De beoogde profileringsgebieden zijn diverse gebieden met een totaal andere woningmarkt en doelgroepen:

Transcriptie

1 Arnhem, 24 augustus 2014 KMAS Portefeuillestrategie, uw aanvraag d.d. 14 juli 2014 Geachte mevrouw Kräwinkel, Met deze brief brengen wij conform de Overlegwet advies uit op uw aanvraag Portefeuillestrategie. In dit advies zullen wij eerst een aantal inleidende, algemene beschouwingen geven, daarna kort ingaan op de koerswijziging en vervolgens advies geven over de portefeuillestrategie van de twee profileringsgebieden Apeldoorn en Nijmegen alsmede de verkoopstrategie in de servicegebieden. Daarnaast past het binnen het kader om tevens advies uit te brengen over de aankoop van vastgoed mede in combinatie met verkoop. Inleiding De wereld van woningcorporaties staat op zijn kop. Corporaties verkopen bezit veelal om het woningbezit te vernieuwen en hiermee de volkshuisvestelijke taak te blijven vervullen zowel in kwantiteit als in kwaliteit. De financiële armslag door verkoop moet dan wel worden ingezet om investeringen te doen in renovatie van bestaand bezit en om nieuw bezit aan te kopen c.q. te verwerven. Het bovenstaande geheel in lijn met de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheden van een corporatie. Regionaal en landelijk opererende corporaties hebben daar vaak nog de dimensie bij van de verscheidenheid van woningmarkten. Bovendien is daar de Novelle van minister Blok waarin wordt geopperd dat de corporaties een duidelijk lokale gebondenheid moeten hebben en de lokale overheid daarbij corporaties kan aanwijzen die toegang hebben tot die lokale woningmarkt. Overigens is het niet zo dat corporaties met bezit in een bepaald gebied niet meer meedoen. Zij kunnen alleen geen grote renovaties of uitbreidingen plegen. Eind 2013 heeft Mooiland besloten om op een aantal ontwikkelingen te anticiperen en daarbij ook de eigen organisatie efficiënter en effectiever te maken. Op dat laatste hebben wij als bestuur feitelijk geen bezwaar zolang het de kwaliteit van de dienstverlening niet schaadt. Het eerste heeft ertoe geleid dat Mooiland - wat betreft het Woonbedrijf Amersfoort (voormalig Vitalis bezit) de keuze maakt om zich als corporatie terug te trekken uit de grootste delen van Nederland en zich te concentreren rondom Apeldoorn en Nijmegen, de zogenaamde profileringsgebieden met daarbij Arnhem en Den Bosch als passief profileringsgebied (Woonbedrijf Grave valt buiten dit advies). Algemeen/koerswijziging De koerswijziging welke Mooiland heeft ingezet is een koers die wij als KMAS als voldongen feit accepteren. Dit laat onverlet dat wij vanuit huurdersperspectief en -belangen wel zorgen hebben over de inzet van de sociale taak van Mooiland in de servicegebieden. We stellen dat een corporatie in Nederland te allen tijde haar verantwoordelijkheid moet nemen voor haar volkshuisvestelijke taken en woningbezit. Dat dit beter kan in gebieden die meer geconcentreerd zijn lijkt ons evident. Echter, dat ontslaat u niet van uw (sociale) verantwoordelijkheden als corporatie ten aanzien van de huurders in de servicegebieden. Vanzelfsprekend zullen wij de ontwikkelingen kritisch volgen. Het bestuur zal gevraagd en ongevraagd adviezen geven en daarover met u bij diverse gelegenheden en niveaus van gedachten wisselen wanneer hier aanleiding voor is. De beoogde profileringsgebieden zijn diverse gebieden met een totaal andere woningmarkt en doelgroepen: Apeldoorn (een woonstad met grote regionale betekenis) en Nijmegen (studentenstad met veel faciliteiten)

2 In deze gebieden is relatief gezien een lage concentratie aan woningbezit van Mooiland. Bovendien komt uit uw documenten regelmatig duidelijk naar voren dat het gaat om (financieel) rendement. Het landelijke RIGO Woonlastenonderzoek van de Woonbond, uw eigen onderzoek en informatie/documenten bevestigen dit. De gekozen gebieden hebben relatief gezien ten opzichte van andere gebieden hoge(re) huren. Hiermee wordt uw stelling in de Toekomst van Mooiland onderschreven dat er wel rendement moet zijn. Voor de KMAS is dit tweeledig: Rendement moet er zijn, immers er wordt een organisatie gerund en moet een gezonde financiële toekomst gewaarborgd zijn. Anderzijds zijn we juist hierop zeer kritisch als het gaat om betaalbaarheid, wij hopen u ook. In uw reactie op onze overwegingen van het ondernemings- en organisatieplan geeft u aan voor de primaire doelgroep te gaan en voor betaalbare huurwoningen te staan. Uit uw documenten blijkt dat de betaalbaarheid wordt gekwalificeerd op < 699,- (bron: bijlage organisatieplan 2014). Als KMAS vinden we dat niet betaalbaar en onaanvaardbaar. Wij gaan ervan uit dat u als Mooiland uw sociale taak en verantwoordelijkheid oppakt in de nieuwe gebieden - zoals in de aanvraag door u beweert - en de betaalbaarheid van huren hierbij met de KMAS op korte termijn bespreekt. De strategische wijziging welke Mooiland doorvoert in haar SVB en portefeuillestrategie is voor de KMAS aanleiding om op hoofdlijnen een positieve grondhouding aan te nemen. De kanttekening die wij hierbij duidelijk zetten is de betaalbaarheid en dat deze wordt geborgd door een woonquote vast te stellen. De gehanteerde betaalbaarheidsgrens van < 699,- (zijnde de liberalisatiegrens) is wat ons betreft onaanvaardbaar. Graag komen wij, zoals gezegd, op korte termijn met elkaar in gesprek hierover. Wellicht als opmaat en als voorgesprek voor het komende huur- en woonlastenbeleid. Voorts menen wij dat de (streef)huren van te verwerven complexen of nieuwbouw niet meer zal bedragen dan de gezamenlijk te bepalen betaalbaarheidsgrens. Hierbij willen we aangeven dat een woonquote (huur, servicekosten en energielasten) van 30% echt als maximum beschouwd wordt voor de huurders. Het profileringsgebied Apeldoorn e.o. Apeldoorn is echt een woonstad in de stedendriehoek Apeldoorn Deventer Zutphen. Door de ligging in Nederland aan de rand van de Veluwe en het hoge voorzieningenniveau is het een uitstekende vestigingsplaats. Uit uw informatie blijkt dat de vraag naar huurwoningen vooral in de nieuwbouwopgave relatief laag is. U gaat in de nadere toelichting van de strategie voor Apeldoorn uit van aannames welke voor ons niet beargumenteerd zijn en redelijk te toetsen zijn. We hebben daarover grote zorgen. Als Mooiland zich opstelt als corporatie met huurwoningen in deze gemeente en de nieuwbouwopgave evenredig wordt verdeeld, bouwt u de komende jaren 377 woningen. Wij achten dit niet haalbaar en zeer onwaarschijnlijk. Op de Apeldoornse woningmarkt zijn reeds drie corporaties actief die sterk lokaal verankerd zijn. Zij hebben gezamenlijk een woningbezit in Apeldoorn en omgeving van ongeveer woningen. Daarbij komen dan nog de woningen van de meer landelijke werkende corporaties zoals Habion en Woonzorg. In Epe is nog een grote lokale verhuurder Triada uit Heerde met een bezit van meer dan woningen. Aangezien de nieuwbouwopgave beperkt is, is het wat ons betreft niet aannemelijk dat Mooiland zich kan profileren als corporatie met woningen. De Apeldoornse woningmarkt zit redelijk vast: corporaties zoals Habion en Woonzorg hebben wellicht wel woningbezit in Apeldoorn, de vraag is: willen ze dit wel kwijt en past dit in de portefeuillestrategie? Indien dit wel zo is, is er nog steeds geen sprake van woningen. Het streven naar een dergelijk woningbezit is ons inziens juist ten aanzien van uw doelstelling om een lokale speler te zijn. Echter wij kunnen geen enkele onderbouwing vinden die dit ook staaft voor Apeldoorn. Daarnaast maken we ons zorgen over ontwikkelingen vanuit het ministerie: o.a. de Novelle van Blok en de Huisvestingswet. Hierin krijgen gemeenten meer vrijheid en meer zeggenschap op het beleid van de corporatie. Bovendien voorziet minister Blok dat corporaties beperkt kunnen deelnemen op lokale woningmarkten en dat de gemeente bepaalt welke corporatie dat is. Mooiland heeft ons inziens op basis van de voor ons beschikbare informatie geen positie om de status van lokale corporatie bij de gemeente af te dwingen.

3 Het bestuur van de KMAS heeft grote zorgen omtrent het profileringsgebied Apeldoorn. Ons inziens zijn er te rooskleurige aannames gemaakt die niet in de praktijk geverifieerd kunnen worden. De samenstelling van de bevolking zegt bovendien niets over de vraag naar woningtypes van woningzoekenden op de huurmarkt. Ons eigen onderzoek via internet en netwerk leidt niet tot een andere gedachten of standpunt. We snappen dat de ingezette koers niet door een negatief advies zal veranderen. Wij staan zeer sceptisch tegenover de keuze Apeldoorn als profileringsgebied. En we willen benadrukken dat zonder enige ondernemersgeest je tot niets komt! Daarom achten we het noodzakelijk om de ambities voor dit profileringsgebied een kans te geven zodat Mooiland ook de gelegenheid krijgt om deze waar te maken. De beoogde wensportefeuille is ons inziens volkshuisvestelijk te smal en te eenzijdig gezien voor het gebied Apeldoorn en daarmee risicovol. Het klopt dat Apeldoorn vooral een woongemeente is waar veel reeds gesettelde mensen wonen. Apeldoorn is een stad met dorpse trekken. Er is relatief veel laagbouw en zijn er veel grondgebonden woningen. De wens om bezit te verwerven om en nabij voorzieningen wijst op courante woningen, als deze ook nultreden moet hebben, gaat het meer om gestapelde bouw. De bouwjaren als wens van na 1990 begrijpen wij en geeft meteen ook kwaliteit aan. Echter, uit onderzoek van woningmarktgegevens van onder andere FGH bank blijkt dat slechts 20% van de woningvoorraad jonger is dan Hier gaat het dan ook nog om eengezinswoningen en gestapelde bouw. De vijver om woningen vanuit de wensportefeuille aan te kopen is hiermee erg klein. Wij staan kritisch tegenover het vloeroppervlak GBO. Op dit moment worden woningen gebouwd met minimaal een GBO van 90 m² voor nultreden woningen. Bovendien zijn gezinswoningen niet opgenomen in de wensportefeuille. Wel signaleren wij dat er sterke behoefte is aan woningen die geschikt zijn voor de specifieke doelgroepen, o.a. vanuit de GGZ. Deze woningen maken onderdeel uit van kleine complexen en die ook weer onderdeel van een groter complex. We juichen het streven toe, dit moet echter niet leiden tot een verschraling van de andere wenstypen. Woningen aankopen doet een corporatie niet om de woningen morgen weer te verkopen. Met de beoogde vloeroppervlakten verwachten we dat huurders binnen 10 jaar reeds de woning als klein zullen ervaren. We adviseren om het GBO als volgt in te zetten: Nultreden woningen bestaande bouw minimaal 85 m² en drie kamers Nieuwbouw minimaal 95 m² en drie kamers Eengezinswoningen bestaande bouw minimaal 100 m² GBO over de woonlagen Nieuwbouw minimaal 110 m² GBO over de woonlagen De inzet is om ook het woningbezit toekomstbestendig te maken. We staan gereserveerd positief tegenover de keuzes van en voor het profileringsgebied Apeldoorn. We stellen daarbij wel uitdrukkelijk volgende voorwaarden aan: Mooiland komt met nadere onderbouwing en argumentatie over de aannames die zijn gemaakt voor dit profileringsgebied Mooiland maakt een SWOT analyse van de woningmarkt, welke een stevige onderlegger is voor de vraag naar type woning en beoogde doelgroep Aankoop strategie en planning wordt geconcretiseerd en transparant gemaakt in een vroegtijdig stadium en de Koepel wordt om advies gevraagd Blijft aankoop achter dan zal de verkoop ook getemporiseerd moeten worden Mooiland maakt op korte termijn een back-up plan als profileringsgebied Apeldoorn achterblijft bij de verwachtingen en ambities. De verkoop van woningen gaat door. Het kan voorkomen dat het verwerven van bezit in profileringsgebied Apeldoorn achterblijft bij de gedane aannames en dat de ambities niet worden gehaald. Woningen worden verkocht, dat houdt minder huuromzet in tegen wel dezelfde (bedrijfs)lasten. Anders gezegd minder huurders betalen dezelfde of hogere bedrijfslasten. Een back-up plan kan deze tegenvaller opvangen. Het bestuur acht de situatie zeer ongewenst dat de huurders de kosten betalen van het behalen van de doelstellingen van aankoopresultaten en -ambities.

4 Het bestuur is van mening dat de wensportefeuille te eng en te risicovol is in het gebied van Apeldoorn. We adviseren dan ook dat de wensportefeuille wordt verbreed, zowel in typologie als in GBO. Daarnaast is het wellicht te overwegen om Zutphen en Deventer deels te betrekken bij het profileringsgebied als actief gebied. De keuze van dit gebied is mede gebaseerd op advies van een extern bureau, deze keuze wordt door het bestuur gebillijkt, maar het had ook anders kunnen zijn. Het bestuur geeft Mooiland het voordeel van de twijfel wat Apeldoorn betreft. Profileringsgebied Nijmegen Grote stad, studenten, hoog kennisniveau, hoge kwaliteit voorzieningen en vooral een stad met een rijke historie. Volkshuisvestelijke opgave is erg groot. Bestaande corporaties bouwen flink, ruim woningen tot Mooiland heeft reeds een positie in nieuwbouw van studentencomplexen en heeft bovendien het voordeel dat Grave grenst aan Nijmegen. Hierdoor is Mooiland een bekendere speler op de markt dan in Apeldoorn. De aannames die Mooiland doet in de portefeuillestrategie zijn beter objectief te staven en kunnen makkelijker worden geconcretiseerd dan in het gebied van Apeldoorn. Overigens geldt ook hier onze zorg over de aannames van de aantallen woningen die zijn gemaakt. Voor ons zijn deze lastig te staven dan wel onderbouwd te krijgen om na te gaan hoe realistisch dit is. Ook de gewenste typologieën van woningen lijkt beter aan te sluiten op de volkshuisvestelijke vraag. We zetten dezelfde kanttekeningen bij de vierkante meters van het GBO van de woning. We zien ook hier graag een verhoging van het aantal vierkante meters. Nultreden woningen bestaande bouw minimaal 85 m² en drie kamers Nieuwbouw minimaal 95 m² en drie kamers Eengezinswoningen bestaande bouw minimaal 100 m² GBO over de woonlagen Nieuwbouw minimaal 110 m² GBO over de woonlagen. Alles overwegend staan we positief tegenover het profileringsgebied Nijmegen en de daarbij gemaakte keuzes. De ambitie is hoog qua aantal woningen; wij hebben daarbij onze twijfels of deze realistisch genoeg zijn. We kunnen dit als KMAS met de beschikbare informatie niet voldoende beoordelen. Aankoop Nieuwe koers, nieuwe kansen, nieuw bezit. De ambities van Mooiland zijn groot. Wij zien graag dat de ambities ook waar worden gemaakt en dat wij daarbij als KMAS worden betrokken. Wij spreken hier herhaaldelijk onze zorg nogmaals uit over het uitblijven van aankopen van complexen. Reeds zijn ongeveer woningen verkocht. Tot op heden hebben we geen aankopen voorbij zien komen. De lasten en vaste organisatiekosten gaan wel door terwijl deze door minder huurders opgebracht moeten worden. Hiervoor adviseren we het volgende: Een concrete aankoopplanning voor beide gebieden met aantallen, type woning, beoogde doelgroep, verwachte maand van aankoop etc. Per verkochte woningen wordt minimaal 500 woningen aangekocht in hetzelfde halfjaar van verkoop Bij iedere toekomstige verkoop een presentatie van een overzicht met verkochte én aangekochte/verworven woningen tot dat moment Per kwartaal een apart overleg waarin wij de aankoop en verkoop van woningen gezamenlijk monitoren en hierover van gedachten wisselen. Wat ons betreft heeft dit een dusdanig belang dat het apart overleg wordt gerechtvaardigd. Elk voornemen van aankoop van een complex wordt ook getoetst bij de KMAS Indien nodig, zal KMAS een advies uitbrengen over de aan te kopen complexwoningen Informatie over aanpassing interne kostenontwikkeling aan fluctuaties in het woningbezit.

5 Verkoop servicegebieden De servicegebieden staan in de etalage. Er zijn meer aanbieders op de woningmarkt die complexen willen verkopen. Wij hebben begrepen c.q. ons is verteld dat na 1 januari 2015 de gedachten ook uitgaan naar partijen welke niet als toegelaten instelling functioneren en om complexen via een tender aan te bieden. Het bestuur van de KMAS wijst u hierbij op het feit dat verkoop aan partijen anders dan een woningcorporatie aan strikte regels is onderworpen en dat de huurdersvertegenwoordiging een andere rol toekomt dan alleen adviesrecht. Indien dit gaat voorkomen zullen we een zienswijze indienen conform MG , de u bekende circulaire van de minister aan de gemeenten met de verkoopregels. Als bestuur kunnen wij u meedelen dat wij zeer sceptisch tegenover verkoop van complexen staan aan een niet toegelaten instelling dan wel derden alsmede verkoop via tender(en). Vanzelfsprekend willen wij op voorhand hierover van gedachte wisselen om wellicht tot overeenstemming te komen waardoor dit verkoopproces soepeler gaat lopen. Voor wat betreft advies op verkoop aan woningcorporaties hebben de tot nu toe plaatsgevonden verkopen op basis van de bestaande procesafspraken naar tevredenheid voor KMAS en Mooiland gewerkt. Wij zijn in principe bereid deze methodiek ook bij toekomstige verkopen tot uitgangspunt te nemen. Met vriendelijke groet, namens het bestuur Wolf Spenke (Voorzitter) Augustinus Tuparia (Secretaris) Kopie: Mevr. Joyce Hofmans Mooiland Grave HH. Mark Dijsselbloem en Erwin de Boer Hanssen Mooiland Amersfoort