Verkoopbeleid wijzigt nog dit jaar

Transcriptie

1 speciale uitgave - april 2014 Verkoopbeleid wijzigt nog dit jaar Vanaf 2007 verhuurt Woningstichting Brummen niet alleen woningen, maar verkopen we ook woningen. We doen dit omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten keuzevrijheid hebben. Maar ook omdat we het geld hard nodig hebben. Met de opbrengsten uit de verkoop kunnen we onze projecten betalen. Denk hierbij aan renovatieprojecten of sloop-/nieuwbouwprojecten. Zeker nu we jaarlijks een flink bedrag kocht door Woning stichting Brummen. vanwege hun inkomen niet meer in aanmer- moeten betalen aan verhuurdersheffing, Afgelopen jaren hebben we een aantal king komen voor een sociale huurwoning Niet zo n vrolijke Open Huis! In de Open Huis van eind 2013 schreef ik in mijn column al dat ook Woning stichting Brummen niet ontkomt aan de gevolgen van de crisis. En toen sprak ik mijn verwachting al uit dat onze huurders daar jammer genoeg ook wat van gaan merken. In de afgelopen maanden hebben wij op allerlei vlakken gekeken waar wij geld kunnen besparen. In deze speciale uitgave van Open Huis leest u vooral artikelen over de wijzigingen die wij dit jaar gaan doorvoeren en wat daarvan de gevolgen zijn voor onze huurders. zijn de inkomsten vanuit verkoop erg belangrijk voor ons voortbestaan. Binnenkort evaluatie Van onze huurwoningen hebben wij er ruim 600 aangewezen die verkocht mogen worden. Natuurlijk hoeven deze woningen niet allemaal verkocht te worden, maar dit is onze visvijver. Als een huurder belt met de vraag of hij/zij de woning mag kopen, kijken we of deze woning op de lijst van circa 600 woningen staat. Als van een woning de huur wordt opgezegd, en de woning staat op de lijst, dan maken we de afweging om de woning te verkopen. Vanaf 2007 hebben we al ruim 130 woningen verkocht: dit zijn zowel woningen met korting als woningen die we gewoon verkocht hebben. Woningen die we onder Koopgarant (kopen met korting) verkocht woningen teruggekocht en vervolgens weer doorverkocht. Woning stichting Brummen is dus al een aantal jaren bezig met de verkoop. Goede reden om één en ander eens te evalueren. Verloopt alles naar wens? Werken we met de goede partijen? Zijn onze verkoopproducten (Koopgarant en Koopcomfort) nog aantrekkelijk? Is de lijst met woningen nog actueel? Wat kost het hele verkoopproces; kan het misschien goedkoper? Allemaal vragen die we dan tegen het licht houden. Ondernemingsplan: inkomensafhankelijke verkoop Onlangs is ons nieuwe Ondernemingsplan vastgesteld. Hierin geven wij aan dat Woningstichting Brummen voor bepaalde inkomens het kopen met korting gaat afschaffen. Het kopen met korting is dan (inkomens boven de ,- per jaar). Maar voor hen is het kopen van een woning zonder korting meestal net te duur; zij zijn geholpen met een koopwoning kopen met korting. Zodra de evaluatie is uitgevoerd en we ook gekeken hebben naar het inkomens - afhankelijk maken van het kopen met korting, zullen wij u op de hoogte brengen van ons nieuwe verkoopbeleid. Mocht u meer willen weten over de huidige verkoopregelingen: kijk op onze website Op onze website kunt u ook ons Ondernemingsplan lezen. Frans Visschedijk hebben, worden bij verkoop weer terugge- voornamelijk bedoeld voor mensen die Verder in dit nummer: Bezuinigingen hebben ook invloed op onze projecten Lekker leven Inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 Verlenging van de onderhoudscyclus Individuele woningverbetering: zelf doen of laten doen? Buurtbudget: niet meer bestemd voor de buurtborrel en de barbecue! Nieuwe Algemene Huurvoorwaarden 50 jaar trouwe huurder Hoe gaat Woningstichting Brummen om met asbest in en aan haar woningen? Wij verhogen de prijs voor het Servicefonds Folder Onderhouds-ABC aangepast Woning verlaten? Meer verantwoordelijkheid voor de vertrekkende huurder Lees hier meer over op de achterpagina

2 Bezuinigingen hebben ook invloed op onze projecten In het december nummer van Open Huis meldde onze directeur Frans Visschedijk het al: Ook in Brummen ontkomen we niet aan de gevolgen van de crisis. Landelijke ontwikkelingen en politieke besluiten hebben hun effect op de speelruimte die wij als Woningstichting Brummen hebben om onze taak te vervullen. Wij vinden het belangrijk dat ons woningbezit er goed bijstaat, maar om financieel gezond te blijven, moeten wij ook op ons onderhoud en onze projecten flink bezuinigen. Gelukkig hebben we niet al onze plannen hoeven schrappen en kunnen we de komende tijd een aantal projecten uitvoeren. Nog goedkeuring nodig van het Waarborgfonds Of we de projecten daadwerkelijk uit kunnen voeren, hangt af van de goedkeuring van het Waarborgfonds. We hebben de goedkeuring van het Waarborgfonds nodig omdat we dan pas de lening aan kunnen gaan om de genoemde projecten te Hieronder de projecten die we voor de komende tijd gepland hebben: Renovatie 155 eengezinswoningen Vogelbuurt In de Vogelbuurt staan 155 eengezinswoningen uit 1968 en Deze woningen zijn zeer geliefd, liggen redelijk dichtbij het centrum van Brummen en zijn behoorlijk groot. Wij willen deze woningen renoveren zodat we ze nog jarenlang goed kunnen verhuren. De bedoeling is dat deze woningen in 2015 en 2016 worden gerenoveerd. Op dit moment is de planvoorbereiding in volle gang. Om goed aan te sluiten bij de wensen en eisen van de zittende huurders, is dit voorjaar elke huurder thuis bezocht. Momenteel wordt de uitslag van deze wensen en eisen verwerkt in de plannen. Groot onderhoudsbeurt 50 seniorenwoningen Hofjes De huurders van de 50 seniorenwoningen aan de Hofjes dachten dat hun woning binnen een paar jaar gesloopt zou worden. Dat waren namelijk de plannen die wij hen eind 2012 vertelden. Deze plannen hebben wij moeten herzien. We hebben besloten de woningen op te knappen zodat ze zeker nog 20 jaar prettig bewoonbaar zijn. Dit betekent dat we voornamelijk in de woning een en ander aan pakken, onder andere de badkamers. Om goed aan te sluiten bij de wensen van de huidige huurders, is er door de projectleider, Theo Koster, een inventarisatie gemaakt. Hij heeft elke huurder gesproken en werkt momenteel de plannen uit. Belangrijk uitgangspunt is: de woningen zodanig aanpassen dat de huidige huurders daar kunnen blijven wonen en daar prettig oud kunnen worden. Onze bedoeling is de plannen dit jaar nog uit te voeren. In overleg met de gemeente Brummen wordt ook gekeken naar de woonomgeving. Wij willen graag dat de woonomgeving ook geschikt is voor de langer zelfstandig wonende ouderen. Sloop-/nieuwbouwproject 24 woningen Wethouder Giermanstraat (oneven kant) In 2012 lieten wij onderzoek uitvoeren naar de renovatiemogelijkheden van deze kleine eengezinswoningen uit Uit dit onderzoek kwam naar voren dat er eigenlijk geen renovatie meer mogelijk is, maar dat het slopen van deze woningen en daarna bouwen van nieuwe woningen het beste financieren. Op dit moment hebben wij voor de meeste projecten nog geen goed keuring. Het Waarborgfonds neemt meestal de tijd om één en ander goed door te rekenen. Het is dan ook niet aan te geven wanneer de definitieve goedkeuring er is. plan is. Wij zijn nog steeds van plan dit uit te voeren, maar minder snel dan wij eerder hadden bedacht. Dit project wordt de komende vijf jaar zeker niet opgestart. Sloop-/nieuwbouwproject 20 boven- en benedenwoningen Bongerd Op dit moment verhuren wij het merendeel van de boven- en benedenwoningen aan de Bongerd in het kader van de Leegstandswet (met een tijdelijke bruikleenovereenkomst). Wij zijn van plan deze woningen over twee jaar te slopen. De bedoeling is dat er nieuwbouw voor terug komt evenals op het naastliggende braakliggende terrein. Op dit moment zijn er voor de nieuwbouw nog geen concrete plannen. Die zullen we te zijner tijd concreet moeten maken. Woningstichting Brummen maakt geen gebruik meer van de diensten van Lekker Leven Sinds 1 maart van dit jaar maken wij geen gebruik meer van de diensten van Lekker Leven. Onder de naam Woningstichting Brummen Thuisservice hebben wij in samenwerking met Lekker Leven een uitgebreid dienstenpakket aangeboden. Hier werd helaas sporadisch gebruik van gemaakt en in 2013 zelfs helemaal niet meer. Daarom hebben wij besloten deze vorm van dienstverlening te beëindigen. Inkomensafhankelijke Huurverhoging 2014 Vorig jaar kregen wij vanuit de overheid de mogelijkheid om de huurverhoging gedeeltelijk afhankelijk te maken van de hoogte van het inkomen. Ook dit jaar krijgen wij deze mogelijkheid. Woningcorporaties kunnen de huren bij huurders met een (huishoud)inkomen onder op 1 juli verhogen met maximaal 4%. Bij huishoudens met een inkomen tussen en kan de huur 4,5%. omhoog. Voor huishoudens boven geldt een maximum van 6,5%. Woningstichting Brummen maakt, net als vorig jaar, gebruik van deze mogelijkheid. Alle huurders van Woningstichting Brummen ontvangen voor 30 april het huurverhogingsvoorstel, waarin de huurverhoging afhankelijk is van het huishoudinkomen. Het inkomen van inwonende kinderen onder de 23 jaar (peildatum 1 januari 2014), telt alleen dat deel van het inkomen mee dat hoger is dan per jaar. Als Woning stichting Brummen een inkomensverklaring van een adres van de Belastingdienst ontvangt, stuurt de Belastingdienst deze huurder een brief. Hierin staat de inhoud van de inkomensverklaring niet vermeld. Woningstichting Brummen ontvangt ook geen exacte inkomensoverzichten, alleen een verklaring of het verzamelinkomen lager is dan , tussen de tot ligt of hoger is dan Deze verklaring ontvangt de huurder als bijlage bij de aanzeggingsbrief. In de Huurkrant die elke huurder bij het huurverhogingsvoorstel ontvangt, staat uitgelegd hoe men eventueel bezwaar kan maken tegen het voorstel. Vanuit de overheid zijn hier richtlijnen voor opgesteld.

3 Verlenging van onderhoudscyclus Woningstichting Brummen heeft de vervangingsmomenten (cycli) van alle onderdelen van de woningen opnieuw tegen het licht gehouden en wij zijn tot de conclusie gekomen dat sommige onderdelen langer mee kunnen voordat ze vervangen worden. De materialen die we tegenwoordig gebruiken, kunnen in de meeste gevallen langer mee dan materialen die we in het verleden gebruikten. Daarnaast worden we door onze financiële positie gedwongen onderdelen van de woning langer te gebruiken. Dit doen wij alleen wanneer dit technisch veilig is. Economische of technische levensduur? Alles heeft een bepaalde economische levensduur. Voor een auto is dat bijvoorbeeld 10 jaar. Meestal is het dan zo dat de meeste onderdelen na het einde van de economische levensduur, technisch nog wel in orde zijn, maar het uiterlijk niet meer zo modern is en dat we daarom besluiten onze auto te vervangen. Woningstichting Brummen vervangt woningonderdelen (zoals keukenblok, sanitair, cv-ketels e.d.) niet op basis van economische levensduur. Wij vervangen op basis van de kwaliteit die het onderdeel heeft op het moment van vervanging. Ook wel genoemd: de technische levensduur. Een huurder heeft natuurlijk ook invloed op de kwaliteit. Immers: als een huurder goed met zijn woning omgaat, gaan de verschillende bouwonderdelen langer mee. Onderdelen die betrekking hebben op de veiligheid in de woning worden bij Woningstichting Brummen altijd met grote zorgvuldigheid behandeld. Wij blijven bijvoorbeeld de cv-ketel na 18 jaar vervangen. Het onderhoud van de cv-ketel hebben we wel verlengd van één keer per jaar naar eens in de twee jaar, omdat de huidige cv-ketels minder vaak onderhoud nodig hebben. Het vervangen van onderdelen aan de buitenkant van de woning, zoals dakpannen en kozijnen, gebeurt volgens een vooraf opgestelde planning. In de jaren voor het geplande onderhoud, houden wij de kwaliteit extra goed in de gaten door middel van inspecties. Hierbij kan het zijn dat een renovatie eerder of later dan gepland wordt uitgevoerd. De verf die we tegenwoordig voor het schilderwerk gebruiken, heeft een langere levensduur dan in het verleden, daarom hebben we besloten later te schilderen. Binnenkant van de woning Ten slotte is er een aantal zaken aan de binnenkant van de woning waarvan wij de onderhouds- en vervangingscyclus hebben verlengd. Zie onderstaande schema voor de belangrijkste wijzigingen. Onderdeel Onderhoudscyclus voor 2014 Onderhoudscyclus vanaf 2014 Buiten Schilderwerk zachthout 5 jaar 6 jaar Schilderwerk hardhout 6 jaar 7 jaar Binnen Tegelwerk keuken/toilet/douche 34 jaar 40 jaar Sanitair 34 jaar 40 jaar Keukenblokken 17 jaar 20 jaar Individuele woningverbetering: Zelf doen of laten doen? Zelf doen? Onze huurders hebben grote vrijheid om de gehuurde woning zelf naar eigen smaak af te werken. Tegelijkertijd willen wij dat de woningen voor toekomstige huurders kwalitatief goed en aantrekkelijk blijven. Daarom hebben we een aantal voorwaarden gesteld aan het zelf klussen in de woning. Deze voorwaarden hebben we vastgelegd in een folder. Laten doen? Tot voor kort hadden huurders de mogelijkheid diverse woningverbeteringen tegen een huurverhoging door ons uit te laten voeren. Door veel huurders is daar in het verleden gebruik van gemaakt. Hierdoor zijn de huurprijzen van deze woningen gestegen. In onze visie moeten we juist nú zorgen voor het betaalbaar houden van onze woningen. Daarom stoppen wij met het aanbieden van een aantal woningverbeteringen tegen huurverhoging. Het betreft met name de verbeteringen die op het vergroten van woonruimte gericht zijn. U kunt hierbij denken aan een dakkapel, vaste trap naar de zolder of een tweede toilet in de douche. Verbeteringen op isolerend gebied blijven we wel tegen huurverhoging aanbieden. Het beter isoleren van de woning is voor ons een belangrijk onderwerp en heeft rechtstreeks voordeel voor de klant, omdat hierdoor de maandelijkse energielasten dalen. U kunt hierbij denken aan dubbelglas of vloer-, gevel- en dakisolatie. Woningstichting Brummen voert bij geplande renovaties deze verbeteringen meestal uit zonder huurverhoging, maar als u voortijdig belangstelling heeft vragen wij hiervoor nog wel een huurverhoging. Een aantal andere verbeteringen kunnen ook nog wel door ons uitgevoerd worden, maar dan tegen een contante betaling. Ook geven wij onze huurders graag advies als zij zelf verbeteringen aan willen (laten) brengen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de folder: Zelf klussen in de woning. Deze vindt u op onze website u kunt deze afhalen bij ons kantoor of wij kunnen de folder per post toesturen.

4 Buurtbudget: Niet meer bestemd voor de buurtborrel en de barbecue! Wij ondersteunen al een aantal jaren bewonersinitiatieven die gericht zijn op het verbeteren van de leefbaarheid of de veiligheid van woonomgeving van onze huurders. De afgelopen jaren zijn er regelmatig buurtborrels en buurtbarbecues georganiseerd waar Woningstichting Brummen financieel aan heeft bijgedragen. Ondanks het feit dat wij deze festiviteiten een warm hart toedragen en zien dat het absoluut iets betekent voor de leefbaarheid, hebben wij besloten onze financiële bijdrage aan dergelijke activiteiten stop te zetten. Onze bijdrage: fysieke zaken, veiligheid of breed maatschappelijk belang Nog steeds kunnen huurders bij ons een buurtbudget aanvragen voor een goed idee om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. Dat idee moet voldoen aan één van deze punten: Bijdragen aan de veiligheid van buurten en wijken. De woonomgeving verbeteren. Bijdragen aan leefbaarheidsaspecten die een breed maatschappelijk doel dienen. Voorwaarde is dat het initiatief gesteund wordt door uw buurtbewoners. Het is bovendien de bedoeling dat u en uw buren zelf mee helpen bij de realisatie van uw idee. Woningstichting Brummen investeert maximaal ,- per project. In uitzonderlijke gevallen zijn we bereid meer te investeren. Meer weten? Mocht u meer willen weten over het buurtbudget, dan kunt u onze website bezoeken of een folder ophalen op ons kantoor. Sponsoring Naast het buurtbudget, hebben wij ook budget voor sponsoring. Welke zaken sponsoren wij en wat niet? Aan welke voorwaarden moet een sponsorverzoek voldoen? U kunt het allemaal nalezen op onze website: Nieuwe Algemene Huurvoorwaarden Vanaf 1 mei 2014 gelden voor alle huurders van Woningstichting Brummen nieuwe Algemene Huurvoorwaarden. De nieuwe huurvoorwaarden vervangen de huurvoorwaarden van alle bestaande huurovereenkomsten. Ze sluiten aan bij het geldende huurrecht en bij het beleid van Woningstichting Brummen. Waarom aanpassing? De huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden moeten geregeld worden aangepast door nieuwe wetgeving en gerechtelijke uitspraken. Onze huidige versie dateert uit Sindsdien is er onder andere nieuwe wetgeving ingevoerd op gebied van inkomen en zijn er diverse Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningstichting Brummen Artikel 1 Het toepassingsbereik van deze voorwaarden Deze Algemene Huurvoorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst, waarin zij van toepassing zijn verklaard. Als de bepalingen van de huurovereenkomst afwijken van die van de Algemene Huurvoorwaarden, gaan de bepalingen van de huurovereenkomst voor. Artikel 2 Meer dan één huurder 2.1. De in de aanhef van de huurovereenkomst genoemde huurders hebben elk een zelfstandig en volledig recht van huur, dat zij gelijktijdig en met eerbiediging van elkaars rechten uitoefenen Alle genoemde huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het volledige bedrag van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien De huurprijs en de servicekosten zijn slechts enkelvoudig verschuldigd voor de hierboven bedoelde huurrechten gezamenlijk. Als de overeenkomst met één of een aantal huurders eindigt, moet(en) de andere huurder(s) het volledige bedrag van de huurprijs en servicekosten blijven betalen Om de huurovereenkomst te beëindigen, moeten alle in de aanhef genoemde huurder(s) de huur opzeggen. De genoemde huurders kunnen dus alleen gezamenlijk de huur opzeggen, behalve als verhuurder uitdrukkelijk instemt met een enkelvoudige beëindiging door één van de in de aanhef genoemde huurders Als verhuurder op grond van een wettelijke of contractuele regeling verplicht is tot het verrichten van een prestatie tegenover huurder, is het voldoende als verhuurder de prestatie tegenover één van de in de aanhef van de huurovereenkomst genoemde huurders verricht. Artikel 3 Het gehuurde beschikbaar stellen en aanvaarden 3.1. Verhuurder stelt het gehuurde op de ingangsdatum van de huur ter beschikking, behalve als dit geen werkdag is Vóór of bij aanvang van de huurovereenkomst is tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Huurder en verhuurder ontvangen een door beiden ondertekend exemplaar van deze beschrijving. Artikel 4 Servicekosten 4.1. Huurder betaalt maandelijks een voorschotbedrag voor servicekosten.jaarlijks verstrekt verhuurder aan huurder een overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten over het voorafgaande kalenderjaar. Verschillen tussen de gemaakte kosten en de door de huurder als voorschot betaalde servicekosten worden door de verhuurder met de huurder verrekend. Dit gebeurt niet als het over een vergoeding gaat voor een door verhuurder ingesteld fonds. Voor deze fondsen geldt dat het door de huurder betaalde voorschot gelijk wordt gesteld met de eindafrekening. Er vindt dus geen verrekening plaats Het tussen verhuurder en huurder geldende maandelijkse voorschotbedrag kan alleen worden verhoogd met ingang van de eerste maand die volgt op de maand waarin het in artikel 4.1 bedoelde overzicht is verstrekt. Als er tussen partijen een aanvullende overeenkomst is gemaakt, dan gelden de afspraken in die overeenkomst Huurder is gebonden aan: een wijziging van de levering van zaken of diensten of een wijziging van de berekeningsmethodiek van de geleverde zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, als die wijzigingen te maken hebben met zaken en diensten die alleen aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden én tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat door tenminste 70% van de huurders met de wijziging is ingestemd, een beslissing van de rechter vragen over de redelijkheid van het voorstel. gerechtelijke uitspraken gedaan op het gebied van woonoverlast. Vertrekpunten Uitgangspunt bij de aanpassing van de Algemene Huurvoorwaarden is dat we bij het afsluiten van de huurovereenkomst zoveel mogelijk duidelijkheid willen scheppen over de rechten en plichten van huurders. Dit ter voorkoming van problemen achteraf: als een bewoner zich niet als goed huurder gedraagt is het altijd makkelijker als je hem/haar kunt wijzen op de afspraken die zijn gemaakt bij aanvang van de (ver)huur. Nieuwe Algemene Huurvoorwaarden uitgebreider Op een aantal punten zijn de nieuwe Algemene Huurvoorwaarden uitgebreider dan de huidige algemene voorwaarden. Deze uitbreidingen vormen een waardevolle aanvulling en zijn daarom overgenomen. Het gaat hierbij onder andere om het schoonhouden van algemene ruimten en het opleveren van de woning bij einde verhuur, maar ook om direct opeisbare boetes bij illegale onderhuur en hennepkweek. Samenwerking met Sprengenland Wonen Bij het uitwerken van de nieuwe algemene huurvoorwaarden hebben we nauw samengewerkt met Sprengenland Wonen. Wij hebben samen een voorstel van de Algemene Huurvoorwaarden uitgewerkt en dit voorgelegd aan onze Huurdersverenigingen. Huurdersverenigingen akkoord De Huurdersverenigingen van Woningstichting Brummen en Sprengenland Wonen hebben ingestemd met het voorstel. Daarom kunnen wij nu deze nieuwe Algemene Huurvoorwaarden invoeren. 50 jaar trouwe huurder Woningstichting Brummen beloont al jaren haar trouwe huurders als ze 50 jaar op hetzelfde adres wonen. Vanaf 2014 belonen we deze huurders, naast een grote bos bloemen, met een waardecheque ter waarde van ,-. Deze cheque kan worden verzilverd tegen werkzaamheden, die het nog langer blijven wonen, bevorderen. De huurder kan de cheque bijvoorbeeld gebruiken om de drempels in de woning te verlagen en de bestrating bij buitendeuren te verhogen, een douchezitje te plaatsen in de doucheruimte of door een eenvoudig toilet op de bovenetage te laten plaatsen. Hiermee hoopt Woningstichting Brummen een goede aanvulling te bieden op het gemeentelijke beleid (WMO) in de gemeente Brummen.

5 Hoe gaat Woningstichting Brummen om met asbest in en aan haar woningen? Het woord asbest boezemt bij veel mensen angst in. Er blijken ook veel misverstanden te zijn over asbest. In sommige situaties is asbest inderdaad gevaarlijk, maar vaak ook niet. Dit kan verwarrend zijn. Daarom gaat Woningstichting Brummen in 2014 steekproefsgewijs controleren in welke type woningen asbest is verwerkt en of het eventueel aanwezige asbest direct gevaar oplevert voor bewoners. Is dit het geval, dan verwijderen we het aanwezige asbest gelijk. Ook als het niet direct gevaar oplevert voor de gezondheid van bewoners gaat Woningstichting Brummen het asbest zoveel mogelijk verwijderen. Op basis van de uitkomsten uit de steekproef maakt Woningstichting Brummen een asbestsaneringsplan met als doel dit asbest de komende jaren zo veel mogelijk te verwijderen. Om misverstanden rondom het thema asbest zoveel mogelijk te voorkomen hieronder extra informatie over het materiaal asbest. Verboden Asbest is geen onschuldig materiaal. Het is niet voor niets dat het sinds 1983 nauwelijks nog wordt toegepast. De verkoop, het gebruik, maar ook de bewerking door zagen, boren, schuren of slopen van asbest is sinds 1993 zelfs helemaal verboden. Voor die tijd werd asbest geregeld gebruikt als bouwmateriaal. Daarom kan asbest nog voorkomen in oudere woningen, vooral in huizen die gebouwd zijn tussen 1945 en Riskant? Asbestvezels kunnen long- en darmkanker veroorzaken als mensen deze vezels hebben ingeademd. Je kunt alleen maar vezels inademen als de vezels op een of andere manier zijn losgekomen. De ziekte ontstaat soms pas jaren nadat iemand asbest heeft ingeademd. Hoe lang en hoe vaak iemand is blootgesteld aan de vezels bepaalt mede hoe hoog het risico is. Zo is bij eenmalige blootstelling het risico op asbest gerelateerde ziekte statistisch gezien klein. Er zijn verschillende soorten asbest, met verschillende technische benamingen. Al deze soorten bestaan uit twee hoofdsoorten, namelijk losgebonden asbest (bijvoorbeeld spuitasbest) en hechtgebonden asbest (bijvoorbeeld golfplaat van asbestcement). De vezels uit losgebonden asbest kunnen vrijkomen, omdat de vezels niet vastzitten in een basismateriaal. Hechtgebonden asbest is niet gevaarlijk, maar als hecht gebonden asbest is beschadigd of wordt bewerkt (zagen, boren, schuren) of gesloopt, komen toch gevaarlijke vezels vrij. Hoe herken ik asbest? Woningen die gebouwd zijn voor 1994 zijn asbestverdacht. Hiermee bedoelen wij dat er een kans is dat er asbesthoudende materialen zijn gebruikt tijdens de bouw van de woning. Uiteraard zit lang niet in elke verdachte woning asbest. Als leek herken je asbest jammer genoeg meestal niet. De aanwezigheid van asbest kan alleen worden vastgesteld door materiaalonderzoek in een laboratorium door daarvoor opgeleide mensen. Tijdens de steekproef wordt asbestverdacht materiaal dan ook altijd in het laboratorium onderzocht. Wilt u zelf gaan klussen en twijfelt u of het asbest betreft? Neem contact op met Woningstichting Brummen zodat wij u kunnen adviseren. Op deze plaatsen kan asbest voorkomen: in woningen die gebouwd zijn tussen ongeveer 1945 en ongeveer op plaatsen die goed geïsoleerd moeten worden, bijvoorbeeld daken, schoorstenen, rond cv-ketels. op plaatsen die door weersinvloeden aan slijtage onderhevig zijn, bijvoorbeeld gevels, daken, op schuren en garages. als brandwerend plaatmateriaal, bijvoorbeeld in garages, in meterkasten, rond schoorstenen, ventilatiekanalen en cv-ketels. in sommige soorten vinyltegels en vinylzeil, geproduceerd voor in huishoudelijke apparaten die warmte uitstralen, geproduceerd tot de jaren tachtig, bijvoorbeeld een gevelkachel (asbestkoord in de aansluiting, deur), föhn, broodrooster. Vragen? Als u nog vragen heeft over asbest kunt u contact opnemen met Adrie Schreuder. Hij is het best bereikbaar op dinsdag tot en met vrijdag tussen en uur op telefoonnummer (0575) Wij verhogen de prijs voor het Servicefonds In Nederland zijn de onderhoudsverplichtingen tussen huurders en verhuurders wettelijk vastgelegd. Zo staat uitgebreid beschreven voor welk onderhoud u als huurder verantwoordelijk bent en wat er door ons als verhuurder opgepakt moet worden. Om u te ontlasten van een aantal onderhoudsverplichtingen hebben wij een Servicefonds waaraan u kunt deelnemen. Ruim 85% van onze huurders is hierbij aangesloten. Woningstichting Brummen heeft het afgelopen jaar de onderhoudskosten onderzocht. Onze conclusie is dat er in de post Servicefonds een groot verschil zit tussen onze inkomsten en onze uitgaven. De afgelopen 15 jaar is de prijs voor deelname aan ons Servicefonds niet verhoogd, daardoor is de balans zoek geraakt. De kosten van materialen en arbeid zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen. Daarom hebben wij besloten WIJ HOPEN DAT U BEGRIJPT DAT DIT BEDRAG BETER IN VERHOUDING IS MET DE KOSTEN om de prijs voor deelname aan het Servicefonds per 1 juli 2014 te verhogen van 2 2,27 naar 2 4,00 per maand. Als we naar andere verhuurders om ons heen kijken, blijkt dat de gemiddelde kosten voor deelname aan het Servicefonds vaak hoger liggen dan bij Woningstichting Brummen. Ook de voorwaarden en instapkosten zijn aangepast. Wat deze wijzigingen zijn, leest u in de folder Onderhouds-ABC. Glasfonds ongewijzigd Naast het Servicefonds hebben wij ook een Glasverzekeringfonds. Een huurder kan zich hiermee verzekeren tegen glasbreuk. De kosten van de Glasverzekering blijven ongewijzigd op 2 0,91. De laatste jaren krijgen wij relatief weinig meldingen van kapotte ruiten. Hierdoor blijven de inkomsten en uitgaven in balans. Wat kunt u doen? De kosten voor het Servicefonds verhogen wij met een flink percentage, maar wij hopen dat u begrijpt dat dit bedrag beter in verhouding is met de kosten. Huurders kunnen er voor kiezen om vanwege deze prijsverhoging zelf de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren of hiervoor zelf een aannemer of installateur opdracht te geven. Zij kunnen de deelname aan het Servicefonds opzeggen. Dit kan per elke eerste van de maand. Mocht u per 1 juli 2014 niet meer willen deelnemen, laat ons dat dan voor 1 juni 2014 weten. Wij adviseren u in dit geval de gewijzigde instapvoorwaarden goed te lezen, want opnieuw instappen heeft financiële consequenties.

6 Onderhouds-ABC Woning verlaten? Meer verantwoordelijkheid voor vertrekkende huurder Wie doet wat? Folder 'Onderhouds- ABC' aangepast De aanpassing van het Servicefonds was aanleiding om de folders Onderhoud van uw woning en Servicefonds en Glasverzekering, geef lastig onderhoud uit handen te herschrijven. Naast de aanpassingen in de kosten en de voorwaarden van het Servicefonds en Glasverzekering zijn een paar kleine punten gewijzigd. Zo hebben we ook de naam ge wijzigd en heet de folder over onderhoud voortaan Onderhouds-ABC. De wijzigingen in de folder leest u hieronder. Toevoeging Bij 55+ woningen valt onder het Servicefonds: bijvullen cv-installatie en vervangen van de batterijen van de rookmelders van Woningstichting Brummen. Gewijzigd Het onderhoud van tuinen en achterpaden is gewijzigd. Huurders waren altijd al verantwoordelijk voor het onderhoud en snoeien van bomen en struiken. Dit is nu ook zo beschreven. Verwijderd Het onderhoud en de vervanging van de kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen. De kabel leveranciers zijn hiervoor aansprakelijk tot in de woning en daarna de huurder. Wij zijn trots op ons KWH-label: Onze dienstverlening hebben we goed op orde. Als een woningzoekende via de site van Woonkeus op een woning van ons reageert, kan men erop vertrouwen dat Woningstichting Brummen een nette schone woning verhuurt. Ook op dit punt scoorden wij de afgelopen jaren zeer goed in het KWH-label. Als wij naar de praktijk kijken, blijkt het na een huuropzegging soms lastig om de woning netjes, schoon en onbeschadigd van de vertrekkende huurder terug te krijgen. Vaak is de vertrekkende huurder al langere tijd bezig met het zoeken en opknappen van zijn nieuwe woning en is er minder aandacht voor zijn oude woning. Woningstichting Brummen nam dan soms een gedeelte van de kosten voor zijn rekening. We gaan dit de komende tijd wat kritischer beoordelen. Vanaf dit jaar begeleiden wij de vertrekkende huurder intensiever na een huuropzeg- Dit betekent dat nieuwe klanten dit goed ging. Zodat een woning netter aan ons waarderen. Hier gaan we zeker niets aan opgeleverd wordt na een huuropzegging. veranderen. Als een huurder wil verhuizen, moet de huur schriftelijk opgezegd worden. Na de De praktijk bevestiging van de huuropzegging komt de opzichter langs voor de voorinspectie, hierbij worden duidelijke afspraken gemaakt over de staat waarin de woning zich moet bevinden op de einddatum. Punten die hierbij extra aandacht krijgen, zijn: kroonsteentjes plaatsen op losse bedrading, het ontkalken van het tegelwerk/sanitair en het onkruidvrij maken van de tuin. Na de voorinspectie heeft men meestal nog die niet op orde zijn, maakt de opzichter een maand om de woning klaar te maken hiervoor aanvullende afspraken. Eventuele voor de overdracht naar de Woningstichting. Voordat de huurder de woning overkende huurder en worden niet, zoals vroe- onkosten zijn in dat geval voor de vertrekdraagt, doet de opzichter de eindinspectie. ger het geval was, door Woningstichting Als er tijdens de eindinspectie zaken zijn Brummen betaald. Openingstijden Maandag t/m vrijdag tot uur. Storingen Tel. (0575) Voor spoedeisende reparaties zijn wij, ook buiten kantoortijd, op dit nummer te bereiken. Concept en realisatie Amazing, Apeldoorn Woningstichting Brummen, 24e jaargang, april 2014 Kampweg 31, Brummen Postbus 117, 6970 AC Brummen Tel. (0575) Fax (0575) algemeen@woningstichtingbrummen.nl Aan de inhoud van dit bewonersblad kunnen geen rechten worden ontleend.