Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [X]Akkoordstukken [X]Openbaar [ ]Besloten --

Transcriptie

1 Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB De Marken 1- Notagegevens Notanummer Datum Programma: 05 Ruimtelijke ontwikkeling Portefeuillehouder Weth. Kolkman Team RE 2- Bestuursorgaan [X]B & W [ ]Raad -- [ ]Burgemeester -- College van B & W - Burgemeester - Weth. Kolkman - Weth. Hartogh Heys - Weth. Rorink - Weth. Grijsen Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [X]Akkoordstukken [X]Openbaar [ ]Besloten -- Routing d.d. Programmamanager Ambtelijk opdrachtgever Wethouder par. [X]adj.secr [X]gem.secr BIS Openbaar Status Definitief Bijlagen Consultatiedocument Scheiden DAEB en niet-daeb Woonstichting De Marken Zienswijze splitsingsvoorstel Woonstichting De Marken B & W d.d.: Besloten wordt: 1 De zienswijze op het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB van Woonstichting De Marken vast te stellen; 2 de zienswijze toe te sturen aan Woonstichting De Marken; 3 de nota en het besluit openbaar te maken nadat de zienswijze verzonden is. Financiële aspecten: Financiële gevolgen voor de gemeente? Begrotingswijziging Nee Nee Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob) [ ] De nota en het besluit openbaar te maken [ ] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht [X] De nota en het besluit openbaar te maken nadat nadat de zienswijze is verzonden. [ ] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve [ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel: [ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel: Kennisgeving/ Bekendmaking Awb Kennisgeving (publicatie) conform Awb Bekendmaking conform Awb Nee Nee

2 ADVIESRADEN: Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld? Nee Toelichting Inleiding In het kader van de nieuwe Woningwet moeten woningcorporaties hun activiteiten opsplitsen in activiteiten van algemeen economisch belang (DAEB-activiteiten) en activiteiten die niet van algemeen economisch belang zijn (niet-daeb). Corporaties moeten een keuze maken tussen juridisch splitsen of administratief scheiden van beide takken. Voor 1 januari 2017 moeten corporaties hun scheidingsvoorstel indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties. Corporaties moeten daarbij vooraf gemeenten vragen om een zienswijze op het scheidingsvoorstel. Woonstichting De Marken heeft haar scheidingsvoorstel voorgelegd met het verzoek om een zienswijze daarop. Beoogd resultaat Een zienswijze op het scheidingsvoorstel van Woonstichting De Marken. Kader Het kader wordt gevormd door de nieuwe Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is. Argumenten voor en tegen Woonstichting De Marken is een belangrijke partner in de volkshuisvestingsopgave van Deventer. Het bezit van Woonstichting De Marken concentreert zich in de dorpen. De Marken wil binnen de nieuwe wettelijke kaders invulling blijven geven aan de kerntaak van woningcorporaties. De uitvoering van deze taak is met de keuze voor administratief scheiden goed mogelijk. Woonstichting De Marken blijft een belangrijke partner in het huisvesten van de doelgroepen uit de Woonvisie. Naast woningen voor de primaire doelgroepen wil De Marken ook huurwoningen voor de middeninkomens aanbieden. Op basis van de administratieve scheiding is dit mogelijk. Voorgesteld wordt 28 woningen over te hevelen van het DAEB-segment naar het niet-daeb-segment. De woningen gaan pas bij mutatie feitelijk over waardoor sprake is van geleidelijke overgang. Met de bouw van huurwoningen in de uitbreiding van Bathmen, wordt weer een aantal DAEB-eenheden toegevoegd. Op basis van de uitkomsten van het uit te voeren woningmarktonderzoek 2017 worden met de Deventer corporaties nadere afspraken gemaakt over de toekomstige opgave. Extern draagvlak (partners) De huurdersorganisatie worden net als de gemeente op grond van de Woningwet in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Woonstichting De Marken heeft laten weten dat de huurdersvereniging een positieve zienswijze heeft afgegeven. Financiële consequenties Nvt Aanpak/uitvoering Na vaststelling van de zienswijze wordt deze toegezonden aan Woonstichting De Marken.

3 Woonstichting De Marken Consultatie document Scheiden DAEB en niet-daeb

4 Inhoud 1 Inleiding Portefeuille en Strategie Strategische uitgangspunten en huidige situatie Marktanalyse Conclusie Wensportefeuille (DAEB en niet DAEB) Prijsklasse Woningtype Energielabel De omvang van de niet-daeb portefeuille Transformatieplan Exploitatiebeleid Het portefeuilleresultaat Keuze scheiding of splitsing Financiële resultaten Balans Financiële kengetallen Conclusie Prestatieafspraken Omvang van de sociale woningvoorraad en doelgroepen Leefbare wijken en dorpen Kwaliteit en duurzaamheid van (bestaande) woningen Relatie met de indicatieve bestedingsruimte (IBR) Bijlagen Bijlage 1: bevolkingsontwikkeling naar leeftijd per dorp Bijlage 2: Jaarrapportage gemeente Deventer Bijlage 3: gegevens economische ontwikkelingen Bijlage 4: Woningen Overgeheveld van Daeb naar Niet daeb per

5 1 Inleiding De gemeente, respectievelijk de huurdersorganisaties wordt gevraagd een zienswijze te geven op de voorgenomen DEAB scheiding. Meer specifiek gaat het hierbij om een zienswijze op de keuze voor scheiding of splitsing en de verdeling van het vastgoed over de DAEB tak en de niet-daeb tak en de ontwikkeling daarvan in de komende 10 jaren als gevolg van de scheiding/splitsing. 2 Portefeuille en Strategie 2.1 Strategische uitgangspunten en huidige situatie Missie Woonstichting De Marken is een plattelandscorporatie, die midden in de lokale samenleving staat; we voelen ons mede verantwoordelijk voor de lokale leef- en woonsituaties, die zich mede kenmerken door goede, betaalbare woningen en een woonmillieu dat leefbaar is en kansrijk voor verschillende doelgroepen. Het werkgebied van De Marken bestaat uit de groene dorpen rondom de stad Deventer: Bathmen, Diepenveen, Lettele, Okkenbroek en Schalkhaar Visie De huidige visie van De Marken betreft: Het verhuren, verkopen, het ontwikkelen van sociale huurwoningen en exploiteren van betaalbare huurwoningen voor mensen die hier niet zelfstandig in kunnen voorzien. Een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid in alle kernen waarin wij werken. Het streven naar diversiteit van het woningaanbod in de dorpen, op gebied van prijsklasse en woningtype Strategische doelstellingen Op basis van de missie, visie en demografische ontwikkelingen heeft De Marken haar strategische doelstellingen geformuleerd. Hierbij is rekening gehouden met de vigerende prestatieafspraken die zijn gemaakt met de gemeente Deventer. De doelstellingen zijn: de omvang van de woningvoorraad op peil houden; de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen op peil houden; stimuleren van doorstroming van de zittende huurders; aanbieden van een variëteit aan huurwoningen in kwaliteit en huurprijs voor de primaire doelgroepen en middeninkomens; 2

6 mede werkzaam zijn binnen de niet-daeb sector om ook in de behoefte te voorzien van de midden inkomens; de verdere verduurzaming van de voorraad op basis van het energielabel. Deze doelstellingen worden door middel van het portefeuilleplan voor zowel de DAEB tak als de niet-daeb tak vertaald naar doelstellingen voor de vastgoedvoorraad Huidig woningbezit Ultimo 2015 heeft De Marken de volgende vastgoedportefeuille: DAEB niet-daeb Totaal Woningen zelfstandig (aantal) Woningen (% totaal) 97,6 2,4 100,0 Garages Woonwagenstandplaatsen 9-9 Woonwagens 4-4 Parkeerplaatsen (aantal) BOG (m2) BVO MOG (BVO m2) Marktanalyse Demografische ontwikkeling Gebaseerd op het dalende migratiesaldo van de afgelopen tien jaar, is de bevolkingsprognose voor de gemeente Deventer voor de komende twintig jaar naar beneden bijgesteld. De komende jaren zal de ontgroening en de vergrijzing in de gemeente Deventer verder doorzetten. Deze tendens laat zich tevens in de dorpen zien. Het aantal inwoners binnen de kernen van 0-64 jaar laten naar verwachting een lichte daling zien de komende jaren. Het aantal 65 plussers zal de komende jaren naar verwachting toenemen. (Zie bijlage 1, bevolkingsontwikkeling Diepenveen, Schalkhaar, Lettele, Okkenbroek en Bathmen naar leeftijd ) Behoefte in de woningmarkt De gemeente Deventer telt op 1 januari 2015 in totaal huishoudens. Ten opzichte van 2014 is deze gestegen. Deze groei wordt met name veroorzaakt door de toename van éénpersoonshuishoudens en de toename van de kleinere huishoudens met minder kinderen. Van de huishoudens in de gemeente Deventer bevinden zich (16,2%) huishoudens in het werkgebied van Woonstichting De Marken. 1 De in dit hoofdstuk genoemde cijfers zijn grotendeels ontleend aan het statistisch jaarboek van de gemeente Deventer: Feiten en cijfers Deventer

7 Huishoudensamenstelling per dorp Diepenveen Schalkhaar Bathmen Lettele Okkenbroek Alleenwonend zonder kind(eren) Alleenwonend met kind(eren) Gehuwd/samenw zonder kind(eren) Gehuwd/samenw. met kinderen Overig Totaal Van alle huishoudens in de gemeente Deventer, (incl. de dorpen Schalkhaar, Diepenveen, Bathmen, Lettele en Okkenbroek) bestaat per 2015, ruim 32% uit éénpersoons- en 30% uit tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. Doorrekening van de gemeentelijke bevolkingsprognose voor huishoudens laat voor de komende twintig jaar een stijging van het aantal huishoudens in Deventer zien. Onderstaande grafiek geeft weer dat de bovenkant van de bandbreedte een verdere toename voorspelt van het aantal huishoudens in de gemeente Deventer tot De onderkant van de bandbreedte voorspelt op langere termijn een daling ( na een aanvankelijke toename). Gemiddeld genomen is de prognose een groei qua aantal huishoudens van 3% tot 9%. Deze groei geldt uitsluitend voor de kleinere huishoudens (alleenstaanden en éénouderhuishoudens). Een belangrijke oorzaak hiervan betreft dat ouderen steeds langer leven en steeds meer zelfstandig willen én kunnen wonen. Een andere oorzaak is het aantal één oudergezinnen welke groeiend is. Trendprognose huishoudens Deventer tot 2035 Uit de jaarrapportage Gemeente Deventer 2015 blijkt dat de actief woningzoekenden naar een huurwoning zijn gestegen. Er is een groeiende vraag naar huurwoningen, dit blijkt o.m. uit het aantal reacties dat blijft stijgen. Daarnaast lopen het aantal verhuringen op. Het aantal één- twee- en driepersoonshuishoudens zijn ten opzichte van voorgaande jaren enorm gestegen. (zie grafieken, bijlage 2). 4

8 2.2.3 Economische ontwikkeling Het bruto huishoudjaarinkomen is door de invoer van het passend toewijzen per van belang geworden. Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen in de gehele gemeente Deventer was in 2012 tussen de ,00 en ,00. Van de periode 2006 tot 2012 is het besteedbaar huishoudinkomen van ruim ,00 gestegen naar ruim (13,7%). Daarnaast zijn (qua inkomenspositie) de huishoudens in het buitengebied welvarender dan deze van gemiddeld gemeente Deventer. De huishoudens binnen de kernen hebben circa 5% tot bijna 30% hoger besteedbaar huishoudinkomen dan gemiddeld in de gemeente Deventer. Feit blijf wel dat het grootste aantal woningzoekenden voor een huurwoning binnen de gemeente Deventer in 2015 een inkomen heeft tot de sociale huurgrens ( prijspeil 2016). (Zie grafieken, bijlage) 2.3 Conclusie Naar aanleiding van bovenstaande gegevens is te concluderen dat we in de toekomst meer te maken krijgen met de kleinere huishoudens ( met name één- twee- en driepersoonshuishoudens ) variërend in alle leeftijdscategorieën. Het feit blijkt namelijk dat de vergrijzing verder doorzet en het aantal alleenstaanden met of zonder kinderen zal stijgen. Het grootste aantal woningzoekenden voor een huurwoning in de gemeente Deventer heeft daarbij een inkomen tot het minimum. Daarnaast blijkt dat de huishoudens binnen de kernen waar Woonstichting De Marken haar bezit heeft, meer te besteden hebben. Indien deze tendens zich doorzet is het van belang om tevens te kunnen voorzien in de behoefte naar huurwoningen in de vrije sector voor huishoudens met middeninkomens. Door de invoering van het passend toewijzen komt deze doelgroep namelijk niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Om ook deze doelgroep te kunnen bedienen zullen wij meer woningen gaan verhuren in de niet-daeb sector. 5

9 3 Wensportefeuille (DAEB en niet DAEB) De Marken heeft een wensportefeuille geformuleerd die aangeeft wat de samenstelling van het bezit zou moeten zijn, verdeeld naar prijsklasse, woningtype en energielabel. Aan deze wensportefeuille ligt ten grondslag, mede afhankelijk van de omstandigheden: Woningmarktonderzoek Inzicht in de kwaliteit van de bestaande portefeuille Prestatieafspraken met de gemeente Deventer De wensportefeuille van De Marken, uitgesplitst naar de relevante segmenten wordt in onderstaande paragrafen nader toegelicht. 3.1 Prijsklasse Prijsklasse Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Goedkoop 8,6 % MAX 10 % MIN 7 % Betaalbaar 1 55,0% MIN 50 % Betaalbaar 2 12,3% MIN 10% Bereikbaar 21,7% MAX 30 MIN 20% Vrije sector *) 2,4% MAX 8 % *) deels met gereguleerd huurcontract Vanaf 1 januari 2016 gelden nieuwe wettelijke regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen (zgn. passend toewijzen). De hoogte van de huur moet aansluiten op de hoogte van het bruto huishoudjaarinkomen en de gezinsgrootte van de huurder. 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag onder de 1 e of 2 e aftoppingsgrens moet worden gehuisvest. Qua huurbeleid is het belangrijk dat er voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep beschikbaar blijven. In het samenwerkingsverband Woonkeus Stedendriehoek is een gezamenlijk beleid voor wat betreft de toewijzing tot stand gekomen. Hierbij is afgesproken dat corporaties 60% van het aanbod in de goedkope/ betaalbaar 1 klasse (tot 586,68), 20% in de betaalbaar 2 klasse ( 586,68 tot 628,76) en 20% in de bereikbare klasse ( 628,77 tot 710,68) moeten aanbieden. Hierbij is een afwijking van 10% mogelijk. Door de invoering van deze nieuwe wettelijke toewijzingsregels komen woningzoekenden met een middeninkomen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor de dorpen is het van belang dat er een diversiteit aan huurwoningen beschikbaar blijft. 3.2 Woningtype Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Eengezinswoning Multifunctionele woning Aanleunwoning Appartement Bejaardenwoningen Woonzorgwoning HAT woning Totaal

10 In 2016 zijn 4 woningen opgeleverd in het project Strepenkamp Diepenveen. In boven genoemde periode is in de meerjaren prognoses de verkoop van 1 woning per jaar ingerekend (met uitzondering van 2016: 3 woningen). In deze periode zullen de laatste 4 eengezinswoningen van het project Strepenkamp in Diepenveen worden gesloopt en zullen er ook weer 4 nieuwe eengezinswoningen voor worden teruggebouwd. Met de ontwikkeling in de Bathmense Enk in Bathmen zal De Marken 14 sociale huurwoningen gaan realiseren. Daarnaast probeert De Marken de doorstroming onder haar huurders te bevorderen. Door bijvoorbeeld oudere huurders welke een eengezinswoning bewonen te verleiden om naar een senioren- of multifunctionele woning te verhuizen. Hierdoor komt de eengezinswoning vrij voor starters of gezinnen. 3.3 Energielabel Label Stand ultimo 2015 aantal Stand ultimo 2015 in % Wens ultimo 2026 aantal Wens ultimo 2016 in % A , ,6 B , ,9 C , ,7 D ,0 50 5,1 E 79 8,1 43 4,4 F 17 1,7 13 1,3 G 12 1,2 0 0,0 TOTAAL , ,0 Een van de prestatieafspraken met de gemeente Deventer is dat het woningbezit van de corporaties in Deventer in 2025 uitkomt op gemiddeld een label B. Gezien de investeringen die De Marken heeft ingerekend in de begroting, kan worden geconcludeerd dat De Marken aan deze prestatieafspraak zal voldoen. Zoals de wens in 2026 laat zien zal het gemiddelde woningbezit uitkomen op label B. Daarnaast gaan de corporaties in Deventer onderzoeken of het plaatsen van zonnepanelen op de daken tot de mogelijkheden gaan behoren. 3.4 De omvang van de niet-daeb portefeuille Binnen de strategische doelstellingen vormt de ontwikkeling van de DAEB portefeuille in het kader van de DAEB scheiding een belangrijk onderdeel. De Marken wil ook zorgen voor differentiatie van het woningbezit in de dorpen door ook woningen aan te kunnen bieden aan woningzoekenden met een middeninkomen. Stand ultimo 2015 aantal Stand ultimo 2015 in % Wens ultimo 2026 aantal Wens ultimo 2016 in % Aantal niet-daeb woningen 23 2,4 51 5,2 7

11 De Marken is van mening dat een goed functionerend middenhuursegment van belang is om de huishoudens te bedienen die behoefte hebben aan meer flexibiliteit, niet in staat zijn om een woning te kopen of dit niet willen, maar die geen toegang hebben tot de sociale huursector. Door de veranderingen in woonvoorkeuren, de veranderingen op de arbeidsmarkt en wet- en regelgeving zal de vraag naar huurwoningen in de vrije sector naar verwachting alleen maar toenemen. 8

12 4 Transformatieplan De strategische doelstellingen leiden tot de transformatieopgave. Met de investeringsmaatregelen dient de kloof tussen de startsituatie en de gewenste situatie te worden overbrugd. Voor de periode heeft De Marken het volgende investeringsprogramma opgezet: Investering Desinvestering Aantallen (des) Investering Onrendabel Nieuwbouw huurwoningen Sloop huurwoningen Verkoop huurwoningen Renovaties/gr. onderhoud Planmatig onderhoud Klachten/mutatie onderhoud Exploitatiebeleid Huurbeleid De Marken zal ook de komende jaren een terughoudend huurbeleid voeren. De jaarlijkse huurverhoging zal volgens de geldende wet en regelgeving worden doorgevoerd, maar zal hierbij de betaalbaarheid nauwlettend in de gaten houden. Bij het bepalen van de huurverhoging voor de komende jaren zal rekening worden gehouden met de huursombenadering. Dit betekent dat de huren in principe gemiddeld met maximaal 1% boven de inflatie mogen stijgen. De huur van woningen die als gevolg van mutatie beschikbaar komen worden geharmoniseerd. Als gevolg van het passend toewijzen wordt deze harmonisatie afgetopt bij de eerstvolgende grenzen voor de huurtoeslag. De Marken heeft nog niet de totale huurruimte benut. De gemiddelde maximale streefhuur zit in 2016 dan ook op 68%. Bij de niet-daeb tak is de huurverhoging eveneens gekoppeld aan de inflatie. De woningen die worden overgeheveld naar de niet-daeb hebben op moment van scheiden nog een sociale huurprijs. Bij mutatie zal deze geharmoniseerd worden naar een marktconforme huurprijs Lastenbeleid Het lastenbeleid is gebaseerd op de in de begroting en meerjarenprognoses ingerekende lasten inzake onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen, verzekeringen, overige zakelijke lasten en door de overheid opgelegde heffingen. Jaarlijks wordt deelgenomen aan de Aedes benchmark 9

13 4.2 Het portefeuilleresultaat. In de voorgaande hoofdstukken is op hoofdlijnen de portefeuillestrategie beschreven. Ook de investeringsmaatregelen zijn weergegeven. Hieronder is het portefeuilleresultaat opgenomen voor De Marken Samenstelling portefeuille DAEB 2015 DAEB 2026 Niet- DAEB 2015 Niet- DAEB 2026 Totaal 2015 Totaal 2026 Woningen Parkeerplaatsen Garages Standplaats woonwagen Woonwagens BOG (BVO m2) MOG (BVO m2) Van de 23 woningen welke ultimo 2015 kwalificeren als niet-daeb, worden 2 woningen teruggezet naar de DAEB tak. Het betreft: Draaiomsweg 12 te Diepenveen en Sequoiahof 11 te Diepenveen. Op basis van de voorgaande hoofstukken worden 30 woningen vanuit de DAEB tak overgeheveld naar de niet-daeb tak (zie bijlage 4). Deze woningen hebben in relatie tot het aantal punten voor de WWS een veel te lage huur. Het betreft: Schipbeeksweg Bathmen: 4 woningen (gem. 247 pnt) Mensinksdijkje Schalkhaar: 5 woningen (gem. 218 pnt) Wijtenhorst Schalkhaar: 2 woningen (gem. 227 pnt) Strepenkamp Diepenveen: 12 woningen (gem. 243 pnt) Draaiomsweg, Grutterinkstraat Diepenveen: 7 woningen (gem. 220 pnt) In totaal komt dan de niet-daeb portefeuille op 51 woningen. De Marken blijft hierdoor een brede corporatie met woningaanbod in zowel de sociale als de vrije sector verhuur Prijsklasse Stand ultimo 2015 Stand ultimo 2026 Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Bereikbaar Vrije sector *) Totaal

14 De Marken streeft ernaar om haar goedkope woningvoorraad op peil te houden. Er worden 30 woningen van de DAEB tak overgeheveld naar de niet-daeb om de woningzoekenden met de middeninkomens ook te kunnen bedienen welke niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen. Daarnaast worden 2 woningen teruggezet van niet-daeb naar de DAEB tak. Hiermee wil De Marken de differentiatie en leefbaarheid van de dorpen op een hoog niveau houden Energielabel - index Stand ultimo 2015 aantal Stand ultimo 2015 In % Stand ultimo 2026 aantal Stand ultimo 2026 In % A , ,6 B , ,9 C , ,7 D ,0 50 5,1 E 79 8,1 43 4,4 F 17 1,7 13 1,3 G 12 1,2 0 0,0 Totaal , ,0 Door de wijziging van het energielabel naar de energie index hebben er verschuivingen plaats gevonden. Hierdoor is er een lichte stijging ontstaan in de lagere labels. De gemaakte prestatieafspraak met de gemeente Deventer is dat in 2025 het gemiddelde woningbezit in de gemeente Deventer uit moet komen op label B (index 1,41). Door de investeringen in planmatig/grootonderhoud/ renovatie en nieuwbouw zal deze doelstelling worden gehaald door De Marken. Eind november 2016 zit De Marken op gemiddeld label C niveau (1,44). 11

15 5 Keuze scheiding of splitsing Er zijn verschillende mogelijkheden bij de keuze van de vorm van de scheiding. De Marken komt niet in aanmerking voor toepassing van het verlichte regime. Dit heeft tot gevolg dat in principe gekozen kan worden voor een administratieve scheiding, een hybride scheiding en een juridische splitsing. Bij een administratieve scheiding dient een corporatie alle baten, lasten, activa en passiva administratief toe te rekenen aan een DAEB tak dan wel een niet-daeb tak. Zowel de DAEB tak als de niet-daeb tak dienen zelfstandig levensvatbaar en financierbaar te zijn. Bij administratieve scheiding is sprake van een toetsing van niet-daeb investeringen. Wanneer een corporatie kiest voor een juridische scheiding dienen alle niet-daeb activa en de daaraan verbonden baten, lasten en passiva af te scheiden naar één of meerdere woningvennootschappen. De overgang kan plaatsvinden door middel van een juridische splitsing of een overdracht onder bijzondere titel. Evenals bij een administratieve scheiding dienen de toegelaten instelling en de woningvennootschap na scheiding levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn. Bij juridische scheiding is geen sprake van voorafgaande toetsing van niet-daeb investeringen. De Marken kiest voor een administratieve scheiding. Hiervoor is gekozen i.v.m. de financieringsmogelijkheden en de hoge kosten welke gemoeid zijn bij het juridisch scheiden. 12

16 6 Financiële resultaten Bij de beoordeling van de levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt nagegaan of de volgende onderdelen voldoen aan de sectorale (DAEB) of marktconforme eisen (niet-daeb): Voldoende operationele kasstromen ten behoeve van rente- en aflossingsverplichtingen Verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de markt- en bedrijfswaarde van het vastgoed. 6.1 Balans Balans DAEB Ultimo 2016 Ultimo 2026 Marktwaarde vastgoed Netto vermogenswaarde niet-daeb Scheidingslening Liquide middelen Balanstotaal Eigen vermogen Leningen Interne lening Balans niet-daeb Ultimo 2016 Ultimo 2026 Marktwaarde vastgoed Netto vermogenswaarde niet-daeb - - Scheidingslening - - Liquide middelen Balanstotaal Eigen vermogen Leningen Interne lening

17 6.2 Financiële kengetallen Algemeen Het scheidingsvoorstel zal mede worden beoordeeld aan de hand van de hieronder opgenomen financiële ratio s. De beoordeling is gebaseerd op de volgende principes: De DAEB en de niet-daeb tak zijn op basis van de openingsbalans per 1 januari 2017 zelfstandig levensvatbaar en financierbaar. Een zelfstandige tak is niet levensvatbaar als deze niet financierbaar is. De levensvatbaarheid is structureel. Dit houdt in dat bij de beoordeling een horizon van 10 jaar in aanmerking wordt genomen. De niet-daeb tak is zelfstandig financierbaar zonder borging. ICR (Interest Coverage ratio) De ICR geeft aan in welke mate de rentelasten kunnen worden gedekt vanuit het resultaat op de operationele activiteiten. Er wordt gestreefd naar het genereren van een duurzame kasstroom waaruit de verplichtingen vanuit de leningenportefeuille kunnen worden voldaan. Bij de berekening van de ICR van de DAEB tak worden de rentebaten van de interne lening geëlimineerd (zowel teller en noemer). Bij de berekening van de ICR van de niet-daeb tak worden de rentelasten van de interne lening wel meegewogen (zowel teller en noemer). Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de vermogenspositie aan. Het is een indicatie in hoeverre aan de verplichtingen op langere termijn kan worden voldaan. De solvabiliteit wordt berekend op basis van de waarderingsgrondslag marktwaarde (in verhuurde staat). De marktwaardewaardering gaat uit van marktconform gedrag LTV (loan to Value) De LTV geeft aan of de waarde van het bezit aan in verhouding tot de schuldpositie. De LTV meet in hoeverre de KGC van de portefeuille op lange termijn, bepaald op basis van de bedrijfswaarde, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Bij een bepaald niveau KGC hoort een bepaalde maximale schuldpositie. Zolang de KGC van de voorraad voldoende in stand wordt gehouden, kan een schuldpositie op lange termijn worden aangehouden. De bedrijfswaarde wordt berekend voor een periode van vijf jaar en dient aan te sluiten op de opgaaf in de DVi. Bij LTV voor de DAEB-tak wordt zowel de bruto schuldpositie (niet gecorrigeerd voor de interne lening) als de netto schuldpositie (gecorrigeerd voor de interne lening) in aanmerking genomen. In de gehele prognoseperiode dient voor de DAEB-tak minimaal de netto schuldpositie onder het vereiste maximum uit te komen. DSCR (debt service coverage ratio) De DSCR geeft aan in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Er wordt hierbij van de veronderstelling uitgegaan dat een duurzame kasstroom kan worden gegenereerd om aan de verplichtingen vanuit de leningenportefeuille te kunnen voldoen. Als de KGC van de voorraad niet voldoende in stand wordt gehouden, moeten binnen de restant levensduur van de voorraad, vanuit de operationele kasstroom voldoende middelen 14

18 kunnen worden gegeneerd om de schulden af te bouwen. Hierbij dient te worden uitgegaan van een minimaal niveau van onderhoud gericht op de exploitatie tot einde levensduur. De operationele kasstroom moet dan voldoende zijn om de rentelasten en de theoretische aflossing te dragen. Dekkingsratio De dekkingsratio geeft de verhouding aan tussen de schuldpositie en de waarde van het onderpand. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Bij de dekkingsratio in de DAEB tak worden zowel de bruto lening (niet gecorrigeerd voor de interne lening) als de netto lening (wel gecorrigeerd voor de interne lening) in aanmerking genomen Samenvatting financiële kengetallen DAEB AW norm Ultimo 2016 Ultimo 2026 ICR Min. 1,40 1,79 2,82 Solvabiliteit (%) Min. 20 % 62,10 73,00 LTV (bedrijfswaarde) Max. 75% 62,70 43,90 DSCR 1,0 1,31 1,60 Dekkingsratio Max 70% 33,70 25,00 Niet-DAEB AW norm Ultimo 2016 Ultimo 2026 ICR Min 1,8 2,78 3,74 Solvabiliteit Min 40% 59,90 73,80 LTV (bedrijfswaarde) Max 75% 51,70 31,50 DSCR 1,0 2,31 1,45 Dekkingsratio Max 70% 45,50 28, Conclusie Uit de hiervoor weergegeven tabellen blijkt dat De Marken voldoet aan alle financiële eisen van de AW. Zowel ten aanzien van de DAEB tak als de niet-daeb tak kan worden geconcludeerd: Zowel DAEB tak als niet-daeb tak zijn levensvatbaar. Zowel DAEB tak als niet DAEB tak zijn financierbaar. 15

19 7 Prestatieafspraken De prestatieafspraken worden jaarlijks gemaakt en geëvalueerd. Ieder jaar vindt hierover het gesprek plaats tussen Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties in een tripartiet overleg. 7.1 Omvang van de sociale woningvoorraad en doelgroepen Een van de prestatieafspraken met de gemeente Deventer is het op peil houden van de sociale woningvoorraad van de corporaties in de gemeente Deventer. Doelstelling is minimaal woningen. De Marken draagt hier aan bij door de omvang van de huidige woningvoorraad op peil te houden. Verkoopbeleid is naar beneden bijgesteld naar 1 woning per jaar. In de komende periode zullen er 14 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd en tevens worden uit de bestaande voorraad 4 woningen gesloopt en 4 nieuw gebouwd. Om de woningen beschikbaar te houden voor de doelgroepen, voert De Marken een gematigd huurbeleid. In de samenwerkingsovereenkomst met Woonkeus Stedendriehoek wordt gestreefd naar een evenwichtige woningtoewijzing. Er kan in het kader van betaalbaarheid eventueel voorrang worden verleend aan de primaire doelgroep (= huurtoeslaggroep) bij woningen tot aan de 2e aftoppingsgrens. Beschikbaarheid: Aanbod 60%/20%/20% met 10% bandbreedte naar boven/beneden conform afspraken Woonkeus maximaal 10% van het aanbod komt beschikbaar voor de Monasch-groep. De Marken voldoet aan deze doelstelling. Partijen zetten bestaande afspraken ten aanzien van de huisvesting van asielzoekers en cliënten van instellingen voort. 7% van de taakstelling wordt door De Marken opgepakt. Hierbij is de afspraak dat De Marken een aantal gezinnen huisvest. Deze afspraak geldt ook voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen (bijzondere bemiddeling). 7.2 Leefbare wijken en dorpen Veilig en gezond wonen wordt bevorderd door beperken van woonoverlast of woonmisstanden. In het convenant is met alle partijen afgesproken dat 50% van de woonoverlast of woonmisstanden binnen een jaar is opgelost. De Marken is ook aangesloten bij het convenant Extreem Woonoverlast en levert hieraan haar bijdrage. Door evenwichtige en levensloopbestendige wijken kunnen mensen zolang mogelijk zelfstandig wonen. Om kwetsbare bewoners (zorgzwaartepakketten 1-4) zelfstandig te kunnen laten wonen in hun eigen omgeving nemen partijen indien nodig maatregelen. Bestuurlijke afspraken i.k.v. scheiden wonen - zorg i.s.m. partners welzijn / zorg en veiligheid. Het woningbezit van De Marken bestaat voor ongeveer 50% uit nultredenwoningen en kan hierdoor deze doelgroep huisvesten. Tevens biedt De Marken domotica aan, op verzoek van de huidige huurder (s), in een aantal van deze woningen aan om zo het zelfstandig te kunnen blijven wonen te bevorderen. 7.3 Kwaliteit en duurzaamheid van (bestaande) woningen In de jaarlijks geactualiseerde projectenkaart staat de opgave voor nieuwbouw, renovatie (kwaliteit en duurzaamheid) en planmatig onderhoud. Een van de prestatieafspraken met de Gemeente is dat Deventer over 10 jaar de sociale huurwoningen gemiddeld op label B heeft (als resultante: volgens systematiek 2014). 16

20 Voorwaarde hierbij: de investering wordt in de huur verdisconteerd. De Marken heeft haar woningbezit op dit moment op gemiddeld label C. Door de komende renovatieprojecten welke ingerekend zijn in de begroting kan De Marken aan deze gemaakte afspraak voldoen. Iedere corporatie voert minimaal één bewustwordingscampagne uit bij één of meerdere complexen met als streefresultaat: 1. voordeel / comfort voor bewoners ; 2. behalen van een langdurig effect. Tijdens de renovatieprojecten van De Marken worden de bewoners meegenomen en bewust gemaakt over energiebesparing, mede ook door het plaatsen van slimme meters, waarna zij dan zelf het eigen energiegebruik kunnen aflezen en bijhouden. 7.4 Relatie met de indicatieve bestedingsruimte (IBR) Voor 2016 is de IBR voor De Marken als volgt bepaald: Bedragen Nieuwbouw Verbetering Huurmatiging 791 De IBR geeft aan hoeveel middelen door De Marken extra besteed kunnen worden aan investeringen voor nieuwbouw, verbeteringen of huurmatiging. Bij deze berekeningen kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst Bij de berekening zijn een aantal modelmatige aannames gedaan die een benadering zijn van de complexe werkelijkheid. Bij de berekening is geen rekening gehouden met de volkshuisvestelijke opgave. Bij de berekening van de IBR is uitgegaan van de ondergrenzen in het beoordelingskader van het WSW. Hierdoor is het mogelijk dat de financiële continuïteit in het geding komt. Het bezit van de corporatie en het eigen vermogen zijn gebaseerd op de marktwaarde. Bij de berekening van de marktwaarde wordt uitgegaan van de fictie dat de huur bij mutatie wordt opgetrokken naar de markthuur en wordt er tevens een maximaal uitpondscenario in aanmerking genomen. Waardering tegen marktwaarde heeft hierdoor tot gevolg dat het eigen vermogen op de balans feitelijk te hoog wordt weergegeven. Een deel van het vermogen is niet vrij beschikbaar c.q. zal niet worden gerealiseerd worden zolang het bezit als DEAB bezit wordt gekwalificeerd. 17

21 8 Bijlagen 8.1 Bijlage 1: bevolkingsontwikkeling naar leeftijd per dorp Tabel 1: Bevolkingsontwikkeling Diepenveen naar leeftijd Tabel 2: Bevolkingsontwikkeling Schalkhaar naar leeftijd Tabel 3: Bevolkingsontwikkeling Okkenbroek naar leeftijd Tabel 4: Bevolkingsontwikkeling Lettele naar leeftijd Tabel 5: Bevolkingsontwikkeling Bathmen naar leeftijd

22 8.2 Bijlage 2: Jaarrapportage gemeente Deventer Grafiek 1: Tendens actief woningzoekenden huurwoningen Grafiek 2: Tendens aantal verhuringen Grafiek 3: Tendens aantal reacties op huurwoningen

23 Grafiek 4: Samenstelling woningzoekenden naar huishoudgrootte 20

24 8.3 Bijlage 3: gegevens economische ontwikkelingen Grafiek 1: Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen in de gemeente Deventer Grafiek 2: Afwijking van het huishoudinkomen per wijk in percentage t.o.v. Deventer Gemiddelde 21

25 Grafiek 3: Samenstelling woningzoekenden naar inkomen 22

26 8.4 Bijlage 4: Woningen Overgeheveld van Daeb naar Niet daeb per Dorp Straat Huis Num mer Type Markt waarde 2015 Huur Prijs Markt huur 2015 WWS Punten WOZ 2015 Schalkhaar Vd Wyckln 2 egw Schalkhaar Doornenkamp 2 egw Schalkhaar Mensinkdijkje 5 mfw Schalkhaar Mensinkdijkje 7 mfw Schalkhaar Mensinkdijkje 9 mfw Schalkhaar Mensinkdijkje 11 mfw Schalkhaar Mensinkdijkje 13 mfw Diepenveen Draaiomsweg 6 mfw Diepenveen Draaiomsweg 8 mfw Diepenveen Draaiomsweg 10 mfw Diepenveen Grutterinkstr 2 mfw Diepenveen Grutterinkstr 4 mfw Diepenveen Grutterinkstr 6 mfw Diepenveen Grutterinkstr 8 mfw Diepenveen Draaiomsweg 13 egw Diepenveen Draaiomsweg 15 egw Diepenveen Meidoornstr 9 egw Diepenveen Meidoornstr 11 egw Diepenveen Draaiomsweg 1 egw Diepenveen Draaiomsweg 3 egw Diepenveen Meidoornstr 2 egw Diepenveen Meidoornstr 4 egw Diepenveen Meidoornstr 1 egw Diepenveen Meidoornstr 3 egw Diepenveen Meidoornstr 5 egw Diepenveen Meidoornstr 7 egw Bathmen Schipbeekswg 19 egw Bathmen Schipbeekswg 21 egw Bathmen Schipbeekswg 23 egw Bathmen Schipbeekswg 25 egw Opmerking 23

27 Grote Kerkhof 1 Postbus GC Deventer Woonstichting De Marken t.a.v. mevrouw I. de Negro-Simons Prinses Beatrixweg DB Deventer telefoon / direct telefoonnummer gemeente@deventer.nl RE/ Kenmerk uw referentie datum K. Schoorlemmer Zienswijze consultatiedocument DAEB/niet-DAEB contactpersoon onderwerp Geachte mevrouw De Negro, Op grond van de Woningwet moeten corporaties voor 1 januari 2018 een scheiding aanbrengen tussen het DAEB-bezit en het niet-daeb-bezit. U heeft ons, op grond van het bepaalde in de Woningwet, uw voorstel toegezonden met het verzoek onze zienswijze daarop te geven. In uw voorstel geeft u aan te kiezen voor het administratief scheiden van de DAEB- en niet-daebeenheden. U bent voor Deventer een belangrijke partner met betrekking tot de huisvestingsopgave van de doelgroepen uit de Woonvisie Deventer en wij waarderen de goede samenwerking met u. Huisvesting van de doelgroepen uit de Woonvisie in de dorpen ziet u als uw kerntaak. Daarnaast wilt u een variëteit aan huurwoningen bieden en zo ook de middeninkomens bedienen. De gekozen structuur is een goede basis voor het uitvoeren van deze kerntaak en het bieden van huurwoningen voor de middeninkomens. U draagt hiermee bij aan de doelen van onze Woonvisie. In uw voorstel heeft u opgenomen dat 28 woningen van DAEB naar niet-daeb worden overgeheveld. Hiermee zou de totale omvang van uw DAEB-bezit afnemen. U heeft aangegeven dat deze woningen pas bij mutatie feitelijk zullen overgaan naar het niet-daeb-segment. Dit zal de komende jaren dan ook geleidelijk gaan. Tegelijkertijd voegt u de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen toe in de toekomstige uitbreiding van Bathmen. Over de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad zullen wij in 2017, op basis van de opgave voor Deventer, samen met u en de andere Deventer corporaties, nadere afspraken maken. Op grond van het voorgaande geven wij graag een positieve zienswijze op uw voorstel en wensen u veel succes bij de verdere uitwerking. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester, M.A. Kossen ir. A.P. Heidema