Woningsplitsingsvergunning Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost/Watergraafsmeer

Transcriptie

1 Rapport Gemeentelijke Ombudsman Woningsplitsingsvergunning Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost/Watergraafsmeer 26 februari 2007 RA Samenvatting Verzoekster wil haar pand splitsen maar het plafond van de woning op de eerste verdieping voldoet niet aan de eisen van brandwerendheid. Haar makelaar en het Bouwtoezicht suggereren diverse mogelijkheden om aan de eisen te voldoen, maar als zij het stadsdeel duidelijkheid vraagt, krijgt zij die niet. Pas na tien maanden deelt het Bouwtoezicht aan verzoekster mee dat het plafond aan nieuwbouwvoorschriften moet voldoen. Verzoekster is het daarmee niet eens. Dat de vertraging in de afhandeling van de vergunningaanvraag te wijten is aan grote drukte acht de ombudsman wel een verklaring maar geen excuus. Het stadsdeel had veel voortvarender moeten optreden. De brandwerendheideisen zijn overigens conform de gemeentelijke kwaliteitseisen bij splitsing. Oordeel De onderzochte gedraging is onzorgvuldig.

2 Aantal pagina s: 2/7 Verzoek Het verzoek tot onderzoek is op 4 april 2006 op het spreekuur ingediend en betreft de gemeente Amsterdam, stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, sector Wonen en Werken Het gevraagde onderzoek heeft betrekking op: de gang van zaken bij het aanvragen van een splitsingsvergunning Bevindingen achtergrond verzoek Verzoekster is eigenaar van een pand in de X-straat en wil dat splitsen. In april 2005 neemt zij contact op met de afdeling Handhaving en Vergunningen van het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer. Men geeft haar enkele namen van deskundigen die haar kunnen adviseren bij de aanvraag van de vergunning. Namens haar wordt de aanvraag op 11 mei 2005 ingediend. Per brief van 22 september 2005 vraagt Bouw- en Woningtoezicht om correcties en/of aanvulling(en) op de aanvraag splitsingsvergunning. Deze opmerkingen komen voort uit bestudering van de tekeningen en bevatten geen opmerkingen over plafonds die niet correct zouden zijn. Op 10 oktober 2005 komt het bouwtoezicht het pand inspecteren, waarbij verzoekster en haar makelaar de medewerker door het gehele pand begeleiden. Het plafond van de beide grote kamers van de woning op de eerste verdieping voldoet volgens bouwtoezicht en makelaar niet aan de brandwerendheidseisen. De huurster van deze woning is mede gelet op haar hoge leeftijd niet meer genegen mee te werken aan opnieuw noodzakelijke werkzaamheden. Verzoekster heeft voordat zij aan de splitsingsaanvraag begon (namelijk op 4 mei 2005) van haar makelaar vernomen dat dit probleem in goed overleg met het stadsdeel kan worden opgelost. Als bij de inspectie van Bouw- en Woningtoezicht op 10 oktober 2005 dit probleem ter tafel komt, doet de inspecteur twee voorstellen waarmee naar zijn mening dit probleem kan worden opgelost: 1: verzoekster zet een handtekening waarmee zij belooft alsnog het plafond te laten maken als huurster haar woning verlaat, er komt dan een soort aanschrijving op het pand; 2: verzoekster geeft een bankgarantie af zodat het plafond alsnog gemaakt kan worden als huurster haar woning verlaat. Verzoekster gaat direct akkoord met beide voorstellen, maar ontvangt van dit inspectiebezoek geen rapport. Zij verneemt na verloop van tijd van haar makelaar dat het stadsdeel geen vergunning wil afgeven. Daarop schrijft zij op 2 november 2005 aan het stadsdeel dat zij een goed onderbouwd advies nodig heeft over de brandgevaarlijkheid van het plafond waarmee zij de huurster kan dwingen mee te werken aan het benodigde herstel. Verder verwijst zij naar het voorstel dat met de inspecteur besproken is. Ook op deze brief volgt geen schriftelijke reactie. Op 18 november 2005 belt verzoekster met het stadsdeel voor een gesprek met de verantwoordelijke wethouder over haar zaak. De secretaresse zegt eerst nog de bouwinspecteur dringend te verzoeken met verzoekster te gaan praten. Een week later belt de bouwinspecteur en maakt een afspraak voor eind (29) november. Hij vertelde dat zij zelf dient te zorgen voor een deskundigenrapport brandgevaarlijkheid, dat het voorstel om de werkzaamheden na het leegkomen van de woning uit te voeren niet door kan gaan. Verder zegt de bouwinspecteur dat hij het pand nog moet keuren en vervolgens een voorzieningenlijst moet opstellen. Verzoekster is hogelijk verbaasd en herinnert hem aan zijn uitgevoerde inspectie op 10 oktober 2005.

3 Aantal pagina s: 3/7 Hij biedt aan met de huurster te gaan praten. Omdat verzoekster op 9 december nog geen enkele (schriftelijke) reactie van het stadsdeel heeft ontvangen, belt zij opnieuw voor een afspraak met de portefeuillehouder. Deze vindt plaats op 15 december 2005 om uur. Zij vraagt de portefeuillehouder onder meer waarom ze nog steeds geen inspectierapport gehad heeft. Ze weet niet waar ze aan toe is met het plafond op de eerste verdieping. De bouwinspecteur legt uit dat ten tijde van de bouw van het huis de brandwerendheid van een plafond een half uur was en nu een uur. Afgesproken wordt dat met de huurster op de eerste verdieping (opnieuw) een afspraak zal worden gemaakt om een vierkant van het verlaagde plafond eruit te halen en zodoende het daaronder gelegen originele plafond te kunnen bekijken, dat verzoekster nu eindelijk uiterlijk de volgende week schriftelijk van één en ander op de hoogte zal worden gesteld en dat het hoofd van Bouw- en Woningtoezicht expliciet voor de uitvoering van de gemaakte afspraken en de voortgang daarvan verantwoordelijk wordt gesteld. Ook is het mogelijk om de brandwerendheid via de vloer van 2 hoog aan te pakken. Dit zou op twee manieren kunnen: of via het plaatsen van platen dan wel via het inspuiten van (gel)korrels. Medio januari 2006 ontvangt verzoekster de voorzieningenbrief van het stadsdeel. Van de plafonds in de voor- en achterkamer op de eerste verdieping moeten de zachtboardplaten verwijderd worden. Als vervolgens blijkt dat beide plafonds onvoldoende brandwerend zijn, moeten ze verbeterd worden. Daarbij gelden de nieuwbouw- voorschriften. De overige plafonds in de woning dienen ook verbeterd te worden. De motivering is dat de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (wbdbo) geen 30 minuten is. Omdat de bouwinspecteur verzoekster op 18 januari 2006 telefonisch onder andere meedeelde dat hij niets bij de huurster op 1 hoog heeft weten te bereiken, zelfs geen tegel van het verlaagde plafond heeft gelicht en omdat de wethouder verzoekster niet meer wenste te ontvangen, heeft verzoekster om een onderhoud met de stadsdeelvoorzitter gevraagd. Op 25 januari 2006 spreekt verzoekster met de stadsdeelvoorzitter. Deze belooft een schriftelijke reactie nadat hij met het bouwtoezicht gesproken heeft. Na een telefoontje van verzoekster op 21 februari 2006 en een herinneringsbrief van 20 maart 2006 aan de stadsdeelvoorzitter met het verzoek voor 1 april te reageren, ontvangt verzoeker een brief, d.d. 29 maart van Bouw- en Woningtoezicht en een brief, d.d. 30 maart 2006 van de stadsdeelvoorzitter waarin hij meedeelt dat hij er op toe zal zien dat de afhandeling op een adequate manier en door het verantwoordelijk afdelingshoofd op korte termijn zal plaatsvinden. In de brief van 29 maart verwijst men naar de reeds eerder genoemde alternatieve oplossing via de vloer van 2 hoog. Verder blijft het stadsdeel bij de nieuwbouwvoorschriften. Verzoekster kan zich in deze gang van zaken niet vinden en wendt zich tot de ombudsman. reactie van de sector Wonen en Werken Door drukte bij de plantoetsers is de aanvraag om splitsingsvergunning laat in behandeling genomen. Om die reden is op 22 september 2005 het verzoek om advies door de buitendienst ontvangen. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de buitendienstambtenaar het betreffende pand op 10 oktober bezocht. Tijdens dit bezoek is er gesproken over situaties waarbij een bewoner weigert mee te werken aan het tot stand komen van de splitsing. Als er geen alternatieven zijn en het afgeven van de splitsingsvergunning in het belang van de volkshuisvesting toch wenselijk is, kan er genoegen worden genomen met een verklaring om de geëiste voorzieningen op een later tijdstip uit te voeren. Er worden dan wel andere eisen gesteld om het gevaar bij brand te minimaliseren. Hierbij moet gedacht worden aan rookmelders. De eis van zestig minuten brandwerendheid wordt in stand gelaten. Dit naar aanleiding van het overleg met de juridisch medewerker en vakgenoten.

4 Aantal pagina s: 4/7 Het genoemde belang voor de volkshuisvesting is in dit geval niet van toepassing en er zijn alternatieve oplossingen waarop de weigering van de huurster geen invloed heeft. Het stadsdeelbestuur wenst in zijn stadsdeelgebied in principe niet in te leveren op brandveiligheidseisen. Het stadsdeel betreurt het dat er na het overleg met de jurist geen vervolgbrief is gezonden met daarin nogmaals de te treffen voorzieningen. Achteraf gezien had dit veel onduidelijkheden kunnen wegnemen. Alvorens tot het verlenen van een splitsingsvergunning kan en mag worden overgegaan, blijft de eis van het stadsdeel, los van alle andere gestelde te treffen voorzieningen, dat het bewuste plafond zestig minuten brandwerend moet zijn uitgevoerd. Deze brandwerendheid kan worden bereikt door het aanbrengen van brandwerende en tevens geluiddempende vloerplaten op de verdieping van de eigenaresse. Dit alternatief is ook tijdens het gesprek tussen de eigenaresse en de portefeuillehouder besproken. Een ander alternatief is wachten met de uitvoering en daarmee het verkrijgen van de splitsingsvergunning tot de woning ter beschikking komt. Dan kan het plafond voldoende brandwerend worden gemaakt. Zoals bekend worden gesplitste woningen meestal tegen een aantrekkelijke marktwaarde doorverkocht. Het betreft dan een geldelijk belang waarbij vanzelfsprekend niet wordt ingeleverd op eisen van brandveiligheid en daarmee de veiligheid van de bewoners van het bewuste pand en van naastgelegen panden. nadere reactie verzoekster Verzoekster betreurt het nimmer een schriftelijke uitslag van de inspectie van het pand door het Bouwtoezicht op 10 oktober 2005 ontvangen te hebben. Hetzelfde geldt voor haar brief van 2 november Ook daarop heeft zij geen reactie gehad. Pas in de brief van 17 januari 2006 deelt het stadsdeel mee dat ten minste enige voorzieningen getroffen moeten worden. Betekent dat, dat het stadsdeel naar goeddunken daar later nog nieuwe aan kan toevoegen? Verzoekster meent overigens dat een half uur brandwerendheid voldoende is voor bestaande bouw. Verdergaande eisen gelden alleen bij (ver)nieuwbouw. Zij heeft dat bij het stadsdeel Oud-Zuid en aan de hand van diverse brochures van de gemeente gecontroleerd. Zij benadrukt dat ook zij niet wenst in te leveren op brandveiligheidseisen, maar dat zij vanwege een moeilijke bewoonster door de omstandigheden gedwongen wordt zich te beroepen op bestaande regelgeving met betrekking tot de huidige brandveiligheidseisen. nadere reactie van het stadsdeel Op woensdag 20 september 2006 spreekt een medewerker van de ombudsman met de portefeuillehouder Wonen en Werken over de gang van zaken bij deze vergunningverlening. Laatstgenoemde legt uit dat alleen in heel uitzonderlijke gevallen een en ander via een bankgarantie geregeld kan worden. Bijvoorbeeld als een woningcorporatie een nieuwbouwverklaring wenst en dat (nieuwbouw)niveau om financiële redenen op dit moment niet realiseerbaar is. Deze situatie doet zich hier niet voor. Uit het onderzoek in het splitsingsdossier blijkt dat de gebruikelijke stukken aanwezig zijn: aanvraagformulier, het (interne) verzoek om advies, de brieven van verzoekster, de lijst met te treffen voorzieningen e.d. Het overzicht van de (controle) werkzaamheden van de bouwinspecteur begint bij 15 december 2005.

5 Aantal pagina s: 5/7 Op 6 oktober 2006 wordt het plafond in de woning op de eerste verdieping nogmaals door het Bouwtoezicht gecontroleerd. In de voor- en achterkamer zitten zachtboardplaten op het plafond en in de overige ruimte is het stucwerk hier en daar beschadigd. Dit rechtvaardigt de door het stadsdeel voorgeschreven voorzieningen op nieuwbouwniveau. reacties op bevindingen Het resultaat van het onderzoek is als verslag van bevindingen naar verzoekster en het stadsdeel gestuurd teneinde een nadere reactie mogelijk te maken. De reactie van het stadsdeel is in het verslag verwerkt. Verzoekster stuurt op 23 november 2006 een uitvoerige reactie. Deze is, voor zover relevant, in het verslag verwerkt. Regelgeving De Stedelijke Woningdienst [thans Dienst Wonen] heeft in september 2002 de Kwaliteitseisen bij Splitsing vastgesteld. Deze eisen beogen een handreiking te bieden aan de bouwkundigen die vanwege de aanvraag voor een splitsingsvergunning onderzoek doen naar de bouwtechnische toestand van een woning. Met deze eisen kan de eigenaar voorafgaande aan de aanvraag, de indeling en staat van onderhoud van de woning in orde brengen. De gids is nadrukkelijk bedoeld om zelf de gestelde eisen te toetsen. De beoordeling en verantwoordelijkheid voor de vergunningverlening blijft onverkort bij het stadsdeel. Pag. 54 F3 Plafond Basiskwaliteit brandveiligheid Gebrek : ontbreekt, gescheurd, WBDBO < 20 minuten Strijd met : veiligheidsaspect; verdere beperking van uitbreiding van brand Voorziening : het herstellen, verbeteren (aanbrengen van een beplating op), weer aanbrengen of vernieuwen van plafondconstructies. Bij het verbeteren, aanbrengen of vernieuwen gelden de nieuwbouwvoorschriften. Basiskwaliteit brandveiligheid Gebrek : zachtboard, polystyreen, plastic Strijd met : veiligheidsaspect; beperking van ontwikkeling van brand en rook Voorziening : het vervangen of verwijderen van de brandgevaarlijke bekleding op plafonds, of het herstellen of vernieuwen van plafondconstructies. Bij het vernieuwen gelden de nieuwbouwvoorschriften. Behoorlijkheidsvereisten De ombudsman toetst de gedragingen en handelingen van gemeentelijke instanties aan behoorlijkheidsvereisten. In dit onderzoek is getoetst aan actieve en adequate informatieverstrekking en administratieve nauwkeurigheid.

6 Aantal pagina s: 6/7 Overwegingen Het vereiste van actieve en adequate informatieverstrekking houdt in dat bestuursorganen burgers tijdig begrijpelijke, juiste en volledige informatie verstrekken. Het behelst enerzijds de plicht in te gaan op verzoeken van burgers om informatie en anderzijds de plicht om burgers uit eigen beweging te informeren over handelingen van de overheid die hun belangen raken. In dit geval had dat betekent dat verzoekster na het indienen van de splitsingsaanvraag juist en volledig geïnformeerd was over de te volgen procedure. Nu zitten er tien maanden tussen de aanvraag en het toesturen van de lijst van te treffen voorzieningen, is zij in de veronderstelling dat problemen bij de afgifte van de splitsingsvergunning opgelost kunnen worden middels een bankgarantie-procedure of de verbetering van de brandwerendheid van de vloer van de tweede verdieping en krijgt zij geen antwoord op haar brief van 2 november Het stadsdeel erkent dat veel onduidelijkheid weggenomen had kunnen worden als eerder en alerter was gereageerd op de vragen van verzoekster. Dat de vergunningsaanvraag wegens grote drukte binnen de organisatie pas laat in behandeling is genomen is wel een verklaring maar geen excuus. Het vereiste van administratieve nauwkeurigheid houdt in dat bestuursorganen secuur werken. Slordigheden moeten worden vermeden en fouten moeten zo snel mogelijk worden hersteld. Door het stadsdeel verstrekte informatie moet waarheidsgetrouw en duidelijk zijn. Dat impliceert deugdelijke dossiervorming. De vraag of verzoekster wel of niet in aanmerking komt voor een splitsingsvergunning is in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit van haar pand. In het kader van de vergunningverlening vindt beoordeling van de bouwtechnische toestand door het Bouwtoezicht plaats, onder meer aan de hand van de Kwaliteitseisen bij Splitsing 1. Daartoe maakt het Bouwtoezicht een afspraak met de eigenaar van het pand en beoordeelt of het pand zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud tegen splitsing verzet. Geconstateerde tekortkomingen en maatregelen voor verbetering moeten binnen een redelijke termijn genomen worden. Dat had in dit geval betekend dat het Bouwtoezicht alle bezoeken aan de woning van verzoekster en de daarbij geconstateerde gebreken en gemaakte afspraken deugdelijk in het splitsingsdossier had vermeld. Daarmee had voorkomen kunnen worden dat achteraf onduidelijkheid kon ontstaan over wel of niet gemaakte afspraken en voorgestelde oplossingen. Vast staat dat de aanvraag op 11 mei 2005 wordt ingediend, de woninginspectie op 10 oktober 2005 plaatsvindt en de eerste aantekening in het plitsingsdossier gedateerd is 15 december Hiermee heeft het stadsdeel in strijd met voornoemde vereiste gehandeld. De door het stadsdeel voorgeschreven werkzaamheden zijn in overeenstemming met de genoemde Kwaliteitseisen bij Splitsing. 1 Stedelijke Woningdienst Amsterdam September 2002

7 Aantal pagina s: 7/7 Oordeel De onderzochte gedraging is onzorgvuldig.