RAPPORT Grondfonds I B.V. te Driiten. inzake jaarrekening 2013

Transcriptie

1 RAPPORT Grondfonds I B.V. te Driiten inzake jaarrekening 2013

2 INHOUDSOPGAVE Pagina 1 Fiscale positie 1 JAARREKENING 1 Balans per 31 december Winst-en verliesrekening over Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 4 4 Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst-en verliesrekening over OVERIGE GEGEVENS 1 Statutaire regeling winstbestemming 13 2 Verwerking van het verlies Controleverkiaring van de onafliankelijke accountant 13

3 FISCALE POSITIE 1.1 Fiscale eenheid Grondfoiids I B.V. vormt tezamen met Grondfonds B.V. en Grondfonds II B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootsciiapsbelasting bij de dochtermaatschappijen wordt berekend alsof zij zelfstandig belastingplichtig zijn. Voor een inzicht in de fiscale positie van de fiscale eenheid wordt verwezen naar het rapport van Grondfonds B.V.

4 1 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na verwerking van het verlies) 31 december december 2012 ACTIVA BELEGGINGEN Gronden VORDERINGEN Vorderingen (1) (2) Debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE ACTIVA Liquide middelen (3)

5 31 december december 2012 PASSIVA EIGEN VERMOGEN (4) Geplaatst kapitaal Agio Overige reserves LANGLOPENDE SCHULDEN (5) Leningen o/g KORTLOPENDE SCHULDEN (6) Crediteuren Belastingen Overige schulden en overlopende passiva

6 WINST- EN VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen Opbrengsten uit beleggingen (7) Rentebaten (8) Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopresultaat vastgoed in exploitatie (9) Overige baten en lasten (10) Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentelasten (11) Overige bedrijfskosten (12) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen

7 3 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De jaarrekening is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is verineld, tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de nominale waarde, tenzij sprake is van agio en/of disagio. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Daar waar nodig zijn de vergelijkende cijfers ten behoeve van het inzicht in de jaarrekening aangepast. Activiteiten De activiteiten van Grondfonds I B.V. bestaan voornamelijk uit de verkrijging, het beheer, de exploitatie en de vervreemding van onroerende zaken. Groepsverhoudingen De vennootschap maakt deel uit van een groep, waarvan Grondfonds B.V. te Druten aan het hoofd staat. Bestuur Per balansdatum wordt de directie gevoerd door Wieringerwaard Invest VII B.V. Continuïteitsveronderstclling Het eigen vermogen van de vennootschap is nagenoeg nihil. De vennootschap heeft betalingsverplichtingen jegens voornamelijk haar leningverstrekker. Alle betalingsverplichtingen tot en met 2013 zijn voldaan. De 3 grootste aandeelhoudsters van de vennootschap, te weten Wieringerwaard Invest VII B.V, Giesbers Groep B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. garanderen de nakoming van de renteverplichtingen jegens de leningverstrekker. Aan alle overige betalingsverplichtingen kan de vennootschap in 2014 voldoen. De directie denkt hiermee de continuïteit van de vennootschap minimaal tot en met 2014 gewaarborgd te hebben. -4-

8 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbcicggingcn in exploitatie De gronden worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze reële waarde wordt bepaald aan de hand van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Waardeveranderingen, al dan niet gerealiseerd, worden rechtstreeks verantwoord in de winsten verliesrekening. Het aan houders van de lening toekomend deel wordt als schuld in de balans verantwoord. Lening De onder de langlopende schulden begrepen lening wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Het aan houders van de lening toekomende deel van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond is opeisbaar bij aflossing van de betreffende lening. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben, ongeacht het tijdstip waarop zij tot ontvangsten c.q. uitgaven hebben geleid. Winsten worden slechts genomen voor zover zij per balansdatum in transacties met derden als gerealiseerd zijn te beschouwen. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in aanmerking genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten betreffen kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van de gronden. Belastingen De besloten vennootschap Grondfonds I B.V. is belastingplichtig voor de Nederlandse vennootschapsbelasting. Als grondslag voor de belasting wordt uitgegaan van het gerealiseerde fiscale resultaat met inachtneming van algemene fiscale faciliteiten. 5-

9 4 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 ACTIVA BELEGGINGEN 1. Gronden Tranche I e Veronderstelde actuele waarde per 1 januari Mutaties Oprenting waarde gronden Desinvesteringen Herwaardering gronden Veronderstelde actuele waarde per 31 december Per 30 december 2009 zijn de registergoederen behorende tot Tranche I overgenomen van Grondfonds B.V. voor De aangekochte gronden worden door de venootschap in erfpacht uitgegeven aan de kopers van de daarop gebouwde appartementen en woningen, welke bestemd zijn voor starters op de woningmarkt. De kopers beschikken over een koopoptie om de grond tegen een vooraf vastgesteld bedrag voor enkele projecten na exact 6 en voor enkele projecten na exact 10 jaar te kopen van Grondfonds I B.V. Voor en na het zesde respectievelijk het tiende jaar is Grondfonds 1 B.V. gerechtigd tot het berekenen van 25% van de gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond en woning. De berekende waarde per 31 december 2013 is gebaseerd op de netto contante waarde (DCF methode), waarbij de toekomstige inkomsten worden aangepast voor de verwachte jaarlijkse inflatie en risico. Er wordt gerekend met een rentevoet van circa 6%. Er is rekening gehouden met een verlaagd verkooptempo met betrekking tot appartementen/woningen, waardoor ook de gronden wellicht later worden verkocht. De eindwaarde per balansdatum van de gronden in eigendom bedraagt na oprenting. Gezien de marktomstandigheden is de eindwaarde ultimo 2012 met 5% verlaagd. Bij de verkopen in 2013 is een lagere korting verleend. Gezien de lagere werkelijk verleende korting in 2013, is een positieve herwaardering gerealiseerd voor een bedrag van De desinvestering betrof de volgende percelen: "De Bloemist": geen; "Kersentuin": geen; "Stadsheren": Kea Boumanstraat 45 en 53; "Overasselt": Kruisbergstraat 3G en 3K;"Poort van Nimwegen": Burgemeester M. Gerardslaan 3b, 7c, 9, 9a, 1 Ib, 13a, 15, 17, 19a, 21, 21a en 23. "Wielsem" : Klokkediep 111, 119 en

10 2. Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Grondfonds B.V Over de vorderingen wordt 6,25% rente berekend. Omtrent aflossingen en zekerheden is niets schriftelijk vastgelegd. Belastingen Omzetbelasting Overige vorderingen en overlopende activa Nog te factureren omzet inzake erfpacht vergoeding Overasselt OVERIGE ACTIVA 3. Liquide middelen Rabobank

11 PASSIVA 4. Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Het geplaatst kapitaal bedraagt , verdeeld in: 180 gewone aandelen van nominaal 100, Het maatschappelijk kapitaal bedraagt Agio De agio is ontstaan door de herstructurering per 30 december 2009 en een agiostorting in Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming boekjaar Stand per 31 december

12 5. Langlopende schulden Lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds IB. V. Stand per 1 januari Aflossing Langlopend deel per 31 december Door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is ten behoeve van de financiering van de grondposities van Tranche I, te weten: "De Kersentuin" te Arnhem, "Stadsheren" te Arnhem, "De Bloemist" te Nijmegen, "Oranjekwartier" te Beuningen, "Overasselt" te gemeente Heumen, "Olympia" te Lelystad en "Wielsem" te Den Bosch een 6,25% rentevast en 50% winstdelende lening verstrekt voor een bedrag van oorspronkelijk Op de lening zijn de onderstaande voorwaarden van toepassing: 1 de 6,25% rente is gegarandeerd door de drie grootaandeelhouders van Grondfonds B.V, zijnde: Annexum Deelnemingen B.V, Giesbers Groep B.V. en Wieringerwaard Invest VII B.V; 2 de lening geeft naast de 6,25% rente recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds 1 B.V. gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond of de grond en de woning; 3 de winstdeling lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. 6. Kortlopende schulden Belastingen Omzetbelasting Overlopende passiva Accountantskosten Te betalen winstuitkering lening Vooruitontvangen erfpacht Nog te betalen directiekosten

13 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Fiscale eenheid Grondfonds I B.V. maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Grondfonds B.V. en Grondfonds II B.V. Op grond daarvan zijn de vennootschappen hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Ongerealiseerde winst obligatiehouders De obligatiehouder heeft recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds I B.V. gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond. Per31 december 2013 is deze verplichting

14 5 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen Oprenting waarde grond Opbrengst inzake erfpacht Rentebaten Rente rekening-courant Grondfonds B.V Verkoopresultaat vastgoed in exploitatie Resultaat op verkoop gronden Winstuitkering lening Overige baten en lasten Herwaardering gronden Rentelasten Rente leningen o/g Rente en bankkosten Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2013, evenals 2012 geen bezoldigde werknemers werkzaam. -11

15 12. Overige bedrijfskosten Directievergoeding Accountantskosten Beheervergoeding Advieskosten Kosten via Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V Overige algemene kosten

16 OVERIGE GEGEVENS 1 Statutaire regeling winstbesteniming Artikel 20 van de statuten van Grondfonds I B.V. bepaalt de verdeling van de winst die in enig boekjaar is behaald. De tekst van artikel 20 luidt als volgt: 1 de winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering; 2 de vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden; 3 uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is; 4 bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt niet mede, tenzij deze aandelen belast zijn met een vruchtgebruik of pandrecht of daarvan certificaten zijn uitgegeven ten gevolge waarvan het winstrecht toekomt aan de vruchtgebruiker, de pandhouder of de houder van die certificaten; 5 certificaten die de vennootschap houdt of waarop de vennootschap een beperkt recht heeft op grond waarvan zij gerechtigd is tot de winstuitkering, tellen bij de berekening van de winstverdeling eveneens niet mee; 6 de vennootschap mag tussentijds slechts uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 2 is voldaan. 2 Verwerking van het verlies 2013 Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad over 2013 in mindering gebracht op de overige reserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt. 3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Deze is opgenomen op de volgende pagina. 13

17 Berg en Dalseweg 105 Postbus BB Nijmegen T CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT vwgnijhof j 11 j registeraccountants b.v. Aan: de directie en aandeelhouder Wij hebben de jaarrekening 2013 van Grondfonds I B.V. te Druten gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. VerantwoordeUjkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de info.nijmegen@vvvgnijliof.nl HR Beconnummer Op al onze diensten zijn van toepassing onze algemene voorwaarden welke zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank te Arnhem onder nummer 2010/39 Via SRA International lid van INAA GROUP (international network of accountants and auditors)

18 vwgnijliot vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Grondfonds I BV per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Benadrukking onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de paragraaf continuïteitsveronderstelling in hoofdstuk 3 grondslagen voor waardering en resultaatbepaling, waarin uiteengezet is dat het eigen vermogen van de vennootschap nagenoeg nihil is. Dit is veroorzaakt door het negatieve resultaat over Deze aspecten kunnen duiden op gerede twijfel over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. In hoofdstuk 3 is tevens vermeld dat de renteverplichtingen aan de leningverstrekker, te weten Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V., door Wieringerwaard Invest VII B.V., Giesbers Groep B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. worden gegarandeerd. Genoemde vennootschappen zijn allen actief zijn in (commercieel) vastgoed, dan wel bouw. De renteverplichting bedroeg over en neemt geleidelijk af door de contractuele aflossingen, welke in bedroegen. Gebaseerd op voorgaande garantiestelling worden eventuele negatieve kasstromen gedurende de looptijd van de lening altijd gecompenseerd. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Nijmegen, 6 maart 2014 VWGNijhof registeraccountants w.g. Th. Verwoert RA w.g. L.G.A. Schuurbiers MSc RA