III. nieuwkoop. VERZONDEN 1 6 Wt De gemeenteraad. Geachte leden van de raad,

Transcriptie

1 gemeente Nieuwkoop afdeling Vergunningen, Voorzieningen en Handhaving nieuwkoop De gemeenteraad VERZONDEN 1 6 Wt uw brief/kenmerk datum 11 juli 2012 registratienummer G behandeld door Tom Vïanen betreft Toepassing hardheidsclausule verordening Woonfonds byiage(n) geen Geachte leden van de raad, Langs deze weg brengen wij u op de hoogte van onze toepassing van de hardheidsclausule uit de Verordening Woonfonds Nieuwkoop In deze verordening is door u bepaald dat het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid heeft om af te zien van een strikte toepassing van de verordening als deze zou leiden tot een onrechtvaardige uitkomst. Voorwaarde hierbij is wel dat besluitvorming in lijn is met de aard en strekking van de verordening. III Wat is het geval Projectontwikkelaar Thunnissen is voornemens een uitbreiding van de kern Zevenhoven aan de Noordzijde van de Vlijtlaan (Mastwijkerhof) te realiseren (zie bijlage 1). Voor de realisatie van nieuwe woningen is een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen in het betreffende bestemmingsplan. De ruimtelijke procedures hiervoor lopen inmiddels. Op grond van de door u vastgestelde Woonvisie en de verordening Woonfonds Nieuwkoop 2011 dient de ontwikkelaar ervoor te zorgen dat minstens 30% van de te realiseren woningen zijn aan te merken als sociaal. Het ingediende plan voorziet in het realiseren van 32% goedkopere koopwoningen (12 stuks). De woningen hebben echter een v.o.n. vraagprijs die de in de verordening genoemde drempel voor sociale koop van ,- overschrijden (Zie voor de vraagprijzen bijlage 2). Om de woningen toch bereikbaar te maken voor starters en minder draagkrachtigen heeft de ontwikkelaar de woningen aangeboden met een uitgestelde betalingsregeling. Wat deze regeling inhoud kunt u lezen in bijlage 3. Met de nu gekozen opzet heeft de ontwikkelaar naar onze mening voldoende invulling gegeven aan de doelstellingen uit de Woonvisie. Het project voorziet in een goede differentiatie aan woningen en vrije kavels waardoor een breed publiek wordt aangesproken en waarvan na een tweetal inspraakavonden is gebleken dat hieraan voldoende behoefte bestaat. Ook is de stedenbouwkundige opzet, de bouwtechnische aard en de beeldkwaliteit goed. De wettelijke publicaties vindt u in het Elektronisch gemeenteblad. Abonneer u via Gemeente Nieuwkoop Telefoon: Bezoekadres: Postadres: Fax: Klant Contact Centrum, Teylersplein 1 Postbus 1 info@nieuwkoop.nl 2441 LE Nieuwveen 2460 AA Ter Aar Volg de gemeente op twitter:

2 registratienummer pagina 2 van 2 Daarnaast heeft de ontwikkelaar zich gerealiseerd dat banken minder hogere hypotheken verlenen, en heeft gezocht naar een eigen wijze om mensen financieel tegemoet te komen. Met deze creatieve financieringsvorm, waartoe de Woonvisie ook oproept, is het voor mensen met een 'financiële polsstok' die in eerste instantie niet verder reikt dan ,-, toch mogelijk geworden om een woning te kopen. Nu geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van de Woonvisie hebben wij besloten om af te zien van afdracht op grond van de verordening Woonfonds Nieuwkoop Wij zijn namelijk van mening dat het wel verlangen van afdracht naar strikte toepassing van de verordening (geschat op ca ,-) leidt tot een onrechtvaardige uitkomst. Uw raad heeft bepaald dat het college na toepassing van de hardheidsclausule hiervan mededeling doet. Wj vertrouwen erop u met deze brief voldoende invulling hieraan te hebben gegeven. Met vriendelijke groet, < m F. Buijserd burgemeester

3 Bestemmingen Verkeer - Verblijf V-V Water W D Wonen Aanduidingen g gesloten bebouwing hv halfvrijstaande woningen vrijstaande woningen tuin bouwgrens en- zone onbebouwd zone bijgebouwen E maximaal aantal wooneenheden maximale goothoogte Verklaring ondergrond (GBKN)! Gemeente grens bestemmingsplan Nieuwkoop Wijzigingsgebied (Viijtlaan), d e e l A ZVHDVB 3401 Plankaart formaat A3 bind: 1 van 1 schaal: 1*1000 wff* ' Vf* y * Van Oosten Groep ADVIES & DETACHERING - lnfopvanoostengroep.nl Postbus h r / r n n A f i n v \S~ * ^iu TTMLT~DA~~1 1 ^l^, 1/1 5 O O I T H ^ T - H Ü A D Heemstede tel. 023 S Status Datum Concept 7 mei 2012 Voorontwerp n.v.t. Ontwerp 1 4 mei Vastgesteld

4 Bestemmingen Water Wonen Dubbelbestemmingen Waterkering Aanduidingen g gesloten bebouwing halfvrijstaande woningen vrijstaande woningen tuin bouwgrens erf zone onbebouwd zone bijgebouwen maximaal aantal wooneenheden maximale goothoogte Verklanng GE? 1 i \ 0 ondergrond (GBKN) grens bestemmingsplan Gemeente Nieuwkoop Wijzigingsgebled III (Vlijtlaan), deel B Plankaart formaat A4 blad: 1 van 1 schaal: 1:1000 Status Datum Concept 7 mei *0 Van Oosten Groep Voorontwerp n.v.t. W ADVIES & DETACHERING Ontwerp 10 mei info@vanoostengroep.nl Postbus O0 AD Heemstede - tel Vastgesteld h vanmastwiik-tjwpf,eel2.dgn :08:1?.

5 ijsdifferentatie Mastwijkerhof Totaal VON Prijs Korting Bedr mwnun Type Woonopi Kavelop VON SOM THUN. VON SOM/m2 Met Uitgestelde betaling ir 8 2onderl , Nvt Incl. garage ir 9 2onderl , Nvt Ine!. garage V 10 Weide , ir 11 Weide , u 12 Weide , ir 13 Weide , nr 14 Weide nr 15 Weide , nr 16 nvt nr 17 nvt nrl8 nvt nr 19 Beek ,2 nr") Beek ,6 :nr zl Beek ,6 inr22 Beek ,4 Jnr23 Beek ,7 inr24 Wiek ,1 3nr25 Wiek ,1 3nr26 Beek ,1 3nr27 Beek ,1 Bnr28 Wiek ,8 Bnr29 Wiek ,8 Bnr 30 Wiek ,8 Bnr31 Beek ,9 Bnr 32 Weide , Bnr 33 Weide , Bnr 34 Weide , Bnr 35 Weide , Bnr 36 Weide , Bnr 37 Weide ,

6 Thunnissen Mastwijkerhof Zevenhoven Aankoopregeling koopwoningen voor ,- 15 juni 2012 Bent u geïnteresseerd in een woning in het Mastwijkerhof? Lees dan deze gunstige aankoopmogelijkheden! Heeft u momenteel een eigen koopwoning die u eerst wilt verkopen? Informeer bij de makelaar naar de mogelijkheden. Bij de aankoop van een woning in het Mastwijkerhof kunt u gebruik maken een aantrekkelijk aankoopregeling: U koopt de woning en maakt gebruik van de mogelijkheid een deel van de woning later te betalen. Wat houdt deze regeling in? Regeling: U koopt de woning met ,-, ,- of ,- korting (uitgestelde betaling) op de V.O.N. prijs afhankelijk van type woning (hoek- of tussenwoning). U hoeft dus slechts een bedrag te financieren dat ,-, ,- of ,- lager ligt dan de V.O.N. prijs van de woning! Voor u als koper heeft dit twee grote voordelen: 1. Een lagere lening die leidt tot fors lagere maandlasten (ca. 10% tot 15% lager). 2. Deze lagere financieringsbehoefte vergroot uw mogelijkheden om de hypotheek voor de aankoop van de woning rond te krijgen. Uiteraard zijn aan deze regeling wel voorwaarden verbonden: De ,-, ,- of ,- die u in eerste instantie kunt aftrekken van de V.O.N. prijs is een uitgestelde betaling. Zodra u de woning te zijner tijd verkoopt, wordt het verschil tussen de doorverkoopwaarde en uw aankoopprijs bepaald. Er zijn nu 4 situaties mogelijk: 1. Indien de doorverkoopwaarde gelijk is aan de V.O.N. prijs, betaalt u aan Thunnissen een nabetaling van ,-, ,- of ,-. 2. Indien de doorverkoopwaarde hoger is dan de V.O.N. prijs, betaalt u aan Thunnissen een nabetaling van ,-, ,- of ,- van de V.O.N. prijs, vermeerderd met 15% van de positieve waardeontwikkeling (doorverkoopwaarde minus V.O.N. prijs). U behoudt dan ook zelf een aandeel van 85% van de positieve waardeontwikkeling. 3. Indien de doorverkoopwaarde lager is dan de V.O.N. prijs, betaalt u aan Thunnissen een nabetaling gelijk aan het verschil tussen de doorverkoopwaarde (minus directe verkoopkosten) en uw aankoopprijs. 4. Indien de doorverkoopwaarde gelijk of lager is aan uw aankoopprijs, betaalt u geen nabetaling. U realiseert immers geen overwaarde t.o.v. uw aankoopprijs. Kortom: veel minder risico bij een eventuele daling in de huizenprijzen! Getallenvoorbeeld bij bovengenoemde mogelijke situaties

7 Thunnissen Situatie 1 Situatie 2 Situatie 3 Situatie 4 V.O.N, prijs Uw aankoopprijs (incl ,-korting) Stel, doorverkoop in de toekomst voor: Positieve waardeontwikkeling Nabetaling aan Thunnissen (excl. aandeel waardeontwikkeling) Aandeel Thunnissen in de positieve waardeontwikkeling Bij doorverkoop aan Thunnissen te voldoen Resteert voor u als verkoper Vrijwillige tussentijdse afbetaling/afkoop Indien u gebruik maakt van deze kortingsregeling, dan geven wij u de mogelijkheid om tijdens het tweede jaar na oplevering van uw woning, deze regeling volledig of voor de helft van de ,-, ,- of ,- af te kopen. Wanneer u dit doet geeft Thunnissen een korting op de uitgestelde betaling van 5.000,- (danwel 2.500,- bij afkoop voor de helft). Zo profiteert u in deze periode van de fors lagere maandlasten, maar behoudt u het recht om (eventueel deels) af te zien van deze regeling en dan vervalt ook voor Thunnissen het recht op 15% (danwel 7,5% bij afkoop voor de helft) van de positieve waardeontwikkeling bij doorverkoop van uw woning. Fiscale aspecten De inhoud van deze kortingsregeling is afgestemd met de Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst. De regeling voldoet aan de eisen voor de inkomstenbelasting. Uw rente is aftrekbaar in box 1. Ook voor box 3 heeft deze regeling geen gevolgen. De nabetaling wordt overigens ook geaccepteerd voor de bijleenregeling. Voorwaarden van de belastingdienst zijn: dat er een redelijke verhouding is tussen het delingspercentage van de waardeontwikkeling en de korting; dat u als koper voor tenminste 50% belang heeft in de toekomstige waardeontwikkeling; en dat Thunnissen een terugkooprecht voor de woning heeft. Deze laatste twee punten worden in de koopovereenkomst verwerkt.