PROVADA Amsterdam 7 juni reflectie eindgebruikersdebat

Transcriptie

1 PROVADA Amsterdam 7 juni 2011 reflectie eindgebruikersdebat

2 Wat kan CoreNet Global Benelux Chapter voor u betekenen? CoreNet Global is een vereniging voor professionals in de wereld van vastgoed en voor eindgebruikers bij (multinationale) ondernemingen. Wat CoreNet Global bijzonder maakt, is dat zowel de Eindgebruiker (corporate vastgoedprofessional) als de Dienstverleners (Service Provider) lid zijn. De aangesloten organisaties en bedrijven geven via de vereniging uiting aan het belang van een (wereldwijde) samenwerking en kennisdeling op het gebied van werkplekinnovatie, huisvestingsstrategie en vastgoedmanagement. CoreNet Global heeft leden die samen miljard dollar vastgoedwaarde vertegenwoordigen met gebouwen over de hele wereld. Het CoreNet Global Benelux Chapter telt zeven bestuursleden en ongeveer 100 leden die hun bedrijven vertegenwoordigen. Ga voor informatie naar of stuur een naar kbeeckman@corenetglobal.org. 2

3 reflectie eindgebruikersdebat Bestuur Tijdens het Lagerhuisdebat is Monique Arkesteijn aangetreden als nieuwe voorzitter van het bestuur van CoreNet Global Benelux. Zij bedankte Flip Verwaaijen voor zijn enorme bijdrage aan CoreNet in de afgelopen zes jaar. Flip prikkelt en betrekt mensen en door zijn drive is het aantal CoreNet Benelux leden de afgelopen jaren gegroeid. Bart Hoevers en Maril van Waes zijn tot het bestuur toegetreden en met dit nieuwe bestuur gaan wij verder op ingeslagen weg: interessante actuele activiteiten in een goede sfeer. Heb je interesse in CoreNet en haar activiteiten en wil je met ons kennismaken? Je bent welkom bij onze activiteiten. Informatie over aanmelding en events vind je op onze website: CoreNet Global Benelux organiseert jaarlijks samen met haar leden en partners verschillende activiteiten. Voor dit jaar staan reeds gepland: 7 maart: Breakfast-sessie Indexen/Benchmarks. 19 april: CoreNet-café. 26 april: Hospitality Summit in samenwerking met NHTV. 16 mei: Duurzaamheid. 5 juni: PROVADA Eindgebruikersdebat. 6 september: CoreNet-event tijdens Dutch Open Golf september: CoreNet European Summit. 1 november: CoreNet-café. 8 november: Discovery Forum Brussel. 29 november: CoreNet Lagerhuisdebat. Verder leveren leden van het bestuur hun bijdrage aan: De Nationale kantorentop. Het Platform Duurzame huisvesting. Het bestuur van CoreNet Global Benelux: Monique Arkesteijn, voorzitter, TU Delft Pieter Foekens FloraHolland Kees Rezelman, vice-voorzitter, AT Osborne Huisvesting en Vastgoed Germain Verbeemen Wicely Louis Jansen Johnson Controls IFM Bart Hoevers Deloitte Real Estate Advisory Leon van Leersum Redept Maril van Waes Dow Benelux Jos Teunissen Sybase Europe 3

4 4 Reflectie CoreNet Global Benelux Eindgebruikersdebat

5 Voorwoord Met gepaste trots bied ik u aan de Reflectie van het Eindgebruikersdebat Ook dit jaar is er wederom een prachtige uitgave gemaakt met behulp van de redacties van respectievelijk Real Estate Magazine en Facility Management Magazine, de studenten van de verschillende vastgoedopleidingen en uiteraard de debatleiders en de vele aanwezigen. Naast een boeiend verslag van het Eindgebruikersdebat bevat deze uitgave ook de resultaten van het CoreNet Benelux Lagerhuisdebat. Dit debat is gehouden op 29 november 2011 in Zaandam. Ruim 100 vastgoedprofessionals discussieerden over zes thema s op basis van zes stellingen. Deze thema s zijn geselecteerd op basis van drie jaar Eindgebruikersdebatten op de PROVADA. In feite een strik om drie jaar Eindgebruikersdebat. De opzet van het Eindgebruikersdebat 2011 is vergelijkbaar met de en 2010-versie, maar met andere debatleiders en nieuwe onderwerpen. En wederom met een mooie publicatie. In deze publicatie, die de treffende titel Reflectie heeft gekregen, treft u na dit voorwoord de interviews met de zestien debatleiders en de resultaten van de debatten aan. Twaalf vastgoedprofessionals uit het bedrijfsleven, de zorg, overheid en het hoger onderwijs laten in vogelvlucht zien waar eindgebruikers op dit moment mee bezig zijn. Naast de debattenleiders afkomstig van de eindgebruikers is ook de markt vertegenwoordigd door vier debatleiders. De resultaten van de debatten zijn opgetekend door studenten van verschillende vastgoedopleidingen en verwerkt in deze publicatie. Het resultaat van het Lagerhuisdebat in november vindt u aan de andere voorzijde van deze uitgave. Kortom, een zeer lezenswaardige publicatie. Kees Rezelman Vice-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter, Managing Consultant Corporate & Public Real Estate, AT Osborne Het zijn bijzondere tijden. Bijzonder bijzonder zelfs. De ene crisis na de ander dient zich aan en woekert voort. Van klimaatcrisis naar voedselcrisis, van eurocrisis naar bankencrisis. En daardoorheen dendert in volle omvang de vastgoedcrisis. Banen staan op de tocht, rendementen onder druk en vele vierkante meters kantoren wachten op een goede bestemming. De gezondheidszorg worstelt met haar vastgoed en het onderwijs zoekt haar weg in deze vastgoedmallemolen. Het komt allemaal niet zo maar uit de lucht vallen. We hebben het de afgelopen jaren zien aankomen maar het was wel eens gemakkelijk om Wenen walst te hanteren. Even de ogen sluiten, een mooi Provada-feest vieren, schoenen goed poetsen, glimt dat in ieder geval wel... In deze gedenkwaardige bijzondere tijden werkt CoreNet Global Benelux hard om waar mogelijk alle leden te ondersteunen bij hun soms zware beslissingen. Vele boeiende bijeenkomsten met actuele thema s. Eén van de hoogtepunten van de afgelopen drie jaar waren de Eindgebruikersdebatten. Prime-time op de Provada. Zeer druk bezocht, fikse discussies, goede gesprekken en mooie interacties. De actualiteit werd niet geschuwd. Geen fraaie franje... Op 29 november is deze trilogie van Eindgebruikersdebatten, waarbij AT Osborne drie jaar lang ondersteunend acteerde, afgesloten door middel van een bruisend en soms emotioneel Lagerhuisdebat. Veel interactie, betrokkenheid en humor. Wat ik fantastisch vind, is dat het Eindgebruikersdebat nu een mix is van meerdere disciplines: commercieel-, maatschappelijk- en overheid-vastgoed. Helder kwamen de gelijkenissen naar voren, de gedeelde smart en de overeenkomsten qua uitdagingen. Flip Verwaaijen Oud-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter 5

6 INHOUD Algemeen Bedrijfsleven Voorwoord 5 Debatleider: Patricia E. Bax-Bakker 10 Real Estate Advisor Shell International B.V. Kees Rezelman Managing Consultant Corporate & Public Real Estate, AT Osborne De beste CRE-adviseurs vind je alleen in Engeland Debatleider: Peter Jansen 11 Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate Flip Verwaaijen Oud-Voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter CREM is een jonge, maar uitstervende discipline. Debatleider: Jos Schut 12 Director Corporate Facility & Real Estate Management, UPC Broadband Echte marktconformiteit begint bij de gebruiker. Debatleider: Wout-Jan Ykema 13 Manager Vastgoed Randstad Nederland BV Corporate ondernemingen huren straks geen vastgoed meer. Gezondheidszorg Debatleider: Geert Jan van Oenen 16 Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum Ontwikkelaars die denken kennis van de zorg te hebben, zijn een risicofactor. Debatleider: Vincent van Rijswijk 17 Directeur Cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum Marktpartijen en zorginstellingen dagen elkaar niet uit. Debatleider: Martin Slaager 18 Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland De markt weet geen raad met gebiedsontwikkeling. 6

7 Overheid en cultuur Markt Debatleider: Mark van Gemert 20 Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Amsterdam Marktpartijen hebben te weinig ondernemerslef. Debatleider: Taeke Kuipers 21 Directeur Hortus Botanicus Amsterdam In de vastgoedwereld moeten mannen een stapje opzij zetten. Debatleider: Frits Velthuijs 22 Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed van de Gemeente Utrecht Beleggers zijn niet geïnteresseerd in maatschappelijk vastgoed. Debatleider: Hans Copier 28 Countrymanager van CBRE Global Investors The Netherlands en Voorzitter van de IVBN Huurders hebben weinig visie en zijn makkelijk te verleiden. Debatleider: Nicole Maarsen 29 Bestuurslid NEPROM/Algemeen Directeur Maarsen Groep Eindgebruiker wil niet betalen voor kwaliteit. Debatleider: Frank Nivard 30 Directeur Publieke Sector Rabobank INTERNATI- ONAL De zorgsector leunt te zwaar op banken. Waar zijn de beleggers? Onderwijs Debatleider: Peter van Hooff 24 Senior Adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne Universiteiten weten niet te bezuinigen op huisvesting. Debatleider: Ad van der Have 25 Beleidsmanager Vastgoed, Wageningen Universiteit en Researchcentrum In onderwijshuisvesting is meer creativiteit nodig. Debatleider: Kees Lansbergen 26 Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf EUR De eindgebruiker moet bij projectontwikkeling het voortouw nemen. 7

8 8 Reflectie CoreNet Global Benelux Eindgebruikersdebat

9 9

10 De stelling: De beste CRE-adviseurs vind je alleen in Engeland Patricia E. Bax-Bakker (Real Estate Advisor Shell International B.V.) Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de dienstverlening van vastgoedadviseurs beter aansluit bij de behoeften van de Corporate Real Estate Manager? Voor verkoop van grond, aanhuur van gebouwen of ontwikkeling van nieuwe gebouwen heb ik behoefte aan advies dat is gebaseerd op een gedegen bedrijfskundige benadering, waardesturing en integrale huisvestingsscenario s. Nederlandse vastgoedadviseurs geven mij echter maar zeer beperkt het gevoel dat zij onze motieven begrijpen en dat zij snappen wat portfoliomanagement werkelijk inhoudt. Ik krijg daarentegen wel het gevoel dat zij uit zijn op snelle deals. Vastgoedmanagement kun je in Nederland nog wel uitbesteden, maar een volledige outsourcing van de huisvesting durf ik niet aan. We moeten er als corporate onderneming tussen blijven zitten, anders ontstaat er een mismatch. Het gros van de goede expertise komt elke keer weer uit Engeland. Daar is de CRE-sector meer volwassen en is men meer gewend om huisvestingsvraagstukken integraal te benaderen. De drijfveren van een corporate onderneming blijven immers niet beperkt tot het vastgoed. Om dat te begrijpen, moet je beter naar de onderneming kijken. Een voorbeeld: ik heb behoefte aan flexibiliteit in contracten. De vraag daarnaar wordt groter, maar de mogelijkheid lijkt alsmaar kleiner te worden. Banken, beleggers en ontwikkelaars houden elkaar in een wurggreep. Mijn ervaring is dat Engelse adviseurs voor dat soort integrale vraagstukken oplossingen kunnen aandragen. Nederlandse CRE-adiseurs kunnen nog veel van hun Britse collega s leren. Verslag debat Tijdens het debat vroeg een vastgoedadviseur zich af of er dan wel goed gezocht wordt naar de juiste adviseurs: Als Als je je richt op transacties, krijg je makelaars je je richt op transacties, krijg je makelaars. Bax-Bakker gaf aan een adviseur te zoeken die de businesscase begrijpt en die internationaal kan worden ingezet voor het hele proces. Doordat er contracten worden gesloten met grote internationale adviseurs, mag de organisatie niet met lokale adviseurs werken die soms geschikter zijn voor een bepaalde opdracht. Ook de beloningsstructuur moet passen bij advieswerkzaamheden die verder gaan dan een transactie, een uurtarief is in dit geval geschikter dan een beloning op basis van de deal. Hoe krijg je wat je wilt? Tussen de verschillende vestigingen van een internationale adviseur zijn duidelijke kwaliteitsverschillen. Volgens Bax-Bakker is het geen probleem dat de kennis uit Engeland moet komen, maar dit wordt niet altijd aangeboden. Uiteindelijk krijg je wel wat je wilt, maar dit kost veel sleurwerk, aldus Bax-Bakker. Doordat er een contract is met een internationale adviseur, sluiten sommige opdrachten niet aan bij de expertise. Bax-Bakker vindt het goed als een adviseur eerlijk toegeeft Om je relatie te beschermen moet je nee verkopen iets niet te kunnen op een bepaalde locatie. Dit geeft de vrijheid om een lokale adviseur in te schakelen. Hoewel er ook adviseurs zijn die aangeven liever geen nee te verkopen, zijn anderen het eens met Bax-Bakker: Om je relatie te beschermen moet je nee verkopen. Is er verbetering? Het merendeel van de deelnemende adviseurs gaf toe dat het niveau in Engeland hoger ligt, maar zei dat ze hard aan het werk zijn om hun diensten uit te breiden en zich meer te richten op de organisatie. Er is een verschuiving merkbaar richting het leveren van toegevoegde waarde voor de organisatie, hoewel een kritische deelnemer opmerkte dat de adviseurs wellicht weer overstappen naar de projectontwikkelaars en beleggers zodra de markt aantrekt. Verslaglegger: Evelien Plijter (student TU Delft, Real Estate & Housing) 10

11 Corporate Real Estate Management is een jong vak. Er zijn nog maar weinig beoefenaren van dit vak die hun zaakjes goed voor elkaar hebben en die de waarde van CREM als onderdeel van hun organisatie op de juiste waarde weten te schatten. Als je kijkt naar ICT-ers en HRM-ers zijn de verschillen groot. Zij zijn doorgaans goed in een organisatie gesetteld. Deze mensen zijn professioneel met hun vak bezig en zijn onderling goed georganiseerd. CREM-ers hebben niet eens een fatsoenlijke internationale benchmark. We beperken ons tot drie strategieën: portfoliomanagement, facility management en een beetje beïnvloeding van het gebruik. Als we het daarbij laten, is de toegevoegde van CREM te klein om het als aparte discipline te laten voortbestaan. Om ons vak te behoeden voor een vroegtijdig sterven, moeten we de kansen die er liggen beter benutten. We moeten daarvoor eerst een gedetailleerd zicht hebben op de gebouwen die we hebben, de huisvestingscapaciteit die we daarmee realiseren en de benutting van die capaciteit in de dagelijkse praktijk. Daar schort het vaak al aan. Maar we moeten ook een heldere visie hebben op de capaciteitsbehoefte en benodigde functionaliteit in de toekomst. Van daaruit kunnen we strategieën bedenken over hoe we de capaciteit slimmer kunnen gebruiken en hoe we de benodigde functionaliteit kunnen zekerstellen. De kernvraag is, hoe we daarbij de kennis en creativiteit van onze suppliers beter kunnen gebruiken. In onze gebouwen lopen duizenden mensen rond. Daar kunnen we meer voor betekenen dan alleen het leveren van een werkplek. Waarom schuiven de belangrijkste suppliers niet aan bij ons managementteam? Ik vraag hun mening. Ik wil dat zij meedenken zodat we daarmee als bedrijf sterker worden. Verslag debat Enige toelichting is bij deze stelling wel op zijn plaats. Zo begon Peter Jansen de drie debatsessies. Belangrijk is, zo gaf hij aan, om te kijken naar deze uitspraak in de Philipscontext waarbij drie drivers de grondslag gaven aan CREM. Zo kende Philips een spaghetti aan diverse sectoren, die door CREM zijn geclusterd naar drie businessunits. Ten tweede was er de behoefte aan beheersbaarheid waarbij het bestaansrecht van zowel Facility Management als van Real Estate Management wordt gewaarborgd. En tot slot, de altijd aanwezige, kostenbesparende drive. Philips heeft door de eerste stap(pen) van CREM te doorlopen inzicht gekregen in haar vastgoed en bevindt zich momenteel in de beheerfase. Verschuiving in het bedrijfsproces naar strategisch niveau Verschillende kennis en ervaringen betreffende het CREM werden in de debatsessies gedeeld en voornamelijk ook allemaal met dezelfde conclusie beëindigd, namelijk: CREM De stelling: CREM is een jonge, maar uitstervende discipline. Peter Jansen (Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate) behoeft vernieuwing. Het werd echter pas echt interessant toen verschillende partijen, die allemaal CREM vanuit een andere positie benaderden, aan tafel kwamen. Het leidde tot uitspraken als Het vastgoed wordt onderschat, CREM kent een negatieve oorsprong en Het is een kwestie van opvoeden. Geconcludeerd werd dat CREM een verandering in het bedrijfsproces behoeft om van operationeel niveau naar strategisch niveau te verschuiven. Om een nauwe aansluiting met het bedrijfsproces te kunnen realiseren, dient ook wel een bepaald mindset-niveau binnen een organisatie en voornamelijk de directie bereikt te zijn. Conclusie De stelling van Jansen werd na de drie debatsessies verworpen met de conclusie dat CREM geen uitstervende discipline is, maar een term die zich nog dient te ontwikkelen tót discipline. CREM behoeft verandering, vernieuwing en verschuiving in het bedrijfsproces van operationeel naar strategisch niveau. Pas wanneer de organisatie, en dan voornamelijk op strategisch niveau, de toegevoegde waarde van CREM inziet, en dus een bepaald gedachteniveau hanteert, kan CREM worden geoptimaliseerd. Verslaglegger: Ismay van Kesteren (Vastgoed & Makelaardij, Hogeschool Rotterdam) 11

12 De stelling: ECHTE marktconformiteit begint bij de gebruiker Het hele proces van huisvesting moet bij de gebruiker beginnen. Ik vind het begrip eindgebruiker daarom fundamenteel verkeerd. De gebruiker wil het proces van zijn onderneming ondersteunen en vermoedt dat hij daar een gebouw voor nodig heeft. Vervolgens zoekt hij een leverancier die hem daarbij kan helpen. Niet om een standaardgebouw van de plank te halen, maar om oplossing te realiseren waarmee hij zijn primaire bedrijfsproces optimaal kan ondersteunen. De leverancier neemt de maat op, zoekt een belegger en komt met een voorstel. Zo moet het gaan. In dit proces is de belegger de hekkensluiter. Als het samenspel tussen alle partijen goed is, krijg je betere gebouwen met meer diversiteit. Die gebouwen zijn ook voor beleggers veel interessanter. Verslag debat Wanneer het gaat om het creëren van een goede werkomgeving voor mensen zijn locatie en inrichting van het vastgoed de belangrijkste punten. Adviseurs van onder andere Het Nieuwe Werken stelden We mogen blij zijn met de crisis, er wordt weer geluisterd naar de gebruiker bij het debat dat een goed doordachte inrichting van een pand van groot belang is voor de arbeidsomstandigheden. Een makelaar gaf aan dat de verhuizing van een bedrijf van de ene naar de andere stad een volledige omslag teweeg kan brengen. Een huurder van een kantoorpand vulde aan dat werknemers het steeds belangrijker vinden om dichtbij voorzieningen van een stad te zitten. Dit pleit voor een meer integrale aanpak van bedrijfshuisvesting en van gebiedsontwikkeling met meer diversiteit in functies. Jos Schut (Director Corporate Facility & Real Estate Management, UPC Broadband) Beleggers en ontwikkelaars bieden kantoorgebouwen aan waar iedereen geacht wordt in te passen. Dat noemt men dan marktconform. Op die manier wordt vastgoed als pakken melk in de supermarkt aangeboden: het kantoor als standaardproduct zonder al te veel variatie. Hoe eenvormiger, hoe eenvoudiger te verhuren, denkt men. Gebruikers leggen zich als makke schapen bij deze situatie neer. Als zij al met specifieke wensen komen, zijn marktpartijen de eersten om te zeggen dat die niet marktconform zijn en ze daarom hun gebouw niet zouden kunnen doorzetten naar een belegger. Hoezo niet marktconform, zeg ik dan, ik vraag er toch om? Ik ben toch de markt? Ondertussen groeit de leegstand, want de huisvesting die er staat, draagt onvoldoende bij aan het succes van ondernemingen. Het Melkpak en de Melk De stemming die opkwam tijdens het debat was dat er veel bedrijfsvastgoed is ontwikkeld voor rendement op korte termijn en dat mede daarom zoveel slechte kantoorgebouwen leegstaan. De volle melk werd halfvol en daarna ook nog eens zuur. Er werd gesteld dat we in een bepaald opzicht blij mogen zijn met de crisis. Er moet nu weer geluisterd worden naar de gebruiker. Die wil een melkpak op een goede levendige locatie, met een comfortabele en inspirerende inrichting en een melkpak als generiek model dat veranderingen op lange termijn aan kan. Verslaglegger: Robin Jongejan (oud-student TU Delft) 12

13 Wat moet een corporate onderneming eigenlijk met vastgoed in eigen beheer? Ik en veel van mijn collega s verspillen nogal wat tijd aan huur en ontwikkeling van vastgoed. Terwijl we geen huisvesting nodig hebben, maar werkplekken. Wij zijn verantwoordelijk voor een interne dienst van A tot Z, maar voor een steeds groter deel kunnen we beter gebruik maken van specialistische leveranciers. Het Nieuwe Werken en de noodzaak om kosten te besparen, vragen erom de huisvesting goedkoper, flexibeler en minder risicovol te realiseren. Tegelijk hecht de gemiddelde medewerker steeds minder aan een eigen, vaste werkplek. Young professionals willen een leuke plek, gerieflijk, representatief, waar je anderen ontmoet en waar je niet urenlang voor in de file hoeft te staan. Daar moeten wij als facilitair managers een antwoord op vinden. En dat antwoord is er, bijvoorbeeld in de vorm van businesscenters. Er komen er steeds meer, met steeds meer kwaliteit en variatie. Er kunnen mooie dingen ontstaan als we langs die weg meer dingen collectief doen. Niet meer ieder bedrijf z n eigen koffiecorner, maar samen een goed restaurant. Wat dacht u van combinaties van businesscentra met winkelcentra, sportvoorzieningen en kinderopvang in een campusachtige omgeving? Medewerkers van verschillende ondernemingen vinden hier goed geoutilleerde werkplekken. Beleggers moeten zich realiseren dat dáár de huurders van de toekomst zitten. Die zitten dus niet bij de corporate ondernemingen zelf. Ik ben straks uw huurder niet meer. De vraag is nog wel hoe ver we met de uitbesteding van de huisvesting kunnen gaan. Voor kantoorfuncties is veel mogelijk, maar er zijn vast ook onderdelen die om een meer traditionele huisvesting vragen. Daarover is de dialoog nog maar net begonnen. Verslag debat Met de huidige en toekomstige leegstand in de kantorenmarkt sturen steeds meer corporate ondernemingen op de bezettingsgraad van de werkplekken. Door bijvoorbeeld per periode (week, maand) een aantal werkplekken af te stoten of aan te huren kan een onderneming flexibel blijven. Maar omdat dit leidt tot meer risico voor de vastgoedeigenaar, is de vraag: wat staat hier tegenover? In de discussie werd aangegeven dat de huurder bereid is meer te betalen voor deze flexibiliteit. Dit is mogelijk aangezien de huurder niet langer een voorinvestering hoeft te maken. Waar hij normaal een casco kantoor huurt en zelf het inbouwpakket verzorgt, wordt het mogelijk om per werkplek een vaste prijs per periode te betalen. De werknemer En wat wil de werknemer zelf? Uit de discussie kwam naar voren dat mensen sociale wezens blijven. Interactie met de omgeving is belangrijk en er wordt veel waarde De stelling: Corporate ondernemingen huren STRAKS geen vastgoed meer. Wout-Jan Ykema (Manager Vastgoed, Randstad Nederland BV) gehecht aan het ontmoeten van andere mensen. Het faciliteren van een centrale ontmoetingsplek voor het delen van informatie is dan ook een van de belangrijkste onderdelen van een huisvestigingsplan geworden. Dit geldt niet alleen Steeds meer corporate ondernemingen sturen op de bezettingsgraad van de werkplekken op bedrijfsniveau maar ook op het niveau van bedrijventerreinen. Een mooi voorbeeld hiervan is de High Tech Campus in Eindhoven, daar maken alle bedrijven gebruik van een gemeenschappelijke kantine waar interactie ontstaat en gestimuleerd wordt. Tot slot werd tijdens de discussie door een van de gebruikers aangegeven hoe je ook op een creatieve manier met de lage bezettinggraad van het eigen kantoor kan omgaan. Dit bedrijf stelde hun eigen kantoor open voor leveranciers en andere partners om daar te komen werken als ze in de buurt waren en een werkplek nodig hadden. Zo kan de efficiëntieslag anno 2011 op een simpele manier gemaakt worden. Verslaglegger: Tim Hendrikx (masterstudent Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde, TU Delft) 13

14 14 Reflectie CoreNet Global Benelux Eindgebruikersdebat

15 15

16 De stelling: Ontwikkelaars die denken kennis van de zorg te hebben, zijn een risicofactor Een ontwikkelaar die aan een organisatie als het AMC goede diensten wil bewijzen, moet eerlijk zaken doen en meerjarig durven investeren. Als zij geen toegevoegde waarde leveren, hebben wij voldoende kennis en ervaring in huis om het zelf te doen. Een ontwikkelaar die in de zorgsector aan de slag wil, moet nadenken in welk tempo hij geld wil verdienen. Stuur niet na het eerste wissewasje een meerwerkfactuur, maar denk aan de continuïteit. Het is ook belangrijk dat je een goed team hebt. Bouw je zelf ook nog wat of ben je alleen een bureau dat alles doorsluist naar onderaannemers? Er is in ziekenhuizen veel werk voor ontwikkelaars, maar als je er toegevoegde waarde wilt leveren, heb je specifieke kennis nodig om. Die kennis baseer je op geduld en lange adem. De zorg doe je er niet even bij. Verslag debat Zorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers popelen daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen. Beleggers vinden het een groot risico te investeren in de zorg Geert Jan van Oenen, (Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum) Met de crisis in de bouw is de zorg een jachtgebied voor ontwikkelaars geworden. De instellingen zijn hun prooi. Je moet dus buitengewoon goed op je tellen passen. Veel ontwikkelaars beweren dat ze maatschappelijk verantwoord bezig zijn en dat ze zeer begaan zijn met de zorg. Het gevaarlijkst zijn de aannemers die zich opeens ontwikkelaar noemen. Ze komen met de meest interessante proposities, maar als je goed kijkt, is hun toegevoegde waarde beperkt. De risico s die zij bij de instellingen leggen, zijn daarentegen groot, zowel financieel, qua bedrijfsvoering als in de beeldvorming. Wij ontwikkelen bijvoorbeeld het medical businesspark. Als zich daar een bedrijf vestigt dat in de fout gaat, straalt het negatief af op de betrouwbaarheid van het AMC, ook al hebben wij er feitelijk niets mee te maken. Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme. Het is net als bij kantoorontwikkeling van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht. Beleggers vinden de zorginstellingen steeds interessanter worden, maar een specialisme in de zorg is er niet. Een aantal problemen in de zorginstellingen weerhoudt de beleggers. Zo wordt de regelgeving van de overheid als een drempel Bouwen zonder visie is niet meer van deze tijd waargenomen. Beleggers vinden het een groot risico om te investeren in de zorg, zij hebben zekerheid nodig. Door de veranderende huurdersmarkt is het echter niet te doen om een garantie te geven. Waardevaste gebouwen Toch heeft de zorg voor beleggers ook aantrekkelijke kanten. Zo ligt het geld op het gebied van duurzaamheid voor het oprapen in de zorg vonden de deelnemers aan de discussie; door eenvoudige ingrepen kunnen instellingen tot bijvoorbeeld 25 procent op de energiekosten besparen. Waardevaste gebouwen kiezen daarom steeds vaker voor duurzaamheid. Een mooi voorbeeld is het vervangen van energievretende verlichting door een duurzame variant. Vaak wordt daar nog van afgezien uit kostenoverwegingen. Toch blijkt de verlichting kostenefficiënt te kunnen worden vervangen. Energiebesparing en duurzaamheid zijn voor de zorg uitermate belangrijk. Het is dan ook noodzakelijk dat ontwikkelaars en aannemers dit weten toe te passen. Het zorgvastgoed wilt alleen maar waardevaste gebouwen ontwikkelen, omdat de overheid niet meer betaalt en de zorginstelling zelf het risico draagt. Verslaglegger: Mukaddes Tekin (Hogeschool van Amsterdam, Bouwtechnische Bedrijfskunde) 16

17 Supermarkten weten schaalvoordelen te bereiken door hun logistiek in gezamenlijke distributiecentra te organiseren. Op zo n manier samenwerken is in commerciële sectoren heel normaal. In de zorg is dat niet zo. Toch biedt ook daar samenwerking op het vlak van huisvesting vergelijkbare voordelen. Vooral als ziekenhuizen dicht bij elkaar zitten, liggen er prachtkansen. Neem bijvoorbeeld ruimtes voor nieuwe medische technische apparaten, grote magazijnen en medische laboratoria. Veranderingen in de zorg gaan snel. Daarmee zijn ook aanpassingen van de huisvesting aan de orde van de dag. Tegelijk staan budgetten onder druk. Eén en één is twee, zou je zeggen: probeer in de ondersteuning voordelen te halen door met andere instellingen samen te werken, zodat je beter kunt concurreren in daar waar het echt om gaat, namelijk de zorg. Toch gebeurt dat niet. Misschien staan de budgetten nog niet ver genoeg onder druk. Samenwerken is lastig waardoor zorginstellingen liever vasthouden aan hun traditie om alles in eigen huis te realiseren. Men onderkent de voordelen van samenwerking niet voldoende. De huisvestingsvraag die daaruit voortkomt, is niet goed gearticuleerd. Aan de andere kant zijn vastgoedpartijen passief. Zij benaderen zorginstellingen met een simpele businesscase en komen steeds met voorstellen voor nieuwe gebouwen. Van marktpartijen die in de zorg aan de slag willen, verwacht ik knowhow. Denk mee en kom proactief met oplossingen voor de vraagstukken waar de zorg mee te maken heeft. Importeer daarvoor de ervaring die in andere sectoren bestaat. Eén zo n oplossing is samenwerking. Zorginstellingen moeten daar een visie op ontwikkelen, maar marktpartijen hoeven daar heus niet op te wachten. Verslag debat Al tijdens de introductie van Van Rijswijk werd duidelijk dat de participanten het eens waren met de stelling. Ze gaven aan dat ook zij veel potentieel zien dat tot nu toe nog niet wordt opgepakt door noch de vastgoedmarkt, noch de zorg. Een mogelijke oorzaak hiervan zit waarschijnlijk in de grote verschillen tussen beide partijen. De zorg en de vastgoedmarkt verschillen namelijk aanzienlijk van elkaar, op het gebied van wet- en regelgeving, maar voornamelijk op het gebied van taal en doelstellingen. Vakjargon wordt van De vastgoedmarkt focust op stenen, de zorg op mensen elkaar niet begrepen en het verdienmodel van beide partijen verschilt dermate dat het veel onbegrip veroorzaakt. Aan tafel werden deze verschillen ook al snel duidelijk tijdens het debat. Op een gegeven moment leek het er op dat de partijen elkaar de schuld in de schoenen wilden schuiven. De stelling: Marktpartijen en zorginstellingen dagen elkaar niet uit. Vincent van Rijswijk, (Directeur cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum) Vastgoedmarkt te commercieel De vastgoedmarkt is geïnteresseerd in het investeren in de zorg vanwege de zekerheid die de zorg biedt. Maar er blijft een cultuurverschil: De vastgoedmarkt heeft nog een sterke focus op de stenen, terwijl binnen de zorg de mensen centraal staan, aldus Van Rijswijk. De mate van rendementsgedrevenheid van de vastgoedmarkt schrikt de zorg af. Noodzaak Deelnemers aan de discussie waren het erover eens dat beide partijen stappen zullen moeten zetten om uiteindelijk beter samen te kunnen werken. Beide partijen gaven aan wel samen te willen werken, maar het lijkt nog spaak te lopen op de benadering en communicatie tussen beide partijen. Het leidde uiteindelijk tot de volgende conclusie: Wanneer de problemen binnen de vastgoedmarkt en zorg blijven stijgen, kunnen we niet meer om een vorm van samenwerking heen, maar gezien de huidige samenwerking tussen de partijen lijkt de noodzaak echter nog niet groot genoeg. Vandaar dat beide partijen elkaar (nog) niet uitdagen. Verslaglegger: Bas Diender (Hanzehogeschool Groningen, Vastgoed & Makelaardij o.g.) 17

18 De stelling: De markt weet zich geen raad met gebiedsontwikkeling Er zijn partijen genoeg die op onze terreinen particuliere woningbouw willen ontwikkelen. Maar de specifieke opgave en de huidige marktomstandigheden vragen een andere manier van werken. Ik merk dat men dat lastig vindt. SEIN is als zorginstelling, anders dan een gemeente, geen reguliere samenwerkingspartner van ontwikkelaars. Het gaat over integratie en in ons geval over bewoners met epilepsie. Welke eisen stelt dat aan nieuwe ontwikkelingen? Welke elementen moet je behouden? Hoe zet je een gebied in de markt? Wat deel je met elkaar en wat is privé? Zijn we bereid meer dingen collectief te doen? Welke rol krijgen de huidige en toekomstige bewoners in het proces? Als wij met een marktpartij in zee gaan, dan willen we eerst praten over de vorm van samenwerking, het delen van risico, rendement en kennis en over de toegevoegde waarde die een marktpartij ons kan geven. Gebiedsontwikkeling in de zorg vraagt om een andere aanpak, maar realiseren marktpartijen zich dat ook en zijn ze bereid daarnaar te handelen? De ontwikkelaar denkt in geld en grondwaardes, de zorginstelling denkt vooral aan het maatschappelijke rendement Verslag debat Aan tafel leidde het onderwerp al snel tot een ethische discussie. Zitten we er wel op te wachten om naast een zorg-instelling te gaan wonen? En wat kunnen de bewoners wel en niet voor elkaar betekenen? Not in my backyard (NIMBY) was een term die in dit verband veel voorbijkwam. Martin Slaager (Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland) Veel zorginstellingen hebben van oudsher nogal wat grond. SEIN (Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland) heeft in totaal ongeveer 70 hectare. En waar vroeger zorghuisvesting op geïsoleerde terreinen plaatsvond, wordt nu gesproken over integratie: hoe kunnen we bijzondere functies weer combineren met reguliere maatschappelijke functies, zoals wonen. De terreinen bieden daarvoor een uitgelezen kans. Er is ruimte voor nieuwbouw, er is een mooi groen ingericht gebied en er zijn allerlei voorzieningen zoals een zwembad, een manege, winkeltjes en een kinderboerderij. Alleen, ik zet geen bord Te Koop in de tuin. Verdere ontwikkeling van het gebied vergt namelijk samenwerking en maatwerk. Want ik moet wel bewaken dat het gebied voor onze primaire doelgroepen adequaat is en blijft. Manier van denken Volgens de marktpartij aan tafel heeft de markt wel verstand van gebiedsontwikkeling. De manier van denken van de marktpartij en die van de zorginstelling zijn echter niet op elkaar afgestemd. De ontwikkelaar denkt vooral in geld en grondwaardes terwijl de zorginstelling vooral aan het maatschappelijke rendement denkt. Samenwerking Marktpartijen gaven in het debat ook aan dat de samenwerking niet goed op gang komt door de huidige markt. De afzetmarkt is zeer kritisch door de vele keuze die er is. Een ontwikkeling in combinatie met AWBZ-zorg zorgt hierin nog voor een extra risico. Het gebied draagt vaak een zeker imago met zich mee wat veranderd moet worden. Knelpunt Als knelpunt in de samenwerking tussen de zorginstellingen en de markt werd vooral de communicatie en kennis genoemd. Beide partijen willen wel, maar weten niet wat ze van de andere partij kunnen verwachten. Op het moment dat beide partijen de samenwerking aan durven te gaan kan dit zeker tot een succes leiden. Verslaglegger: Evelien Veenstra (Hogeschool Rotterdam, Vastgoed & Makelaardij) 18

19 19

20 De stelling: Marktpartijen hebben te weinig ondernemerslef Verslag debat Allereerst is het opmerkelijk op te merken dat er geen eenduidige definitie bestaat van maatschappelijk vastgoed. Volgens Mark van Gemert wordt maatschappelijk vastgoed gecategoriseerd op gebruik zoals scholen, zwembaden en sportvoorzieningen. Maatschappelijk vastgoed betreft specifiek vastgoed, waarbij de prijs zo laag mogelijk dient te zijn en waar vaak sprake is van onduidelijke geldstromen in verband met (verborgen) subsidies. Zorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers popelen daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen. Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme. Gemeenten zijn op zoek naar creatieve ontwikkelaars met een lange adem en lef Mark van Gemert (Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Amsterdam) Er is een moeilijk te overbruggen kloof tussen zachte wereld van de gesubsidieerde instellingen en de harde wereld van het vastgoed. Als het gaat om maatschappelijk vastgoed verwachten marktpartijen nog steeds een huurgarantie van 25 of 40 jaar. Marktpartijen hebben nog steeds een naïef vertrouwen dat de overheid deze instellingen tot in lengten van jaren subsidieert. Maar de wereld is veranderd. Zelfs het Concertgebouworkest kan zo n huurgarantie niet geven. We kijken vier jaar vooruit en daarna weer vier jaar. Zo simpel is dat. Het debat gaat teveel over investering, terwijl het ontbreekt aan een goed model voor beheer en exploitatie. Je hoort veel over DBFMO-constructies, maar in de praktijk is er in ieder geval in Amsterdam op dat vlak geen enkel initiatief. De meeste marktpartijen willen blijkbaar niet verder gaan dan D en B. Ik zeg: maatschappelijk vastgoed levert rendement, maar je moet er wel het juiste exploitatiemodel bij leggen. De risico s zijn groter, maar daarmee ook het mogelijke rendement. Dat is de nieuwe werkelijkheid. De overheid heeft marktpartijen nodig die verder kijken dan alleen naar investeringen. De overheid heeft partijen nodig met ondernemerslef. Het is net als bij kantoorontwikkeling van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht. Twee soorten pakketjes Monique Arkesteijn (TU Delft) kwam met een belangrijk voorstel om de interesse voor maatschappelijk vastgoed bij commerciële partijen te versterken: Gemeenten kunnen ook twee soorten pakketjes aan commerciële partijen aanbieden, om zodoende maatschappelijk vastgoed aantrekkelijker te maken. De twee mogelijkheden zijn: het aanbieden van meerdere opdrachten aan marktpartijen, waardoor het voor hen ook interessanter wordt om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen; en ten tweede door een groter volume van maatschappelijk vastgoed aan te bieden. Beleggers zijn immers niet geïnteresseerd in een klein aantal vierkante meters. Veranderende focus In het debat kwam duidelijk naar voren dat de debatleden zich voornamelijk focussen op objectniveau. Door de focus te verleggen van objectniveau naar gebiedsniveau en een langere beleggingshorizon te nemen, kan maatschappelijk vastgoed wel een aantrekkelijk alternatief vormen. Door op gebiedsniveau naar maatschappelijk vastgoed te kijken, kan dit voordelen bieden voor zowel de publieke als private partijen. De kwaliteit van de leefbaarheid en het vastgoed kan vergroot worden door het aanbieden van voorzieningen en openbaar vervoer. Verslaglegger: Sabrina Struthmann (Real Estate & Housing, TU Delft) 20

21 Op de lijst van achttien inleiders op dit eindgebruikersdebat, tel ik slechts drie vrouwen. Dat is binnen de vastgoedwereld een goede score. Mannen zijn er dominant vertegenwoordigd; vrouwen moet je met een lampje zoeken. Zeker bij opdrachtgevers en ontwikkelaars is de verhouding tussen de seksen uit balans. Vrijwel overal is de ontwikkeling van vastgoed overwegend een mannending. Maar het is toch duidelijk dat mannen en vrouwen elkaar aanvullen. Juist ook bij de ontwikkeling van vastgoed. Bij de verbouwing en herinrichting van het Rijksmuseum voor Oudheden in Leiden en bij de ontwikkeling van het Stedelijk Museum Amsterdam heb ik dat sterk ervaren. Mannen zijn in het algemeen meer rationeel ingesteld, terwijl vrouwen meer aandacht hebben voor intuïtieve en emotionele elementen zoals sfeer, gebruik van kleuren en de functionaliteit van ruimtes. Om een gebouw te ontwikkelen waar medewerkers, bezoekers en andere gebruikers uiteindelijk gezonder, gelukkiger en meer productief zijn, is de belevingswaarde maatgevend. En om een hoge belevingswaarde te realiseren, is de inbreng van vrouwen onmisbaar. Mannen kunnen het niet alleen. Vooral in het begin van het proces moet de stem van vrouwen klinken: bij het schrijven van het programma van eisen. Dan kun je immers de meeste invloed doen gelden. Om voldoende kwaliteit te realiseren, moet één op twee vastgoedprofessionals een vrouw zijn. Zeg nou niet dat er geen geschikte vrouwen zijn. Ze zijn er, alleen wij moeten als mannen daarvoor de ruimte durven geven. Als we dat niet doen, dan blijft de vrouwelijke inbreng beperkt en gaan er kansen verloren. Verslag debat Als je de stelling leest zou je kunnen indenken dat het misschien niet de meest populaire stand was bij het Eindgebruikersdebat. Maar verrassend genoeg deden er meer mannen dan vrouwen mee en riep de stelling een paar interessante vragen op. Complementair In het (bedrijfs)leven heb je van beide wat nodig om de samenwerking binnen een team te optimaliseren. Door de verschillende eigenschappen van de man en vrouw te combineren kun je elkaar juist aanvullen en daarmee wordt de relatie tussen man en vrouw eerder complementair dan competitief. Mannen en vrouwen zijn anders, niet zo zeer beter Concurrent Waar vraagt het team om? Heeft een team veel mannen en neemt het haantjesgedrag de overhand en werkt men niet goed samen? Dan kan je beter iemand aannemen die niet meteen een concurrent is. Hij zou namelijk het haantjesgedrag kunnen stimuleren. Zet je er een vrouw bij zal zij niet direct gezien worden als concurrent. Het kan zelfs De stelling: In de vastgoedwereld moeten mannen een stapje opzij zetten Taeke Kuipers (Directeur Hortus Botanicus Amsterdam) een positief effect hebben op de samenwerking omdat de mannen zich wellicht meer zullen aanpassen in het gezelschap van een vrouw. Zo worden bijvoorbeeld discussies met vrouwen anders, omdat er een nieuw point of view Zijn mannen en vrouwen concurrenten of complementair? bij komt. Ook kan de vrouw met haar meer ontwikkelde gevoelskant meer openheid kunnen kweken bij de mannen wat de samenwerking kan bevorderen. Ook zal het aanbod in de toekomst van hoogopgeleide vrouwen steeds groter worden omdat de maatschappij hierom vraagt vanuit onder andere de onderwijswereld. Het wordt aantrekkelijker gemaakt voor de vrouw om te gaan studeren omdat het bedrijfsleven steeds meer rekening gaat houden met het gezin en de work-life balance. Dit heeft als gevolg dat de mannen in de vastgoedwereld misschien niet een stapje opzij hoeven te doen, maar het toch zullen doen doordat de vrouw gaat concurreren met de man door te solliciteren op soortgelijke functies. Verslaglegger: Karin Meijer (voormalig student TU Delft / Analyst bij Accenture) 21

22 De stelling: Beleggers zijn niet geïnteresseerd in maatschappelijk vastgoed nieuwe beleggingsobjecten. Ik zeg: wacht daar niet te lang mee. Er zijn nu al volop mogelijkheden om met de gemeente zaken te doen. Eerst waardecreatie door optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie Frits Velthuijs (Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed van de gemeente Utrecht) De gemeente Utrecht is eigenaar van zo n 800 panden. Dat bezit hebben we niet omdat het een gemeentelijke doelstelling zou zijn om zoveel mogelijk vastgoed te bezitten, maar om maatschappelijke doelen te dienen. We hebben vastgoed alleen in eigendom als de markt het niet oppakt, als de markt te duur is of als het bijvoorbeeld gaat om de instandhouding van monumenten. Kansen voor beleggers, zou je zeggen. Zeker nu. Want als gevolg van de krappe overheidsbegroting is er een druk vanuit het bestuur om tafelzilver te verkopen. Dat is echter niet altijd slim. Je mist dan ook de structurele huuropbrengsten en de prijs die je op dit moment kunt bedingen, is door de crisis beperkt. Maar wat belangrijker is: marktpartijen spelen niet goed in op de kansen om te investeren in maatschappelijk vastgoed. Het lijkt erop dat ze niet echt geïnteresseerd zijn in de wensen van gesubsidieerde instellingen en de mogelijkheden die zij bieden. Als beleggers blijk geven van interesse, stellen ze zulke voorwaarden dat we de vastgoedexploitatie beter en goedkoper zelf kunnen doen. Dat kan niet lang meer duren. Ik voorspel dat er na de huidige crisis nog een tweede crisis komt waarin beleggers massaal hun portefeuille moeten afboeken. Nu zetten zij de stap nog niet. Misschien tegen beter weten in, hoopt men op betere tijden. Maar zodra het helder is dat er iets moet gebeuren, zullen zij op zoek gaan naar Verslag debat Er is weinig vertrouwen tussen potentiële beleggers en gebruikers en bovendien begrijpen ze elkaar niet, werd gezegd aan de debattafels. Een belegger wil een passende risico-rendementverhouding terwijl maatschappelijk vastgoed veelal een laag rendement oplevert en er hoge risico s bij lijken te horen. Maatschappelijke partijen vertrekken relatief snel en zijn bovendien afhankelijk van subsidie. En wat te doen met maatschappelijk vastgoed bij een gewilde exit? De aanwezige financiële expert zag enkel een oplossing in het dichttimmeren van het contract: risicodeling in een commanditaire vennootschap waarin een groot aantal gebruikers deelneemt. Toch hoeven maatschappelijke partijen niet altijd onbetrouwbare huurders te zijn, meende Frits Velthuijs, er is een diversiteit aan huurders. Voor sommige functies, zoals scholing en sport, is het wenselijk om lange tijd op dezelfde locatie te zitten. Voor deze partijen zijn langere huurtermijnen geen probleem. Voor andere functies hoop je dat ze maar voor korte duur nodig zijn op een locatie. Heropvoeden en creatief verleiden Beleggers moeten volgens een van de deelnemers begrijpen dat de tijd van risicoloos twaalf procent rendement maken voorbij is. Beleggers moeten zich opnieuw oriënteren. Kantoren renderen niet langer, het is nu verstandiger om zeven procent te realiseren met een langjarig huurcontract in maatschappelijk vastgoed, dan je te richten op vijftien procent rendement met veel kans op leegstand. Hoe kunnen beleggers op creatieve wijze verleid worden richting maatschappelijk vastgoed? Gebouwen moeten wendbaarder worden gemaakt zodat er verschillende functies in ondergebracht kunnen worden. Multifunctionele accommodaties met meerdere huurders en overlappende huurtermijnen moeten zorgen voor een langdurig hoge bezettingsgraad. En misschien moet in het bestemmingsplan toegestaan worden dat maatschappelijk vastgoed na een bepaalde periode van verhuur vercommercialiseerd mag worden. Dus wat is er nodig? Een van de deelnemers wist het mooi te verwoorden: eerst waardecreatie door optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie. Verslaglegger: Timon Bruggema (masterstudent Construction Management & Engineering, Universiteit Twente) 22

23 23

24 De stelling: Universiteiten weten niet te bezuinigen op huisvesting studielandschappen en de daaraan gekoppelde ICT-voorzieningen. Meten is weten. Zolang universiteiten niet weten hoe ze beter gebruik van de huisvesting kunnen maken, is het ook niet duidelijk hoe ze beter gebruik kunnen maken van de krimpende middelen die er voor de huisvesting zijn. Verslag debat Tot voor kort realiseerden de meeste scholen zich niet dat er tekorten waren. De opbrengsten en kosten van een school zijn niet transparant en faculteiten waren hierin ook niet geïnteresseerd. Zij zagen immers niets terug van deze kosten en opbrengsten en het is immers ook niet hun core Er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro s! bussiness. Door de bezuinigingen van de overheid zijn de universiteiten ook genoodzaakt om te gaan bezuinigen. Er wordt echter nog veel bezuinigd op het onderwijs zelf, zoals op docenten en ICT-facilliteiten. Een kreet van een deelnemer was dan ook: Er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro s! Peter van Hooff (senior adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne) In universiteitsgebouwen worden de meeste ruimtes tussen tien en drie intensief gebruikt. Buiten dat korte tijdvak staan de meeste ruimtes grotendeels leeg. Professoren zijn voor onderwijs en onderzoek vaak op pad of hebben, naast andere zakelijke bezigheden, een deeltijdaanstelling als hoogleraar. Maar zij hebben wel een eigen kamer. Docenten houden voor hun lesuren ingesleten patronen vast. Er is veel deeltijdwerk. Toch krijgt flexwerk maar in zeer beperkte mate een fysieke vertaling. De gemiddelde benutting van kantoren en onderwijsruimten is te laag. Van universiteiten zou je verwachten dat ze in kunnen spelen op de flexibiliteit van de steeds weer nieuwe studentenaanwas. Daar passen innovatieve concepten bij, maar in dit opzicht werken universiteiten uitgesproken traditioneel. En het is niet alleen zo dat we onze huisvestingscapaciteit slecht gebruiken; we leren en ontwikkelen daarin onvoldoende. Als het gaat om de kwaliteit van het onderwijs, dan zijn universiteiten (internationaal) uitstekend met elkaar te vergelijken. Als het gaat om benchmarking van de huisvestingsbenutting, dan is er nog veel te onderzoeken en te verbeteren. Met betrekking tot onderwijsruimten geven planningssystemen goed aan waar bottlenecks zitten. Maar interessanter wordt het als het gaat om grootte, hoeveelheid, bezetting en benutting van studentwerkplekken, de inrichting van zogenoemde Flexibiliteit Wat doen we buiten de piekmomenten met het schoolgebouw?, was de vraag die Peter van Hooff, als vervanger van Antoinne Fraaij, stelde aan de deelnemers. Iedereen kon beamen dat er naar functies gezocht moest worden, om het gebouw in te vullen en de bezettinggraad te verhogen. Een andere opmerking die gemaakt werd was dat de universiteit niet in het bezit is van een gebouw, maar als gebruiker het gebouw in dagdelen huurt. Het goede voorbeeld Op de Zuidas in Amsterdam zijn er combinaties gemaakt van verschillende functies en dit werkt prima. De truc zit in het maken van slimme combinaties die goed op elkaar in kunnen spelen. Dit zou bij een campus of schoolgebouw ook mogelijk moeten zijn. Campus Woudestein waar de Erasmus Universiteit van Rotterdam gevestigd is, was volgens een van de deelnemers ook een goed voorbeeld van hoe het wel moet. Alle faculteiten binnen de universiteit liggen op een campus. Het is een prettige leeromgeving voor studenten en van alle gemakken voorzien. Studenten kunnen op de campus wonen, wat maakt dat er veel te beleven is. Verslaglegger: Gwenn Bronkhorst (Fontys Hogeschool Eindhoven Vastgoed en makelaardij) 24