Huizen. Hoofdwinkelcentrum. exploitatieplan november 2011 ontwerp 22 maart 2012 vaststelling. drs. B.W.M.

Transcriptie

1

2

3 Huizen Hoofdwinkelcentrum exploitatieplan identificatie planstatus projectnummer: datum: status: november 2011 ontwerp 22 maart 2012 vaststelling projectleider: drs. B.W.M. van Well R.008/04 gecertificeerd door Lloyd s conform ISO 9001: 2000 aangesloten bij: RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus AD Rotterdam telefoon (010) info@rboi.nl

4 RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Rotterdam/Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

5 Inhoud Deel A Toelichting 1. Toelichting op de status van het exploitatieplan blz Toelichting op de koppeling met ruimtelijk besluit Toelichting op de citeertitel en procedure Leeswijzer bij het exploitatieplan 5 2. Toelichting bij het exploitatiegebied Toelichting op de begrenzing van het exploitatiegebied Toelichting op het voorgenomen grondgebruik Toelichting op de te verwerven gronden Toelichting op de omschrijving van werken en werkzaamheden 8 3. Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting algemene rekenmethodiek Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Toelichting op de aanduiding van het tijdvak Toelichting op de raming van de inbrengwaarde van de gronden Toelichting op de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie Toelichting op de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten De exploitatiebijdrage verbinden als voorschrift aan de omgevingsvergunning 14 Deel B Exploitatieplan Status van het exploitatieplan Koppeling met het ruimtelijk besluit Citeertitel Het exploitatieplan Het exploitatiegebied Begrenzing van het exploitatiegebied Voorgenomen grondgebruik Te verwerven gronden Omschrijving van werken en werkzaamheden Bouwrijp maken (uitgeefbare gronden) Aanleg nutsvoorzieningen Inrichting openbare ruimte Exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten Aanduiding van het tijdvak Raming van de inbrengwaarden van de gronden Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 24 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

6 2 Inhoud 7.5. Raming van de opbrengsten van de exploitatie Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Percentage gerealiseerde kosten 26 Bijlagen: 1. Kaarten. 2. Toelichting op de procedure. 3. Exploitatieopzet. 4. Taxatie inbrengwaarden en uitgifteprijzen. 5. Plankosten conform ministeriële ontwerpregeling plankosten Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

7 Deel A Toelichting Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

8 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

9 1. Toelichting op de status van het exploitatieplan Toelichting op de koppeling met het ruimtelijk besluit Planvorming Hoofdwinkelcentrum Huizen In 1994 is een studie (Kolpron Consultants) verricht naar de toekomst van het winkelgebied in het Oude Dorp. Uit deze studie bleek dat het winkelgebied in potentie kan uitgroeien tot een hoofdwinkelcentrum. In een reeks onderzoeken in de periode is een programma geformuleerd dat past bij de uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum. Het bovenstaande heeft geresulteerd in de Structuurvisie Hoofdwinkelcentrum in In de structuurvisie is nader onderzocht en onderbouwd waarom de uitbreiding nodig is. In een allesomvattende distributie-planologisch onderzoek van adviesbureau Bro wordt geconcludeerd dat er voldoende distributieve ruimte is voor toevoeging van 8600 m2 detailhandel en dat de gekozen locatie zal leiden tot een versterking van de routing in en de ruimtelijk-functionele structuur van het centrum. Ook waar de uitbreiding moet plaatsvinden is onderzocht en onderbouwd. De keus is daarbij op het gebied rondom de Keucheniusstraat gevallen. Een en ander heeft in 2010 geresulteerd in een plan dat voorziet in een nieuw winkelgebied rondom de Keucheniusstraat. Het plan voorziet in 8.600m² verkoopvloeroppervlak detailhandel en maximaal 15 woningen aan de Tuinstraat. Het detailhandelsprogramma kan verder worden gespecificeerd in uiteenlopende vestigingen op de begane grond aan weerszijden van de Keucheniusstraat (6300m2 verkoopvloeroppervlakte), een uitbreiding van de bestaande Albert Heijn (800m2 verkoopvloeroppervlakte), en het realiseren van een nieuwe supermarkt op de verdieping (1500m2 verkoopvloeroppervlakte). De Keucheniusstraat wordt daarbij voetgangersgebied en sluit niet meer aan op de Tuinstraat, maar op de Lindenlaan. Onder het gebied wordt een nieuwe parkeergarage gerealiseerd die de twee reeds bestaande ondergrondse parkeergarages met elkaar verbindt. Deze parkeergarage biedt ruimte aan 510 parkeerplaatsen, een toename van 305 parkeerplaatsen ten opzichte van de twee bestaande parkeergarages. Omdat de Keucheniusstraat voetgangersgebied wordt verliezen de Raadhuisstraat en de Kerkstraat- West hun functie in de circulatie van het autoverkeer. Ook deze straten kunnen daarom worden ingericht als voetgangersgebied, waarbij fietsers zijn toegestaan. De ondergrondse parkeergarage wordt bereikbaar via de Ceintuurbaan. De uitgang wordt gerealiseerd in de Kerkstraat. Ten behoeve van de bestaande supermarkt aan de Lindenlaan en een mogelijk nieuwe supermarkt wordt er een parkeerdek gerealiseerd welke met een voetgangersbrug over de Keucheniusstraat wordt verbonden met de supermarkt. Het parkeerdek voorziet in 70 parkeerplaatsen. Ook dit parkeerdek wordt vanaf de Ceintuurbaan ontsloten. De bevoorrading van de nieuwe supermarkt alsook de bestaande supermarkt vindt via een hellingbaan vanaf de Ceintuurbaan over de Keucheniusstraat plaats. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

10 4 Toelichting op de status van het exploitatieplan Het vigerende bestemmingsplan staat de voorgenomen ontwikkeling niet toe. Om die reden wordt een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Noodzaak exploitatieplan De juridisch-planologische basis voor de ontwikkeling wordt vastgelegd in het bestemmingsplan Hoofdwinkelcentrum Huizen. Het exploitatieplan is het instrument om de kosten te kunnen verhalen (Artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening). De gemeente is verplicht om gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dat is mogelijk met behulp van privaatrechtelijke overeenkomsten, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomsten, met alle grondeigenaren binnen het plangebied. De gemeente heeft een deel van de gronden in eigendom. Een deel van de gronden is in eigendom van ontwikkelende partijen waar de gemeente een overeenkomst mee heeft gesloten. Daarnaast zijn er gronden in handen van diverse eigenaren waar de gemeente geen overeenkomst mee heeft kunnen sluiten. Omdat voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan de gemeente niet met alle eigenaren van gronden binnen het exploitatiegebied overeenkomsten heeft kunnen sluiten, is het vaststellen van een exploitatieplan, gekoppeld aan het bestemmingsplan, verplicht. Functie van het exploitatieplan Het exploitatieplan biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Voor het plangebied Hoofdwinkelcentrum Huizen geldt één exploitatieplan. Dit exploitatieplan bestaat uit de volgende (wettelijk vereiste) onderdelen: - diverse (toelichtende) kaarten van het exploitatiegebied; - een exploitatieopzet; - een omschrijving van werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in en om het exploitatiegebied Toelichting op de citeertitel en procedure Dit exploitatieplan wordt aangehaald als 'Exploitatieplan Hoofdwinkelcentrum Huizen'. Het exploitatieplan Hoofdwinkelcentrum Huizen betreft een nieuw exploitatieplan. Herzieningen hebben nog niet plaatsgevonden. In bijlage 2 is een overzicht van de procedure van het exploitatieplan opgenomen. De realisatie van bouwlocaties kan een langdurig en complex proces zijn. Daarom schrijft de Wet ruimtelijke ordening voor dat het exploitatieplan ten minste eenmaal per jaar moet worden herzien tot het moment dat alle in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en het exploitatieplan kan worden afgesloten. Een dergelijke herziening kan betrekking hebben op de uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten, de fasering hiervan in de tijd en op de vervanging van ramingen door werkelijk gemaakte kosten. Op de herziening van een exploitatieplan is dezelfde procedure van toepassing als voor de vaststelling van een exploitatieplan. Indien de herziening uitsluitend betrekking heeft op prijs- en kostentechnische aanpassingen en andere niet-structurele veranderingen is de procedure niet van toepassing. In dit geval staat ook geen beroep open bij de bestuursrechter Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

11 Toelichting op de status van het exploitatieplan Leeswijzer bij het exploitatieplan Dit exploitatieplan is als volgt opgebouwd: Deel A: Dit deel bestaat uit 3 hoofdstukken en geeft een toelichting op de onderwerpen uit het exploitatieplan zoals deze in deel B zijn opgenomen. Deel B: Dit deel is het exploitatieplan en bestaat uit 4 hoofdstukken die achtereenvolgens ingaan op: - hoofdstuk 4: de status van het exploitatieplan (koppeling met ruimtelijk besluit en citeertitel); - hoofdstuk 5: het exploitatiegebied (begrenzing exploitatiegebied, voorgenomen grondgebruik en te verwerven gronden; - hoofdstuk 6: omschrijving van werken en werkzaamheden; - hoofdstuk 7: de exploitatieopzet met een overzicht van de raming van kosten en opbrengsten van het exploitatiegebied en de exploitatiebijdrage. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

12 6 Toelichting op de status van het exploitatieplan Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

13 2. Toelichting bij het exploitatiegebied Toelichting op de begrenzing van het exploitatiegebied De afbakening en het bepalen van de grenzen van het exploitatiegebied zijn van groot belang aangezien het verhalen van de kosten gebaseerd is op het exploitatiegebied. Bij het afbakenen van de grenzen van het exploitatiegebied is er een relatie met het planologische besluit waaraan het gekoppeld is, in dit geval het bestemmingsplan. De begrenzing van het exploitatieplan mag de begrenzing van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan. Het exploitatiegebied van onderhavig exploitatieplan heeft alleen betrekking op het deel van het bestemmingsplangebied waar nieuwe bouwtitels mogelijk worden gemaakt ten behoeve van het ontwikkelen van het hoofdwinkelcentrum. In dit specifieke geval volgt de grens van het exploitatiegebied de grens van de te realiseren ondergrondse parkeerkelder en, aan de westzijde van het plangebied, enkele bijbehorende gronden ten behoeve van de ontsluiting en bevoorrading alsmede een enkele commerciële functie. Het plangebied ligt in het historisch centrum van Huizen. Het bestaande gebouw op de hoek Kerkstraat Ceintuurbaan, bekend als het TNT-gebouw is buiten het exploitatiegebied gehouden. Aan de voorzijde van het gebouw kunnen enkele uitbreidingen plaatsvinden. Deze hebben echter geen samenhang met het hoofdwinkelcentrum en kunnen zelfstandig tot ontwikkeling worden gebracht. Aan de achterzijde van het TNT-gebouw vindt een uitbreiding plaats die wel is opgenomen in het exploitatiegebied. Deze is onderdeel van de ontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum. Voor een nauwkeurige begrenzing van dit exploitatiegebied wordt verwezen naar Kaart 1 Exploitatiegebied in bijlage Toelichting op het voorgenomen grondgebruik Ter plaatse van vrijwel het gehele oppervlak van het plangebied is een verdiepte parkeerkelder voorzien die plaats biedt aan in totaal 510 parkeerplaatsen. Daarnaast worden verschillende commerciële centrumfuncties gerealiseerd. Het plan voorziet in m² verkoopvloeroppervlakte (ten behoeve van winkels, supermarkten, horeca en kantoren) verdeeld over twee verdiepingen en maximaal 15 woningen. De hoofdontsluiting van het winkelgebied zal straks via de Keucheniusstraat plaatsvinden, die daarvoor moet worden aangepast. Het voorgenomen grondgebruik is per verdieping op enkele toelichtende kaarten - A tot en met C- weergegeven in bijlage 1. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

14 8 Toelichting bij het exploitatiegebied De vertaling van de realisatie van m 2 verkoopvloeroppervlak en de 15 woningen verdeeld over twee verdiepingen naar de uitgifte per m2-grondoppervlak is weergegeven op Kaart 5 Uitgiftecategorieën, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan Toelichting op de te verwerven gronden De gemeente is eigenaar van een deel van de gronden in het exploitatiegebied. Binnen het exploitatiegebied is daarnaast sprake van meerdere particuliere eigenaren (verschillende natuurlijk en privaatrechtelijke rechtspersonen). Een overzicht van de eigendomssituatie is weergegeven op Kaart 2 - Eigendomssituatie in bijlage 1. De gemeente heeft het voorkeursrecht gevestigd op de gronden in het exploitatiegebied en wil alle gronden in het exploitatiegebied, in samenwerking met enkele ontwikkelende partijen, (minnelijk) verwerven. Voor de realisatie is het noodzakelijk om alle gronden in eigendom te hebben ten behoeve van een integrale planuitvoering van de parkeerkelder en de aanleg van de ontsluiting (in- en uitritten) en openbare ruimte (voetgangersgebied). De te verwerven gronden zijn aangegeven op Kaart 3 Te verwerven gronden in bijlage 1. Mocht het niet lukken om gronden minnelijk te verwerven dan staat de gemeente het instrument van onteigening (titel IV Onteigeningswet) ter beschikking om het bestemmingsplan te verwezenlijken Toelichting op de omschrijving van werken en werkzaamheden Een verplicht onderdeel van een exploitatieplan is een omschrijving van de benodigde werken en werkzaamheden. In dit geval hebben de werken en werkzaamheden betrekking op het verleggen van nutsvoorzieningen (kabels en leidingen) en de inrichting van de openbare ruimte van de Keucheniusstraat en de aangrenzende (winkel)straten Ceintuurbaan, Kerkstraat en Tuinstraat. De werk en werkzaamheden met betrekking tot de Ceintuurbaan, Kerkstraat en Tuinstraat zijn weliswaar buiten het plangebied gesitueerd maar worden louter vanwege de ontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum uitgevoerd. Deze werken en werkzaamheden zijn daarom als bovenwijkse kosten opgenomen in de grondexploitatie. De nieuwe parkeergarage is niet opgenomen in grondexploitatie, deze is onderdeel van het vastgoed. Slechts in enkele gevallen kan deze conform de Bro als kostenpost worden opgevoerd. Er moet dan sprake zijn van een openbare parkeergarage, waarbij geen parkeertarief wordt gehanteerd en die alle dagen van de week toegankelijk is. In deze situatie zou de onrendabele top mogen worden opgenomen in de grondexploitatie. Deze omschrijving, die mede dient ter onderbouwing van het kostenverhaal, is opgenomen in deel B Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

15 3. Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting algemene rekenmethodiek De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie zelf ter hand neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De exploitatieopzet is integraal opgenomen in bijlage 3. Kosten De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel t/m 6.2.5). Kosten die niet in het Bro zijn genoemd, zijn niet te verhalen via het exploitatieplan. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn. Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een exploitatie in rekening te brengen via het exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid (ofwel causaliteit) en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro). Voor de opgevoerde kosten geldt dat: - de locatie profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen; - er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn; - de kosten voor 100% ten gunste komen van de te ontwikkelen locatie. Opbrengsten Binnen het exploitatieplan worden de kosten van de grondexploitatie (de lasten) verdeeld over bouwpercelen met aangewezen bouwplannen. Dit gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond. Deze zijn door een onafhankelijke deskundige bepaald (SAOZ). Een bouwperceel met een hoge opbrengstpotentie betaalt relatief meer mee aan de kosten dan een perceel met een geringere opbrengstpotentie. Naast deze opbrengsten door uitgifte van gronden in het exploitatiegebied benoemt artikel Bro ook opbrengsten uit het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Het gaat dan om bijdragen in de kosten die ten laste worden gebracht van andere nog te ontwikkelen gronden. In onderhavige situatie is hier geen sprake van. Saldo De raming van de opbrengsten is van belang in relatie tot de omvang van de te verhalen kosten. De te verhalen kosten worden vergeleken met de gronduitgifteopbrengst. Indien de gronduitgifteopbrengst uitstijgt boven, of gelijk is aan de verhaalbare kosten, dan kan de gemeente deze kosten in beginsel volledig verhalen op de bouwkavels. Wanneer de geraamde gronduitgifteopbrengst lager blijkt dan de kosten en de gemeente brengt desondanks de ruimtelijke maatregel in procedure, dan is het ingecalculeerde tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het kavel-opbrengstniveau. Peildatum en rente Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

16 10 Toelichting bij de exploitatieopzet In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgave (als het gaat om kosten) wordt dan rekening gehouden met een parameter voor de kostenstijging. Hetzelfde geldt voor opbrengststijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken. In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage. In de exploitatieopzet wordt dit verwerkt door uit te gaan van een kasstroomschema. Alle kosten en opbrengsten worden dan op een tijdas gezet. De in de exploitatieopzet gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten is niet bindend. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode, de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten aan bij vigerend gemeentelijk beleid Toelichting op de aanduiding van het tijdvak In de exploitatieopzet is een aanduiding opgenomen van het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden vermoedelijk zal plaatsvinden (conform artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde, Wro). De begindatum van het tijdvak is gekoppeld aan de eerste vaststelling van het exploitatieplan. De einddatum van het tijdvak kan worden afgeleid van het vermoedelijke moment van de afronding van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied. In de voorgaande kosten- en opbrengstentabellen komt het tijdvak bovendien tot uiting door het plaatsen van de nominale kosten in een bepaald jaar, ten einde de contante waarde per kostensoort te kunnen bepalen. De kosten en opbrengsten zijn binnen het tijdvak gefaseerd, hetgeen zijn weerslag heeft in het financiële resultaat van de exploitatie Toelichting op de raming van de inbrengwaarde van de gronden Waarde van gronden, opstallen en sloopkosten in het exploitatiegebied (Bro a, b en d) Door een onafhankelijke deskundige (SAOZ) is de inbrengwaarde van alle gronden en opstallen binnen het exploitatiegebied getaxeerd, alsmede de bijbehorende sloopkosten. De inbrengwaarde is gekoppeld aan de beoogde bestemming en dient bepaald te worden conform artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dat wil zeggen dat de hoogste waarde dient te worden aangehouden: de complexwaarde (op basis van het toekomstig gebruik) of huidige waarde. Voor het hoofdwinkelcentrum is de hoogste waarde de huidige waarde en daarom als inbrengwaarde gehanteerd. Dit is niet ongebruikelijk in stedelijk gebied. De rapportage van de taxatie met inbegrip van de onderbouwing -is opgenomen in bijlage Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

17 Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting op de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie De kosten die via het exploitatieplan te verhalen zijn (artikel t/m 6.2.5) hebben onder andere betrekking op kosten voor milieu- en archeologisch onderzoek, grondwerken (ophogen en aanbrengen drainage), civieltechnische werken zoals wegen en riolering, groenvoorzieningen, apparaatskosten (verbandhoudend met voorbereiding, toezicht en planologische besluiten) etc. Voor het hoofdwinkelcentrum zijn niet alle kostenposten van toepassing. De kostensoorten die in onderhavige situatie van belang zijn worden hieronder toegelicht. Voorzieningen binnen het plangebied (Bro b en c) Het gaat om de navolgende werken en werkzaamheden: Bodemsanering Nutsvoorziening De bodem wordt geschikt gemaakt voor de beoogde functies In het gebied zullen de bestaande nutsvoorzieningen worden verlegd en aangepast. Riolering Er worden droogweer- en hemelwaterafvoeren aangebracht. Wegen De aanleg van het voetgangersgebied ter plaatse van de Keucheniusstraat. Verkeersaansluitingen De nieuw ingerichte Keucheniusstraat zal op een bestaande wegen worden aangesloten. Dit zal op twee punten plaatsvinden. Groen Er worden plantenbakken aangebracht en opgaand groen geplant Maatregelen (Bro d) Deze kosten hebben betrekking op het uitvoeren van geluidsisolerende maatregelen ter plaatse van enkele woningen langs bestaande wegen door de verkeersaantrekkende werking van de centrumontwikkeling. Voorzieningen buiten het plangebied (Bro e) Buiten het in exploitatie te nemen plangebied, direct grenzend aan het exploitatiegebied, worden voorzieningen in het openbaar gebied uitgevoerd die ten laste worden gebracht van de grondexploitatie voor het hoofdwinkelcentrum. Op basis van criteria in artikel 6.13 lid 5 Wro (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) worden de kosten van deze voorzieningen geheel toegerekend aan de ontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum. De kosten worden namelijk uitsluitend gemaakt ten behoeve van het hoofdwinkelcentrum en hebben in dit geval betrekking op het aanpassen van de Ceintuurbaan, Kerkstraat en Tuinstraat. Planontwikkelingskosten (Bro g t/m j) De planontwikkelingskosten hebben betrekking op de kosten voor voorbereiding, toezicht en administratie van de voorzieningen en werken, het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen en de gemeentelijke apparaatskosten voor zover deze rechtstreeks verband houden met de werken en werkzaamheden van het plangebied. Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpexploitatieplan is nog geen ministeriële regeling ex artikel Bro in werking getreden. Niettemin heeft de gemeente gebruikgemaakt van de ontwerpregeling ten aanzien van de wijze van maximering en daarmee ook zelf (hoewel niet verplicht) een maximering aangebracht. Op basis van de 'ontwerpregeling plankosten exploitatieplan' (januari 2010) is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen planontwikkelingskosten voor deze locatie (inclusief de kosten van voorbereiding en toezicht voor de civiele werken). Genoemde raming is integraal opgenomen in bijlage 5. De reeds gerealiseerde planontwikkelingskosten in de voorbereidingsfase zijn als boekwaarde opgenomen in de exploitatie. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

18 12 Toelichting bij de exploitatieopzet Kosten van tegemoetkoming van schade (Bro l) Deze kosten zijn van toepassing en daarom geraamd. Deze kosten zijn door een externe deskundige getaxeerd (SAOZ) en opgenomen in de exploitatieopzet Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie De opbrengsten uit de uitgifte van bouwkavels hebben betrekking op in totaal m2 uitgeefbaar terrein. De uitgifteprijs per m² is door een onafhankelijke deskundige bepaald (SAOZ). De verschillende uitgiftecategorieën zijn onderscheiden door te kijken naar de verschillen in functies op de begane grond en op de verdiepingen. De opbrengsten van de -in enkele gevallen gestapelde- functies zijn toegerekend aan de oppervlakte van de grondvlakken van de verschillende uitgiftecategorieën. Deze oppervlakken zijn digitaal bepaald. Het resultaat is dat vijf uitgiftecategorieën zijn bepaald. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. Uitgiftecategorie Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie 4 Categorie 5 Omschrijving Detailhandel Detailhandel en/of Horeca Detailhandel en/of Horeca en Wonen Detailhandel en Wonen Gemengd (geen wonen, geen detailhandel) De rapportage van de taxatie is integraal opgenomen in bijlage 4. Deze getaxeerde uitgifteprijzen kunnen in enkele gevallen niet zondermeer toegepast worden. In het vastgestelde bestemmingsplan is het programma uit het ontwerpbestemmingsplan waarbij 15 woningen mogelijk worden gemaakt- gewijzigd. Het totaal aantal woningen binnen het plangebied is hetzelfde gebleven. Het oppervlak waar dit programma, uitgiftecategorie 3 en 4, mogelijk wordt gemaakt is echter toegenomen van m2 naar m2. Een toename van circa 34%. Het betreft zogenaamde schuifruimte waarbinnen het woningbouwprogramma mag worden gerealiseerd. Deze uitbreiding van uitgiftecategorieën 3 en 4, ter grootte van 516 m2, gaat ten koste van het oppervlak van uitgiftecategorie 1. Indien de eerder getaxeerde uitgifteprijzen per m2 zonder correctie zouden worden toegepast op de geschetste oppervlaktetoename van 34% wordt in relatie tot het bouwprogramma een te hoge opbrengst berekend. De uitgifteprijzen voor de uitgiftecategorie 3 detailhandel/horeca/wonen en uitgiftecategorie 4 detailhandel/wonen alsmede die voor uitgiftecategorie 1 detailhandel zijn daarom aangepast. Uitgangspunt voor de exploitatieopzet is dat de totale opbrengst door de opgenomen schuifruimte niet substantieel verandert. De systematiek is in onderstaande tabel weergegeven. Taxatie SAOZ februari 2012 (zie bijlage 4) Uitgiftecategorie m 2 Uitgifteprijs per m 2 Nominale opbrengst Gehanteerd in vastgesteld exploitatieplan Uitgiftecategorie m 2 Uitgifteprijs per m2 Nominale opbrengst Categorie Categorie Categorie Categorie Categorie Categorie Totaal Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

19 Toelichting bij de exploitatieopzet Toelichting op de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden omvat twee stappen: (1) het bepalen van de maximaal te verhalen kosten, en (2) de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Ad 1: het bepalen van de maximaal te verhalen kosten De totale kosten van de grondexploitatie worden eerst verminderd met de opbrengsten van te ontvangen bijdragen van andere ontwikkelingsgebieden en bestaand gebied, te ontvangen subsidies en reserveringen. De resterende kosten, zijnde de te verhalen kosten, worden vergeleken met de gronduitgifteopbrengst. Indien de gronduitgifteopbrengst uitstijgt boven, of gelijk is aan de verhaalbare kosten, dan kan de gemeente deze kosten in beginsel volledig verhalen op de bouwkavels. Wanneer de geraamde gronduitgifteopbrengst lager blijkt dan de kosten en de gemeente brengt desondanks de ruimtelijke maatregel in procedure, dan is het ingecalculeerde tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het kavelopbrengstniveau (artikel 6.16, Wro). Ad 2: de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (artikel 6.18, lid 1, Wro) per m 2 grondoppervlak. Deze zijn in dit geval gebaseerd op de verschillen in bestemmingslegging en de bijbehorende functies over twee verdiepingen. De uitgifteprijs van de categorieën is bij de verdeling van de kosten te beschouwen als gewichtsfactor. Een uitgiftecategorie met een hogere opbrengstpotentie per m² (basiseenheid) betaalt als gevolg hiervan relatief meer mee per basiseenheid aan de verhaalbare kosten dan een uitgiftecategorie met een geringere opbrengstpotentie per basiseenheid. Het totaal van de verhaalbare kosten wordt gedeeld door het totaal van gewogen eenheden (som van m²-uitgifte maal een gewichtsfactor gebaseerd op de uitgifteprijzen) om het te verhalen bedrag per gewogen eenheid te kunnen bepalen. Op grond van de berekeningen in de exploitatieopzet, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt, blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten (de macro-aftopping van de kosten). Hiermee is sprake van een overschotlocatie. Het totaal van de kosten kan dus verhaald worden, waardoor gesteld kan worden dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De exploitatiebijdrage per particulier wordt berekend door de kosten naar rato van de opbrengstpotentie van de betrokken gronden te beschouwen. Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en indien daarvan sprake is de kosten die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt. De exploitatiebijdrage per particulier is opgenomen in bijlage 3 'Exploitatieopzet'. De totale kosten van de grondexploitatie bedragen circa 9,1 miljoen. De grondopbrengsten bedragen circa 9,2 miljoen. Op grond van de uitkomsten van de exploitatieopzet is sprake van een overschotlocatie. Het totaal van voorzienbare kosten met betrekking tot de grondexploitatie worden gedekt uit de opbrengsten van de bouwrijpe kavels en is voor dat onderdeel van de planontwikkeling economisch uitvoerbaar. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

20 14 Toelichting bij de exploitatieopzet 3.8. Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten geeft aan welk percentage van de totale kosten gerealiseerd is en dient bij elke herziening van het exploitatieplan opnieuw te worden berekend. Indien het percentage gerealiseerde kosten ten minste negentig procent bedraagt, kan degene die ten tijde van de betaling van de exploitatiebijdrage houder was van de omgevingsvergunning voor bouwen of diens rechtsopvolger een verzoek tot afrekening indienen. Bij de afrekening wordt de betaalde exploitatiebijdrage herberekend op grond van de totale kosten voor zover bekend en het totale aantal gewogen eenheden. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van betaling van de exploitatiebijdrage houder was van de omgevingsvergunning voor bouwen, of diens rechtsopvolger De exploitatiebijdrage verbinden als voorschrift aan de omgevingsvergunning Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders verhalen de kosten als omschreven in de exploitatieopzet (deel B, hoofdstuk 7) op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen, tenzij de bijdrage anderszins is verzekerd of voorafgaande aan de indiening van de bouwaanvraag een exploitatiebijdrage voor de betreffende gronden overeengekomen en verzekerd is. Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend zoals aangegeven in paragraaf 4.8. Voor de berekening wordt uitgegaan van de in het ten tijde van de bouwaanvraag meest recent vastgestelde exploitatieplan. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt aan de omgevingsvergunning een oppervlakte uitgeefbare grond toegerekend die overeenkomt met de oppervlakte van de kavel of kavels zoals opgenomen in het verkavelingsplan, waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft. De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend overeenkomstig de bepalingen die zijn beschreven in artikel 6.19 Wro. Wijze van betaling Burgemeester en wethouders stellen bij de omgevingsvergunning een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage dient te worden betaald Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

21 Deel B Exploitatieplan 15 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

22 16 Deel B Exploitatieplan Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

23 4. Status van het exploitatieplan Koppeling met het ruimtelijk besluit Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan Hoofdwinkelcentrum Huizen, vastgesteld op 22 maart Dit exploitatieplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Huizen op 22 maart Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als 'Exploitatieplan Hoofdwinkelcentrum Huizen'. Dit exploitatieplan betreft een nieuw exploitatieplan. Herzieningen hebben nog niet plaatsgevonden Het exploitatieplan Dit exploitatieplan bestaat uit: - een beschrijving van de status van dit exploitatieplan (hoofdstuk 5); - een beschrijving van het exploitatiegebied (hoofdstuk 6), bestaande uit: de begrenzing van het exploitatiegebied; het voorgenomen grondgebruik; te verwerven gronden; - een omschrijving van werken en werkzaamheden (hoofdstuk 7); - de exploitatieopzet (hoofdstuk 8). Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

24 18 Status van het exploitatieplan Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

25 5. Het exploitatiegebied Begrenzing van het exploitatiegebied De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op Kaart 1- Exploitatiegebied (opgenomen in bijlage 1), die deel uitmaakt van het exploitatieplan Voorgenomen grondgebruik De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op Kaart 4-Uitgiftecategoriën (opgenomen in bijlage 1), die deel uitmaakt van dit exploitatieplan Te verwerven gronden De gemeente beoogt de gronden te verwerven zoals aangegeven op Kaart 3-Te verwerven gronden (opgenomen in bijlage 1), die deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

26 20 Het exploitatiegebied Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

27 6. Omschrijving van werken en werkzaamheden 21 In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voorzien, betrekkinghebbend op de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte Bouwrijp maken Op de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het bouwrijp maken: - Bodemsanering (bodemkwaliteit geschikt maken voor beoogde functies) Aanleg nutsvoorzieningen In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de aanleg van nutsvoorzieningen: - aanpassen en omleggen nutsvoorzieningen Inrichting openbare ruimte In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het inrichten van de (bovengrondse) openbare ruimte: - het aanleggen van wegen; - het aanleggen van riolering (droogweer- en hemelwaterafvoer); - het aanbrengen van brandkranen; - het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden; - het aanleggen van openbare verlichting; - het aanbrengen van bebording; - het aanbrengen van siergroen; - het aanbrengen van straatmeubilair (bankjes, prullenbakken, etc.). Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

28 22 Omschrijving van werken en werkzaamheden Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

29 7. Exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten Voor de onderstaande exploitatieopzet gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten: - de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2012; - de verwachte einddatum van de exploitatie is 1 januari 2016; - de rentevoet is gesteld op 5,0 procent; - de jaarlijkse kostenstijging bedraagt 2,7 procent. Uitzondering hierop zijn de inbrengwaarden; de kostenstijging is voor de inbrengwaarden op 0 procent gesteld; - de jaarlijkse opbrengststijging bedraagt 0 procent; - de uitgaven en ontvangsten vinden per ieder halfjaar (1 januari en 1 juli) van enig jaar plaats; - De prijspeildatum is 1 januari Aanduiding van het tijdvak Naar verwachting loopt de grondexploitatie van 1 januari 2012 tot 1 januari Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt derhalve 4 jaar Raming van de inbrengwaarden van de gronden Wro Bro Omschrijving Contante waarde (per ) 6.13, lid 1, sub c, ten eerste 6.2.3, sub a, b en d inbrengwaarden gronden en opstallen, sloop, verwijdering en verplaatsing Totaal van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste, Wro) Alle bedragen in euro's Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

30 24 Exploitatieopzet 7.4. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Wro Bro Omschrijving Nominaal Geïnvesteerd Contante waarden (per ) 6.13, lid 1, sub c, ten tweede 6.13, lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub a onderzoek , sub b grondwerken , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub c voorzieningen binnenplans (civieltechnische-) , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub d maatregelen , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub e voorzieningen buiten plangebied , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub f kosten voor toekomstige locaties , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub g, h, (i) en j plankosten , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub k tijdelijk beheer , lid 1, sub c, ten tweede 6.13, lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub l kosten tegemoetkoming schade 6.2.4, sub m niet terugvorderbare belastingen , lid 1, sub c, ten tweede 6.2.4, sub n rente Totaal van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede, Wro): Alle bedragen in euro's Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

31 Exploitatieopzet Raming van de opbrengsten van de exploitatie Opbrengsten door gronduitgifte Omschrijving Uitgifteprijs per eenheid Eenheid Programma Nominaal Contante waarde (per ) Categorie m² Categorie m² Categorie m² Categorie m² Categorie m² Totaal van de opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub a, Bro) Alle bedragen in euro's. Overige opbrengsten Omschrijving Nominaal contante waarde (per ) Reservering gemeente Totaal van de opbrengsten van bijdragen en subsidies (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub b, Bro) Alle bedragen in euro's. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

32 26 Exploitatieopzet 7.6. Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Het bepalen van de maximaal te verhalen kosten contante waarde (per ) Totaal van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste, Wro) Totaal van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede, Wro) Bruto te verhalen kosten Totale opbrengsten van bijdragen en subsidies (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub b, Bro) Totale opbrengsten welke worden verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub c, Bro) Netto te verhalen kosten Totale opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub a, Bro) Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van artikel 6.16, Wro) Alle bedragen in euro's. De toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Uitgiftecategorie Basiseenheid (BE) Uitgifteprijs per BE Wegingsfactor contant (per ) programma Gewogen eenheden contant (per ) Categorie 1 m² 880 0, , 02 Categorie 2 m² 850 0, ,11 Categorie 3 m , ,31 Categorie 4 m² , ,20 Categorie 5 m² 135 0, ,24 Som der gewogen eenheden (artikel 6.18, lid 4, Wro) 6.160,88 Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van artikel 6.16, Wro) contant Som der gewogen eenheden (artikel 6.18, lid 4, Wro) contant 6.160,88 Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel 6.18, lid 5, Wro) Alle bedragen in euro's. De totale kosten van de grondexploitatie bedragen circa 9,1 miljoen. De grondopbrengsten bedragen circa 9,2 miljoen. Op grond van de uitkomsten van de exploitatieopzet is sprake van een overschotlocatie. Het totaal van voorzienbare kosten met betrekking tot de grondexploitatie worden gedekt uit de opbrengsten van de bouwrijpe kavels en is voor dat onderdeel van de planontwikkeling economisch uitvoerbaar Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten is 1,41% Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

33 Bijlage 1 Kaarten 1 Kaarten bij de toelichting (deel A): Kaart A: Parkeerkelder; Kaart B: Begane grond; Kaart C: Verdieping; Kaarten bij het exploitatieplan (deel B): Kaart 1: Exploitatiegebied; Kaart 2: Eigendomssituatie; Kaart 3: Te verwerven gronden; Kaart 4: Uitgiftecategorieën; Kaart 5: Grondgebruik per eigendom Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58 Bijlage 2 Toelichting op de procedure 1 Dit exploitatieplan wordt gelijktijdig bekendgemaakt met het bestemmingsplan, het inpassingplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning waarop het betrekking heeft. Wat de beroepsmogelijkheden betreft, wordt het exploitatieplan als separaat besluit gezien. Het exploitatieplan wordt jaarlijks herzien. In principe geldt dat de herziening de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorloopt. Dit betekent onder meer dat een ontwerp van de herziening 6 weken ter inzage ligt en belanghebbenden een zienswijze tegen dit ontwerpbesluit kunnen indienen. Indien de herziening uitsluitend betrekking heeft op prijsen kostentechnische aanpassingen en andere niet-structurele veranderingen, is deze voorbereidingsprocedure niet van toepassing. In dit geval staat ook geen beroep open bij de bestuursrechter. Voor privaatrechtelijke overeenkomsten geldt dat daarvan binnen veertien dagen door de betrokken overheid kennis moet worden gegeven in een van gemeentewege uitgegeven blad of in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de procedure van een exploitatieplan. Tabel B2.1 Procedure exploitatieplan Terinzagelegging ontwerpbesluit (Afdeling 3.4 Awb) gedurende 6 weken: - mogelijkheid van zienswijzen voor belanghebbenden; - kennisgeving aan geregistreerde eigenaren. Vaststellingsbesluit binnen 12 weken na terinzagelegging: - binnen 4 weken na vaststelling melden vaststelling plan aan eigenaren; - mededeling aan indieners zienswijzen. Gelijktijdige bekendmaking besluit tot vaststelling exploitatieplan en bestemmingsplan, wijzigingsplan of omgevingsvergunning: - binnen 2 weken na vaststelling; - binnen 6 weken na vaststelling, indien door Gedeputeerde Staten of de inspecteur een zienswijze is ingediend en deze niet is overgenomen of indien bij de vaststelling wijzigingen in het plan zijn aangebracht, anders dan op grond van een zienswijze van gedeputeerde staten of de inspecteur; - binnen 7 weken na vaststelling, indien Gedeputeerde Staten of de minister een reactieve aanwijzing hebben gegeven. Exploitatieplan en bestemmingsplan, wijzigingsplan of omgevingsvergunning liggen na bekendmaking 6 weken ter inzage. Binnen deze termijn mogelijkheid van beroep: - bij een bestemmingsplan of wijzigingsplan rechtstreeks bij de Afdeling bestuursrechtspraak; - bij een projectbesluit bij de rechtbank en daarna bij de Afdeling bestuursrechtspraak. De Afdeling bestuursrechtspraak beslist binnen 12 maanden. Exploitatieplan en bestemmingsplan (wijzigingsplan of omgevingsvergunning) zijn in beroep twee besluiten. Exploitatieplan en bestemmingsplan (wijzigingsplan of omgevingsvergunning) treden in werking na afloop van de beroepstermijn of indien gedurende de termijn beroep is ingesteld en om voorlopige voorziening is verzocht op het moment dat op het verzoek is beslist. Geen inwerkingtreding voor zover het een onderdeel betreft waarop een reactieve aanwijzing van toepassing is Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

59 2 Bijlage

60 Bijlage 3 Exploitatieopzet Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

61 Exploitatie: DEF0 Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: MutatieDatum: blad: 0 ALGEMEEN Exploitatiecode : DEF0 Omschrijving : Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Startdatum : Einddatum : Prijspeildatum : Periode lengte : 3 maanden Parameters : Renteverlies 5,00 % Rentewinst 5,00 % Kostenst. B INBRENGWAARDE 0,00 % C a KOSTEN ONDERZOEK 2,70 % D b KOSTEN GRONDWERKEN BRM 2,70 % G c KOSTEN VOORZIENINGEN BRM EN WRM 2,70 % I d KSTN MAATRGLN, PLANNEN EN BESL 2,70 % J e KOSTEN MBT GRONDEN BUITEN EP-GEB 2,70 % K f KOSTEN TOEKOMSTIGE GRONDEXPLOIT 2,70 % L g KST VOORB + TOEZICHT UITVOERING 2,70 % M h OPSTELLEN GEM. RUIMTELIJK PLAN 2,70 % N i ONTWCOMPETITIES + PRIJSVRGN 2,70 % O j KOSTEN ANDERE WERKZAAMHEDEN 2,70 % P k KOSTEN TIJDELIJK BEHEER 2,70 % Q l KOSTEN TEGEMOETKOMING SCHADE 2,70 % R m NIET TERUGVORDERBARE BELASTINGEN 2,70 % S n RENTE 2,70 % T PLANKOSTEN (ipv g t/m j) 2,70 % Opbr.st. A CENTRUM 0,00 % B RESERVERINGEN 0,00 % Toelichting : Exploitatieopzet tbv vaststelling exploitatieplan Hoofdwinkelcentrum Huizen

62 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 1 Eigenaren in het exploitatieplan Afkorting Eigenaar Kavels M2 Overig M2 Totaal M2 Expl.Bijdrage Gemeente Gebruikergedef. Memo Gemnt Gemeente Pat01 Particulier Pat02 Particulier Pat03 Particulier Pat04 Particulier Pat05 Particulier Pat06 Particulier Pat07 Particulier Pat08 Particulier Pat09 Particulier Pat10 Particulier Pat11 Particulier Pat12 Particulier Pat13 Particulier Pat14 Particulier Pat15 Particulier

63 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 2 Samenstelling van de kosten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Eenh Eenh.Prijs Categoriën Hoeveelheid Bedrag % In EP % in EP Inbr.Waarde Boekwaarde Afk.Eig. B INBRENGWAARDE 0,00 0 0, ,00 0,00 Gemnt B a-d Inbrengwaarden gemeente Val , , ,00 Gemnt B a-d Inbrengwaarden particulier 1 Val , , ,00 Pat01 B a-d Inbrengwaarden particulier 2 Val , , ,00 Pat02 B a-d Inbrengwaarden particulier 3 Val , , ,00 Pat03 B a-d Inbrengwaarden particulier 4 Val , , ,00 Pat04 B a-d Inbrengwaarden particulier 5 Val , , ,00 Pat05 B a-d Inbrengwaarden particulier 6 Val , , ,00 Pat06 B a-d Inbrengwaarden particulier 7 Val , , ,00 Pat07 B a-d Inbrengwaarden particulier 8 Val , , ,00 Pat08 B a-d Inbrengwaarden particulier 9 Val , , ,00 Pat09 B a-d Inbrengwaarden particulier 10 Val , , ,00 Pat10 B a-d Inbrengwaarden particulier 11 Val , , ,00 Pat11 B a-d Inbrengwaarden particulier 12 Val , , ,00 Pat12 B a-d Inbrengwaarden particulier 13 Val , , ,00 Pat13 B a-d Inbrengwaarden particulier 14 Val , , ,00 Pat14 B a-d Inbrengwaarden particulier 15 Val , , ,00 Pat15 C a KOSTEN ONDERZOEK 0,00 0 0, ,00 Gemnt C a onderzoekskosten Val , , ,00 Gemnt C a Milieukundig bodemonderzk Val , , ,00 Gemnt C a Akoestisch onderzk Val , , ,00 Gemnt D b KOSTEN GRONDWERKEN BRM 0,00 0 0, ,00 Gemnt D b Bodemsanering Val , , ,00 Gemnt G c KOSTEN VOORZIENINGEN BRM EN 0,00 0 0, ,00 Gemnt G c Nuts, omleggen kabels&leidingen Val , , ,00 Gemnt G c Aanleg Keuchenniusstraat Val , , ,00 Gemnt I d KSTN MAATRGLN, PLANNEN EN BE 0,00 0 0, ,00 Gemnt I d Geluidisolerende maatr. won. Val , , ,00 Gemnt

64 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 3 Samenstelling van de kosten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Eenh Eigenaar B INBRENGWAARDE Gemeente B a-d Inbrengwaarden gemeente Val Gemeente B a-d Inbrengwaarden particulier 1 Val Particulier 1 B a-d Inbrengwaarden particulier 2 Val Particulier 2 B a-d Inbrengwaarden particulier 3 Val Particulier 3 B a-d Inbrengwaarden particulier 4 Val Particulier 4 B a-d Inbrengwaarden particulier 5 Val Particulier 5 B a-d Inbrengwaarden particulier 6 Val Particulier 6 B a-d Inbrengwaarden particulier 7 Val Particulier 7 B a-d Inbrengwaarden particulier 8 Val Particulier 8 B a-d Inbrengwaarden particulier 9 Val Particulier 9 B a-d Inbrengwaarden particulier 10 Val Particulier 10 B a-d Inbrengwaarden particulier 11 Val Particulier 11 B a-d Inbrengwaarden particulier 12 Val Particulier 12 B a-d Inbrengwaarden particulier 13 Val Particulier 13 B a-d Inbrengwaarden particulier 14 Val Particulier 14 B a-d Inbrengwaarden particulier 15 Val Particulier 15 C a KOSTEN ONDERZOEK Gemeente C a onderzoekskosten Val Gemeente C a Milieukundig bodemonderzk Val Gemeente C a Akoestisch onderzk Val Gemeente D b KOSTEN GRONDWERKEN BRM Gemeente D b Bodemsanering Val Gemeente G c KOSTEN VOORZIENINGEN BRM EN Gemeente G c Nuts, omleggen kabels&leidingen Val Gemeente G c Aanleg Keuchenniusstraat Val Gemeente I d KSTN MAATRGLN, PLANNEN EN BE Gemeente I d Geluidisolerende maatr. won. Val Gemeente

65 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 4 Samenstelling van de kosten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Eenh Eenh.Prijs Categoriën Hoeveelheid Bedrag % In EP % in EP Inbr.Waarde Boekwaarde Afk.Eig. J e KOSTEN MBT GRONDEN BUITEN EP 0,00 0 0, ,00 Gemnt J e Reconstructie Ceintuurbaan Val , , ,00 Gemnt J e Reconstructie Kerkstraat Val , , ,00 Gemnt J e Reconstructie Tuinstraat Val , , ,00 Gemnt K f KOSTEN TOEKOMSTIGE GRONDEXP 0,00 0 0, ,00 0,00 Gemnt L g KST VOORB + TOEZICHT UITVOERIN 0,00 0 0, ,00 Gemnt M h OPSTELLEN GEM. RUIMTELIJK PLA 0,00 0 0, ,00 Gemnt N i ONTWCOMPETITIES + PRIJSVRGN 0,00 0 0, ,00 Gemnt O j KOSTEN ANDERE WERKZAAMHEDE 0,00 0 0, ,00 Gemnt P k KOSTEN TIJDELIJK BEHEER 0,00 0 0, ,00 Gemnt Q l KOSTEN TEGEMOETKOMING SCHADVal , , ,00 Gemnt R m NIET TERUGVORDERBARE BELAST 0,00 0 0, ,00 Gemnt S n RENTE 0,00 0 0, ,00 Gemnt T PLANKOSTEN (ipv g t/m j) 0,00 0 0, ,00 Gemnt T Plankosten - ministriele ontw reg Val , , ,00 Gemnt

66 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 5 Samenstelling van de kosten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Eenh Eigenaar J e KOSTEN MBT GRONDEN BUITEN EP Gemeente J e Reconstructie Ceintuurbaan Val Gemeente J e Reconstructie Kerkstraat Val Gemeente J e Reconstructie Tuinstraat Val Gemeente K f KOSTEN TOEKOMSTIGE GRONDEXP Gemeente L g KST VOORB + TOEZICHT UITVOERIN Gemeente M h OPSTELLEN GEM. RUIMTELIJK PLA Gemeente N i ONTWCOMPETITIES + PRIJSVRGN Gemeente O j KOSTEN ANDERE WERKZAAMHEDE Gemeente P k KOSTEN TIJDELIJK BEHEER Gemeente Q l KOSTEN TEGEMOETKOMING SCHADVal Gemeente R m NIET TERUGVORDERBARE BELAST Gemeente S n RENTE Gemeente T PLANKOSTEN (ipv g t/m j) Gemeente T Plankosten - ministriele ontw reg Val Gemeente

67 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 6 Samenstelling van de opbrengsten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Gem.Opp. BVO Stuksprijs Aantal Hoeveelh. BVOs Bedrag Prijs/M2 In EP % in EP BE ST BE M2 A.001 Gemeente Categorie ,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.003 Gemeente Categorie 3 165,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.004 Gemeente Categorie 4 381,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.005 Gemeente Categorie 5 122,00 0, ,00 135,00 100,00 1,00 A.011 Particulier 1 Categorie 1 1,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.014 Particulier 1 Categorie 4 296,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.025 Particulier 2 Categorie 5 234,00 0, ,00 135,00 100,00 1,00 A.041 Particulier 4 Categorie 1 247,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.043 Particulier 4 Categorie 3 126,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.044 Particulier 4 Categorie 4 494,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.051 Particulier 5 Categorie 1 98,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.061 Particulier 6 Categorie 1 81,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.071 Particulier 7 Categorie 1 33,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.072 Particulier 7 Categorie 2 53,00 0, ,00 850,00 100,00 1,00 A.073 Particulier 7 Categorie 3 215,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.074 Particulier 7 Categorie 4 55,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.081 Particulier 8 Categorie 1 49,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.091 Particulier 9 Categorie ,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.101 Particulier 10 Categorie 1 731,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.105 Particulier 10 Categorie 5 17,00 0, ,00 135,00 100,00 1,00 A.111 Particulier 11 Categorie 1 584,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.121 Particulier 12 Categorie ,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.122 Particulier 12 Categorie 2 227,00 0, ,00 850,00 100,00 1,00 A.123 Particulier 12 Categorie 3 245,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.124 Particulier 12 Categorie 4 70,00 0, , ,00 100,00 1,00 A.131 Particulier 13 Categorie 1 814,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00 A.145 Particulier 14 Categorie 5 200,00 0, ,00 135,00 100,00 1,00 A.151 Particulier 15 Categorie 1 36,00 0, ,00 880,00 100,00 1,00

68 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 7 Samenstelling van de opbrengsten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving BE BVO Prijs/BE Weg.factor Subsidie Verrekenbaar Afk.Eig. Eigenaar A.001 Gemeente Categorie 1 880,00 0,59 Gemnt Gemeente A.003 Gemeente Categorie ,00 1,00 Gemnt Gemeente A.004 Gemeente Categorie ,00 1,00 Gemnt Gemeente A.005 Gemeente Categorie 5 135,00 0,09 Gemnt Gemeente A.011 Particulier 1 Categorie 1 880,00 0,59 Pat01 Particulier 1 A.014 Particulier 1 Categorie ,00 1,00 Pat01 Particulier 1 A.025 Particulier 2 Categorie 5 135,00 0,09 Pat02 Particulier 2 A.041 Particulier 4 Categorie 1 880,00 0,59 Pat04 Particulier 4 A.043 Particulier 4 Categorie ,00 1,00 Pat04 Particulier 4 A.044 Particulier 4 Categorie ,00 1,00 Pat04 Particulier 4 A.051 Particulier 5 Categorie 1 880,00 0,59 Pat05 Particulier 5 A.061 Particulier 6 Categorie 1 880,00 0,59 Pat06 Particulier 6 A.071 Particulier 7 Categorie 1 880,00 0,59 Pat07 Particulier 7 A.072 Particulier 7 Categorie 2 850,00 0,57 Pat07 Particulier 7 A.073 Particulier 7 Categorie ,00 1,00 Pat07 Particulier 7 A.074 Particulier 7 Categorie ,00 1,00 Pat07 Particulier 7 A.081 Particulier 8 Categorie 1 880,00 0,59 Pat08 Particulier 8 A.091 Particulier 9 Categorie 1 880,00 0,59 Pat09 Particulier 9 A.101 Particulier 10 Categorie 1 880,00 0,59 Pat10 Particulier 10 A.105 Particulier 10 Categorie 5 135,00 0,09 Pat10 Particulier 10 A.111 Particulier 11 Categorie 1 880,00 0,59 Pat11 Particulier 11 A.121 Particulier 12 Categorie 1 880,00 0,59 Pat12 Particulier 12 A.122 Particulier 12 Categorie 2 850,00 0,57 Pat12 Particulier 12 A.123 Particulier 12 Categorie ,00 1,00 Pat12 Particulier 12 A.124 Particulier 12 Categorie ,00 1,00 Pat12 Particulier 12 A.131 Particulier 13 Categorie 1 880,00 0,59 Pat13 Particulier 13 A.145 Particulier 14 Categorie 5 135,00 0,09 Pat14 Particulier 14 A.151 Particulier 15 Categorie 1 880,00 0,59 Pat15 Particulier 15

69 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 8 Samenstelling van de opbrengsten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving Gem.Opp. BVO Stuksprijs Aantal Hoeveelh. BVOs Bedrag Prijs/M2 In EP % in EP BE ST BE M2 A.155 Particulier 15 Categorie 5 13,00 0, ,00 135,00 100,00 1,00 B. RESERVERINGEN 0,00 0, ,00 0,00 B.010 Gemeentelijke reservering 0, , ,00 0,00 100,00 1,00

70 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 9 Samenstelling van de opbrengsten in de exploitatie (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving BE BVO Prijs/BE Weg.factor Subsidie Verrekenbaar Afk.Eig. Eigenaar A.155 Particulier 15 Categorie 5 135,00 0,09 Pat15 Particulier 15 B. RESERVERINGEN B.010 Gemeentelijke reservering ,00 402,81 Gemnt Gemeente

71 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 10 Fasering van de uitgifte (in aantallen, m2 en m2 BVO) Code Omschrijving ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Gemeente A.001 Gemeente Categorie m2 A.003 Gemeente Categorie m2 A.004 Gemeente Categorie m2 A.005 Gemeente Categorie m2 B.010 Gemeentelijke reservering 1 stuks Particulier 1 A.011 Particulier 1 Categorie 1 1 m2 A.014 Particulier 1 Categorie m2 Particulier 2 A.025 Particulier 2 Categorie m2 Particulier 4 A.041 Particulier 4 Categorie m2 A.043 Particulier 4 Categorie m2 A.044 Particulier 4 Categorie m2 Particulier 5 A.051 Particulier 5 Categorie 1 98 m2 Particulier 6 A.061 Particulier 6 Categorie 1 81 m2 Particulier 7 A.071 Particulier 7 Categorie 1 33 m2 A.072 Particulier 7 Categorie 2 53 m2 A.073 Particulier 7 Categorie m2 A.074 Particulier 7 Categorie 4 55 m2 Particulier 8 A.081 Particulier 8 Categorie 1 49 m2 Particulier 9 A.091 Particulier 9 Categorie m2

72 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 11 Fasering van de uitgifte (in aantallen, m2 en m2 BVO) Code Omschrijving ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Particulier 10 A.101 Particulier 10 Categorie m2 A.105 Particulier 10 Categorie 5 17 m2 Particulier 11 A.111 Particulier 11 Categorie m2 Particulier 12 A.121 Particulier 12 Categorie m2 A.122 Particulier 12 Categorie m2 A.123 Particulier 12 Categorie m2 A.124 Particulier 12 Categorie 4 70 m2 Particulier 13 A.131 Particulier 13 Categorie m2 Particulier 14 A.145 Particulier 14 Categorie m2 Particulier 15 A.151 Particulier 15 Categorie 1 36 m2 A.155 Particulier 15 Categorie 5 13 m2

73 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 12 Fasering van het productieprogramma in basiseenheden Code Omschrijving ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Gemeente A.001 Gemeente Categorie ,00 A.003 Gemeente Categorie 3 165,00 A.004 Gemeente Categorie 4 381,00 A.005 Gemeente Categorie 5 122,00 B.010 Gemeentelijke reservering 1,00 Particulier 1 A.011 Particulier 1 Categorie 1 1,00 A.014 Particulier 1 Categorie 4 296,00 Particulier 2 A.025 Particulier 2 Categorie 5 234,00 Particulier 4 A.041 Particulier 4 Categorie 1 247,00 A.043 Particulier 4 Categorie 3 126,00 A.044 Particulier 4 Categorie 4 494,00 Particulier 5 A.051 Particulier 5 Categorie 1 98,00 Particulier 6 A.061 Particulier 6 Categorie 1 81,00 Particulier 7 A.071 Particulier 7 Categorie 1 33,00 A.072 Particulier 7 Categorie 2 53,00 A.073 Particulier 7 Categorie 3 215,00 A.074 Particulier 7 Categorie 4 55,00 Particulier 8 A.081 Particulier 8 Categorie 1 49,00 Particulier 9 A.091 Particulier 9 Categorie ,00

74 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 13 Fasering van het productieprogramma in basiseenheden Code Omschrijving ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Particulier 10 A.101 Particulier 10 Categorie 1 731,00 A.105 Particulier 10 Categorie 5 17,00 Particulier 11 A.111 Particulier 11 Categorie 1 584,00 Particulier 12 A.121 Particulier 12 Categorie ,00 A.122 Particulier 12 Categorie 2 227,00 A.123 Particulier 12 Categorie 3 245,00 A.124 Particulier 12 Categorie 4 70,00 Particulier 13 A.131 Particulier 13 Categorie 1 814,00 Particulier 14 A.145 Particulier 14 Categorie 5 200,00 Particulier 15 A.151 Particulier 15 Categorie 1 36,00 A.155 Particulier 15 Categorie 5 13,00

75 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 14 Fasering van het productieprogramma in gewogen eenheden en contant gemaakt Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Gemeente A.001 Gemeente Categorie 1 569,90 569,90 598,40 A.003 Gemeente Categorie 3 157,14 157,14 165,00 A.004 Gemeente Categorie 4 362,86 362,86 381,00 A.005 Gemeente Categorie 5 10,46 10,46 10,98 B.010 Gemeentelijke reservering Particulier 1 A.011 Particulier 1 Categorie 1 0,56 0,56 0,59 A.014 Particulier 1 Categorie 4 281,90 281,90 296,00 Particulier 2 A.025 Particulier 2 Categorie 5 20,06 20,06 21,06 Particulier 4 A.041 Particulier 4 Categorie 1 138,01 138,01 144,91 A.043 Particulier 4 Categorie 3 120,00 120,00 126,00 A.044 Particulier 4 Categorie 4 470,48 470,48 494,00 Particulier 5 A.051 Particulier 5 Categorie 1 54,76 54,76 57,49 Particulier 6 A.061 Particulier 6 Categorie 1 45,26 45,26 47,52 Particulier 7 A.071 Particulier 7 Categorie 1 18,44 18,44 19,36 A.072 Particulier 7 Categorie 2 28,60 28,60 30,03 A.073 Particulier 7 Categorie 3 204,76 204,76 215,00 A.074 Particulier 7 Categorie 4 52,38 52,38 55,00 Particulier 8 A.081 Particulier 8 Categorie 1 27,38 27,38 28,75 Particulier 9 A.091 Particulier 9 Categorie 1 703,44 703,44 738,61

76 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 15 Fasering van het productieprogramma in gewogen eenheden en contant gemaakt Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Particulier 10 A.101 Particulier 10 Categorie 1 408,43 408,43 428,85 A.105 Particulier 10 Categorie 5 1,46 1,46 1,53 Particulier 11 A.111 Particulier 11 Categorie 1 326,30 326,30 342,61 Particulier 12 A.121 Particulier 12 Categorie , , ,75 A.122 Particulier 12 Categorie 2 122,51 122,51 128,63 A.123 Particulier 12 Categorie 3 233,33 233,33 245,00 A.124 Particulier 12 Categorie 4 66,67 66,67 70,00 Particulier 13 A.131 Particulier 13 Categorie 1 454,81 454,81 477,55 Particulier 14 A.145 Particulier 14 Categorie 5 17,14 17,14 18,00 Particulier 15 A.151 Particulier 15 Categorie 1 20,11 20,11 21,12 A.155 Particulier 15 Categorie 5 1,11 1,11 1,17 Totaal 6.160, ,88

77 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 16 Fasering van de kosten in geld en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde CW_Gerealiseerd RW_Gerealiseerd ' ' ' ' ' ' B INBRENGWAARDE B a-d Inbrengwaarden gemeente , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , , ,00 C a KOSTEN ONDERZOEK C a onderzoekskosten , , , , ,00 C a Milieukundig bodemonderzk , , ,00 C a Akoestisch onderzk , , ,00 D b KOSTEN GRONDWERKEN BRM D b Bodemsanering , , ,00 G c KOSTEN VOORZIENINGEN BRM EN G c Nuts, omleggen kabels&leidingen , , ,00 G c Aanleg Keuchenniusstraat , ,12 I d KSTN MAATRGLN, PLANNEN EN BE I d Geluidisolerende maatr. won , ,73

78 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 17 Fasering van de kosten in geld en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' B INBRENGWAARDE B a-d Inbrengwaarden gemeente , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 B a-d Inbrengwaarden particulier , ,00 C a KOSTEN ONDERZOEK C a onderzoekskosten , ,00 C a Milieukundig bodemonderzk , ,00 C a Akoestisch onderzk , ,00 D b KOSTEN GRONDWERKEN BRM D b Bodemsanering , ,76 G c KOSTEN VOORZIENINGEN BRM EN G c Nuts, omleggen kabels&leidingen , ,18 G c Aanleg Keuchenniusstraat , , ,00 I d KSTN MAATRGLN, PLANNEN EN BE I d Geluidisolerende maatr. won , , ,00

79 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 18 Fasering van de kosten in geld en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde CW_Gerealiseerd RW_Gerealiseerd ' ' ' ' ' ' J e KOSTEN MBT GRONDEN BUITEN EP J e Reconstructie Ceintuurbaan , ,60 J e Reconstructie Kerkstraat , ,99 J e Reconstructie Tuinstraat , ,61 K f KOSTEN TOEKOMSTIGE GRONDEXP L g KST VOORB + TOEZICHT UITVOERIN M h OPSTELLEN GEM. RUIMTELIJK PLA N i ONTWCOMPETITIES + PRIJSVRGN O j KOSTEN ANDERE WERKZAAMHEDE P k KOSTEN TIJDELIJK BEHEER Q l KOSTEN TEGEMOETKOMING SCHAD , , ,00 R m NIET TERUGVORDERBARE BELAST S n RENTE T PLANKOSTEN (ipv g t/m j) T Plankosten - ministriele ontw reg , , , , ,00 Totaal (bij kostenrealisatie van 1,41%) , , , ,00

80 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 19 Fasering van de kosten in geld en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' J e KOSTEN MBT GRONDEN BUITEN EP J e Reconstructie Ceintuurbaan , , ,00 J e Reconstructie Kerkstraat , , ,00 J e Reconstructie Tuinstraat , , ,00 K f KOSTEN TOEKOMSTIGE GRONDEXP L g KST VOORB + TOEZICHT UITVOERIN M h OPSTELLEN GEM. RUIMTELIJK PLA N i ONTWCOMPETITIES + PRIJSVRGN O j KOSTEN ANDERE WERKZAAMHEDE P k KOSTEN TIJDELIJK BEHEER Q l KOSTEN TEGEMOETKOMING SCHAD , ,00 R m NIET TERUGVORDERBARE BELAST S n RENTE T PLANKOSTEN (ipv g t/m j) T Plankosten - ministriele ontw reg , ,00 Totaal (bij kostenrealisatie van 1,41%) , ,99

81 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 20 Fasering van de opbrengsten in geld bij gemeentelijke gronduitgifte en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde CW_Gerealiseerd RW_Gerealiseerd ' ' ' ' ' ' Gemeente A.001 Gemeente Categorie , , ,00 A.003 Gemeente Categorie , , ,00 A.004 Gemeente Categorie , , ,00 A.005 Gemeente Categorie , , ,00 B.010 Gemeentelijke reservering , , ,00 Particulier 1 A.011 Particulier 1 Categorie 1 838,10 838,10 880,00 A.014 Particulier 1 Categorie , , ,00 Particulier 2 A.025 Particulier 2 Categorie , , ,00 Particulier 4 A.041 Particulier 4 Categorie , , ,00 A.043 Particulier 4 Categorie , , ,00 A.044 Particulier 4 Categorie , , ,00 Particulier 5 A.051 Particulier 5 Categorie , , ,00 Particulier 6 A.061 Particulier 6 Categorie , , ,00 Particulier 7 A.071 Particulier 7 Categorie , , ,00 A.072 Particulier 7 Categorie , , ,00 A.073 Particulier 7 Categorie , , ,00 A.074 Particulier 7 Categorie , , ,00 Particulier 8 A.081 Particulier 8 Categorie , , ,00 Particulier 9 A.091 Particulier 9 Categorie , , ,00

82 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 21 Fasering van de opbrengsten in geld bij gemeentelijke gronduitgifte en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' Gemeente A.001 Gemeente Categorie , ,15 A.003 Gemeente Categorie , ,29 A.004 Gemeente Categorie , ,72 A.005 Gemeente Categorie , ,71 B.010 Gemeentelijke reservering , ,00 Particulier 1 A.011 Particulier 1 Categorie 1 838,10 838,10 A.014 Particulier 1 Categorie , ,15 Particulier 2 A.025 Particulier 2 Categorie , ,71 Particulier 4 A.041 Particulier 4 Categorie , ,53 A.043 Particulier 4 Categorie , ,00 A.044 Particulier 4 Categorie , ,29 Particulier 5 A.051 Particulier 5 Categorie , ,33 Particulier 6 A.061 Particulier 6 Categorie , ,71 Particulier 7 A.071 Particulier 7 Categorie , ,14 A.072 Particulier 7 Categorie , ,76 A.073 Particulier 7 Categorie , ,86 A.074 Particulier 7 Categorie , ,43 Particulier 8 A.081 Particulier 8 Categorie , ,67 Particulier 9 A.091 Particulier 9 Categorie , ,92

83 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 22 Fasering van de opbrengsten in geld bij gemeentelijke gronduitgifte en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde CW_Gerealiseerd RW_Gerealiseerd ' ' ' ' ' ' Particulier 10 A.101 Particulier 10 Categorie , , ,00 A.105 Particulier 10 Categorie , , ,00 Particulier 11 A.111 Particulier 11 Categorie , , ,00 Particulier 12 A.121 Particulier 12 Categorie , , ,00 A.122 Particulier 12 Categorie , , ,00 A.123 Particulier 12 Categorie , , ,00 A.124 Particulier 12 Categorie , , ,00 Particulier 13 A.131 Particulier 13 Categorie , , ,00 Particulier 14 A.145 Particulier 14 Categorie , , ,00 Particulier 15 A.151 Particulier 15 Categorie , , ,00 A.155 Particulier 15 Categorie , , ,00 Totaal (bij opbrengstenrealisatie van 0%) , ,85 0,00 0,00

84 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 23 Fasering van de opbrengsten in geld bij gemeentelijke gronduitgifte en contant gemaakt (met alle bedragen in Euro`s) Code Omschrijving ContanteWaarde RekenWaarde ' ' ' ' Particulier 10 A.101 Particulier 10 Categorie , ,63 A.105 Particulier 10 Categorie , ,71 Particulier 11 A.111 Particulier 11 Categorie , ,62 Particulier 12 A.121 Particulier 12 Categorie , ,83 A.122 Particulier 12 Categorie , ,91 A.123 Particulier 12 Categorie , ,00 A.124 Particulier 12 Categorie , ,00 Particulier 13 A.131 Particulier 13 Categorie , ,53 Particulier 14 A.145 Particulier 14 Categorie , ,29 Particulier 15 A.151 Particulier 15 Categorie , ,43 A.155 Particulier 15 Categorie , ,43 Totaal (bij opbrengstenrealisatie van 0%) , ,85

85 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 24 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 1 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 1 Categorie 1:,56 gewogen eenheden 829 Particulier 1 Categorie 4: 281,90 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 1 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 1 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 98,67% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 1 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

86 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 25 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 2 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 2 Categorie 5: 20,06 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 2 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 2 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 2 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

87 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 26 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 3 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 3 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): 0 Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 3 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 0% 0 Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: 0 Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 3 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

88 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 27 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 4 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 4 Categorie 1: 138,01 gewogen eenheden Particulier 4 Categorie 3: 120,00 gewogen eenheden Particulier 4 Categorie 4: 470,48 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 4 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 4 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 73,16% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 4 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

89 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 28 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 5 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 5 Categorie 1: 54,76 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 5 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 5 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 5 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

90 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 29 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 6 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 6 Categorie 1: 45,26 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 6 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 6 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 6 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

91 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 30 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 7 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 7 Categorie 1: 18,44 gewogen eenheden Particulier 7 Categorie 2: 28,60 gewogen eenheden Particulier 7 Categorie 3: 204,76 gewogen eenheden Particulier 7 Categorie 4: 52,38 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 7 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 7 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 68,59% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 7 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

92 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 31 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 8 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 8 Categorie 1: 27,38 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 8 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 8 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 8 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

93 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 32 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 9 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 9 Categorie 1: 703,44 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 9 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 9 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 83,27% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 9 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

94 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 33 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 10 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 10 Categorie 1: 408,43 gewogen eenheden Particulier 10 Categorie 5: 1,46 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 10 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 10 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 10 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

95 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 34 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 11 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 11 Categorie 1: 326,30 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 11 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 11 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 99,32% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 11 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

96 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 35 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 12 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 12 Categorie 1: 1.242,62 gewogen eenheden Particulier 12 Categorie 2: 122,51 gewogen eenheden Particulier 12 Categorie 3: 233,33 gewogen eenheden Particulier 12 Categorie 4: 66,67 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 12 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 12 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 83,04% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 12 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

97 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 36 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 13 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 13 Categorie 1: 454,81 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 13 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 13 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 13 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

98 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 37 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 14 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 14 Categorie 5: 17,14 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 14 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 14 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 100% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 14 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte 0 Af totaal: 0 Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

99 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 38 De individuele exploitatiebijdrage per eigenaar (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Vaststelling exploitatiebijdrage voor partij op basis van gewogen eenheden voor Particulier 15 Uitkomst Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: Berekening van de verhaalbare kosten per woningcategorie tegen een basisprijs van 1.480: Particulier 15 Categorie 1: 20,11 gewogen eenheden Particulier 15 Categorie 5: 1,11 gewogen eenheden Resulteert: Het individuele kostenaandeel voor Particulier 15 (binnen het totaal van de maximaal verhaalbare kosten): Af: Inbrengwaarde van het door Particulier 15 zelf te bebouwen deel van het perceel zijnde 89,09% Te betalen bij de verlening van de bouwvergunning: Af: De zelfverrichte werkzaamheden conform opgaven van Particulier 15 0 Aankoopsom gemeente voor de aankoop voor de openbare ruimte Af totaal: Berekend op startdatum is netto te betalen bij de verlening van de bouwvergunning:

100 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 39 De uitkomst van het exploitatieplan voor de gemeente (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Uitkomst van de berekening van het resultaat van het exploitatieplan voor de gemeente Uitkomst De totale som van de contante bedragen van de kostenposten in exploitatieplan is: Af: Het totaalbedrag van gemeentelijke externe subsidies: 0 Het totaalbedrag van gemeentelijke toekomstige/negatieve kostenposten: Resulteert: Het kostenbedrag voor de bepaling van de totale maximaal verhaalbare kosten: De totale som van de bedragen van de opbrengstenposten in exploitatieplan is: Af: Het totaalbedrag van gemeentelijke interne subsidies: 0 Het totaalbedrag van gemeentelijke externe subsidies: 0 Het totaalbedrag van gemeentelijke toekomstige/negatieve kostenposten: Resulteert: De contante opbrengstpotentie voor de bepaling van de totale maximaal verhaalbare kosten: Contant kostenbedrag van <= contante opbrengstpotentie van , dus de totale maximaal verhaalbare kosten zijn: De totale contante kosten bedragen: Af: De contante inbrengwaarde van: Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier

101 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 40 De uitkomst van het exploitatieplan voor de gemeente (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Uitkomst Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier De gemeente Particulier Af: Totaal contante inbrengwaarde: Per saldo: Bij: De grondverwerving voor de openbare ruimte door de gemeente van de percelen van: Particulier 9 is dat 16,73% van het perceel Particulier 15 is dat 10,91% van het perceel Particulier 14 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 13 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 12 is dat 16,96% van het perceel Particulier 10 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 8 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 7 is dat 31,41% van het perceel Particulier 6 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 5 is dat,00% van het perceel 0 Particulier 4 is dat 26,84% van het perceel Particulier 3 is dat 100,00% van het perceel Particulier 2 is dat,00% van het perceel 0

102 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 41 De uitkomst van het exploitatieplan voor de gemeente (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Uitkomst Particulier 1 is dat 1,33% van het perceel Particulier 11 is dat,68% van het perceel Het geïnvesteerde vermogen door de gemeente in het eigen perceel 0 Bij: Totaal van het geïnvesteerd vermogen en de grondverwerving openbaar gebied: Totaal van de kosten bij het zelf uitvoeren van de grondexploitatie door de gemeente: Dekkingsmiddelen voor de gemaakte kosten: Gemeentelijke (externe) subsidie-inkomsten van derden 0 De exploitatiebijdragen van: Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier 3 0 Particulier Particulier Particulier Verkoopopbrengsten van de gemeentelijke bouwkavels Totale dekkingsmiddelen:

103 EXPLOITATIEPLAN O.B.V. GRONDEXPLOITATIEWET Exploitatie: DEF0 - Hoofdwinkelcentrum Huizen maart2012 Printdatum: Mutatiedatum: Bladnr: 42 De uitkomst van het exploitatieplan voor de gemeente (met alle bedragen in Euro`s) Omschrijving Uitkomst Het gemeentelijke exploitatieresultaat op startdatum bedraagt een overschot van:

104

105 Bijlage 4 Taxatie inbrengwaarden en uitgifteprijzen Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

106 TAXATIERAPPORT met betrekking tot de uitgifteprijzen en inbrengwaarden voor het exploitatieplan Hoofdwinkelcentrum te Huizen. CONCLUSIE Rekening houdend met de in dit rapport opgenomen gegevens en overwegingen, waarderen wij de uitgifteprijzen en inbrengwaarden van de in dit taxatierapport getaxeerde onroerende zaken, conform de in hoofdstuk 13 gewaardeerde bedragen. Opdrachtnummer: Datum: februari 2012 Adviseurs: mr J.G.E. Geleijns RT mr A.F.J. Verweel MSRE Referentie: inbrengwaarde INHOUDSOPGAVE 1 UITGANGSPUNTEN Opdrachtgever en opdracht Ontvangen stukken Deskundigen Gesprek en opname Definitie van het gebruik waardebegrip Concepttaxatierapport VIGEREND BESTEMMINGSPLAN VOORGENOMEN BESTEMMINGSPLAN EXPLOITATIEPLAN Situering Exploitatiegebied RECHTSVERHOUDINGEN Kadastrale gegevens Zakelijke rechten Persoonlijke rechten MILIEU OVERWEGINGEN MARKTGEGEVENS UITGIFTEPRIJZEN GEBRUIKSWAARDE COMPLEXWAARDE BEOORDELING INBRENGWAARDE WAARDERING... 70

107 1 UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdrachtgever en opdracht Op 29 september 2011 heeft RBOI Rotterdam bv de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht: een risicoanalyse planschade uit te brengen; de uitgifteprijzen te taxeren van de te ontwikkelen gronden; de inbrengwaarden te taxeren, conform artikel 6.13 Wro, van de onroerende zaken gelegen binnen het exploitatiegebied Hoofdwinkelcentrum Keucheniusstraat te Huizen. Voor het hoofdwinkelgebied, ook bekend als het Keucheniusstraatgebied, in Huizen is er een nieuw centrumplan in ontwikkeling. Het Keucheniusstraatgebied ligt ingesloten tussen de Kerkstraat, Lindenlaan, Tuinstraat en de Ceintuurbaan. De voorgenomen ontwikkeling zal voornamelijk bestaan uit nieuwbouw die gerealiseerd moet worden op gronden die braak liggen of gronden waarvan de bestaande bebouwing moet worden gesloopt. Figuur 1 te ontwikkelen gebied (bron: Structuurvisie uitbreiding hoofdwinkelcentrum maart 2009) van Ontvangen stukken Ten behoeve van het opstellen van deze taxatie, hebben wij de beschikking gehad over de volgende stukken: Vigerende bestemmingsplan Centrumgebied Dorp Concept bestemmingsplan Hoofdwinkelcentrum versie ; De samenwerkingsovereenkomst Centrumplan Huizen van oktober 2008; De hoofdstructuurvisie uitbreiding hoofdwinkelcentrum gemeente Huizen versie maart 2009; Kadastrale kaart met daarop aangegeven een overzicht van de in dit exploitatieplan betrokken partijen; Tekening parkeerkelder (A4 versie 15 januari 2009); Tekening bouwplan (2 x A3 versie 20 augustus 2010); De nodige kaarten uit het exploitatieplan; Taxatierapporten met betrekking tot de Ceintuurbaan 1b, Tuinstraat 4, Keucheniusstraat 21, Kerkstraat 2; Verbeeldingen kaarten 1-5 ( ); Verbeelding kaarten ( ). 1.3 Deskundigen Aan dit rapport hebben gewerkt de heren mr J.G.E. Geleijns Register Taxateur (certificaatnummers WOZ BV ) en de mr A.F.J. Verweel MSRE, adviseurs van SAOZ te Rotterdam. In de praktijk bestaat een redelijke mate van overeenstemming over de eisen, die bij het taxeren van inbrengwaarden, aan de taxateur dienen te worden gesteld: Deskundig; Onafhankelijk; Kennis van de systematiek van de onteigeningswet. De taxateurs van SAOZ voldoen aan deze eisen. Dit blijkt met name uit de gevolgde opleidingen, de certificering bij VastgoedCert en de jaarlijkse cursussen. Opdrachtgever kan geen directe invloed uitoefenen op het resultaat van de taxatie. SAOZ is namelijk een onafhankelijk adviesbureau met een landelijk werkgebied. De systematiek van de onteigeningswet wordt gebruikt in de taxatiepraktijk van 71

108 SAOZ is voor wat betreft de getaxeerde onroerende zaak niet betrokken bij transacties. Dit taxatierapport wordt aan opdrachtgever uitgebracht conform het nader te noemen doel. Bij gebruik door derden of bij gebruik voor andere doeleinden, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. Het taxatierapport is gebaseerd op de ten tijde van de taxatie beschikbare gegevens en heeft daardoor een beperkte geldigheidsduur. 1.4 Gesprekken en opname Op deze datum hebben deskundigen deze taxatie besproken met de heer drs. B. van Well van RBOI. De taxatie zal door de gemeente worden gebruikt voor het vaststellen van het exploitatieplan Binnen een deel van het exploitatiegebied bevindt zich bebouwing, zodat de post sloopkosten van toepassing is. Het resterende deel van het gebied is onbebouwd. Uitgangspunt is dat de gronden niet worden onteigend. wij hebben hier namelijk geen gegevens over ontvangen. De post rechtenvrij maken passen wij bij enkele winkelruimten toe. Het bouwplan bestaat uit drie niveaus, te weten: De ondergrondse parkeergelegenheid; De begane grond; Het parkeerdek met expeditie en aansluitende objecten op de eerste verdieping. De uitgifteprijzen worden uitgedrukt in bedragen in Euro s per m². De inbrengwaarden worden weergegeven door de waarde van de desbetreffende cluster op te nemen. Met betrekking tot de peildatum van dit taxatierapport merken wij op dat de inbrengwaarde een onderdeel is van het exploitatieplan en daarom moet de peildatum van 71 van de taxaties in beginsel gelijk zijn aan de datum van vaststelling van het exploitatieplan. Dit is in de praktijk niet goed mogelijk. Er zijn twee opties: Een peildatum kiezen die zo dicht mogelijk bij de datum van vaststelling van het exploitatieplan ligt. Dit kan de datum zijn van het uitbrengen van het taxatierapport; De peildatum overnemen van de opsteller van het exploitatieplan. In overleg met de heer drs. B. van Well van RBOI is de waardepeildatum gesteld op Deskundigen hebben het plangebied vanaf de openbare weg bekeken. De laatste keer is dat gebeurd op 4 oktober Definitie van het gebruik waardebegrip In de Wro en de Bro wordt verwezen naar de onteigeningswet en de Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Wij hanteren daarom als definitie de werkelijke waarde op basis van de onteigeningswet. Hierbij zijn de artikelen 40b tot en met f van toepassing: 40b, de werkelijke waarde van de onteigende zaak; 40c, gaat over de eliminatieregel; 40d, betreft de egalisatieregel of complexwaarde/ruwe bouwgrond; 40e, er wordt rekening gehouden met voor- en nadelen; 40f, reeds ontvangen planschade kan in mindering worden gebracht. De werkelijke waarde volgend de onteigeningswet betreft: De werkelijke waarde van de onroerende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed; Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper; In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaven bepaald van 71

109 1.6 Concepttaxatierapport Op 27 oktober 2011 hebben wij de toen beschikbare versie van het concepttaxatierapport (eerste aanzet) aan opdrachtgever verzonden. Deze versie is op 28 oktober 2011 besproken. Op 8 november 2011 hebben wij het conceptadvies naar opdrachtgever g d. Opdrachtgever heeft tijdens de bespreking op 27 januari 2012 te Rotterdam enkele opmerkingen gemaakt over het conceptadvies. De reactie was overwegend van redactionele aard en het conceptrapport is naar aanleiding van het commentaar aangepast. De overwegend grammaticale en taalkundige wijzigingen hebben geen effect gehad op de uitkomst van het advies. De reactie was ten aanzien van de opbrengstmogelijkheden van de supermarkt inhoudelijk van aard. Wij hebben het conceptrapport in het licht van de opmerking opnieuw overwogen van 71 2 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor de taxaties. Hierbij houden we rekening met de mogelijkheden van het vigerende planologische regime. Figuur 2 Uitsnede plankaart vigerende bestemmingsplan centrumgebied-dorp Het bestemmingsplan dat voor de gronden vigeerde is vastgesteld door de gemeenteraad op 14 april 1983 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 22 mei Het plan is bij uitspraak van de Kroon op 16 januari 1987 onherroepelijk geworden. Volgens de website is op 25 juni 1991 een tweede partiële herziening vastgesteld, welke op 14 april 1994 geheel onherroepelijk is geworden. De bestemmingen van de onderhavige locatie bestaan uit: Detailhandel I, II en III; Bedrijfserven ; Tuin I ; Tuin II ; Woningen I en II ; Bedrijven II ; Gemengde doeleinden I ; Verkeersdoeleinden van 71

110 De verwerkte gegevens hebben wij verkregen met gebruikmaking van de website In het bestemmingsplan is een deel van het gebied buiten de partiële wijziging gebleven. Voor dit deel hebben wij het bestemmingsplan centrumgebied-dorp van voor de partiële herziening gebruikt. De bestemmingen van dit deel van het plangebied bestaan uit: Detailhandel II ; Bedrijfserven ; Horeca II ; Woningen ; Tuinen I en II ; Bedrijfsterreinen ; Verkeersdoeleinden met de nadere bestemming inrit parkeergarage van 71 3 VOORGENOMEN BESTEMMINGSPLAN Ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een nieuw bestemmingsplan. Figuur 3 Uitsnede bestemmingsplankaart "Hoofdwinkelcentrum" Op basis van de beschikbare gegevens omschrijven wij de ontwikkeling als volgt: Een uitbreiding van het bestaande winkelgebied in het centrum van Huizen. De ontwikkeling creëert een nieuwe winkelstraat. De omliggende bestaande bebouwing wordt voornamelijk conserverend bestemd. De gronden in het plangebied krijgen de bestemming Centrum 1 en Centrum 2. De eerste bouwlaag (begane grond) bestaat met name uit winkels, een supermarkt (uitbreiding van de bestaande supermarkt) en een plein. De winkels worden deels bevoorraad via de tussen de nieuwe winkels en bestaande erfgrenzen te realiseren bevoorradingsgang. Voor de winkels aan de Kerkstraat 2 t/m 16 wordt een bevoorrading gerealiseerd die bereikbaar is via de Ceintuurbaan. Deze gronden krijgen de bestemming Gemengd. Vanaf de Ceintuurbaan kunnen de personenauto s de ondergrondse parkeergarages bereiken. Naast de entree van de garage ligt ook de entree tot het parkeerdek. De uitrit van de parkeergarage wordt gerealiseerd in het meest westelijke deel van Kerkstraat. Het parkeerdek krijgt een hoogte van 5 m¹; De tweede bouwlaag bestaat uit winkelruimte (voornamelijk de supermarkt in het noordoostelijke deel van het plangebied), woningen, expeditieruimte voor de van 71

111 supermarkt en een parkeerdek. Aan de zuidzijde van het plangebied worden winkels gerealiseerd met een goot- en nokhoogte van 8 m¹ respectievelijk 12 m¹. De entree voor de woningen komt aan de Tuinstraat te liggen. De toegang tot het parkeerdek en de expeditie loopt achter de woningen in het westelijke deel van de Tuinstraat. De te realiseren supermarkt op de eerste etage krijgt een hoogte van in totaal 11 m¹. De woningen aan de Tuinstraat krijgen een goot- en nokhoogte van 8 m¹ respectievelijk 12 m¹. De verbeelding van het bouwplan geven wij weer op basis van het conceptplan versie 20 augustus Figuur 4 conceptplan begane grond van 71 Figuur 5 conceptplan verdieping van 71

112 4 EXPLOITATIEPLAN 4.1 Situering en exploitatiegebied Het exploitatiegebied is gelegen in Huizen. Het exploitatiegebied heeft een onregelmatige vorm en maakt onderdeel uit van een groter bestemmingsplangebied. De digitale oppervlakte van het exploitatiegebied bedraagt m². 4.2 voorgenomen grondgebruik Het gebruik vindt plaats op drie niveaus. Te weten de ondergrondse parkeergelegenheid, de begane grond en de eerste bouwlaag. Deze voorgenomen aanwendingsmogelijkheden beschrijven wij als volgt. Aanduiding Niveau Categorie Oppervlakte A -1 Parkeerkelder B -1 Geen functie 529 C 0 Verkeer D 0 Centrum E +1 Verkeer F +1 Parkeren G +1 Centrum H +1 Geen functie Totaal van 71 De parkeerkelder is inclusief in- en uitrit. De garage is niet openbaar. Op zondag is de parkeergelegenheid gesloten. Het parkeerdek is inclusief expeditie. De woonbestemming bestaat uit 15 koopappartementen in de vrije sector. De totale oppervlakte bedraagt m². Dit is in overeenstemming met de drie niveaus van ieder m² van 71

113 5 RECHTSVERHOUDINGEN 5.1 Kadastrale gegevens Wij hebben op 6 oktober 2011 van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers, de kadastrale gegevens ontvangen. Figuur 6 indicatie betrokken kadastrale percelen We verdelen de in het exploitatiegebied gelegen percelen in clusters. Hierbij houden wij rekening met de percelen die bij één eigenaar in eigendom zijn (voor zover deze binnen het exploitatiegebied zijn gelegen en voor zover de percelen een logisch geheel vormen) van 71 en de door opdrachtgever gehanteerde aanduidingen. Van opdrachtgever hebben wij het volgende overzicht ontvangen met betrekking tot de eigendomsverhoudingen. Figuur 7 eigendomsverhoudingen Wij combineren het bovenstaande tot de navolgende clusters. Nr. Locatie Perceel Eigenaar Opp. 1 Kerkstraat Particulier Keucheniusstraat Particulier Ceintuurbaan 1b 4321 Particulier Ceintuurbaan 7 (erf) 4661 Particulier Tuinstraat Particulier Particulier Tuinstraat 24 (erf) 2053 Particulier Tuinstraat 26 (erf) 2054 Particulier Keucheniusstraat Particulier Particulier Keucheniusstraat * 4443 Particulier Kerkstraat Particulier 9 (gedeeltelijk perceel ***) Kerkstraat Particulier 10 (gedeeltelijk perceel ***) Keucheniusstraat Particulier Keucheniusstraat 18 ** 2055 Particulier van 71

114 2058 Particulier Particulier Particulier Keucheniusstraat Particulier Ceintuurbaan 1a 4320 Particulier Tuinstraat 24 en Particulier Wegen 2419 Gemeente Huizen (ook ged. Percelen ***) Wegen 2466 Gemeente Huizen Wegen 3892 Gemeente Huizen Wegen 3293 Gemeente Huizen Ceintuurbaan 9/ Gemeente Huizen Ceintuurbaan 9/ Gemeente Huizen Ceintuurbaan 9/ Gemeente Huizen Tuinstraat Gemeente Huizen (totaal) Bovenstaande oppervlakten zijn op verzoek van RBOI gebaseerd op de kadastrale gegevens. Ad*, huisnummer onbekend. Ad**, betreft eveneens Tuinstraat 12 en 14. De adressering is gebaseerd op het grootste perceel. Ad***, deze oppervlakte hebben wij overgenomen van RBOI. 5.2 Zakelijke rechten In de hierboven tabel hebben wij de eigenaren vermeld. De namen van de eigenaren zijn gebaseerd op de op 17 oktober 2011 opgevraagde kadastrale gegevens. 5.3 Persoonlijke rechten We hanteren het uitgangspunt dat de percelen niet worden verhuurd, verpacht of anderszins aan derden in gebruik zijn gegeven. Indien sprake is van verhuurde winkelruimte dan gaan wij er van uit dat er geen tijdige huuropzegging mogelijk is, zodat die rechten van derden (de huurders) wel worden beoordeeld van 71 6 MILIEU In het kader van de taxatie heeft deskundige geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen in de bodem, grondwater en gebouwen. Hij/zij baseert zich op de visuele inspectie van de onroerende zaak binnen het tijdsbestek van de opname, en op de van opdrachtgever ontvangen gegevens. Wij hanteren het uitgangspunt dat in het gewaardeerde geen asbesthoudende materialen zijn verwerkt, dat in de grond geen belemmerende zaken aanwezig zijn die het gebruik belemmeren zoals bijvoorbeeld infrastructuur, tanks, buizen, kabels, leidingen, funderingsresten en dergelijke. Ook als geen melding wordt gemaakt van verontreinigingen of belemmerende zaken, kunnen deze mogelijk aanwezig zijn en kan een onderzoek gewenst zijn van 71

115 7 OVERWEGINGEN 7.1 Grondexploitatiewet Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) in werking getreden. In artikel 6.4 Wro is de grondexploitatie opgenomen. De gemeente dient in beginsel bij elke ruimtelijke maatregel waar bouwmogelijkheden zoals genoemd in Bro zijn opgenomen, een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente hoeft dit niet te doen als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Hiermee wordt bedoeld dat de gemeente al van te voren een overeenkomst met de grondeigenaren heeft gesloten over het verhalen van de kosten. In de Grondexploitatiewet staat het privaatrechtelijke spoor voorop. De Grondexploitatiewet biedt ook een publiekrechtelijk spoor. Als de betrokken partijen geen overeenstemming bereiken over de verdeling van de kosten, dan vindt het uiteindelijke kostenverhaal plaats via de omgevingsvergunning. Bij het opstellen van het exploitatieplan wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente het gehele plangebied exploiteert. De kosten en opbrengsten van plangebied dienen inzichtelijk te worden gemaakt. De objectief vast te stellen kosten worden uiteindelijk via de uitgiftecategorieën omgeslagen. Locaties met de meest gunstige nieuwe bestemming betalen in verhouding de hoogste bijdrage. De te verhalen kosten zijn limitatief opgesomd in de kostensoortenlijst (6.2.4 Bro). Op deze lijst staat ook de inbrengwaarde. 7.2 Inbrengwaarde Bij de grondexploitatie is de inbrengwaarde op twee manieren van belang: 1. De inbrengwaarde beïnvloedt de verdeling van de kosten over de verschillende uitgiftepercelen. Als de waarde van een perceel een hogere waarde heeft dan andere percelen, dan kan de eigenaar ook een hoger bedrag in mindering brengen op de exploitatiebijdrage; 2. De inbrengwaarde beïnvloedt de haalbaarheid van het gehele project. Bij hoge kosten kan bijvoorbeeld de haalbaarheid van het project in gedrang komen van 71 Artikel Bro geeft een opsomming van de kosten welke, voor zover deze redelijkerwijze zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, bestaan uit: a) De waarde van gronden binnen het exploitatiegebied; b) De waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c) De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Omdat wij als waardedefinitie hanteren de werkelijke waarde op basis van de onteigeningswet, voegen wij, in voorkomende situaties, de hierboven genoemde posten a en b samen en maken wij geen onderscheid tussen de waarde van de gronden en de opstallen. De werkelijke waarde heeft namelijk betrekking op de gehele onroerende zaak. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt verder onderscheid gemaakt tussen: de gebruikswaarde op basis van de oude bestemming. Wij taxeren dan de waarde op basis van de op de peildatum vigerende bestemming. Er mag rekening worden gehouden met de verwachtingswaarde van de toekomstige bestemming; de complexwaarde of ruwe bouwgrondwaarde op basis van de ontwikkeling. Wij taxeren bij de residuele waardemethode de opbrengsten en de kosten om de residuele waarde te bepalen. Eventuele sloopkosten worden bijvoorbeeld op deze manier van de opbrengst afgetrokken. Samengevat verwerken wij, bij het taxeren van de inbrengwaarde, de volgende onderdelen in dit taxatierapport: De werkelijke waarde op basis van de Onteigeningswet, bestaande uit de hoogste waarde op basis van de gebruikswaarde en de complexwaarde; De kosten gebruiksvrij maken waaronder wij verstaan het vrijmaken van huur, pacht en erfdienstbaarheden. Onder omstandigheden kan dit ook betrekking hebben op de bijkomende kosten bij een schadeloosstelling op basis van een onteigening; van 71

116 De sloopkosten, welke wij in belangrijke mate baseren op de van opdrachtgever ontvangen gegevens. 7.3 Effect van de eigendomsposities op de taxaties Met betrekking tot de eigendomssituatie onderscheiden wij drie mogelijkheden: 1. De gronden zijn door de gemeente onteigend of worden onteigend; 2. De initiatiefnemer heeft gronden aangekocht; 3. De gronden zijn niet aangekocht en worden niet onteigend. Ad 1 De gronden zijn door de gemeente onteigend of worden onteigend Wanneer percelen door de gemeente zijn onteigend of worden onteigend kan bij het taxeren van de inbrengwaarde worden uitgegaan van de schadeloosstelling op basis van de onteigeningswet (vermogenswaarde plus persoonlijke schade of bijkomende vergoedingen). Indien geen sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, dan is de inbreng tegen de onteigeningswaarde acceptabel indien de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. Dit moet voor ieder plangebied afzonderlijk worden beoordeeld. Indien aan de bovenstaande eisen is voldaan dan hanteren wij het uitgebrachte onteigeningsadvies als uitgangspunt. Als het tijdsverloop tussen de datum van het uitbrengen van het beschikbare rapport en de in dit rapport gehanteerde peildatum het nodig maakt, dan zullen wij de oorspronkelijke vermogensschade en eventuele sloopkosten actualiseren. De eventuele persoonlijke schade en de kosten van het rechtenvrijmaken worden niet geactualiseerd en deze posten nemen wij integraal over. Ad2 De initiatiefnemer heeft gronden aangekocht; Initiatiefnemer kan de gronden hebben gekocht op basis van de onderhandse verkoopwaarde. Steeds vaker zal hij behalve de vermogenswaarde ook persoonlijke schades dienen te vergoeden om dat anders geen overeenstemming zal worden bereikt. De mogelijk uitgebrachte taxatierapporten hanteren wij als uitgangspunt. De eventuele op basis van de Onteigeningswet berekende persoonlijke schade laten wij buiten van 71 beschouwing omdat er geen sprake is van onteigening, de gronden vrijwillig zijn aangekocht en initiatiefnemer, anders dan de gemeente, deze kosten kan terugverdienen via de grond- en opstalexploitatie. Als het tijdsverloop tussen de datum van het uitbrengen van het beschikbare rapport en de in dit rapport gehanteerde peildatum het nodig maakt, dan zullen wij de oorspronkelijke vermogenswaarde en eventuele sloopkosten actualiseren. De kosten van het rechtenvrijmaken worden niet geactualiseerd en deze post nemen wij integraal over. Ad3 De gronden zijn niet aangekocht en worden niet onteigend. De gemeente heeft de gronden niet onteigend en gaat dat ook niet doen en initiatiefnemer heeft deze gronden ook niet aangekocht. Blijkbaar is de verwerving van deze gronden niet noodzakelijk en ook niet urgent, zodat de inbreng tegen de onteigeningswaarde niet aan de orde is. Als er taxatierapporten voorhanden zijn, dan hanteren wij die als uitgangspunt. Indien het tijdsverloop tussen de datum van het uitbrengen van de beschikbare rapporten en de in dit rapport gehanteerde peildatum het nodig maakt, dan zullen wij de oorspronkelijke vermogenswaarde en eventuele sloopkosten actualiseren van 71

117 8 MARKTGEGEVENS Gegeven de voorgenomen bestemmingen, het gesprek met opdrachtgever en de uitgifte categorieën beoordelen wij in dit hoofdstuk de navolgende marktgegevens: Bestemming Omschrijving Oppervlakte Centrum 1 Detailhandel Centrum 2 Detailhandel/horeca 280 Centrum 3 Detailhandel/wonen/horeca 729 Centrum 4 Detailhandel/wonen 802 Centrum 5 Gemengd 534 Niet uitgeefbaar Totaal De genoemde oppervlakten zijn digitaal ingemeten door RBOI. De parkeergarage en de parkeergelegenheid op het dek zijn niet benoemd als uitgiftecategorie. Deze parkeervoorzieningen dienen wel te worden beoordeeld bij de bepaling van de uitgifteprijzen van de commerciële voorzieningen en de woningen. Dit doen wij door bij de opbrengsten (winkelhuren en verkoopwaarde appartementen) rekening te houden met het uitgangspunt dat er in de directe omgeving voldoende parkeergelegenheid voorhanden is. Commerciële ruimten Centrum (winkelruimten) Het winkelgebied in het centrum van Huizen bestaat in hoofdlijnen uit: De Lindenlaan, Voorbaan, Achterbaan, Oude Raadhuisplein en de Kerkstraat. Er worden momenteel diverse winkelruimten aangeboden. Om een beeld van de huidige markt te schetsen hebben wij de onderstaande locaties opgenomen. Ligging Oppervlakte Indicatie vraagprijs per m² Kerkstraat Kerkstraat Lindenlaan We merken op dat dit vraagprijzen zijn en dat het merendeel van de percelen al enige tijd te huur staat. Ook zijn de vraagprijzen van sommige winkels tussentijds verlaagd van 71 Transactiegegevens zijn leidend en wij verwijzen over een periode van 2 jaar naar de navolgende in Vastgoedmarkt gepubliceerde data. Ligging Oppervlakte Indicatie transactie per m² Achterbaan Lindenlaan 5b Lindenlaan Lindenlaan 20a Oude Raadhuisplein Het project is gelegen aan de rand van het winkelgebied van Huizen. Door de ontwikkeling ontstaat een nieuwe aanlooproute. Er kan een rondje worden gelopen. Voor de huidige economische situatie is de markt voor winkels in Huizen als redelijk te beschouwen. Het aanbod van winkelruimte in het centrum is thans beperkt. Wij hanteren als uitgangspunt dat er rondom het tijdstip van het opleveren van de winkelruimten voldoende vraag zal zijn. wij achten door de toename van het winkeloppervlak enige prijsdruk mogelijk. Rekening houdend met het relevante aanbod in Huizen zijn wij van mening dat een huurprijs van ongeveer 200,-- (grotere oppervlakten) tot 275,--/ m² VVO (kleinere oppervlakten) haalbaar is. bij de grotere oppervlakten rekenen wij met een gewogen gemiddelde. Daarbij hanteren wij een yield van ongeveer 7,5% voor de winkels. Supermarkt De huurprijzen van supermarkten worden vaak gerelateerd aan de omzetmogelijkheden van deze supermarkten. Het potentieel van de omzetmogelijkheden waarderen wij als gunstig. Hierbij is de parkeergelegenheid van belang. Uitgaande van een omzet per m² van 8.000,-- waarderen wij de huurwaarde van de supermarkt op ongeveer 200,--/m² (nieuw op de verdieping) tot 250,--/ m² VVO (begane grond en uitbreiding). Daarbij hanteren wij een yield van ongeveer 6,5 % voor de supermarkten. Horeca De huurprijzen van horecagelegenheden vertonen ook een relatie met de omzetmogelijkheden. Het karakter van de specifieke exploitatie is nog niet bekend. Voor de markthuur kunnen we aansluiting zoeken bij de voorgenomen bestemming. In de betere winkelstraten met veel bezoekers zal een horecagelegenheid in de regel het huurniveau van de winkelruimten niet kunnen evenaren en zal in de praktijk vaak een lagere huurprijs van toepassing zijn. Omdat in dit nieuwbouwproject de horecaruimte door van 71

118 middel van functieaanduidingen op de plankaart als zodanig is aangewezen, zijn we van mening dat ook in deze situatie een lager huurniveau voor het casco van toepassing is. Wij zijn van mening dat een huurprijs van ongeveer 150,-- haalbaar zou kunnen zijn. Daarbij hanteren wij een yield van indicatief 8,5 % voor de horecabestemming. Wonen Voor de appartementen in het voorgenomen bouwplan zoeken we aansluiting bij de appartementen in Huizen. Er is relatief weinig nieuwbouw. Wij noemen het navolgende aanbod. Ligging Oppervlakte Indicatie vraagprijs in Bovenmaatweg 3 76 GBO VON Graaf Floris GBO KK Huizermaatweg GBO KK* Havenstraat 20II 92 GBO VON ** Ad*, taxatiewaarde. Wordt met koopgarantkorting aangeboden. Ad**, kleinschalig boven winkel. De oppervlakte betreft de gebruiksvloeroppervlakte (GBO). Het niveau van de vraagprijzen stellen wij op 2.500,-- tot 3.000,--/ m² GBO. In de directe omgeving van de nieuwbouw vinden wij, naar onze mening, geen direct geschikte referentieobjecten. De locatie heeft specifieke voor- en nadelen. Zo is de bereikbaarheid goed, gaan we uit van voldoende parkeergelegenheid en zijn alle voorzieningen op loopafstand aanwezig. Daar staat de potentiële hinder van het winkelcentrum, het parkeerdek en de expeditie tegenover. De maatvoering van het exploitatieplan gaat uit van m² BVO. Wij taxeren de verkoopwaarde op 2.350,--/ m² BVO. Dit is in lijn met de NVM gegevens met betrekking tot regio 38 (het Gooi) van 71 9 UITGIFTEPRIJZEN Voor het berekenen van de uitgifteprijzen hebben wij voor de bouwkosten gebruik gemaakt van (Her)bouwkosten bedrijfspanden Blz 145 e.v. Centrum 1 (detailhandel) Omschrijving Grondoppervlakte Bruto vloeroppervlakte (BVO) Vormfactor BVO/VVO 0,85 0,95 - Totaal retail / uitbreiding super Verkoop vloeroppervlak (VVO retail) Huurprijs/ m² VVO 200 Verkoop vloeroppervlak (VVO super bg) 760 Huurprijs/ m² VVO 250 Totale huurprijs Bruto aanvangsrendement 7 Factor 14,3 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 94 Verkoopwaarde AF: bouwkosten m² x 1.000,--/ m² AF: bijkomende kosten à 30% AF: Verkoopkosten (2% opbrengst) AF: Winst en risico (10% opbrengst) Saldo Saldo: oppervlakte (7.694 m²) 818,56 Waardering 820 Het voorgenomen plan bestaat niet enkel uit detailhandel op de begane grond maar ook uit winkelruimte op de verdieping. Daarom is de gehanteerde bruto vloer oppervlakte groter dan de grondoppervlakte. De bouwkosten zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid van 71

119 Centrum 2 (detailhandel en horeca) Omschrijving Bruto vloeroppervlakte (BVO) 280 Vormfactor BVO/VVO 0.92 Verkoop vloeroppervlak (VVO retail) 258 Huurprijs/ m² VVO 235 Totale huurprijs Bruto aanvangsrendement 7.4 Factor 13.5 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 42 Verkoopwaarde AF: bouwkosten 280 m² x 1.200,--/ m² AF: bijkomende kosten à 30% AF: Verkoopkosten (2% opbrengst) AF: Winst en risico (10% opbrengst) Saldo Saldo: oppervlakte (280 m²) 844,29 Waardering 850 De bouwkosten zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid van 71 Centrum 3 (detailhandel, wonen en horeca) Omschrijving Bruto vloeroppervlakte (BVO) 729 Vormfactor BVO/VVO 0.9 Verkoop vloeroppervlak (VVO retail) 656 Huurprijs/ m² VVO 275 Totale huurprijs Bruto aanvangsrendement 7 Factor 14,29 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 733 Verkoopwaarde detailhandel en horeca Vloeroppervlakte wonen BVO 729 Waarde/ m² BVO Totale waarde wonen Afronding 150 Verkoopwaarde wonen Verkoopwaarde totaal AF: BTW wonen AF: bouwkosten wonen 729 m² x 950,-- / m² AF: bouwkosten winkel 729 m² x 1.200,-- / m² AF: bijkomende kosten à 30% AF: Verkoopkosten (1,75% opbrengst) AF: Winst en risico (7% opbrengst) Saldo Saldo: oppervlakte (729 m²) 1.990,64 Waardering De bouwkosten zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid van 71

120 Centrum 4 (detailhandel en wonen) Omschrijving Bruto vloeroppervlakte (BVO) 802 Vormfactor BVO/VVO 0.90 Verkoop vloeroppervlak (VVO retail) 722 Huurprijs/ m² VVO 275 Totale huurprijs Bruto aanvangsrendement 7 Factor 14,28 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 193 Verkoopwaarde detailhandel Vloeroppervlakte wonen BVO 802 Waarde/ m² BVO Totale waarde wonen Afronding 300 Verkoopwaarde wonen Verkoopwaarde totaal AF: BTW wonen AF: bouwkosten wonen 802 m² x 950,-- / m² AF: bouwkosten winkel 802 m² x 1.200,-- / m² AF: bijkomende kosten à 30% AF: Verkoopkosten (1,75% opbrengst) AF: Winst en risico (7% opbrengst) Saldo Saldo: oppervlakte (802 m²) 1.989,57 Waardering De bouwkosten zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid van 71 Centrum 5 (gemengd) Omschrijving Bruto vloeroppervlakte (BVO) 534 Vormfactor BVO/VVO 0.85 Verkoop vloeroppervlak (VVO) 454 Huurprijs/ m² VVO 175 Totale huurprijs Bruto aanvangsrendement 8 Factor 12,5 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 154 Verkoopwaarde AF: bouwkosten 534 m² x 1.100,--/ m² AF: bijkomende kosten 30% AF: Verkoopkosten (2 % opbrengst) AF: Winst en risico (8 % opbrengst) Saldo Saldo: oppervlakte (534 m²) 134,05 Waardering 135 De bouwkosten zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid van 71

121 10 GEBRUIKSWAARDE De gebruikswaarde wordt, zoals eerder in dit rapport genoemd, in beginsel bepaald op basis van de vigerende of oude bestemming. Er mag rekening worden gehouden met de verwachtingswaarde van de toekomstige bestemming. Bij de individuele clusters gaan we nader in op de marktwaarde oftewel de gebruikswaarde van COMPLEXWAARDE De complexwaarde wordt, zoals eerder in dit rapport genoemd, in beginsel bepaald door de complexwaarde of ruwe bouwgrondwaarde op basis van de ontwikkeling. Wij taxeren bij de residuele waardemethode in beginsel de opbrengsten en de kosten om uiteindelijk de residuele waarde te bepalen. Bij het taxeren van de uitgifteprijzen hebben wij de opbrengstmogelijkheden van het plan getaxeerd. Tevens hebben wij de aan de opstalexploitatie gerelateerde kosten inzichtelijk gemaakt. Het te beoordelen plangebied is in belangrijke mate bebouwd en deze opstalen zijn conform hun bestemming in gebruik. De binnen het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken vertegenwoordigen daardoor een behoorlijke gebruikswaarde. Wij zijn van mening dat de complexwaarde, door de verhouding tussen de opbrengsten en de relatief hoge kosten, lager zal zijn dan de verschillende gebruikswaarden van 71

122 12 BEOORDELING INBRENGWAARDE Particulier 1, Kerkstraat 18 en Keucheniusstraat 14 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 1 Kerkstraat Keucheniusstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Bebouwd met winkelpand Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Ja, winkel is verhuurd Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. De winkel is verhuurd. We hanteren de uitgangspunten dat er geen tijdige huuropzegging mogelijk is, zodat sprake is van rechten van derden en dat er geen belastingschade zal optreden van 71 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het relevante aanbod in Huizen zijn wij van mening dat een huurprijs van ongeveer 240,-- tot 250,-- voor de winkelruimte haalbaar is. Voor de woning schatten wij de huuropbrengst op een bedrag van 800,-- p/mnd Hetgeen neer komt op een huurstroom op jaarbasis van 9.600,-- Daarbij hanteren wij voor deze winkelruimte (solitair, goede ligging, courant) een yield van 7,25% en voor de woningen een yield van 6%. De yield is gebaseerd op de laatst bekend marktgegevens en de invloed van de huidige economische situatie op de markt. Winkelruimte Verkoop vloeroppervlak winkelruimte 280 Huurprijs winkelruimte/ m² 250 Huurwaarde/jaar Bruto aanvangsrendement 7,25 Factor Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 150 Verkoopwaarde Woning Huurprijs woonruimte/jaar Aantal woningen 1 Huurprijs totaal Bruto aanvangsrendement 6 Factor Waarde Correctie kosten koper Afronding 527 Verkoopwaarde van 71

123 Totale verkoopwaarde: , , ,-- Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 1, (Kerkstraat 18 en Keucheniusstraat 14) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 2, Ceintuurbaan 1b Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 2 Ceintuurbaan 1b Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Bebouwd met 2/1 kapwoning Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Ja Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Wij beschikken over twee taxatierapporten: Flober makelaardij (maart 2011) met een waarde van ,--; De Jong Strankinga Ronk (juli 2011) met een waarde van ,-. De gemeente heeft in haar brief van 8 september 2011 een eindbod gedaan van ,-- plus bijkomende kosten. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn van 71

124 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 2, (Ceintuurbaan 1b) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 3, Ceintuurbaan 7 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 3 Ceintuurbaan 7 (erf) Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Erf naast woning Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening van 71

125 Particulier 3, (Ceintuurbaan 7) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 4, Tuinstraat 4 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 4 Tuinstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Woning met garage en schuur Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Ja Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Wij beschikken over een taxatierapport: De heer J.W. Smedema en de heer M.A. Albers (maart 2008) met een waarde van ,--. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn van 71

126 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Naast de woning is planologisch extra bebouwing mogelijk met een winkelruimte met bovenwoningen. Winkelruimte Bebouwde oppervlakte 144 Verkoop vloeroppervlak winkelruimte 120 Huurprijs winkelruimte/ m² 200 Huurwaarde/jaar Bruto aanvangsrendement 7,25 Factor Waarde Bovenwoningen Bebouwde oppervlakte BVO 288 Huurprijs woonruimte / jaar Bruto aanvangsrendement 6 Factor 16.6 Waarde Gezamenlijk Correctie kosten koper 7% Waarde afgerond Bouwkosten Bouwkosten woningen m²/bvo 800/m2 Bouwkosten winkel m²/bvo 1.150/m2 Netto bouwkosten Bijkomende kosten 30% Totaal bouwkosten Grondwaarde Woningen nieuw Marktwaarde nieuwbouw/stuk Aantal 2 Verkoopwaarde VON Btw Opbrengst afgerond Bouwkosten 2 woningen Oppervlakte BVO 408 Bouwkosten van 71 netto bouwkosten Bijkomende kosten 30% Totaal bouwkosten Grondwaarde Woning Tuinstraat 4 Marktwaarde huidige woning Totaal vermogen Totale verkoopwaarde: , , , Afgerond ,-- Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 4, (Tuinstraat 4) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

127 Particulier 5, Tuinstraat 24 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 5 Tuinstraat 24 (erf) Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Los perceel bij woning Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Het perceel is zonder vergunning bebouwd met een tuinhuis dat in gebruik is als kantoor. De bestemming staat geen bebouwing toe. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op van ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 5, (Tuinstraat 24) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

128 Particulier 6, Tuinstraat 26 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 6 Tuinstraat 26 (erf) Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Los perceel bij woning Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op , van 71 Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 6, (Tuinstraat 26) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

129 Particulier 7, Keucheniusstraat 20 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 7 Keucheniusstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Woning met garages en bedrijfsruimte Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Wij hebben het huidige woningaanbod en reeds gerealiseerde woningtransacties in het centrum van Huizen beoordeeld. Bedrijfsobjecten op bedrijfsterreinen worden aangeboden binnen een bandbreedte van 40,-- tot 60,--. Voor kantoorruimte en/of kleine bedrijfsruimte komen bedragen van van 71 75,-- tot 125,-- voor. Rekening houdend met het geringe aanbod in het centrum van Huizen van een dergelijke bedrijfsruimte met een eigen gezicht, zijn wij van mening dat een huurprijs van ongeveer 125,-- haalbaar is. Daarbij hanteren wij voor de bedrijfsruimte een yield van 11%. De yield is gebaseerd op de laatst bekend marktgegevens en de invloed van de huidige economische situatie op de markt. Woning Verkoopwaarde Garages Marktwaarde/stuk Aantal 3 Verkoopwaarde Bedrijfsruimte Verhuurbaar vloeroppervlak bedrijfsruimte 80 Verhuurbaar vloeroppervlak zolderruimte 80 Huurprijs bedrijfsruimte/ m² 125 Huurprijs zolderruimte 25 Huurwaarde/jaar Bruto aanvangsrendement 11 Factor 9.09 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding Verkoopwaarde Totale verkoopwaarde: , , , ,-- Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op , van 71

130 Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 7, (Keucheniusstraat 20) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 8, Keucheniusstraat onbekend Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 8 Keucheniusstraat * Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Losse smalle strook grond Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op , van 71

131 Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 8, (Keucheniusstraat onbekend) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 9, Kerktraat 20 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 9 Kerkstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Buitenterrein, entree garage, terrein van Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Ja Sloopkosten Ja een supermarkt, overig terrein, 2 winkels met bovenwoningen en garages Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Het buitenterrein is in gebruik bij enkele huurders van de aan de Kerkstraat gelegen winkelruimten. We hanteren als uitgangspunt dat de bevoorrading van de winkels niet wordt gehinderd. De entree geeft toegang tot de ondergrondse parkeergarage. Een deel van het terrein is in gebruik bij de supermarkt en een deel heeft betrekking op de winkelruimte. We gaan er van uit dat met de eigenaar van de supermarkt overeenstemming wordt bereikt over de uitbreiding, zodat geen sprake is van rechten van derden. Het overige terrein bevindt zich ten oosten van Keucheniusstraat 17 tot en met 21. De twee winkels en bovengelegen appartementen liggen aan de Lindenlaan. Deze van 71

132 winkels aan de Lindenlaan zijn verhuurd. We hanteren de uitgangspunten dat er geen tijdige huuropzegging mogelijk is, zodat sprake is van rechten van derden en dat er geen belastingschade zal optreden. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. De oppervlakte van het buitenterrein, de entree tot de ondergrondse garage, het terrein van een supermarkt en het overige terrein schatten wij op 800 m². uitgaande van de aanwendingsmogelijkheden door de bestaande omliggende gebruikers taxeren wij de waarde van deze gronden op 500,--/ m², hetgeen voor 800 m² neerkomt op: ,-- De gebruikswaarde van de winkels en twee bovengelegen appartementen aan de Lindenlaan bestaat uit zowel de vermogenswaarde als de bijkomende vergoedingen voor de huurders. Rekening houdend met het relevante aanbod in Huizen zijn wij van mening dat een huurprijs van ongeveer 225,-- tot 325,-- haalbaar is. Daarbij hanteren wij een yield van 7,25% voor de winkels. Voor de woning schatten wij de huuropbrengst op een bedrag van 600,-- p/mnd Hetgeen neer komt op een huurstroom op jaarbasis van 7.200,--. Daarbij hanteren wij een yield van 6% voor de woningen. De yield is gebaseerd op de laatst bekend marktgegevens en de invloed van de huidige economische situatie op de markt. Winkelruimte Bebouwde oppervlakte 62 Verkoop vloeroppervlak Multi Vlaai 50 Verkoop vloeroppervlak Mac Denim 106 Huurprijs bedrijfsruimte/ m² (Mac Denim) 225 Huurprijs bedrijfsruimte/ m² (Multi Vlaai) 325 Huurwaarde/jaar Bruto aanvangsrendement 7,25 Factor 13,79 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 193 Verkoopwaarde van 71 Woningen Huurprijs woonruimte/jaar Huurprijs 2 woningen Bruto aanvangsrendement 6 Factor 16,66 Waarde Correctie kosten koper 7% Afronding 209 Verkoopwaarde Garages Marktwaarde/stuk Aantal 4 Verkoopwaarde Totale vermogenswaarde ,-- Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 9, (Kerkstraat 20) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

133 Particulier 10, Kerkstraat 2 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 10 Kerkstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Terrein voormalig postkantoor en parkeren Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Ja Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Wij beschikken over een taxatierapport: Castanea Bedrijfsmakelaars B.V. (april 2010) met een waarde van het complex van ,--. Dit rapport heeft betrekking op het gehele postkantoor. We hanteren het uitgangspunt dat er geen rechten van derden zijn van 71 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Een deel van het terrein, met een oppervlakte van ongeveer 180 m², kan als buitenterrein met een behoorlijke waarde worden gebruikt bij het genoemde postkantoor. Het overige deel van het terrein is in gebruik als openbaar parkeerterrein en aan dit gebruik geven wij geen waarde. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 10, (Kerkstraat 2) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

134 Particulier 11, Keucheniusstraat 21 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 11 Keucheniusstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Woning met garage en schuur Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Ja Actualiseren Ja Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Wij beschikken over een taxatierapport: Floberg makelaardij (februari 2009) met een waarde van ,--. We hanteren het uitgangspunt dat de woning bij de eigenaar in gebruik is en er geen rechten van derden zijn van 71 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van de beschikbare gegevens. Het gemiddeldeprijspeil voor het onderhavige object is sinds februari 2009 gedaald. Wij schatten deze prijsdaling op 15%. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 11, (Keucheniusstraat 21) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71

135 Particulier 12, Keucheniusstraat 18 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 12 Keucheniusstraat 18 ** Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie 2 woningen aan de Tuinstraat en terrein Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Ja Eigendom van derden Nee Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. De woningen aan de Tuinstraat 12 en 14 zijn in respectievelijk 1999 en 2000 door initiatiefnemer aangekocht. Het perceel Keucheniusstraat 18 bestaat thans uit braakliggend land. De opstallen zijn geamoveerd. Wij hebben geen bouwtekeningen ontvangen. We hanteren het uitgangspunt dat er geen rechten van derden zijn van 71 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Gegeven het waardeniveau van de nabij gelegen soortgelijke woningen in de Tuinstraat taxeren wij de onderhandse verkoopwaarde van de woningen gelegen aan de Tuinstraat 12 en 14 op gemiddeld ,-- per stuk of gezamenlijk op: ,-- Het perceel gelegen aan de Keucheniusstraat 18 bestaat thans uit een braakliggend terrein. Omdat er geen taxatierapporten beschikbaar zijn van de voorheen op de gronden aanwezige bebouwing, waarderen wij dit deel van de thans, bij initiatiefnemer in eigendom zijnde, onbebouwde gronden op basis van de huidige bestemming van de gronden als bedrijfsterrein. Omschrijving Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Huizen, sectie D, nummer Deze oppervlakte bedraagt m². De gronden zijn bestemd voor Bedrijven BII. De bouwhoogte bedraagt 6 m¹ en de hoogte 9,5 m¹. In de voorschriften treffen wij geen bebouwingspercentage aan. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van ongeveer m². De gebruiksmogelijkheden dienen in overeenstemming te zijn met milieucategorie 1 en 2. Er is een aanduiding op de plankaart voor het gebruik van de gronden als kaaspakhuis. Taxatie Voor deze percelen hebben wij de waarde van de gronden vastgesteld op basis van een residuele berekening rekening houdend met het huidige toegestane bedrijfsmatige gebruik van de gronden en de solitaire ligging nabij het winkelcentrum. Gegeven de omvang van het perceel en de daarop mogelijke bebouwing en het gebruik daarvan stellen wij de grondwaarde op 125,--/ m². Voor m² komt dit neer op een grondwaarde van afgerond: , Totaal , van 71

136 Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 12, (Keucheniusstraat 18) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 13, Keucheniusstraat 17 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 13 Keucheniusstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie 2/1 kapwoningen met grote schuur Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Ja Eigendom van derden Nee Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Het waardeniveau van deze woningen bevindt zich tussen die van de aan de Tuinstraat 16 tot en met 26 gelegen woningen en de aan de Keucheniusstraat 21 gelegen woning. Wij hebben geen bouwtekeningen ontvangen en hebben de woningen ook niet van binnen kunnen bekijken. Gegeven het waardeniveau van de nabij gelegen soortgelijke woningen en de relatief grote op het achterterrein gelegen schuur taxeren wij de onderhandse verkoopwaarde van de woningen op gemiddeld ,-- per stuk of gezamenlijk op , van 71

137 Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 13, (Keucheniusstraat 17) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 14, Ceintuurbaan 1a Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 14 Ceintuurbaan 1a Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Helft 2/1 kapwoning Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Ja Eigendom van derden Nee Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat er geen rechten van derden zijn. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op , van 71

138 Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Particulier 14, (Ceintuurbaan 1a) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Particulier 15, Tuinstraat 24 en 26 Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 15 Tuinstraat 24 en Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Losse brandgang Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Nee Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening van 71

139 Particulier 15, (Tuinstraat 24 en 26) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten 0 VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van 71 Gemeente Huizen 16, diverse percelen en perceelsgedeelten Afbakening Deze cluster heeft betrekking op de volgende gronden. Nr. Locatie Perceel Opp. 16 Wegen 2419 Wegen 2466 Wegen 3892 Wegen 3293 Ceintuurbaan 9/ Ceintuurbaan 9/ Ceintuurbaan 9/ Tuinstraat Samenvatting gegevens De beschikbare informatie geven wij als volgt schematisch weer Onderwerp Status Situatie Wegen en 3 woningen Onteigend of nog te onteigenen Nee Gekocht door initiatiefnemer Nee Eigendom van derden Ja Taxatierapporten derden beschikbaar Nee Actualiseren Nee Gebruiksvrijmaken Nee Sloopkosten Ja Nadere toelichting op de gegevens Wij hebben geen informatie ontvangen dat er sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Ook is niet gebleken dat de verwerving tegen de onteigeningswaarde noodzakelijk en urgent was. We hanteren het uitgangspunt dat er geen rechten van derden zijn van 71

140 Taxatie gebruikswaarde Wij maken gebruik van onze eigen gegevens. Deze percelen bestaan enerzijds uit wegen en anderzijds uit 3 woningen. Met betrekking tot de wegen zijn wij van mening dat deze gronden geen werkelijke waarde hebben. Er zijn geen concrete kopers zodat geen onderhandse verkoopwaarde is te bepalen. De waarde van de 2 2/1 kapwoningen aan de Ceintuurbaan vindt aansluiting bij het waardeniveau van de woningen gelegen aan de Tuinstraat 16 tot en met 26. De woning gelegen aan de Tuinstraat 2 is in december 2010 door de gemeente gekocht voor ,--. De koopakte bevat geen bijzonderheden. Wij stellen de waarde op de peildatum op ,-- Rekening houdend met het bovenstaande waarderen wij de gebruikswaarde, prijspeil , op ,--. Taxatie inbrengwaarde Het bovenstaande leidt tot de navolgende berekening. Gemeente Huizen 16, (diverse percelen en perceelsgedeelten) Nr. Onderdeel Waarde Waarde/kosten I Gebruikswaarde II Complexwaarde n.v.t. III Werkelijke waarde of netto inbrengwaarde IV Kosten gebruiksvrijmaken 0 V Sloopkosten VI Bruto inbrengwaarde (afgerond) van WAARDERING Rekening houdend met de in dit taxatierapport opgenomen gegevens en de genoemde overwegingen, waarderen wij de uitgifteprijzen van de in dit taxatierapport getaxeerde onroerende zaken, prijspeil , op: Categorie Uitgifteprijs in / m² Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum De uitgifteprijzen zijn exclusief de kosten die benodigd zijn voor de aanleg van de parkeergelegenheid. Rekening houdend met de in dit taxatierapport opgenomen gegevens en de genoemde overwegingen, waarderen wij de inbrengwaarden van de in dit taxatierapport getaxeerde onroerende zaken, prijspeil , op: Nr Omschrijving Inbreng 1 Kerkstraat 18 en Keucheniusstraat 14 waarde Gebruiks vrijmaken Sloop Kosten Bruto inbrengwaarde Ceintuurbaan 1b Ceintuurbaan Tuinstraat Tuinstraat Tuinstraat Keucheniusstraat Keucheniusstraat * Kerkstraat Kerkstraat Keucheniusstraat Keucheniusstraat Keucheniusstraat van 71

141 14 Ceintuurbaan 1a Tuinstraat 24 en Gemeente Huizen Totaal Deze taxatie is door deskundigen zorgvuldig samengesteld conform het voor SAOZ geldende protocol. Deskundigen hebben rekening gehouden met diverse informatiebronnen, overwegingen, eventueel van toepassing zijnde berekeningswijzen, wegingsfactoren en dergelijke en hebben dit alles in belangrijke mate verwerkt in het taxatierapport. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, mr. J. Brandwijk Directeur van 71

142

143 Bijlage 5 Plankosten conform ministeriële ontwerpregeling plankosten Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

144 Verkorte * toelichting excel model behorend bij het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan Het model invullen wanneer het exploitatieplan voorziet in 1 of meer van de volgende bouwplannen a. een bouwplan voor meer dan 1 (bedrijfs)woning b. een bouwplan voor een hoofdgebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeleinden (muv horeca, kantoor, detailhandel ) met een oppervlakte van meer dan m2 bvo c. een bouwplan voor een ander hoofdgebouw d. een bouwplan voor een uitbreiding van een gebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeldeinden (muv horeca, kantoor, detailhandel) met meer dan m2 bvo of met een woning of meer dan 1 bedrijfswoning e. een bouwplan voor een uitbreiding van een ander gebouw met meer dan m2 bvo of met meer dan 1 woning f. een bouwplan voor kassen met een oppervlakte van meer dan m2 bvo tabblad vragenlijst: 1. Vul de gegevens in cel E10, E11 en E12 in. 2. Geef een antwoord op de vragen 1 t/m 18, uitgangspunt is een actieve gemeentelijke grondexploitatie. 3. Klik op de grijze? buttons voor meer informatie over de vraag. tabblad produktenlijst Geef in kolom B per produkt/activiteit aan of het bij dit project van toepassing is: vul ja of nee in. tabblad resultaat t In cel G51 staat het forfaittair bedrag dat in het exploitatieplan op het moment van vaststelling ruimtelijk besluit wordt opgenomen. Dus niet nader faseren. printen Print het blad vragenlijst, produktenlijst en resultaat met behulp van de printbuttons Deze uitdraaien moeten bij het exploitatieplan gevoegd worden. berekening kosten voorbelasten/ophogen en bestemmingsplannen In een hulpblad worden de kosten voor voorbelasten/ophogen separaat berekend. Tevens zijn hierin de uren voor het maken van ruimtelijke ordening produkten aangegeven. Met deze button wordt het hulpblad zichtbaar danwel verborgen. hulpblad tonen hulpblad verbergen technische informatie Om de scan goed te laten functioneren dient het beveiligingsniveau in Excel op "laag" gezet te worden. Extra, Macro, beveiliging, laag * een uitgebreide toelichting is te vinden in de bijlagen bij de ontwerp regeling. Dit excel model is in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op basis van de Plankostenscan ontwikkeld en opgesteld door : Mevr drs B.A.M.P. van Hoek mevr mr ing. M.E Krul-Seen b.van.hoek@bieleveldvanhoek.nl MKN@tg.nl de heer ir M.J. D. Stout MJS@tg.nl