KORTE NOTITIE HUISVESTING TERUGTREDENDE BOER

Transcriptie

1 KORTE NOTITIE HUISVESTING TERUGTREDENDE BOER Inleiding Huisvesting van de terugtredende boer heeft landelijk al veel stof doen opwaaien. In feite is er sprake van een worsteling tussen het sociaal menselijke aspect en de meer zakelijke ruimtelijke ordeningsprincipes. Niet voor niets staat ook op landelijk niveau dit onderwerp regelmatig ter discussie. VROM heeft hierop al beleid ontwikkeld (in de bijlage treft u hierover meer aan). Deze notitie sluit aan op dit beleid. Dit heeft te maken met het feit dat boerderijen planologisch beschouwd worden als bedrijfswoningen. Een boer woont op zijn boerderij omdat hij hier zijn bedrijf uitoefent. Op het moment dat de boer stopt met boeren is zijn aanwezigheid op de boerderij (zuiver planologisch bezien) niet langer vereist. Hij zou de woning idealiter vrij moeten maken voor de bedrijfsopvolger (als die er tenminste is) en zelf elders huisvesting moeten zoeken. Het beleid van Rijk, Provincie en gemeenten is immers dat toename van het aantal (burger)woningen in het buitengebied moet worden tegen gegaan. Maar veelal woont de boer al zijn hele leven op de boerderij en wenst hij er ook zijn laatste jaren door te brengen. Deze notitie gaat over die worsteling en formuleert de aanpak/uitgangspunten. Uitgangspunt buitengebied Zoals vermeld is een belangrijk uitgangspunt van de raad bij het opstellen van bestemmingsplannen voor het buitengebied het tegengaan van verstening. Toename van burgerwoningen dient dan ook zoveel mogelijk vermeden te worden. Het is dit algemeen aanvaarde uitgangspunt dat het oprichten van woningen ten behoeve van de terugtredende boer onmogelijk maakt. Andere opties, bijvoorbeeld in de vorm van extra woningbouw binnen de bouwstede, zijn slechts mogelijk bij een aanpassing van het bestaande beleid en regelgeving. Daar is echter geen sprake van. Het tegendeel is eerder waar. Ook onze eigen Gebiedsvisie spreekt over het open en groen houden van het veenweidegebied van Midden- Delfland. Oplossingen zullen dus gevonden moeten worden met in acht name van dit uitgangspunt. Uitgangssituatie in Midden-Delfland Voordat nader wordt ingegaan op de verschillende mogelijkheden is het goed om vast te stellen welke omvang het geschetste probleem in Midden-Delfland heeft c.q. in de toekomst zou kunnen gaan krijgen. Met andere woorden: wat staat ons de komende tijd te wachten? Op dit moment zijn er nog ongeveer zeventig boeren actief. Nu de reconstructie na ruim dertig jaar zijn voltooiing nadert is de verwachting dat er de komende tien tot vijftien jaar tussen de vijftien en vijfentwintig boeren zullen stoppen. Ook de schaalvergroting in de landbouw speelt hierbij een rol. Mogelijke situaties Afhankelijk van de bedrijfssituatie zijn de volgende situaties denkbaar. 1. De boerderij, inclusief de erbij behorende gronden, wordt verkocht. De boer vertrekt naar elders. 2. De grond wordt verkocht, maar de boer blijft op de boerderij wonen. 3. De boerderij wordt overdragen aan een bedrijfsopvolger en woonruimte wordt gevonden binnen de bestaande bedrijfswoning (eventueel door middel van een geringe aanpassing). 4. De boerderij wordt overdragen aan de bedrijfsopvolger, waarbij de boer op de geboortegrond wil blijven wonen, zonder dat dit qua huisvesting feitelijk mogelijk is. Naast deze begrijpelijke wens kan de woonsituatie op de boerderij ook een voordeel bieden. In de praktijk vervult de rustende boer vaak nog een belangrijke adviserende rol en verricht hij ook regelmatig hand- en spandiensten. Om die redenen is zijn aanwezigheid in de directe omgeving van het bedrijf dan ook van nut.

2 Mogelijke consequenties Het is duidelijk dat de agrariërs genoemd onder en 3., vanuit een oogpunt van huisvesting, geen problemen zullen opleveren. De situatie genoemd onder 2. is natuurlijk wel juridisch/planologisch ongewenst, omdat er dan in feite sprake is van strijdigheid met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. Immers, de bedrijfswoning wordt in die situatie niet langer gebruikt ten dienste van de bestemming. In de praktijk kan dit leiden tot een omzetting naar burgerwoning bijvoorbeeld als er sprake is van schaalvergroting of als vastgesteld wordt dat ter plaatse het uitoefenen van een agrarisch bedrijf niet langer mogelijk is (gronden zijn bijvoorbeeld aangekocht ten behoeve van recreatieve ontwikkelingen). De omzetting zal dan meestal worden geëffectueerd bij een integrale herziening van het bestemmingsplan, zodat er tijdelijk sprake is van een gedoogsituatie. Bij de geschetste situatie onder 4. kunnen er problemen optreden. De omvang van het vraagstuk is echter relatief beperkt. Naar verwachting zullen er slechts enkele gevallen resteren waarbij sprake zal zijn van een situatie waarin gezocht moet worden naar een alternatieve oplossing. Ook de praktijk tot heden leert dat sporadisch een beroep op de gemeente wordt gedaan om te komen tot een oplossing. De schatting is dat een situatie als genoemd onder 4. zich tot 2025 niet meer dan zo n 5 keer zal voordoen. Dat neemt niet weg dat er in individuele gevallen sprake zou kunnen zijn van een probleem. Oplossingen Mantelzorg In sommige gevallen kan een oplossing worden gevonden binnen de ruimere (planologische) mogelijkheden als er sprake is van zogeheten mantelzorg. Voor de regelingen die hiervoor kunnen worden aangewend (waaronder tijdelijke huisvesting) wordt verwezen naar de bij deze notitie gevoegde bijlage. Het combineren van de agrarische activiteit met een (mantel)zorgtaak is in een aantal gevallen een goed alternatief. Uitgangspunt daarbij is dat inwoning de voorkeur geniet. Een vrijstaand bijgebouw mag uitsluitend worden gebruikt als afhankelijke woonruimte (voor uitleg over deze woonvorm wordt verwezen naar de bijlage I) als die bewoning noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg en tevens wordt voldaan aan de aangegeven randvoorwaarden (zie eveneens de bijlage). Daarbij zal er in ieder geval altijd sprake moeten zijn van een persoonsgebonden vrijstelling. Als deze situatie ophoudt te bestaan gelden dezelfde uitgangspunten als hierna genoemd. Maatwerk Blijft over de situatie dat de rustende boer nog gezond is, er dus geen sprake is van mantelzorg en ook de bestaande huisvestingssituatie geen soulaas biedt. Het is lastig om daarvoor in het kader van deze notitie concrete oplossingen aan te dragen. Eén en ander is immers sterk afhankelijk van de individuele situatie en zal door middel van maatwerk moeten worden opgelost. Er zal naar bevind van zaken worden gehandeld. Te denken valt bijvoorbeeld aan het beschikbaar stellen van een beperkt aantal m2 binnen de bestaande bebouwing. De bereidheid om de agrariër hierbij zoveel als mogelijk ter zijde te staan staat voorop. Daarbij zullen de volgende uitgangspunten worden gehanteerd. - Toename van rode ontwikkelingen, dat wil zeggen extra bebouwing, in het buitengebied moet worden voorkomen. Tegelijkertijd mag het niet zo zijn dat de rustende boer in de kou blijft staan. Hier ligt de uitdaging om beide zaken zodanig met elkaar te combineren dat een voor alle partijen aanvaardbare oplossing ontstaat. Daarbij zal er dan ook altijd sprake moeten zijn van zogeheten afhankelijke woonruimte. Voor de verklaring van dit begrip wordt verwezen naar hetgeen hierover wordt opgemerkt in bijlage I. - Er mag geen onomkeerbare situatie ontstaan. Dat betekent dat, na het beëindigen van de woonsituatie van de rustende boer, er geen sprake kan zijn van een definitieve nieuwe woonsituatie. In feite komt het er op neer dat de oorspronkelijke situatie weer moet worden hersteld. In een enkel geval is het denkbaar dat de ruimte dan wordt benut voor bijvoorbeeld een vorm van bed & breakfast, of een andere 2

3 in de Gebiedsvisie passende functie. Om te voorkomen dat zich ongewenste gevolgen voordoen zal de gemeente dan ook bij het beëindigen van de woonsituatie zeer alert moeten zijn en in sommige gevallen niet moeten schromen om handhavend op te treden. Maar ook hier geldt weer dat er sprake is van een maatwerk benadering. Conclusie In het nieuw op te stellen bestemmingsplan voor het buitengebied zal de tijdelijke vrijstellingsregeling, zoals aangegeven in de bijlage, worden opgenomen. Daarnaast zal door middel van het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid een regeling worden opgenomen voor incidentele gevallen. Op welke wijze hier invulling aan zal worden gegeven (aantal m 2, situering en dergelijke) is nog voorwerp van nadere studie. Vanwege het incidentele karakter zal toepassing van een vrijstelling- of wijzigingsbevoegdheid voorbehouden blijven aan het college van burgemeester en wethouders en zal de mandaatregeling hierop niet van toepassing worden verklaard. Schipluiden, 3 maart

4 Bijlage I Mantelzorg Op provinciaal niveau is de afgelopen tijd uitbreiding gegeven aan de mogelijkheden voor de rustende boer. Die mogelijkheden hebben overwegend betrekking op situaties waarbij er sprake is van zogenaamde mantelzorg. Wat is (een) mantelzorg(er). Mantelzorgers zorgen voor een chronische zieke, gehandicapte of hulpbehoevende partner, ouder, kind of ander familielid, vriend of kennis. Het is in ieder geval altijd iemand uit de directe omgeving van de zorgvrager. Mantelzorgers zijn geen professionele zorgverleners, maar geven zorg omdat zij een persoonlijke band (sociale relatie) hebben met degene voor wie ze zorgen. In die zin is de zorg dan ook niet geheel vrijwillig. Mantelzorg is niet de alledaagse zorg voor, bijvoorbeeld een gezond kind. Mantelzorg is vaak langdurig en intensief. Wanneer is er sprake van mantelzorg. Het betreft een aantoonbaar tijdelijke situatie. Dit dient voor alle betrokken partijen kenbaar en voldoende verzekerd te zijn. Of er sprake is van een zorgbehoefte die onder het begrip mantelzorg valt moet worden aangetoond middels een indicatiebesluit en/of verklaring van de huisarts. Beide partijen, verlener en ontvanger van mantelzorg, verklaren dat de zorg en hulp van de mantelzorger(s) geheel vrijwillig en buiten organisatorisch verband gegeven wordt. Deze tijdelijkheid is niet vooraf in tijd bepaald. Met een schriftelijke verklaring van beide partijen (verlener en ontvanger van mantelzorg) verklaren zij dat bij beëindiging van de zorgbehoefte (als gevolg van verhuizing of overlijden) of bij beëindiging van de mantelzorg (de zorgverlener wil of kan mantelzorg niet langer leveren, door bijvoorbeeld hulpbehoevendheid of overlijden), het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte zal worden beëindigd. Dit vergt van de gemeente een actieve opstelling, in die zin dat op het moment van beëindiging van bewoning de vrijstelling zonder nadere afweging wordt ingetrokken en vervolgens op de handhaving wordt toegezien. Mogelijke vormen van huisvesting. Huisvesting ten behoeve van mantelzorg behelst het tijdelijk laten inwonen van ouderen en/of zorgbehoevenden. Hierbij is het bieden van woonruimte bij de woning een onderdeel. Dat kan door inwoning (en aanpassing van de woning) of het bieden van woonruimte in bijgebouwen, zoals verbouwde stallen of garages. Hierbij moet niet worden vergeten dat de woonruimte in veel gevallen aangepast moet zijn c.q. worden aan de behoeften van de zorgvrager (bijvoorbeeld een groot toilet, een ruime badkamer, voldoende ruimte in de slaapkamer). In veel gevallen gaat het om mensen met een beperking, waarvan de toestand veelal alleen maar slechter wordt. Binnen de bestaande wettelijke kaders en het bestaand beleid van de provincie zijn er verschillende mogelijkheden om huisvesting ten behoeve van mantelzorg mogelijk te maken. Het gaat dan om de bestaande vorm van 'inwoning' en een nieuwe vorm, die omschreven wordt als 'afhankelijke woonruimte'. Wat is afhankelijke woonruimte. Naast inwoning in de woning zelf, hetgeen in zijn algemeenheid zondermeer is toegestaan, blijkt in de praktijk de behoefte te bestaan aan een meer zelfstandige woonvorm (in de vorm van een eigen toegang en eigen voorzieningen) in een (vrijstaand of aangebouwd) bijgebouw. Deze woonvorm is door de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van VROM nader uitgewerkt in een voorbeeldregeling. Geconcludeerd is dat onder voorwaarden medewerking kan worden verleend aan een tijdelijke bewoning van het bijgebouw. De regeling 'afhankelijke woonruimte' is nog in een experimentele fase, welke nog niet door de rechter is getoetst. Om per situatie een goede afweging te maken, wordt de voorkeur gegeven aan een vrijstellingsmogelijkheid (artikel 15 Wet op de Ruimtelijke Ordening) in het 4

5 bestemmingsplan. Het zijn met name de voorwaarden waaronder mantelzorg in afhankelijke woonruimte kan worden toegestaan waar het om draait. In de praktijk, en diverse rechterlijke uitspraken bevestigen dat, blijken er sluipenderwijs toch vormen van zelfstandige woonruimte te ontstaan. Uitgangspunt in het buitengebied blijft dat toename van burgerbewoning moet worden tegengegaan. Met een regeling over mantelzorg in zelfstandige woonruimte (in een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw) is het risico aanwezig dat deze ongewenste vormen van zelfstandige bewoning toch ontstaan. Terughoudendheid is hier op zijn plaats. Voorwaarden afhankelijke woonruimte. De regeling ten behoeve van "afhankelijke woonruimte" biedt een vrijstelling voor het gebruik van de bestaande bijgebouwen bij een woning binnen de bebouwingsregeling voor bijgebouwen op grond van het bestemmingsplan. Met andere woorden: het is uitgesloten dat voor dit gebruik extra bouwmogelijkheden worden geboden. De bebouwing dient te voldoen aan de voorwaarden in het bestemmingsplan, bouwbesluit en dergelijke, en dient een streekeigen/agrarische uitstraling te hebben, zodanig dat het (agrarisch) karakter van het gebied behouden blijft. Omdat de regeling zich uitsluitend beperkt tot de bestaande bijgebouwen bij de woning is voldoende verzekerd dat de regeling zich niet kan uitstrekken tot bijgebouwen buiten de betreffende bestemming (de woonbestemming, het agrarisch bouwblok of de bedrijfsbestemming) of tot bedrijfsgebouwen. Vrijstellingsregeling. De voorkeur van de provincie gaat uit naar een vrijstellingsregeling zodat per verzoek een zorgvuldige afweging kan plaatsvinden. Een voorwaarde is dat het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving. Bovendien moet rekening worden gehouden met aspecten zoals veiligheid en milieu. Zoals hierboven aangegeven geldt dus voor de regeling de uitdrukkelijke voorwaarde dat aantoonbaar sprake moet zijn van een zorgbehoefte, welke naar zijn aard tijdelijk is. Het uitgangspunt is dat sprake is en blijft van één huishouden op het perceel, waarbij een gedeelte van het huishouden in een bijgebouw is gehuisvest. Er kan dus nooit sprake zijn van een zelfstandige woning. Een ander uitgangspunt van de voorbeeldregeling is dat er sprake dient te zijn van een tijdelijke situatie. Deze tijdelijkheid is gelet op de aard niet vooraf aan een termijn te verbinden. In de jurisprudentie is algemeen geaccepteerd dat bij overtreding van de aan de vrijstelling verbonden voorschriften deze vrijstelling wordt ingetrokken. In dit licht is het aanvaardbaar dat een vrijstelling wordt ingetrokken nadat is vastgesteld dat daarvan geen gebruik meer wordt gemaakt. Slechts op deze manier kan publiekrechtelijk worden gewaarborgd dat de tijdelijke situatie ook daadwerkelijk wordt beëindigd. Er zijn echter in de bestemmingsplannen geen vergelijkbare regelingen bekend waarbij ook in een regeling tot intrekking van een vrijstelling is voorzien. Er is dus sprake van een zekere experimentele regeling. In dat kader kunnen aan de voorbeeldregeling bezwaren kleven en procedurele risico s verbonden zijn. Provinciale voorwaarden voor regeling mantelzorg in bestemmingsplan. In aanvulling op de nota 'Regels voor Ruimte' stelt de provincie de volgende voorwaarden voor wat betreft mantelzorg: de huisvesting ten behoeve van mantelzorg betreft een tijdelijke situatie. Artikel 17 Wet op de Ruimtelijke Ordening (afwijking bestemmingsplan voor ten hoogste 5 jaar) kan niet worden toegepast omdat de tijdelijkheid niet van tevoren is te bepalen. Het tijdelijke karakter dient in het bestemmingsplan te worden gewaarborgd; of er sprake is van tijdelijke zorgbehoefte (mantelzorg) dient te worden aangetoond middels een indicatiebesluit en/of verklaring van de huisarts; het aantal woonbestemmingen mag niet toenemen. Dit betekent dat er geen apart huisadres van toepassing is; gezien het karakter van het landelijk gebied mag door mantelzorg geen extra bebouwing ontstaan. De mantelzorg dient plaats te vinden binnen bestaande bebouwing welke reeds op het perceel aanwezig is; 5

6 vormen van huisvesting in de woning zelf (inwoning) verdient de voorkeur. Indien gekozen wordt voor een zelfstandige woonvorm in een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw (ook wel "afhankelijke woonruimte" genoemd), dan kan aan deze woonvorm onder voorwaarden medewerking worden verleend (zie onder: voorwaarden afhankelijke woonruimte ); van belang is dat geen andere situatie ontstaat dan in het kader van mantelzorg bedoeld is en dat zonodig handhavend kan worden opgetreden. Voorbeeldregeling. De voorkeur wordt gegeven aan inwoning, slechts in bijzondere gevallen is het mogelijk om een afhankelijke woonruimte te creëren. Naar aanleiding van een discussie hierover in de gemeente Boekel heeft de provincie Noord-Brabant en het ministerie van VROM deze woonvorm nader uitgewerkt in een voorbeeldregeling. Deze regeling zou als vrijstellingsmogelijkheid (art.15 W.R.O.) in het bestemmingsplan opgenomen kunnen worden. De voorbeeldregeling zou er als volgt uit kunnen zien.. VOORBEELDREGELING Burgemeester en wethouders kunnen, met in achtneming van het gestelde in de Beschrijving in hoofdlijnen, vrijstelling verlenen van: 1. het bepaalde in artikel..(afhankelijk van het ter plaatse geldende plan) en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, mits: - een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg welke niet kan worden gegeven binnen de bestaande ruimte van het hoofdgebouw (de boerderij); - er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; - de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m2; - het bijgebouw is gelegen op een maximale afstand van (nog nader te bepalen) van het hoofdgebouw; - vooraf van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen, dat zij tegen het verlenen van de vrijstelling geen bezwaar hebben. 2. Burgemeester en wethouders trekken de vrijstelling, verleend op grond van lid 1, in, indien de bij het verlenen van vrijstelling bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is. Strafbaarstelling Overtreding van het gebruiksverbod zoals opgenomen in artikel is een strafbaar feit in de zin van artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Ten aanzien van de eerste voorwaarde merken wij ter toelichting op dat daarvan bijvoorbeeld sprake zou kunnen zijn als kan worden aangetoond dat het een zodanig specifieke vorm van mantelzorg betreft die uitsluitend kan worden gegeven: - in een vrijstaand bijgebouw; - de bestaande boerderij te klein is en/of als er sprake is van een monumentale boerderij die alleen geschikt gemaakt kan worden door het verrichten van bouwwerkzaamheden die afbreuk doen aan het monumentale karakter. Slechts in die gevallen zou een vorm van afhankelijke woonruimte overwogen kunnen worden. Aanvullende voorwaarde. Wij zouden hieraan nog de voorwaarde toe willen voegen dat er alleen sprake kan zijn van een persoonsgebonden vrijstelling. Benadrukt wordt dat het hier om een voorbeeldregeling gaat. De wijze waarop de regeling in het bestemmingsplan wordt opgenomen is afhankelijk van de regeling en systematiek van het betreffende plan. 6

7 Benadrukt wordt eveneens dat het om een experiment gaat waar nog geen voorbeelden van zijn die door de rechter zijn getoetst. 7