VERKAVELING BEERSEL (LOT) PETRUS DEWILDESTRAAT BEERSEL 5 DE AFD. - SIE A NRS. 70 L7 70 S6

Transcriptie

1 VERKAVELING BEERSEL (LOT) PETRUS DEWILDESTRAAT BEERSEL 5 DE AFD. - SIE A NRS. 70 L7 70 S6 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG TOT VERKAVELEN Definities : Bouwkavel : Het eigendomsperceel waarop één hoofdbouwvolume kan gerealiseerd worden. Bijgebouw : Een volume aansluitend of losstaand aan het hoofdgebouw. Bouwhoogte : De hoogte van het gebouw gemeten tussen het grondpeil, het bestaande maaiveld of de stoep en de bovenzijde van de geveldakrand (kroonlijst bij hellende daken; dakrand bij platte daken). Bouwdiepte : De diepte gemeten aan de buitenzijde van de gevels. Rooilijn : De grens tussen het openbaar domein en de andere bestemmingszones. Verharding : Een verharding wordt beschouwd als een bedekking van de bodem waarbij enig soort van beplanting of vegetatie niet meer mogelijk is. Naast asfalt of beton, zijn er klinkers, kiezel, grind, grasdal, dolomiet, Woonlaag : Het betreft een bouwlaag waar een volwaardige woonfunctie, inclusief leefruimten, zijn toegelaten. Verkeersgenererende activiteiten : Is een activiteit die veel verplaatsingen veroorzaakt, hetzij verplaatsing van goederen, hetzij verplaatsing van mensen (personeel, klanten, bezoekers). Voorbeelden van niet verkeersgenererende activiteiten zijn o.a. dokters, architecten,. 1 / 8 23/10/2015

2 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW De deelgemeente Lot situeert zich binnen het industrieel-residentieel gebied van de Zennevallei. De Petrus Dewildestraat sluit aan bij de dorpskern van Lot, met een vrij dichte bouw en woondensiteit. De woonfunctie is er dominant aanwezig. Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een aaneengesloten bebouwing met unifamiliale verdiepingswoningen. Daarom wordt uitsluitend geopteerd voor een ééngezinswoning. Wonen in de vorm van residentieel gebruik : per bouwkavel, een ééngezinswoning. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW Het accent van de verkaveling ligt op 'wonen'. Woningsplitsing is niet toegelaten. Complementaire activiteiten in de vorm van een vrij beroep en niet-loketgebonden activiteiten kunnen toegelaten worden zonder het woonkarakter te schenden. Kleinhandel en horeca worden niet toegelaten daar ze de residentiële woonkwaliteit kunnen aantasten. Een complementaire activiteit kan enkel toegelaten worden wanneer : - ze deel uitmaakt van de normale uitrusting van de residentie - ze geen hinder vormt voor de normale woonkwaliteit, en ondergeschikt is aan de woonfunctie - het een niet-loketgebonden activiteit betreft - de voorziening zich op het gelijkvloers bevindt BESTEMMING BIJGEBOUW Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een wel afgebakende zone dient gebouwd te worden. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofd of bijvolume. Hierdoor is het niet nodig een strikte scheiding van volume en bestemming door te voeren tussen hoofd en bijgebouw. Niet van toepassing BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE De toekomstige woning kan geënt worden op de tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er wordt enkel tuin toegestaan om de residentiële bestemming van de verkaveling te waarborgen. De bouwkavel wordt, met uitzondering van het bebouwde gedeelte, ingericht als privé-tuin (zowel vóór als achtertuin). Hoofdbestemming : groene private buitenruimte Nevenbestemming : parkeren, terras, 2 / 8 23/10/2015

3 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW 2.1.A. TYPOLOGIE De dorpskern van Lot wordt naast de aanwezigheid van de meanderende Zenne, gekarakteriseerd door de historische en imposante gebouwen van het voormalige Artic-bedrijf en van een oude wolfabriek. Daarrond situeert zich een dichte bebouwing, omzeggens uitsluitend residentieel met uitzondering van enkele primaire functies gelegen in de Dworpsestraat (dokter, bank,.). De Petrus Dewildestraat wordt gekenmerkt door een aaneengesloten bebouwing, uitsluitend residentieel. Op de zijgrenzen van de verkavelingsgrond situeren zich de wachtgevels van de aangrenzende verdiepingswoningen. Omwille van het straatbeeld, is het aangewezen de vrije ruimte tussen beide wachtgevels dicht te bouwen. De verkaveling beoogt de realisatie van een gesloten bebouwing (woning met 2 gemene zijgevels). 2.1.B. INPLANTING Het straatbeeld heeft een zeer heterogeen karakter. De voorgevellijn van het bouwblok waarbinnen de verkaveling wordt ontworpen, geeft voor zover dat mogelijk is, enige ordening aan de onmiddellijke omgeving. Het is belangrijk om zo goed als mogelijk aan te sluiten op de wachtgevels van de aangrenzende woningen. Door de voorgevel van de toekomstige woningen te realiseren in de lijnrichting van deze van de aangrenzende woningen, wordt daaraan voor een deel tegemoet gekomen. Door een goed gekozen bouwdiepte moet ervoor gezorgd worden dat grote delen van de wachtgevels worden afgewerkt. Randvoorwaarde is een aanvaardbare tuindiepte achter het hoofdgebouw voor de minst diepe kavel. De toekomstige woning heeft op verdiep een minimum diepte van 8m. Daarachter kan een gelijkvloers volume aangebouwd worden tot de grafisch aangegeven maximum bouwdiepte voor de ontworpen bouwkavel. Deze aanbouwmogelijkheid wordt in het bijzonder plan van aanleg omschreven binnen de definitie van aanbouwzone. Het bijzonder plan van aanleg bepaalt in artikel dat deze aanbouwzone voor maximum 75% mag bebouwd De inplanting van de toekomstige woning dient te gebeuren binnen de op het verkavelingsplan grafisch aangeduide bouwzone voor hoofdgebouwen. De voorste bouwgrens is een verplichte bouwlijn (= de bestemmingsgrens tussen de zone voor voortuinen en de bouwzone). De achterste bouwgrens is een uiterste bouwlijn. De minimum bouwdiepte op het verdiep, bedraagt 8m. De maximum bouwdiepte op het verdiep bedraagt 11m. Op kavel 1 kan gebouwd worden met een maximum bouwdiepte van 15m op het gelijkvloers. Achter het verdiepingsgebouw is in ieder geval een aanbouwzone van maximum 5m diepte voorzien binnen de hierboven aangehaalde maximum bouwdiepte. Uitsprongen van maximum 0.50m t.o.v. het voorgevelvlak zijn toegelaten op minstens 0.60m afstand van de zijgevel van het gebouw. 3 / 8 23/10/2015

4 worden. Omwille van de bestaande bebouwing op de aangrenzende percelen grond, wordt binnen de verkavelingsvoorschriften voorgesteld om hiervan af te wijken, en het gelijkvloerse volume, zonodig, op de volledige oppervlakte van de aanbouwzone te realiseren. Het voorstel steunt op de afwijkingsmogelijkheid voorzien bij artikel VCRO. 2.1.C. BOUWVOLUME Er wordt gebouwd met 2 bouw -en woonlagen, in functie van de gabariten van de aangrenzende en omliggende bebouwing. Een eventueel gelijkvloers bouwvolume aan de achterzijde van het verdiepingsgebouw, wordt in hoogte beperkt om in de achtertuin voldoende verblijfskwaliteit te garanderen. Het toepasselijk bijzonder plan van aanleg bepaalt in artikel dat in de ruimte onder het dak van het verdiepingsgebouw een deel van de woonvertrekken kan gerealiseerd worden, waarbij de bewoonbare oppervlakte dient beperkt tot 60% van de oppervlakte van de onderliggende woonlaag. Om alle bebouwde ruimte zo goed en efficiënt mogelijk te benutten (reden duurzaamheid), wordt binnen de verkavelingsvoorschriften voorgesteld om hiervan af te wijken. De dakruimte van het verdiepingsgebouw mag op de volledige oppervlakte van de onderliggende woonlaag ingericht worden met nachtvertrekken. Het voorstel steunt op de afwijkingsmogelijkheid voorzien bij artikel VCRO. Bouwhoogte : Maximum 2 bouwlagen, gelijkvloers inbegrepen. Min. 6m en max. 7m onder kroonlijst. De kroonlijsthoogte en het voorste dakvlak van de woning nr. 66 gelden als referentie. De aansluiting op de wachtgevels van de aangrenzende woningen nrs. 66 en 72 moet alleszins architecturaal verdedigbaar zijn. De vloerpas van de op te richten woning (rez) mag niet onder het straatpeil liggen. Dak verdiepingsgebouw : minstens 2 hellende dakvlakken tussen 25 en 45, tenzij een interventie vereist wordt voor het aanbrengen van installaties om zonne-energie op te vangen. De nokhoogte wordt beperkt tot 6m boven de kroonlijst. Delen van het hoofdgebouw met plat dak zijn toegelaten voor zover dit nodig is voor een goede aansluiting met de bestaande aangrenzende gebouwen. Dak gelijkvloers bouwdeel: De hoogte van het gelijkvloers bouwvolume mag niet hoger zijn dan 3.50m gemeten vanaf het straatpeil in het midden van de kavel. Het gelijkvloers bouwvolume wordt gerealiseerd met een plat dak. Bij de uitbouw van terrassen op dit volume moeten de bepalingen van het B.W. worden nageleefd inzake zichten op het erf van de nabuur. Lichtdoorlatende afsluitpanelen mogen worden geplaatst. In de ruimte onder het dak van het verdiepingsgebouw kan een deel van de nachtruimte (inbegrip sanitair) voorzien worden. Als het enkel om nachtruimte gaat wordt dit niet als een extra-woonlaag beschouwd. 4 / 8 23/10/2015

5 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een minimum aan grenzen een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Gezien de grote diversiteit is het moeilijk om te streven naar een samenhang in aard en kleur, met de gebruikte bouwmaterialen in de omgeving. Er moet gestreefd worden naar een zo goed als mogelijke harmonie met het karakter en uitzicht van de omgeving. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden. Gevelmaterialen Gevelsteen als hoofdmateriaal : - Baksteen (handvorm, vormbak, strengpers, Wasserstrich) - Betonsteen van het formaat baksteen Bepleistering (mineraal, kunsthars) is mogelijk, in combinatie met een ander gevelmateriaal. Ook mogelijkheid tot combinatie met geveldelen in een houten beplanking. De gevels mogen geschilderd worden in een heldere kleur. Dakmaterialen Pannen : rood, roodbruin of zwarte kleur. Leien of een imitatie van deze : donkergrijs of zwarte kleur. Aard en kleur worden afgestemd op het hoofdmateriaal van de gevel. Specifiek In een zadeldak zijn dakuitbouwen toegelaten op max. 2/3 van de gevelbreedte, en op minstens 0.80m van de zijgrenzen van het dak. Het geheel moet architecturaal-esthetisch verantwoord zijn; de dakuitbouw wordt achteruit geplaatst t.o.v. de overeenstemmende dakrand. Dakvlakvensters kleiner dan 0.25m² zijn toegelaten, tot maximum 2m² totale oppervlakte per dakvlak. Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen, aanhorigheden of gelijk welk andere constructie moeten als voorgevel worden behandeld wat de keuze van materialen en afwerking betreft. Aard en kleur van de gevelmaterialen en van de dakbedekking moeten zo goed als mogelijk in harmonie zijn met deze van de aangrenzende gebouwen VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW 2.2.A. INPLANTING // // 2.2.B. BOUWVOLUME // // 5 / 8 23/10/2015

6 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM // // 2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Een waterdicht vlak is enkel voor de verharding van het terras toegelaten. 6 / 8 23/10/2015

7 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN De omliggende aaneengesloten bebouwing met diepe, smalle en vrij vlak gelegen achtertuinen, noodzaakt het behoud van het reliëf van het terrein. Een globale reliëfwijziging is niet toegestaan. Het bestaande reliëf van het terrein wordt maximaal behouden. De voortuinstrook moet op het niveau van de voorliggende straat aangelegd worden VERHARDINGEN In functie van een duurzaam waterbeheer wordt de verharding binnen de onbebouwde ruimte aangelegd in waterdoorlatende materialen. Om vooral kwaliteit en esthetiek binnen het onbebouwde terreinoppervlak te garanderen, dient de oppervlakte aan verhardingen buiten de bouwzone beperkt. Verhardingen moeten beperkt blijven. Dit geldt ook voor een eventueel terras, tot een maximale oppervlakte van 25m². Terrassen zijn niet toegelaten in de voortuin. Noodzakelijke voorzieningen voor toegangen, buitenparking i.f.v. een familiaal gebruik, tuinpaden e.d. zijn mogelijk, omrand door groenaanleg INRICHTINGSELEMENTEN De tuin dient voornamelijk een groen karakter te hebben. De plantenkeuze moet gebeuren met heesters, struiken of een solitaire boom die voor 80% behoren tot de ecologie van het gewest. M.a.w. voornamelijk een streekeigen beplantingskeuze. Voortuin Deze zone dient zodanig aangelegd dat zij het straatbeeld gunstig beïnvloedt. Minstens 50% van het oppervlak van deze zone, berekend per woning, dient te worden beplant. Achtertuin Deze zone is bestemd voor het aanleggen van de private buitenruimte aansluitend op de woning met groen, in de vorm van gazon, heesters en bomen, moestuin en terras. Om enige bruikbaarkheid van de private buitenruimte te krijgen, mag maximaal 50% van de totale bestemmingszone op de kavel verhard worden. Specifiek voor lot 1 De gearceerde strook aan de achterzijde van de kavel wordt toegevoegd aan de bestaande door gebruik ontstane doorgang naar Breedveld in geval van de realisatie van een garage aan deze zijde van het terrein. 7 / 8 23/10/2015

8 De garage wordt gebouwd in de met rastering aangeduide zone : - in materialen die voldoen aan deze bepaald in rubriek 2.1.D. - met een verplichte gevelhoogte van 3m - afgewerkt met een plat dak - aansluitend op het bijgebouw aan de NO-zijde van het perceel, en op minstens 2m van de eigendomsgrens aan de ZW-zijde. Het beheer van voor en achtertuin betreft een louter private aangelegenheid, en wordt volledig overgelaten aan de private eigenaar AFSLUITINGEN Gezien de bestemming van de aanliggende gronden, zijn degelijke en voldoende hoge afsluitingen nodig om de vereiste privacy te garanderen. De ruimtelijke impact ervan dient beperkt. Voortuin : Levende haag en muurconstructies in gelijkaardige materialen als de gevelmaterialen zijn toegelaten. Maximum hoogte 1m voor levende hagen, en 0.40m voor de muurtjes. Achtertuin : Levende hagen, mogelijk in combinatie met een draadafsluiting. Maximum hoogte : 2m. 8 / 8 23/10/2015