QuaWonen Krimpen aan den IJssel lí! í! HUI IIIIIIII li

Transcriptie

1 QuaWonen Krimpen aan den IJssel lí! í! HUI IIIIIIII li ZK Gemeente Krimpen aan den IJssel t.a.v. wethouder J. Blankenberg Raadhuisplein 2 Postbus A KRIMPN A.D. IJSSL Datum: 29 juni 2016 ns Kenmerk: nderwerp: Bijlage: U Bod voor de gemeente Krimpen aan den IJsel Bod van QuaWonen voor de gemeente Krimpen aan den IJssel Geahte heer Blankenberg, Graag breng ik u op de hoogte van de bijdrage van QuaWonen aan de Volkshuisvestingsopgave in de gemeente Krimpen aan den IJssel in de periode 2017 tot en met 2021, met het verzoek om het ollege van Burgemeester en wethouders daaver te informeren. ns "bod" is tot stand gekomen in samenwerking met St. Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. en vertegenwoordigers van uw gemeente. Tijdens dat pes is allereerst de atuele volkshuisvestingopgave in beeld gebraht met behulp van reente ijfers, feiten en gesprekken met vertegenwoordigers van een breed sala aan belanghouders. Vervolgens zijn wij in gesprek gegaan met uw gemeente en de lokale huurdersorganisatie over beleidskeuzes, gewenste prestaties van QuaWonen en het bepalen van prioriteiten. In het voorwoord leest u meer over de manier waap het bod tot stand is gekomen. De finaniële paragraaf maakt duidelijk dat QuaWonen uitgaande van het rijksbeleid van dit moment, in staat is om bod gestand te doen. QuaWonen wil met dit bod een bijdrage leveren aan het atualiseren van de prestatieafspraken voor de gemeente Krimpen aan den IJssel. Wij zien uit naar voortzetting van de dialoog met uw gemeente en St. Huurdersbelang over prestaties en voorwaarden om die te kunnen realiseren. Hoogahtend, Rob van den Beke Direteur-Bestuurder Postbus 27 IBAN nr. NL76 BNGH BTW nr. NL B AA Berqambaht BI BNGHNL2G KVK info@quawonen.om Goed wonen m de Krimpenarwoard

2 QuaWonen Inhoudsopgave: 1. Voorwoord 2. Bod Krimpen aan den IJssel: bijdrage van QuaWonen aan de Volksľ luisvesi :ingsopgave in de gemeente Krimpen aan den IJssel 1. Betaalbaarheid en beshikbaarheid voor de doelgep 2. Huisvesting urgente doelgepen 3. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting 4. Voornemens m.b.t. nieuwbouw, kwaliteiten energiezuinighe id 5. Investeren in vrije setor huur- en koopwoningen 6. Verkoop en liberaliseren huurwoningen 7. Inzet voor leefbaarheid 3. Finaniële onderbouwing Dislaimer: Het bod is gebaseerd op ongewijzigd Rijksbeleid zoals dat eind juni 2016 t bekend is. Het bod is de opmaat tot geatualiseerde prestatieafspraken die later in worden uitgewerkt.

3 1. Voorwoord QuaWonen werkt bij beleidsontwikkeling nauw samen met gemeenten en huurdersorganisaties. Samen met onze belanghouders onderzoeken we welke prestaties nodig zijn om de gemeentelijke opgaven te realiseren op het vlak van wonen, zorg en welzijn. De afgelopen jaren zijn daarmee goede ervaringen opgedaan. In 2014 tekenden de gemeente Krimpen aan den IJssel, St. Huurderbelang Krimpen aan den IJssel en QuaWonen gezamenlijk prestatieafspraken voor wonen, zorg en welzijn. Het pes van totstandkoming van deze prestatieafspraken was met elkaar bedaht. De prestatieafspraken zijn gezamenlijk geshreven. In 2015 ging QuaWonen op basis van feiten en ijfers, in juni, september en deember in gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties over de opgave in de Krimpenerwaard, beleidskeuzes en finaniële (on)mogelijkheden. Voor de bijeenkomst in juni waren ook belanghouders van andere organisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn uitgenodigd. De resultaten van de vershillende bijeenkomsten zijn verwerkt in notities met beleidsopgaven per kern. In de maanden april en mei 2016 was QuaWonen opnieuw in gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties over de Volkshuisvestingsopgave, gewenste prestaties en beleidskeuzes in de vijf gte kernen van de twee gemeenten in de Krimpenerwaard. De uitkomst van de gesprekken is gebruikt voor het bepalen van de bijdrage (bod) van QuaWonen aan het gemeentelijk Volkshuisvestingsbeleid in de periode in de gemeente Krimpen aan den IJssel en de gemeente Krimpenerwaard. Voor u ligt het bod met ativiteiten van QuaWonen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit bod bevat een beknopte finaniële paragraaf. Wij stellen ons voor na de zomer samen met u en de huurdersorganisatie dieper in te gaan op de finaniële gevolgen van beleidskeuzes, met behulp van de Transparantietool.. ns bod dient als basis voor te maken prestatieafspraken, in de 2 e helft van 2016 (zie onderstaand tijdpad). Met dit bod wil QuaWonen haar bijdrage leveren aan realisatie van de woonvisie : "Goed wonen tussen wereldstad en Gene hart" van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor de periode

4 ^SWonen p t0 es Tijdpad mei» Kemenopgave in beeld * Prioriteren beteidsvananten 1 juli ativiteiten overziht/bod onreet: jaar 1 doorkijk : jaar 2 t/m 5 15 de Initiatief QW Initiatief QW Uitnodiging QW Het is aan de gemeente om te beoordelen (toetsen) of onze bijdrage voldoende aansluit bij de gemeentelijke Woonvisie. In die zin is het bod niet te lezen als iets absoluuts, maar een gespreksdoument op weg naar geatualiseerde prestatieafspraken. Het maken van afspraken over de voorwaarden waander QuaWonen het bod gestand doet en de prestatieafspraken realiseert, krijgt vorm in de nog uit te werken prestatieafspraken zelf. De gemeente zal immers ook haar bijdrage moeten leveren, te denken aan gndprijzen, inzet WM-middelen, het failiteren van R-pedures, e.a.. Het Rijk geeft inhoudelijk rihting, door het benoemen van prioriteiten voor het bod van orporaties. Dit zijn onderwerpen waarvoor extra aandaht wordt gevraagd. Iedere vier jaar benoemt het Rijk deze onderwerpen. Het is verstandig (niet verpliht) om deze onderwerpen op te nemen in de prestatieafspraken omdat hiep wordt gemonitord. Voor de periode heeft het rijk de volgende onderwerpen benoemd:

5 4» Betaalbaarheid en beshikbaarheid (passend toewijzen, slaagkansen vershillende inkomensgepen, bijzondere doelgepen) «Huisvesting urgente doelgepen» Wonen met zorg en ouderenhuisvesting «Voornemens nd nieuwbouw, kwaliteit en energiezuinigheid Deze thema's zijn terug te vinden in de inhoudsopgave van ons bod. De bijdrage van QuaWonen aan het volkshuisvestingsbeleid in Krimpen aan den IJssel komt tot stand in samenwerking met de gemeente en St. Huurdersbelang. Ik kijk uit naar voortzetting van de dialoog in de 2 e helft van 2016 over de prestatieafspraken. Rob van den Beke Direteur-bestuurder

6 5 2. Bod Krimpen aan den IJssel: bijdrage van QuaWonen aan de Volkshuisvestingsopgave gemeente Krimpen aan den IJssel Thema Bod QuaWonen tot en met Betaalbaarheid en beshikbaarheid voor de doelgep Doelgep De doelgep van QuaWonen zijn huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor soiale huurwoningen: Binnen de doelgep ondersheiden we i.v.m. passend toewijzen: *huishoudens die qua inkomen reht hebben op huurtoeslag en *huishoudens met een inkomen boven de grenzen voor huurtoeslag, maar onder de inkomensgrens van (prijspeil 2016) voor soiale huurwoningen. QuaWonen wijst minimaal 80 o Zo van haar soiale huurwoningen toe aan woningzoekenden met een inkomen tot Van de leegkomende woningen met een huurprijs tot 710 bestemt QuaWonen maximaal 10 0 Zo voor mensen met een inkomen tussen en (prijspeil 2016).QuaWonen maakt gebruik van rijksregelgeving die daarvoor tot en met 2020 ruimte biedt. In Krimpen aan den IJssel wordt een deel van de ruimte benut voor realisatie van doorstming bij het toewijzen van de soiale huurwoningen in fase 1 en 2 van het pjet Prinsessenpark. Tevens heeft QuaWonen de ruimte om maximaal 10 0 Zo van de leegkomende woningen met een huurprijs tot 710 te bestemmen voor mensen met inkomen boven de M.i.v. 1 januari wijzen we minimaal 95 0 Zo passend toe aan woningzoekenden met een huurtoeslaginkomen, onform de regels van het rijk. Deze gep krijgt voorrang voor woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens (ATG 1: 586 voor 1-2 persoonshuishoudens) en tweede aftoppinqsqrens (ATG 2: 628 voor drie- en meerpersoonshuishoudens). min maal 80 o Zo max imaal 10 0 Zo max imaal 10 o Zo min maal 95 0 Z 0 minimaal Zo maximaal 10 o Zo maximaal 10 o Zo minimaal 95 0 Zo

7 6 Betaalbaarheid en beshikbaarheid QuaWonen stuurt op behoud van minimaal soiale huurwoningen in Krimpen aan den IJssel. Daarnaast heeft QuaWonen een verkoopportefeuille bestaande uit ruim 300 woningen. Het betreft vooral geliberaliseerde woningen met een huurprijs boven de 710. Afname va n de omvang van de soiale huurvoorraad ompenseert QuaWonen met nieuwbouw. Met de verkoop van duurdere, geliberaliseerde woningen ontstaat daarnaast ruime om extra soiale huurwoningen bij te bouwen. minimaal soiale huurwoningen minimaal soiale huurwoningen Uit het oogpunt van betaalbaarheid en passend wonen krijgt minimaal 2/3 van de soiale woningvoorraad (exl. verkoop gelabeld) bi; een nieuwe verhuring een netto (streef)huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens voor huurtoeslag ( 628), waarvan a onder de eerste aftoppingsgrens ( 586) en daarboven a. 800 tot de tweede aftoppingsgrens. Maximaall/3 van de soiale woningvoorraad (exl. verkoop) krijgt een netto (streef)huurprijs tussen de 2 e aftoppingsgrens (ATG 2) en de liberaliseringsgrens (LBG) minimaal 2/3 deel van de voorraad soiale huurwoningen heeft een huurprijs onder de 2 e aftoppingsgrens maximaal 1/3 deel van de voorraad soiale huurwoningen heeft een huurprijs tussen de 2 e aftoppingsgrens en de liberaliseringsgrens minimaal 2/3 deel van de voorraad soiale huurwoningen heeft een huurprijs onder de 2 e aftoppingsgrens maximaal 1/3 deel van de voorraad soiale huurwoningen heeft een huurprijs tussen de 2 e aftoppingsgrens en de liberaliseringsgrens We maken in 2017 met de gemeente en huurdersorganisaties afspraken over het monitoren van de beshikbaarheid van soiale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag, om te borgen d ( rt alle doelgepen (te denken aan starters, jongeren, senioren, vergunninghouders, andere urgenten) voldoende aan bod komen. Waar nodig sturen we bij. We onderzoeken in 2017 de mogelijkheden en wenselijkheid van: -het afsluiten van (tijdelijke) huuntraten, bijvoorbeeld voor huurders met woonbegeleiding en -het opeisen van woonruimte voor "eigen gebruik", bijvoorbeeld om woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens uit de huurtoeslagregeling toe te kunnen wijzen aan jongeren van 18 t/m 22 jaar (starters).

8 7 Als gevolg van veranderingen in o.a. rijksregelgeving verandert de omgeving waarin orporaties werken steeds sneller. Daam bepalen wi ons huurbeleid jaarlijks na overleg met de huurdersorganisaties en gemeenten uit ons werkgebied. mdat het huurprijsdossier in Den Haag nog volop in ontwikkeling is en straks een nieuw kabinet andere keuzen zal maken, kunnen we nog niet vooruitlopen op het huurbeleid 2018 en verder. Binnen de grenzen van het Rijkshuurbeleid QuaWonen vindt het belangrijk om soiale huurwoningen betaalbaar te houden voor de doelgep. Voor het jaar 2017 gaat QuaWonen uit van een huursomstijging van inflatie+0,3%'. We overleggen met onze belanghouders over de wijze waap we deze huursomstijging realiseren. infla tie -t-0,3% QuaWonen maakt geen gebruik van de mogelijkheid om de huupbreng extra te verhogen bij huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens voor soiale huurwoningen. Wij benutten de huursombenadering om de feitelijke huurprijs van woningen dihter bij de gewenste huurprijs te brengen. Betaalbaarheid is meer dan alleen de huurprijs. nergie is ook een belangrijke kostenpost. QuaWonen kijkt daam naar de totale woonlasten. Bij energierenovatie garandeert QuaWonen door middel van een hardheidslausule dat zittende huurders meer op hun energielasten besparen dan dat de huurprijs als gevolg van woningverbetering stijgt. QuaWonen verhoogt haar inspanningen om woningen te verduurzamen (zie hierna voornemens investeren in kwaliteit/verduurzamen). QuaWonen wil geen "sheefwoners-beleid" voeren waarbij mensen via h et huurbeleid atief worden aangemoedigd om uit de (goedkopere) soiale huurwoning te verhuizen, zeker niet bij de lagere middeninkomens die i het beeld van de Rijksoverheid 'te goedkoop' wonen. Velen van hen kunnen op basis van het inkomen niet slagen op de koopmarkt en zíjn eigenlijk ook niet in staat markthuur te betalen en zouden anders dus tussen wal en ship raken. st

9 8 Bovendien heeft het, gelet op de leefbaarheid en draagkraht van een buurt, ook voordelen om een mix aan huishoudens in een wijk te hebben. We grijpen renovatiepjeten en sloop-nieuwbouwpjeten aan om huurders met een te hoog inkomen te verleiden tot het verhuizen naar een (meer) passende (duurdere)huur- of koopwoning. «Huisvesting urgente doelgepen QuaWonen levert jaarlijks (via direte bemiddeling) het benodigde aantal woningen voor realisatie van de gemeentelijke taakstelling huisvesting vergunninghouders. Gemeente en QuaWonen monitoren gezamenlijk de voortgang. QuaWonen maakt jaarlijks met de gemeente afspraken over welk deel van de woningen zal worden toegewezen aan urgenten/kwetsbare doelgepen met een voorrangspositie. m ervoor te zorgen dat reguliere woningzoekenden voldoende kans van slagen hebben, gaan wij uit van een aandeel van maximaal 30 0 Zo. Streven naar een goede balans (o.a. voldoende ruimte voor reguliere woningzoekenden, lokale doorstming) en een zorgvuldige plaatsing vormen ons vertrekpunt. Jaar lijks de opgave bep alen en afspraken mal*,en Jaarlijks de opgave bepalen en afspraken maken QuaWonen staat open voor versnelling van de nieuwbouw van blok 5 en 6 (a. 67 woningen) in het pjet Prinsessenpark, om de doorstming in de bestaande woningvoorraad te stimuleren en zo woningen vrij maken voor huisvesting van vergunninghouders en kwetsbare huishoudens (o.a. uitstom uit instellingen). QuaWonen en de gemeente onderzoeken in 2016/2017 gezamenlijk de noodzaak voor realisatie van tijdelijke huisvesting voor het opvangen van vergunninghouders. Samen met de gemeente en St. Huurdersbelang evalueren wij jaarlijks het effet van labelen voor speifieke doelgepen zoals jongeren en senioren en het effet van het ontlabelen.» Wonen met zorg en ouderenhuisvesting QuaWonen onderzoekt samen met een zorgorganisatie mogelijkheden voor realisatie van een ouderinitiatief voor een Beshermd Wonen-pjet voor Verstandelijk Gehandiapten (VG) in het pjet Prinsessenpark (Blok 5/6).

10 9 In 2017 levert QuaWonen in blok 1 en 2 van het pjet Prinsessenpark 91 levensloopgeshikte soiale huurwoningen op. Daarnaast realiseert QuaWonen 18 zorgstudio's in de soiale huur voor senioren met een hoge zorgindiatie. Lelie zorggep levert de zorg. en ontmoetingsruimte maakt deel uit van dit pjet. De zorgstudio's worden gebouwd volgens het prinipe van omkeerbaar bouwen. In de periode 2018 t/m 2021 volgt oplevering van de blokken 5 en 6 met a. 67 levensloopgeshikte soiale huurappartementen. en got deel van de (toekomstige) senioren wil zo lang mogelijk in de eigen woning en vertuwde woonomgeving blijven wonen. nze inzet is om met de gemeente, St. Huurdersbelang, St. Seniorenplatform en zorgen welzijnsorganisaties in 2017 gezamenlijk afspraken te maken overeen pakket maatregelen om dat te bevorderen. Te denken valt aan o.a. verruiming van keuzemogelijkheden bij het betrekken van een woning, gerihte voorlihting bij woningtoewijzing aan senioren, afspraken over optimalisering van inzet van WM-budget en signaleren en doorspelen van pblemen ahter de voordeur. Maatregelen en kostenverdeling moeten passen bij de verantwoordelijkheid van betkken partijen. ok van huurders wordt verwaht dat zij zelf naar vermogen bijdragen aan voorzieningen om langer in hun woning te kunnen blijven wonen. 91 levensloopgeshikte soiale huurappartementen 18 zelfstandige, levensloopgeshikte zorgstudio's (soiale huur) a. 67 levensloopgeshikte soiale huurappartementen» Voornemens m.b.t. nieuwbouw In de periode verwaht QuaWonen in pjet Prinsessenpark totaal 176 soiale huurwoningen te bouwen ( ). Globaal 50^0 van de 91 soiale huurwoningen die QuaWonen in 2017 oplevert, krijgt een netto huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens, (prijspeil 2016) 586,68. In deze woningen kunnen huishoudens met ee n inkomen tot de huurtoeslaggrens voor één- en tweepersoons huishouder s passend worden gehuisvest. De overige 50 o Zo krijgt een huurprijs boven je aftoppingsgrenzen en deze zal, afhankelijk van het woningtype, variëren tussen de 630 en a n 109 leve nsloopgeshikte soi ale huurwoningen a. 67 levensloopgeshikte soiale huurwoningen De nieuwbouw Prinsessenpark wordt toegewezen via direte bemiddeling Toewijzing gebeurt o.b.v. de, met St. Huurdersbelang en de gemeente afgespken toewijzingsvvoorrangsregels, en is met name geriht op he bevorderen van doorstming.. ï QuaWonen onderzoekt of de 67 soiale huurwoningen in blok 5 en 6 van het pjet Prinsessenpark, versneld kunnen worden opgeleverd met het oog op het sneller op gang brengen van de lokale doorstming.

11 10 Volgens het onderzoek naar de opgave in onze kernen, bestaat de doelgep van QuaWonen vooral uit 1- en 2-persoonshuishoudens. nderzoht wordt, wat dit betekent voor het woningpdut in de blokke n 5 en 6 (oppervlakte, kamertal, stihtingskosten, huurprijs, flexibiliteit). QuaWonen neemt in 2017 het initiatief voor het opstellen van een vastgoedstrategie voor haar woningen in het gebied "entrum Zuid", totaal 117 woningen (Albert Shweitzerlaan 54, Raadhuisplein 15, Boerhaavelaan 8, Dr. Thijsselaan 40) in samenspraak met de gemeente huurdersverteqenwoordigers. 2n» Voornemens m.b.t. kwaliteit en verduurzamen Bij het verduurzamen van de woningvoorraad riht QuaWonen zih op het treffen van energiemaatregelen aan de woning. Doelen zijn: beperken van de woonlast, verhogen van het woonomfort en bijdragen aan milieuverbetering. Voor het opwekken van duurzame energie zoekt QuaWonen samenwerking met o-makers. én van de uitgangspunten van QuaWonen is dat de voorraad in 2035 (zie ondernemingsplan) alleen nog uit woningen met energielabels A+, A en B bestaat. Bij verduurzamen is het vertrekpunt in Krimpen aan den IJssel: liever meer woningen naar energielabel B brengen, dan "weinig" woningen op energielabel A of nergie Nul. QuaWonen verhoogt haar inzet m.b.t. verduurzamen in de bestaande woningvoorraad. In de periode brengt QuaWonen in de bestaande woninqvoorraad in Krimpen aan den IJssel jaarlijks a woningen op minimaal energielabel B. In 5 jaar zijn dat a woningen. Nieuwbouwwoningen hebben bij oplevering minimaal energielabel A. Wij bestendigen ons beleid m.b.t. dagelijks en planmatig onderhoud. a won ingen naa r minimaal ene rgielabel B 109 won ingen met minimaal ene rgielabel A woningen naar minimaal energielabel B a. 67 woningen met minimaal energielabel A» Investeren in vrije setor QuaWonen bouwt in de periode alleen soiale huurwoningen. Wij investeren niet in het bouwen van dure huurwoningen of koopwoningen.

12 11 huur en koopwoningen QuaWonen verkoopt de gnd van Prinsessenpark blok aan een pjetontwikkelaar. Deze realiseert hier a. 30 koopappartementen en a. 29 markthuurappartementen. p deze wijze wordt het aanbod in het middeldure huursegment vergot; een segment waarin QuaWonen in beginsel zelf niet mag investeren.. Voornemens m.b.t. verkoop en liberaliseren huurwoningen QuaWonen bouwt haar voorraad woningen met een markthuur geleidel ij 1-ĩ af, d.m.v. permanente verkoop. Wij hebben zo'n 331 woningen in Krimpen aan den IJssel aangewezen vo verkoop t.b.v. o.a. de doelgep die niet tereht kan in een soiale huurwoning. QuaWonen gaat uit van verkoop van jaarlijks gemiddeld 35 woningen in het gehele werkgebied. In de periode zijn er geen soiale huurwoningen die bij leegkomst een huur krijgen boven de liberaliseringsgrens. or 35 woningen per jaar in het gehele werkgebied van QuaWonen 35 woningen per jaar in het gehele werkgebied van QuaWonen» Leefbaarheid De uitgaven van QuaWonen (totaal) voor leefbaarheid blijven onder het wettelijk gemiddelde van maximaal 126,25 per soiale huurwoning (prijspeil 2016). Daarmee investeren wij, binnen het kader van de wettelijke regels, in woongenot van huurders, veilige buurten en dragen wij bij aan de verhuurbaarheid en het borgen van de waarde van onze woningen. Leefbaarheidsuitgaven onder maximum van 126,25 gemiddeld per soialetruurwoning Leefbaarheidsuitgaven onder maximum van 126,25 gemiddeld per soiale huurwoning QuaWonen neemt zelf leefbaarheidsinitiatieven en stimuleert en steunt initiatieven van maatshappelijke organisaties en huurders geriht op: - de woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid en integratie. - aanleg en onderhoud van kleinshalige infrastrutuur in de direte nabijheid van onze woningen/vastgoedvoorzieníngen. - soiaal beheer: In Krimpen aan den IJssel zijn omplexbeheerders atief in -vanuit beheerperspetief gezien -kwetsbare appartementsgebouwen. Door vershillende maatshappelijke ontwikkelingen, zoals extramuralisering, vergrijzing en individualisering, geit de druk op soiaal beheer. QuaWonen antiipeert daap door versterking van soiaal beheer "in de buurt" in Krimpen aan den IJssel, met a. 1 fte. buurtbeheer.

13 12 De buurtbeheerder heeft taken op het vlak van aanspreken en ativeren van bewoners (shoon, heel veilig et.) en is een (verbindende) shakel tussen huurders en QuaWonen, en tussen lokale partners en QuaWonen. - QuaWonen neemt het initiatief voor evaluatie van de ervaringen met "buurtbeheer" (4 e kwartaal 2017) in samenspraak met de gemeente en St. Huurdersbelang.

14 İ 3 Q L, QJ ö :ÇU 'Ū re il T3 J J T5 fū 4 " û I S.ÇU 0) " '~ n ň.. in o > 3 I a V) Ŝ u 4J > * Í ra L ai J dl ^ Ŵ ra ra Ö o o J Q. S en - D fū ŭl ŞJ ja zz o» 2.- -* > ō > -* " a; 4-1 ) n u g 4-1 D- o o r- 03 " Q. L. u w 4J > u n ra T3 to i 2 S ^ (j X! D J ( ra T3 1 * 1 ^5 x S u u -Q į 4Ü NI D S - W ' L ^ «3 Q.. 4- J u o (0 4-1 f0 If ff 8 "u 15 > Ĉ o ţjt rj» J o u jy o I ií? H3 f0 ÇU ;? S *" ra ra s ra a 5 D " JÌÍ 1- "! > n o u o ra n (0 ^ J n ^ 4J u 5 u çu 5 -* u -* o ÇU Ĵ3 ra 5 ra jjj 4-1 S çu (0 J - -n 1 - v o 2 D 2, o V 4-. ^ 3 ^ > P " ra 5.a T3 -Q -Q u 4-i 2 JĽ ÇD^ ĊU D j- > u N - u D ÌĹ u u o 5 ū ^ o - ŭ u 5; 4^ Q o 0 ^, n-43 QJ *~ : 10 n I S " g ũ T3 4J 10 D "D 4» XJ u P o s Q. ^ 4 1 J D J Ĉ S- JD > u 1 o į "2 Įj > " 4 J u " ' o L. "S "u ra ft e: X3 " u -, ra y 4- J n ţi : T3 Q - a; İS : o u - n D ë o u D 2 to Ņ 3 ^ J /) n s r N įn te ra ra ^ J2 "o u w Ŝ 5 "o 2 u 4J a» «"āī. Z JD û :s : A L 'ū u ra n ra ' > u u " "o n^ o -û k u o ) L ^ D ^ L l/l ç 5 ^ J 1 in ra u 'fi J 4 1 o " 1 3 o " ra o u > > 4-J p J 1- o - T3 < u T3 D í u Q. D ra u u Ž ra X! ra ^ > o d -Q u 0 1» o Ş N ^ - qj 3 " N S > -e çu 5r, ra o o. N " 7 3 to i- o ra 5 5 0)4-' L Č «o S.çy 2 J 'r" ra -X- u u Ŝ -- ra D J H Ä X3 ~ S 5 5 ui * «" ra o l i s «2 QJ l/l P? 4 * ra es o o s u N J n