OP WEG NAAR EEN NIEUWE WERKELIJKHEID

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2011 OP WEG NAAR EEN NIEUWE WERKELIJKHEID Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer

2 VOORWOORD BESTUUR Voor u ligt het jaarverslag van de stichting Lefier over het boekjaar Op bestuurlijk gebied is 2011 voor onze Lefier-organisatie een turbulent jaar geweest. Volkshuisvestelijk hebben we in het verslagjaar redelijk gepresteerd en over onze bedrijfseconomische resultaten zijn we tevreden. Bestuurlijke ontwikkelingen Het bestuur van Lefier heeft gedurende het grootste deel van 2011 bestaan uit een driehoofdige raad van bestuur (RvB), als gevolg van afwezigheid door ziekte van een van de bestuursleden, tevens directeur van Lefier StadGroningen. Voor dit woonbedrijf is een interim-directeur aangesteld, die in het verslagjaar niet als vierde bestuurder deel heeft uitgemaakt van de raad van bestuur. In november 2011 heeft de raad van commissarissen (RvC) moeten constateren dat de raad van bestuur zowel in de organisatie als bij de RvC onvoldoende draagvlak had om Lefier effectief te kunnen besturen. Er bleek sprake te zijn van een verschil in visie op de bestuursvorm en de bedrijfsvoering van Lefier. Dit heeft geleid tot schorsing van de bestuurders Ton Selten en Henk van der Meer in hun bestuurlijke taken. Henk van der Meer, die naast bestuurder tevens directeur is van woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal, heeft los van de schorsing als RvB-lid zijn functie als directeur behouden. Voor bestuurslid Erwin Bel en tevens directeur van woonbedrijf Lefier ZuidoostDrenthe was de schorsing vanwege zijn afwezigheid door ziekte op dat moment niet van toepassing. Het bestuur van Lefier is op 21 november 2011 overgenomen door ondergetekende in de functie van interim-bestuurder. Aansluitend hebben wij vervolgens een eerste plan van aanpak geschreven, waarbij een zogenaamd 'hink-stap-sprong'-scenario is voorgesteld. Hink: de onrust weg. Stap: de nog liggende fusieafspraken uitvoeren en de zorgelijke dossiers opruimen. Sprong: maatregelen nemen die Lefier in de toekomst volkshuisvestelijk en financieel gezond houden (ondanks de brede turbulentie die op ons afstormt). Resultaten Lefier Over de resultaten in 2012 zijn wij gematigd tevreden. Onze volkshuisvestelijke inzet in onder meer vastgoedprojecten was groot, maar minder dan begroot. We zijn na de fusie nog steeds op zoek naar een betere manier om projecten te plannen en te starten. Het financiële resultaat bedraagt ruim 128 miljoen. Hiervan is ongeveer een derde gerealiseerd en tweederde ongerealiseerd. Het operationeel resultaat is met ruim 17 miljoen ruim voldoende om te voldoen aan onze eigen en externe eisen ten aanzien van liquiditeit. Ronduit tevreden zijn we over het feit dat we onze verkopen op peil hebben kunnen houden: we hebben in woningen verkocht uit ons bestaande bezit. Het ongerealiseerde resultaat is hoog. Dit wordt vooral veroorzaakt door het inrekenen van minder kosten en een lager investeringsvolume in de toekomst. We bereiden ons hiermee voor op de nieuwe werkelijkheid waarin de financiële toekomst voor corporaties er steeds minder rooskleurig uitziet. Factor van betekenis zijn en blijven De bestuurlijke ontwikkelingen in het verslagjaar hebben geen invloed gehad op het streven van Lefier om zich overal in haar werkgebied in te zetten voor goed en actief wonen van mensen. Met onze volkshuisvestelijke opgave gaan we de komende jaren onverminderd door. Lefier is en blijft een maatschappelijk betrokken, daadkrachtige organisatie die dichtbij bewoners, huurders en partners staat. Lefier wil een factor van betekenis zijn en blijven in en van de noordelijke samenleving. 2

3 Dankwoord Ook dit jaar hebben we kunnen steunen op de enthousiaste en gemotiveerde houding en inzet van onze medewerkers en de grote groep vrijwilligers die in onze wijken onder andere actief betrokken is bij de verbetering van leefbaarheid. Hiervoor willen wij allen zeer hartelijk danken. Tot slot richten wij een dankwoord aan onze commissarissen, samenwerkingspartners en stakeholders die samen met Lefier ervoor zorgen dat wij onze brede visie op volkshuisvesting kunnen waarmaken. Wij publiceren ons jaarverslag dit jaar weer online op Wij wensen u veel leesplezier. Namens het bestuur van Lefier, Cees Buys 3

4 ONDERWERPEN/INHOUDSOPGAVE VOORWOORD BESTUUR 1. LEFIER IN DE ONGEDEELDE REGIO 1.1 Terugblik Lefier Vooruitblik Lefier 1.3 Visie Lefier 1.4 De zeven strategische thema s van Lefier LEFIER HOOGEZAND-STADSKANAAL 2.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Hoogtepunten Hoogezand 2.2 Maatschappelijke prestaties Lefier Hoogezand In onze werkgebieden kansen voor iedereen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeur In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Lefier Hoogezand Hoogtepunten Stadskanaal 2.3 Maatschappelijke prestaties Lefier Stadskanaal In onze werkgebieden kansen voor iedereen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeur In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Lefier Stadskanaal 3. LEFIER ZUIDOOSTDRENTHE 3.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Hoogtepunten ZuidoostDrenthe 3.2 Maatschappelijke prestaties Lefier ZuidoostDrenthe In onze werkgebieden kansen voor iedereen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeur In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Lefier ZuidoostDrenthe 4. LEFIER STADGRONINGEN 4.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Hoogtepunten StadGroningen 4.2 Maatschappelijke prestaties Lefier StadGroningen In onze werkgebieden kansen voor iedereen 4

5 4.2.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Bewoners voelen zich partner Klanten zijn onze ambassadeur In alles een balans tussen mens, geld en milieu Bouwprojecten Lefier StadGroningen 5. LEFIER IN ONTWIKKELING 6. LEFIER IN DE KERN 7. LEFIER IN DE MAATSCHAPPIJ 7.1 Governancecode Woningcorporaties 7.2 Besturen: verslag raad van bestuur (RvB) Decentraal organisatiemodel Bestuursmodel Taken en werkwijze raad van bestuur Activiteiten raad van bestuur in Samenstelling raad van bestuur Tegenstrijdige belangen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Horizontale dialoog Interne risicobeheersing- en controlesystemen Externe accountant Voorbereiding visitatie Integriteit 7.3 Professionaliseren: Personeel & Organisatie Strategische HR-thema s Ontwikkeling en ontplooiing Great place to work Flexibiliteit van arbeid 7.4 Beïnvloeden: LefierOR, huurdersorganisaties en stakeholders LefierOR Huurders- en bewonersorganisaties Stakeholders 7.5 Verantwoorden: Twintigpuntenplan 7.6 Toezicht houden: verslag raad van commissarissen (RvC) Deskundigheid en commissies Samenstelling raad van commissarissen Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen Besluiten raad van commissarissen Zelfevaluatie raad van commissarissen Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen Beoordeling en bezoldiging raad van bestuur Honorering raad van commissarissen 8. LEFIER EN DE FINANCIËN 8.1 Financieel beleid en financiële kaders 8.2 Planning & Control 8.3 Risicomanagement 5

6 8.4 Beleidswaarde en overige waarderingen van het vastgoed van Lefier 8.5 Treasury 8.6 Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie van BZK 8.7 Toelichting financiële resultaat 9. LEFIER EN DE SAMENWERKINGSVERBANDEN 9.1 Stichting en deelnemingen 9.2 Deelnemingen Lefier Hoogezand-Stadskanaal 9.3 Deelnemingen Lefier ZuidoostDrenthe 9.4 Deelnemingen Lefier StadGroningen 9.5 Juridische indeling 10. LEFIER EN DE JAARREKENING 10.1 Kerngegevens 10.2 Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht over Grondslagen voor de financiële verslaggeving Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de fiscale positie Toelichting beleidswaarde 2011 ten opzichte van vorig verslagjaar Toelichting rentabiliteitswaardecorrectie 2011 ten opzichte van vorig verslagjaar Niet uit de balans blijkende verplichtingen Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Toelichting beloning bestuur (WOPT) Enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens Voorstel resultaatbestemming Controleverklaring 11 Bijlagen 11.1 Financieel overzicht groepsmaatschappijen 11.2 Toelichting nettobedrijfskosten 11.3 Toelichting overige waardeveranderingen over Toelichting realisatie versus begroting 11.5 Resultaten per activiteit over Aantal verhuureenheden per 31 december 2011 per bedrijf 11.7 Verklaring bestuur 11.8 Verklaring raad van commissarissen 11.9 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Vestigingen Lefier 6

7 1 LEFIER IN DE ONGEDEELDE REGIO 1.1 Terugblik Lefier 2011 Bestuurlijk gezien is het een turbulent jaar geweest voor Lefier. De ontwikkelingen aan de top van Lefier hebben echter geen invloed gehad op het streven van Lefier om zich overal in haar werkgebied in te zetten voor goed en actief wonen van mensen. Wel werden de gevolgen van de economische crisis in toenemende mate zichtbaar voor Lefier. De verkoop van bestaand bezit nam af en er waren problemen met het verkopen van nieuwbouwappartementen. Wij beantwoorden de veranderende omgeving met een vermindering van de productie in de vrije sector. Dit houdt in dat onze investeringen behoorlijk zullen afnemen. Over de financiële resultaten in het verslagjaar zijn we tevreden. Vanuit de buitenwereld ontvingen wij hierover de volgende terugkoppeling: het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de adviseur van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (BZK), heeft Lefier beoordeeld in de rapportage Corporatie in Perspectief 2011 en onder meer een positief solvabiliteitsoordeel toegekend; eind 2011 heeft Lefier van de minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) een positieve zienswijze op haar prestaties ontvangen. Inspanningen op het gebied van groei en krimp In het werkgebied van Lefier komen groei en krimp voor. In 2011 hebben wij diverse inspanningen verricht voor de aanpak en beheersing van die tendens. Waardebehoud onroerend goed Lefier participeert in het project waardebehoud onroerend goed Oost-Groningen dat wij samen met Acantus, VNO-NCW, RABO en de Gemeentes Stadskanaal en Vlagtwedde ontwikkelen. Dit project kreeg een vervolg in 2011 en werd gepresenteerd op de Noordelijke Woondag. Regionaal en nationaal bestaat er bij overheid en media veel belangstelling voor het waardebehoud onroerend goed Oost-Groningen. In 2012 wordt het project voortgezet. Lobby-Noord Ten aanzien van Lobby-Noord, waarin de noordelijke corporaties gezamenlijk een regionale benadering van de woningmarkt voorstaan, is duidelijke vooruitgang geboekt. Eind februari heeft minister Piet Hein Donner (Binnenlandse Zaken) de noordelijke corporaties bezocht. De minister ontving uit handen van de toenmalige voorzitter van de raad van bestuur het rapport Groei en krimp in het Noorden - opgaven en armslag van de corporaties in de drie noordelijke provincies. De Noord- Nederlandse corporaties hebben met de minister afgesproken dat het noorden een regionale proeftuin wordt voor regionalisering van beleid en aangepaste regelgeving voor het Noorden. In juni heeft de voormalige voorzitter van de raad van bestuur met ambtenaren op het ministerie van BZK/WWI over thema s gesproken die in workshops (als eerste stap om de proeftuin te vullen) aan de orde zullen komen. Hierbij is een lijstje samengesteld met onderwerpen die naar ons gezamenlijk idee kansen bieden en in ieder geval de specifieke noordelijke situatie weerspiegelen; vanuit het ministerie is er bereidheid mee te denken over de manier waarop onze regio de ruimte kan krijgen de goede dingen te doen. Publiciteit over krimp De visie van Lefier op krimp en onze aanwezigheid in de ongedeelde regio is verwoord in bladen als Consigne en Building Business. 7

8 Inspanningen van de bedrijven De drie woonbedrijven van Lefier hebben in het verslagjaar per woonbedrijf verschillende ontwikkelingen doorgemaakt. Tegelijkertijd zijn er overeenkomsten. Zo zijn bij alle woonbedrijven nieuwe stappen gezet in de wijkaanpak en gebiedsontwikkeling in samenwerking met andere instanties, organisaties en bewoners. Lefier Hoogezand-Stadskanaal Voor Lefier Hoogezand-Stadskanaal waren de gevolgen merkbaar van de financieel-economische crisis en de bewegingen op de woningmarkt van koopwoningen. Daardoor is de geplande verkoop van huurwoningen uit de bestaande voorraad, maar ook een beperkt aantal nieuwbouwwoningen in de vrije sector, in onvoldoende mate gerealiseerd. Desondanks heeft de bedrijfsvoering in grote lijn positieve resultaten opgeleverd waarbij de begrotingsdoelstellingen zijn behaald. Vanuit oogpunt van volkshuisvesting is het jaar naar tevredenheid verlopen. De lopende initiatieven voor wijkvernieuwing in Hoogezand en Stadskanaal zijn energiek voortgezet. Lefier ZuidoostDrenthe Voor Lefier ZuidoostDrenthe is ook 2011 weer een goed jaar geweest. Er zijn veel maatschappelijke doelen gerealiseerd met een positief operationeel bedrijfsresultaat. Ondanks de slechte woningmarkt zijn de verkoopopbrengsten op begrotingsniveau geëindigd. Dit heeft, in combinatie met een verdere besparing op de bedrijfskosten (door kostenbewustzijn, efficiënt werken en lagere personeelslasten), tot een goed bedrijfsresultaat geleid. Lefier StadGroningen Lefier StadGroningen heeft geconstateerd dat de huidige organisatie van participatie aan vernieuwing toe is en heeft vervolgens een voorstel geschreven over de opzet van participatie. Doel ervan is: optimale betrokkenheid van bewoners, op alle niveaus. Over dit voorstel is advies gevraagd aan de huurders. Uit onderzoek van Deloitte in 2011 is gebleken dat StadGroningen zich in voorgaande jaren te veel heeft laten leiden door haar ambitie en risico s onvoldoende heeft ingeschat, wat een verlies van ruim vijf miljoen euro heeft opgeleverd. Daarom zijn in het verslagjaar maatregelen getroffen voor het omgaan met risico s. Bij woonbedrijf StadGroningen hebben in 2011 bestuurlijke veranderingen plaatsgevonden (het vertrek van voormalig directeur mevrouw Y. Geerdink, de aanstelling en het vertrek van de interimdirecteur, en de aanstelling van een tijdelijk directeur). Ontwikkelbedrijf In 2011 is het Ontwikkelbedrijf goed van de grond gekomen. Het jaar 2011 stond, na de start van het Ontwikkelbedrijf in 2010, in het teken van de doorontwikkeling en invulling geven aan de samenwerking met de woonbedrijven. Hierin zijn goede stappen gezet. 1.2 Vooruitblik Lefier Na een zeer succesvolle en energiegevende tweedaagse in Odoorn op 19 en 20 januari 2012 richt Lefier haar blik weer op de toekomst. Na enkele turbulente maanden is het vizier tijdens deze tweedaagse weer volledig gericht op een gezamenlijke toekomst en samen vooruit! Er is betrokkenheid, enthousiasme en een duidelijke koers. Zo is een aantal projecten gedefinieerd en in werking gezet waarmee we samen de zaken oppakken en de bedrijfsvoering verder stroomlijnen. Onder andere: het centraliseren van inkoop en realiseren van inkoopvoordeel, het komen tot één Lefier-breed primair systeem, het opzetten van Shared Services Lefier, de invoering en uitrol van de strategische personeelsplanning, en het invulling geven aan de online strategie. 8

9 Het uitgangspunt bij de uitvoering van al deze projecten is: verankering van de lokale belangen naast het dienen van het collectieve Lefier-belang. 1.3 Visie Lefier Lefier is een wooncorporatie met een positief mensbeeld. Ieder mens heeft talenten en verdient kansen en prikkels om mee te doen in onze samenleving en de regie te voeren over zijn of haar eigen leven. Leven in een kansrijke omgeving helpt mensen hun mogelijkheden te benutten. Daarom leveren wij een belangrijke bijdrage aan de totstandkoming en uitbouw van leef- en woonklimaten die de bewoners inspireren, stimuleren, en kansen en perspectieven bieden. Wij initiëren of werken mee aan ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan een inspirerende woonomgeving. Wij investeren in maatschappelijke voorzieningen, kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen en we stellen voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. Wij voelen ons verantwoordelijk en willen een rol van betekenis vervullen in die wijken, buurten, dorpen, steden en kernen waar we een permanente factor zijn, waar we woningen hebben of waar een beroep op onze inzet wordt gedaan. Daarnaast investeren wij in nieuwe ontwikkelingen, samenwerkingsverbanden en methodieken om inhoud te geven aan onze brede visie op de volkshuisvesting. Wij zijn transparant over onze inzet en onze keuzes. 1.4 De zeven strategische thema s van Lefier 2011 Voor het waarmaken van haar visie, strategische positionering en ambitie heeft Lefier zeven strategische thema s geformuleerd, met daarbij passende ambities. Onze activiteiten in het verslagjaar zijn gebaseerd op deze strategische opgaven. In deze paragraaf lichten wij per opgave de inhoud ervan toe. 1 e Strategische opgave: In onze werkgebieden kansen voor iedereen Vanuit het centrale vermogen worden de middelen verschaft om de lokale opgaven uit te voeren. Wij werken vanuit een heldere visie op wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Wij dragen bij aan een kansrijke omgeving met goede voorzieningen voor onze bewoners. Zowel in gebieden die te maken hebben met krimp als in de gebieden die groeien. Thema s In onze werkgebieden kansen voor iedereen omvat thema s als: woonvisies, prestatieafspraken met stakeholders, volkshuisvestelijke kaders, wijkvisies, het strategisch opgavebeleid, Lefier in de ongedeelde regio, onze inzet internationaal-landelijk-regionaal-lokaal, en het passend huisvesten van de doelgroep. Ambities van Lefier Wij koesteren en versterken onze wortels in de lokale situatie. Zowel gebieden die te maken hebben met krimp als de gebieden die groeien, kunnen rekenen op onze aandacht en passende maatregelen. Wij maken ons sterk voor het behoud of verkrijgen van voldoende voorzieningen en een kansrijke omgeving en we zetten ons portfoliobeleid en vermogensbeheer daarvoor in. Wij bieden woningen die aansluiten bij de vraag, zowel koop als huur. Wij hebben expliciet aandacht voor het inbouwen van flexibiliteit in onze opgave, vooral in die gebieden waar sprake is van krimp. 9

10 Input stakeholders van Lefier Voor ons zijn jongeren in de ongedeelde regio van groot belang. 2 e Strategische opgave: Buurten, wijken, dorpen waar mensen graag willen wonen Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het is samenleven, deelnemen aan de maatschappij en de eigen woon- en leefsituatie bepalen. Een fijn huis, een veilige buurt met voldoende voorzieningen en een kansrijke omgeving. Wij investeren in maatschappelijke voorzieningen; kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen en we stellen voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. Wij zijn lokaal verankerd en in gesprek met onze bewoners en we dragen waar nodig bij aan buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen. Thema s Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen omvat thema s als: ambitie, krachtwijk, kwetsbare doelgroepen, profileren en positioneren van onze corporatie, beleidsuitgangspunten, identiteit en imago. Ambities van Lefier Samen met bewoners en lokale belanghebbenden worden keuzes gemaakt over de ontwikkeling van buurten, wijken en dorpen. Buurten, wijken en dorpen behouden een eigen identiteit. Mensen kunnen kiezen tussen verschillende woonmilieus. Wij investeren in een prettige, duurzame leefomgeving met goede (basis) voorzieningen. Wij investeren in een kansrijke en inspirerende woonomgeving. Wij kiezen en bepalen nadrukkelijk ons domein en bepalen onze focus; daarbij begrenzen wij onze antwoorden en excelleren wij in wat we doen. Input stakeholders van Lefier Wij spelen een actieve rol bij woonoverlastproblematiek. Wij zetten ons in om een bij de vraag van jongeren passend woon- en leefmilieu te creëren en we geven jongeren expliciet kansen op het gebied van wonen, werken, leren, cultuur en voorzieningen. 3 e Strategische opgave: Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Onze investeringscapaciteit zetten wij in ten behoeve van lokale en regionale opgaven. Voor de komende jaren worden de investeringsopgaven, in afspraak met de Gemeenten, geïntensiveerd. Thema s Verdienen waar het kan, investeren waar het moet omvat thema s als: toepassing van de beleidswaarde en de gedifferentieerde vermogensbenadering, de financiële randvoorwaarden waaronder wij opereren (solvabiliteit, liquiditeit, efficiëntie, rendementen), het waarborgen van de financiële continuïteit, en een passend en werkend risicomanagementsysteem. Ambities van Lefier We voeren een woonbedrijfoverschrijdend portfoliobeleid en vermogensbeheer, als instrument om daadwerkelijk (gelijke) kansen te kunnen bieden binnen het werkgebied: geld verdienen waar het kan om het te kunnen investeren waar het nodig is. De opgaven en het strategisch voorraadbeleid blijven lokaal. Vermogen en risicoafdekking worden centraal geregeld. 10

11 Om waar het nodig is te kunnen blijven investeren, kiezen wij ervoor om geld te verdienen waar het mogelijk is, bijvoorbeeld door bijzondere vastgoedontwikkeling en verkoop. Wij gaan actief na waar we kostenbesparingen of inkomstenvermeerdering kunnen realiseren. Input stakeholders van Lefier We hebben geen expliciete input ontvangen voor de opgave verdienen waar het kan, investeren waar het moet. 4 e Strategische opgave: Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Wij willen een constructieve bijdrage leveren aan de samenleving en deel ervan uitmaken. Daarom laten wij zien wie we zijn en waarvoor we staan. Wij hebben een duidelijk mensbeeld en een heldere visie. Wij zijn transparant over onze doelstellingen en we nodigen bewoners en andere belanghebbenden uit met ons in gesprek te gaan en ons te voeden, om zo te komen tot gedeelde doelen. Thema s Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen omvat thema s als: samenwerken met bewoners, huurders(organisaties) en stakeholders, tevredenheid stakeholders, stakeholdersmanagement, actief beheer van relaties. Ambities van Lefier Wij brengen actief onze stakeholders inclusief hun doelen en belangen in kaart. Wij vertalen onze visie met bewoners, huurders(organisaties) en samenwerkingspartners in gedeelde doelen. Wij leggen met bewoners, huurders(organisaties) en partners afspraken vast over te leveren prestaties, zoals met Gemeenten in een lokaal akkoord. Prestaties worden concreet benoemd, zodat zij kunnen worden getoetst en verantwoord. Wij zijn open over de keuzes die wij maken en de middelen die wij inzetten om de afgesproken doelen te realiseren. Daarbij maken we steeds duidelijk waar voor ons grenzen liggen in wat we willen en kunnen. Wij zetten in op ketensamenwerking vanuit de gedachte dat partijen samen meer kunnen realiseren dan alleen: één plus één is drie! Wij zorgen voor een brede aanraking van stakeholders met op alle niveaus verbinding; we werken daarbij toe van participatie naar samenwerking (co-maker). Input stakeholders van Lefier Wij nemen waar het moet het voortouw in samenwerkingsprocessen in buurt, wijk en dorp. Waar nodig en gewenst zijn we verbindingsstation of deelnemer: integraal en daadkrachtig en zo nodig ook out-reachend naar andere stakeholders. 5 e Strategische opgave: Bewoners voelen zich partner Bewoners zijn voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring. Bewoners zijn onze partners in buurten, wijken en dorpen. We hebben met onze bewoners een gezamenlijk belang in het houden en/of creëren van een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving met goede en betaalbare woningen. Bewoners die initiatief nemen om hieraan een bijdrage te leveren, zullen we, indien nodig, ondersteunen en wij stimuleren het nemen van eigen verantwoordelijkheid. 11

12 Thema s Bewoners voelen zich partner omvat thema s als: bewoners en het daarbij passende proces van participatievormen en overlegstructuren, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, KWHparticipatie (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Ambities van Lefier Samen met bewoners stellen wij vanuit onze visie gedeelde doelen op en we dagen bewoners uit deze woondoelen te realiseren met behulp van onze facilitering. Wij willen daarbij expliciet vormen van zelforganisatie gaan ondersteunen. Wij werken samen met bewoners aan buurten, wijken en dorpen. De vorm stemmen we af op de wensen en behoeften die lokaal passend zijn. Wij stimuleren bewonersinitiatieven. Wij verwachten van bewoners dat zij zich verantwoordelijk voelen voor hun eigen woon- en leefomgeving. Input stakeholders van Lefier Wij organiseren adequate bewonersparticipatie met daarbij passende moderne werkvormen. 6 e Strategische opgave: Klanten zijn onze ambassadeur Onze klanten vormen ons primaire bestaansrecht. Aan hen bieden wij een goed product, optimale service en excellente dienstverlening. Klanten kunnen op ons vertrouwen. Wij bieden diensten en producten passend bij de vraag. Klanten worden goed geïnformeerd. Thema s Klanten zijn onze ambassadeur omvat thema s als: kwaliteit van de door ons geleverde prestaties voor bewoners en hun tevredenheid hierover (bewoner-klanttevredenheid), KWH-huurlabel, Te woon, USP (Unique Selling Point). Ambities van Lefier Wij bieden diensten en producten die passen bij de vraag. Wij streven naar structurele kwaliteitsverhoging. Wij zijn goed bereikbaar via een door de klant zelfgekozen weg. Input stakeholders van Lefier Wij streven naar een optimale klantwaardering. 7 e Strategische opgave: In alles een balans tussen mens, geld en milieu Wij investeren in de toekomst. Duurzaamheid en energiebesparingen zijn voor ons belangrijke toetsstenen. In alle keuzes van ons bedrijf wordt een afweging gemaakt tussen mens, geld en milieu. Thema s In alles een balans tussen mens, geld en milieu omvat thema s als: in balans zijn tussen onze prestaties en onze eigen inspanningen hiervoor, balans tussen werk en privé, kwaliteit van onze bedrijfsvoering, medewerkers, energie/epa (Energie Prestatie Advies) en duurzaamheid. Ambities van Lefier Bij het ontwikkelen en beheren van onze woningen, woon- en werkomgevingen maken wij consequent een afweging tussen mens, geld en milieu, en brengen een duurzame en groene kijk in. 12

13 Met energiebesparingen helpen wij de woonlasten binnen de perken te houden en dragen bij aan een beter milieu. Als duurzame en groene organisatie hechten wij veel belang aan de ontwikkeling van medewerkers en hun talenten. Wij zorgen voor optimale primaire bedrijfsprocessen, waarbij we zorgen voor een goede aansluiting tussen binnen en buiten. Wij streven naar een optimale medewerkerwaardering en betrokkenheid. Wij streven ernaar als organisatie zelf steeds beter te worden (permanente organisatieverbetering). Wij werken toe naar een netwerkorganisatie met medewerkers die in staat worden gesteld zelf kennis te halen en beschikbaar te maken voor anderen. Wij zorgen voor een informatiehuishouding die mensen faciliteert bij het maken en naleven van afspraken en het maken van keuzes. Input stakeholders van Lefier Wij streven ernaar dat onze medewerkers zich verbonden voelen en zich kunnen identificeren met de praktijk van Lefier. 13

14 2 LEFIER HOOGEZAND-STADSKANAAL 2.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Terugblik algemeen Begrotingsdoelstellingen In het verslagjaar heeft ook Lefier Hoogezand-Stadskanaal de gevolgen ondervonden van de financieel-economische crisis en de bewegingen op de woningmarkt van koopwoningen. Daardoor hebben we de door ons geplande verkoop van huurwoningen uit de bestaande voorraad, maar ook een beperkt aantal nieuwbouwwoningen in de vrije sector, in onvoldoende mate kunnen realiseren. Desondanks heeft onze bedrijfsvoering in grote lijn positieve resultaten opgeleverd waarbij we onze begrotingsdoelstellingen hebben behaald. Volkshuisvesting Van de verwachte druk op de huurmarkt is tot onze verbazing in het verslagjaar nog niets gebleken. Zelfs het tegenovergestelde heeft zich voorgedaan in het werkgebied Stadskanaal, waar de wachtrijen voor bepaalde typen woningen drastisch verkort zijn. Vanuit oogpunt van volkshuisvesting is het jaar naar tevredenheid verlopen. De lopende initiatieven voor wijkvernieuwing in Hoogezand en Stadskanaal zijn energiek voortgezet. Participatiebeleidsplan Wij hebben in 2011 de basis gelegd voor een participatiebeleidsplan dat zowel toepasbaar is voor onze vestiging in Hoogezand als in Stadskanaal. Hiervoor zijn bijeenkomsten georganiseerd met medewerkers van de afdelingen Maatschappij & Markt en Wonen & Welzijn. Hierbij is gebleken dat de uitgangspunten van het participatiebeleid niet bij iedereen bekend zijn of nageleefd worden volgens de Overlegwet. In 2012 geven wij het participatiebeleidsplan verder vorm op inhoud en verschijning. Duurzaamheid Na een trage start zijn onze investeringen in de duurzaamheid van de sociale huurwoningen in Stadskanaal goed op gang gekomen, in het bijzonder de verhoging van de energetische kwaliteit van de woningen naar het zogenaamde C-label. Hiermee kunnen we tevens de woonlasten van onze klanten verlagen. In Hoogezand staan voor 2012 vergelijkbare investeringen op het programma. Methodisch werken Binnen haar organisatie heeft Lefier Hoogezand-Stadskanaal zich gericht op werken volgens de PDCA-methodiek: plan (maak plannen), do (werk aan de plannen), check (controleer of je plan goed is uitgevoerd), act (handel naar je bevindingen over het uitvoeren van de plannen). Deze PDCA-cirkel is op elk niveau in het bedrijf toepasbaar. Op strategisch niveau is extra aandacht uitgegaan naar de P in de cirkel, in aansluiting op het Lefiervizier 2012 waarin strategie, beleid en doelstellingen voor heel Lefier, ons woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal, en de overige afdelingen goed geformuleerd zijn. Onze begrotingspraktijk is gebaseerd op een effectieve, verregaande vorm van mandatering van de medewerkers. Hiervoor is goede sturingsinformatie vereist en op tijd bijsturen, als het nodig is. In 2011 zijn initiatieven opgezet om de sturingsinformatie te verbeteren (de C in de PDCA-cirkel). 14

15 2.1.2 Hoogezand in 2011 Prestaties In Hoogezand is de planvorming voor de wijk Gorecht-West goed op gang gekomen en de onderhandelingen met de Gemeente over de infrastructuur zijn succesvol afgerond. Ook is ons nieuwbouwproject de Pleiaden bijna voltooid. We hebben een unieke samenwerking opgetuigd met betaald voetbalclub FC Groningen die is ondergebracht in de stichting Fier4Grunn. We gaan de kracht van sport benutten om de leefbaarheid en het welzijn van bewoners in Hoogezand-Sappemeer te bevorderen. In eerste instantie richten we ons op de wijk Gorecht-West. Binnen Fier4Grunn zoeken we de samenwerking met andere sociaal maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven. Na de kick off van het project begin 2011 zijn in het verslagjaar diverse succesvolle activiteiten opgezet. Ook ons project Bureau Woonkans, waarmee we het aantal huisuitzettingen proberen te minimaliseren, blijft haar vruchten afwerpen. Strategisch opgavenbeleid Lefier Hoogezand heeft haar strategisch opgavenbeleid (SOB) herijkt. In het SOB matchen we de vraagontwikkeling met ons huidige woningaanbod, zodat we een goed beeld krijgen van onze opgave: welke woningen behouden we, welke woningen moeten we verbeteren en welke woningen vervangen we door nieuwbouw? Het SOB vormt dé basis voor onze meerjaren investeringsbegroting en het onderhoud dat we aan onze woningen doen. KWH-huurlabel Voor het verkrijgen van het KWH-huurlabel van Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector hebben we een nulmeting laten uitvoeren. Op basis daarvan volgen in 2012 jaar aanpassingen Stadskanaal in 2011 Prestaties In Stadskanaal heeft Lefier in de wijken Maarstee en Parkwijk vele nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd. Ook in de dorpen Onstwedde, Alteveer en Mussel zijn meerdere projecten afgerond. Daarnaast is de bouw van de multifunctionele accommodatie Stadskanaal-Noord gestart, waaraan Lefier een belangrijke bijdrage levert. Door de verkoop van het aanleunwoningencomplex Parkstee aan onze zorgpartner Zorggroep Meander is ruimte ontstaan voor verhoging van de kwaliteit van de verpleegzorg in Stadskanaal. Er is een nieuw samenwerkingsproject opgezet met de Gemeente, politie en onze welzijnspartner Stichting Welstad om de woonoverlast drastisch te verminderen. De eerste evaluatie is positief. Beleid en visievorming Volgens plan zou Lefier Stadskanaal in 2011 het strategisch opgavenbeleid actualiseren en herijken. Wij zijn daar niet aan toegekomen. Deze opdracht is doorgeschoven naar In dit jaar bekijken we of onze opgave nog aansluit bij de huidige marktontwikkeling en we toetsen de beleidsuitgangspunten aan onze visie over de gewenste woonlasten(ontwikkeling) van onze woningen. KWH-labels Dat onze klanten de onderlinge samenwerking met Lefier waarderen, blijkt uit de toekenning van het KWH-participatielabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector, met scores boven het landelijk gemiddelde. Ook heeft Lefier Stadskanaal het gouden KWH- huurlabel ontvangen. 15

16 2.1.4 Vooruitblik In het verslagjaar heeft Lefier Hoogezand-Stadskanaal grote inspanningen geleverd om de begroting 2012 en de daarbij behorende meerjarenbegroting op orde te krijgen. Dit is noodzakelijk, omdat Lefier voor het jaar 2014 een miljoenenheffing vanuit het Rijk te wachten staat. Daarbij houden wij in onze meerjarenbegroting onze ambities in grote lijnen vast, in het bijzonder het wijkgerichte werken. Wel zijn wij genoodzaakt ongeveer op 20% van ons investeringsprogramma te bezuinigen of investeringen in de tijd te verschuiven. Alle afspraken die we met wijken hebben gemaakt en in vernieuwingsprogramma s vertaald zijn, blijven echter overeind. Namens het management Lefier Hoogezand-Stadskanaal, Henk van der Meer 16

17 Hoogtepunten 2011 Lefier vestiging Hoogezand Besluitvorming wijkvernieuwing Gorecht-West afgerond De besluitvormende stukken voor de wijkvernieuwing van Gorecht-West zijn in 2011 voltooid. We slopen in circa twaalf jaar ongeveer 350 woningen en we bouwen er 300 tot 320 voor terug. De wijkvernieuwing doen we gezamenlijk, dat wil zeggen: Lefier, Gemeente, bewoners en Kwartier Zorg & Welzijn. Op sociaal vlak is ook al veel gedaan. Er is een frontlijnteam dat 170 wijkbewoners thuis bezocht. Met FC Groningen werken we samen in de Stichting Fier4Grunn. Door de kracht van sport en de uitstraling van FC Groningen krijgt de leefbaarheid en het welzijn van de wijkbewoners een flinke oppepper. Het startjaar 2011 van Fier4Grunn was veelbelovend. 17

18 Kwaliteitsmeting biedt kansen voor verbetering Vanaf de zomer tot eind oktober 2011 heeft Lefier Hoogezand een (nul)meting uit laten voeren door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Het KWH-huurlabel hebben we niet gehaald. Wel hebben we op alle negen onderdelen een ruime voldoende gescoord. Gemiddeld haalden we een 7.4. We zijn klantvriendelijk, behulpzaam, betrouwbaar en goed, volgens onze huurders. Voor een eerste keer zijn dit aardige resultaten, aldus het KWH. Met de door het KWH aangedragen verbeterpunten gaan we aan de slag. In 2012 laten we ons opnieuw meten. 18

19 Voltooiing De Pleiaden nadert Sinds eind 2009 zijn we De Pleiaden aan het verbeteren. Samen met onze partners werken we aan een mooi nieuw hart voor Woldwijck. In 2011 hebben we 19 woningen opgeleverd, die boven het nieuwe wijkcentrum en commerciële ruimtes liggen. De huurwoningen zijn allemaal bewoond. De koopwoningen nog niet, die markt zit op slot. Momenteel wordt druk gewerkt aan de bouw van een woontoren met 35 huurappartementen; op de onderste bouwlagen komt een gezondheidscentrum. De woontoren is rond de zomer van 2012 gereed. Dan is De Pleiaden voltooid. 19

20 2.2 Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Hoogezand In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid, bereikbaarheid Woningzoekenden Mede door echtscheidingen en gedwongen woningverkopen door de economische crisis is het aantal woningzoekenden licht toegenomen tot Door de stagnerende woningmarkt zijn de wachttijden voor onze woningzoekenden in 2011 verder opgelopen. Wachttijden variëren van buurt tot buurt. De gemiddelde wachttijd is circa 3 jaar; voor flats soms korter, voor eengezinswoningen meestal langer. Mutatiegraad De mutatiegraad is in 2011 gedaald naar 7,13% (2,55% lager dan in 2010). Deze laagste mutatiegraad sinds jaren wordt veroorzaakt door het op slot zitten van de woningmarkt. Veel huurders wachten met het kopen van een woning; ze verhuizen ook minder naar een andere huurwoning. Huurders met een inkomen boven komen door Europese bepalingen niet meer in aanmerking voor sociale huurwoningen. In Gorecht-West blijven huurders op hun plek, in afwachting van de aankomende wijkvernieuwing. Huurders van te slopen woningen wachten het moment af dat ze in aanmerking kunnen komen voor een verhuiskostenvergoeding. Huurbeleid Lefier Hoogezand heeft een inflatievolgend huurbeleid, waardoor de huur van woningen van zittende huurders jaarlijks met het inflatiepercentage wordt verhoogd. In 2011 bedroeg het percentage 1,3%. De huurprijs van leegkomende woningen harmoniseren we naar 64% van de maximaal redelijke huur (op basis van het landelijke woningwaarderingsstelsel). Hierbij houden we rekening met de huurtoeslaggrens, zodat ook woningen voor mensen met een laag inkomen bereikbaar blijven. De huurprijs van alle woningen die we in 2011 nieuw hebben gebouwd (de appartementen aan De Pleiaden) ligt onder de huurtoeslaggrens. De huurprijzen van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens ( 664,66; prijspeil 2012) verhogen we slechts inflatievolgend. Passend huisvesten van de doelgroep BBSH-normen In 2011 heeft Lefier Hoogezand in totaal 284 woningen aan nieuwe bewoners verhuurd (zie tabel 1). Volgens de BBSH-normen (Besluit Beheer Sociale Huursector) is het merendeel passend gehuisvest. Slechts 10 woningen (3,5%) zijn toegewezen aan gezinnen met een te laag inkomen; 1 woning (0.4%) aan een gezin met een te hoog inkomen. De besluiten zijn altijd gebaseerd op legitieme gronden. Tabel 1 Lefier vestiging Hoogezand huisvesting/verhuringen in 2011 volgens de BBSH-normen Lefier vestiging Hoogezand 2011 Huurprijscategorie in euro s Aantal personen Leeftijd Huurtoeslaggrenzen/ inkomen in Tot 361,66 361,66 tot tot 554,76 554,76 tot 652,52 Totaal 1 persoon t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal

21 Aantal personen Leeftijd Huurtoeslaggrenzen/ inkomen in Tot 361,66 361,66 tot tot 554,76 554,76 tot 652,52 Totaal 2 personen t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer 0 subtotaal personen t/m 64 jaar tot en meer t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer 0 subtotaal Eindtotaal Te goedkoop gehuisvest 1 Te duur gehuisvest 10 Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Urgentieaanvragen Lefier Hoogezand heeft in het verslagjaar weinig aanbod voor urgent woningzoekenden kunnen leveren. Wij leggen wel persoonlijk contact met deze groep woningzoekenden waarbij we steeds proberen een oplossing te vinden. Bijvoorbeeld door in overleg de woonwensen te verruimen, zodat ook woningen kunnen worden aangeboden in wijken met een kortere wachttijd. De wens van de woningzoekende is leidend. Gemeentelijke opgave statushouders Voor 2011 bedroeg de gemeentelijke opgave voor de corporaties Lefier en Steelande wonen tezamen voor het huisvesten van statushouders in Hoogezand-Sappemeer 21 gezinnen. Lefier Hoogezand heeft met 6 statushouders een huurcontract afgesloten. Hoewel dit aantal laag is, beschouwen we onze taakstelling als gehaald: wij hebben regelmatig woningen aan het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) aangeboden, maar het COA had geen kandidaten voor de woningen. Woonkanstrajecten kwetsbare bewoners In 2011 hebben Lefier en Steelande wonen de samenwerking voortgezet bij woonkanstrajecten aan mensen die het moeilijk hebben in de samenleving. Het Bureau Woonkans voert de instroom en het casemanagement uit. Een woonkanstraject is een noodzakelijk en zinvol vangnet voor kwetsbare bewoners. Met dit tweedekansbeleid krijgen mensen die door complexe problemen een dak boven hun hoofd dreigen te verliezen een tweede kans. Het huurcontract voor de woning is vaak gekoppeld aan een zorgcontract voor de bewoner. In 2011 zijn 23 nieuwe woonkanstrajecten aangegaan; 27 trajecten zijn positief afgerond. Begeleid Wonen In het complex Begeleid Wonen aan de Paulus Potter- en Ferdinand Bolstraat krijgen mensen een nieuwe kans op een woning. Kwetsbare personen kunnen hier vanuit woonkans- en andere trajecten ongeveer een jaar proefwonen en als dit traject goed verlopen is daarna zo mogelijk doorstromen naar een zelfstandige huurwoning. In 2011 hebben 19 huishoudens van Lefier een woning gekregen in het complex; 17 huishoudens zijn met succes doorgestroomd naar een zelfstandige woning. 21

22 Woningaanpassingen Zelf Aangebrachte Voorzieningen In 2011 heeft Lefier Hoogezand het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV s) tegen het licht gehouden. ZAV s geven bewoners de mogelijkheid veranderingen in hun huurwoning aan te brengen. De nieuwe regels voor ZAV s zijn duidelijk en transparant. Huurders weten vooraf precies waar ze aan toe zijn. We hebben een brochure gemaakt, waarin het nieuwe ZAV-beleid is uitgelegd. Tevens hebben we ons keukenplan vereenvoudigd. Huurders kunnen bij keukenvervanging (gratis) kiezen uit verschillende frontkleuren, tegels, handgrepen en plinthoogte. Huurincasso Huurachterstanden In 2011 heeft Lefier Hoogezand een huurachterstandpercentage van 1,2%. Wanneer de huurachterstand bij bewoners problematisch wordt, nemen we persoonlijk contact op. Hierbij werken onze medewerker huurincasso en de sociaal wijkbeheerder nauw samen. Door persoonlijke benadering en goede samenwerking met onze partners als de Gemeentelijke Kredietbank (GKB), de aangesloten organisaties bij het OGGz-netwerk (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg) en Bureau Woonkans lukt het vaak escalaties te voorkomen. Via betalingsregelingen werkt Lefier mee aan goede oplossingen. Desondanks zijn problemen niet altijd op te lossen: in 2011 zijn 7 woningen ontruimd vanwege huurachterstanden. Dit aantal is wel lager dan in voorgaande jaren (in 2008: 17, in 2009: 11 en in 2010: 11). Leegstand/huurderving In 2011 bedraagt de huurderving ; hierin is de huurderving door de wijkvernieuwing Gorecht-West ( ) en verkoop ( ) meegenomen. De huurderving door frictieleegstand is We verrichten extra inspanningen om zoveel mogelijk aansluitend te verhuren. In verband met de wijkvernieuwing Gorecht-West zijn leegstaande woningen in de wijk in het verslagjaar ondergebracht bij Carex (een organisatie voor leegstandsbeheer). In Hoogezand-Sappemeer is geen langdurige leegstand, behalve in het complex Begeleid Wonen (waar we mensen een nieuwe kans geven hun leven op te pakken). Het concept Begeleid Wonen werkt naar tevredenheid, maar het is de vraag of daarvoor alle 53 appartementen in het complex nodig zijn. We overwegen een gedeelte van de appartementen een andere bestemming te geven. Wonen-leren-werken Werk-/leertraject Lefier Hoogezand is in 2011 begonnen met het opzetten van een werk-/leertraject onder de naam Move It. Hiermee krijgen wijkbewoners de kans om met behoud van uitkering werkervaring op te doen als verhuizer. Stages Gedurende 2011 hebben bij Lefier Hoogezand 8 mensen stage gelopen, op de volgende plaatsen: Dagelijks Onderhoud: 2 leerlingen van de opleiding MBO-Bouwkunde van het Noorderpoortcollege, en 1 re-integrerende UWV er die na de stageperiode een vaste aanstelling heeft gekregen als allround vakman; bij Wonen heeft een student MBO-Secretarieel bij Klantontvangst een werkervaringstage vervuld en een student van de Hanzehogeschool, studierichting Rechten, heeft een nieuw beleid geformuleerd voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV s); bij de afdeling Maatschappij & Markt heeft een stagiair onderzoek verricht op het gebied van maatschappelijk vastgoed; bij Bureau Woonkans hebben 1 student HBO MWD en 1 student HBO SJD stagewerkzaamheden verricht. 22

23 Samenwerking met re-integratiebedrijf Baanvak In nauwe samenwerking tussen Lefier Hoogezand en Baanvak/BWR zijn gedurende het gehele verslagjaar twee projecten uitgevoerd: Fysiek Wijkbeheer: een team van 4 tot 5 re-integrerende mensen heeft fysiek wijkbeheer uitgevoerd voor Lefier en een signalerende functie vervuld voor onze buurtconciërge en de afdeling Dagelijks Onderhoud van Lefier. Het team heeft zich ingezet om buurten schoon, heel en veilig te houden (zwerfvuil opruimen, trappenhuizen vegen, afval afvoeren en onkruid verwijderen). Beheer Vredekerk: wederom is het wijkontmoetingscentrum Vredekerk in Gorecht-West beheerd door een enthousiast team van Baanvak. In Vredekerk, dat eigendom is van Lefier, hebben veel succesvolle sociale en wijkgerichte activiteiten plaatsgevonden. De vergaderzalen zijn veelvuldig verhuurd voor bijeenkomsten. De keuken leverde week in week uit lunches en maaltijden, bereid door re-integrerende mensen. Daarnaast is een vrijwilliger (met een vrijwilligerscontract bij Lefier) in Vredekerk actief, die allerlei activiteiten voor wijkbewoners organiseert. Leerwoning Aan het Aletta Jacobs College, afdeling Praktijkonderwijs, heeft Lefier Hoogezand in het Noorderpark een leerwoning beschikbaar gesteld voor moeilijk lerende schoolkinderen. Zij leren hier in de praktijk wat zelfstandig wonen in al zijn facetten inhoudt. De leerlingen krijgen les in kleine groepen. In 2011 is het onderwijs toegespitst op het inrichten van een woning. Voor dit project heeft de Stichting Fonds Werken aan Wonen een subsidie van subsidie verleend Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten Wijkvernieuwing Gorecht-West In Gorecht-West heeft Lefier Hoogezand in 2011 samen met haar partners een stevige basis gelegd voor de wijkvernieuwing. Hierbij zijn ook veel vrijwilligers uit de wijk betrokken. Wijkgericht werken Gorecht-West In 2011 is het wijkgericht werken als pilot uitgevoerd in Gorecht-West. We zijn hier gestart, omdat Lefier deze wijk de komende 12 jaar grondig gaat verbeteren. Dit gebeurt in samenwerkingsverband met de bewoners(organisatie), Gemeente Hoogezand-Sappemeer, welzijnsorganisatie Kwartier Zorg & Welzijn en collega-corporatie Steelande wonen. Deze samenwerking, die wordt aangestuurd door een onafhankelijke procesmanager wijkvernieuwing, ontwikkelt zich goed. Er is sprake van een open en transparante manier van werken op basis van vertrouwen. In Gorecht-West loopt zowel een sociaal als een fysiek programma; beide programma s versterken elkaar. Mensen zijn leidend. Gezien de goede resultaten, willen we ook in andere gebieden het wijkgericht werken verder ontwikkelen. Sociaal programma Gorecht-West In het verslagjaar is het zogenaamde frontlijnteam van Lefier Hoogezand gestart met het thuis bezoeken van wijkbewoners, om te zien wat bewoners beweegt en waarmee we ze op sociaal vlak kunnen helpen. Er zijn in totaal 170 bezoeken afgelegd. We bouwen een (vertrouwens)band met bewoners op en activeren degenen die zijn vastgelopen. Fysiek programma Gorecht-West In 2011 zijn mede door Lefier besluitvormende stukken voor de fysieke wijkvernieuwing opgesteld, waarin de uitgangspunten voor wijkvernieuwing geformuleerd zijn: in de Wijkvisie zijn het doel en de aanpak van de wijkvernieuwing beschreven: wat willen we bereiken en hoe gaan we dat doen? Het daarin opgenomen plan geeft spelregels voor de nieuwe 23

24 openbare ruimte en de woningen: hoe (hoog) mag er gebouwd worden en welke uitstraling moeten straten en speelveldjes hebben? in de Samenwerkingsovereenkomst Gemeente-Lefier staan de financiële afspraken op grond waarvan we de woningen en inrichting van de openbare ruimte betalen. Sociaal-maatschappelijke projecten Lefier Hoogezand en betaald voetbalclub FC Groningen werken sinds begin 2011 op een unieke manier samen in de Stichting Fier4Grunn. Met dit project proberen we mensen in Hoogezand- Sappemeer sociaal actiever te maken, uitgaande van hun eigen kracht. Het project is gestart in Gorecht-West. In deze wijk stimuleren we huurders en bewoners tot het ontplooien van (sport)activiteiten, vrijwilligerswerk en bewust werken aan de gezondheid. In het verslagjaar zijn na de kick off van het project diverse activiteiten georganiseerd met groot succes, onder andere een jeugdvoetbaltoernooi, een fitnessprogramma, een dansproject met jongeren uit de buurt, en een kerstvoetbaltoernooi met eerste-elftalspelers van FC Groningen. Project Schoon, Heel en Veilig: we besteden veel aandacht aan het schoon, heel en veilig houden van wijken en buurten, vooral in en om wooncomplexen. De buurtconciërge houdt toezicht op complexen in verschillende wijken. In 2011 stonden de (brand)veiligheid van wooncomplexen en het aanpakken van vervuilend bewonersgedrag hoog op de agenda. Lefier stimuleert eigen initiatieven van bewoners die de leefbaarheid in de buurt bevorderen. We verstrekken vaak prijsjes voor bingoavonden, rad van fortuin-, kaart- en sjoelavonden en dergelijke in onze buurten en complexen. Grotere activiteiten, veelal georganiseerd door buurtverenigingen, ondersteunen we met een financiële sponsoring. Soms helpen we mee met organiseren. Onderhoud openbare gebieden We hebben de openbare gebieden in buurten en rond complexen van Lefier Hoogezand goed onderhouden. Een prettige woonomgeving inspireert bewoners en geeft een gevoel van veiligheid. In 2011 zijn de volgende acties voor openbaar onderhoud uitgevoerd: verbetering van de algemene buitenverlichting bij meerdere complexen; bij het complex Irisboog is de onderdoorgang op verzoek van bewoners afgesloten; we hebben bewoners gewezen op verwaarloosde tuinen; samen met bewoners hebben we meegewerkt aan activiteiten voor het schoon en netjes houden van de woonomgeving. We ondersteunen de tuindagen en de inzameling van grof vuil. Woonoverlast In 2011 is bij Lefier Hoogezand meerdere malen sprake geweest van woonoverlast, vooral in de grotere wijken. De woonoverlast uit zich in diverse vormen. Vaak gaat het om geluidsoverlast, burenconflicten, of overlast door bewoners met psychiatrische problemen. Wij spreken bewoners altijd aan op hun eigen verantwoordelijk. In eenvoudige gevallen bemiddelen we, bij complexere problemen werken we samen met andere partijen. Extreme overlast pakken we aan. Dit kan uiteindelijk leiden tot een ontruiming of een voorwaardelijk woonkanstraject. In 2011 vonden geen ontruimingen plaats op basis van woonoverlast Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Bestaand bezit Verkoop In 2011 heeft Lefier Hoogezand 200 woningen aan de verkoopvoorraad toegevoegd. De zittende huurders zijn hierover aangeschreven. In totaal hebben we ongeveer 400 bewoners hun huurwoning te koop aangeboden. Ondanks de stagnerende koopwoningenmarkt zijn we erin geslaagd om 13 24

25 huurwoningen te verkopen: 2 aan zittende huurders, 11 zijn na het verhuizen van de huurder verkocht. Begroot waren 20 woningen. Om de verkoop te bevorderen hebben we in het voor- en najaar een informatiemiddag voor starters georganiseerd in samenwerking met de SNS bank, twee verkoopmakelaars en een notaris. De voorlichtingsbijeenkomsten zijn zinvol geweest, de middag in het voorjaar heeft aantoonbaar geleid tot 2 verkopen. Portefeuilleplan huurwoningen In 2011 is het portefeuilleplan van Hoogezand-Sappemeer, een uitvloeisel van het strategisch opgavenbeleid (SOB), tegen het licht gehouden. In dit plan is omschreven hoe ons aanbod aan huurwoningen zich het beste kan ontwikkelen om tegemoet te komen aan de toekomstige vraag. De investeringsopgave voor de komende jaren heeft een een-op-een relatie met het portefeuilleplan. De komende jaren zullen we inzetten op het vergroten van het aantal eengezinswoningen. Grondbank/Groene Compagnie Als gevolg van het besluit van de Gemeente dat de locatie de Groene Compagnie niet of slechts voor een klein deel tot ontwikkeling zal komen, heeft Lefier op haar positie aldaar een afwaardering gedaan. De Groene Compagnie ligt ten zuiden van Woldwijck, richting Kielwindeweer. De overige posities worden beheerd. Nieuwbouw Nieuwbouwproject De Pleiaden In het nieuwbouwproject De Pleiaden zijn rond de zomer van 2011 voor Lefier 10 huur- en 9 koopwoningen opgeleverd. Alle huurwoningen zijn direct verhuurd. Voor de koopwoningen is animo, maar vooralsnog is er nog slechts 1 verkocht. De woningen liggen in één complex boven het nieuwe wijkcentrum en drie commerciële ruimtes. Het wijkcentrum is in het voorjaar van 2012 aan de Gemeente Hoogezand opgeleverd. Al eerder in het project De Pleiaden is de supermarkt C1000 Kelders uitgebreid. Momenteel wordt hard gewerkt aan de laatste fase: de bouw van een woontoren met 35 huurappartementen, met op de onderste bouwlagen een gezondheidscentrum dat in opdracht van Lefier wordt gebouwd. Op de bovenste woonlaag komen 2 penthouses die eigendom worden van C1000 Kelders. Projectinitiatieven In 2011 heeft Lefier Hoogezand voor een aantal projecten de uitgangspunten en het programma van eisen geformuleerd en een voorlopig ontwerp gemaakt. Het betreft projecten in het Margrietpark (Narcissenstraat en Popko Bielstraat), het historisch lint (ABN AMRO-locatie) en Westerbroek. In 2012 bekijken we de haalbaarheid en volgt zo mogelijk de uitvoering van de projecten. Sloop In 2011 zijn voor Lefier Hoogezand geen woningen gesloopt. Kwalitatief in stand houden woningbezit Conditiemeting en propertymanagement In 2011 heeft Lefier Hoogezand besloten tot het implementeren van conditiemeting om beter zicht te hebben op de onderhoudsnoodzaak van woningen. Met dit instrument kunnen we sturen op het in stand houden van de kwaliteit van onze woningen. Ook krijgen we inzicht in de te investeren kosten, zodat een goede begroting voor de komende jaren mogelijk is. Binnen drie jaar zullen we alle woningen opnemen. Daarnaast gaan we met propertymanagement werken aan betere rapportages op het gebied van mutatie-, dagelijks en planmatig onderhoud. 25

26 Hierdoor kunnen we onderhoudspatronen beter onderkennen en onderhoudsprocessen beter met elkaar verbinden. Zelf Aangebrachte Voorzieningen In 2011 heeft Lefier Hoogezand haar beleid over Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV s) tegen het licht gehouden. ZAV s geven bewoners de mogelijkheid veranderingen in hun huurwoning aan te brengen. De nieuwe regels voor ZAV s zijn duidelijk en transparant. Huurders weten vooraf precies waar ze aan toe zijn. We hebben een brochure opgesteld waarin we ons nieuwe ZAV-beleid uitleggen. Tegelijkertijd hebben we ook ons keukenplan vereenvoudigd. Huurders kunnen bij keukenvervanging (gratis) kiezen uit verschillende frontkleuren, tegels, handgrepen en plinthoogte Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Prestatieafspraken Gemeente Lefier Hoogezand is met de Gemeente Hoogezand-Sappemeer prestatieafspraken aangegaan. In 2011 hebben we met name een aantal deelprocessen uitgewerkt. We maken: gerichter afspraken over aangepaste woningen in het kader van de Wmo; inzichtelijker welke woningen aangepast zijn; afspraken over de procedure rond woningbemiddeling. Met partners doelen stellen voor de toekomst van wijken en buurten Sociaal Statuut In 2011 heeft Lefier Hoogezand, samen met de Huurdersraad, de Gemeente Hoogezand-Sappemeer en wooncorporatie Steelande wonen een nieuw Sociaal Statuut vastgesteld. Hierin zijn de rechten en plichten van huurders en verhuurders bij wijkvernieuwing (ook de herhuisvesting van bewoners) en ingrijpende woningverbetering geregeld. Stakeholdersmanagement ANBO Ter gelegenheid van het 60-jarig jubileum van de Algemene Nederlandse Bond Ouderen (ANBO) heeft Lefier Hoogezand de banden met de ouderenbond aangehaald. We hebben gezamenlijk geconstateerd dat Lefier en de ANBO veel voor elkaar kunnen betekenen, mede gezien de vergrijzing van de samenleving. In het najaar van 2011 heeft een hernieuwde kennismakingsbijeenkomst plaatsgevonden. Een vervolgafspraak voor 2012 is vastgelegd. Gemeente en Kwartier Zorg & Welzijn Lefier Hoogezand heeft veelvuldig samengewerkt met de Gemeente en Kwartier Zorg & Welzijn (de organisatie voor welzijn in Hoogezand-Sappemeer). Vooral bij de wijkvernieuwing Gorecht-West onderhouden we veelvuldig contact. Wonen en zorg Zorgpartners Het overleg van Lefier Hoogezand met zorgpartners is in het verslagjaar geïntensiveerd. We hebben regelmatig overleg met Zinn (organisatie voor (thuis)zorg, wonen en welzijn in Groningen, Haren en Hoogezand), De Zijlen (organisatie voor kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking) 26

27 en NOVO (organisatie die kinderen en volwassenen met een beperking ondersteuning, begeleiding en behandeling biedt, zodat ze meer de regie over hun leven kunnen voeren). Bij diverse wooncomplexen bekijken we hoe wonen en zorg beter verbonden kunnen worden. Dit leidt tot concrete initiatieven. Invulling zorgvraag met Zinn Door het faillissement van Stichting Thuiszorg Groningen is de invulling van de zorgvraag in het wooncomplex voor ouderen aan de De Ruyterstraat nog niet ingevuld. Dit was bij de oplevering in 2009 door Lefier Hoogezand wel afgesproken en beloofd aan de bewoners. Daarom hebben we gezocht naar een nieuwe oplossing met een andere zorgpartij. Eind 2011 zijn we een samenwerking aangegaan met Zinn (organisatie voor (thuis)zorg, wonen en welzijn in Groningen, Haren en Hoogezand). Zinn heeft op de benedenverdieping van het complex een steunpunt. Zinn verzorgt in de recreatieruimte activiteiten voor bewoners en andere ouderen in de omgeving. Netwerk Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Lefier Hoogezand werkt nauw samen met en financiert het netwerk Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz). Dit samenwerkingsverband is belangrijk voor het oplossen van situaties rondom bewoners met complexe geestelijke problemen. In 2011 hebben we aan meerdere eigen kracht -conferenties meegewerkt. De eigen kracht -methodiek gaat ervan uit dat de motivatie en kracht van bewoners met problemen uitgangspunt is bij de oplossing van de problemen. We bereiken resultaten door op serieuze wijze met betrokken partners samen te werken. Maatschappelijk vastgoed Multifunctionele accommodatie Westerbroek Lefier Hoogezand doet in Westerbroek, samen met de Gemeente Hoogezand-Sappemeer en de dorpsvereniging, onderzoek naar de haalbaarheid van een nieuw dorpshuis en gymzaal in combinatie met woningbouw, een zogenaamde multifunctionele accommodatie (MFA). In het verslagjaar is met name gekeken naar de (financiële) uitgangspunten van het project. In 2012 wordt duidelijk of we verder gaan met het ontwikkelen van de plannen. Is dat het geval, dan staat in 2012 het ontwerpen van de MFA centraal. Uiteindelijk verwachten we dan dat de MFA begin 2014 opgeleverd kan worden. Lefierkwartier Vlak voor de fusie tot Lefier is besloten Hoogezand-Sappemeer aan te wijzen als statutaire vestigingsplaats voor de fusiecorporatie. Aansluitend is het kantoor van De Kern van Lefier in onze gemeente gehuisvest op een tijdelijk locatie aan de Industrieweg. De definitieve locatie zou het Aletta Jacobs College aan de Erasmusweg worden om aldaar het Lefierkwartier op te richten. In het Lefierkwartier zou De Kern van Lefier en sociaal maatschappelijke instanties gehuisvest worden, in combinatie met woningbouw in het omliggende gebied. In 2011 is het project Lefierkwartier aan de Erasmusweg financieel gezien onhaalbaar gebleken. Daarom zien we af van de ontwikkeling ervan. Het kantoor van De Kern is in 2012 naar een pand in Sappemeer verhuisd Bewoners voelen zich partner Huurdersorganisatie Huurdersraad In 2011 is intensief overleg gevoerd met de Huurdersraad. Lefier en Huurdersraad hebben constructief geïnvesteerd in een open en professionele werkrelatie. Het overleg heeft een structureel karakter. Veel beleidsmatige zaken zijn besproken, zoals het Lefiervizier, het Sociaal Statuut, de 27

28 verantwoording van de afrekening van servicekosten, ons beleid voor de door bewoners zelf aangebrachte voorzieningen en de kwaliteit van onze dienstverlening. Bij enkele thema s hebben we bewust gekozen voor het gezamenlijk ontwikkelen van beleid. Bewonersparticipatie Bewoners betrekken bij beleid en beheer In 2011 heeft het team Welzijn van Lefier Hoogezand overleg gevoerd met alle 15 actieve flat- en bewonerscommissies, over onderwerpen als het planmatig en dagelijks onderhoud, leefbaarheid in de buurt, de verhuurpraktijk, service- en dienstenpakket en de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij vinden deze overleggen van groot belang en investeren in de relaties met deze commissies. Bewonersparticipatie bij projecten Lefier wil graag dat bewoners participeren in de samenleving en dus ook in de projecten die we ontwikkelen. In 2011 zijn diverse projecten uitgevoerd met deelname van bewoners (zie tabel 2). Tabel 2 Bewonersparticipatie bij projecten van Lefier vestiging Hoogezand in 2011 Lefier vestiging Hoogezand bewonersparticipatie in 2011 Project Omschrijving Hoofstructuur Een groep van 32 volwassen wijkbewoners, 80 jongeren en professionals van Gorecht-West de Gemeente, Kwartier Zorg & Welzijn en Lefier heeft zich gebogen over het ontwerpen van een nieuwe hoofdstructuur voor Gorecht-West. In vier kooksessies kregen bewoners en professionals een snelcursus stedenbouw, bewoners maakten ontwerpen en er werd aan de hand van de ontwerpen Beeldkwaliteitenplan Gorecht-West Gorecht-West Fier4Grunn Woningverbetering Foxhol Speelveldje Narcissenstraat Multifunctionele accommodatie in Westerbroek gediscussieerd over de ideale nieuwe hoofdstructuur. Het Beeldkwaliteitplan is besproken met dezelfde groep bewoners die zich bezighield met de hoofdstructuur en vervolgens vastgelegd. Hiermee zijn spelregels opgesteld voor de nieuwe openbare ruimte en de woningen: hoe (hoog) mag er gebouwd worden en welke uitstraling moeten straten en speelveldjes hebben. Veel wijkbewoners participeren in de sociale activiteiten van Fier4 Grunn, als deelnemer, maar ook als vrijwilliger bij het tot stand komen ervan. In 2010 en 2011 zijn in Foxhol veel eengezinswoningen verbeterd, maar met aanvankelijk een lage tevredenheid van bewoners zoals uit een enquête bleek. Er is direct contact gelegd met ontevreden bewoners. Hun onvrede betrof de slechte bereikbaarheid van de opzichter en enkele punten over de aannemer. De resterende problemen hebben we zo snel mogelijk opgelost, naar tevredenheid van de huurders. De tweede fase van het project is beter verlopen. Het wijkteam stelde de persoonlijke aanpak van Lefier op prijs. In afwachting van de planontwikkeling Narcissenstraat hebben we op verzoek van jongeren uit het Margrietpark op het terrein een speelveldje gemaakt. De jongeren kwamen zelf bij Lefier met dit idee. De tijdelijke speelplek, met doeltjes en enkele speeltoestellen, is door Baanvak aangelegd. Er zijn overleggen met dorpsbewoners en Gemeente geweest over een multifunctionele accommodatie (MFA) in Westerbroek. Bewoners hebben aangegeven in de stuurgroep te willen deelnemen aan het project. In 2012 wordt duidelijk of een MFA haalbaar is. 28

29 Leefstijlonderzoek Lefier Hoogezand heeft in 2011 een leefstijlonderzoek gehouden, waarin de woonbeleving van onze huidige en toekomstige bewoners is onderzocht. De uitkomsten van het onderzoek gebruiken we bij de planvorming van nieuwbouwprojecten, in eerste instantie bij de grootschalige wijkvernieuwing in Gorecht-West. Het onderzoek geeft aanknopingspunten voor het goed op elkaar aan laten sluiten van woningen en woonomgeving, op een manier die bewoners wensen Klanten zijn onze ambassadeurs Kwaliteit van dienstverlening Eerste meting voor KWH-huurlabel Vanaf de zomer tot eind oktober 2011 heeft Lefier Hoogezand een (nul)meting uit laten voeren door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We hebben het KWH-huurlabel niet gehaald, maar wel op alle 9 onderdelen een ruime voldoende gescoord. We zijn klantvriendelijk, behulpzaam, betrouwbaar en goed, volgens onze huurders. Het KWH gaf aan dat de resultaten voor een eerste keer niet slecht zijn. Gemiddeld haalden we een 7,4. Het KWH heeft advies gegeven voor verdere verbetering van onze dienstverlening. Veel van de aanbevelingen komen overeen met eerder dit jaar door onze medewerkers gesignaleerde minpunten betreffende telefonische bereikbaarheid en afhandeling van klachten. We kennen onszelf dus goed. Met de verbeterpunten gaan we aan de slag. In 2012 laten we ons opnieuw meten. Onderhoudsmeldingen Op de afdeling Dagelijks Onderhoud hebben we in Hoogezand in 2011 meer dan onderhoudsmeldingen en reparatieverzoeken verwerkt. Ongeveer 6000 meldingen komen ten laste van het klachtenonderhoud, de andere 4000 betroffen onderhoudsmeldingen van het serviceonderhoud. Het overgrote deel van de meldingen komt nog steeds binnen via de telefoon. Ook aan de balie van het Lefier-kantoor kunnen bewoners verzoeken doorgeven. Steeds vaker worden verzoeken ook per mail naar ons gestuurd. Werkzaamheden van algemene aard worden bij voorkeur door onze eigen allround vaklieden uitgevoerd, specialistische werkzaamheden als stukadoren en installatiewerkzaamheden door derden uit de regio. Wanneer door calamiteiten veel verzoeken in een korte periode binnenkomen, schakelen we derden in. Klachtenafhandeling Geschillencommissie Lefier Hoogezand-Stadskanaal heeft samen met meerdere corporaties in het werkgebied Noord- Oost-Groningen een Geschillencommissie. Huurders en andere klanten kunnen bij deze commissie aankloppen, wanneer ze bij een klacht met het werkapparaat van de woningcorporatie er niet meer uit komen. De Geschillencommissie is onafhankelijk en geeft een sterk bindend advies. In het jaar 2011 heeft de commissie geen geschillen ontvangen die betrekking hadden op Lefier Hoogezand. Woningverbetering In 2011 heeft Lefier Hoogezand 20 woningen verbeterd, met per woning een investering die hoger was dan De woningen zijn van binnen aangepakt en er zijn energiebesparende maatregelen genomen. 29

30 PR en communicatie Onder andere het bewonersblad Fier! Lefier Hoogezand heeft in mei en november 2011 haar bewonersblad Fier! naar huurders en andere relaties gestuurd. Tevens hebben we 4 nieuwspagina s in de HS-krant geplaatst. Deze krant wordt bij huishoudens bezorgd in Hoogezand-Sappemeer en omstreken. In 2012 proberen we regelmatiger nieuwspagina s te plaatsen. We vinden het belangrijk dat ook de overige inwoners van Hoogezand-Sappemeer kennis kunnen nemen van de dingen die Lefier doet. In 2011 hebben we een nieuwjaarsconcert georganiseerd met het Hoogezand-Sappemeerse piratenkoor Voorwaarts Voorwaarts in ontmoetingscentrum Vredekerk. We hebben hiervoor onze huurders uitgenodigd. De Vredekerk zat vol en iedereen was enthousiast na afloop In alles een balans tussen mens, geld en milieu Duurzaamheid Lefier Hoogezand wil graag de woonlasten voor haar klanten nu en in de toekomst laag houden, met name de energierekening. Het verbeteren van de energieprestatie van woningen doen we door middel van ons EPA-programma (Energie Prestatie Advies). Deze aanpassing gebeurt vaak in combinatie met woningverbetering. In het afgelopen jaar zijn 20 woningen verbeterd met een hogere investering dan Deze woningen hebben daardoor het energielabel C gekregen Bouwprojecten Hoogezand 2011 Tabel 3 Overzicht bouwprojecten Lefier vestiging Hoogezand 2011 Overzicht opgeleverde huurwoningen Hoogezand 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot Judith Leysterstraat Hoogezand-Sappemeer sociale huur 3 3 Pleiaden Hoogezand-Sappemeer sociale huur Totaal Overzicht opgeleverde koopwoningen Hoogezand 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot verkocht Pleiaden Hoogezand-Sappemeer appartement Totaal Overzicht uitgevoerde niveauverbeteringen Hoogezand 2011 Project Gemeente Investering Aantallen Investering (x 1.000) gerealiseerd begroot per woning Foxhol Hoogezand-Sappemeer Totaal Overzicht gesloopte eenheden Hoogezand 2011 Project Gemeente type Aantallen gerealiseerd begroot Geen sloop

31 Hoogtepunten 2011 Lefier vestiging Stadskanaal Kwalitatief en kwantitatief een productief jaar In Stadskanaal hebben we 143 woningen opgeleverd, waarvan 129 sociale huurwoningen en 14 vrije sector huurwoningen. Vooral in de dorpen Onstwedde en Altveer en in de wijk Maarsstee is veel nieuwbouw gerealiseerd. Niet alleen in kwantiteit is 2011 een productief jaar geweest, ook de kwaliteit van de woningen is opmerkelijk verhoogd. Naast de opgeleverde nieuwbouw hebben wij 182 woningen verbeterd in het kader van EPA (energie prestatie advies). Dit houdt in dat deze woningen nu minstens energielabel C hebben. Wij zijn trots op dit resultaat. 31

32 Huurlabel en participatielabel gehaald In 2011 hebben wij zowel het gouden huurlabel als het participatielabel van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) ontvangen. De labels zeggen iets over onze dienstverlening en hoe wij omgaan met onze bewoners. Het huurlabel heeft een gouden randje, omdat wij ons continu laten meten op negen verschillende onderdelen en daarop goed scoren. Wij zijn er trots op dat we beide labels hebben behaald. De rapporten van het KWH geven ons ook verbeterpunten waar we de aankomende periode mee aan de slag gaan. Zo blijven wij onze dienstverlening en bewonersparticipatie verbeteren. 32

33 Bewoners en organisaties leren elkaar kennen Tijdens kennismakingsbijeenkomsten in het najaar van 2011 hebben bewoners van de nieuwe appartementencomplexen Goudstee, Zilverstee en Bronsstee in Maarsstee met elkaar kennis gemaakt. Ook het Bewonersplatform Maarsstee was van de partij, evenals een aantal medewerkers van Lefier. Zij hebben de bewoners wegwijs gemaakt in hun nieuwe woonomgeving. Voor Lefier is persoonlijke betrokkenheid bij elkaar en de wijk van groot belang. Dergelijke bijeenkomsten zijn daarvoor een eerste aanzet. Deze ontmoetingen vonden plaats in jongerencentrum De Kwinne. De bewoners kregen zo ook een indruk van deze bijzondere locatie en van hetgeen De Kwinne te bieden heeft. De opkomst was hoog en de bijeenkomsten zijn ervaren als nuttig en gezellig. 33

34 2.3 Maatschappelijke prestaties Lefier vestiging Stadskanaal In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid, bereikbaarheid Huurbeleid Het huurbeleid van Lefier Stadskanaal is gericht op het beschikbaar stellen van voldoende woningen met een betaalbare huurprijs. In 2011 is de huur van zittende huurders met 1,3% verhoogd. Dit percentage is inflatievolgend. Zodra een woning leeg komt, harmoniseren wij de huur (conform ons huurbeleid) naar gemiddeld 64% van maximaal redelijk. De maximale kale huur van een woning wordt berekend met een puntentelling, waarbij het aantal punten de maximaal redelijke huur bepaalt. Een uitzondering hierop zijn woningen met een huur boven de liberalisatiegrens ( 664,66 prijspeil 1 januari 2012): de vrije sector huurwoningen. Deze vallen niet binnen de sociale sector. Passend huisvesten van de doelgroep BBSH-normen In 2011 heeft Lefier Stadskanaal 536 woningzoekenden geholpen aan een woning. Wij hebben hierbij de norm van 95% passend huisvesten gehaald. Er zijn 8 woningzoekenden te goedkoop en 24 te duur gehuisvest. Het overgrote deel van de woningzoekenden kiest een woning die past bij het inkomen. Tabel 4 Lefier vestiging Stadskanaal huisvesting/verhuringen in 2011 volgens de BBSH-normen Lefier vestiging Stadskanaal 2011 Huurprijscategorie in euro s Aantal personen Leeftijd Huurtoeslaggrenzen/ inkomen in Tot 361,66 361,66 tot tot 554,76 554,76 tot 652,52 Totaal 1 persoon t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal personen t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal Eindtotaal Te goedkoop gehuisvest 8 Te duur gehuisvest 16 Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Statushouders Door de ontkoppeling van woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft geen overdracht plaatsgevonden van de registratie en taakstelling van statushouders. Over 2011 is niet met duidelijkheid te zeggen of Lefier Stadskanaal haar taakstelling heeft gehaald. De statushouders maken deel uit van de reguliere woningzoekenden. In 2012 wordt de registratie van statushouders ondergebracht in ons werkproces. 34

35 Huurincasso Huurachterstanden Om huurachterstanden tot een minimum te beperken, volgt Lefier Stadskanaal een actief incassobeleid. In de eerste helft van 2011 zijn de huurachterstanden van bewoners gedaald, maar vanaf augustus zijn de huurachterstanden weer gestegen. Wij zoeken de oorzaak in de recessie die onze doelgroep hard heeft getroffen. De norm voor 2011 was 11,88%. Wij zijn hier gedurende het gehele jaar onder gebleven. Voor 2012 is de norm bijgesteld naar 9,84%. In 2011 hebben zich ook huurachterstanden bij bedrijfsonroerend goed voorgedaan. Dit waren probleemgevallen waarbij een deurwaarder betrokken is geweest. Deze achterstanden zijn voor het einde van 2011 opgelost. Ontruimingen Ondanks de inspanningen van Lefier Stadskanaal zijn 17 woningen ontruimd in 2011, in alle gevallen vanwege huurachterstanden. Het aantal ontruimingen is daarmee vergeleken met 2010 met 3 gestegen. Hoewel wij vinden dat elke ontruiming er één te veel is, zijn wij niet ontevreden over het resultaat van Onze inspanningen en die van onze netwerkpartners hebben geleid tot het voorkomen van 62 aangezegde ontruimingen. Huurderving Lefier Stadskanaal is binnen het begrote budget van huurderving gebleven. De woonconsulenten hebben in het najaar van 2011 verbeterpunten aangebracht rondom de toewijzing van woningen. We zien dat het aantal dagen leegstand vermindert en het aansluitend verhuren verbetert. Ook door het correct invoeren van de reden van leegstand is de huurderving binnen budget gebleven. Samenwerking met stichting Limor In 2011 heeft Lefier Stadskanaal een aantal bewoners financieel beheer aangeboden. Dit doen wij in samenwerking met stichting Limor (organisatie die mensen met woonproblemen begeleid in hun eigen woonsituatie). Deze werkwijze heeft resultaat opgeleverd. De meeste betalingsproblemen zijn opgelost en bij de meerderheid van de voor financieel beheer aangemelde bewoners is sprake van een financieel stabiele situatie. Wonen-leren-werken Stages In 2011 zijn bij Lefier Stadskanaal twee stageplaatsen ingevuld. Bij de afdeling Wonen & Welzijn werkt een medewerker via de BBL (Beroeps Begeleidende Leerweg). Daarnaast is op de afdeling Ondersteuning & Financiën een stageplaats ingevuld door een HBO-student Communicatie. Zij heeft een afstudeeronderzoek uitgevoerd, dat geleid heeft tot een adviesrapport over de uitvoering van de externe communicatie. Daarnaast zijn stageplaatsen ingevuld bij de afdeling Services & Onderhoud in het rayon Stadskanaal. Deze stageplaatsen vallen onder het woonbedrijf ZuidoostDrenthe. Werkplaats onderhoudsbedrijf bij Noorderpoort Lefier Stadskanaal heeft in 2011 samen met Noorderpoort (onderwijsinstelling voor middelbaar beroepsonderwijs) besloten de werkplaats van ons onderhoudsbedrijf onder te brengen in de nieuwbouw van de school en te combineren met de praktijkruimte van de school. Hiervan kunnen Lefier en Noorderpoort gezamenlijk profiteren. Zo worden praktijkonderwijs en bedrijfsleven dichter bij elkaar gebracht, waardoor ook meer stage- en leerplaatsen mogelijk worden. In 2014 zal de nieuwbouw van Noorderpoort klaar zijn. Samen met de school en andere partijen uit het bedrijfsleven onderzoeken wij of een praktijkruimte te realiseren is, waarin leerlingen ervaring op kunnen doen met het bouwen van een huis. 35

36 2.3.2 Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten Wijkgericht werken In 2011 heeft Lefier Stadskanaal 3 wijkvisies vastgesteld: Alteveer, Musselkanaal en Stadskanaal- Noord. Deze visies moeten nog goedgekeurd worden door de gemeenteraad. In het wijkgericht werken vormen de wijkvisies de uitgangspunten voor de programma s voor de komende jaren. Woningmarktrapportage Lefier Stadskanaal heeft gewerkt aan de opzet van een woningmarktrapportage. Hiermee willen we inzicht krijgen in de vraag en het aanbod van de woningmarkt. In 2012 levert de afdeling Wonen & Welzijn elk kwartaal een rapportage op. Wij kunnen op deze manier trends eerder bespeuren en daarop inspelen. Onze verwachtingen op lange termijn van de ontwikkeling van de woningmarkt kunnen wij toetsen aan de woningmarktrapportage. Leefbaarheidprojecten Samen met bewoners zet Lefier Stadskanaal zich via wijkbeheer in om buurten, wijken en dorpen te realiseren die schoon, heel en veilig zijn. In 2011 hebben we vanuit het wijkbeheer verschillende leefbaarheidprojecten georganiseerd, onder andere de volgende. Het schuttingenproject Aziëlaan en het opnieuw inleggen van achterpaden in de wijk Maarswold. Beide projecten hebben de uitstraling van de wijk verbeterd en tevreden bewoners opgeleverd. Ieder kind een eigen boek ; in dit project krijgen kinderen van de basisscholen in Stadskanaal een boekje waarin zij zelf de hoofdrol spelen. Het thema is een beter milieu en daardoor een leefbare woonomgeving. In 2011 hebben we de boekjes op drie scholen uitgedeeld. Het project wordt ondersteund door lesmateriaal en een toelichting van een wijkbeheerder van Lefier. In 2012 zetten wij Ieder kind een eigen boek voort met de overige scholen in de gemeente. Fysieke aanwezigheid in de wijk De wijkbeheerders van Lefier Stadskanaal zijn fysiek aanwezig in de wijk en signaleren overlast. In 2011 is gebleken dat de meeste overlastsituaties op te lossen zijn met 1 of 2 gesprekken met bewoners. Daarnaast is er de trend dat mensen moeilijker te bewegen zijn tot sociale activiteiten, vooral degenen met financiële problemen. Wijkbeheer probeert mensen bij elkaar te brengen. In Maarsstee roept de wijkvernieuwing veel vragen op bij bewoners, bijvoorbeeld wie verantwoordelijk is voor de tuinaanleg en het aanbrengen van schuttingen en hoe de nieuwbouw- en sloopwerkzaamheden verlopen. De wijkbeheerders die fysiek aanwezig zijn in de wijk staan de bewoners bij vragen te woord. Ook is er wekelijks spreekuur in het buurtcentrum. Woongenot in de flats Belgiëlaan Het onderzoek van Lefier Stadskanaal naar het woongenot van de flats aan de Belgiëlaan is in 2011 afgerond. Samen met Bewonersplatform Maarsstee en bewoners is besloten twee werkgroepen op te zetten: één groep houdt zich bezig met geluidsoverlast, de andere met huisregels en het schoonmaken in en om de flats. De bewoners zijn in beide werkgroepen goed vertegenwoordigd. Kennismaking nieuwe bewoners In het najaar van 2011 heeft Lefier Stadskanaal succesvolle bijeenkomsten georganiseerd voor bewoners van de nieuwe appartementencomplexen in Maarsstee. Bewoners hebben met elkaar kennisgemaakt, met medewerkers van Lefier en met het Bewonersplatform Maarsstee. 36

37 In september hebben we een dagje uit georganiseerd voor bewoners van de nieuwe patiowoningen in de Parkwijk om het onderlinge contact te bevorderen. De bewoners hebben dit zeer gewaardeerd. Schoonmaak van de complexen In 2011 heeft Lefier Stadskanaal haar verantwoordelijkheid als controleur opgepakt bij de schoonmaak van de complexen. Halverwege het jaar kregen we veel klachten over het schoonmaakbedrijf, omdat er niet of niet goed werd schoongemaakt. Vervolgens hebben we veel extra kosten gemaakt om de complexen weer in orde te krijgen. Wij hebben samen met bewoners besloten het contract met het verantwoordelijke schoonmaakbedrijf op te zeggen. Woonoverlast Aanpak woonoverlast Begin 2009 hebben Stichting Welstad, Lefier en de Gemeente Stadskanaal zich tot doel gesteld het aantal geregistreerde woonoverlastsituaties in 2 jaar te halveren. Er is een project opgezet onder regie van het Centrum voor Jeugd, Gezin en Veiligheid (CJGV) en met een wooncoach. Eind 2010 is het project verlengd vanwege de succesvolle aanpak. Op basis van de resultaten van 2011 is geadviseerd de werkwijze aan te scherpen en het project te verlengen met een jaar. De integrale aanpak vanuit het CJGV is succesvol. Dit wordt onderschreven en herkend door de samenwerkende partijen en bewonersorganisaties. Desondanks neemt het aantal overlastsituaties toe en bestaande hardnekkige overlastsituaties zijn niet opgelost. In 2012 willen wij snel kunnen handelen in situaties om escalatie te voorkomen. De wooncoach zal hierbij gerichte opdrachten krijgen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Bestaand bezit Bijstelling verkoop Voor 2011 heeft Lefier Stadskanaal 50 woningen begroot voor verkoop. Door tegenvallende resultaten is dit aantal na het tweede kwartaal bijgesteld naar 22 woningen. Uiteindelijk zijn 20 woningen verkocht in De gemiddelde verkoopsnelheid is 160 dagen en loopt ten opzichte van voorgaande jaren steeds meer op. In 2011 zijn 3 verkoopwoningen terug in de verhuur gegaan. Er zijn nog circa 600 woningen met het label verkoop die verkocht kunnen worden: aan zittende huurders of bij mutatie. Voor de onverkochte woningen is een prijscorrectie voorgesteld, waarbij de vraagprijs met circa 3 procent is gezakt. Per 1 januari 2012 staan 19 voor verkoop gelabelde woningen leeg. Voor 2012 is de begroting naar beneden bijgesteld naar 38 woningen, tegen een opbrengst van Om de verkoop te stimuleren passen we verkoopbevorderende maatregelen toe, bijvoorbeeld cheques en adverteren. Verkoop van Parkstee In 2011 heeft Lefier Stadskanaal het complex Parkstee verkocht aan Woonzorg Nederland; in totaal 29 woningen. Om de verkoop mogelijk te maken zijn de bewoners geherhuisvest. De meeste bewoners zijn verhuisd naar de nieuwbouw aan de Irenelaan. Een ander deel heeft gekozen voor andere woningen in de gemeente. Bewoners waren in eerste instantie niet enthousiast over de verhuizing, onder andere vanwege hun leeftijd. Uiteindelijk woont iedereen naar tevredenheid. Het complex wordt momenteel door Woonzorg Nederland verbouwd. Verkoop van kavels De kavels die Lefier Stadskanaal bestemd had voor verkoop zijn in 2011 niet verkocht. 37

38 Te Woon In 2011 is Lefier Stadskanaal met een pilot Te Woon gestart. Te Woon geeft de klant een keuze tussen huren, kopen of kopen met korting. De bewoners van de eerste grondgebonden woningen in Maarsstee hebben hiervoor een aanbieding ontvangen. In 2011 heeft het Te Woon-concept niet geleid tot een verkoop. In 2012 ontvangen bewoners van de overige grondgebonden woningen in Maarsstee een aanbieding. We hebben in 2011 geen Te Woon-beleid gemaakt, omdat na evaluatie van het concept door de raad van bestuur besloten is het instrument niet verder bij Lefier toe te passen. Reden hiervoor is onder meer het zeer minimale gebruik ervan door klanten. Mensen kiezen er veelal voor de woning te kopen of te huren. Er wordt weinig gebruikgemaakt van het kopen met korting. Nieuwbouw Oplevering sociale en vrije sector huurwoningen In 2011 heeft Lefier Stadskanaal 143 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan 129 sociale huurwoningen en 14 vrije sector huurwoningen. Dit zijn 35 opleveringen meer dan begroot. Dit verschil is ontstaan door het opschuiven van de oplevering van woningen aan de Boslaan in Onstwedde en de Berkenstraat in Alteveer van eind 2010 naar begin Deze oplevering is vertraagd vanwege de vroeg intredende winter in Boslaan in Onstwedde Fase 1: technisch gezien heeft Lefier Stadskanaal 24 woningen opgeleverd op de laatste dag van Financieel, administratief en in exploitatie zijn deze woningen opgeleverd in In deze fase zijn ook 4 vrije sector huurwoningen opgeleverd. Fase 2: er zijn 8 vrije sector huurwoningen opgeleverd. Een blok van 4 sociale huurwoningen is begroot, maar niet opgeleverd. Er kan niet gesloopt en gebouwd worden, omdat de bewoners nog niet uitgeplaatst zijn. Zij verhuizen naar de nieuwbouw aan de overzijde die wij in 2012 opleveren. Opleveringen in Alteveer Beukenstraat: 3 sociale en 2 vrije sector huurwoningen; de sociale huurwoningen waren begroot in 2010 en zijn doorgeschoven vanwege uitplaatsing van huidige bewoners. Meidoornlaan: 2 vrije sector huurwoningen waren begroot. Lefier Stadskanaal heeft er veel energie in gestoken om kandidaten te vinden, maar zonder resultaat. Daarom is niet gestart met de bouw. Bij voldoende kandidaten starten wij alsnog. Volgens planning zijn 5 sociale huurwoningen opgeleverd. Berkenstraat: 2 vrije sector huurwoningen waren begroot. De bouw hiervan is eveneens uitgesteld vanwege het uitblijven van kandidaten. Zodra er kandidaten zijn, starten wij alsnog. De 6 sociale huurwoningen die begroot waren voor 2010 zijn opgeleverd in Opleveringen Maarsstee Voor de wijkvernieuwing Maarsstee heeft Lefier Stadskanaal in het verslagjaar 22 sociale huurwoningen opgeleverd. Voor 2011 waren 12 woningen begroot en 10 voor Organisatie Open huizen In 2011 heeft Lefier Stadskanaal meerdere Open Huizen georganiseerd om de nieuwbouwwoningen te laten zien. Zo zijn in Maarsstee de appartementencomplexen Goud-, Zilver- en Bronsstee opengesteld voor bezoekers. De opkomst was hoog en de bewoners waren enthousiast. Ook in Alteveer en Mussel zijn open huizen geweest. De opkomst in Mussel viel tegen. In Onstwedde is, samen met de makelaar, een open huis georganiseerd voor de vrije sector huurwoningen aan de Boslaan. De opkomst was hoog en vrij kort na het open huis zijn 2 woningen verhuurd. 38

39 Kwalitatief in stand houden woningbezit Planmatig onderhoud In 2011 heeft Lefier Stadskanaal planmatig onderhoud uitgevoerd in de vorm van schilderwerk, dakbedekking, timmerwerk en installatiewerk. Planmatig onderhoud draagt bij aan waar Lefier voor staat: goede woningen Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Prestatieafspraken Gemeente Lefier Stadskanaal heeft samen met de Gemeente Stadskanaal in 2011 stevig gewerkt aan concretisering van de prestatieafspraken. We hebben afspraken gemaakt over productieaantallen, procesafspraken voor Wmo, wonen, welzijn en zorg, energie en duurzaamheid, en leefbaarheid en woonomgeving. Het is niet gelukt om de prestatieafspraken in 2011 af te ronden. Naar verwachting vindt de ondertekening begin 2012 plaats. Met partners doelen stellen voor de toekomst van wijken en buurten Samenwerking bij wonen, welzijn en zorg In 2011 is Lefier Stadskanaal voortdurend in gesprek geweest met haar samenwerkingspartners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Belangrijke partijen zijn de Gemeente Stadskanaal, Stichting Welstad, De Zijlen (organisatie voor kinderen en volwassene met een verstandelijke beperking) en Zorggroep Meander. Met deze samenwerking beogen we meer slagkracht in de wijk te realiseren. Deze doelstelling is gehaald. In de vastgestelde wijkvisies ligt meer nadruk op de sociale paragraaf. Samenwerkingsverband Wijkaanpak Stadskanaal In 2011 is het samenwerkingsverband Wijkaanpak Stadskanaal geëvalueerd door de betrokken partijen. Ieder vindt dat de samenwerking meerwaarde heeft gehad. Alle wijken en dorpen hebben nu een bewonersvertegenwoordiging. De lijnen naar wijkraden en belangenorganisaties zijn korter geworden. Ook de functie gebiedsontwikkelaar als schakel heeft goed gewerkt binnen Wijkaanpak Stadskanaal. Toch is besloten de samenwerkingsvorm te veranderen. De uitwerking volgt in De Gemeente Stadskanaal wil graag de regie voeren over de totstandkoming van wijkvisies en wijkgericht werken. Lefier blijft bijdragen aan visies en wijkschouwen. Ook de ondersteuning van opbouwwerk en wijkbudgetten voor wijkraden en plaatselijke belangenorganisaties blijven staande. Kennismaking met Zorggroep Meander In 2011 heeft de training Ons kent Ons plaatsgevonden waardoor we de wereld van onze partners leren kennen. Een belangrijk onderdeel was de kennismaking tussen medewerkers van de afdeling Wonen & Welzijn van Lefier Stadskanaal en wijkverpleegkundigen van Zorggroep Meander. Het doel ervan was meer inzicht krijgen in elkaars werkzaamheden en bekijken waar we elkaar kunnen aanvullen en ondersteunen. Beide organisaties hebben deze verkenning als zeer zinvol ervaren. Stichting Mondiale Woonhulp Als Lefier participeren wij al een aantal jaren, zowel financieel als bestuurlijk, in de Stichting Mondiale Woonhulp. Deze stichting biedt ondersteuning bij acute huisvestingsproblemen die veelal ontstaan zijn door natuurrampen, en concentreert zich op de periode van wederopbouw. Samen met één of meerdere lokale partners in het rampgebied pakken wij de huisvestingsproblemen aan. We streven naar integrale hulpverlening en zorgen zo mogelijk ook voor de verbetering van voorzieningen, onderwijs en werkgelegenheid. 39

40 In Sri Lanka en Ghana zijn projecten afgerond. In 2011 is op Haïti na lang zoeken een geschikte partner gevonden voor de wederopbouw na de aardbeving. Ondanks enkele tegenslagen, kunnen we in 2012 jaar met de bouw van een aantal woningen starten. Ook werken we mee aan een school waar een project voor waterzuivering draait. Stakeholdersmanagement Proactief ophalen agenda s Lefier Stadskanaal werkt samen met verschillende partijen en wil bij hen proactief agenda s ophalen. Voor Lefier speelt de huurdersorganisatie De Koepel een belangrijke rol bij het bespreken van het Lefiervizier, de basis voor onze begroting. Wij hebben regelmatig contact met de wijkraden in de gemeente Stadskanaal, die zeer betrokken zijn bij de woon- en leefomgeving. In 2011 is voor een aantal wijken een wijkvisie ontwikkeld, samen met de betreffende wijkraad. Met Stichting Welstad hebben wij een goede relatie. Wij betalen gezamenlijk aan het opbouwwerk in verschillende wijken en dorpen. We zijn regelmatig in gesprek over de manier waarop we de bewoners kunnen stimuleren nog meer in hun kracht te komen. De Stichting Welstad heeft een belangrijke doorverwijsfunctie in het contact met bewoners, klanten en toekomstige klanten. Samen met Zorggroep Meander en De Zijlen (organisatie voor kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking) werken wij aan een gezamenlijke visie op wonen, zorg en welzijn. In de visie formuleren we de meerwaarde van onze samenwerking. Dit krijgt in 2012 verder vorm. Een voorbeeld van onze samenwerking is het concept in de Olmenhage, waarin Lefier samen met Zorggroep Meander onder andere een steunpunt heeft gerealiseerd. Wonen en zorg Wonen, welzijn en zorg in de Olmenhage In 2011 is de functie van het woonzorgcentrum Parkheem veranderd van een woonzorgcentrum naar een verpleeghuis voor dementerenden. Door deze verandering ontstaat de vraag voor een nieuwe woonlocatie voor de oorspronkelijke bewoners van Parkheem. Als mogelijke oplossing komt de Olmenhage naar voren. Hier zijn de mogelijkheden bekeken. Dit complex met 70 appartementen, waar al veel ouderen wonen, is gunstig gelegen ten opzichte van het centrum van Stadskanaal. Door de kanteling van de Wmo wordt het steeds belangrijker dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Daarom heeft Lefier met Zorggroep Meander in 2011 plannen gemaakt om de Olmenhage te ontwikkelen tot een locatie waar ouderen een directe toegang tot zorg, dagbesteding en sociale contacten hebben. In 2012 start de uitvoering van het concept. Maatschappelijk vastgoed Multifunctionele accommodatie in Stadskanaal-Noord Lefier Stadskanaal ontwikkelt samen met de Gemeente Stadskanaal de multifunctionele accommodatie Noordstee in Stadskanaal-Noord. Noordstee vormt het toekomstige hart van de wijk. De accommodatie biedt onderdak aan een gymzaal, de buurtvoorziening van de Wijkraad Noord, kinderopvang Catalpa, een peuterspeelzaal van Stichting Welstad en voetbalvereniging SPW. De bouw is in het najaar van 2011 gestart. Wij hebben deze mijlpaal gevierd met bewoners van de wijk, de partijen aan wie Noordstee onderdak biedt en de Gemeente. De oplevering wordt in het najaar van 2012 verwacht. 40

41 2.3.5 Bewoners voelen zich partner Huurdersorganisatie Contact met De Koepel Op verschillende niveaus is Lefier Stadskanaal in 2011 in gesprek geweest met huurdersorganisatie De Koepel. Naast het bestuurlijke en managementoverleg is over uiteenlopende onderwerpen rechtstreeks intensief contact geweest tussen onze medewerkers en bestuursleden van De Koepel. Voor ons is het niet mogelijk om met alle individuele huurders in gesprek te gaan, maar De Koepel vertegenwoordigt onze huurders op de juiste manier. Wij hebben door dit contact individuele zaken kunnen oplossen. De Koepel geeft ons een terugkoppeling over onze dienstverlening. Wij zien daar het nut en de noodzaak van en koesteren deze relatie. Bewonersparticipatie Deelname in de bewonersvertegenwoordiging Lefier Stadskanaal vindt deelname van bewoners in de bewonersvertegenwoordiging erg belangrijk, evenals een goede verbinding met de bewonersvertegenwoordiging. Op die manier krijgen wij inzicht in de sterke en zwakke punten van buurten, wijken en dorpen. Wij hebben ons in 2011 ervoor ingezet de betrokkenheid van bewoners te vergroten. En met resultaat, want bewoners voelen de steun van Lefier. Relatie met partners in de wijk Lefier Stadskanaal heeft in 2011 de band met de bewonersvertegenwoordiging in de wijk verstevigd. Wij hebben opnieuw contact gezocht met de Wijkraad Parkwijk. Daarnaast merken wij dat de bewoners ons weten te vinden. De relatie en het onderlinge vertrouwen zijn goed. De bewonersparticipatie is tevens op projectniveau geregeld. Wij hebben bijvoorbeeld in 2011 met bewoners uit Maarsstee om de tafel gezeten voor uitwerking van de plannen voor wijkvernieuwing. Vanuit de vastgestelde wijkvisies zijn programma s opgepakt. Ook in Alteveer, Onstwedde en Maarsstee zijn bewoners betrokken bij het maken van de wijkvisies en de wijkprogramma s. KWH-participatielabel In 2011 heeft Lefier Stadskanaal het participatielabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) gehaald. Het is een instrument dat meet en inzichtelijk maakt hoe wij omgaan met bewonersparticipatie. Wij hebben ruim een 7 gescoord, hoger dan andere corporaties in Nederland. Samen met het KWH hebben we de resultaten gepresenteerd aan alle bewonerscommissies, wijkraden, en leden van de Koepel. De opkomst bij deze bijeenkomst was erg hoog. In 2012 stellen we een plan van aanpak op om verdere verbeteringen aan te brengen. Wij maken hierbij een duidelijk onderscheid in een klant- en een bewonersspoor Klanten zijn onze ambassadeurs Kwaliteit van dienstverlening Gouden KWH-huurlabel Lefier Stadskanaal heeft in 2011 het Gouden Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) gehaald. Dit is een continu meetinstrument waarmee wij inzicht krijgen in onze prestaties en dienstverlening. De beoordeling gebeurt op negen onderdelen, waarbij de scores worden afgezet tegen het landelijk gemiddelde en onze resultaten in We hebben in het verslagjaar gemiddeld een 7,7 behaald. 41

42 Op het onderdeel corporatie bellen, scoorden we 1 punt lager dan in 2010 (8,5). Dit is te wijten aan de krappe bezetting van de afdeling Klantontvangst. Hoog is de waardering voor woning verlaten (9) dankzij de extra inspanning van medewerkers, en corporatie bezoeken (8) door verbeteringen van onze website. Nieuwe meetmethode in 2012 Om het beoordelingsrapport over kwaliteit en dienstverlening volledig te maken, zou Lefier Stadskanaal in 2012 nog een derde en vierde meting door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) moeten volgen. Dit gebeurt niet meer, omdat wij in 2012 beginnen met de nieuwe meetmethode Huurlabel 2.0. Daarom verzoekt Lefier het KWH de toezichthouder CKV (de Commissie Kwaliteitsverklaringen) de resultaten van de eerste twee metingen in 2011 geldig te laten verklaren voor een volledig rapport. Enquête klanttevredenheid De afdeling Klantontvangst van Lefier Stadskanaal heeft telefoontjes verwerkt in De woonwinkel is bezocht door klanten. Wij meten de klanttevredenheid via een enquête die bezoekers van de woonwinkel op ons verzoek invullen. In 2011 hebben circa 400 klanten de enquête ingevuld met een zeer positief resultaat: 381 klanten zijn tevreden over de ontvangst, informatie en wachttijd. Slechts 19 klanten hebben een opmerking gemaakt over lange wachttijd. De opmerkingen in de enquêtes zien wij als gratis advies voor verbetering van onze dienstverlening. Verbeterd model voor inschrijving en toewijzing Het model voor inschrijven en toewijzen van Lefier Stadskanaal is in 2011 verbeterd. De lancering van het model vindt plaats op het moment dat de nieuwe website van Lefier live gaat, naar verwachting begin Wij willen graag onze dienstverlening verbeteren en zijn van mening dat wij met het aangepaste model een enorme slag maken. Onze huidige woningzoekende krijgt een actieve rol in het proces en kan kiezen waar hij/zij wil wonen. Herstructurering/herhuisvesting In 2011 zijn 95 gezinnen geherhuisvest in het kader van herstructurering. In Alteveer en Mussel is de herstructurering afgerond. In januari 2011 is de herstructurering gestart aan de Schoolstraat in Musselkanaal. Door goede samenwerking met bewoners is de verhuisstroom snel op gang gekomen. In december 2011 hebben wij samen met de bewoners officieel afscheid genomen van de oudste woningen van ons bezit en is de sloop ervan gestart. Ook is gesloopt in Maarsstee. De bewoners zijn verhuisd naar de nieuwbouwwoningen. Alle bewoners van Parkstee zijn in 2011 verhuisd. Nazorg bij herstructurering Lefier Stadskanaal biedt bewoners nazorg na herstructurering. In 2011 hebben wij de bewoners van de nieuwbouwwoningen in Maarsstee en Parkwijk bezocht. De herstructureerders in Onstwedde, Alteveer en Mussel hebben geen nazorg ontvangen. In 2012 starten wij dit traject opnieuw op. Klachtenafhandeling Geschillencommissie In de Gezamenlijke Geschillencommissie Midden Groningen worden geschillen behandeld van Steelande wonen, Stichting Woningbouw Slochteren, Woonstichting Groninger Huis en Lefier Hoogezand-Stadskanaal. De afdeling Wonen & Welzijn van Lefier Stadskanaal adviseert klanten niet onmiddellijk een brief te richten aan de Geschillencommissie. Wij willen graag eerst in gesprek gaan met de klant om samen tot een oplossing te komen. Mede dankzij deze houding zijn er in 2011 geen geschillen geweest die door de commissie zijn behandeld. 42

43 Woningverbetering Niveauverbetering in Maarsstee Voor 2011 had Lefier Stadskanaal 48 woningen begroot voor niveauverbetering. Uiteindelijk zijn 38 woningen gerealiseerd. Dit relatief hoge aantal is mede veroorzaakt door het aantal mutatiewoningen dat daarin is meegenomen. Sociaal Statuut In het Sociaal Statuut zijn afspraken opgesteld voor bewoners wier woning in aanmerking komt voor sloop of ingrijpende woningverbetering. In 2011 zijn de bedragen in het Sociaal Statuut aangepast; het statuut is opnieuw goedgekeurd en getekend door De Koepel. Ons management kijkt in 2012 toe hoe Lefier Hoogezand-Stadskanaal tot één Sociaal Statuut komt qua vergoedingen. PR en communicatie Onder andere het bewonersblad Leef! In november 2011 heeft Lefier Stadskanaal de eerste editie van het bewonersblad Leef! naar huurders en relaties gestuurd. De reacties waren positief. Ook hebben wij één keer in de twee weken een nieuwspagina geplaatst in het huis-aan-huisblad de Kanaalstreek. In 2011 is veel tijd besteed aan de opzet van een nieuwe website In alles een balans tussen mens, geld en milieu Duurzaamheid Woonlasten laag houden Lefier Stadskanaal wil graag de woonlasten voor haar klanten nu en in de toekomst laag houden. Een belangrijk onderdeel van de woonlasten is de energierekening. Wij hebben daarom als doel gesteld om al onze woningen vóór 2020 goed te laten presteren op energiegebied. Goed presteren wil zeggen dat de woningen minstens energielabel C hebben. Energieprojecten In 2011 heeft Lefier Stadskanaal 11 projecten begroot in het kader van EPA (Energie Prestatie Advies). Wij hebben aan 304 bewoners een pakket aangeboden en 182 bewoners hebben hier gebruik van gemaakt. Dit is een deelname van 60%. Niet alle projecten zijn uitgevoerd. In de Anjerstraat in Musselkanaal is EPA niet aangeboden. Wij beraden ons over de toekomst van dit complex, omdat hierbij voor verbetering een flinke investering nodig is. De uitvoering aan de flats aan de Westerparallelstraat is nog niet begonnen, vanwege de slechte staat van de kozijnen. De uitvoering is doorgeschoven naar Het project aan de Azaleastraat is vanwege weersomstandigheden voor 70% uitgevoerd. 43

44 2.3.8 Bouwprojecten Stadskanaal 2011 Tabel 5 Overzicht bouwprojecten Lefier vestiging Stadskanaal 2011 Overzicht opgeleverde huurwoningen Stadskanaal 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot Onstwedde Boslaan fase 2 Stadskanaal sociale huur - 4 Onstwedde Boslaan fase 2 Stadskanaal vrije sector huur 8 8 Alteveer Beukenstraat 2-12 ev Stadskanaal sociale huur 3 - Alteveer Beukenstraat 2-12 ev Stadskanaal vrije sector huur 2 2 Overzicht opgeleverde huurwoningen Stadskanaal 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot Alteveer Meidoornlaan on Stadskanaal sociale huur 5 5 Alteveer Meidoornlaan on Stadskanaal vrije sector huur - 2 Alteveer Berkenstraat 2-24 fase 2 Stadskanaal sociale huur 6 - Alteveer Berkenstraat 2-24 fase 2 Stadskanaal vrije sector huur - 2 Musselkanaal Molenstraat 1-11, Stadskanaal sociale huur Onstwedde Boslaan e.o. fase 1 Stadskanaal sociale huur 24 - Onstwedde Boslaan e.o. fase 1 Stadskanaal vrije sector huur 4 4 Stk Maarsstee fase A1 gestapeld Stadskanaal sociale huur Stk Maarsstee fase A2 Stadskanaal sociale huur Totaal Overzicht opgeleverde koopwoningen Stadskanaal 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot verkocht Totaal Overzicht uitgevoerde niveauverbeteringen Stadskanaal 2011 Project Gemeente Investering Aantallen Investering (x 1.000) gerealiseerd begroot per woning Stk Maarsstee fase D3 Stadskanaal sociale huur Totaal Overzicht gesloopte eenheden Stadskanaal 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd begroot Stadskanaal Maarsstee Stadskanaal sociale huur Stadskanaal Julianastraat Stadskanaal sociale huur Verlengde Brugkade Stadskanaal Brugkadestrook Stadskanaal bedr. onroerend goed 1 - Stadskanaal Maarsstee Stadskanaal 31 - Onstwedde Boslaan fase 2 Stadskanaal sociale huur 18 - Onstwedde Olde Hof Stadskanaal sociale huur 4 - Boslaan 1,3 Alteveer Meidoornlaan on Stadskanaal sociale huur 8 4 Alteveer Iepenlaan on Stadskanaal sociale huur 9 - Musselkanaal Molenstraat Stadskanaal sociale huur 2 - Onstwedde Landlaan Stadskanaal sociale huur - 22 Stadskanaal Brugkadestrook Stadskanaal sociale huur - 26 Totaal

45 3 LEFIER ZUIDOOSTDRENTHE 3.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Voor Lefier ZuidoostDrenthe is ook 2011 weer een goed jaar geweest. We hebben veel maatschappelijke doelen gerealiseerd met een positief operationeel bedrijfsresultaat. Ondanks de slechte woningmarkt zijn de verkoopopbrengsten op begrotingsniveau geëindigd. Dit heeft, in combinatie met een verdere besparing op de bedrijfskosten (door kostenbewustzijn, efficiënt werken en lagere personeelslasten), tot een goed bedrijfsresultaat geleid Maatschappelijke prestaties in 2011 Lefier ZuidoostDrenthe heeft haar jaarplan met de doelstellingen efficiency, wijk- en dorpsgericht werken en waardering en vertrouwen grotendeels waar kunnen maken. De contacten met maatschappelijke partners verlopen naar wens. De uitvoering van de Lokale Akkoorden ligt op schema. In de wijken is onze inzet weer toegenomen, waardoor veel maatschappelijke resultaten zijn behaald. Van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector hebben we het Gouden KWHhuurlabel gekregen voor onze dienstverlening. Voorbeelden van maatschappelijke prestaties We geven enkele voorbeelden van maatschappelijke prestaties van Lefier ZuidoostDrenthe in 2011: Goede en betaalbare huisvesting: 92% van de woningen wordt verhuurd aan de doelgroep en we hebben 595 woningen met energielabel F of G gebracht naar energielabel C (begroot was 500). Huisvesting bijzondere doelgroepen en maatschappelijke opvang: om het slagingspercentage van acceptatie van woningen door statushouders te verhogen, zijn we met de provincie en het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) een pilot gestart om zoveel mogelijk mensen uit de Drentse asielzoekerscentra te huisvesten in Drenthe. Wijk- en dorpsgericht werken: de dorpsprogramma s Roswinkel, Weerdinge, Nieuw- Amsterdam/Veenoord zijn ondertekend en we bouwen nog in andere gebieden. Aanvragen voor financiële en materiële ondersteuning van activiteiten en projecten vanuit het leefbaarheidsfonds en buurtfonds Emmen Revisited zijn weer volop toegekend. Op deze manier faciliteren we de kracht van bewoners in onze wijken en dorpen. Multifunctionele accommodaties (MFA s): de MFA Noorderbreedte in Nieuw-Buinen is officieel geopend; het definitief ontwerp van het multifunctionele centrum (MFC) in Emmer-Compascuum is ingevuld met alle toekomstige huurders. Overleg maatschappelijke partners; dit heeft een vruchtbare samenwerking opgeleverd: - Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector heeft het KWH-participatielabel toegekend waarbij we boven het landelijke gemiddelde scoren. - Het Lokaal Akkoord is ingebed door toename van de onderlinge samenwerking; de verbinding met de regionale Huurdersfederatie is versterkt en op lokaal niveau zijn nieuwe huurdersorganisaties ontstaan. - We zijn intensief betrokken bij de opstelling van de woonvisie Borger-Odoorn, en hebben hierover vanuit corporatieperspectief een presentatie gegeven voor de gemeenteraad. - Met leden van de gemeenteraad, fractiemedewerkers en commissieleden van de gemeente Emmen is tijdens een bijeenkomst gesproken over overlast, verschillende projecten en de consequenties van de toewijzingsnormen. - De fysieke herstructurering Nieuw-Buinen heeft een impuls gegeven aan het dorpsontwikkelingsplan en de onderlinge contacten. 45

46 - De basis is gelegd voor een visie op participatie, waarin de manier waarop we in gesprek willen gaan met onze omgeving nogmaals is doorgelicht Organisatie in 2011 Bedrijfsvoering en organisatiestructuur Lefier ZuidoostDrenthe heeft de ingezette besparingslijn kunnen voortzetten. Door beperking van de personele inzet en een hoog kostenbewustzijn zijn de bedrijfskosten wederom vergeleken met voorgaande jaren gedaald. Deze kosten zijn binnen de begroting gebleven. Strategisch opgavenbeleid We zijn voor ZuidoostDrenthe gestart met de opzet van een nieuw en actueel Strategisch Opgave Beleid (SOB), dat het oude portefeuilleplan zal vervangen. Hiervoor beschrijven we onze politieke en economische omgeving en we brengen de demografische ontwikkelingen in ons werkgebied in kaart. Voor onze vastgoedsturing is de klant het vertrekpunt. We hebben klantgroepen in beeld gebracht en per klantgroep de voorkeur voor woonproducten en omgeving bepaald. Hiermee zijn productmarkt-combinaties ontstaan. Dit alles geeft inzicht in de verwachte verandering in onze voorraad. We hebben daarmee de ideale wensportefeuille voor 2030 in beeld. Beleidskaders Om de wensportefeuille voor 2030 te bereiken zijn in de toekomst ingrepen in de voorraad nodig. Daarom en mede doordat ons werkgebied sterke veranderingen ondergaat, is herijking van het beleid ingezet. We stellen kaders vast voor het verkoopbeleid, het gedifferentieerde huurbeleid, het energiebeleid en de kwaliteitsverbetering van het bezit van Lefier ZuidoostDrenthe. Daarnaast zijn we stevige sparringpartners bij de invulling van de gemeentelijke en regionale woonvisie. Omdat prettig wonen mede sterk beïnvloed wordt door de sociaal-maatschappelijke omgeving van de huurder, herijken we onze visie op de sociaal-maatschappelijke inzet van Lefier. Projectontwikkeling Het verslagjaar heeft in het teken gestaan van in control komen; 80% van de lopende projectinitiatieven zijn heroverwogen en vervolgens met actuele besluitvorming afgewikkeld of opnieuw beoordeeld in de initiatieffase. In het oog springend zijn de herstructurering van Nieuw- Buinen en de oudbouw in Nieuw-Weerdinge. Bij een aantal ontwikkelingen heeft Lefier ZuidoostDrenthe veel voortgang geboekt, bijvoorbeeld bij de appartementen aan de Vaart in Nieuw-Amsterdam, de multifunctionele accommodatie en de dorpsontwikkeling in Emmer-Compascuum. In afwachting van het nieuwe Strategisch Opgave Beleid zijn geen nieuwe projectinitiatieven gestart. De grondbank is herijkt met reële waarden en ontwikkelpotentie. Integriteit Lefier ZuidoostDrenthe heeft de Gedragswijzer in haar organisatie geïntroduceerd. Deze is in alle werkoverleggen besproken evenals voorbeelden van integer gedrag. Integriteit is nu bij vele werkoverleggen een vast agendapunt Vooruitblik naar 2012 Algemeen In 2012 vervolgt Lefier ZuidoostDrenthe de weg die sinds 2009 is ingeslagen. De verandering met de fusie is goed ingezet en wordt in 2012 stevig doorgetrokken en versterkt in onze keuzes. 46

47 Keuzes maken Vooral in het nieuwe vastgoedbeleid moeten we kiezen, omdat het vanuit de markt noodzakelijk is en we simpelweg niet alles kunnen uitvoeren. We bepalen in welke gebieden we wel investeren en waar minder of niet, welke woningen we gaan bouwen, voor welke doelgroep en in welke kwaliteit, en welke nieuwe projecten we oppakken voor sloop, verbouw en nieuwbouw. Daarnaast willen we beleid ontwikkelen waarmee de klant meer keuzes heeft in onze producten en diensten, en waarmee we meer aansluiten op de behoefte van klanten. Het maken van keuzes geldt ook voor de concrete uitwerking van de samenwerkingsverbanden waarin Lefier ZuidoostDrenthe deelneemt. Met een gezamenlijke lokale agenda monitoren we de resultaten en we selecteren de activiteiten die we in samenwerkingsverband doen en die we als Lefier uitvoeren. Betrokkenheid en daadkracht Door de sterk veranderende omgeving heeft Lefier ZuidoostDrenthe de afgelopen jaren ook veel energie besteed aan vernieuwing van haar organisatie (management, besluitvorming, afdelingen en samenwerking). Dit heeft ook een verandering in cultuur gebracht en een omschakeling naar meer openheid, directheid en draagkracht. Omgaan met verandering vraagt veel van de organisatie en een actieve betrokkenheid van onze medewerkers, ofwel: samen de schouders eronder zetten en met elkaar bepalen hoe we het werk, verbeteringen, het nemen van verantwoordelijkheid, de ontwikkeling van Lefier en onze eigen ontwikkeling invullen. Ons werkgebied dwingt ons continu tot kiezen. Wij zullen daarom ook de komende jaren daadkrachtig adequaat keuzes blijven maken. Namens het management Lefier ZuidoostDrenthe, Johan Baltes 47

48 Hoogtepunten Lefier ZuidoostDrenthe 2011 Klaar voor de toekomst In Nieuw-Buinen werken we met partners al jaren samen aan een vitaal dorp. Met de oplevering van de multifunctionele accommodatie (MFA) in 2011 zijn vele maatschappelijke partners weer gegarandeerd van kwalitatieve huisvesting. Met bewoners en Gemeente hebben we een stevige basis gelegd voor de herstructurering van de sociale huurvoorraad. 48

49 Verkopen blijven op niveau De totale woningverkoop is in ZuidoostDrenthe in 2011 gedaald met 13% ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde verkoopprijs daalde met 6%. Ondanks de sterk verslechterde koopmarkt heeft Lefier ZuidoostDrenthe haar verkopen op niveau weten te houden. De begrote verkoopopbrengst is behaald. Dit is belangrijk, want met de opbrengst uit verkoop investeert Lefier in wijken en buurten. Daarnaast geeft de verkoop van huurwoningen starters op de woningmarkt de gelegenheid hun eerste woning te kopen. Wij zien dat circa 90% van onze woningen verkocht is aan starters geboren in de jaren 80 en

50 Energie op de kaart De stijgende energiekosten drukken steeds zwaarder op onze huurders. In de bestaande woningen hebben bijna 600 woningen in 2011 het energielabel C gekregen. Door de persoonlijke voorlichting is bij onze huurders een deelname van 100% gerealiseerd. Met een feestelijk aftrap hebben we de oplevering gevierd van 12 energieneutrale woningen en daarmee de start van het experiment Ecocredo: ecologisch bouwen, economisch wonen. 50

51 3.2 Maatschappelijke prestaties Lefier ZuidoostDrenthe In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid Woningzoekenden Eind 2011 waren er actief woningzoekenden in ZuidoostDrenthe ingeschreven. Dit is een daling van 148 ten opzichte van 2010 (4.169). Mutatiegraad In 2011 bedroeg het aantal mutaties bij Lefier ZuidoostDrenthe (nieuwe verhuringen) 938 van het totale woningbezit. De mutatiegraad is gedaald van 9,9 in 2010 naar 9,8 in Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid staat vooral onder druk in kleine kernen zonder voorzieningen. Door proactief handelen, telefonisch aanbieden, sneller direct te huur aanbieden en nieuwe woningzoekenden in andere richtingen sturen dan nieuwbouw, hebben we binnen de normen onze woningen verhuurd. In het gebied van Lefier ZuidoostDrenthe is weinig animo voor seniorenhuisvesting met één slaapkamer. Huurprijsoptimalisatie Halverwege 2011 is het startschot gegeven voor een pilot huurprijsoptimalisatie, vanuit de vraag: Hoe kunnen we de huuropbrengsten optimaliseren en meer differentiëren binnen de huidige woningmarkt in het gebied waarin Lefier ZuidoostDrenthe opereert?. In het te formuleren huurprijsbeleid zal rekening worden gehouden met een daling van het besteedbaar inkomen als gevolg van overheidsbesluiten. Passend huisvesten van de doelgroep BBSH-normen Volgens de BBSH-normen (Besluit Beheer Sociale Huursector) heeft Lefier ZuidoostDrenthe 89,6% van de woningzoekenden passend geholpen (zie tabel 6). Kijkend naar de inkomensgrens die per 1 januari 2011 door de EU-maatregel is gesteld, is 92,4% van de woningzoekenden passend gehuisvest. Tabel 6 Lefier ZuidoostDrenthe huisvesting/verhuringen in 2011 volgens de BBSH-normen Lefier ZuidoostDrenthe 2011 Huurprijscategorie in euro s Aantal Leeftijd Huurtoeslag Tot 361,66 tot en Totaal personen grenzen/inkomen 361, hoger 1 persoon t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal personen t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal

52 Huurprijscategorie in euro s Aantal personen Leeftijd Huurtoeslaggrenzen/inkomen Tot 361,66 361,66 tot 554,76 554,76 en hoger 3 personen t/m 64 jaar tot en meer t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal Eindtotaal Te goedkoop gehuisvest 27 3,0% Te duur gehuisvest 67 7,4% Passend ,6% % Klant heeft keuze De woningzoekende kan zich voor bijna alle woningen die Lefier ZuidoostDrenthe aanbiedt inschrijven. Alleen voor seniorenwoningen geldt een leeftijdsgrens. Er vindt bij de toewijzing van woningen geen inkomenstoets plaats, behalve bij nieuwbouwwoningen waarin onrendabel is geïnvesteerd. Hiervoor worden bij de toewijzing inkomens- en vermogenseisen gesteld. Behalve inschrijven voor reguliere sociale huurwoningen, is het mogelijk woningen in de vrije sector te huren. Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Statushouders Het ministerie stelt elk half jaar per gemeente een taakstelling voor het aantal te huisvesten statushouders. Lefier ZuidoostDrenthe heeft in Emmen de totale taakstelling voor 2011 bijna gehaald, maar de achterstand van 2010 is nog niet weggewerkt. Binnen Borger-Odoorn verloopt de plaatsing moeizaam; statushouders hebben weinig belangstelling voor vestiging in deze gemeente. Asielzoekers Middels een directiebesluit is de directie van Lefier ZuidoostDrenthe akkoord gegaan met het blijven verhuren van 2 woningen aan stichting Op t Stee voor de doelgroep uitgeprocedeerde asielzoekers. Verhuur aan maatschappelijke instellingen Lefier ZuidoostDrenthe heeft het wooncomplex Hof van Erica in Emmen, dat ontwikkeld is in samenwerking met Zorggroep Tangenborgh, geheel verhuurd aan mensen met een zorgvraag. Voor bewoners is 24-uurszorg en dagopvang mogelijk. Alle 34 huurappartementen zijn gelijkvloers en rolstoelvriendelijk. Verhuur aan instellingen en cliënten uit de maatschappelijke opvang Lefier ZuidoostDrenthe heeft 10 woningen beschikbaar gesteld aan instellingen en 15 kwetsbare personen zijn gehuisvest. We hebben aan 12 cliënten vanuit de vrouwenopvang een woning op naam kunnen toewijzen. Daarmee is voldaan aan de afspraak met stichting Toevluchtsoord. Woningaanpassingen In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) In 2011 is door huurders van Lefier ZuidoostDrenthe 100 keer een aanvraag ingediend voor een woningaanpassing, in 2010 waren het er 87. Bij 13 aanvragen betreft het omvangrijkere 52

53 woningaanpassingen voor het aanbrengen van een aanbouw (slaapkamer/badkamer begane grond), met investeringen van meer dan Overige woningaanpassingen Binnen het bezit van Lefier ZuidoostDrenthe is bij alle seniorencomplexen geïnventariseerd waar problemen zijn met het stallen van scootmobielen. Onderzocht wordt of oplossingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld door het bouwen van scootmobielruimtes bij de complexen waar de nood hoog is. Huurincasso Huurachterstanden Om huurachterstanden tot een minimum te beperken voert Lefier ZuidoostDrenthe een actief incassobeleid. Halverwege het jaar zijn we een pilot gestart waarbij woonconsulenten van de afdeling Wonen & Welzijn samen met schuldhulpconsulenten van de gemeente Emmen, huisbezoeken afleggen. De reacties van bewoners zijn positief en de interventie verstevigt de samenwerking met Schuldhulp Emmen. Ontruimingen In 2011 zijn 32 woningen van Lefier ZuidoostDrenthe ontruimd op basis van huurachterstand (in 2010: 46 woningen). Hiermee blijven we binnen de gestelde norm van 34 ontruimingen per jaar. Dit is 30% minder dan in Wonen-leren-werken Projecten in 2011 Lefier ZuidoostDrenthe heeft het wonen-leren-werken -principe op diverse manieren ingevuld. Met een combinatie van lokale aannemers zijn afspraken gemaakt over de uitvoering van het herstel van het monument Vaart ZZ 72 in Nieuw-Amsterdam als leerling-werkplaats. In Nieuw-Buinen is het project Wark4joe gestart om langdurig werklozen uit het dorp met een achterstand op de arbeidsmarkt werkervaring op te laten doen. Lefier en de Gemeente zorgen voor werk, zoals leeghalen en schoonmaken van mutatiewoningen, en klussen voor grijs (binnen) en groen (buiten). Wij hebben een ruimte als thuisbasis beschikbaar gesteld. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud zijn ruim uren uitgevoerd door leerlingen Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten Leefbaarheidsbudget Lefier ZuidoostDrenthe heeft via het Leefbaarheidsbudget bijgedragen aan de kwaliteit van de leefbaarheid van wijken en dorpen. Ruim is besteed aan bewonersinitiatieven (de aanleg van multifunctionele sportvelden, een maaltijdenproject, een boodschappenbus, speeltuinen en straatfeesten). Ook is bijgedragen aan een nieuwe bus voor het vervoer van ouderen en gehandicapten. Ruim is gegaan naar 18 verschillende (bewoners) initiatieven, onder andere een gemeenschappelijke tuin in Erica in Emmen, het achterpadproject in Emmer-Compascuum, achterpadverlichting in Barger-Oosterveld, het uitleenpunt tuingereedschap in Nieuw-Buinen, een zwerfvuilactie met leerlingen van twee basisscholen in Angelslo (met medewerking van Sedna, Wijkvereniging, Area en Buurtsupport) en kunstuitleen van Promens Care in Nieuw-Amsterdam. Lefier heeft de initiatieven gefaciliteerd, maar bewoners zijn zelf ook aan de slag gegaan. Zo zijn door activeren van bewoners en gebruik te maken van hun kwaliteiten en talenten meerdere projecten 53

54 geïnitieerd. Hierbij is nauw samengewerkt met externe partners die zich eveneens inzetten voor verbetering van de leefbaarheid. Buurtfonds De naam van het knelpuntenfonds Emmen Revisited is veranderd in buurtfonds. In dit fonds heeft Lefier in gestort. Dit geld is onder andere besteed aan sinterklaasfeesten, buurt- en straatfeesten, een lichtinstallatie, kinderactiviteiten en een kerstnachtdienst. Dorpsbudget Nieuw-Buinen Vanuit het dorpsbudget Nieuw-Buinen zijn vooral activiteiten voor en door bewoners gefinancierd. In de dorpskrant heeft Lefier ZuidoostDrenthe met regelmaat berichten gepubliceerd over het hoe en waarom van het budget. Toch maken bewoners nog relatief weinig gebruik van deze ondersteuningsmogelijkheid. In 2011 is een geldelijke bijdrage gegaan naar de speeltuinvereniging, het glasblazersfestival en het sociaal eetcafé. Opbouwwerk In 2011 heeft Sedna (welzijnorganisatie in de gemeente Emmen) in opdracht van Lefier een woonbelevingsonderzoek uitgevoerd onder de huurders van de Weytackersflat. Doordat de professionals van Sedna hierdoor achter de voordeur mochten kijken, hebben ze in een aantal gevallen ook de helpende hand kunnen bieden. Het onderzoek heeft ons inzicht gegeven in de wijze waarop de bewoners het wonen in sociaal en fysiek opzicht beleven. De onderzoeksresultaten zijn tijdens een bewonersavond gepresenteerd aan bewoners, wijkagent en de onderzoekers van Sedna. Tijdens de bijeenkomst kwam naar voren dat door onze inzet het vertrouwen in Lefier verbeterd is. Tuinen Ook in 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe een aantal bewoners beloond vanwege hun mooie tuin. Tevens hebben we samen met Buurtsupport, een hovenier en een leverancier van houten tuinmeubelen in de wijken Bargeres, Angelslo, Emmerhout en Emmermeer plantjesmarkten georganiseerd. Bewoners kregen een tegoedbon in de bus, waarmee ze gratis plantjes konden afhalen. Het was een groot succes. Woonoverlast Meldingen In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe 699 meldingen van overlast ontvangen (2010: 667). De meldingen zijn uiteenlopend van aard. Het valt op dat bewoners steeds sneller en vaker Lefier bellen en elkaar zelf niet meer aanspreken op overlast. Ontruimingen In 2011 zijn in totaal 11 procedures gestart vanwege overlast. Hiervan zijn 6 procedures niet doorgezet, doordat huurders eieren voor hun geld kozen. Vijf eisen zijn toegewezen. Er hebben 2 ontruimingen plaatsgevonden en er zijn 3 procedures gestart om het huurcontract met een huurder te ontbinden. Bij individuele probleemsituaties heeft Lefier ZuidoostDrenthe overleg met externe partijen. Het overlastconvenant is gereed en ligt ter beoordeling bij de Politie. Sociale overlast We hebben geconstateerd dat mensen tot op hogere leeftijd langer zelfstandig blijven wonen. Daarnaast blijven cliënten van onder andere de GGZ door bezuinigingen in de gezondheidszorg langer zelfstandig wonen. Of ze komen sneller vanuit de intramurale zorg terug in de reguliere huisvesting. In meerdere gevallen betekende dat een extra belasting voor wijkbeheer en bewonerszaken. 54

55 Vooral de groep mensen met psychische klachten zorgt voor meer druk en moeilijke situaties. Hierbij kan Lefier niet altijd adequaat ingrijpen, omdat we daarvoor vaak onbevoegd en in sommige situaties onbekwaam zijn. Bij sociale overlast hebben we meestal de hulp ingeschakeld van netwerkpartners. We zijn ook regelmatig op huisbezoek gegaan, samen met wijkagenten, medewerkers van verschillende disciplines van Sedan of iemand vanuit instanties als de GGD Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Bestaand bezit Verkoop In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe bij de verkoop van bestaand bezit goede resultaten behaald. Er zijn 112 bestaande woningen (115 begroot) verkocht, 26 woningen van de Nijenbrinksflat en drie garages (niet begroot). Lefier heeft 9 woningen met 5% korting verkocht aan zittende huurders. Te Woon In 2010 heeft Lefier ZuidoostDrenthe aan 140 huurders in Klazienaveen hun woning Te Woon aangeboden. In 2011 heeft dit aanbod nog 6 verkopen opgeleverd. Deze woningen zijn met Koopgarant (25% korting) gekocht. De totale geldstroom die met de verkoop van de 6 Te Woonwoningen in 2011 gemoeid is, bedraagt ca Gemiddelde verkoopprijs Lefier ZuidoostDrenthe bedient bij verkoop voornamelijk starters op de woningmarkt. De verkoopprijzen van de woningen liggen tussen en De gemiddelde verkoopprijs is in 2011 gedaald met 1% ten opzichte van het vorige jaar. Toch zijn over heel 2011 gezien de woningen gemiddeld boven de begrote gemiddelde verkoopprijs van verkocht. Bedrijfsonroerend goed en grondbank De grondbank is opnieuw gewaardeerd. Door hertaxatie en herziening van onze strategie heeft een afwaardering plaatsgevonden. In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe 10 bedrijfspanden verhuurd en 1 bedrijfspand (reguliere exploitatie c.q. verhuur) is verkocht. Uit de grondbank zijn 6 bedrijfspanden verhuurd. Tevens zijn uit de grondbank 6 woningen verhuurd, er is 1 woning aangekocht en 1 woning verkocht; ook is een bedrijfspand (dat was aangekocht voor projectontwikkeling) verkocht. WOZ In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe extra ingezet op de controle van de WOZ-waardes (waardering onroerende zaken). Voor de woningen in de gemeente Emmen hebben we integraal bezwaar aangetekend. Naar verwachting volgt de definitieve uitspraak in Nieuwbouwprojecten Nieuwbouw, verkoop - vrije huursector in 2011 Van de nieuwbouw vrije huursector heeft Lefier ZuidoostDrenthe 17 woningen verhuurd; 1 woning is nog onverhuurd. Hierbij zijn 7 woningen medio het verslagjaar overgenomen uit het nieuwbouwproject De Oude Drukkerij. In totaal zijn 29 woningen in de vrije huursector verhuurd: naast de hierboven genoemde 17 woningen nieuwbouw ook 12 bestaande vrije sector huurwoningen. Van de leegstaande/opgeleverde nieuwbouwwoningen zijn er 4 verkocht. Van de opgeleverde nieuwbouwprojecten zijn er 4 verkocht en 1 verhuurd. 55

56 Voor 13 leegstaande nieuwbouw koopwoningen (in 2010 of al eerder opgeleverd) zijn oplopende kosten ondervangen door verlaging van de verkoopprijs of omzetting naar de vrije huursector. Er is een nieuw verkoopproject opgestart met 19 koopwoningen, maar hierbij zijn in 2011 nog geen verkopen gerealiseerd. Kwalitatief in stand houden woningbezit Planmatig onderhoud Lefier ZuidoostDrenthe heeft de in het verslagjaar benodigde werkzaamheden voor onderhoud uitgevoerd. Wel zijn er wijzigingen opgetreden in de geplande werkzaamheden door niet uitvoeren van werkzaamheden bij verkochte woningen, toekenning label sloop, en een efficiënte koppeling met EPA (Energie Prestatie Advies/energielabel) 2012, of omdat uit inspectie is gebleken dat onderhoud nog niet noodzakelijk is. Daarnaast is een inkoopvoordeel gerealiseerd. Mutatieonderhoud In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe 961 nieuwe huurcontracten afgesloten in bestaande woningen. In de begroting 2011 is uitgegaan van 970 mutaties. In totaal hebben we in 2011 minder uitgegeven aan mutatieonderhoud dan in Met betrekking tot de gemiddelde mutatiekosten zijn we onder de vastgestelde norm van per woning gebleven. Verbeteren op individuele basis In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe, op individueel verzoek van bewoners, bij 249 woningen comfortverbeteringen uitgevoerd. De verbeteringen betroffen voornamelijk het plaatsen van CV, het aanbrengen van dubbel glas, en het comfortabeler maken van de doucheruimte Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Prestatieafspraken Gemeentes Prestatieafspraken Gemeente Borger-Odoorn Medio 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe de prestatieafspraken met de Gemeente Borger-Odoorn getekend, onder andere over samenwerking, de financiële bijdrage per partij bij herstructurering, en de ontwikkeling van de voorraad. Periodiek is bestuurlijk overleg geweest met de Gemeente. Hierbij is vooral gesproken over het woonplan, het prestatiecontract, het Europa-dossier, woonoverlast en het urgentiebeleid. Prestatieafspraken Gemeente Emmen Met de Gemeente Emmen is vervolg gegeven aan het Lokaal Akkoord. De onderlinge samenwerking tussen Lefier en Gemeente groeit. De woonvisie vordert gestaag en krijgt vaste vorm. Voor alle thema s zijn plannen van aanpak opgesteld. De planning is in het verslagjaar niet gehaald, omdat we prioriteit gegeven hebben aan kwaliteit. In september zijn gemeenteraadsleden, fractiemedewerkers en commissieleden op werkbezoek geweest bij Lefier ZuidoostDrenthe. In een open sfeer zijn veel thema s besproken, zoals overlast, verschillende projecten en de consequenties van de toewijzingsnormen. Met partners doelen stellen voor de toekomst van wijken en dorpen Emmen Revisited: samen aan de slag In het samenwerkingsverband Emmen Revisited werken Lefier, de Overheid, maatschappelijke organisaties en bewoners als gelijkwaardige partners samen en streven gezamenlijke doelen na. Het lokale team van het samenwerkingsverband is continu aanwezig in het gebied en houdt de vinger 56

57 aan de pols. Emmen Revisited is uitgebreid volgens de planning, waardoor er nu 14 wijk- en dorpsteams in de gemeente Emmen zijn. De teams stellen programma s op evenals de daaruit voortvloeiende uitvoeringsprogramma s. Het doel ervan is optimalisering van de sociale kwaliteit van de wijken en dorpen door verbetering van wonen, woonomgeving, sociaal klimaat en voorzieningen. Nieuw-Buinen In de gemeente Borger-Odoorn is een dorpsteam actief in Nieuw-Buinen. Het team bestaat uit vertegenwoordigers van de Gemeente, de dorpsgemeenschap, het wijkbasisteam, een dorpscoördinator en Lefier. Het dorpsteam houdt zich bezig met de uitvoeringsplannen van het Dorpsontwikkelingsprogramma (DOP) en combineert de programmalijnen van het DOP met de actualiteit van Nieuw-Buinen. Ook bewaakt het dorpsteam via het voortgangsoverzicht het al lopende programma. Stakeholdersmanagement Samenwerking stakeholders versterken Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2011 met diverse activiteiten de samenwerking met stakeholders en maatschappelijke organisaties versterkt. Tweemaal is overleg gevoerd met de VoorlichtingsAdviesCommissie (VAC) Emmen, een vrijwilligersorganisatie die onder andere Lefier ondersteunt met onderzoek en adviezen. In 2011 bestond de landelijke VAC 65 jaar. Dit was voor Lefier reden om de VAC Emmen extra in het zonnetje te zetten en een cheque aan te bieden als waardering voor het werk van de commissie. We hebben bestuurlijk deelgenomen aan het Drents Platform Wonen. Er is bestuurlijk overleg geweest met Zorggroep Tangenborgh voor versterking van onze relatie en het opstellen van een gezamenlijke strategische agenda. Deelname aan een netwerkbijeenkomst van de Rabobank over de toekomst van de woningmarkt. We hebben deelgenomen aan het debat over krimp en leefbaarheid, georganiseerd door KNMH (Koninklijke Nederlandsche Heidemaatschappij) en de Brede Overleggroep Kleine Dorpen in Drenthe. Partners betrekken bij beheer en beleid Dat we in gesprek willen met de buitenwereld om ons te laten beïnvloeden, hebben we in de loop der jaren duidelijk uitgestraald. Maar hoe ziet onze buitenwereld eruit, hoe organiseren we dat gesprek en in hoeverre laten we ons beïnvloeden? Dit werken we uit tot een visie over participatie van onze stakeholders. Ook gaan wij na hoe wij het contact met bewoners nog slimmer en effectiever kunnen organiseren, en hoe we hen meer kunnen betrekken bij beheer en beleid. Behalve met bewoners onderhoudt Lefier ZuidoostDrenthe banden met diverse maatschappelijke partners. We brengen deze partners duidelijker in beeld en zullen de contacten gestructureerder invullen. Er is een plan van aanpak voor het traject opgesteld. Wonen en zorg Belangrijkste activiteiten voor de combinatie wonen en zorg Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2011 weer een aantal activiteiten uitgevoerd voor wonen en zorg, waarvan we de belangrijkste hier kort beschrijven. Het project Lokale Integrale Dienstverlening is afgerond. Het servicepunt wordt bemenst door een medewerker van Buurtsupport. Voor de Gemeente Emmen zijn we gesprekspartner voor een nieuw Wmo-beleid op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Besproken zijn onderwerpen als wonen, woonomgeving, en toegankelijkheid voor mensen met een beperking. 57

58 Het project Thuistechnologie in Nieuw-Dordrecht is afgerond. Het project betreft het realiseren van aanpassingen voor mensen om langer zelfstandig thuis te wonen. Bij twee bewoners is thuistechnologie aangebracht. Op 31 maart is het wooncomplex Hof van Erica in Emmen officieel geopend. Een mooie basis voor partijen om samen invulling te geven aan wonen, welzijn en zorg in dit dorp. Maatschappelijk vastgoed Multifunctionele accommodaties (MFA s) Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2011 een MFA-project afgerond en nieuwe MFA s in ontwikkeling. Op 16 april is de MFA Noorderbreedte in Nieuw-Buinen officieel geopend. Ruim 1000 wijkbewoners waren hierbij aanwezig. De MFA heeft onder andere een uniek gezondheidsconcept. De dagelijkse exploitatie en het beheer zijn in handen van de beheersstichting. Het bestemmingsplan voor de MFA in Borger is goedgekeurd en de realisatieovereenkomst met alle partijen is getekend. Ook het definitieve ontwerp voor het buitengebied is bekend. De voorbereidingen voor de aanbesteding zijn in volle gang. Met de toekomstige huurders van het multifunctionele centrum in Emmer-Compascuum is invulling gegeven aan het definitief ontwerp van de eigen ruimte en van de multifunctionele ruimten. Er is gestart met de calculatie en de invulling van de concept-realisatieovereenkomsten Bewoners voelen zich partner Huurdersparticipatie Gezamenlijke werkagenda met Huurdersfederatie In 2011 zijn Lefier ZuidoostDrenthe en de Huurdersfederatie gestart met een gezamenlijke werkagenda als basis voor een gezamenlijke focus. De samenwerking is positief en constructief. De Huurdersfederatie is vroegtijdiger betrokken bij (beleids)ontwikkelingen. Lefier is driemaal aanwezig geweest op ledenraadplegingen van de Huurdersfederatie. Er is gesproken over de kwaliteit van het Lefier-bezit, de gevolgen van de bevolkingskrimp en de woningmarkt, en de vernieuwde aanpak van bestrijding van overlast. Samen met de Huurdersfederatie wordt een nieuwe vorm van participatie uitgewerkt via klantenpanels en social media. Bewonersparticipatie KWH-participatielabel Op de eindejaarsontmoeting op 19 december met (bestuurs)leden van bewonersorganisaties zijn de resultaten van het participatieonderzoek door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector gepresenteerd. Met het onderzoek is onderzocht hoe Lefier ZuidoostDrenthe bewoners en bewonersorganisaties bij haar beleid betrekt, in welke mate bewoners en bewonersorganisaties bij Lefier invloed hebben op zaken die gaan over wonen, woonomgeving en leefbaarheid, en of ze hierbij voldoende middelen en ondersteuning van Lefier ontvangen. Het was een inspirerende dag met een bijzonder moment: het KWH-participatielabel werd uitgereikt. Beheer Vereniging van Eigenaren (VvE) In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe 55 verenigingen van eigenaren (extern, intern en hoofd VvE) in beheer. Er zijn 2 nieuwe VvE s opgestart, te weten VvE Kievitsval en VvE Kastanje. Daarnaast zijn 2 hoofd VvE s opgestart, te weten Middenhaag in Emmen en t Kofschip (Europalaan) in Stadskanaal. 58

59 3.2.6 Klanten zijn onze ambassadeurs Kwaliteit van dienstverlening Gouden KWH-huurlabel Wij willen onze klanten een zo optimaal mogelijke dienstverlening bieden. Hiervoor laten wij ons continu meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe voor haar dienstverlening het Gouden KWH-huurlabel ontvangen. Met een 7,6 als eindcijfer scoorden we tweetiende punt hoger dan in Klachtenafhandeling Klachtencommissie In 2011 is binnen Lefier ZuidoostDrenthe een klachtencommissie geïnstalleerd en een klachtenbeleid geformuleerd. Het doel ervan is een zorgvuldige afhandeling van een klacht en een tevreden klant, en uiteindelijk minder huurcommissiezaken. Klachten worden snel, adequaat en eenduidig (met heldere communicatie) opgepakt. Deze werkwijze heeft een positief effect. Dit is bevestigd bij de toekenning van het KWH-Huurlabel. In onze beoordeling scoorde het onderdeel klachten afhandelen in 2011 een 6,8 vergeleken met een 6,5 in Geschillencommissie In 2011 zijn bij de Regionale Geschillen Commissie (RCG) 5 klachten over Lefier ZuidoostDrenthe ingediend (in 2010: 7). De geschillen betreffen het toewijzingsbeleid (2x), overlast, het niet betalen van de huurverhoging (in combinatie met diverse klachten) en een aanvraag voor schadevergoeding. Er zijn geen zittingen geweest. Twee zaken uit 2011 zijn in 2012 in behandeling bij de RCG. Huurcommissie Bij de Huurcommissie zijn 5 bezwaren van huurders van Lefier ZuidoostDrenthe ingediend, 3 over huurverlaging vanwege gebreken aan de woning, 1 over stankoverlast en 1 over de afrekening van servicekosten. Twee verzoeken hebben geleid tot een zitting. Bij één zaak is de huurder in het gelijk gesteld, bij de andere Lefier; 2 verzoeken gaven geen aanleiding tot een zitting. In 2012 neemt de Huurcommissie nog 1 verzoek uit 2011 in behandeling In alles een balans tussen mens, geld en milieu Duurzaamheid Verbeteren energieprestaties Lefier ZuidoostDrenthe zou in 2011 volgens planning 500 woningen in het kader van EPAverbeteringen (Energie Prestatie Advies) naar minimaal energielabel C brengen. Door herlabeling zijn 130 woningen naar dit niveau gebracht. Dit heeft geen kosten opgeleverd. Bij 465 woningen zijn investeringen gedaan om de woningen naar label C te brengen. In totaal zijn 595 woningen verbeterd, waarmee ruim aan de taakstelling is voldaan. Ecocredo-woningen Onder grote belangstelling zijn op 16 september in Borger 12 sociale huurwoningen, de zogenaamde Ecocredo-woningen, feestelijk opgeleverd. Dit is een bijzonder project van Lefier ZuidoostDrenthe, waarbij de woningen via de zon hun eigen energie opwekken en leveren. De opgewekte energie wordt in de huizen gebruikt en kan leiden tot teruglevering aan het net. Ecologisch bouwen en economisch wonen worden zo gecombineerd in het zogenaamde 'nieuwe wonen'. 59

60 Energiebeleidsplan In het najaar van 2011 is Lefier ZuidoostDrenthe gestart met de evaluatie en effectmeting van het energiebeleidsplan. Dit moet duidelijk maken waar we staan ten opzichte van onze doelstellingen, ambities, projecten en activiteiten. Het resultaat dient als input voor het nieuwe energiebeleidsplan Bouwprojecten ZuidoostDrenthe Sloop als gevolg van herstructurering Samen met de Gemeente Borger-Odoorn heeft Lefier ZuidoostDrenthe een plan ontwikkeld voor een grootschalige verbetering van het woningbezit en een herstructurering van de bloemenwijk in Nieuw-Buinen, via sloop en nieuwbouw. Er is een klankbordgroep opgericht met bewoners voor feedback op de planvorming. Samen met Gemeente Emmen is een herstructureringsproject in voorbereiding voor de oude bouw van Nieuw-Weerdinge. We willen deze voorraad huurwoningen terugbrengen vanwege de te verwachten krimp, en vervolgens de kwaliteit van de resterende woningen en het gebied verhogen. Nieuwbouw sociale huur In 2011 zijn in Borger 12 energiezuinige huurwoningen opgeleverd. In Emmen is Lefier ZuidoostDrenthe gestart met 2 nieuwbouwprojecten voor sociale huurwoningen: een woontoren met 34 woningen (Middenhaag in Emmermeer) en 31 rijtjeswoningen (Boerschapslaan in Angelslo). Niveauverbeteringen In 2011 heeft Lefier ZuidoostDrenthe 22 woningen verbeterd. Het aantal is lager dan geprognosticeerd, omdat het project aan de Semsstraat in Erica is doorgeschoven naar 2012 vanwege een onderaannemer die tijdens de uitvoering failliet is gegaan. De voorbereiding en de ontwikkeling van de verbeterprojecten in Emmermeer en Nieuw-Buinen hebben meer tijd gekost. Ook deze projecten schuiven door naar de komende jaren. Tabel 7 Overzicht bouwprojecten Lefier ZuidoostDrenthe 2011 Overzicht opgeleverde huurwoningen Lefier ZuidoostDrenthe in 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd Borger Ecocredo (energie 0-woningen) Borger- Odoorn M 2 gerealiseerd Aantallen begroot Sociale huur Omgezet van koop naar huur Emmen Vrije sector 2 0 Aankoop Oude Drukkerij Emmen Vrije sector 7 0 Taakstelling 0 32 Totaal Overzicht opgeleverde koopwoningen Lefier ZuidoostDrenthe in 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd Aantallen begroot M 2 begroot Aantallen verkocht Totaal Overzicht uitgevoerde niveauverbeteringen Lefier ZuidoostDrenthe in 2011 (> ) Project Gemeente Investering (x 1.000) Aantallen gerealiseerd Aantallen begroot Welchen, Emmermeer Emmen 54 Domino, Emmermeer Emmen 37 Investering per woning Huis, Wikkel e.o., Emmer-Compascuum Emmen Streng e.o., Emmer-Compascuum Emmen Semsstraat e.o., Erica Emmen 19 Nieuw-Buinen Borger- 60 Odoorn Totaal

61 Overzicht gesloopte eenheden Lefier ZuidoostDrenthe in 2011 Project Gemeente Type Aantallen gerealiseerd M 2 gerealiseerd Aantallen begroot M 2 begroot Verbindingskanaal NZ, Roswinkel Emmen Sociale huur 2 Valtherzandweg/Kniphorststraat Emmen Sociale huur Carstenstraat, Semsstraat, de Emmen Sociale huur 5 Wildestraat, Erica Spil, Twin, Spindop, Emmer- Emmen Sociale huur Compascuum Markestraat, Rozendael, Borger Borger- Sociale huur Odoorn Akkermaalshout, Borger Borger- Sociale huur Odoorn Middenhaag, Emmermeer Emmen Sociale huur 2 Emmerschans Emmen Sociale huur 0 2 Totaal

62 4 LEFIER STADGRONINGEN 4.1 Terugblik 2011 en vooruitblik Maatregelen in 2011 Risico s beheersen Uit onderzoek van Deloitte in 2011 is gebleken dat Lefier StadGroningen zich in voorgaande jaren te veel heeft laten leiden door haar ambitie en risico s onvoldoende heeft ingeschat. Eind 2010 bleek dat de geplande nieuwbouw van 800 jongereneenheden aan het Reitdiep (Ovinglocatie) niet haalbaar was vanwege milieubezwaren. Dit heeft een verlies van ruim vijf miljoen euro opgeleverd. Daarom hebben wij in het verslagjaar maatregelen getroffen voor het omgaan met risico s. Strategisch opgavenbeleid Lefier StadGroningen bepaalt in het strategisch opgavenbeleid (SOB) de toekomstplannen voor haar wijken en vastgoed. In 2011 hebben we onze complexen geanalyseerd, zodat we beter weten hoe ons bezit ervoor staat en welke strategie per complex optimaal mogelijk is. Daarnaast hebben we een aantal flinke stappen voorwaarts gezet op weg naar werken vanuit vastgoedsturing in onze organisatie. Door het scherp in beeld krijgen van de vraag in de stad Groningen willen we de wensportefeuille voor Lefier StadGroningen formuleren, zodat we hierop actief kunnen sturen. De noodzaak hiertoe is door de huidige woningmarkt eens te meer duidelijk. Meer gebruikmaken van bestaande woningvoorraad De ontwikkelingen op de woningmarkt en in de wetgeving dwingen ons tot het aanbrengen van verstandige aanpassingen in onze nieuwbouwplannen. We zoeken daarbij steeds naar een balans tussen ambitie en realisme. De stad Groningen vraagt meer jongerenhuisvesting en meer sociale huurwoningen voor bijzondere doelgroepen en grote gezinnen. Omdat nieuwbouw hiervoor niet de enige oplossing is, proberen we steeds vaker oplossingen te vinden in de bestaande woningvoorraad. Zo hebben we eind 2011 in goed overleg met Heijmans N.V. besloten de tweede fase van de Kop van Oost niet meer te ontwikkelen. Groenonderhoud in kaart In het verslagjaar heeft Lefier StadGroningen samen met de Stuurgroep Huurdersbelang een langlopende kwestie over groenonderhoud naar tevredenheid kunnen afronden. We hebben in onze woongebieden in kaart gebracht welke groenvoorziening openbaar is en welke onder verantwoordelijkheid van Lefier valt. Dit heeft in sommige gevallen voor bewoners geleid tot terugbetaling van voor groenonderhoud in rekening gebrachte servicekosten. Verbetertrajecten dienstverlening In het klanttevredenheidsonderzoek van 2010 hebben onze huurders Lefier StadGroningen gemiddeld met een voldoende beoordeeld, maar ook kwamen de nodige verbeterpunten naar voren. In 2011 zijn verbetertrajecten ingezet voor de verbetering van de dienstverlening aan onze klanten Vooruitblik Volkshuisvestelijke opgave Lefier StadGroningen zet zich onverminderd in voor haar volkshuisvestelijke opgave. Wij willen voor onze doelgroep van beleid voldoende kwalitatief goede woonplekken blijven realiseren. Dat wil zeggen: woningen die minimaal voldoen aan onze basiskwaliteit, woningen die betaalbaar zijn voor 62

63 mensen met een smalle beurs, en woonplekken voor mensen die meer ondersteuning en hulp nodig hebben bij zelfstandig wonen. Voor een gerichte invulling hiervan formuleren we onze doelen, normen en eisen scherper en meetbaar. We volgen nauwlettend de demografische bewegingen zodat we kunnen bepalen hoeveel woningen in welke prijs-kwaliteitverhouding stedelijk nodig zijn om mensen goed te laten wonen. Die bevindingen nemen we voor Lefier op in het Volkshuisvestelijk Kader en stedelijk maken we daarover afspraken in het Nieuw Lokaal Akkoord Mensen maken Stad. Strategisch Opgave Beleid (SOB) Onze strategische doelstellingen krijgen hun beslag in het SOB. Voor het beter initiëren van goede wijkprogramma s en het effectiever behalen van onze doelstellingen werkt Lefier StadGroningen sinds 2012 met het softwaresysteem Vabi Assets. Met dit hulpmiddel kunnen we gegevens registreren, analyseren en interpreteren, daarmee direct inzoomen op concrete complexen en projecten, en de geregistreerde gegevens en beelden toetsen in de rayons. Daarnaast staat in 2012 verbetering van de aansluiting met het proces rond de meerjarenbegroting op het programma. Organisatie Lefier StadGroningen wil in 2012 minimaal dezelfde producten en kwaliteit als voorheen leveren maar voor minder geld. Tevens willen we een aantal zaken verbeteren, zoals het aantal klantvragen terugbrengen, de klanttevredenheid vergroten, en sneller en meer verkopen of verhuren in de vrije sector. We zijn al in 2011 gestart met het beschrijven van een aantal essentiële processen met de insteek: hoe kunnen we dingen beter doen met minder middelen? Daar zullen we onze klanten zoveel mogelijk bij betrekken, onder ander via het klantenportal. Ook binnen onze Lefier-organisatie streven wij ernaar het werk uit te voeren met minder mensen. Om dit voornemen op een goede en natuurlijke manier in te vullen, maken we een strategisch personeelsplan. Financieel Lefier is een kapitaalintensief bedrijf met een grote vastgoedportefeuille; onze huidige beslissingen of ingrepen hebben echter verstrekkende gevolgen voor de toekomst. Gezien de onzekerheid over de komende economische ontwikkelingen en eventuele belastende overheidsmaatregelen voor corporaties, is Lefier-breed vastgesteld dat structureel bezuinigen vereist is. Ook Lefier StadGroningen heeft bezuinigingen opgenomen in haar begroting 2012 en voor de jaren erna. We houden in 2012 rekening met een hogere mutatiegraad en huurderving. Hoewel wij in 2011 redelijk goede verhuurresultaten hebben geboekt binnen de vrije sector, blijft het risico in deze sector groot. Ook de mogelijkheid tot uitponden blijft onzeker. Scenario Op basis van een taxatie in 2012 van de Kop van Oost, Tasmantoren en de Korrezoom hebben we een scenario gemaakt voor de exploitatieresultaten van 2012 en verder. Wij blijven de komende jaren ons uiterste best doen om alle woningen te verhuren en/of te verkopen. Alle mogelijke (marketing)instrumenten zullen we daarvoor in zetten. Namens het management van Lefier StadGroningen, Sake Tel 63

64 Hoogtepunten 2011 Lefier StadGroningen Tuinactie Paddepoel een succes In april 2011 zijn de bewoners in Paddepoel gezamenlijk in hun tuin aan de slag gegaan tijdens de tuinactiedagen. Lefier heeft meegeholpen, leverde een container voor tuinafval en stelde een adviseur beschikbaar voor deskundig advies en handige tips. De bewoners konden gratis tuingereedschap lenen bij het tuingereedschapuitgiftepunt en voor de deelnemers was er een leuke attentie. In mei is een vervolgmiddag georganiseerd en tijdens de jaarlijkse straatspeeldag in juni heeft een jury de mooiste tuin gekozen. De actie was een succes, er deden veel wijkbewoners mee. Zo dragen Lefier en bewoners samen bij aan een schone, hele en veilige woonomgeving. 64

65 Aanbod geschikte huisvesting voor jongeren groeit In Groningen is grote vraag naar kwalitatief goede huisvesting voor jongeren en studenten. In 2011 heeft Lefier aan de Lissabonstraat 8 studio s en 72 onzelfstandige eenheden voor jongeren opgeleverd. Het complex heeft een groot binnenterrein op de eerste verdieping voor gezamenlijk gebruik. Aan de Eendrachtskade 12 hebben we 63 studio s gebouwd; elke studio is voorzien van een eigen keuken, douche en toilet. Daarnaast bouwden we verder aan de Groenling aan het Wielewaalplein, waar in koopappartementen en 111 huurappartementen worden opgeleverd. Ook hebben we plannen uitgewerkt voor het gebouw van de Rabobank aan de Pleiadenlaan en het ACM-terrein aan de Friesestraatweg. 65

66 Huurders geven advies over participatie De huidige organisatie van participatie is aan vernieuwing toe. Daarom heeft Lefier StadGroningen een voorstel geschreven over de opzet van participatie. Met als doel: optimale betrokkenheid van bewoners, op alle niveaus. Over dit voorstel hebben we advies gevraagd aan onze huurders. Dat hebben we in 2011 voor het eerst op een nieuwe manier gedaan: in de vorm van een Huurders Advies Groep (HAG). Ongeveer 20 huurders hebben aan deze raadpleging deelgenomen. 66

67 4.2 Maatschappelijke prestaties Lefier StadGroningen In onze werkgebieden kansen voor iedereen Verhuurbaarheid, betaalbaarheid, bereikbaarheid Woningzoekenden In 2011 stonden in Groningen woningzoekenden ingeschreven, ongeveer 600 mensen meer dan in Mutatiegraad Van 637 woningen werd de huur opgezegd. Desondanks merken we bij Lefier Groningen dat de druk op de woningmarkt toeneemt; de mutatiegraad voor de huurwoningen neemt af, van gemiddeld 10% vorig jaar naar gemiddeld 9% in Huurbeleid Huurverhoging: in 2011 heeft Lefier StadGroningen de huren verhoogd met het inflatiecijfer van 1,3%, volgens het door het ministerie toegestane percentage. In enkele gevallen is een uitzondering gemaakt, namelijk bij woningen die op de lijst staan voor sloop en bij een wooncomplex waar zich problemen met de balansventilatie hebben voorgedaan. Voor deze woningen is een tijdelijke huurverlaging toegepast. Streefhuren: om de juiste balans bij prijs en kwaliteit te behouden, hebben wij voor al onze verhuurcomplexen streefhuren geformuleerd. Wanneer een woning leeg komt, wordt de huur naar het niveau van de streefhuur gebracht. Daarbij zorgen we ervoor, dat er voldoende woningen met een betaalbare huurprijs beschikbaar blijven. De gemiddelde streefhuur voor jongereneenheden is 100% en voor overige eenheden 80% van maximaal redelijk. Passend huisvesten van de doelgroep BBSH-normen In totaal heeft Lefier StadGroningen 527 sociale huurwoningen verhuurd, waarvan 395 volgens de Woningnet en de BBSH-normen BBSH-normen (Besluit Beheer Sociale Huursector)(zie tabel 9). Gemiddeld hebben we de woningen 2,8 keer aangeboden om tot verhuring over te kunnen gaan. Tabel 8 Lefier StadGroningen huisvesting/verhuringen in 2011 volgens BBSH-normen Lefier StadGroningen 2011 Huurprijscategorie in euro s Aantal Leeftijd Huurtoeslag Tot 361,66 tot 554,76 en Totaal personen grenzen/inkomen 361,66 554,76 hoger t/m 64 jaar tot persoon t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal personen en meer t/m 64 jaar tot t/m 64 jaar en meer jaar en ouder tot jaar en ouder en meer 4 4 subtotaal

68 Huurprijscategorie in euro s Aantal Leeftijd Huurtoeslag Tot 361,66 tot 554,76 en Totaal personen grenzen/inkomen 361,66 554,76 hoger t/m 64 jaar tot personen t/m 64 jaar en meer 2 2 en meer 65 jaar en ouder tot jaar en ouder en meer subtotaal onbekend Eindtotaal Te goedkoop gehuisvest 13 Te duur gehuisvest 21 Verhuur vrije sector Lefier StadGroningen is er in 2011 in geslaagd een groot aantal vrijesectorwoningen te verhuren. Van de 182 nieuwbouwwoningen die we eind 2010 in portefeuille hadden, zijn er ongeveer 150 verhuurd. We hebben verschillende marketingtools ingezet (promotiecampagne, prijsaanpassing, huren met korting, open dagen), waarbij het gemeubileerd/gestoffeerd aanbieden van woningen veel effect heeft gesorteerd. In totaal hebben we in het verslagjaar 199 vrijesectorwoningen verhuurd. Kamerverhuur Via de website van Lefier StadGroningen kunnen jongeren van 16 tot 30 jaar zich inschrijven als kamerzoekende in de stad Groningen. In 2011 hebben zich ruim nieuwe kamerzoekenden ingeschreven, dit aantal is ongeveer gelijk aan de inschrijvingen van vorig jaar. Aan jongeren hebben we een kamer verhuurd. In 2011 zijn kamers opgezegd (32%). De meeste van deze kamers zijn op de website van Lefier StadGroningen gepresenteerd. De overige kamers zijn verhuurd via voordracht, intern doorschuiven of bemiddeling. Wachttijd kamerverhuur Voor de meeste kamers in Groningen was in 2011 een wachttijd: de wachttijd voor de complexen met onzelfstandige kamers, zoals de flats in Selwerd en aan het Hoendiep, is iets opgelopen: van 4 naar 5 maanden. De wachttijd voor de overige onzelfstandige kamers was circa 7 maanden; de wachttijd voor zelfstandige kamers was ongeveer 20 maanden, in 2010 was dat 18 maanden. Voor zelfstandige kamers in Groningen-Zuid en Beijum was de wachttijd korter. Huisvesting van urgenten, statushouders, generaal pardonners, asielzoekers en maatschappelijke opvang Urgentieaanvragen Kwetsbare personen/gezinnen, mensen die moeten verhuizen vanwege wijkvernieuwing en mensen die onder de Generaal Pardonregeling vallen, vallen in de categorie urgentie. De selectiecommissie van de gezamenlijke wooncorporaties in de stad Groningen handelt urgentieaanvragen af. Lefier streeft ernaar dat voor de stad 75% van alle woningen voor reguliere woningzoekenden beschikbaar is. Maximaal 25% van de woningen wijzen we toe aan kwetsbare gezinnen en urgente woningzoekenden. We zien in 2011 een afname van het aantal urgenten (zie tabel 9). Dit sluit aan bij de afname van het aantal wijkvernieuwingsprojecten. 68

69 Tabel 9 Toewijzing woningen aan urgenten in de stad Groningen in 2011 Toewijzingen urgenten (cijfers gezamenlijke corporaties Groningen) % verhuringen 2011 % verhuringen 2010 % verhuringen 2009 % verhuringen 2008 Kwetsbare personen Wijkvernieuwingsurgenten Urgente grote gezinnen Urgenten regulier Urgenten Generaal Pardon Regulier woningzoekenden % 100% 100% 100% Kwetsbare personen/gezinnen Onder de groep kwetsbare personen vallen mensen die al dan niet tijdelijk zorg of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Sinds 2010 kunnen instellingen en stichtingen samen met hun cliënt op internet geschikte woonruimte zoeken bij WoningNet (Proefwonen). De cliënten krijgen urgentie en extra punten. We beogen hiermee een betere spreiding van de doelgroep over de stad. Moeilijk plaatsbaren en cliënten van instellingen die niet zelf kunnen zoeken naar woonruimte, worden verdeeld onder de Groninger corporaties, die vervolgens passende huisvesting regelen. Ook voor gezinnen die eerder uit hun woning zijn gezet, of die bijvoorbeeld vanwege overlast of gezondheidsredenen moeten verhuizen, regelen de corporaties nieuwe huisvesting. In 2012 evalueren we deze werkwijze. Verhuur aan maatschappelijke instellingen Lefier StadGroningen werkt als maatschappelijke onderneming vaak samen met maatschappelijke (zorg)instellingen om aan speciale vragen naar huisvesting te kunnen voldoen. We voeren een actief beleid om kwetsbaren en bijzondere doelgroepen op een goede wijze te integreren in de wijken. Sinds 2011 huurt Stumass voor haar cliënten 12 onzelfstandige eenheden van Lefier in het jongerencomplex aan de Lissabonstraat. Stumass is een organisatie die studenten met een autisme spectrum stoornis helpt bij succesvol studeren en ze tevens begeleidt naar zelfstandig wonen. In de in aanbouw zijnde woontoren de Groenling worden 6 huurappartementen aangepast voor studenten met een lichamelijke beperking. Stichting Wiel & Deal (die zich inzet voor huisvesting voor studenten met een lichamelijke beperking) zal hiervoor huurders voordragen. Voor Fokus (een organisatie die mensen met een ernstige lichamelijke handicap ondersteunt bij zelfstandig wonen) zijn 10 zelfstandige woningen gerealiseerd voor de Noorderbrug aan de Ossehoederstraat en de Draakstraat, en 3 zelfstandige woningen aan de Ossehoederstraat. Voor NOVO(een organisatie die kinderen en volwassenen met een beperking ondersteuning, begeleiding en behandeling biedt, zodat ze meer de regie over hun leven kunnen voeren) is de bouw van 30 woningen aan de Chopinlaan in gang gezet. Woningaanpassingen Aanpassingen volgens Wmo Mensen met een lichamelijke beperking die in het dagelijks leven belemmeringen ondervinden, kunnen een beroep doen op de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) voor een aanpassing van hun woning, bijvoorbeeld voor het aanbrengen van beugels in de douche, een verhoogde toiletpot of een aangepaste keuken. In 2011 heeft Lefier StadGroningen 146 woningen in het kader van de Wmo aangepast. Omdat steeds meer mensen beschikken over een scootmobiel, hebben we gezorgd voor meer mogelijkheden voor het stallen van scootmobielen in panden waar veel ouderen wonen. 69

70 Huurincasso Huurachterstanden Eind 2011 bedraagt de huurachterstand bij zittende huurders 1,26%. In 2011 hebben bij Lefier StadGroningen 26 ontruimingen plaatsgevonden vanwege huurschuld. Betalingsproblemen proberen we beter onder controle te krijgen door ze vroegtijdig te signaleren. We streven ernaar in een zo vroeg mogelijk stadium met bewoners afspraken te maken over (mogelijke) huurschulden, zodat het niet tot een ontruiming hoeft te komen. In dit kader onderzoeken de wooncorporaties in Groningen gezamenlijk hoe we kunnen samenwerken bij het voorkomen en oplossen van huurachterstand bij huurders. Dit is een belangrijk aandachtspunt, met name gezien de economische ontwikkelingen. Pilot Preventief In 2011 is de Pilot Preventief uitgevoerd, gericht op voorkoming van huisuitzettingen. Het is een project van de gezamenlijke corporaties in Groningen, de Gemeente en andere instellingen. Huurders met ernstige huurachterstanden die voor ontruiming staan, worden door diverse partijen zoals de corporatie, Bureau Woonkans en Gemeentelijke Kredietbank (GKB) benaderd. Lefier StadGroningen heeft in het verslagjaar 10 dossiers behandeld via de nieuwe aanpak van Preventief ; 8 huurders zitten inmiddels in een hulpverleningstraject. Dat is een goed resultaat. De deelnemende partijen in de pilot Preventief hebben gezamenlijk een voorstel gedaan voor een vervolg in Het is nog onzeker of de Gemeente Groningen hiervoor geld beschikbaar stelt Buurten, wijken en dorpen waar mensen graag willen wonen Bevorderen leefbaarheid in wijken en buurten Sociaal-maatschappelijke projecten Op basis van onze wijkvisies heeft Lefier StadGroningen in iedere wijk de sociaal maatschappelijke opgaven in beeld gebracht, inclusief doelen en de te verwachte effecten. Hierdoor kunnen we veel bewuster keuzes maken. In tabel 11 zijn enkele voorbeelden van projecten beschreven. Tabel 10 Selectie sociaal-maatschappelijke projecten bij Lefier StadGroningen in 2011 Lefier StadGroningen Project Omschrijving Effect Binnenterrein jongerencomplex aan de Damsport Schoon, Heel en Veilig Project de Zunne In overleg met de bewoners is het binnenterrein opnieuw ingericht. De bewoners hebben ideeën aangedragen voor het ontwerp. We hebben in diverse straten extra aandacht besteed aan het bevorderen van een schone en veilige woonomgeving, en zijn daarover in gesprek gegaan met bewoners. Bewoners en Lefier ruimen gezamenlijk het zwerfvuil op. De problemen met het afval zijn opgelost. De bewoners helpen mee met de verzorging van de beplanting. Uit een enquête na afloop bleek dat de bewoners zeer tevreden zijn over zowel de herinrichting zelf als het gevolgde proces. De situatie in de Klinkerstraat, waar tussen eigenaren en huurders onenigheid bestond over de verantwoordelijkheid voor de woonomgeving, is door onze interventie sterk verbeterd. De bewoners kregen als dank voor hun medewerking een tas met bloembollen. Neveneffecten bij beide projecten: bewoners kennen elkaar nu wat beter en voelen zich meer betrokken bij de buurt. 70

71 Nieuwe aanpak voor nette voortuintjes in Korrewegwijk Verbetering leefbaarheid in de Medanstraat Actie Lewenborg De aanpak is steeds gericht op een klein deel van de wijk. We schrijven bewoners aan die hun tuin niet onderhouden en gaan in gesprek over verbetering. Dit project is in 2010 ingezet voor verbetering van de leefbaarheid. De aanpak is in 2011 geëvalueerd door stichting Stiel en is overwegend positief beoordeeld. Aanpak hondenpoepprobleem. De werkwijze levert snel zichtbare resultaten op en inspireert vervolgens de omwonenden. De aanpak blijkt succesvol en wordt vervolgd in Bewoners vinden dat het rustiger is geworden in de straat en ze kennen elkaar nu beter. Aandachtspunten: verbetering van het onderhoud van de tuinen en van de veiligheid. Krachtwijkenaanpak Medio 2011 is de krachtwijkenaanpak (Korrewegwijk en De Hoogte) onderdeel geworden van de reguliere wijkaanpak in het kader van het Nieuw Lokaal Akkoord. Een aantal projecten van Lefier zal naar verwachting kunnen doorgaan zonder financiële bijdrage vanuit de krachtwijkenaanpak. Dit geldt onder andere voor het wijkhotel Stee in Stad en voor het initiatief Onderneem t, dat (startende) ondernemers verder op weg helpt. Woonoverlast Ontruimingen In 2011 hebben bij Lefier StadGroningen 6 ontruimingen plaatsgevonden vanwege overlast. Stappenplan woonoverlast Lefier StadGroningen heeft de aanpak en registratie van overlast opnieuw bekeken. Voor de aanpak van woonoverlast stellen we een stappenplan op, zodat voor huurders en omwonenden duidelijk is welke acties we bij overlastmeldingen wel en niet ondernemen Verdienen waar het kan, investeren waar het moet Bestaand bezit Te Woon Het Te Woon-concept geeft huurders de mogelijkheid om de huurwoning te kopen, desgewenst met 25% korting op de taxatiewaarde (koopgarant). In 2011 heeft Lefier StadGroningen in totaal 12 woningen Te Woon verkocht. De totale opbrengst uit verkopen bedroeg ruim Gezien de geringe belangstelling voor Te Woon en de relatief hoge kosten die dit concept met zich meebrengt, hebben we in de loop van 2011 besloten te stoppen met Te Woon. Tabel 11 Overzicht verkoopresultaten Lefier StadGroningen Verkoop Lefier StadGroningen 2011 Aantal eenheden Appartementen 67 Eengezinswoningen 4 Parkeerplaatsen 13 Bedrijfsonroerend goed 1 Totaal 86 71

72 Verkoopresultaten In 2011 heeft Lefier StadGroningen in totaal 86 eenheden verkocht, zowel in de bestaande bouw (vrije verkoop) als de nieuwbouw die in 2010 is opgeleverd maar nog niet was verkocht. Binnen de verkoopportefeuille van StadGroningen bestond het koopaanbod voornamelijk uit appartementen van tot (starters). Hier zijn in 2011 de nodige appartementen bijgekomen uit nieuwbouwcomplexen die bestemd waren voor verkoop maat nog niet verkocht zijn. Het betreft woningen in het luxe segment in de complexen Kop van Oost, Tasman Toren en Korrezoom met prijzen vanaf Nieuwbouw Eenheden voor jongeren In Groningen is grote vraag naar goede huisvesting voor jongeren en studenten. Lefier StadGroningen heeft in de voorziening daarvan in 2011 haar bijdrage geleverd. Aan de Lissabonstraat zijn 8 studio s en 72 onzelfstandige eenheden voor jongeren opgeleverd. Daarnaast is een groot binnenterrein op de eerste verdieping voor gezamenlijk gebruik gerealiseerd evenals 24 parkeerplaatsen. De bouw van de Groenling aan het Wielewaalplein is voortgezet. Deze flat bevat 40 koopappartementen en 111 huurappartementen voor jongeren, en wordt in juli 2012 opgeleverd. Een van de gebieden die is aangewezen voor jongerenhuisvesting is de strook tussen het Reitdiep en de Friesestraatweg. Op deze locatie zal een woonsfeer aan de stad worden toegevoegd in een combinatie van wooneenheden en voorzieningen die aantrekkelijk zijn voor jongeren. Lefier StadGroningen werkt nu aan een plan voor de ACM-silo en het naastgelegen terrein, en neemt begin 2012 een besluit over de definitieve invulling van deze locatie. Het voormalige gebouw van de Rabobank aan de Pleiadenlaan wordt getransformeerd tot jongereneenheden. Eind 2011 is een voorlopig ontwerp uitgewerkt, in 2012 neemt Lefier StadGroningen hierover een besluit. Begin 2011 zijn we gestart met de bouw van 63 woningen voor jong Groningen aan de Eendrachtskade 12. Het betreft studio s met een eigen keuken, douche en toilet. De woningen zijn opgeleverd in januari Bouw huur- en koopwoningen en huur- en koopappartementen In 2011 zijn voor nieuwbouw de volgende plannen ontwikkeld en activiteiten uitgevoerd: Aan het Borneoplein 11 t/m 12a zijn 4 woningen (vanwege de slechte kwaliteit ervan) gesloopt om plaats te maken voor 4 nieuwe appartementen (ruime sociale huurwoningen met 3 slaapkamers). De woningen aan de Bandoengstraat 2 t/m 24a worden gesloopt. Op deze plek worden grondgebonden koopwoningen gerealiseerd. In 2011 is de bouwvergunning afgegeven voor het realiseren van 16 maisonnettes, 22 kangoeroewoningen en 20 tweekamerappartementen aan de Curaçaostraat. De verkoop start in het voorjaar van Aan de Noorderkroonstraat is nieuwbouw gepland van 18 appartementen en 32 eengezinswoningen. Het voorlopig ontwerp is in december 2011 aan omwonenden gepresenteerd. Lefier StadGroningen start in 2012 met de voorbereidingen voor nieuwbouw aan de Molukkenstraat. Dit is de hekkensluiter van de wijkvernieuwing in de Nieuw-Indische Buurt. Kwalitatief in stand houden woningbezit Planmatig onderhoud Sinds 2000 heeft Lefier StadGroningen een afdeling Planmatig Onderhoud. Het team voert de grotere onderhoudsprojecten uit volgens een meerjarenplanning. Het gaat dan met name om de buitenschil (dak, gevel, kozijnen), maar ook om installaties. 72

73 Wij controleren jaarlijks een derde van het vastgoed. In overleg met andere afdelingen wordt daarna een planning gemaakt voor uitvoeringsprojecten. In 2011 heeft Lefier StadGroningen bij diverse complexen groot onderhoud uitgevoerd aan het casco. Aan de Hora Siccamasingel bijvoorbeeld is het dak van het complex vervangen en een isolatiepakket aangebracht. In de woningen zijn de rioleringen vervangen en cv-ketels geplaatst. Dagelijks onderhoud Gebreken en storingen verhelpen we zo snel mogelijk en voor nieuwe huurders maken we de woning helemaal in orde. Bijna al het dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd door onze eigen medewerkers. Lefier StadGroningen probeert storingen zoveel mogelijk vóór te zijn door in alle woningen jaarlijks preventief serviceonderhoud uit te voeren. Daardoor kunnen veel gebreken in de kiem worden gesmoord. In 2011 hebben we 82% van de woningen preventief doorgelicht. Wel wordt het steeds moeilijker huurders thuis te treffen Met open vizier samenwerken aan gedeelde doelen Prestatieafspraken Gemeente Nieuw Lokaal Akkoord In 2011 zijn de afspraken tussen de corporaties en Gemeente Groningen opnieuw vastgelegd in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 Mensen maken stad!. Hierin is onder andere het volgende bepaald. Het accent ligt de komende periode op verbetering van kwaliteit en energieverbruik van het bestaande woningaanbod. Voor de aanpak van de leefbaarheid in 15 wijken is voor een periode van 4 jaar 10 miljoen euro beschikbaar. Het aandeel van Lefier StadGroningen daarin is 1,2 miljoen euro. Wijkteams waarin de Gemeente, corporaties, maatschappelijke instellingen en bewoners vertegenwoordigd zijn, beslissen over de besteding van het wijkbudget. Met partners doelen stellen voor de toekomst van wijken en buurten Overleg met bewoners en professionals Lefier StadGroningen voert structureel overleg met bewoners en professionals om tot gezamenlijke resultaten te komen. Vanuit Lefier geven de huismeesters, buurtbeheerders, bewonersconsulenten, wijkconsulenten en de woonconsulenten het overleg op wijkniveau vorm. Onze wijkvisies zijn daarbij de leidraad. We hebben een stevig netwerk in de wijken en zijn actief in allerlei werkgroepen. We zijn een kritische samenwerkingspartner en vinden het belangrijk dat onze inzet in de wijken effectief is en aansluit bij de gezamenlijke wijkperspectieven. Nieuwe inrichting buurt- en wijkoverleg De structuur van het buurt- en wijkoverleg is aan verandering onderhevig. Daarnaast merken wij dat we met de huidige inrichting onvoldoende bewoners bereiken. Daarom hebben we een ontwerp voor een nieuwe inrichting gemaakt die we in 2012 samen met bewoners gaan implementeren. Lefier StadGroningen kiest steeds bewuster een communicatievorm die het beste bij een situatie past. Dit heeft tot gevolg dat we steeds vaker op huisbezoek gaan en daar ter plekke oplossingen vinden voor bijvoorbeeld overlastkwesties of problemen op het gebied van veiligheid. Sociaal Statuut In 2011 heeft Lefier StadGroningen in overleg met de Stuurgroep Huurdersbelang Lefier StadGroningen het Sociaal Statuut Woningverbetering opgesteld. Hierin staan de rechten en plichten 73

74 van huurders en Lefier bij woningverbetering. Jaarlijks wordt de inhoud geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het statuut is te lezen op de website van Lefier StadGroningen Bewoners voelen zich partner Huurdersparticipatie Overleg met centrale huurdervertegenwoordiging Lefier heeft samenwerkingsovereenkomsten met GROBOS (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting) en de Stuurgroep Huurdersbelang. Met deze centrale vertegenwoordiging is onder andere overleg geweest over een Sociaal Statuut voor woningverbetering, het asbestbeleid, een nieuw participatiemodel, openbaar versus gesloten groen en duurzaamheid in jongerenpanden. Verder is de huurdervertegenwoordiging zoveel mogelijk betrokken bij de ontwikkelingen binnen het bestuur van Lefier. Bewonersparticipatie Nieuw participatiemodel We hebben een voorstel gedaan voor een nieuw participatiemodel binnen Lefier StadGroningen. Dit voorstel is voorgelegd aan een huurderadviesgroep, die een positief advies heeft uitgebracht. In 2012 starten we de implementatie van het nieuwe participatiemodel. In de nieuwe opzet zal meer ruimte zijn voor veelvuldige tijdelijke participatievormen, opdat we zoveel mogelijk bewoners optimaal bij de diverse woonaangelegenheden kunnen betrekken Klanten zijn onze ambassadeur Kwaliteit van dienstverlening Verbetertrajecten dienstverlening In het klanttevredenheidsonderzoek in 2010 kregen we gemiddeld een voldoende van onze huurders. Tevens kwamen verbeterpunten voor Lefier StadGroningen naar voren, zoals duidelijk zijn over afspraken en afspraken nakomen. In 2011 zijn we gestart met verbetertrajecten voor verbetering van de dienstverlening aan onze klanten. We hebben hiervoor alle klantcontacten via het frontoffice en het vervolgtraject geanalyseerd. Dit heeft geleid tot de volgende conclusies en acties: er is onvoldoende de aansluiting tussen front- en backoffice; in 2011 zijn de eerste verkenningen gedaan voor de opzet van een beter klantvolgsysteem en mogelijk een nieuwe CRM-module (relatiebeheer); verschillende klantprocessen kunnen beter en efficiënter ingericht worden; we zijn gestart met het in kaart brengen van de processen verkoop en overlast ; we bedienen onze klanten via diverse kanalen; we willen onze klanten vaker in één keer juist van dienst zijn. Dit krijgt vervolg en resultaat in Aantal contacten met klanten Het aantal telefonische contacten met Lefier StadGroningen in 2011 bedroeg meer dan Met ons professionele telefoonteam proberen we in ieder geval 80% van alle vragen in één keer juist te beantwoorden. De overige verzoeken verwijst het team door naar een medewerker. Deze werkwijze lukt nog niet altijd, maar is wel sterk verbeterd. In 2011 hebben ongeveer bezoekers onze woonwinkel bezocht. Het aantal is de laatste drie jaar redelijk stabiel en schommelt rond de

75 Huurdersportaal In 2011 heeft Lefier StadGroningen verder gewerkt aan de vormgeving van het huurdersportaal. Deze online woonwinkel wordt in 2012 geïntroduceerd als onderdeel van de nieuwe website van Lefier. Via het portaal kunnen huurders gemakkelijk gegevens aanpassen en zaken online regelen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een reparatieverzoek te melden en direct een afspraak in te plannen. Klachtenafhandeling Online een klacht doorgeven Via een meldingsformulier op de website van Lefier StadGroningen kunnen klanten een klacht doorgegeven. Op de website staat ook informatie over de klachtenprocedure. Als klanten ontevreden zijn over onze dienstverlening horen we dat graag, zodat we samen naar een oplossing kunnen zoeken. Klachtencommissie Wanneer huurder en Lefier er bij een klacht onderling niet uitkomen, kan de huurder een klacht indienen bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen. Bij deze commissie zijn in 2011 door 5 personen (huurders en woningzoekenden) 8 klachten over StadGroningen ingediend. De Klachtencommissie heeft 5 klachten behandeld tijdens een hoorzitting. Eén klacht is doorverwezen naar de rechtbank omdat hiervoor al een juridische procedure liep, één klacht is door de klager opgeschort, één klacht is door de commissie terugverwezen naar Lefier, die de klacht heeft opgelost. Woningverbetering Verbeteren oude woningbezit Lefier StadGroningen wil huurders woningen bieden van goede kwaliteit, daarom besteden we aandacht aan het verbeteren van ons oudere woningbezit. De woningverbetering richt zich doorgaans op energiebesparende maatregelen en het vernieuwen van keuken en sanitair. Naast basiswerkzaamheden die in iedere woning worden uitgevoerd, kunnen de huurders vaak kiezen voor extra maatregelen tegen betaling. De plannen komen altijd in samenwerking met de betreffende bewoners tot stand. In een enkel geval zijn de werkzaamheden zo ingrijpend dat bewoners tijdelijk moeten verhuizen naar een wisselwoning, maar veelal kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd terwijl de bewoner in de woning blijft wonen. We proberen de overlast zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door het aanbieden van een woon- en/of slaapkamerwoning waar bewoners de bouwactiviteiten tijdelijk kunnen ontvluchten. In 2011 zijn diverse projecten om woningen ingrijpend te verbeteren voorbereid, gestart of afgerond: aan de Surinamestraat, Pleiadenlaan en omgeving, Floresstraat en Javalaan, Van Royenlaan, Helperkerkstraat, Oosterhamriklaan en Bankastraat, Baken, Dukdalf en Meerpaal In alles een balans tussen mens, geld en milieu Duurzaamheid Verbeteren energieprestaties Door woningverbetering draagt Lefier StadGroningen bij aan het energiezuiniger maken van woningen en aan een duurzamere wereld. Ook in onze jongerencomplexen hebben we aandacht voor energiebesparing. Zo gaan we bij het studentencomplex aan de Van Heemskerckstraat 1 de kozijnen vervangen door kunststofkozijnen met dubbelglas. In 2011 zijn de voorbereidingen getroffen. Met deze aanpassingen wordt het energielabel van het complex verbeterd. 75

76 Brandveiligheid en asbest Naar aanleiding van aangescherpte wet- en regelgeving is Lefier StadGroningen in 2011 gestart met het herijken van het beleid voor brandveiligheid en asbest. Behalve dat we aan onze juridische plicht willen voldoen, wil Lefier onvoorziene kosten voorkomen. Voor de meerjarenbegroting moet bekend zijn welke complexen niet voldoen aan de wettelijke eisen Bouwprojecten StadGroningen 2011 Opgave woningverbetering De opgave voor woningverbetering is tot stand gekomen door het combineren van de projecten uit 2010 met de nieuwe te realiseren opgave van In combinatie met veranderingen binnen de vestiging bleek de opgave voor Lefier StadGroningen te groot te zijn voor één jaar. Daarnaast zijn niet-begrote projecten uitgevoerd, zoals de vervanging van de balansventilatie aan de Akkerstraat/Parallelweg/Moesstraat. Projecten zoals de Van Heemskerckstraat en de Surinamestraat zijn ver in ontwikkeling en realisatie gevorderd en worden in 2012 opgeleverd. Verbetering van de Noorderbinnensingel is op een andere manier ingestoken. Studenteneenheden vormen een significant onderdeel van onze opgave. Het betreft veelal monumentale panden. De verbetering vergt meer tijd in voorbereiding dan voorheen. Er wordt nu zorgvuldig gekeken naar de maatregelen die toegepast moeten worden in relatie tot de wetgeving. In de kwaliteit van besluitvorming zijn grote stappen gezet. Opgave nieuwbouw Omvangrijke projecten, waarin diverse onderdelen als wonen en bedrijfsonroerend goed zijn gecombineerd, bijvoorbeeld de Componist en Wielewaal (de Groenling), zijn in uitvoering en worden in 2012 opgeleverd. Verkoop Er zijn 86 woningen verkocht, terwijl de begroting 65 woningen was. Te Woon In 2011 zijn 12 woningen verkocht, terwijl 20 het streven was. Tabel 12 Overzicht (bouw)prestaties Lefier StadGroningen Nieuwbouw opgeleverd Gemeente Groningen 2011 Wooneenheden Sociale huur begroot realisatie Koopwoningen begroot realisatie De Componist 30 0 De Componist 37 0 Morgenster fase Morgenster fase Borneoplein 4 0 Wielewaal 36 0 Sociale huur totaal Koop totaal 84 0 De 11 koopwoningen van de Morgenster fase 2 die niet zijn verkocht, zijn in de verhuur genomen naast de 13 opgeleverde sociale huurwoningen. Jongerenhuisvesting begroot realisatie Totaal wooneenheden Wielewaal Eendrachtskade 63 0 Helperwestsingel, De 18 0 Zijlen/Elker Lissabonstraat Jongerenhuisvesting totaal

77 Bedrijfsonroerend goed begroot realisatie Parkeerplaatsen begroot realisatie (koop en huur (koop en huur) De Componist 3 0 Morgenster fase 2 huur Wielewaal 1 0 Lissabonstraat huur 0 25 Morgenster fase Morgenster koop 0 0 ACM fase Parkeerplaatsen totaal Helperwestsingel, De 1 0 Zijlen/Elker Bedrijfsonroerend goed totaal 7 1 Niveauverbetering Gemeente Groningen 2011 begroot realisatie begroot realisatie Akkerstraat 0 94 Steentilstraat 12 0 Van Royenlaan 30 0 Trompstraat 6 0 Pleiadenlaan 48 0 Violenstraat 5 0 Pleiadenlaan Praediniussingel 16 0 Bankastraat 53 0 Haddingedwarsstraat 18 0 Helperkerkstraat 27 0 Warmoestraat 5 0 Floresstraat/Javalaan Van Heemskerckstraat Floresstraat/Javalaan 14 0 Noorderhaven/Werfstraat 18 0 Noorderbinnensingel 96 0 Niveauverbetering totaal Surinamestraat 84 0 Oosterhamriklaan 16 0 Sloop Gemeente Groningen 2011 Schoolstraat 0 0 Wooneenheden begroot realisatie Lewenborg 0 0 Noorderkroonstraat 40 0 Gedempte Zuiderdiep 5 0 Bandoengstraat 24 0 Burchtstraat/Carolieweg 12 0 Sloop totaal

78 5 LEFIER IN ONTWIKKELING Het Ontwikkelbedrijf werkt als partner en adviseur voor de woonbedrijven aan optimale planvorming en realisatie. In 2011 is het Ontwikkelbedrijf, na de start in 2010, goed van de grond gekomen. Het verslagjaar heeft in het teken gestaan van de doorontwikkeling en het invullen van de samenwerking met de drie woonbedrijven van Lefier. Hierbij zijn goede stappen gezet. Ook de opzet van het nieuwe financieel- en procesmanagementsysteem is verder ontwikkeld. Interne organisatie Ontwikkelbedrijf in 2011 Transformatieproces Onder de werknaam De Expeditie is de afgelopen jaren een proces uitgevoerd voor samenvoeging en eenwording van de oorspronkelijke ontwikkelafdelingen van elke fusiepartner tot het gezamenlijke Ontwikkelbedrijf van Lefier. Bij dit transformatieproces naar één Ontwikkelbedrijf hebben wij in 2011 onze gestelde doelen behaald. De route naar de top zal in 2012 worden afgerond. Aanpassing organisatiestructuur De organisatiestructuur, van verandering naar routine, is in 2011 aangepast. De inzet van teamleiders is gepaard gegaan met een grote organisatieontwikkeling. De hierbij behorende overlegstructuren en verantwoordelijkheden zijn geformaliseerd. Maandelijks worden alle projecten in een overleg besproken waaraan het management, de ontwikkelaar, de projectleider en de controller deelnemen. Ook vindt regelmatig afstemming plaats tussen de programmamanager van een woonbedrijf en de projectleider/ontwikkelaar van het Ontwikkelbedrijf. Bijstelling formatie De formatie van het Ontwikkelbedrijf is, mede door het achterblijven van de investeringsvolumes van de drie woonbedrijven van Lefier, aangepast om in evenwicht te blijven met de projectaantallen. Inspanningen Ontwikkelbedrijf in 2011 In goed overleg met de woonbedrijven is de uniformiteit van rapportages en besluitvorming concreet uitgewerkt, aansluitend bij de wensen van de woonbedrijven. Per 1 januari 2011 is een eenduidig proces- en projectadministratiesysteem geïmplementeerd. De conversie vanuit de voormalige systemen is succesvol verlopen. De rapportages en prognoses hebben, op basis van bespreking en evaluatie, een grote kwaliteitsslag doorgemaakt: - per april is de eerste Lefier-brede liquiditeitsprognose, op basis van voorliggende investeringen, geleverd; tevens zijn de eerste Lefier-brede en woonbedrijfspecifieke rapportages geleverd. - in de loop van 2011 is een aanzet gegeven tot het aanbrengen van meer eenduidigheid in definities en rapportages voor Planmatig Onderhoud. De professionaliteit van de medewerkers is met grote sprongen vooruit gegaan. De bedrijfsprocessen rondom ontwikkeling zijn op een goede wijze geborgd in de organisatie. De gewenste flexibiliteit van de medewerkers is nog verder doorgevoerd, waardoor het mogelijk is op elke locatie binnen Lefier een goede inzet van medewerkers van het Ontwikkelbedrijf te bieden. 78

79 6 LEFIER IN DE KERN De Kern is het centrale gedeelte van de Lefier-organisatie dat coördinerend, ondersteunend en voorwaardenscheppend werkt voor de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf. Dit bedrijfsonderdeel, dat bescheiden van omvang is, ondersteunt de wooncorporatie als geheel (Lefier in de ongedeelde regio) bij corporate informatisering, Personeel & Organisatie, communicatie, inkoop en portfolio. De Kern bestaat uit de afdeling Finance & Control, het corporate secretariaat en enkele corporate adviseursfuncties. Centrale bedrijfsvoering en financiën De Kern speelt een belangrijke rol bij zowel de governance & compliance als de planning & control van Lefier, en bewaakt zo centraal de bedrijfsvoering en de financiën. Binnen deze afdeling krijgt het corporate beleid van Lefier vorm, evenals de strategie voor Lefier in de ongedeelde regio. Vanuit De Kern-locatie worden veel verbindingen gelegd en onderhouden tussen Lefier en andere maatschappelijke organisaties en bewegingen, niet alleen in de woonsector en met de overheid, maar ook met (regionale en landelijke) kennisinstituten, ondernemers en andere betrokkenen. Lefierkwartier Vlak voor de fusie tot Lefier is besloten Hoogezand-Sappemeer aan te wijzen als statutaire vestigingsplaats voor de fusiecorporatie. Aansluitend hierop is het kantoor van De Kern van Lefier in deze gemeente gehuisvest op een tijdelijk locatie aan de Industrieweg. In de definitieve locatie in het Aletta Jacobs College aan de Erasmusweg zou het zogenaamde Lefierkwartier opgericht worden, met in het Lefierkwartier De Kern van Lefier en sociaal maatschappelijke instanties, in combinatie met woningbouw in het omliggende gebied. In 2011 is gebleken dat het project Lefierkwartier aan de Erasmusweg financieel gezien onhaalbaar is. Daarom is besloten af te zien van de ontwikkeling ervan. Het kantoor van De Kern is in 2012 naar een pand in Sappemeer verhuisd. Inspanningen De Kern in 2011 Bestuurlijke ontwikkelingen In het verslagjaar heeft vanaf september het afhandelen van bestuurlijke kwesties (bestuurscrisis) binnen Lefier veel tijd gevraagd. In paragraaf (Bestuursmodel) zijn de ontwikkelingen aan de top van Lefier uitgebreider beschreven, evenals in paragraaf (Verslag van de LefierOR) en paragraaf 7.6 (Verslag van de raad van commissarissen). Governance Lefier heeft besloten een tijdelijke Governancecommissie in te stellen, bestaande uit leden van de raad van commissarissen en leden vanuit de interne organisatie van Lefier. De invulling van deze commissie krijgt in 2012 verder vorm bij de herijking en aanpassing van de governancestukken. Finance & Control Binnen De Kern is de professionalisering van de afdeling Finance & Control in 2011 doorgezet. Finance & Control heeft in het verslagjaar onder meer de volgende activiteiten uitgevoerd: doorontwikkelen van het risicomanagementsysteem; openen van derivatenlijnen bij drie banken; vereenvoudigen van de juridische structuur; opzetten van business control raamwerken; verbeteren en stroomlijnen van de administraties; opzetten van de inrichting van Lefier-breed procesmanagement; 79

80 inrichten van het Tax Control Framework; uitvoeren van 7 interne audits. Gebiedsaanpak In 2011 is de vormgeving van scenario s voor de gebiedsaanpak voortgezet. Corporate Informatie & Automatisering (I&A) In 2011 is een onderzoek gedaan naar de ICT-beheerstructuur. De conclusies uit dit onderzoek worden gebruikt voor het Lefier-brede verbeterprogramma. Tevens is een verkenning uitgevoerd naar de ontwikkeling van de primaire systemen. Op basis hiervan is besloten dat Lefier doorgaat met een van de bestaande systemen. In het eerste halfjaar van 2012 zal een definitieve keuze worden gemaakt. Daarnaast is gewerkt aan een ICT-bestemmingsplan en aan de implementatie van één personeels- en salarissysteem. Corporate Personeel & Organisatie De inspanningen op het gebied van personeel en organisatie zijn beschreven in paragraaf 7.3. Corporate communicatie In 2011 is de Online Strategie voor Lefier vastgesteld. Deze strategie moet leiden tot een beleid op de online aanwezigheid van Lefier, en daarnaast tot de uitvoering en implementatie van het webportal. Op dit portal wordt het gehele woonbezit van Lefier op een Funda-achtige wijze getoond, met een koppeling naar een huurdersportal. De oplevering van het webportal staat gepland voor Inkoop In juli 2010 is een onderzoek gestart naar de organisatie van inkoop binnen geheel Lefier. Hierbij is onderzocht hoe het inkoopproces verbeterd kan worden en waar quick wins te behalen zijn. De resultaten van dit onderzoek zijn gepresenteerd in Hieruit kwam een advies naar voren dat leidt tot inkoopoptimalisatie. Op basis hiervan is onder meer besloten over te gaan tot het werven van een coördinator voor inkoop. Portfolio In 2011 is de doorontwikkeling van ons property-, asset- en portfoliomanagement voortgezet door de Lefier-brede werkgroep Vastgoedsturing. Vooruitblik Het einde van het verslagjaar kenmerkt zich door de turbulente maanden rond de bestuurskwestie. Maar na de zeer succesvolle en energiegevende managementtweedaagse in januari 2012 richt Lefier haar blik weer volop op de toekomst; het vizier is geheel gericht op het samen vooruit gaan. In navolging op de bestuurlijke ontwikkelingen bij Lefier heeft de raad van commissarissen bij de LefierOR een adviesaanvraag ingediend voor herziening van het bestuursmodel. 80

81 7 LEFIER IN DE MAATSCHAPPIJ Lefier staat met beide benen in de maatschappij waarin zij werkt. Daarom hechten wij veel waarde aan good governance. Lefier onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. Deze codes bevatten normen voor goed bestuur en toezicht, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij zien de codes als een stelsel van bepalingen en normen dat ons richting geeft voor verbetering van onze kwaliteiten, transparantie en het afleggen van verantwoording. 7.1 Governancecode Woningcorporaties Toepassing Lefier In 2011 heeft Lefier de principes en uitwerkingen, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties, opgevolgd. Lefier hanteert de meest actuele Governancecode. Toepassing hiervan blijkt onder meer uit het aangepaste rooster van aftreden van de raad van commissarissen dat per maart 2012 geëffectueerd is. In 2012 zal de nieuw ingestelde Governancecommissie alle governancedocumenten toetsen aan de nieuwe Governancecode. 7.2 Besturen: verslag raad van bestuur (RvB) Algemeen Bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie hanteert Lefier de normen van de Governancecode Woningcorporaties. Wij verantwoorden ons in dit jaarverslag over de inrichting van de governancestructuur binnen Lefier. Meer informatie over de governancestructuur is te vinden op de website van Lefier op de pagina s corporate governance ( Decentraal organisatiemodel Als decentrale wooncorporatie heeft Lefier een decentraal organisatiemodel. De corporatie kent een eenheid in visie en strategie, maar geen eenheid in beleid. De bedrijfsvoering van de verschillende woonbedrijven binnen Lefier gebeurt decentraal. De organisatie van Lefier bestaat uit drie woonbedrijven, het Ontwikkelbedrijf en De Kern. De drie woonbedrijven (Hoogezand-Stadskanaal, ZuidoostDrenthe en StadGroningen) vormen het zwaartepunt van de organisatie. De woonbedrijven geven in hun eigen werkgebied zelfstandig en binnen de gestelde kaders invulling aan hun eigen beleid en bedrijfsvoering. Ontwikkelbedrijf Het Ontwikkelbedrijf is primair dienend aan de drie woonbedrijven. De woonbedrijven die zowel klant als opdrachtgever zijn voor het Ontwikkelbedrijf, geven opdrachten in de sfeer van projectontwikkeling en realisatie, en (deels) voor planmatig onderhoud. De meeste medewerkers van het Ontwikkelbedrijf zijn decentraal in de woonbedrijven gehuisvest. Met het Ontwikkelbedrijf beoogt Lefier een aantal belangrijke voordelen te behalen op het gebied van professionalisering, bedrijfsvoering, marktpositie en flexibiliteit. Het streven is de samenwerking tussen woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf zodanig vruchtbaar te maken dat meerwaarde ontstaat. De Kern De Kern is het centrale gedeelte van de Lefier-organisatie en heeft een dienende, ondersteunende en coördinerende functie. In dit bedrijfsonderdeel zijn de afdeling Finance & Control, het corporate 81

82 secretariaat en enkele corporate adviseursfuncties ondergebracht. De Kern bewaakt centraal de financiën en de bedrijfsvoering en ondersteunt de organisatie op het gebied van informatisering, personeel en organisatie, communicatie, inkoop en portfolio. In De Kern krijgt het corporate beleid vorm, evenals de strategie voor Lefier in de ongedeelde regio Bestuursmodel Algemeen Volgens het bij de fusie bepaalde bestuursmodel van Lefier bestaat het bestuur uit een vierhoofdige raad van bestuur die werkt als collectief. Een raad van commissarissen bewaakt het functioneren van de raad van bestuur. Collectieve en decentrale verantwoordelijkheden De leden van de raad van bestuur dragen samen de verantwoordelijkheid voor het functioneren van de totale wooncorporatie. Er is geen sprake van hiërarchische verhoudingen binnen de raad. Binnen hun collectieve verantwoordelijkheid voor Lefier als totaal, hebben alle RvB-leden tevens individueel een aantal decentrale verantwoordelijkheden. Zo heeft elk RvB-lid een primair, geografisch-organisatorisch verantwoordelijkheidsgebied. De voorzitter raad van bestuur opereert vanuit De Kern en heeft ook het Ontwikkelbedrijf in zijn portefeuille. De drie leden van de raad van bestuur zijn ieder directeur van een woonbedrijf. Elk RvB-lid heeft tevens een thematische Lefierbrede bestuursportefeuille. Vanuit hun aandachtsgebied jagen de bestuursleden ontwikkelingen aan binnen de totale wooncorporatie. Raad van commissarissen Een raad van commissarissen (RvC), die bestaat uit 7 personen, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de wooncorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf 7.6 Toezicht houden: verslag van de raad van commissarissen). Afwijking bestuursmodel in 2011 In het verslagjaar is op de twee volgende punten afgeweken van het bestuursmodel van Lefier: Driehoofdige in plaats van vierhoofdige raad van bestuur Het bestuur van Lefier heeft in de praktijk het grootste deel van 2011 bestaan uit een driehoofdige raad van bestuur (RvB), als gevolg van afwezigheid door ziekte van een van de bestuursleden, tevens directeur van Lefier StadGroningen. Voor dit woonbedrijf is een interim-directeur aangesteld, die niet als vierde bestuurder deel heeft uitgemaakt van de raad van bestuur (zie ook paragraaf 7.2.5). De driehoofdige raad van bestuur heeft gewerkt als collectief tot november Schorsing bestuursleden In november 2011 heeft de raad van commissarissen (RvC) moeten constateren dat de raad van bestuur zowel in de organisatie als bij de RvC onvoldoende draagvlak had om Lefier effectief te kunnen besturen. Er bleek sprake te zijn van een verschil in visie op de bestuursvorm en de bedrijfsvoering van Lefier. Dit heeft geleid tot schorsing van de bestuurders Ton Selten en Henk van der Meer in hun bestuurlijke taken. Henk van der Meer, die naast bestuurder ook directeur is van woonbedrijf Lefier Hoogezand-Stadskanaal), heeft zijn functie als directeur behouden; dit staat los van de schorsing als RvB-lid. Voor Erwin Bel, bestuurslid/ directeur woonbedrijf ZuidoostDrenthe was de schorsing vanwege zijn afwezigheid door ziekte op dat moment niet van toepassing. Evaluatie en herziening bestuursmodel In 2011 heeft de raad van commissarissen gewerkt aan de evaluatie van het bestuursmodel van Lefier. De toezichthouders hebben geconcludeerd dat het bestuursmodel met duale 82

83 verantwoordelijkheid, waarvoor bij de fusie van Lefier is gekozen, niet gehandhaafd kan blijven. De raad van commissarissen heeft vervolgens bij de LefierOR een adviesaanvraag voor herziening van het bestuursmodel ingediend en voor Lefier een interim-bestuurder aangesteld in de persoon van de heer Cees Buys Taken en werkwijze raad van bestuur De raad van bestuur draagt zorg voor de algehele leiding en het functioneren van Lefier. Bij de vervulling van zijn taken richt de raad zich naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling, met afweging van de relevante belangen voor degenen die bij de woningcorporatie betrokken zijn. De verantwoordelijkheden van de raad van bestuur zijn beschreven in de statuten van Lefier en in het Reglement raad van bestuur. Deze documenten staan op de website van Lefier en zijn te vinden op de pagina s Corporate governance ( Daarnaast behoort het beleid ten aanzien van de deelnemingen van Lefier tot de taken van de bestuurders. Tevens is de raad van bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico s die verbonden zijn aan de activiteiten van Lefier. Het bestuur rapporteert hierover aan de raad van commissarissen en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de auditcommissie van de raad van commissarissen Activiteiten raad van bestuur In 2011 heeft de raad van bestuur 24 keer vergaderd en 6 keer een inhoudelijke één- of tweedaagse vergadering georganiseerd. De bestuurders hebben de visie en strategische thema s van de corporatie vastgelegd in de Lefierbrief Deze thema s zijn in de woonbedrijven vertaald naar inhoudelijke en beleidsdoelstellingen en de begroting voor Ook zijn het Jaarverslag 2010 en het Lefiervizier 2012 opgesteld, vastgesteld en goedgekeurd Samenstelling raad van bestuur Wijzigingen in 2011 Tot aan november 2011 is Lefier bestuurd door een driehoofdige raad van bestuur. In november zijn de bestuurders Ton Selten en Henk van der Meer geschorst in hun bestuurlijke functie. Het bestuur van Lefier is op 21 november 2011 overgenomen door de heer Cees Buijs, in de functie van interim-bestuurder. De samenstelling van de raad van bestuur per 31 december 2011 is weergegeven in tabel 13. In dit overzicht zijn ook de nevenfuncties opgenomen die de bestuursleden in 2011 hebben vervuld, voor zover ze relevant zijn voor Lefier. Jaarlijks vindt een herijking plaats van de nevenfuncties van de bestuurders. Vertrek directeur StadGroningen In het verslagjaar heeft mevrouw Yvonne Geerdink, bestuurslid Lefier en directeur Lefier StadGroningen, besloten Lefier te verlaten. Zij heeft zich elf jaar met grote inzet gewijd aan de ontwikkeling van woonbedrijf StadGroningen, onze corporatie Lefier en de volkshuisvesting in stad en ommeland. Yvonne Geerdink is op 1 september 2011 uit dienst getreden. In de periode van eind januari 2011 tot half november 2011 heeft de heer Koos Parie, vanwege ziekteverlof van Yvonne Geerdink, gefungeerd als interim-directeur Lefier StadGroningen, maar niet 83

84 als bestuurslid Lefier. Na het vertrek van Koos Parie is de heer Sake Tel, voorheen manager bedrijfsvoering en control van StadGroningen, benoemd als tijdelijk directeur voor het woonbedrijf. Neerleggen bestuurlijke functies Met de heren Ton Selten en Erwin Bel is overeenstemming bereikt over het neerleggen van de bestuurlijke functie per januari Ton Selten is aangesteld als extern adviseur voor de raad van commissarissen op de gebieden regionale ontwikkeling, krimpvraagstukken en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurders wordt vermeden. De statuten en het bestuursreglement bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In de statuten is de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders, zoals in principe bedoeld in II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Tabel 13 Samenstelling raad van bestuur per 31 december 2011 Lefier raad van bestuur Leden RvB/ geboortedatum Functie Lefier Nevenfuncties Lefier-brede portefeuille A.W.M. Selten (Ton) (M) Geschorst per voorzitter raad van bestuur penningmeester Stichting Fonds Werken Aan Wonen; lid bestuur MKB Zuidoost Drenthe; lid bestuur Stichting Leergeld Emmen; lid stuurgroep Convenant voor het Noorden/werkgroep Lobby Noord; lid stuurgroep Dwarsverband; lid werkveld adviescommissie Vastgoed en Makelaardij van Hanze Hogeschool Groningen; lid bestuur ODW (verband Drentse en Groningse wooncorporaties; aspirant-lid bestuur Gradus Hendriks Stichting (leerstoel Wonen en Opbouw-werk Erasmus Universiteit Lefier in ongedeelde regio en gebiedsaanpak H.A.S. van der Meer (Henk) (M) Geschorst per E. Bel (Erwin) (M) Niet geschorst wegens ziekte lid raad van bestuur directeur woonbedrijf Hoogezand- Stadskanaal lid raad van bestuur directeur woonbedrijf ZuidoostDrenthe Rotterdam). lid adviesraad Noorderpoort; voorzitter bestuur stichting mondiale Woonhulp; lid bestuur stichting SOMS; voorzitter vrienden van het Vakcollege Noorderpoort; lid BestuursAdviesCommissie Arbeidsvoorwaarden Aedes. lid raad van advies stichting Mission on Wheels lid bestuur Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties; lid stuurgroep Emmen Revisited. Vastgoedeconomie en waardesturing Klant en operationeel excelleren 84

85 Y. Geerdink (Yvonne)(V) Tot afwezig wegens ziekte; uit dienst per C.A. Buys (Cees) (M) lid raad van bestuur directeur woonbedrijf StadGroningen interim-bestuurder per Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden De raad van bestuur heeft na goedkeuring van de raad van commissarissen het Lefiervizier 2012 als uitgangspunt genomen voor het uitwerken van de jaarplannen en de begroting Horizontale dialoog Lefier heeft met betrekking tot haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen een aantal belanghebbenden benoemd. In tabel 14 zijn de belanghebbenden weergegeven. Tabel 14 Belangrijke partners/belanghebbenden van Lefier Categorie Organisaties Overheid ministeries Binnenlandse Zaken en Financiën; Centraal Fonds Volkshuisvesting; Waarborgfonds Sociale Woningbouw; Provincies: Groningen en Drenthe; Gemeenten: Groningen (diensten: OCSW, Sozawe, ROEZ), Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal en Hoogezand-Sappemeer. Branchevereniging Aedes; Woningcorporaties Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties; Bewonersvertegenwoordiging Onderwijs Maatschappelijke opvang/zorg/welzijn 85 Kences. deelnemers aan het Noordelijk Overleg Lefier: Grobos, Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier Groningen, De Koepel, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe; bewonersorganisaties wijken en dorpen. Rijksuniversiteit Groningen; Hanzehogeschool Groningen; Stenden Hogeschool (onderwijsconglomeraat Noord-Nederland); Alfa College (christelijk regionaal opleidingencentrum (ROC) voor Noorden Oost-Nederland); Noorderpoort (regionaal opleidingscentrum in Noord-Nederland); VCOG (Vereniging voor Christelijk Onderwijs Groningen). Tangenborgh (zorg); Icare/Compleet wonen; Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA); Zorggroep Meander (zorg); Welstad (onderdeel van de welzijnsgroep Tinten ); Kwartier Zorg & Welzijn; OGGz (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Groningen) en Lentis (geestelijke gezondheidszorg);

86 Veiligheid Overige wooncorporaties Wijkverbanden Overige Novo/De Zijlen (begeleiding voor kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking); Baanvak (re-integratiebedrijf); Stamm CMO (kenniscentrum en adviesbureau voor de sociale sector in en buiten Drenthe). Politie De Huismeesters; Nijestee; Patrimonium; Domesta; Woonservice; Woonzorg BCM; Steelande Wonen; Lobby-Noord; hierin nemen naast de bovenstaande corporaties ook de volgende wooncorporaties deel: De Wieren, Woonfriesland, Wonen NWF, Wold & Waard, Woonconcept, Elkien, Thús Wonen, Woningstichting Weststellingwerf, De Volmacht, Lyaemer Wonen, Woonborg, Stichting Eelder Woningbouw, Woningbouwvereniging Slochteren, Actium, Acantus, Wierden & Borgen, Wonen Zuidwest-Friesland, Stichting Woningbouw Achtkarspelen, SUW Uithuizen, Wst Groningerhuis, De Bouwvereniging, Wst De Delthe, Woongroep Marenland, Accolade. Emmen Revisited (vanwege het samenwerkingsverband Emmen Revisited; dorp- en wijkteams en stuurgroep); Mooi Blijven Wonen Groningen; Wijkaanpak Stadskanaal. VNO-NCW; Rabobank; Bouwend Nederland; MKB; Noordelijke regieraad bouw; Visitatiecommissie Deetman; Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Interne risicobeheersing- en controlesystemen In 2011 heeft de raad van bestuur veel aandacht besteed aan de interne risicobeheersing- en controlesystemen (zie hoofdstuk 8, paragraaf 8.2) Externe accountant De externe accountant is in 2009 benoemd door de raad van commissarissen. In 2010 is op basis van de eerste evaluatie besloten voor drie jaar met elkaar verder te gaan. De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de Boardletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. De Boardletter is gebaseerd op de managementletters van de bedrijfsonderdelen. Boardletter en managemenletters In 2011 heeft de raad van bestuur de Boardletter besproken in aanwezigheid van de accountant. De raad van commissarissen heeft een afschrift van de Boardletter ontvangen voor bespreking in haar eigen vergadering. De managementletters zijn met de accountant besproken in de managementteams van de woonbedrijven. De belangrijkste aandachtspunten op corporate niveau zijn: 86

87 follow-up bevindingen interim-controles 2009 en 2010; implementatie Ontwikkelbedrijf; voorspellend vermogen van de organisatie; liquiditeitsprognose; tax control framework; Europa-dossier en interne audits. In 2011 heeft de externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening bijgewoond Voorbereiding visitatie Lefier heeft in het verslagjaar geen visitatie laten uitvoeren, omdat twee van de drie rechtsvoorgangers van Lefier al één respectievelijk twee keer gevisiteerd zijn, waardoor Lefier al aan de visitatieverplichting uit de Aedescode voldoet. In 2012 start de eerste Lefier-brede visitatie. Deze zal worden uitgevoerd door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Integriteit De Gedragswijzer is ingevoerd en geïmplementeerd. Afgesproken is dat ieder bedrijfsonderdeel het doorleven van de Gedragswijzer en het samen bespreken van morele dilemma s op de agenda houdt. Zo zijn binnen de woonbedrijven diverse teambijeenkomsten georganiseerd die in het teken hebben gestaan van integriteit en de Gedragswijzer. 7.3 Professionaliseren: Personeel & Organisatie In het tweede kwartaal van 2011 heeft de raad van bestuur, op advies van Personeel & Organisatie (P&O) en Informatie & Automatisering (I&A), besloten één Lefier-breed personeelsinformatie- en salarissysteem aan te schaffen, waarvan de eerste fase van het nieuwe systeem per 1 januari 2012 operationeel moet zijn. Tot 2012 zijn twee afzonderlijke systemen in gebruik. Voordelen van één personeelsinformatie- en salarissysteem Eén personeelsinformatie- en salarissysteem heeft een aantal voordelen. Hiermee is P&O in staat op een effectieve en efficiënte wijze Lefier-brede rapporten en onderlinge vergelijkbare managementinformatie te genereren. Daarnaast kunnen administratieve processen beter op elkaar worden afgestemd, en onderlinge vervanging en continuïteit zijn gewaarborgd. Implementatie personeelsinformatie- en salarissysteem fase I Vanaf de zomer heeft een werkgroep, bestaande uit personeels- en salarisadministrateurs samen met I&A-medewerkers, stevig gewerkt aan de implementatie van fase I, zodat per 1 januari 2012 gegevens over salaris, verlof, verzuim en basismanagementinformatie uit het nieuwe systeem te genereren zijn. In 2012 staat fase II (afrondingsfase) op het programma Strategische HR-thema s Algemeen In 2010 zijn drie Lefier-brede strategische HR-thema s geformuleerd: Ontwikkeling en ontplooiing, Great place to work en Flexibiliteit van arbeid. In de volgende paragrafen zijn per thema de bijbehorende activiteiten in 2011 beschreven. 87

88 Ontwikkeling en ontplooiing Thema Ontwikkeling en ontplooiing Duurzame inzetbaarheid, talentontwikkeling en permanent leren dragen ertoe bij dat medewerkers beter zijn toegerust op de toekomst en van nut en waarde blijven voor Lefier. Daardoor kunnen wij onze strategische doelen, in een maatschappij die continu in beweging is, blijven realiseren. Inspanningen in 2011 Netwerk Loopbaaninitiatief Voor ontwikkeling en ontplooiing van medewerkers is het netwerk Loopbaaninitiatief beschikbaar. Dit is een samenwerkingsverband van wooncorporaties in het noorden van Nederland, waarvan Lefier medeoprichter is. Het doel van het netwerk is vergroten van de duurzame inzetbaarheid en mobiliteit van medewerkers. Tot 2010 bestond Loopbaaninitiatief uit vijf noordelijke corporaties. In 2011 heeft Lefier (samen met de vier andere corporaties) elf noordelijke corporaties benaderd en gestimuleerd deel te nemen aan Loopbaaninitiatief. Dit heeft geresulteerd in een enorme uitbreiding van het netwerk. Eind 2011 zijn de zestien grootste noordelijke corporaties deelnemer van Loopbaaninitiatief. Met deze versterking kunnen we daadwerkelijk werken aan duurzame inzetbaarheid, talentontwikkeling en mobiliteit, en onze medewerkers nog meer kansen bieden. Sociaal Convenant Wooncorporaties bevinden zich midden in een continu veranderende omgeving. Met het oog daarop biedt Lefier haar medewerkers permanent de mogelijkheid tot leren en zich blijvend te ontwikkelen. In 2011 zijn wij in gesprek gegaan met de vakorganisaties voor het opstellen van een Sociaal Convenant, dat duurzame inzetbaarheid (voortdurend leren en ontwikkelen) van medewerkers faciliteert en vorm geeft, in een klimaat van vertrouwen en veiligheid. In 2012 krijgt het Sociaal Convenant zijn beslag. Opleidingsbudget In 2011 is 3,4% van de loonsom gebruikt voor opleiding, ontwikkeling en ontplooiing van medewerkers Great place to work Thema Great place to work Plezier in het werk, vertrouwen in elkaar, ruimte voor ontwikkeling en ontplooiing, integriteit en wederzijds respect, dat zijn factoren die er onder andere voor zorgen dat medewerkers gemotiveerd hun werk doen en hum werk goed willen doen. Ze zijn bepalend voor onze dienstverlening. Inspanningen in 2011 Gedragswijzer: een nieuwe integriteitcode In de tweede helft van 2010 hebben zestien medewerkers uit de hele Lefier-organisatie ter vervanging van de drie integriteitcodes van de fusiepartners één integriteitcode samengesteld, onder de naam Gedragswijzer. Deze nieuwe integriteitcode helpt ons bij het bepalen en kiezen van het juiste gedrag bij morele dilemma s in ons werk. De Gedragswijzer is in het eerste kwartaal van 2011 goedgekeurd door de raad van bestuur. Een integriteitcode op papier is echter nog geen garantie voor integer gedrag. Daarom is In 2011 veel aandacht besteed aan inbedding van de Gedragswijzer in de organisatie, opdat de gedragscode gaat leven binnen Lefier. Elk bedrijfsonderdeel heeft conform een vooraf opgesteld plan van aanpak gedurende het jaar samen het morele leerproces en het doorleven van de Gedragswijzer vorm en 88

89 inhoud gegeven. In de kwartaalrapportages hebben de bedrijfsonderdelen de uitwerking van de ingezette acties teruggekoppeld. Stage- en leerwerkplekken Lefier biedt mensen die nog op school zitten, maar ook degenen die op zoek zijn naar (ander) werk, stage- en werkervaringsplaatsen binnen de corporatie. Wij doen dit vanuit onze visie en vanuit onze maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid. In 2011 hebben verspreid over de hele organisatie 93 mensen stage gelopen; zij vertegenwoordigen ruim 17% van ons personeelsbestand. Traineetraject Het Ontwikkelbedrijf participeert in een samenwerkingsverband van vastgoedorganisaties. Deze samenwerking is opgezet om jonge talentvolle hbo-studenten Vastgoed in het noorden een interessant en uitdagend traineetraject te bieden. Het traineetraject omvat een stage van drie jaar bij drie van de deelnemende organisaties (Lefier, een architectenbureau, twee aannemers, een gemeente, en twee andere corporaties). De studenten krijgen de kans om vanuit de praktijk kennis te maken met verschillende branches binnen de vastgoedsector en de partners in het traineetraject proberen de jonge talentvolle mensen te interesseren en te behouden voor het noorden. In 2011 zijn vier nieuwe trainees gestart. In het verslagjaar is een professionaliseringsslag gemaakt door verbetering van het traineetraject, zodat na de stage nog talentvollere trainees afzwaaien. Tevens is gebleken dat de economisch-financiële crisis zijn weerslag heeft op het continu kunnen aanbieden van passende traineewerkplekken. In 2011 zijn ruimschoots werkplekken beschikbaar geweest en dit zal naar verwachting ook voor 2012 het geval zijn. Toch gaan wij in 2012 actief extra partners voor het traineetraject werven. Enerzijds om in de toekomst voldoende stageplekken te kunnen garanderen, anderzijds om bij het aantrekken van de economie voldoende jonge talentvolle vastgoedmensen te kunnen behouden voor het noorden Flexibiliteit van arbeid Thema Flexibiliteit van arbeid Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen is flexibiliteit van arbeid nu en voor de toekomst van Lefier van groot belang. Wooncorporaties opereren in een veranderende omgeving. We zien de naderende uitstroom van babyboomers, het opschuiven van de pensioenleeftijd en het ontstaan van krapte op de arbeidsmarkt door geringe instroom van mensen. Door al die factoren zijn we continu in ontwikkeling, waardoor zowel de aard als ook de hoeveelheid werk aan verandering onderhevig is. Inspanningen in 2011 Strategische personeelsplanning In 2011 is een module aangeschaft ter ondersteuning van Strategische Personeelsplanning (SPP)). De module helpt bij de invulling van het personeelsbeleid en de personeelsbezetting op de lange termijn. Het gaat erom dat Lefier de juiste mensen op de juiste plek op het juiste moment in dienst heeft en haar organisatiedoelstellingen kan realiseren. In 2012 krijgt de SPP vorm en inhoud. Verzuim en verloop In 2011 is zowel het verzuimpercentage als de verzuimfrequentie Lefier-breed gedaald; er zijn 44 medewerkers uit dienst getreden, 44 mensen in dienst gekomen en 8 medewerkers werken bij een ander bedrijfsonderdeel (zie tabel 15). 89

90 Tabel 15 Overzicht verzuim en verloop Lefier in 2011 Verzuim Lefier-breed Verzuimpercentage 4,9% 6,2% Verzuimfrequentie 1,33 1,45 Verloop Lefier-breed 2011 Instroom 44 nieuwe medewerkers in dienst gekomen Doorstroom 8 medewerkers werken bij een ander bedrijfsonderdeel Uitstroom 44 medewerkers uit dienst getreden 7.4 Beïnvloeden: LefierOR, huurdersorganisaties en stakeholders Verslag van de LefierOR De LefierOR is als ondernemingsraad (OR) op centraal niveau dé gesprekspartner van de raad van bestuur (RvB) en behartigt de belangen van werknemers van de totale Lefier-organisatie. In het overleg tussen de LefierOR en RvB worden de onderwerpen besproken die voor de gehele organisatie van toepassing zijn. De ene keer fungeert de LefierOR als klankbord voor de bestuurders, de andere keer heeft de LefierOR een meer toetsende rol met advies- of instemmingbevoegdheid. Samenstelling De LefierOR is samengesteld uit de leden van de ondernemingsraden van de verschillende bedrijfsonderdelen en telt 21 zetels, waarvan er in het verslagjaar 19 waren vervuld. De LefierORleden zijn afkomstig uit: OR Hoogezand-Stadskanaal, formeel 5 zetels en 5 vervuld; OR ZuidoostDrenthe, formeel 7 zetels en 6 vervuld; OR StadGroningen, formeel 5 zetels en 4 vervuld; OR Ontwikkelbedrijf/Kern: formeel 4 zetels en 4 vervuld. De LefierOR wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris. In het kader van efficiëntie werkt de LefierOR vanuit vier commissies: Communicatie, P&O, Arbo, en Financiën, die elk specifieke vraagstukken behandelen. Inspanningen in 2011 Aparte OR voor Ontwikkelbedrijf/De Kern De LefierOR heeft in samenspraak met de raad van bestuur en de directeur van het Ontwikkelbedrijf besloten om per 1 april een aparte ondernemingsraad op te richten voor het Ontwikkelbedrijf. Hoewel het net als met de invulling van andere OR-vacatures geen sinecure is om kandidaten te vinden, is het toch gelukt om vier collega s uit het Ontwikkelbedrijf te werven voor de OR. In het najaar is het onderdeel De Kern van Lefier toegevoegd aan de OR van het Ontwikkelbedrijf. Vergaderingen in 2011 Er hebben 6 formele overleggen plaatsgevonden tussen de LefierOR en de voorzitter van de raad van bestuur. Gedurende het jaar zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest, waaronder het Lefiervizier 2012, de begroting 2012 en een personeelsinformatiesysteem. De LefierOR heeft, zoals gebruikelijk, het jaarlijkse gesprek gevoerd met een delegatie van de raad van commissarissen. 90

91 Standpuntennotitie De LefierOR heeft op basis van het Lefiervizier 2012 een standpuntennotitie geformuleerd. In deze notitie heeft de ondernemingsraad kritische kanttekeningen geplaatst bij de totstandkoming en inhoud van het Lefiervizier. Tevens heeft de LefierOR een aantal randvoorwaarden geformuleerd waaraan advies- en instemmingverzoeken die uit het Lefiervizier 2012 voortvloeien, dienen te voldoen voordat de LefierOR overgaat tot de inhoudelijke behandeling. De randvoorwaarden zijn zowel van financiële (onder andere: terug naar de basis, kostendekkend werken) als van personele aard (geen gedwongen ontslagen en een sociaal plan). De raad van bestuur heeft in een positieve reactie toegezegd, dat er geen gedwongen ontslagen zullen vallen en dat het Sociaal Plan in overleg met de vakbonden tot stand komt. Gebruikmaken van wettelijke rechten De LefierOR heeft een evaluatiegesprek gevoerd met de voorzitter van de raad van bestuur, omdat de LefierOR constateerde dat de ondernemingsraad niet van de RvB de positie kreeg waar een OR wettelijk recht op heeft. Tijdens dit overleg heeft de voorzitter van de RvB de intentie uitgesproken in het vervolg extra aandacht te besteden aan de betrokkenheid van de LefierOR in het traject van besluitvorming en bij twijfel het zekere voor het onzekere te nemen en het vraagstuk voor te leggen aan de LefierOR. Instemmingaanvraag de Pluim De LefierOR heeft niet ingestemd met het verzoek van de raad van bestuur inzake de invoering van de Pluim. Het merendeel van de medewerkers heeft via een enquête namelijk aangegeven twijfels te hebben over de objectiviteit bij het toekennen van de pluim. Conflict binnen raad van bestuur In september bleek een conflict te zijn ontstaan binnen de leiding van Lefier inzake de te volgen koers. De LefierOR heeft veel tijd en energie gestoken in de ontstane situatie en daarover ook de achterban geraadpleegd. Naar aanleiding van het conflict hebben twee van de vier ondernemingsraden het vertrouwen in de raad van bestuur opgezegd. Naar aanleiding van de bestuurscrisis heeft de raad van commissarissen het besluit genomen de bestuurders te schorsen, waarop de twee andere ondernemingsraden het vertrouwen in de raad van commissarissen hebben opgezegd. Door de bestuurlijke problemen bij Lefier is ook binnen de LefierOR spanning ontstaan. De OR-leden hebben hierover open, eerlijke en constructieve gesprekken gevoerd en onderling afspraken gemaakt, waardoor constructieve samenwerking mogelijk is gebleven. Adviesaanvraag aanstelling interim-bestuurder Naar aanleiding van de schorsing van de raad van bestuur heeft de raad van commissarissen besloten per direct een interim-bestuurder aan te trekken, die de ontstane situatie in kaart moest brengen en de rust herstellen in de organisatie. In november heeft de LefierOR een adviesaanvraag van de RvC ontvangen over het inzetten van de interim-bestuurder. De LefierOR heeft daarover positief geadviseerd. Namens de LefierOR, Ronald Werkman, voorzitter OR woonbedrijf StadGroningen Johan Duut, voorzitter OR Ontwikkelbedrijf en De Kern Gerda Schuurman, voorzitter OR woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal Petra Mekkes, vicevoorzitter OR woonbedrijf ZuidoostDrenthe 91

92 7.4.2 Huurders- en bewonersorganisaties Binnen Lefier bestaan vele overlegvormen met huurders- en bewonersorganisaties, onder andere: in de werkgebieden is overleg tussen woonbedrijf en huurders- en bewonersorganisaties; deze organisaties opereren lokaal en hebben daar ook hun formele positie en overlegstructuur; de vertegenwoordigers van de lokale huurders- en bewonersorganisaties overleggen gezamenlijk minimaal twee keer per jaar met een delegatie van de raad van bestuur. Aan dit zogenaamde Noordelijk Overleg Lefier nemen de volgende gesprekspartners deel: De Koepel (Stadskanaal), Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier Groningen, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Grobos (studenten Groningen). Inspanningen in 2011 Overleg Twee keer heeft bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de huurders- en bewonersorganisaties en een delegatie van de raad van bestuur. Hierbij is gesproken over de Lefierbrief 2011, de berichtgeving in de media, de begroting en het jaarplan 2012, het Lefierkwartier, klanttevredenheid, actualiteiten in volkshuisvesting en de werkwijze van het Ontwikkelbedrijf. De vertegenwoordigers van de huurders- en bewonersorganisaties hebben daarnaast een overleg gehad met de voorzitter en twee leden van de raad van commissarissen naar aanleiding van de bestuurscrisis (vierde kwartaal 2011) bij Lefier. Jaarlijkse excursie Op 1 juli heeft de jaarlijkse excursie plaatsgevonden van de raad van bestuur met de leden van de huurdersorganisaties. Het thema hierbij was: Ondanks krimp toch investeren. Het programma bestond uit een toer door Appingedam, waar de nieuwbouw, winkels en voorzieningen van Marenland rondom de haven bekeken zijn, en een bezoek aan Ganzedijk (het dorp dat in 2009 in het nieuws kwam omdat het totaal gesloopt zou worden, maar waar nu gekozen is voor renovatie) Stakeholders De woonbedrijven van de Lefier evenals leden van de raad van bestuur hebben regelmatig contact met diverse stakeholders (zie tabel 14 voor een overzicht van de belanghebbenden van Lefier). Tijdens formele en informele overleggen komen verschillende onderwerpen naar voren. De bestuursleden hebben de stakeholders daarbij ook om input voor het Lefiervizier 2012 gevraagd. 7.5 Verantwoorden: Twintigpuntenplan Bij de start van Lefier (2009) hebben de drie fusiepartners Volksbelang, In en Wooncom met elkaar twintig punten benoemd die binnen drie jaar gerealiseerd dienen te zijn. Dit Twintigpuntenplan dient ook als leidraad bij de jaarlijkse evaluatiegesprekken met de gezamenlijke huurdersorganisaties, de LefierOR en de ondernemingsraden van de organisatieonderdelen, en de overige stakeholders. Zes thema s De twintig punten zijn verdeeld over de volgende zes thema s: 1. Gevolgen van de huurontwikkeling; 2. Lokale binding; 3. Investeren in lokaal verband; 4. Verbeteren organisatie; 5. Vermogensruil; 6. Maatschappelijke ambitie. 92

93 De eerste vijf thema s refereren aan de toetsingscriteria die de minister van VROM heeft gehanteerd bij het goedkeuren van de fusie tot Lefier. Ook de gemeenten en de huurdersorganisaties hebben hun zienswijzen op deze onderwerpen gegeven. Het zesde thema Maatschappelijke ambitie is door Lefier toegevoegd. Evaluatie In het derde jaar als Lefier hebben wij verschillende stappen gezet voor de invulling en uitwerking van het Twintigpuntenplan. De in het verslagjaar behaalde resultaten zijn weergeven in tabel 16. Op basis van de afspraken is 2011 het laatste jaar dat het Twintigpuntenplan wordt geëvalueerd. Tabel 16 Rubricering Twintigpuntenplan met overzicht van de in 2011 bereikte resultaten Twintigpuntenplan Lefier Thema s Strategische visie Lefier Resultaten in 2011 Gevolgen van de huurontwikkeling Lokale binding Krachtenbundeling leidt niet tot huurverhogingen. Wij werken vanuit lokale situaties en koesteren de verschillen tussen stad en land en tussen de onderscheiden milieus in de regio. De wijze waarop de bepaling van de huurverhoging gebeurt, is voor de woonbedrijven onveranderd gebleven. Er is geen opwaartse druk op de huren geweest. Lefier is op meerdere manieren en momenten in gesprek geweest met lokale en gezamenlijke huurdersorganisaties van Lefier, onder meer over de begroting(en) en het Lefiervizier De plek van de woonbedrijven in het hart van de lokale gemeenschappen is een conditio sine qua non voor het werken aan goede buurten en wijken. Belanghebbenden en lokale partners zijn direct bij de beleidsvorming betrokken. Ons model met woonbedrijven in de wijken en dorpen, vormt daarvoor de beste waarborg. Huurdersparticipatie blijft bij Lefier lokaal gewaarborgd. Wij organiseren onze samenwerking en feedback in nauw overleg met lokale spelers en bewoners. Met de gemeenten waarin Lefier werkzaam is, zijn afspraken gemaakt en er zijn structurele samenwerkingsoverleggen gevoerd met lokale partners. In 2011 is een wijziging van de bestuursstructuur van Lefier in gang gezet. In dit nieuwe model blijven de woonbedrijven centraal staan. De woonbedrijven hebben ieder hun eigen huurdersparticipatie georganiseerd. De woonbedrijven voeren periodiek klanttevredenheidsonderzoeken uit. De uitgangspunten bij daaruit voortkomende acties zijn: de klant centraal stellen en de basis op orde brengen. Ook wordt een adviesgroep voor bewoners ingericht. Met de overige belangrijkste stakeholders worden tenminste eenmaal per jaar agendagesprekken gevoerd. Doelen: feedback krijgen en de toekomst bespreken. 93

94 Investeren in lokaal verband Verbeteren organisatie Vermogensruil De investeringscapaciteit wordt ingezet voor lokale en regionale behoeften. De huidige plannen richten zich uitdrukkelijk op de kernen, dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied en op samenwerking met partijen die daar actief zijn. De fusie stelt ons in staat meer opgaven aan te pakken en beter te presteren. De kernen, dorpen en steden in de regio zijn de bouwstenen voor het strategisch voorraadbeleid. De investeringsopgaven voor de komende jaren zijn geïnventariseerd en met de Gemeenten afgesproken. Lefier houdt zich aan de afspraken. Onze dienstverlening blijft minimaal op het huidige niveau, maar de ambities reiken verder. Onze organisatie wordt door de schaalvergroting stabieler, professioneler en doelmatiger. Op de middellange termijn is waarschijnlijk sprake van vermogensuitruil. Voor geheel Lefier is inhoud gegeven aan de termen meerjarenkader, strategisch opgavenbeleid en meerjarenbegroting, waarover ook uniforme afspraken zijn gemaakt. Op basis van deze drie begrippen wordt het daadwerkelijke beleid per woonbedrijf ingevuld. We hebben ons in 2011 gehouden aan de prestaties die wij onze lokale samenwerkingspartners hebben toegezegd. We gebruiken de benchmarks van het Centraal Fonds Huisvesting (CFV) en de aedex voor het meten van onze kwaliteit en communiceren hierover met de interne toezichthouders. Uit de jaarrekening blijkt dat de nettobedrijfskosten in 2011, gecorrigeerd voor inflatie, hoger zijn dan de norm. Wanneer we de nettobedrijfskosten corrigeren voor de onderdekking in het Ontwikkelbedrijf, veroorzaakt door een relatief lage productie, dan blijven we binnen de normen. In de praktijk zien we dat werknemers gebruikmaken van de mogelijkheden die Lefier biedt op het gebied van mobiliteit. Tussen alle bedrijfsonderdelen van Lefier is een aantal werknemers (zowel horizontaal als verticaal) van baan veranderd. Vanaf 2009 is de financiële kracht van Lefier bewezen. We hebben een zeer solide vermogenspositie en goede kasstromen. Dit blijkt ook uit benchmarks en het oordeel van het Centraal Fonds Huisvesting (CFV). De financiële effecten van de crisis hebben we door onze goede financiële positie kunnen opvangen zonder in onze plannen te hoeven schrappen. 94

95 Maatschappelijke ambitie De gefuseerde wooncorporatie kan met gezamenlijke inzet van middelen flexibeler inspelen op ontwikkelingen dan de afzonderlijke corporaties. Wij zijn een vanzelfsprekende partner voor organisaties voor zorg, onderwijs, welzijn en werk, zowel lokaal als regionaal; dit uit zich in concrete samenwerkingsprojecten. Wij zijn een vanzelfsprekende partner voor de provincies op een breed terrein voor de opgave in de ongedeelde regio. Onder de risico s in de projectontwikkeling, vooral bij Lefier StadGroningen, is vanuit de in Lefier ZuidoostDrenthe en Lefier Stadskanaal opgebouwde solvabiliteit een breder draagvlak gelegd. In de toekomst zal de waardeontwikkeling juist bij Lefier StadGroningen een basis vormen voor het verder oppakken van de krimpgerelateerde transformatieopgaven in de veenkoloniën. Ook merken wij dat Lefier, onder meer door haar omvang, een interessante gesprekspartner is voor onder andere vermogenverschaffers. Dit versterkt de mogelijkheden voor funding in de toekomst. Onze maatschappelijke opstelling vanaf het moment van fuseren is in 2011 niet verminderd. Onze betrokkenheid, benaderbaarheid en betrouwbaarheid blijven onverminderd. In 2011 hebben wij dit expliciet getoetst bij onze stakeholders door middel van stakeholdersgesprekken. 7.6 Toezicht houden: verslag raad van commissarissen (RvC) In dit jaarverslag en boekjaar 2011 legt de raad van commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudend orgaan in het verslag- en boekjaar 2011 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op wooncorporatie Lefier. De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van de raad van bestuur en op de algemene gang van zaken bij Lefier en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6, 7 en 8) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het reglement raad van commissarissen de dato 23 januari De statuten en het reglement RvC zijn in te zien op de website van Lefier, op de pagina s corporate governance. ( van commissarissen). Intern toezicht in 2011 Aanleiding bestuurscrisis Het jaar 2011 is voor de bestuurders en toezichthouders bij Lefier een crisisjaar geweest. In de loop van het verslagjaar heeft zich een bestuurlijke crisis ontwikkeld. Deze is begin september voor de RvC concreet geworden, toen de financieel directeur/controller in de aanloop naar het opstellen van de begroting 2012 gebruikmaakte van de mogelijkheid zich rechtstreeks tot de raad van commissarissen te wenden met problematiek die in zijn ogen door de raad van bestuur niet adequaat werd opgepakt. De LefierOR (de centrale ondernemingsraad) heeft begin september in een bijeenkomst met de voltallige RvC eenzelfde signaal afgegeven. De raad van bestuur zou niet tijdig de juiste besluiten nemen om financiële problemen voor Lefier in de toekomst te voorkomen. Het ging hierbij 95

96 nadrukkelijk niet om financiële problemen in het boekjaar Het betrof het nemen van de juiste maatregelen in het kader van de meerjarenplanning ter voorkoming van toekomstige financiële problemen. Herziening bestuursmodel Als gevolg van de signalen uit de Lefier-organisatie is de RvC in het verslagjaar betrokken bij interne problemen tussen directeuren en raad van bestuur van Lefier. De analyse van de problemen stemt overeen met de eerder door de RvC uitgevoerde (maar destijds nog niet helemaal afgeronde) evaluatie van het bestuursmodel van Lefier zoals bij de fusie ingesteld. Dit model omvat een vierhoofdig collectief bestuur met een duale verantwoordelijkheid voor de directeuren van de afzonderlijke drie woonbedrijven, waarbij het collectieve bestuur gestoeld is op consensus en no surprise. Na de evaluatie van de problematiek heeft de RvC geconcludeerd dat de duale verantwoordelijkheid een slagvaardig leiderschap van de raad van bestuur in de weg stond. Daarop heeft de RvC een adviesaanvraag voorbereid voor de LefierOR met het voornemen een knip te maken in de duale verantwoordelijkheid. De RvC heeft half oktober een voorgenomen besluit genomen tot herziening van het bestuursmodel. Tevens nam de raad van bestuur in die periode het besluit de interim-directeur van woonbedrijf StadGroningen te ontslaan. Schorsing bestuursleden Door de gebeurtenissen in september-oktober kwamen de interne verhoudingen binnen Lefier op scherp te staan. De ondernemingsraden van twee bedrijfsonderdelen zegden het vertrouwen op in de RvB. Zowel de Huurdersorganisatie NOL (Noordelijk overleg Lefier), de stakeholders als de Gemeenten werden door de RvB op de hoogte gebracht en reageerden verontrust. De RvC heeft in november 2011 geconstateerd dat er onvoldoende draagvlak was binnen de organisatie voor het goed kunnen functioneren van de raad van bestuur en besloot in te grijpen. Hierop volgde een schorsing van de zittende bestuurders uit hun bestuursfunctie. De functie van directeur woonbedrijf bleef voor twee RvB-leden in stand. Twee ondernemingsraden binnen Lefier en de NOL zegden vervolgens het vertrouwen in de RvC op. De conflicten werden openbaar gemaakt via de pers en via brieven aan het ministerie en belanghebbende Gemeenten. Herstel van vertrouwen De raad van commissarissen heeft voor Lefier zeer intensief gewerkt aan damage-control en herstel van vertrouwen. Na gesprekken met de ondernemingsraden, de belanghebbende Gemeenten en het ministerie en door het snel aanstellen van een bestuurder ad-interim kon de rust en het vertrouwen binnen Lefier worden hersteld. Ook het ministerie en de belanghebbende Gemeenten hebben aangegeven vertrouwen te hebben in Lefier. De koepel van huurdersorganisaties NOL (Noordelijk Overleg Lefier) heeft het vertrouwen naar de RvC nog niet uitgesproken. De RvC hoopt dat dit in 2012 hersteld kan worden. Uiteenvallen raad van bestuur De vierhoofdige raad van bestuur van Lefier is in 2011 uiteengevallen: In september is Yvonne Geerdink, lid RvB/directeur woonbedrijf StadGroningen met ontslag gegaan na verschil van visie binnen de RvB. Dit ontslag is niet met een ontslagvergoeding gepaard gegaan. In november is een regeling getroffen met Ton Selten, voorzitter van de RvB, omdat zijn voorzitterschap door de bestuurscrisis onvoldoende draagvlak had. De regeling houdt in dat hij nog anderhalf jaar (tot aan zijn geplande vroegpensionering) buiten de organisatie van Lefier, maar wel in het belang van Lefier, ontwikkel- en advieswerkzaamheden verricht rond volkshuisvesting en krimpregio s. Ook met hem is geen verdere vergoeding of compensatieregeling afgesproken. Erwin Bel, lid RvB/directeur woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft te kennen gegeven in 2012 ontslag te willen nemen. 96

97 Henk van der Meer lid RvB/directeur woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal heeft aangegeven te willen blijven als directeur van het woonbedrijf. Lefier staat derhalve voor een belangrijke vernieuwing in het leiderschap en daar zal in 2012 dan ook alle aandacht van de RvC naartoe gaan. Overige essentiële zaken Naast de reguliere zaken en de bestuurscrisis heeft de raad van commissarissen aandacht moeten besteden aan een aantal overige essentiële zaken. In het voorjaar van 2011 heeft de RvC bij woonbedrijf StadGroningen een extern onderzoek laten verrichten naar de gang van zaken rond het zogenaamde Reitdiep-project, toen achteraf bleek dat er een hogedrukgasleiding door dit gebied liep waardoor de bouw van studentenwoningen niet op de geplande wijze plaats kon vinden. Uit het resultaat van dit onderzoek blijkt dat er geen strafbare feiten aan de orde zijn. Wel zijn er in de besluitvorming binnen Lefier fouten gemaakt door te weinig vastlegging van toezeggingen dan wel verkeerde inschatting van risico s. Inmiddels zijn de interne procedures hierop aangepast. Andere nieuwbouwplannen en projecten zijn door de RvC kritisch gevolgd. De stagnatie op de woningmarkt heeft ook voor Lefier gevolgen, vooral in die zin dat koopwoningen minder snel verkocht worden en de beleidswaarde van projecten verminderd is. De RvC heeft naar de RvB toe strikte aanwijzingen gegeven met betrekking tot de nieuwbouwprojecten Deskundigheid en commissies Profielschets Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Ten aanzien van de kennisvereisten geldt dat de raad van commissarissen als collectief (dus aanwezig bij minimaal één van de leden) moet beschikken over deskundigheid op de volgende terreinen: - bedrijfseconomie en financiën; - volkshuisvesting; - vastgoedontwikkeling en beheer; - marketing en marktcommunicatie; - arbeidsverhoudingen; - samenlevingsontwikkeling; - wet- en regelgeving. Eén of meer toezichthouders dient ervaring te hebben in een van de volgende gebieden: - ervaring op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven; - ervaring met het aansturen van complexe organisaties; - ervaring met het dragen van een eindverantwoordelijke positie. Waarborg deskundigheid De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat deskundigheid voorhanden is op alle in de profielschets beschreven terreinen. Door themabijeenkomsten (onder andere over vastgoedontwikkelingen) is de deskundigheid van alle leden op het gebeid van de volkshuisvesting vergroot. Twee leden hebben in Rotterdam een opleiding voor toezichthouders op het gebied van financiën gevolgd. 97

98 Drie commissies Voor het uitoefenen van de vereiste taken werkt de raad van commissarissen vanuit drie commissies: de remuneratiecommissie, de auditcommissie, en de commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement. Remuneratiecommissie Lefier heeft een remuneratiecommissie met een afzonderlijk reglement waarin haar taken en bevoegdheden zijn omschreven. Meer informatie is te vinden de website van Lefier op de pagina s over corporate governance ( Activiteiten remuneratiecommissie in 2011 Vanwege de uitvoering van haar taken is de remuneratiecommissie 4 maal bijeengekomen, in aanwezigheid van de secretaris raad van bestuur van Lefier. Daarnaast heeft de commissie veel gesprekken gevoerd met de bestuurders in het kader van de schorsingsbesluiten en (voorgenomen) ontslagen. Vanwege de bestuurscrisis heeft in 2011 geen formele beoordeling van de bestuurders (individueel en als collectief) plaatsgevonden zoals dat in voorgaande jaren wel steeds gebeurde. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. De RvC heeft steeds in haar vergadering de voorgestelde besluiten van de remuneratiecommissie bekrachtigd. Verder heeft de remuneratiecommissie de evaluatie van het bestuursmodel voorbereid en begeleid. Tevens heeft de commissie een extra zware evaluatie van de RvC (onder externe begeleiding) over haar handelen in 2011 voorbereid. Evaluatie bestuursmodel Bij de evaluatie van de bestuurstructuur zijn de werkbaarheid en effectiviteit van het gekozen bestuurs- en toezichtmodel beoordeeld. Eind 2010 hebben de RvC en de RvB vragenlijsten ingevuld ter evaluatie van het bestuursmodel. De evaluatie omvat enerzijds een terugblik op de afgelopen twee jaar waarin het model in praktijk is gebracht en anderzijds een blik op de toekomst waarbij Lefier een krachtig en slagvaardig bestuur nodig heeft. Niet alleen om de voorziene en onvoorziene problemen het hoofd te bieden, maar ook om proactief op nieuwe kansen in te spelen. De interactie met de raad van commissarissen speelt daarbij een belangrijke rol. In de RvC-vergadering van maart 2011 zijn de uitkomsten van deze evaluatie doorgenomen in aanwezigheid van de RvB. Tijdens deze evaluatie is onder andere gesproken over de verantwoordelijkheden van de RvB, de checks and balances, en het bestuursmodel en de besturing van Lefier. De evaluatie is in alle openheid met elkaar besproken, waarbij de kansen en bedreigingen benoemd zijn. De evaluatie heeft geresulteerd in een notitie die, naast een schets van het proces van de evaluatie en daarmee verbonden zaken, de evaluatiebevindingen van de RvC bevat. Die bevindingen zijn uitgemond in een voorstel tot een voorgenomen besluit om de bestuursstructuur te wijzigen. Dit voorgenomen besluit is ter advisering voorgelegd aan de LefierOR op 4 november Extra zware evaluatie handelen RvC Eind 2011 heeft de raad van commissarissen besloten de jaarevaluatie van het functioneren van de RvC, gezien de omstandigheden in 2011, onder externe begeleiding uit te voeren. Hiervoor is professor Goos Minderman benaderd, die een governance-leerstoel aan de VU in Amsterdam bekleedt. De remuneratiecommissie heeft een uitgebreide vragenlijst gemaakt die door alle leden van de RvC individueel is ingevuld. Met de input van deze vragenlijsten zal prof. Minderman begin 2012 het evaluatiegesprek met de RvC voeren. 98

99 Auditcommissie De raad van commissarissen van Lefier heeft een auditcommissie met een afzonderlijk reglement waarin taken en bevoegdheden zijn omschreven. De primaire taak van de auditcommissie is het beoordelen van de documenten uit de planning- en controlcyclus, het Lefiervizier, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening en het risicomanagement. Meer informatie is te vinden op de website van Lefier op de pagina s over corporate governance ( van commissarissen). Activiteiten auditcommissie in 2011 De auditcommissie is 4 maal bijeengekomen, in aanwezigheid van de directeur Finance & Control en de voorzitter van de raad van bestuur. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de raad van commissarissen. Bij de vergadering in mei is de accountant aanwezig geweest om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken. Tevens heeft Jan Postema, directeur van het Ontwikkelbedrijf, een presentatie gegeven over de procesgang van projecten binnen Lefier. Bij de vergadering in september is de accountant aangeschoven om de specifieke aandachtspunten in de opdracht voor de accountant door te nemen. In november heeft de auditcommissie gesproken over het vereenvoudigen van de juridische structuur van Lefier; daarnaast heeft de auditcommissie een toelichting op de Lefier-begroting en het Lefier Jaarplan 2012 ontvangen. Commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement In de tweede helft van 2010 heeft de RvC de commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement ingesteld. Deze commissie bestaat uit de leden van de RvC die op voordracht van de huurdersorganisaties in de raad van commissarissen zijn gekomen. Deze commissie heeft in maal gesproken over de organisatie en invulling van een stakeholdersbijeenkomst voor Lefier Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat uit zeven leden. Tabel 17 geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2011 en de taken van de leden binnen de RvC. Ook zijn in de tabel de nevenfuncties opgenomen die de toezichthouders in 2011 hebben vervuld, voor zover relevant voor Lefier. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties van de RvC-leden. Tabel 17 Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2011 Lefier raad van commissarissen Leden RvC/ Functie RVC en Beroep en nevenfuncties geboortedatum RvC-commissie drs. J.A.J. Stam voorzitter voorzitter Regiekamer Naar een rijke Waddenzee ; (Joan) (V) remuneratiecommissie voorzitter Kunststation C; voorzitter raad van toezicht De Hoven (vanaf 1 D. Hoogstra (Douwe) (M) vicevoorzitter auditcommissie Reguliere oktober 2010). vicevoorzitter Raad van Toezicht van SLS Wonen te Leiden (lid auditcommissie en lid remuneratiecommissie); lid voordrachtscommissie VTW; voorzitter VVE Residentie Zuiderzee. vergaderingen + presentie 4/4 4/4 99

100 prof. dr. H. J. ter Bogt (Henk) (M) T. Slagman- Bootsma (Tryntsje) (V) A. Edelenbosch (Ali) (V) E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor) (V) mr. A.C. Wallast (Ton) (M) RvC-lid tot lid auditcommissie lid op voordracht van de huurdersorganisaties commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement lid op voordracht van de huurdersorganisaties commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement lid op voordracht van de ondernemingsraden remuneratiecommissie lid auditcommissie Beroep: bijzonder hoogleraar overheidsmanagement, Rijksuniversiteit Groningen (RUG) en universitair hoofddocent Management Acounting, RUG. lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe; voorzitter Hunebed Centrum Borger; bestuurslid van de KNHM (Koninklijke Nederlandse Heide Maatschappij), afdeling Drenthe; lid van de klachtencommissie Refaja ziekenhuis Stadskanaal; voorzitter Stichting Noordwater. voorzitter raad van toezicht Drents Landschap; voorzitter van Advies HDL; voorzitter Technische Commissie Bodem/VROM; vicevoorzitter Drenths Jeugd Theater De Reus; lid raad van toezicht Stichting IVN/Amsterdam bestuurslid Je Maintiendrai Fonds (subsidieert projecten in Groningen, Drenthe, Friesland); bestuurslid Dorpsbelangen Gasselternijveenschemond. Beroep: dga NL consulting bv. voorzitter raad van toezicht Biblionet Groningen; lid raad van toezicht Interzorg Drenthe; lid raad van toezicht ROC Noorderpoort; lid raad van toezicht De Zijlen. Beroep: organisatieadviseur via Marton B.V. voorzitter raad van toezicht CVO Zuidwest Friesland; vicevoorzitter raad van toezicht Besturenraad; vicevoorzitter bestuur pensioenfonds predikanten PKN; lid ledenraad Rabobank Zuidwest Friesland; bestuurslid Europees Platform. 3/4 4/4 4/4 3/4 3/4 Rooster van aftreden Op 18 november 2011 heeft de raad van commissarissen besloten de heer Douwe Hoogstra te herbenoemen als lid van de raad van commissarissen van Lefier conform het rooster van aftreden. Op 15 december 2011 heeft de heer Ton Wallast om persoonlijke redenen vervroegd zijn functie als toezichthouder beëindigd. Op 21 december 2011 is door de raad van commissarissen besloten dat mevrouw Joan Stam voorlopig nog zal aanblijven als voorzitter van de RvC met het oog op continuïteit binnen de raad. Mevrouw Stam zou op eigen verzoek per aftreden, maar vanuit de governanceregels kan zij voor maximaal een jaar nog aanblijven. In die tijd wordt bekeken wie haar, zo mogelijk al na een half jaar, als voorzitter van de RvC kan opvolgen. 100

101 Volgens het rooster van aftreden, treedt de heer Henk ter Bogt per 1 januari 2012 af als RvC-lid. Werving Eind 2011 is de werving in gang gezet van een nieuw lid voor de raad van commissarissen met een financieel en mogelijk vastgoed profiel. Uit de vele reacties zijn 2 kandidaten overgebleven. Op 21 december 2011 heeft de raad van commissarissen het voorgenomen besluit genomen beide kandidaten te benoemen. Door het vertrek van de heren Wallast en Ter Bogt is gekozen voor een nieuw lid die gedegen financiële inbreng meebrengt en een lid met kennis van de volkshuisvesting en jong potentieel (passende binnen de aangescherpte diversiteitregels in de Governancecode). Dit besluit is aan de LefierOR voorgelegd conform de afspraak in de cao. Tabel 18 Rooster van aftreden raad van commissarissen Lefier Leden raad van commissarissen Benoemd per Herbenoembaar op Uiterste datum van aftreden mevrouw drs. J.A.J. Stam niet bij In de heer D. Hoogstra bij Wooncom de heer prof. dr. H.J. ter Bogt niet bij Volksbelang mevrouw T. Slagman-Bootsma bij Lefier mevrouw A. Edelenbosch bij Wooncom mevrouw E.I. van Leeuwen-Seelt bij Lefier de heer mr. A.C. Wallast bij Lefier * is afgetreden per * Aangepast rooster van aftreden In maart 2012 zijn de nieuwe leden van de raad van commissarissen, de heren Van Kesteren en Van Akkeren, formeel benoemd. Op 9 maart 2012 is een rooster van aftreden vastgesteld (zie tabel 19). Tabel 19 Rooster van aftreden raad van commissarissen Lefier vastgesteld op 9 maart 2012 Leden raad van commissarissen Benoemd per Herbenoembaar op Uiterste datum van aftreden Toelichting mevrouw drs. J.A.J. Stam (Joan), voorzitter de heer D. Hoogstra (Douwe), vicevoorzitter bij In bij Wooncom; herbenoemd op * * Mevrouw Stam zou op eigen verzoek na 1 termijn stoppen, maar door vertrek van de heer Wallast is haar termijn verlengd op niet Totale periode acht jaar.

102 mevrouw T. Slagman- Bootsma (Trijntsje), op voordracht van de huurdersorganisaties mevrouw A. Edelenbosch (Ali), op voordracht van de huurdersorganisaties mevrouw E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor), op voordracht van de ondernemingsraden de heer M.M. van Akkeren (Micha) de heer H.W.H.M. van Kesteren (Herman) bij Lefier; herbenoemd per bij Wooncom; herbenoemd per bij Lefier; herbenoemd per Drie termijnen met een totale periode van acht jaar Bijna drie termijnen met totale periode van acht jaar Drie termijnen met een totale periode van acht jaar Twee termijnen van vier jaar Twee termijnen van vier jaar Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen Toetsingskader De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van toezichtstaken in 2011 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); de Aedescode en Governancecode Woningbouwcorporaties; het Twintigpuntenplan van Lefier; het Lefiervizier 2012; het risicomanagementsysteem; het jaarplan en de geconsolideerde begroting Lefier Informatie inwinnen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door de raad van bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2011 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier. De bestuurscrisis heeft ertoe bijgedragen dat extra bijeenkomsten hebben plaatsgevonden met onder meer de LefierOR en het Noordelijk Overleg Lefier. Raadplegen informatiebronnen De raad van commissarissen heeft in 2011 bij diverse bronnen informatie ingewonnen. Bij de raad van bestuur: - tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door de raad van bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken in de woonbedrijven; - er hebben meerdere overleggen plaatsgevonden over de voortgang bij Lefier tussen de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC en de RvB-voorzitter en de secretaris van de RvB. Bij de LefierOR: - op 9 september en 12 december heeft een overleg plaatsgevonden tussen de RvC en een afvaardiging van de LefierOR; - op 28 oktober 2011 heeft een delegatie van de LefierOR een gesprek gehad met de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC; - op 21 november heeft een gesprek plaatsgevonden tussen een delegatie van de LefierOR, de RvC en de bestuurder ad interim. 102

103 Bij de huurdersorganisaties: een deel van de RvC heeft op 31 oktober overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties. Bij Gemeenten: op 23 november heeft een bijeenkomst plaatsgevonden tussen een delegatie van de RvC en de wethouders van de gemeenten waarbinnen Lefier actief is. Bij de overheid: op 29 november 2011 hebben de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC een gesprek gehad met een afvaardiging van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Bij het werkveld: diverse toezichthouders hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond, onder meer van Aedes, VTW en collega-corporaties. Vergaderingen in 2011 Vergaderingen RvC In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen vier reguliere en vijf extra raadsvergaderingen gehouden. Bij de reguliere vergaderingen zijn aansluitend in de middag themabijeenkomsten gehouden ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier. De data van de vergaderingen in aanwezigheid van de RvB: 4 maart; na de reguliere raadsvergadering stond de middag in het teken van de evaluatie van het bestuursmodel. 27 mei; bij deze raadsvergadering is de accountant aangeschoven om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken. In de middag hebben de RvC en RvB samen in het kader van de invoering van de Gedragswijzer Lefier een themabijeenkomst over integriteit gevolgd. 9 september; in de ochtend heeft de interim-directeur StadGroningen in aanwezigheid van de RvB aan de RvC een presentatie gegeven met een toelichting op het woonbedrijf en inzicht in de volkshuisvestelijke afwegingen. De middag is gebruikt om de op 1 september 2011 ontstane bestuurscrisis te bespreken. 18 november; raadsvergadering waarin de begroting en het Jaarplan 2011 is goedgekeurd. Extra bijeenkomsten in afwezigheid van de RvB De voltallige raad van commissarissen heeft vier extra keren vergaderd om te komen tot besluitvorming rondom de afwikkeling Reitdiep (StadGroningen) en de bestuurscrisis. Op 18 november heeft de RvC in de middag een extra vergadering belegd, waarin het besluit is genomen leden van de raad van bestuur te ontheffen van hun bestuurlijke bevoegdheden. Zij zijn geschorst als bestuurders. Dit besluit is genomen, omdat de toezichthouders hebben geconstateerd dat in de organisatie en bij de RvC zelf onvoldoende draagvlak aanwezig is voor de raad van bestuur om effectief te kunnen besturen. Er is sprake van een verschil in visie op de bestuursvorm en de bedrijfsvoering. Deze schorsing is van toepassing op Ton Selten en Henk van der Meer. Erwin Bel is niet geschorst aangezien hij ten tijde van de besluitvorming ziek was. Op 21 november heeft de RvC een tijdelijk bestuurder aangesteld in de persoon van Cees Buys. Scholingen raad van commissarissen Diverse leden van de RvC hebben in 2011 scholingen, trainingen en workshops gevolgd, waaronder: Financieel Management voor Toezichthouders van de Erasmus School of Accounting & Assurance; bijeenkomst Uitdagingen in de RvC - problemen en oplossingen? van NKCC (Nederlands KennisCentrum voor Commissarissen en Toezichthouders; Seminar Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht van SOM (Seminars op Maat); bijeenkomst van het Governance Netwerk. 103

104 7.6.4 Besluiten raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft in 2011 over 26 onderwerpen gesproken, en daarbij over 9 onderwerpen een goedkeuring uitgesproken en over 6 onderwerpen is een besluit genomen. In tabel 20 zijn de onderwerpen die de raad van commissarissen in het boekjaar 2011 heeft besproken opgesomd met de afhandeling ervan. Tabel 20 Besproken onderwerpen/besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2011 Onderwerpen Afhandeling Prestatieafspraken raad van bestuur 2011 goedkeuring Lefiervizier 2012 goedkeuring Aanpassing bestuursreglement en besluitvormingskader goedkeuring Gedragswijzer Lefier goedkeuring Geconsolideerd Jaarverslag en Jaarrekening 2010 goedkeuring Lefier Jaarplan 2012 en begroting , Treasury Jaarplan 2012 goedkeuring Vereenvoudiging juridische structuur goedkeuring Hoendiepskade goedkeuring Verlenging RvC-voorzitterschap Joan Stam en benoeming nieuwe commissarissen goedkeuring Herbenoeming Douwe Hoogstra tot lid raad van commissarissen besluit Visitatie Lefier besluit Instellen Governancecommissie besluit Schorsing raad van bestuur (de heren Ton Selten en Henk van der Meer) besluit Samenstelling raad van commissarissen besluit Benoeming interim-bestuurder besluit Geconsolideerde eerste, tweede en derde kwartaalrapportage bespreking Verbindingenstatuut Lefier bespreking Informatiekalender raad van commissarissen bespreking 70% Voorverkoop bespreking Ontwikkeling en evaluatie bestuursmodel bespreking Procesgang projecten Ontwikkelbedrijf bespreking Onderzoek Centraal Fonds Volkshuisvesting naar verbindingen bespreking Invulling directiefunctie woonbedrijf StadGroningen bespreking Plan van Aanpak interim-bestuurder bespreking Onderzoeksrapport Reitdiep bespreking Stand van zaken bestuurscrisis bespreking Zelfevaluatie raad van commissarissen Leidraad evaluatie Volgens het reglement raad van commissarissen behoort de raad elk jaar het eigen functioneren te beoordelen. De RvC evalueert het eigen functioneren aan de hand van: de Governancecode Woningbouwcorporaties; het reglement voor de raad van commissarissen van Lefier; de eigen opvattingen van de RvC over goed werkgeverschap, goed financieel toezicht en de maatschappelijke functie van Lefier; het functioneren van de RvC zelf en de deskundigheidsontwikkeling van de commissarissen als individu en als team. 104

105 Methode evaluatie De methode die de raad van commissarissen van Lefier bij de (zelf)evaluatie gebruikt, gaat uit van de drie rollen die een raad dient te vervullen: toezichthouder, adviseur en werkgever. De kwaliteit van de RvC wordt beoordeeld op basis van twee fundamenten: - de deskundigheid van de RvC, zowel collectief als per individu. - de kwaliteit van het functioneren van de RvC, zowel collectief als individueel. De RvC-voorzitter van Lefier is degene die met de individuele leden hun functioneren en deskundigheidsontwikkeling bespreekt. De RvC als collectief bespreekt het collectieve functioneren, waarbij ook het functioneren van de voorzitter aan de orde is. Bij Lefier is afgesproken dat de remuneratiecommissie zorg draagt voor de uitvoering van de afgesproken evaluatiemethode. Verantwoording hierover vindt plaats in het jaarverslag. Evaluatie via vragenlijst en rondetafelgesprek Op 17 februari 2011 is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, evenals het functioneren van de individuele leden. In de besloten vergadering buiten aanwezigheid van de bestuurders heeft de raad de eigen inrichting en functioneren als collectief beoordeeld, evenals de bijdrage van de afzonderlijke leden. Voorafgaand aan deze bespreking hebben alle leden van de RvC een vragenlijst ingevuld met daarbij onder meer een deskundigheidsmatrix. Tevens hebben zij een overzicht gegeven van hun nevenfuncties. Ook de voorzitter en leden van de raad van bestuur zijn gevraagd de vragenlijst individueel in te vullen om zo input te krijgen van degenen die zicht hebben op het functioneren van de RvC en de effecten daarvan. Op basis van de uitkomsten van de vragenlijsten is een gespreksagenda opgesteld voor een rondetafelgesprek, waarmee de zelfevaluatie heeft plaatsgevonden. Besproken zijn de deskundigheidsmatrix, de relevante nevenfuncties (zie tabel 17 Samenstelling raad van commissarissen), de toepassing van het rooster van aftreden, de opvattingen over de toezichthoudende rol, de relatie tussen commissies en voorzitter RvB, en de gebruikte evaluatiemethode. Aandachts- en verbeterpunten De evaluatie van de raad van commissarissen over 2010 heeft geen aanleiding gegeven tot een andere werkwijze. Wel kwam naar voren dat de diversiteit binnen de raad een groot goed is, maar tegelijkertijd aandacht vraagt, met name bij het goed begrijpen van elkaar en het optimaal benutten van elkaars expertise. Eind 2011 is begonnen met de voorbereiding van de evaluatie over De RvC heeft besloten een extra zware evaluatie uit te voeren onder deskundige externe begeleiding (zie ook de paragraaf 7.6.1/ remuneratiecommissie) Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij de bestuurders. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest). Vermeende misstanden Lefier heeft een centraal meldpunt misstanden. Daar heeft in 2011 niemand gebruik van gemaakt. 105

106 7.6.7 Beoordeling en bezoldiging raad van bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van de raad van bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van de leden van de raad van bestuur. Hierbij heeft de remuneratiecommissie een belangrijke rol. In 2011 is veel van de werkgeversrol van de RvC gevraagd. Met drie van de vier leden van de raad van bestuur is het vertrek geregeld en voor drie RvB-leden is een schorsingsbesluit genomen. Voorts is een bestuurder ad interim gecontracteerd. Op het punt van beloning heeft de RvC alleen de gangbare cao-verhoging doorgevoerd. Er zijn geen ontslagvergoedingen uitbetaald. Vaststelling bezoldiging raad van bestuur Voor Lefier is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders leidend. De volledige Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT)-opgave is opgenomen in de jaarrekening. De totale beloning voor het bestuur van Lefier bedraagt Daarnaast hebben de bestuurders de beschikking over een leaseauto. De bestuurders ontvingen in 2011 geen aanvullende variabele beloningen of bonussen Honorering raad van commissarissen De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen. De RvC-leden ontvangen jaarlijks een vergoeding van bruto 9.000, de vicevoorzitter ontvangt bruto en de voorzitter ontvangt bruto Daarnaast is in uitgegeven aan overige kosten voor de leden van de RvC. Namens de raad van commissarissen Lefier, mevrouw drs. J.A.J. Stam, voorzitter 106

107 8 LEFIER EN DE FINANCIËN 8.1 Financieel beleid en financiële kaders Sturing op continuïteit In de visie en strategie van Lefier is beschreven dat wij onze maatschappelijke doelen willen bereiken door het maximaal inzetten van onze middelen. Om deze doelstelling blijvend te kunnen realiseren, is de financiële sturing van Lefier (ook volgens wettelijke voorschriften) gericht op continuïteit. In onze scenarioanalyse houden we rekening met een invoering van een overheidsheffing en een forse daling van de verkopen. Bij een toenemende externe druk op onze financiën, zal Lefier zelf de nodige maatregelen treffen waarmee de meerjarenprognose aan haar normen kan blijven voldoen. Invloed externe ontwikkelingen Lefier opereert in een veranderende maatschappelijke context, waarbij veranderingen soms grote, financiële gevolgen hebben. De komende jaren zal Lefier het effect ondervinden van de volgende ontwikkelingen: de huurverhoging in de sociale woonsector blijft de eerste jaren beperkt tot inflatie. De kosten zijn echter hoger dan de inflatie. Dit brengt de duurzaamheid van het verdienmodel van corporaties op de lange termijn in gevaar; het kabinet heeft, met ingang van 2014, een heffing voor corporaties aangekondigd, als bijdrage aan de uitgaven van de huurtoeslag; nu de financiële druk op corporaties toeneemt, rijst het risico van gebrek aan solidariteit (via het Centraal Fonds Volkshuisvesting) onder corporaties als een corporatie failliet gaat; de verkoop van bezit staat onder druk. Door de onzekerheid in de woningmarkt, maar vooral door de krimp in Noord-Nederland, houden we rekening met een forse daling van 25-50% van de verkoop van onze woningen; dit betekent een verlies aan inkomende kasstromen; de rente (en daarmee de kosten voor nieuwe leningen) stijgt weer licht; als de economie verder aantrekt, krijgen we te maken met hogere rentelasten en hogere operationele kosten. Vier kaders Het Financiële Beleidsplan gaat uit van de volgende vier financiële kaders: Maximaal presteren naar vermogen; Liquiditeit; Solvabiliteit; Financieel in control Lefier presteert maximaal naar vermogen Beleid maximaal presteren naar vermogen Lefier richt zich enerzijds op doelmatige (efficiënte) bedrijfsvoering en anderzijds op het maximaal inzetten van het vermogen voor het realiseren van de doelstelling van de maatschappelijke onderneming. Exploitatienormen voor een gezonde efficiënte bedrijfsvoering 1. De exploitatiekosten voor de complexen, uitgedrukt in procenten van de huurinkomsten, zijn gemiddeld de komende 10 jaar niet hoger dan het gemiddelde landelijke percentage van de afgelopen 3 jaar. 2. Wij realiseren met ingang van 2012 een structurele verbetering van het exploitatieresultaat van 6 miljoen (prijspeil 2011) ten opzichte van de meerjarenbegroting

108 3. De organisatiekosten (de nettobedrijfskosten) stijgen de komende jaren slechts inflatoir. Daarbij kan een deel van de verbetering van het exploitatieresultaat worden gehaald uit een verdere afname van de nettobedrijfskosten. 4. Het Ontwikkelbedrijf kan de exploitatiekosten gemiddeld meerjarig volledig dekken via het doorberekenen van kosten (volgens een uurtarief) voor het uitvoeren van projecten. Dit gebeurt volgens het AK-percentage (AK = Algemene Kosten, de norm voor de kosten van het eigen werkapparaat als percentage van de stichtingskosten). Het Ontwikkelbedrijf is meerjarig gemiddeld kostendekkend met een AK van 4%. Tevens geldt bij projecten 1% AK voor het opdrachtgevende woonbedrijf. 5. Voor planmatig onderhoud (PO) geldt een kostendekking zoals bij het Ontwikkelbedrijf. De bedrijfskosten van PO bedragen gemiddeld maximaal 10% van de totale PO-kosten. Rendementsdoelstelling Lefier heeft de intentie haar exploitatienormen in 2012 om te zetten in een rendementsdoelstelling op de genoemde terreinen en te komen tot een gezamenlijke aanpak van de bedrijfsvoering, onder andere op de gebieden Inkoop en Informatievoorziening & Automatisering (I&A). Figuur 1 Ontwikkeling exploitatielasten in % van de inkomsten 75% 65% 55% 45% 35% 25% 15% 5% Ontwikkeling exploitatielasten in % van de inkomsten 65,6% 60,3% 60,9% 61,3% 58,8% Overige lasten 1,6% 1,5% 1,4% 1,4% 1,4% Sectorspecifieke heffing 0,5% 0,0% 3,6% 3,5% 3,4% Leefbaarheid 6,4% 6,0% 5,9% 5,8% 5,7% Zakelijke bedrijfslasten 6,8% 6,7% 6,6% 6,6% 6,6% Onderhoudslasten 33,7% 30,3% 27,8% 28,6% 26,2% Netto-bedrijfskosten 16,7% 15,9% 15,6% 15,5% 15,5% Maximaal inzetten van eigen vermogen Een situatie met overtollig/niet-ingezet vermogen op lange termijn gaat in tegen de doelstellingen van Lefier. Het vermogen moet echter wel zodanig zijn, dat aan de financiële randvoorwaarden die zijn gericht op continuïteit wordt voldaan Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide Beleid kasstromen Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te voeren. Ten aanzien van de operationele kasstromen voldoen wij aan de eisen voor borgbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarnaast zijn wij voldoende liquide om ook (voor zover nodig) niet-borgbare financiering aan te trekken. Via het portefeuillemanagement is er een bij het vermogen van Lefier passende balans in de investerings- en desinvesteringskasstromen. 108

109 Figuur 2 Ontwikkeling Interest Coverage Ratio (ICR) ,0 Ontwikkeling Interest Coverage Ratio (ICR) ,8 1,6 1,4 1,2 1, Begroot ,7 1,9 1,8 1,6 1,7 Begroot ,7 1,7 1,7 1,6 1,6 Norm 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 Collectieve liquiditeitseisen Voor Lefier als geheel zijn de volgende twee liquiditeitseisen van kracht. 1. Onze scherpste financiële norm is de liquiditeitseis die ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert: de operationele kasstroom moet een omvang hebben van 2% van de totale leningenportefeuille. In de periode zijn de operationele kasstromen van Lefier zodanig dat we elk jaar fictief 2% van de leningenportefeuille kunnen aflossen. 2. De Interest Coverage Ratio (ICR), ofwel het aantal malen dat de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstromen, moet bij een value at risk van 95% in het tiende prognosejaar minimaal 1,5 bedragen. Onze norm is steviger dan de algemene ICR-norm van 1,3. Wij zetten hoger in, omdat wij met onze norm ook externe niet-geborgde financieringsmogelijkheden willen behouden Lefier is solvabel Beleid solvabiliteit Lefier is solvabel en heeft volgens haar normen voldoende eigen vermogen om haar plannen de komende 10 jaar (en vervolgens tot in lengte van jaren) uit te voeren. De solvabiliteit is uitgedrukt in het percentage eigen vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed in exploitatie. Solvabiliteitseisen Voor Lefier als geheel zijn op basis van het beleid twee solvabiliteitseisen vastgesteld. 1. De solvabiliteit van Lefier, uitgedrukt in eigen vermogen en totaal vermogen, bedraagt tenminste 50%. Bepalend voor de financiële weerbaarheid is de financierbaarheid middels het aantrekken van vreemd vermogen. Hierbij volgt Lefier de solvabiliteitsnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze norm houdt in dat WSW tot 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed financiert. Dit geldt tenminste voor tien jaar, in de laatste vijf jaar op basis van een normatief programma. 2. De solvabiliteit uitgedrukt in volkshuisvestelijk vermogen conform het Centraal Fonds Volkshuisvesting, is minimaal 14,5%. Met ingang van 1 januari 2011 moeten activiteiten die niet vallen onder diensten van algemeen en economisch belang (DEAB) commercieel worden gefinancierd. Het blijkt dat kapitaalverstrekkers zich steeds meer richten naar het oordeel van het Centraal Fonds. Een A-oordeel van het fonds is een redelijke garantie om toegang tot de kapitaalmarkt te krijgen en te houden. Daarom willen wij voldoen aan de solvabiliteitseis van het Centraal Fonds. 109

110 8.1.4 Lefier is financieel in control Degelijk bestuur Van een maatschappelijke organisatie mag degelijk bestuur verwacht worden. Lefier hecht er veel waarde aan om in control te zijn. 8.2 Planning & Control Beheersing bedrijfsprocessen Het financiële beleidsplan van Lefier is een van de producten uit de planning- en controlcyclus. De planning- en controlcyclus begint bij de Lefierbrief en het financiële beleidsplan en verloopt jaarlijks via de begroting, de kwartaalrapportages en het jaarverslag. In onze plannen en verantwoordingsdocumenten maken wij zoveel mogelijk en expliciet het verband duidelijk tussen de inkomsten en uitgaven in euro s en onze maatschappelijke prestaties. Lefier wil continu in control zijn en maakt daarom als concern bij de beheersing van de bedrijfsprocessen gebruik van een planning- en controlcyclus. De bedrijfsonderdelen van Lefier maken een begroting en rapporteren per kwartaal aan het bestuur. Het bestuur rapporteert op basis van een geconsolideerde begroting en rapportage aan de raad van commissarissen. Prestatieafspraken Lefier heeft aan de hand van haar visie en strategische thema s prestatieafspraken geformuleerd. Sommige prestatieafspraken hebben betrekking op meerdere thema s. Deze prestatieafspraken zijn ondergebracht bij het thema dat de primaire doelstelling van de afspraken het meest benadert. Het financiële beleid is met name verweven met het strategische thema Verdienen waar het kan, investeren waar het moet. 8.3 Risicomanagement Visie Transparantie bieden De Governancecode Woningcorporaties schrijft de corporaties een intern risicobeheersing- en controlesysteem voor. Het transparant in kaart brengen van risico s en deze systematisch monitoren, is een belangrijk onderdeel van good governance. Het is tevens de basis voor een risicomanagementsysteem (RMS). Systeem en proces Lefier wil zowel organisatorisch als financieel in control zijn als organisatie. Wij willen dat het resultaat conform de verwachting is. Beheersing van bedrijfsprocessen en financiële risico s vereist een stevig fundament. Daarom richten wij ons risicomanagement (RMS) in als systeem en proces, en wij gebruiken het RMS om eenvoudig en transparant zicht te hebben en te houden op onze organisatiedoelen en risico s. Structuur en rapportages Het Lefier-risicomanagementsysteem is volledig. We hebben op strategisch niveau een architectuur voor risicomanagement als basis voor structuur en rapportages: corporate wordt jaarlijks door het bestuur een risicokaart vastgesteld met de belangrijkste strategische risico s; in de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste risico s en gerelateerde beheersmaatregelen; 110

111 wij leggen met de BWise-applicatie het gehele Business Control Raamwerk (zie paragraaf 8.3.2) vast en toetsen daarmee ook de uitwerking van de interne beheersingsmaatregelen Doelen/uitwerking risicomanagement Voortgang invulling RMS In 2011 zijn belangrijke stappen gezet voor de concrete invulling van het risicomanagementsysteem (RMS) van Lefier. Figuur 3 geeft een beeld van de architectuur van het Lefier-RMS. In de laatste kolom is aangegeven wie de verantwoordelijkheid heeft voor de velden. Deze velden zijn tevens de basis voor structuur en rapportages. Figuur 3 Risicomanagementsysteem Lefier Business Control Raamwerk In 2011 zijn voor de belangrijkste primaire processen een Business Control Raamwerk opgezet. Lefier gebruikt de BWise-applicatie om haar risico s en beheersmaatregelen vast te leggen, gekoppeld aan de processen in de organisatie. Ook de Key Controls worden vastgelegd in het systeem, waardoor er een geheel van processen, risico s en beheersmaatregelen ontstaat: het zogeheten Business Control Raamwerk. Voor een aantal hoofdprocessen geldt dat deze daadwerkelijk in BWise zijn ingevoerd; de toetsing op de werking van de bijbehorende beheersmaatregelen is geïmplementeerd per 1 januari Vanaf begin 2012 zullen alle Interne Controle-activiteiten in BWise worden vastgelegd. Hiermee is intern effectievere monitoring mogelijk op de voortgang en status van deze beheersmaatregelen en daarnaast dienen ze extern als hulpmiddel voor de accountant. Procesmanagement In 2011 is gestart met het inrichten van het Lefier-breed procesmanagement. De processen worden gemodelleerd conform de referentiearchitectuur van CORA. CORA is de Corporatie Referentie Architectuur die een verzameling principes en referentiemodellen voor de bedrijfsvoering en informatiehuishouding voor wooncorporaties bevat. Lefier heeft geparticipeerd in de totstandkoming van CORA en zal vervolgens aansluiten bij de Klankbordgroep CORA financiële processen. Deze klankbordgroep houdt zich bezig met de standaardisatie van de financiële processen en het definiëren van financiële gegevens volgens het CORA-model. 111

112 Controle en transparantie Met de Lefier-brede, integrale methodiek Business Control Raamwerk kunnen we met een redelijke mate van zekerheid vaststellen of we onze organisatiedoelstellingen bereiken. Daarnaast kunnen we op een eenvoudige en transparante manier zicht houden op onze risico s en gestructureerd werken aan de uiteindelijke doelstelling van het RMS: een in control -verklaring voor Lefier Risicoprofiel en genomen maatregelen Rapportage risico s In het kader van verantwoorden en beheersen vindt elk kwartaal een rapportage van risico s plaats: per (woon)bedrijf een rapportage van de belangrijkste risico s; op corporate niveau een rapportage met behulp van een risicoparagraaf en een risicokaart per risicogroep, waarmee de beheersing van de risico s op dat moment wordt ingeschat. Risicokaart voor projecten Begin 2011 is in het Ontwikkelbedrijf een risicokaart voor Nieuwbouw en Verbetering Projecten geïmplementeerd. De risicokaart is onderdeel van de besluitvormingsdocumenten. Hiermee is een gestructureerde manier ontstaan voor het in beeld krijgen van de risico s in een project. De risicokaart wordt door Lefier vooral gezien als hulpmiddel bij een bewustwordingsproces. Maatregelen voor beheersing risico s Lefier heeft diverse maatregelen ingezet ter beheersing van de belangrijkste risico s, zoals die begin 2011 zijn onderkend (zie figuur 4). Tabel 21 geeft de maatregelen weer voor de risicogroepen die beoordeeld zijn als gedeeltelijk beheerst (oranje). Overigens zal de risicokaart begin 2012 opnieuw vastgesteld worden door het bestuur. Figuur 4 De risicokaart begin 2011 van de raad van bestuur van Lefier 112