Timorplein: een sociale investering met rendement!

Transcriptie

1 Timorplein: een sociale investering met rendement! Dit voorjaar ontstond ophef over een onderzoek van SEO, waaruit zou blijken dat sociale investeringen door corporaties geen aantoonbaar effect hebben. Volgens SEO zetten alleen fysieke investeringen zoden aan de dijk. Ymere is er echter van overtuigd dat investeren in stenen vooral effectief is als tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de bewoners, de economie en het imago van een buurt. Maar niet iedere sociale investering is effectief. Ymere ontwikkelde daarom samen met RIGO een maatschappelijke kosten-batenanalyse die inzicht geeft in het maatschappelijk rendement van sociale investeringen. Door Freddie Rosenberg (partner bij RIGO Research en Advies BV) en Jeroen Frissen (manager Advies en Innovatie bij Ymere). Dit artikel verscheen eerder in het Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2009, nr. 5, pag Het besef drong jaren terug door bij Ymere. De corporatie had tientallen miljoenen euro s geïnvesteerd in de woningen van een bekende Amsterdamse volksbuurt, zonder wezenlijk positief effect. Medewerkers begonnen zich af te vragen wat alternatieve bestedingen waren geweest. Wat als bijvoorbeeld voor een fractie van dat geld, samen met partners uit het onderwijs en het stadsdeel één fantastische school midden in die wijk was gerealiseerd? Welk effect had dat gehad op de waardering voor de buurt bij zittende en nieuwe bewoners, zeker als we die bewoners bij de totstandkoming hadden betrokken? En wat was dan de waarde van het vastgoed geweest? Bij Ymere is nooit enige twijfel geweest over het nut van investeringen in vastgoed en ook nu niet, maar dit soort denkoefeningen leidde wel tot een andere benadering van de opgave. Van stenen voor mensen Sinds die tijd gaan investeringen in stenen veelal gepaard met investeringen in mensen. De behoefte om de buurten te versterken en de bevolking te laten stijgen was groot en werd aangemoedigd door de politiek (Winsemius, Vogelaar) en de wetenschap (WRR, VROM Raad). In het enthousiasme de buurten aan te pakken, ging de aandacht allereerst uit naar het opzetten van concrete projecten. Er was nog nauwelijks aandacht voor effectiviteit en efficiency. Bovendien was kennis schaars en leek learning-by-doing de beste aanpak. Maatschappelijke kosten-batenanalyses Het enthousiasme over sociale investeringen is gebleven, maar daarnaast is een meer economische rationaliteit aan het ontstaan. Om inzicht te krijgen in de effectiviteit en efficiency van sociale projecten worden nieuwe methoden ontwikkeld. Ymere werkt met RIGO aan een maatschappelijke kostenbatenanalyses (mkba). Hierbij wordt kennis en ervaring uit andere branches benut, zoals van Verkeer

2 & Waterstaat, van NOC-NSF en van Ontwikkelingssamenwerking. Er wordt daarnaast met interesse gekeken naar wat binnen de branche zelf wordt ontwikkeld, zoals bijvoorbeeld bij de SEV. Tot voor kort werd het rendement alleen op basis van de kosten en opbrengsten van het project zelf bepaald. Denk hierbij aan de stichtingskosten versus de huuropbrengsten. Dit zuiver bedrijfseconomische rendement is en blijft belangrijk in de besluitvorming van projecten, maar voor een maatschappelijk ondernemer is het slechts een deel van het verhaal. Met de mkba introduceren we nu een nieuwe manier van naar rendement kijken. De mkba kijkt veel breder naar de kosten en baten die met het project samenhangen. Breder omdat ook de kosten en baten van andere partijen worden betrokken en omdat de effecten op de omgeving van het project worden meegenomen. Hiermee wordt het maatschappelijk rendement bepaald, gespecificeerd naar stakeholder. Voorwaarde is wel dat de effecten meetbaar zijn en zoveel mogelijk in geld kunnen worden uitgedrukt. Dat roept de vraag op wat de waarde is van zaken als leefbaarheid en sociale veiligheid. Die vraag beantwoorden is lastig, maar niet onmogelijk. De grootste uitdaging is het identificeren van de effecten van de investering. Daarvoor is een extra instrumentarium ontwikkeld: de toetsbare verandertheorie. In dit artikel lichten we de mkba toe aan de hand van de casus Timorplein 21. Timorplein 21 Timorplein 21 is een nieuw cultureel en economisch centrum in de Indische Buurt in Amsterdam dat past in de stedelijke vernieuwingsaanpak van de buurt door het stadsdeel. Het gebouw diende voorheen als school maar stond reeds een aantal jaren leeg. Het stadsdeel verkocht het gebouw aan drie partijen waaronder Ymere. Het betreft een project waarbij fysieke investeringen zijn gecombineerd met investeringen in de sociale en economische pijler. Het vernieuwde gebouw geeft onderdak aan een hostel (StayOkay), een café/restaurant, een internetcafé, een bioscoop en podia (Kriterion), congres- en vergaderruimtes, 36 bedrijfsruimtes voor startende ondernemers en een internationaal onderzoeksinstituut. Het gebouw biedt tal van voorzieningen die tot op heden niet of nauwelijks in de buurt aanwezig waren. Het biedt de mogelijkheid van kennis- en economische ontwikkeling, vormt een ontmoetingsplek voor mensen uit de buurt en moet zo een nieuwe impuls geven aan de multiculturele buurt. Bij de analyse is gekeken naar de effecten van het project voor Amsterdam met een doorkijk naar effecten voor de wijk. Startpunt daarbij zijn de bedrijfseconomische kosten en baten van Ymere. Ymere is mede-eigenaar van het gebouw en is verhuurder van Kriterion, het internetcafé en de bedrijfsruimten. Daarnaast is gekeken naar de uitstralingseffecten van het project op de omgeving en de buurt economie. Daarbij kan de uitstraling van het Ymere-deel van het gebouw niet los worden gezien van het Stay Okay hostel. Beide bepalen het nieuwe gezicht van de buurt en beide hebben een impact op de omgeving en haar economie.

3 Om de effecten van een project te bepalen is een referentie nodig: hoe zou de situatie zijn zonder project. De keuze van een referentie is belangrijk omdat het de omvang van kosten en baten bepaalt. De ontwikkeling van nog meer woningen was een mogelijkheid, maar ging in tegen de wens van de deelraad om voorzieningen te verschaffen. Bovendien zouden de effecten nogal speculatief zijn: wat zou het effect geweest zijn op de aanwezige hangjongeren, hoe zwaar zou het gemis aan voorzieningen meetellen in de waardering van de buurt etc. Een investering in vergelijkbare voorzieningen enkele jaren later was eveneens een mogelijkheid, maar zou slechts antwoord geven op de vraag wat de beste timing zou zijn geweest. Uiteindelijk is gekozen voor een referentiesituatie waarbij het gebouw in de oude staat blijft bestaan maar bijvoorbeeld gebruikt wordt door kunstenaars. Dit zou feitelijk een continuering van de situatie vóór het project betekenen, waarbij de situatie in de omgeving met overlast van hangjongeren en zwervers door gebruikelijke maatregelen van politie e.d. wordt beperkt en er geen nieuwe voorzieningen in het gebouw komen. In onze ogen geeft die keuze van referentie het duidelijkst antwoord op de vraag wat de baat van de gedane investering is. Toetsbare verandertheorie Naar verwachting leiden de investeringen in het Timorplein tot een verbetering van de levendigheid, de economie en de leefbaarheid in de wijk. Het is goed te meten of dergelijke effecten tot stand komen, maar zeker zo belangrijk om te kijken in hoeverre deze een gevolg zijn van de investeringen. Om hier inzicht in te krijgen, hebben we de Toetsbare Verandertheorie gebruikt. Schema 1 geeft een overzicht hoe de investeringen doorwerken en elkaar beïnvloeden. Het woord toetsbaar is belangrijk omdat we de doorwerking zoveel mogelijk willen verifiëren. Dat doen we aan de hand van statistieken, interviews met betrokkenen en enquêtes onder bewoners. We bespreken het schema stapsgewijs van onder naar boven: Niveau 1: in het onderste niveau zien we de oorspronkelijke investering in Kriterion, verzamelgebouw, internetcafé en hostel. De uitvoering van de projecten is uiteraard een voorwaarde voor effecten. Niveau 2: uit de interviews en enquêtes blijkt dat het café goed loopt en voorziet in de behoefte van met name de nieuwe bewoners, maar ook een toenemend aantal allochtonen uit de wijk. Het bedrijfsverzamelgebouw is binnen korte tijd volledig bezet. Circa 25% van de ondernemers komt uit de buurt. Het internetcafé en de cursussen aldaar worden druk bezocht door buurtbewoners. Het Stay Okay hostel heeft een hoge bezettingsgraad en voorziet duidelijk in de behoefte van een deel van de toeristische markt.

4 Figuur 1: schematische weergave toetsbare verandertheorie Toename leefbaarheid en aantrekkelijkheid buurt Toename (wijk) economie Toename sociale contact, veiligheidsgevoel Toename werkgelegenheid bij bedrijven, horeca, detailhandel Toename levendigheid en overlast Toename cafe, bioscoopbezoek o.a. uit de buurt Toename bedrijven en internetgebruikers Toename toeristen Kriterion: cafe en theater Verzamelgebouw en internetcafe Stay Okay Hostel Niveau 3: uit de interviews blijkt dat het intensieve gebruik van de voorzieningen gedurende de gehele dag de levendigheid in de openbare ruimte vergroot en de buurt aangenamer maakt. Bovendien ontstaan zowel in het café als bij Cybershoek contacten tussen bevolkingsgroepen, waardoor het gevoel van veiligheid toeneemt. Er zijn minder hangjongeren op het plein. Daarentegen is er een toename van het aantal inbraken in auto s, met name van bezoekers van het Stay Okay hostel. Vooral de toeristen van het Stay Okay hostel zorgen voor extra omzet bij een aantal winkels en eetgelegenheden in de wijk. Verder zorgt het Stay Okay hostel direct voor meer werkgelegenheid (29 fte) waarvan 30% uit de buurt komt. Niveau 4: dit alles leidt tenslotte tot twee belangrijke maatschappelijke effecten: namelijk verbetering van de leefbaarheid én van de (wijk)economie. Toename leefbaarheid en aantrekkelijkheid Door de toename van de levendigheid en leefbaarheid en verbetering van het voorzieningenniveau is de buurt aantrekkelijker. Die aantrekkelijkheid komt tot uiting in de interviews met bewoners en in een betere score in de leefbaarheidmonitor, maar ook in de prijzen van woningen. Die prijsverandering vormt de geldelijke waardering voor de verbeteringen op het gebied van leefbaarheid, veiligheid et cetera. Onderstaande tabel geeft de effecten op de woningprijzen over de afgelopen jaren weer. Tabel 1 Prijsveranderingen naar jaar

5 Daarbij is gekeken naar vraagprijzen van woningen in de afgelopen drie jaar binnen een straal van respectievelijk 200, 300 en 500 meter om het gebouw. Tevens zijn als referentie de verkoopprijzen genomen van woningen in de gehele Indische Buurt en geheel Amsterdam in diezelfde periode. Uit de analyse blijkt dat nadat het Timorplein is opgeleverd (eind 2007), de prijzen binnen een straal van 200 meter veel sterker stegen dan binnen 300 meter of 500 meter. Als referentie hebben we de ontwikkeling in de Indische Buurt genomen. In 2008 bleken de prijzen ten opzichte van 2007 binnen een straal van 200 meter circa 14% meer gestegen dan in diezelfde periode in de hele Indische Buurt. Ook als we 2008 vergelijken met 2006 blijkt de directe omgeving van het Timorplein het sterkst te zijn gestegen. Om te vermijden dat de cijfers beïnvloed worden door de (door)verkoop van nieuwbouwwoningen is dezelfde analyse uitgevoerd op woningen van voor Ook dan komt naar voren dat in 2008 de woningen direct in de buurt van het Timorplein veel sterker zijn gestegen dan in de buurten daaromheen. Deze stijging in waardering komt zoals gezegd overeen met de resultaten uit onze interviews. Desalniettemin kan het zo zijn dat er ook andere invloeden een rol spelen. Daarom hebben we ervoor gekozen slechts een deel van de prijstoename van 14% toe te schrijven aan het Timorplein. We hebben daarvoor een range van 2% tot 5% gekozen als zijn het effect van de investering in het Timorplein. Deze range is gebaseerd op ervaringscijfers van vergelijkbare projecten. Toename werkgelegenheid en economie De activiteiten in het Timorplein hebben tevens effect op de werkgelegenheid en de economie van Amsterdam en de wijk. Zo verschaft Kriterion werkgelegenheid voor met name studenten. Maar die hadden waarschijnlijk ook zonder Kriterion elders werk gevonden. Hetzelfde geldt voor de bedrijfsruimten: ook zonder deze ruimten hadden deze mensen gewerkt, hoogstens niet als ondernemer en mogelijk iets verder van huis. Beide voorzieningen hebben een positief effect op efficiency en beperken de kosten van mobiliteit, maar zijn in dit kader niet gekwantificeerd. Het Stay Okay hostel levert op twee manieren een positieve bijdrage aan de wijk- en stadseconomie. Ten eerste levert het direct werkgelegenheid in het hostel, waarvan een derde (9 fte) afkomstig uit de buurt. Het hostel schat dat 4 tot 6 fte daarvan wordt ingevuld door mensen die anders moeilijk aan het werk waren gekomen. Hogere arbeidsparticipatie levert een positief maatschappelijk effect. Ten tweede zorgt het Stay Okay hostel voor meer toeristische bestedingen. Immers, Amsterdam kampt

6 met een tekort aan hotelaccommodatie 1. De extra bedden van Stay Okay Hostel zorgen voor extra overnachtingen en daarmee meer bestedingen van toeristen in Amsterdam. De bestedingen leiden tot extra werkgelegenheid. Overzicht van maatschappelijke kosten en baten De Investeringskosten bestonden uit de aankoop van het gebouw à 3,0 miljoen (deel Ymere) i en de kosten voor het opknappen. In totaal waren de investeringskosten 9,6 miljoen. De totale nominale kosten van 9,6 miljoen zijn in termen van contante waarde van ,1 miljoen waard. Naast de investeringskosten kent Ymere ook de kosten van een locatiemanager voor een periode van twee jaar. Deze kosten bleken minimaal circa euro voor twee jaar ( contante waarde). Tegenover deze kosten staan de baten. De totale jaarlijkse huuropbrengst is De baten hiervan zijn uitgedrukt in contante waarde bij een discontovoet van 5,5%: 8,6 miljoen. De huurders van het Timorplein (stichtingen, bedrijven en overige huurders) betalen een huur die circa 15% onder het marktniveau ligt. Dit verschil in huurprijs kan als een baat aan de huurders worden toegerekend. De huurders krijgen immers het voordeel van een fraaiere en nuttiger ruimte dan waarvoor ze betalen. Dat voordeel voor de huurders is jaarlijks In contante waarde komt dit uit op 2,1 miljoen. De investering in het Stay Okay hostel zorgt voor extra werkgelegenheid (circa 78 fte) in het hostel, de horeca en detailhandel. Een deel van die werkgelegenheid concurreert op de arbeidsmarkt met andere werkgelegenheid en mag daarom niet zonder meer als extra effect voor Amsterdam worden berekend. Voorzichtigheidshalve is slechts 20% als extra werkgelegenheid meegenomen. Het effect leidt tot een jaarlijkse netto baat van 0,3 miljoen voor Amsterdam. De verbetering van de leefbaarheid en woonomgeving komt tot uitdrukking in het toegenomen bedrag dat mensen ervoor over hebben om daar te wonen. Om het maatschappelijk effect te berekenen hebben we de eerdere genoemde marge van 2 tot 5% opslag berekend op de woningwaarde van alle bestaande woningen in een straal van 200 meter. Dit levert een baat op van 9 tot 23 miljoen. De netto contante waarde hiervan is 8 tot 20 miljoen. Een laatste effect betreft de subsidie die het stadsdeel heeft gegeven voor de ontwikkeling van het Timorplein; in totaal zo n 3 miljoen. Dergelijke subsidies helpen een project van de grond te krijgen, maar veranderen de totale welvaart niet. De gemeente wordt armer, de corporatie rijker. Omdat dit wel belangrijk is voor de uiteindelijke verdeling van kosten en baten hebben we deze subsidie toch in het onderstaande overzicht meegenomen. 1 Zie Nota Hotelbeleid Binnenstad , gemeente Amsterdam

7 Tabel 2: overzicht kosten en baten Verschil t.o.v. nulalternatief NCW (mln. euro) Prijzen 2005 meeteenheid min max Baten: gebouw Timorplein: Huuropbrengst Ymere mln euro 8,1 Baten stichtingen mln euro 0,8 Baten overige huurders mln euro 0,3 Subsidie Ymere mln euro 2,9 TW door extra bestedingen toerisme mln euro 4,5 Omgeving: Leefbaarheid/Waarde woningen (aantal) ,3 13,2 Totaal Baten 21,9 29,8 Kosten: Aankoop en investeringen mln euro 9,1 Subsidie gemeente mln euro 2,9 Kosten locatiemanager 0,1 fte 0,0 Toegenomen auto-inbraken (aantal) 11 0,2 Totaal Kosten 12,2 Saldo 9,7 17,6 Op basis van de mkba is vervolgens gekeken wie de lusten en de lasten van het project krijgen. Het belangrijkste positieve effect komt terecht bij huurders en bewoners: de buurt wordt levendiger en aantrekkelijker, wat tot uitdrukking komt in de hogere woningwaarden. Ymere bleek uiteindelijk een beperkte winst op het project gemaakt te hebben. Het stadsdeel draagt de grootste lasten. Het stadsdeel stelde de subsidie beschikbaar terwijl daar geen directe inkomsten tegenover staan. Ymere investeerde in het gebouw en het beheer, maar had onvoldoende vastgoed in de directe omgeving om zelf volop te profiteren van de waardestijging. Toch betitelt Ymere dit project als succesvol, omdat aantoonbaar zowel een bedrijfseconomisch als maatschappelijk rendement wordt gerealiseerd. Conclusie Een project zoals het Timorplein 21, waarin fysieke, economische en sociale investeringen worden gecombineerd, kan tegelijkertijd financieel als maatschappelijk renderen. Dit kan aantoonbaar worden gemaakt met een maatschappelijke kosten-batenanalyse. De uitkomsten van een serie mkba s waarvan het Timorplein er één was - sterken Ymere in de overtuiging dat het onzinnig is om een

8 algemeen oordeel te vellen over sociale investeringen door corporaties, zoals SEO recent deed in haar rapport De baat op straat. 2 Sociale investeringen door corporaties zijn niet goed of fout, maar corporaties doen wel goede en foute sociale investeringen. We kunnen lering trekken uit zowel mislukkingen als successen. De opgave is verder te werken aan sociale investeringen die wèl effectief zijn en aan maatschappelijke kosten-batenanalyses waarmee de effectiviteit van maatregelen in hun context kan worden beoordeeld. i De bedrijfseconomische kosten en baten van Stay Okay zijn buiten beschouwing gelaten. We gaan er van uit dat hier sprake is van een kostendekkende exploitatie. 2 Marlet, Poort, Van Woerkens, Janssen, De baat op straat, Utrecht, mei 2009 (publicatie van SEO in samenwerking met Atlas voor Nederlandse gemeenten)