Jan Wibier secretaris-directeur

Transcriptie

1 Aan de gemeenteraad Portefeuillehouder Cluster Nummer Datum Onderwerp Nico Oud regelgeving 7 23 februari 2016 beginseluitspraak 'Visie landschappelijke ontwikkeling 'Klein Vaarwater' Geachte leden van de raad, Hierbij leggen wij u voor de beginseluitspraak van het college van burgemeester en wethouders betreffende de 'Visie landschappelijke ontwikkeling 'Klein Vaarwater', ontvangen 14 januari Het college van B en W heeft op 23 februari 2016 over de plannen van Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater, onder voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid, een positief standpunt ingenomen. Wij vragen uw opiniërende reactie hierop. Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders Albert de Hoop burgemeester Jan Wibier secretaris-directeur

2

3 Voorstel Cluster : regelgeving Nummer : 7 Portefeuillehouder : Nico Oud Datum vergadering : 4 april 2016 Onderwerp : beginseluitspraak 'Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater' Inleiding Op 27 maart 2014 ontvingen wij een brief van Gerwin de Vries van de architecten WAT! (toen nog Bureau Gerwin de Vries), namens Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater, waarin verzocht wordt om een beginseluitspraak voor de Landschapsvisie Vakantiepark Klein Vaarwater. Als bijlage bij de brief is de definitieve tekening landschapsvisie (situatie schetsontwerp, d.d ) gevoegd. Al in ons bezit is de ruimtelijke onderbouwing Vakantiepark Klein Vaarwater (d.d ) en de Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (d.d ). Op 25 november 2014 heeft uw college het collegevoorstel aangehouden met de opmerking om te bekijken in hoeverre Vakantiepark Klein Vaarwater haar ontwikkelingen aan de zuidzijde wenst de realiseren binnen de fysieke grenzen zoals door uw college (ter plaatse) is aangegeven. Als reactie hierop ontvingen wij op 29 juli 2015 van de heer Gerwin de Vries van de architecten WAT!, een aangepaste 'Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater (gedateerd d.d. 19 juni 2015). Intern overleg heeft geresulteerd in de wens van het college voor een andere stedenbouwkundige opzet dan de stroken- c.q. vinger - verkaveling aan de zuidzijde van het plangebied. Als reactie op deze gemeentelijke visie ontvingen wij op 14 januari 2016 van de architecten WAT! een aangepaste 'Landschappelijke visie Klein Vaarwater' (getekend ). Voor het betreffende gebied van het Vakantiepark Klein Vaarwater is een gebiedsvisie ontwikkeld, met als doel het toekomstbestendig maken van het Vakantiepark. De visie betreft een aanpassing en kwaliteitsverbetering van het bestaande Vakantiepark. De Visie voorziet tevens in een uitbreiding aan de oost- en zuidzijde. Daarnaast vormt deze visie de basis voor toekomstige functieveranderingen. Cultuurhistorisch- en natuurlijke kwaliteiten zullen versterkt gaan worden, zo niet teruggebracht worden, zoals deze vroeger aanwezig zijn geweest. Naast bebouwing (bungalows en standplaatsen voor kampeermiddelen) zullen waterpartijen, een duinwal en een voet- en fietspad worden aangelegd c.q. worden hersteld. Ook is een verruiming van toeristische kampeerplaatsen c.q. tenten gewenst. Diverse recreatieve voorzieningen zijn ingetekend. Uit de Studie landschap met vakverdeling en fasering, blz. 59 blijkt dat de plannen voor Vakantiepark Klein Vaarwater zijn op te delen in verschillende vakken c.q. gebieden en tijdsfasen. De plannen hebben een doorlooptijd van elf jaar, waarbij de eerste fase dit jaar is gepland De locatie van het bestaande vakantiepark Klein Vaarwater is gelegen binnen het Bestemmingsplan Buren Recreatieterreinen. De uitbreidingslocatie aan de zuidzijde is gelegen binnen de Beheersverordening Buitengebied. Onderhavige plannen zijn op een aantal punten strijdig met de geldende bestemmingen en aanduidingen in de planologische regelingen. De strijdigheden van de plannen met de bestemmingen zal bij een formele aanvraag nader bekeken worden. Bij een formeel verzoek moet de strijd met de planologische regelingen weggenomen worden door een bestemmingsplanprocedure op aanvraag, dan wel een omgevingsvergunning met een uitgebreide procedure voor concrete fasen. Het college van Burgemeester en wethouders bereidt beide procedures voor. Een bestemmingsplan wordt door de raad vastgesteld. Bij een omgevingsvergunning met uitgebreide procedure moet de raad een Verklaring van geen Bedenkingen afgeven.

4 Advies 1. Een positief standpunt innemen over het verzoek om een beginseluitspraak voor de Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (ontvangen 14 januari 2016), onder de voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid. 2. Ter opinie voorleggen aan de Raadscommissie. 3. De Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (ontvangen 14 januari 2016), voor informeel vooroverleg aanbieden aan overlegpartners, om deze in een vroeg stadium te betrekken. Argumenten 1.1 In de Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (ontvangen 14 januari 2016) wordt de bufferzone en een natuurlijke afronding aan de zuidkant van het Vakantiepark behouden; De uitbreiding aan de zuidkant sluit aan bij de ruimtelijke uitgangspunten zoals eerder door het college zijn aangegeven. 1.2 In de Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (ontvangen 14 januari 2016) blijft de ruimtelijke kwaliteit als gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de omgeving gewaarborgd. Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken is het plan in hoofdlijnen aanvaardbaar; 1.3 Beleidsmatig zijn er mogelijkheden voor Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater om in de toekomst kwaliteitsverbeteringen door te voeren en te kunnen uitbreiden; In de Structuurvisie Ameland is het toekomstbeeld voor de gemeente tot aan 2020 vastgelegd. Ontwikkelingsperspectieven voor toerisme en recreatie zijn en blijven in hoofdzaak geconcentreerd aan de noordzijde van de Verbindingsweg en in de kernen. Behoud van deze bestaande toeristisch-recreatieve structuur in combinatie met kwaliteitsverbetering en seizoensverlenging houden Ameland op peil als toeristische verblijfsplaats. Kwaliteit qua ruimtelijke inpassing en aanbod (luxer en innovatiever) zijn de randvoorwaarden. Het beleid per sector is uitgewerkt in de nota Verblijfsrecreatie op Ameland. Een aantal hoofdlijnen van beleid voor nieuwe ontwikkelingen in de verblijfsrecreatieve sector zijn dat: deze niet significant ten koste mogen gaan van natuur, landschap en cultuurhistorie. Daar waar ze deze punten versterken moeten ze juist alle ruimte krijgen; deze een significante bijdrage leveren aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Ameland; diversiteit behouden blijft; er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie; De plannen van Klein Vaarwater kunnen aan deze hoofdlijnen van beleid voldoen. De Visie landschappelijke ontwikkeling geeft aan dat er oog is voor de recreant en het cultuurhistorische landschap. Gezien de rechtsvorm van het Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater is er sprake van stabiliteit voor de toekomst. Er zal blijvend geïnvesteerd worden, waarbij een bijdrage geleverd wordt aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Ameland. Er is tevens sprake van een duurzame exploitatie door Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater. Het huidige recreatieve beleid biedt de mogelijkheid om maximaal 10% van recreatiemiddelen te substitueren (uitgedrukt in grondoppervlakte). Binnen de (bestemmingsplan-)grenzen van het vakantiepark worden nu voor kampeerterreinen bestemde gronden gesubstitueerd tot gronden voor bungalows. Per saldo vindt er in het gehele (uitbreidings-) plan een toename van grondoppervlakte voor kampeerterrein en voor bungalows plaats. Op basis van de huidige globale gegevens is de indicatie dat het huidige aantal standplaatsen voor kampeermiddelen (volgens de visie: 435) met 22 toeneemt en het huidige aantal bungalows (volgens de visie: 196) toeneemt met 20. De visie voor verblijfsrecreatie is onder andere dat ondernemers de kans moeten hebben om te investeren in kwaliteitsverbetering. De Structuurvisie Ameland en de Nota Verblijfsrecreatie geven tevens aan dat compensatie van bedden die verloren zijn gegaan door kwaliteitsverbetering mogelijk is door uitbreiding van recreatieterreinen en kampeerterreinen, onder voorwaarden. Het betreft hier een plan dat gekenmerkt wordt door een grootschalige kwaliteitsverbetering van nagenoeg het gehele recreatieoord. Er worden geen aantallen bedden genoemd in het plan, maar verwacht wordt dat in het plan meer bedden (in standplaatsen en bungalows) resulteren na de kwaliteitsverbetering.

5 Er ligt een mooie uitdaging voor Klein Vaarwater om haar toekomstplannen energieneutraal te ontwikkelen. Hiermee wordt aangesloten op het beleidsuitgangspunt dat voor grote projecten die invulling geven aan gemeentelijke speerpunten en initiatieven afgeweken kan worden van het beleid. Een van de speerpunten is duurzaamheid. Voor die onderdelen waar cijfermatig niet (helemaal) wordt voldaan aan de uitgangspunten kan dan voor dit grote project vanuit de duurzaamheidsgedachte afgeweken worden van het beleid. 1.4 Bij een formele aanvraag zal de aanvraag Landschapsvisie vakantiepark Klein Vaarwater voorzien moeten zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing; De ruimtelijke onderbouwing zal moeten ingegaan op planologische regelgeving van rijk, provincie en gemeente (waaronder recreatief- en landbouwbeleid), milieuaspecten en omgevingsaspecten (waaronder ecologie, archeologie, landschappelijke inpassing, waterhuishouding en verkeer cq. mobiliteit voor wat betreft doorstroom en bereikbaarheid van de gebiedsdelen en de routing bij calamiteiten). 1.5 De plannen van Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater moeten economisch uitvoerbaar zijn; Voorwaarden voor economische uitvoerbaarheid zijn een getekende planschadevergoedingsovereenkomst en getekende overeenkomsten met de huidige grondeigenaren in het kader van (grond-) exploitatie. De gemeente is eigenaar van twee stroken grond aan de zuidkant van het Vakantiepark. De plannen hebben ook betrekking op deze gronden. Zie ook onder kanttekeningen. 2.1 Het college is bevoegd inzake een beginseluitspraak. Het betreft hier plannen van dusdanige omvang dat het raadzaam is de raad te consulteren, zeker gezien haar bevoegdheid bij de formele procedure; 3.1 Gezien de omvang van de toekomstige plannen is het raadzaam de wettelijk verplichte overlegpartners (Provincie en Wetterskip) in een vroeg stadium te betrekken; Teneinde draagvlak voor de ontwikkelingen te krijgen kunnen de (overleg-)partners in een vroeg stadium van planvorming geïnformeerd worden. De beginseluitspraak met/onder voorwaarden kan met de (overleg-)partners gecommuniceerd worden. 3.2 Naast de wettelijk verplichte overlegpartners kan er, gezien de schaal van de plannen, voor gekozen worden om ook andere (lokale) belanghebbendengroeperingen te consulteren, zoals LTO, Natuurwerkgroep Ameland en Vogelwacht Nes-Buren; Kosten en dekking Totale kosten: Jaar Bedrag Eenmalige kosten Structurele kosten Dekking aanwezig: Bedrag Product Grootboekrekening Ten laste van exploitatie Dekking niet aanwezig: Bedrag Product Grootboekrekening Kredietaanvraag Raad Eerste begrotingswijziging Tweede begrotingswijziging Blijkt bij jaarrekening Toelichting n.v.t.

6 Kanttekeningen Wij sluiten niet uit dat een Natuurbeschermingswet (NB-wet) vergunning bij de Provincie Fryslân en/of een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij het Rijk nodig is voor het project. Afhankelijk van de conclusies van een ecologische voortoets haakt de NB-wet en/of Flora- en Faunawet aan bij de omgevingsvergunning (of het nieuwe bestemmingsplan). De aanvrager is verantwoordelijk om dit bij de aanvraag aan te geven. In de uitwerking van het Landbouwbeleidsplan is het agrarisch buitengebied verdeeld in zones voor de professionele landbouw, de deeltijdboeren en voor de hobbyboeren. Door de uitbreiding van Klein Vaarwater aan de zuidkant wordt landbouwgrond voor de professionele landbouw aan het totale areaal op het eiland onttrokken. De gronden liggen niet in het zoekgebied voor deeltijdboeren en hobbyboeren. De gronden zijn wel deels gelegen in het ontwikkelingsgebied professionele landbouw en melkveehouderij, zoals dat is onderscheiden in het landbouwbeleidsplan en de Structuurvisie Ameland. Grondeigenaren zullen hiervoor door aanvrager gecompenseerd moeten worden (geldelijk of in natura). In de ontwerp recreatieve nota heeft de Raad de 10% substitutie op 0% gesteld. Bij vaststelling van het recreatief beleid heeft dit gevolgen voor de beleidsmatige benadering van het plan. Reden van de Raad om 10% substitutiemogelijkheid op 0% te stellen is om tegen te gaan dat de grondoppervlakte voor kampeerterrein afneemt door substitutie tot een ander recreatiemiddel. Op basis van de plannen van Klein Vaarwater blijft er per saldo voldoende diversiteit in recreatiemiddelen, omdat zowel de gronden voor kampeerterrein (standplaatsen) als de gronden voor bungalows toenemen. Klein Vaarwater heeft overigens bezwaar aangetekend over dit voorgenomen besluit van de Raad. In het kader van ruilverkaveling (RAK) is in het verleden op een strook grond aan de zuidkant van Vakantiepark Klein Vaarwater natuur gecompenseerd in de vorm van een boomsingel. Ten zuiden hiervan loopt nog een zandpad dat momenteel onder andere als ruiterroute wordt gebruikt. Beide stroken zijn gemeente grond en worden in de plannen betrokken. Dit betekent dat bij een formele procedure ook privaatrechtelijk overeenstemming tussen gemeente en Klein Vaarwater moet zijn. Aanvrager heeft mondeling aangegeven dat de benodigde gronden van huidige grondeigenaren verworven kunnen worden. Een van de voorwaarden van het positieve collegestandpunt is dat in het kader van de uitvoerbaarheid getekende overeenkomsten met de huidige grondeigenaren worden overlegd. Communicatie De aanvrager krijgt een brief met de positieve beginseluitspraak van het college, onder voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien wordt de opgave van een duurzame ontwikkeling van het Vakantiepark Klein Vaarwater aangegeven. Aangegeven wordt dat de raad geconsulteerd wordt op basis van de beginseluitspraak. De reactie van de raad geeft een indicatie over de haalbaarheid van de plannen. De overlegpartners worden geïnformeerd over de planvorming voor het vakantiepark Klein Vaarwater onder bijvoeging van de beginseluitspraak. Aanvrager zal apart een factuur voor leges ontvangen. Planning en uitvoering Aanvrager kan de volgende acties ondernemen: - een formeel verzoek voor een nieuw bestemmingsplan indienen. - een aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning voor concrete fasen van het plan voor de activiteit strijd met ruimtelijke ordening en eventueel de activiteit bouwen.