Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler)

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Raadsnummer 04.R9OO.OOI Inboeknummer o4nooozaa Classificatienummer r.p6a.a Dossiernummer 43L l uil 2004 Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler) Betreft beheerconstructie raarnprostitutiepanden Baekelandplein. 1 Inleiding In november 1997 is het project Marconilaan-Baekelandplein van start gegaan. Het project bestaat uit drie onderdelen: I "De nieuwbouw", bestaande uit de parkeerplaatsen, de commerciele kantoorruimte, het woongebouw, bedrijfsverzarnelgebouw, de ateliers, de wijkkantoren en het dak/binnentuin; II "De panden Baekelandplein", waarin de raarnprostitutie zal worden gevestigd. III "De openbare ruimte". Met betrekking tot het plandeel II is 8 juni 1998 (dossier 98P001792) door de raad besloten om in te stemmen met het oprichten van een rechtspersoon met een tijdelijk karakter voor het beheer en de verhuur van de panden aan het Baekelandplein, waarin de gemeente en Stichting Trudo zijn vertegenwoordigd. 2 Probleemstelling De genoemde rechtspersoon is vervolgens nader uitgewerkt in de vorm van een commanditaire vennootschap. In de erfpachtovereenkomst (d.d. 30 september 1998, 738/CV/ ) is geregeld dat de panden aan het Baekelandplein na verbouwing door de gemeente Eindhoven onder gebracht zullen worden in deze op te richten commanditaire vennootschap. Door wijzigingen in het belastingstelsel en de nieuwe regelgeving omtrent raamprostitutie is het mogelijk om de gekozen beheerconstructie te heroverwegen. Het beleid met betrekking tot de aanpak van de raamprostitutie en de samenwerking tussen de gemeente Eindhoven en Stichting Trudo in deze blijft gehandhaafd. De bevoegdheid tot verdere uitwerking hiervan ligt bij ons. 3 Wijze van aanpak De verhuur van de panden aan het Baekelandplein is op verschillende manieren te realiseren.

2 Raadsnummer 04.R9OO.OOI De uitgangspunten hierbij zijn in elk geval: 1 Stichting Trudo is verantwoordelijk voor het beheer, de huur en de verhuur van het Vastgoed, dus van de panden. Dit gebeurt op de wijze die gebruikelijk is bij het beheer van Vastgoed; 2 de gemeente is verantwoordelijk voor de openbare orde problematiek, zoals is vastgelegd in de APV. De belangrijkste redenen voor heroverweging zijn: prostitutie is nu bij wet geregeld, er is een gemeentelijke verordening en een gemeentelijk vergunningstelsel rond raamprostitutie vastgelegd; fiscaal gezien is een en ander veranderd, waardoor en nu elke keer dat de panden van eigenaar veranderen overdrachtbelasting verschuldigd is; door de vertraging in het project en deze extra overdrachtsbelasting is er een financieel gat in het project wat zou leiden tot een langere terugverdientijd dan in het verleden is overeengekomen met Stichting Trudo. In plaats van de eerder gekozen vorm met een commanditaire vennootschap wordt voorgesteld om de volgende vorm te kiezen. Verhuur vanuit de gemeente. Hierbij blijven de panden in erfpacht bij de gemeente en zal de gemeente (formeel) de panden gaan verhuren. Hierbij wordt het gehele vastgoedmanagement, inclusief huur en verhuur bij Stichting Trudo ondergebracht, zodat er geen operationele taken bij de gemeente liggen. De voordelen van deze constructie zijn: er kunnen heldere makkelijke afspraken gemaakt worden met betrekking tot de operationele taken. Deze kunnen allemaal bij Stichting Trudo gelegd worden zodat de gemeente zelf geen "verhuurderstaken" uitvoert; het is niet nodig om een ingewikkelde constructie als een commanditaire vennootschap met Stichting Trudo op te richten en hier mensen voor de te vinden; de kosten van overdrachtsbelasting en van de commanditaire vennootschap en Stichting Trudo zelf komen te vervallen; de terugverdientijd komt in deze constructie op 10 jaar, zoals ook met Stichting Trudo was overeengekomen in tegenstelling tot de commanditaire vennootschapconstructie waarbij een terugverdientijd van minimaal 12 jaar noodzakelijk ls. In samenwerking met Stichting Trudo zal de exacte wijze van verhuur nader worden uitgewerkt en in een beheerovereenkomst met Stichting Trudo zullen de volgende afspraken worden vastgelegd: alle onverwachte kosten zullen worden gedeeld 50/50 tussen Stichting Trudo en de gemeente Eindhoven;

3 Raadsnummer 04.R9OO.OOI bij beeindiging van de erfpacht op 31 december 2014 zal het positieve of negatieve saldo worden gedeeld tussen Stichting Trudo en de gemeente Eindhoven 50/50; De wijze waarop de verhuur zal plaatsvinden dient objectief te zijn en aan eenieder uitlegbaar. Het grote verschil met de commanditaire vennootschap is dat de gemeente Eindhoven niet meer als stille vennoot kan optreden en dat er heldere afspraken gemaakt moeten worden met Stichting Trudo, zodat er van diffuusheid in de taken van de gemeente geen sprake is. Doordat een hoop in regelgeving is vastgelegd is dit goed te ondervangen. 4 Besluit van college van burgemeester en wethouders Wij hebben: 1 ingestemd met een kostenloze verlenging van de erfpacht voor de panden aan het Baekelandplein tot en met 31 december 2014; 2 ingestemd met verhuur van de raamprostitutiepanden door de gemeente Eindhoven via Stichting Trudo en het aangaan van een beheerovereenkomst met Stichting Trudo om de verantwoordelijkheden te delen (50/50); 3 ingestemd met de operationele uitvoer van deze verhuur, dus het totale vastgoedbeheer, door Stichting Trudo en dit vast te leggen in de beheerovereenkomst; 4 de directeur van de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer opdracht gegeven om deze beheerovereenkomst op te stellen in samenwerking met Stichting Trudo en de precieze constructie verder uit te werken, 5 Ter inzage gelegde stukken 1 Adviesnota "Beheerconstructie Baekelandplein", d.d. 15 juni BB W-dossier, d.d. 16 april 1998 en raadsbijlage d.d. 28 april de erfpachtovereenkomst (d.d. 30 september 1998, 738/CV/ ). Burgemeester en wethouders van Eindhoven, G. Kok-Mol, loco-secretaris BF

4 gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Sector Planontwikkeling, afdeling B edrij f s ontwikkelingsproj eeten Behandeld door mw. M. Bollen-Veth Inboeknummer o4nooopsb Islun12004 Adviesnota Beheerconstructie raamprostitutiepanden Baeke1and plein 1 Inleiding In november 1997 is het project Marconilaan ÃćâĆňâĂİ Baekelandplein van start gegaan. Het project bestaat uit drie onderdelen: I. "De nieuwbouw", bestaande uit de parkeerplaatsen, de commerciele kantoorruimte, het woongebouw, bedrijfsverzamelgebouw, de ateliers, de wijkkantoren en het dak/binnentuin. II. "De panden Baekelandplein", waarin de raamprostitutie zal worden gevestigd, III. "De openbare ruimte". Met betrekking tot het plandeel II is 8 juni 1998 (dossier 98P001792) door de raad besloten om in te stemmen met het oprichten van een rechtspersoon met een tijdelijk karakter voor het beheer en de verhuur van de panden aan het Baekelandplein, waarin de gemeente en Trudo zijn vertegenwoordigd. 2 Probleemstelling De genoemde rechtspersoon is vervolgens nader uitgewerkt in de vorm van een commanditaire vennootschap. In de erfpachtsovereenkomst (d.d. 30 september 1998, 738/CV/ ) is geregeld dat de panden aan het Baekelandplein na verbouwing door de gemeente Eindhoven onder gebracht zullen worden in deze op te richten commanditaire vennootschap. Door wijzigingen in het belastingstelsel en de nieuwe regelgeving omtrent raamprostitutie is het mogelijk om de gekozen beheerconstructie te heroverwegen. Het beleid met betrekking tot de aanpak van de raarnprostitutie en de samenwerking van de gemeente Eindhoven met Stichting Trudo in deze blijft gehandhaafd. De verdere uitwerking hiervan is een bevoegdheid van B&W, nadere besluitvorming door de raad ligt hierbij niet voor de hand. 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Het projectdeel "De panden Baekelandplein" is bedoeld om leefbaarheidsproblemen in de wijk op te lossen door de raamprostitutie in de wijk op een locatie te concentreren. Tevens zal hierdoor de verkeersproblematiek van rondrijdende "kijkers" verminderen. Doordat de gemeente Eindhoven en Trudo gezamenlijk een

5 Inboeknummer beheerovereenkomst aangaan kan beter worden bezien aan wie wordt verhuurd en wat de toekomst zal worden van dit plein, 3a Milieutoets Er zijn geen gevolgen voor het milieu. 4 Wijze van aanpak/oplossingsrichting De verhuur van de panden aan het Baekelandplein is op verschillende manieren te realiseren. De uitgangspunten hierbij zijn in elk geval: 1. Trudo is verantwoordelijk voor het beheer, de huur en de verhuur van het Vastgoed, dus van de panden. Dit gebeurt op de wijze die gebruikelijk is bij het beheer van Vastgoed. 2. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare orde problematiek zoals is vastgelegd in de APV. De belanrijkste redenen voor heroverweging zijn: Prostitutie is nu bij wet geregeld, er is een gemeentelijke verordening en een gemeentelijk vergunningstelsel rond raamprostitutie vastgelegd. Fiscaal gezien is een en ander veranderd, waardoor en nu elke keer dat de panden van eigenaar veranderen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Door de vertraging in het project en deze extra overdrachtsbelasting is er een financieel gat in het project wat zou leiden tot een langere terugverdientijd dan in het verleden is overeengekomen met Stichting Trudo. In plaats van de eerder gekozen vorm met een commanditaire vennootschap wordt voorgesteld om de volgende vorm te kiezen: Verhuur vanuit de emeente Hierbij blijven de panden in erfpacht bij de gemeente en zal de gemeente (formeel) de panden gaan verhuren. Hierbij wordt het gehele vastgoedmanagement, inclusief huur en verhuur bij Stichting Trudo ondergebracht zodat er geen operationele taken bij de gemeente liggen. De voordelen van deze constructie zijn: Er kunnen heldere makkelijke afspraken gemaakt worden met betrekking tot de operationele taken. Deze kunnen allemaal bij Trudo gelegd worden zodat de gemeente zelf geen "verhuurderstaken" uitvoert. Het is niet nodig om een ingewikkelde constructie als een CV met Stichting op te richten en hier mensen voor de te vinden. De kosten van overdrachtsbelasting en van de CV en Stichting zelf komen te vervallen. De terugverdientijd komt in deze constructie op 10 jaar zoals ook met Stichting Trudo was overeengenkomen, in tegenstelling tot de CV-constructie waarbij een terugverdientijd van minimaal 12 jaar noodzakelijk is.

6 Inboeknummer In een beheerovereenkomst met Trudo zullen de volgende afspraken worden vastgelegd: Alle onverwachte kosten zullen worden gedeeld 50/50 tussen Stichting Trudo en de gemeente Eindhoven. Bij beeindiging van de erfpacht op 31 december 2014 zal het positieve of negatieve saldo worden gedeeld tussen Stichting Trudo en de gemeente Eindhoven 50/50. De wijze waarop de verhuur zal plaatsvinden dient objectief te zijn en aan een ieder uitlegbaar. Het grote verschil met de commanditaire vennootschap is dat de gemeente Eindhoven niet meer als stille vennoot kan optreden en dat er heldere afspraken gemaakt moeten worden met Stichting Trudo zodat er van diffuusheid in de taken van de gemeente geen sprake is. Doordat een hoop in regelgeving is vastgelegd is dit goed te ondervangen. De werkelijke verhuur kan plaatsvinden op twee manieren: 1. De gemeente Eindhoven verhuurt aan Stichting Trudo en deze verhuurt de panden vervolgens aan de exploitanten. 2. De gemeente Eindhoven is zelf formeel de verhuurder, echter alle operationele taken hieromtrent worden door Stichting Trudo uitgevoerd. Bij het formuleren van de nadere afspraken met Stichting Trudo zullen deze mogelijkheden verder uitgewerkt worden op hun fiscale gevolgen. 5 Financiele gevolgen en risico s Door het voorstel te volgen en in plaats van een commanditaire vennootschap een beheerovereenkomst af te sluiten met Stichting Trudo voor het vastgoedmanagement van de panden aan het Baekelandplein kan circa ,ÃćâĆňâĂİ bespaard worden. Dit komt neer op ruim 2 jaar terugverdienperiode. De verdere risico s zijn erg klein en oplosbaar, deze zijn in het raadsypentel nader beschreven. 5a Bestuurlijke kaders Toets aan politieke-bestuurlijke kaders De voorstellen onder nr(s) sporen WEL met Samen Stad en het Stedelijk Ontwikkelings Programma Binnen het SOP heeft het onderdeel Baekelandplein van het project MarconilaanÃćâĆňâĂİ Baekelandplein betrekking op de volgende pijlers: Sociale Pijler: Domein 3: Veiligheid, met name het terugdringen van het aantal geweldsdelicten en de overlast van prostitutie en drugshandel door het concetreren van de raarnprostitutie op een locatie. Ruimtelijke pijler: Domein 2: Bijzondere buurten, het gaat hier om het verhogen van leefbaarheid van lmpulswijk Woensel West.

7 Inboeknummer 5b Fiscale gevolgen De fiscale gevolgen zijn gelijk ongeacht welke beheerconstructie gekozen wordt. 6 Overige gevolgen van de aanpak Doordat is overeengekomen dat de panden vanaf 2005 in elk geval voor een periode van 10 jaar zullen worden verhuurd als raamprostitutiepanden (of door de gemeente Eindhoven, of door de commanditaire vennootschap), dient de huidige erfpachtovereenkomst te worden aangepast. 7 Resultaten van overleg / inspraak Met Stichting Trudo zijn beide mogelijkheden besproken. Stichting Trudo heeft een duidelijke voorkeur voor de optie waarbij de gemeente de raamprostitutiepanden in erfpacht heeft en verhuurt en er met Stichting Trudo een beheerovereenkomst wordt opgesteld voor de verdere afspraken. 8 Communicatie In 1998 heeft de raad besloten dat er een rechtspersoon opgericht zou worden voor de verhuur van de panden aan het Baekelandplein. Dit dossier stelt een andere constructie voor, de raad dient hierover geinformeerd te worden, middels een raadsinformatiebrief. Daar het beleid gelijk met betrekking tot de aanpak van de raamprostitutie en de samenwerking tussen gemeente Eindhoven en Stichting Trudo in deze, ligt nadere besluitvorming door de raad niet voor de hand. Via de projectgroep Wijkvernieuwing Woensel West worden de verschillende instanties en bewonersorganisaties die bij de wijk betrokken zijn geinformeerd over het project Baekelandplein. De exploitanten van de panden aan het Baekelandplein worden of rechtstreeks of via Stichting Trudo geinformeerd. 9 Voorstel 1. In te stemmen met een kostenloze verlenging van de erfpacht voor de panden aan het Baekelandplein tot en met 31 december In te stemmen met verhuur van de raamprostitutiepanden door de gemeente Eindhoven via Stichting Trudo en het aangaan van een beheerovereenkomst met Stichting Trudo om de verantwoordelijkheden te delen (50/50). 3. In te stemmen met de operationele uitvoer van deze verhuur, dus het totale vastgoedbeheer, door Stichting Trudo en dit vast te leggen in de beheerovereenkomst. 4. De directeur DSOB opdracht te geven om deze beheerovereenkomst op te stellen in samenwerking met Stichting Trudo en de precieze constructie verder uit te werken.

8 Inboeknummer 5. De raad te informeren over deze wijziging in beheerconstructie middels een raadsinformatiebrief mw mr drs A.F.A.A.Cuijp directeur mbl/bf )[g