STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG TOT VERKAVELEN

Transcriptie

1 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG TOT VERKAVELEN Voorbeschouwing : De aanvraag heeft betrekking op 2 kadastrale percelen, gelegen te Halle-Buizingen, s Hertogenbos. De eigendom maakte oorspronkelijk in zijn geheel, deel uit van de verkaveling met referte VB De verkavelingsvergunning werd op 21/02/1964 verleend door het college van burgemeester en schepenen van de voormalige gemeente Buizingen. De eigendom betrof de bouwkavels 9, 10 en 11. De woning s Hertogenbos nr. 9 is gebouwd op kavel 11. De verkavelingsvergunning en de daaraan verbonden verkavelingsvoorschriften, blijven van toepassing op deze kavel. De verkavelingsvergunning is komen te vervallen voor de onbebouwde kavels 9 en 10. De oorspronkelijk gevormde kavel met de woning nr. 9 wordt uit deze verkaveling gesloten. De navolgende stedenbouwkundige voorschriften hebben enkel betrekking op de ontworpen bouwkavels 1 en 2. Definities : Bouwkavel : Het eigendomsperceel waarop één hoofdbouwvolume kan gerealiseerd worden. Bijgebouw : Een volume aansluitend of losstaand aan het hoofdgebouw. Bouwhoogte : De hoogte van het gebouw gemeten tussen het grondpeil, het bestaande maaiveld of de stoep en de bovenzijde van de geveldakrand (kroonlijst bij hellende daken; dakrand bij platte daken). Bouwdiepte : De diepte gemeten aan de buitenzijde van de gevels. Rooilijn : De grens tussen het openbaar domein en de andere bestemmingszones. Verharding : Een verharding wordt beschouwd als een bedekking van de bodem waarbij enig soort van beplanting of vegetatie niet meer mogelijk is. Naast asfalt of beton, zijn er klinkers, kiezel, grind, grasdal, dolomiet, Woonlaag : Het betreft een bouwlaag waar een volwaardige woonfunctie, inclusief leefruimten, zijn toegelaten. Verkeersgenererende activiteiten : Is een activiteit die veel verplaatsingen veroorzaakt, hetzij verplaatsing van goederen, hetzij verplaatsing van mensen (personeel, klanten, bezoekers). Voorbeelden van niet verkeersgenererende activiteiten zijn o.a. dokters, architecten,. 1 /8 04/12/2015

2 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW De verkaveling situeert zich in het overgangsgebied tussen de kernen van Buizingen en Essenbeek. Een overgangsgebied met een vrij beperkte woondichtheid. Het gebied biedt weinig structuur ingevolge de ligging van de E19 autosnelweg (barrièrewerkend) en de weinig landschappelijke invulling van de nieuwe woonverkavelingen. s Hertogenbos situeert zich ten oosten van de autosnelweg, in een gebied met een uitgesproken reliëf. De verkavelingsgrond maakt deel uit van een groter woonparkgebied gelegen tussen de bosfragmenten van Kamerijkbos, Vroenenbos en Kesterbeekbos, alle uitlopers van het nabijgelegen Hallerbos. De omliggende residenties betreffen grondgebonden woningen, binnen een omgeving met een vrij beperkte bouw en woondensiteit. Daarom wordt uitsluitend geopteerd voor een ééngezinswoning. Wonen in de vorm van residentieel gebruik : ééngezinswoning. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW Het accent van de verkaveling ligt op 'wonen'. Woningsplitsing is niet toegelaten. Zorgwonen is altijd toegelaten volgens de bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Complementaire activiteiten worden evenmin toegelaten, om de residentiële woonkwaliteit niet aan te tasten. De bedienende straat genereert enkel bestemmingsverkeer (doodlopend), heeft een smal dwarsprofiel en onderstreept mee het woonkarakter van zijn omgeving. Geen complementaire bedrijvigheid toegelaten BESTEMMING BIJGEBOUW Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een wel afgebakende zone dient gebouwd te worden. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofd of bijvolume. Hierdoor is het niet nodig een strikte scheiding van volume en bestemming door te voeren tussen hoofd en bijgebouw. Niet van toepassing. 2 /8 04/12/2015

3 1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE De toekomstige woning kan optimaal geënt worden op de tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er wordt enkel tuin toegestaan om de residentiële bestemming van de verkaveling te waarborgen, en het rurale karakter van de omgeving te bestendigen. De bouwkavel wordt, met uitzondering van het bebouwde gedeelte, ingericht als privé-tuin met een sterke landschappelijke samenhang. Hoofdbestemming : groene private tuinzone. Nevenbestemming : parkeren, terras, 3 /8 04/12/2015

4 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW 2.1.A. TYPOLOGIE De nabijgelegen straten, Krabbos en Kesterbeekbos, zijn grotendeels verlint. Langs s Hertogenbos is deze verlinting veel minder uitgesproken. Het straatbeeld is er zeer heterogeen, zowel wat inplanting als gabariten betreft van de aanwezige resdenties. De straat kent een vrij lage bouwdensiteit; het gaat om alleenstaande woningen in een vrij groene omgeving. De bestaande woning nr. 9 werd gebouwd op lot 11 van een verkaveling waarvoor een vergunning werd verleend in het jaar Het terrein met de uitsluiting van kavel 11, heeft een oppervlakte van +/-23 are. Er worden 2 nieuwe bouwkavels voorzien, wat aanleiding geeft tot een zeer geringe woondichtheid (minder dan 10 woningen/ha). De keuze van een zeer open bebouwing biedt ruime garanties voor het behoud van het rurale karakter van de omgeving, en de goede landschappelijke integratie van het project. De verkaveling beoogt de realisatie van een alleenstaande woning (open bebouwing). 2.1.B. INPLANTING De voorliggende weg maakt een haakse bocht ter hoogte van de verkavelingsgrond. Het straatdeel waarlangs de grond is gelegen is vanaf de Krabbos van west naar oost georiënteerd, en heeft in die richting een dalend lengteprofiel. Ter hoogte van de verkavelingsgrond is er een hoogteverschil van meer dan 5m. De grond volgt de helling van het straatprofiel. De bestaande woning nr. 9 is opgetrokken aan de NWzijde van het terrein. De perceelconfiguratie van de oorspronkelijke kavel 11 wordt gerespecteerd. Om een goede bezonning van de toekomstige woning en tuin mogelijk te maken wordt de bouwzone gerealiseerd aan de NW-zijde van de ontworpen kavels, op ruime afstand van de perceelsgrenzen. De bouwzone voor kavel 1 wordt geprojecteerd aan de overzijde van de woning nr. 10. Kavel 2 ligt ten oosten van de bestaande wegenis, en wordt naar de openbare weg ontsloten via een kleine toegangszone. De bouwzone voor deze kavel is ontworpen in het verlengde van de voorgevellijn van de naastliggende wonng nr. 15, en op een afstand van De inplanting van de toekomstige woningen dient te gebeuren binnen de grafisch aangeduide zone (= bouwzone hoofdgebouwen) op het verkavelingsplan. De ontworpen bouwzone wordt afgebakend door uiterste bouwgrenzen. 4 /8 04/12/2015

5 8 tot 10m van de kavelgrenzen. Dit alles zorgt voor een goede ruimtelijke inpassing van de toekomstig gebouwen, en het bestendigen van het open karakter van de omgeving. De ontworpen bouwzone geeft de uiterste bouwgrenzen van de bouwkavel aan. 2.1.C. BOUWVOLUME Er wordt ingespeeld op de schaal en het karakter van de bebouwing op de aanliggende percelen, met maximaal 2 woon en bouwlagen. Gezien zowat alle dakvormen in de onmiddellijke omgeving voorkomen, kan zowel met een plat dak als met een hellende dakvorm gebouwd worden. Door de optie met een plat dak niet uit te sluiten, wordt de kans voor het creëren van hedendaagse architectuur vergroot. Er wordt gebouwd met maximaal 2 woon en bouwlagen. De 2 de bouwlaag wordt beperkt tot een bouwdiepte van 12m. Gezien het hellende terreinprofiel kan er gewerkt worden volgens het principe van de split level. Samen horende vertrekken waarvan de vloerpashoogte minder dan 1.50m verschilt, worden beschouwd als 1 (gesplitte) bouw-en woonlaag. GABARIT Bouwhoogte : Minimum hoogte voor een bouwlaag : 2.80m Maximum hoogte voor een bouwlaag : 3.20m. Dakvorm : Vrij te kiezen. Hellende dakvlakken worden beperkt tot maximum 55. Dakuitbouw : In het hellende dakvlak kunnen rechtopstaande dakvensters aangebracht worden, achteruit geplaatst t.o.v. de gevel, beperkt tot op minstens 1m van de rand van de zijgevels, met een aanvaardbare hoogte in verhouding tot het dakvlak, esthetisch en niet dominant. In het dakvolume (al of niet fictief) kan een extra bouwlaag gerealiseerd worden, waarvan de nuttig te gebruiken hoogte niet meer bedraagt dan 3.20m. Indien ingericht met nachtruimten wordt deze bouwlaag niet beschouwd als een volwaardige woonlaag. 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een minimum aan grenzen een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Gezien de grote diversiteit, is het moeilijk om te streven naar samenhang en harmonie met de bestaande woningen in de omgeving. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden. Gevelmaterialen Gevelsteen als hoofdmateriaal : - Baksteen (handvorm, vormbak, strengpers, Wasserstrich) - Betonsteen van het formaat baksteen Bepleistering (mineraal, kunsthars) is mogelijk, in combinatie met een ander gevelmateriaal. Ook mogelijkheid tot combinatie met geveldelen in een houten beplanking. De gevels mogen geschilderd worden in een 5 /8 04/12/2015

6 heldere kleur. Motivatienota + stedenbouwkundige voorschriften Dakmaterialen Pannen, leien of een imitatie van deze. Aard en kleur worden afgestemd op het hoofdmateriaal van de gevel VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW 2.2.A. INPLANTING // // 2.2.B. BOUWVOLUME // // 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM // // 2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Een waterdicht vlak is enkel voor de verharding van het terras toegelaten. 6 /8 04/12/2015

7 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN De landschappelijke eigenheid van het gebied noodzaakt het algemeen behoud van het reliëf van het terrein. Een globale en merkelijke reliëfwijziging is niet toegestaan. Het bestaande reliëf van het terrein wordt maximaal behouden. Beperkte wijzigingen kunnen worden toegestaan, bv. In functie van de toegangen tot het terrein en het gebouw, indien ze ruimtelijk geïntegreerd worden in de buitenaanleg van de bouwkavel. Het grondverzet dient beperkt tot het strikt noodzakelijke, en mag geen nefaste invloed hebben op het straatbeeld en op de aangrenzende panden. Als algemene regel voor het grondverzet geldt : - te beperken tot op minstens een 1/2m van de perceelsgrenzen - de taluds hebben een maximale hoogte van een 1/2m - de taluds hebben een helling tussen 30 en 45. Het gemeentebestuur kan op deze regel kleine afwijkingen toestaan indien noodzakelijk voor de realisatie van een architecturaal sterk bouwproject. Elk mogelijk voorstel daartoe dient getoetst aan de goede aanleg van de plaats. De afrit naar een mogelijke garage onder het woongebouw heeft een maximale helling van 4% in de voortuin, gemeten vanaf het straatpeil in het midden (breedte) van de afrit VERHARDINGEN In functie van een duurzaam waterbeheer wordt de verharding binnen de onbebouwde ruimte aangelegd in waterdoorlatende materialen. Om vooral de openheid binnen het onbebouwde terreinoppervlak te garanderen, en het groenaspect ervan te versterken, dient de oppervlakte aan verhardingen buiten de bouwzone beperkt. Verhardingen moeten beperkt blijven. Dit geldt ook voor een eventueel terras. Tot een maximale oppervlakte van 60m². Terrassen zijn niet toegelaten in de voortuin (=achteruitbouwstrook). Noodzakelijke voorzieningen voor toegangen, buitenparking, tuinpaden e.d. zijn mogelijk, omrand door groenaanleg INRICHTINGSELEMENTEN De tuin dient voornamelijk een groen karakter te hebben. De privétuin moet aangelegd rekening houdende met de aanplant of het behoud van het hoogstammig groen (het bestaande moet bewaard worden). Voortuinen (= achteruitbouwstrook) Moet het rurale karakter van de onmiddellijke omgeving mee ondersteunen. Maximum 40% van het voortuinoppervlak mag verhard worden. De voortuin wordt verder ingericht met streekeigen 7 /8 04/12/2015

8 Het groen moet aangebracht worden langs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen. groenaanplant (laag en hoogstam). Tuinen (privétuin) Deze zone is bestemd voor het aanleggen van de private buitenruimte aansluitend op de woning, met groen. Het groen moet aangebracht worden langs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen. De aanplant van streekeigen hoogstammig groen, minstens 4 stuks (bewaarde mogen in rekening gebracht worden), is verplicht (op minstens 2m van de perceelsgrenzen en aan te duiden op de bouwplannen). Een vrijstaand gebouw, dienstig als tuinberging of serre, is toegelaten, op minstens 2m van de kavelgrenzen, met een maximale oppervlakte van 20m² en een maximale hoogte van 3m. Indien het geen serre betreft, bij voorkeur te realiseren in hout, en te integreren binnen het ingegroende tuinkarakter. Het beheer van de tuin betreft een louter private aangelegenheid, en wordt volledig overgelaten aan de private eigenaar AFSLUITINGEN Gezien de bestemming van de aanliggende gronden, zijn degelijke en voldoende hoge afsluitingen nodig om de vereiste privacy te garanderen. De ruimtelijke impact ervan dient beperkt. Aard Erfafsluitingen op de perceelsgrens geplaatst worden uitgevoerd in streekeigen groen, al of niet gesteund door middel van een draadafsluiting. Afmetingen Maximale hoogte 2 meter. Houten afsluitingen en afsluitmuren in metselwerk zijn niet toegelaten. 8 /8 04/12/2015