Huren KPI Aantal leegstand gemiddeld (266) (221) (170) (148) (140) (133) (126) (120) (114) Aantal vhe's gem. verhuurd % Leegstand 6,3% 5,4% 4,3% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Uitgangspunten Per 1 juli 2014 zijn de huren geïndexeerd met 2,5% voor de inflatie en de maximale inkomensafhankelijke huurverhogingen. Dit uitgangspunt is ook gehanteerd voor de periode Na 2018 neemt de indexatie af omdat vanaf de huur alleen geïndexeerd wordt in overeenstemming met de inflatie toeneemt. De inkomensafhankelijke huurverhoging vervalt Netto jaarhuur per woning gem Netto maandhuur per woning gem % huurstijging 2,4% 3,3% 3,0% 4,6% 4,3% 4,3% 3,8% 3,3% 3,3% Derving 6,3% 6,0% 4,4% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% Huurtabel Huurindex 3,64% 3,93% 4,23% 4,31% 3,20% 3,26% 3,24% Aandeel > ,0% 15,0% 13,0% 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% Aandeel ,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% Aandeel < ,3% 66,7% 69,3% 71,8% 74,1% 76,4% 79,0% Aandeel niet-daeb woningen 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% Wederverhuur 3,7% 2,8% 2,7% 2,7% 2,9% 3,1% 3,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Inflatie 1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00% 3,00% Opslag > ,0% 4,0% 4,0% 4,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag ,0% 2,0% 2,0% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag < ,5% 1,5% 1,5% 1,5% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag niet-daeb woningen 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Opslag wederverhuur 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 9

10 Resultaten Opbrengsten Overig Als gevolg van verkoop kantoor te Zeist vervallen in 2014 de huuropbrengsten Op 30 mei 2017 loopt WIF Lent af en vervallen inkomsten uit het fonds Overige opbrengsten - TI Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huur opbrengsten Utrechtseweg Aanbrengfee fondsen Management vergoedingen fondsen Opbrengsten verkoopcoördinatie fondsen Opbrengsten fondsen Overig Uitgangspunten De overige opbrengsten bestaan uit verhuur opbrengsten kantoorpand met jaarlijkse indexatie tot halverwege Daarna vallen de inkomsten uit verhuur weg als gevolg van de verkoop van het kantoorpand te Zeist De management vergoedingen uit WIF Lent B.V. zijn gekoppeld aan de verwachte huren en verkopen in WIF Lent B.V. Op 30 mei 2017 eindigt het fonds WIF Lent B.V. na een exit van de portefeuille en stoppen vergoedingen voor verkoop en management. Met een eventueel rendement of verlies op de investering ( 2,0m) bij de exit en na de liquidatie van het fonds in 2017 is geen rekening gehouden 10

11 Resultaten Kosten Exploitatie woningen Kosten van exploitatie Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Klachten onderhoud Onderhoudscontracten beheer Exploitatie- & renovatie Planmatig onderhoud Totaal onderhoud Beheer kosten VvE-bijdrage Overige exploitatiekosten Totaal exploitatie Exploitatie- & renovatie (wederverh.) Wederverhuur Totaal wederverhuur Totaal KPI Gemiddeld aantal woningen Aantal wederverhuur Verhuur % 4,6% 5,4% 3,4% 2,8% 2,8% 2,7% 3,0% 3,0% 3,1% Klachten per woning Ontwikkeling (%) -2,5% 3,8% -5,5% 1,8% 2,0% 2,2% 2,8% 2,8% 2,9% Expl. & renovatie per woning n/a Ontwikkeling (%) n/a n/a -8,2% 2,6% 1,4% 1,5% 1,2% 2,1% 1,7% PO als % van huuropbrengsten 7,9% 6,9% 9,0% 10,0% 17,0% 9,0% 13,0% 10,0% 13,0% Beheerkosten per woning Ontwikkeling (%) -31,0% 0,7% -5,3% 2,2% 2,3% 2,5% 3,0% 2,9% 2,8% VvE-bijdragen per woning Ontwikkeling (%) 5,8% -6,4% -1,2% -0,1% 2,1% 2,7% 3,0% 3,1% 3,0% Exploitatiekosten per woning Ontwikkeling (%) -12,4% 6,8% -6,5% -0,2% 2,0% 2,2% 3,0% 2,6% 2,7% Kosten wederverhuur per woning Ontwikkeling (%) 203,5% 0,9% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Totaal kst. van expl. per woning Ontwikkeling (%) -7,8% 16,5% 18,6% 6,8% 13,3% -5,4% 6,6% -1,1% 5,4% Uitgangspunten Het planmatig onderhoud is conform de meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld door Fortrus in overleg met de manager beheer De indexcijfers zijn (conform CPB, DNB, CFV) : Onderhoudskosten in ,50% en in ,95%, ,27%, ,49% en ,00% Zakelijke lasten in ,75% en in ,83%, ,88%, ,91% en in ,00% conform inflatie In de zakelijke lasten is daarnaast rekening gehouden met een daling van de WOZ-waarde van 5% in 2014 Beheer en klachten in lasten in ,75% en in ,83%, ,88%, ,91% en in ,00% conform inflatie VvE-bijdragen in 2013 lasten in ,75% en in ,83%, ,88%, ,91% en in ,00% conform inflatie Exploitatie- en renovatie onderhoud is gebudgetteerd op 0,7m per jaar, maar is sterk afhankelijk van het aantal individuele verzoeken door huurders De kosten van klachtenonderhoud en beheer dalen met 5%. WIF zet de beheerders onder druk om tot besparingen te komen. In 2015 wordt nogmaals 10% besparing gerealiseerd. Deze besparing is als lump sum besparing opgenomen in de resultatenrekening 11

12 Resultaten Kosten Heffingen Gezien de toenemende kosten van de saneringsen verhuurdersheffing en alsmede de hogere rentelasten bij herfinanciering zal WIF bij CFV een verzoek voor vrijstelling van de saneringsheffing aanvragen Kosten van heffingen Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Heffing CFV Bezitsheffing Uitgangspunten heffingen Heffing CFV (% huur) 0,3% 3,9% 3,7% 3,5% 3,4% 3,3% 3,1% 3,0% 2,9% Verhuurdersheffing (% WOZ-waarde) - 0 0,3810% 0,4490% 0,4910% 0,5360% 0,5000% 0,5000% 0,5000% Heffing CFV per woning Verhuurdersheffing per woning Totaal heffingen per woning % van huuropbrengsten 0,3% 4,0% 11,1% 12,3% 12,8% 13,3% 12,3% 12,1% 11,9% Uitgangspunten De bezitsheffing is conform de Rijksbegroting Voor 2018 wordt uitgegaan van voortzetting van de verhuurdersheffing De saneringssteun bedraagt jaarlijks 225 per woning conform de aanslag 2013 WIF zal bij CFV vrijstelling van de saneringsheffing aanvragen op grond van feit dat WIF zich kwalificeert als saneringscorporatie. De hogere rentelasten bij herfinanciering in 2015 en de kosten als gevolg van de sanerings- en verhuurdersheffingen (vanaf 2014) doen de kosten teveel stijgen om te kunnen dekken uit verkoop en exploitatie van de woningportefeuille 12

13 Resultaten Kosten Personeel In komende jaren wordt de formatie gehalveerd ten opzichte van 2013 Personeelskosten Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Bruto salaris Sociale lasten Pensioenen KPI FTE 8,0 8,0 6,5 5,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 Salaris per FTE Personeelskosten per FTE % soc lst van salaris 10,2% 12,0% 12,0% 12,0% 11,9% 12,0% 12,0% 12,0% 12,0% % pensioen van salaris 21,5% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% Uitgangspunten In 2014 en volgende jaren neemt de formatie af door vertrek bestuurder en afbouw van de portefeuille, waardoor WIF toe kan met een kleinere formatie In de personeelskosten is rekening gehouden met uitblijven van een cao stijging voor 2014 en daarna volgende op de looninflatie, maar jaarlijkse periodieken (1%) Medio 2014 wordt de formatie met één fte gereduceerd en nogmaals met 2 fte in 2015 als WIF weer in rustiger vaarwater is gekomen en de focus ligt op het uitmanagen van de portefeuille (property management en ondersteuning) 13

14 Resultaten Kosten Overig Overige concernkosten Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatisering Kosten RvT/ leden Inleen Accountant Visitatiekosten Onderhoudsadvisering Advieskosten Juridisch advies Fiscaal advies Hertaxaties Kosten voorgaand boekjaar Communicatie Overig Lump sum korting KPI Overige conc.kst. per woning Concernkst. per woning Algemeen Vanaf 2014 nemen de concernkosten jaarlijks toe in lijn met de prijsontwikkelingen Voor 2014 zijn als gevolg van de accountantswissel 10% besparingen ingerekend Inleen 2014 bestaat uit half jaar inleen bestuurder Hertaxaties gaan uit van updates en geen volledige taxaties, ook niet roulerend 14

15 Resultaten Financiële baten & lasten In 2015 wordt de herfinanciering gerealiseerd met opslagen van 2,75% boven Euribor voor vijf jaar Financiële baten en lasten Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Rente baten Rente certificaten (4.733) (4.726) (4.867) (4.994) (5.139) (5.287) (5.441) (5.600) (5.764) Rente bankfaciliteit (12.458) (11.974) (11.422) (16.456) (14.798) (13.469) (11.547) (9.660) (8.714) Rente hypotheek (77) (75) (72) Overig (29) (50) (50) (51) (52) (53) (54) (55) (56) (17.218) (16.800) (16.331) (21.483) (19.941) (18.730) (16.942) (15.197) (14.402) Hedge accounting (1.064) (22) Amortisatie verwervingskosten leningen (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) Egalisatie cap premie (55) (55) (55) (14) Amortisatie transactiekosten leningen (186) (186) (186) (18) (1.348) (306) (43) (43) (43) (43) (18.566) (17.106) (16.166) (21.026) (19.879) (18.773) (16.985) (15.240) (14.445) KPI Effectieve rente bank 3,73% 3,78% 3,90% 6,09% 5,90% 5,83% 5,47% 5,07% 5,14% Gemiddelde rente certificaten 2,65% 2,58% 2,59% 2,59% 2,60% 2,60% 2,61% 2,62% 2,62% Uitgangspunten Rente op certificaten 2014 en volgende jaren valt uiteen in twee categorieën: Investeringsmemorandum 2005 Investeringsmemorandum IM 2011 IM 2005 betreft 27,0m (15%) tegen 4,5% rente op jaarbasis IM 2011 betreft 147,0m (85%) tegen 2,25% rente vast op jaarbasis en een variabele rente tot maximaal 3,25% rekening houdend met een minimale DSCR van 1,10, liquiditeitsbuffer van 5m en minimale solvabiliteit van 25% In 2015 is een herfinanciering gerealiseerd met een opslag boven Euribor van 2,75%met een looptijd van vijf jaar (opslag was 0,95%) In de begroting is geen rekening gehouden met de mogelijke effecten van herfinanciering met WSW-borging Nader te onderzoeken Betrokkenheid WSW 15

16 Resultaten DSCR Als gevolg van de hogere opslagen bij de herfinanciering in 2015 is WIF niet in staat de financieringskastromen te dekken uit de operationele kasstromen DSCR - Bankconvenant Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huuropbrengsten /+ afschrijvingen (46) (396) Boekwinst woningen /+ boekwaarde verkopen Verkopen Bedrijfskosten (incl. afschrijvingen) (11.249) (12.055) (12.412) (11.484) (12.583) (11.595) (11.818) (11.249) (11.325) Bedrijfsresultaat Rente /+ aflossingen Debt service kosten DSCR 1,21 1,15 1,11 0,97 1,01 1,08 1,14 1,24 1,29 DSCR vrijstelling saneringsheffing 1,21 1,18 1,13 1,00 1,04 1,11 1,17 1,27 1,31 DSCR - TI Gereal. Progn. Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Begroot Huuropbrengsten /+ afschrijvingen (46) (396) Boekwinst woningen /+ boekwaarde verkopen Verkopen Bedrijfskosten (incl. afschrijvingen) (11.249) (12.055) (12.412) (11.484) (12.583) (11.595) (11.818) (11.249) (11.325) Bedrijfsresultaat Rente /- rente bijschrijving (4.726) (4.867) (4.994) (5.139) (5.287) (5.441) - - +/+ aflossingen /+ additionele aflossing Debt service kosten DSCR 1,02 0,86 1,08 0,96 1,01 1,01 1,01 0,86 0,84 DSCR gecorr. voor bijschr. rente 1,02 0,76 0,95 0,85 0,88 0,87 0,86 0,86 0,84 Bankconvenant De DSCR-bank is in periode onder default niveau van 1,10. In 2015 is de DSCR zelfs kleiner dan 1. De operationele kasstromen zijn onvoldoende om de financieringskasstromen te betalen Er is geen rekening gehouden met additionele aflossingen als gevolg van herstel LTV en/ of cash sweep Certificaten Voor de gehele begrotingsperiode zijn geen uitkeringen van rente op de certificaten begroot. Bijschrijving is nodig om financiële buffers op te bouwen Voor de gehele begrotingsperiode ligt de DSCR boven de 1,00 waardoor financiële buffers kunnen worden opgebouwd, met uitzondering van 2015 De DSCR-TI is onder de 1,10 voor de gehele begrotingsperiode waardoor geen variabele rente zal worden toegekend/ uitgekeerd op de certificaten 16

17 Balans & kasstroomoverzicht Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans en kasstroomoverzicht 17 5 Appendix 22 17

18 Balans & kasstroomoverzicht Balans Uitgaande van realisatie van uitpondsnelheid en marktontwikkeling daalt de LTV bancair van ruim 80% eind 2013 naar 54% in 2020 Balans - marktwaarde 31 dec '12 31 dec '13 31 dec '14 31 dec '15 31 dec '16 31 dec '17 31 dec '18 31 dec '19 31 dec ' gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. gereal. Immateriële vaste activa Materiële vaste activa - in exploitatie tdv. Exploitatie Financiële vaste activa Debiteuren Crediteuren (354) (358) (357) (352) (348) (344) (338) (332) (326) Overige vorderingen Overige schulden (1.034) (647) (777) (1.479) (1.365) (1.294) (1.161) (1.041) (1.037) (869) (480) (611) (1.315) (1.203) (1.134) (1.003) (886) (885) Werkkapitaal (724) 69 (516) (1.222) (1.111) (1.043) (912) (798) (798) Werkzaamvermogen Eigen vermogen (71.010) (85.589) (92.034) (92.122) (92.123) (90.565) (88.207) (84.167) (80.077) Vennootschapsbelasting (23.832) (27.378) (27.798) (24.999) (22.224) (19.641) (17.300) (15.096) (13.078) Langlopende schulden - achtergestelde leningen (IM 2005) Nog uit te keren rente (IM 2005) achtergestelde leningen (IM 2011) Nog uit te keren rente (IM 2011) leningen kredietstellingen cash sweep kredietinstellingen - overig rente leningen Liquide middelen (8.053) (1.757) (5.013) (5.032) (5.079) (5.089) (5.015) (5.150) (5.092) Netto schuld Werkzaam vermogen Ratio's Weerstandsvermogen Totaal vermogen Solvabiliteit 26,2% 26,1% 27,8% 30,1% 32,7% 36,0% 39,7% 44,2% 49,0% LTV bank (%) 78,3% 80,3% 79,3% 76,1% 72,9% 69,0% 64,7% 59,7% 54,2% Algemeen De materiële vaste activa in portefeuille betreft de vastgoedbelegging gewaardeerd op marktwaarde In 2014 daalt de marktwaarde met 2,13% om daarna jaarlijks met 2% te stijgen In 2014 wordt het kantoorpand te Zeist verkocht tegen een verwachte opbrengstwaarde van 2m 18

19 Balans & kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht 31 dec dec dec dec dec dec dec dec dec dec Gereal. Gereal. Progn. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. Begr. EBITDA Kostprijs verkopen Aflossing bij verkopen (20.990) (12.106) (14.890) (23.225) (18.946) (19.008) (18.099) (16.293) (15.415) (14.371) Saldo verkopen (65) (1.445) (1.746) (1.153) (805) (289) (93) 216 Mutatie werkkapitaal (454) (513) (793) (110) (68) (131) (114) 0 Operationele kasstroom Kasstroom uit investeringen (2.060) (3) (70) (85) (43) (44) (124) (138) (94) Financieel resultaat (18.916) (18.282) (16.750) (16.281) (21.432) (19.889) (18.677) (16.888) (15.142) (14.346) Additionele aflossingen - - (8.801) (976) (250) - (2.300) (3.600) (5.500) (6.500) Mutatie leningen (4.024) Overig (72) (282) (239) (172) 241 (446) (158) (51) (56) (56) Kasstroom uit financieringen (23.012) (13.012) (21.432) (14.644) (16.076) (15.019) (15.916) (15.348) (15.342) (15.262) Netto kasstroom (4.177) (6.295) (75) 136 (59) Beginbalans liquide middelen 1 januari Eindbalans liquide middelen 31 december Mutatie (4.177) (6.295) (75) 136 (59) Algemeen De mutatie leningen bestaat uit de bijschrijving van de rente op certificaten In kasstromen is rekening gehouden met additionele aflossingen op de bankfinanciering uit overtollige liquide middelen. Als uitgangspunt is gehanteerd een minimum liquiditeitsbuffer van 5,0m 19

20 Balans & kasstroomoverzicht dpi (1) Kasstromen dpi Ontvangsten uit operationele activiteiten: 1.1 Huren Huurw oningen(categorie A) Huurw oningen(categorie A) debiteuren Overige niet w oongelegenheden(categorie D) 1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.5 Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven uit operationele activiteiten: 1.6 Erfpacht 1.7 Personeelsuitgaven: Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten 1.8 Onderhoudsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven balansmutaties 1.10 Renteuitgaven 1.11 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten MVA ingaande kasstroom 2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, w oon- en niet w oongelegenheden 2.3 Verkoopontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.14 Investeringen overig niet te borgen door WSW 2.15 Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA (408) (130) (698) (3.984) (5.949) (4.678) (8.893) (10.012) (7.823) (6.679) (4.753) (4.183)

21 Balans & kasstroomoverzicht dpi (2) Kasstromen dpi FVA Ontvangsten verbindingen Uitgaven verbindingen 2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.20 Kasstroom uit (des)investeringen Ingaande financierings kasstroom 3.1 certificaten rente certificaten 3.2 Nieuw e leningen niet te borgen door WSW Uitgaande financieringskasstroom 3.4 Aflossing oude financiering 3.4 Aflossing leningen niet geborgd door WSW Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.1 Mutatie liquide middelen Netto kasstroom (489) (7.453) (19.169) (21.347) (14.202) (13.870) (15.112) (14.452) (15.315) (15.108) (6.297) (74) 135 (58) (6.297) (74) 135 (58) Liquide middelen per Netto kasstroom (6.297) (74) 135 (58) Liquide middelen per

22 Appendix Pagina 1 Samenvatting 2 2 Resultaten 5 3 Balans en kasstroomoverzicht 17 4 Appendix 22 22

23 Appendix 1 Toelichting BOG BV CFV dpi DSCR EBT EBIT EBITDA FTE H1 H2 LTV m Bedrijfs onroerend goed Besloten Vennootschap Centraal Fonds Volkshuisvesting De Prospectieve Informatie Debt service cover ratio ((Bedrijfsresultaat 20XX voor afschrijvingen 20XX + boekwaarde verkopen vhe s 20XX) / (betaalde aflossing 20XX + betaalde rente 20XX) Resultaat voor belastingen Resultaat voor belastingen en rente Resultaat voor belastingen, rente en afschrijvingen (incl. herwaardering) Full time equivalent 1 januari tot en met 30 juni 1 juli tot en met 31 december Loan to value (materiële vaste activa in exploitatie gedeeld door lening ABN AMRO) Miljoen Prog. Prognose resultaat 2013 per Q S&P TI Vhe VvE WACC Standard and Poors Toegelaten Instelling Verhuurbare eenheid Vereniging van Eigenaren Weighted average cost of capital 23

24 Appendix 2 Bron WIF: Ortec Finance, juni 2013 Bron CFV: Normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek 2013 Bron S&P: Europe's home price declines continue, October 2013 Prijsinflatie Looninflatie Onderhoud Marktwaarde (leegwaarde) WIF CFV S&P WIF CFV WIF CFV WIF CFV S&P ,75% 2,00% 1,40% 1,50% 1,50% 3,00% -2,00% -2,67% -1,00% ,83% 2,00% 1,20% 1,95% 1,95% 3,00% 2,00% -0,33% 1,00% ,88% 2,00% 2,27% 2,27% 3,00% 2,00% 2,00% ,91% 2,00% 2,49% 2,49% 3,00% 2,00% 2,00% ,00% 3,00% 3,00% 2,00% ,00% 3,00% 3,00% 2,00% ,00% 3,00% 3,00% 2,00% 24