Stedelijke Herverkaveling

Transcriptie

1 Stedelijke Herverkaveling

2 Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie q Introductie instrument van Stedelijke herverkaveling q Theoretische (Voorstel Commissie Stadig) q Praktijk (voorbeelden) q Abstracter niveau: Relatie Planning en Eigendom 2

3 Stedelijke herverkaveling Wat wil ik u meegeven? q Stedelijke herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van stagnerende gebiedsontwikkeling; q Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit van het instrument vergroten; q U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling biedt nu al kansen. 3

4 Kadaster en Stedelijke herverkaveling? 90 jaar ervaring! q Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied q Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), q Deze taak heeft het obv Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder Onafhankelijke positie (ZBO) Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring) Unieke systemen, methodieken etc q Rol: Advisering over de haalbaarheid van de herverkaveling en Technisch procesbegeleiding & -uitvoering 4

5 Stedelijke herverkaveling Status Onroerend goed in NL Leegstand Kantoren Leegstand Detailhandel Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen Kwalitatieve gat in woningmarkt Kwantitatief overaanbod in woningmarkt Ruimtelijke effecten van krimp Grondpositities Hoge grondprijzen Duurzaamheidsvraagstuk Vertrouwenscrisis etc etc etc 5

6 Stedelijke herverkaveling 6

7 Waarom en wanneer herverkavelen? Situatie nu: binnenstedelijke gebiedsontwikkeling loopt spaak q Verdienmodel niet langer toereikend q Spanning beleidsverantwoordelijkheden - investeringsruimte q Conjuncturele en structurele vraaguitval en overaanbod q Complexe eigendomsituaties q Gebiedsontwikkeling = complex spel rondom belangen, draagvlak, urgentie en ambitie etc Kortom q beleidsdoelen niet gerealiseerd; gemeenten nemen geen financiële risico s meer; sprake van een padstelling; verlies-verlies situatie dreigt; Instrumentenkoffer is incompleet 7

8 Waarom en wanneer herverkavelen? Vianen Vianen Afschalen bouwproductie Gevraagde prijs kan niet met exploitatie Minnelijke verwerving dus lastig Onteigening ook lastig! Herverkavelen een optie? 8

9 Stedelijke herverkaveling Wat is Stedelijke herverkaveling? q Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met een stedelijke functie, met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren. q Privaat-Privaat instrument; ruilen is Spel van onderhandeling q Hoort bij termen als Organische Gebiedsontwikkeling, Uitnodigingsplanologie, Faciliterend & Situationeel grondbeleid Adagium van Stedelijke herverkaveling q Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen 9

10 Stedelijke herverkaveling Theorie - Waarom Stedelijke herverkaveling? q Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico s dragen. q Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit q Versnipperd eigendom minder groot probleem q Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit) q Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager q Winst in doorlooptijd? 10

11 Stedelijke Herverkaveling Nederland, een Lange Discussie... q Toegepast in Wederopbouw q 60 jaar discussie Sinds de jaren 50 besproken; Begin jaren 80 een wetsontwerp; Nota grondbeleid

12 Stedelijke Herverkaveling Buitenland past toe! q Herverkaveling toegepast in Europa & Azie; q Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije, Finland, Australie, Zuid Korea, Japan... q Elk een eigen karakter, eigen vorm. q Maar iedere vorm kent een garantstelling ; basisprincipe van herverkavelen q In Nederland art 52 WILG, Recht op goed van gelijke Aard, Hoedanigheid en Gebruiksbestemming 12

13 Nationaal Proefprogramma Opzet q 40 aanmeldingen; Pilots (sterke what if insteek) q Betrokkenen: ministeries BZK, I&M, TU Delft (OTB), Radboud Universiteit en Kadaster. q Borging in omgevingswet of op andere wijze? IPO, VNG, Neprom en Aedes pleiten hiervoor. Conclusie q Stedelijke herverkaveling kan het probleem van complexe eigendomsituaties bij gebiedsontwikkeling oplossen zonder dat de financiele risico s bij de overheid (gemeente) terecht komen. 13

14 Stedelijke Herverkaveling Commissie Stadig q Commissie bestaande uit VNG, NEPROM, Experts, ambtenaren BZK & I&M, Wethouders Opdracht: q Baken het hoe van stedelijke herverkaveling af: Hoe kan een wettelijke regeling worden vormgegeven (de commissie maakt dus GEEN wetsvoorstel). Werkwijze q Via een Notitie van Vraagstukken onderwerp verder invullen; op enkele zaken verdieping gezocht (Omgevingsplan, Grex, Planschade, Awb, verrekening, 2D of 3D, waardering) 14

15 Stedelijke herverkaveling Wat valt op? Debat over positionering q Nut-noodzaak discussie op expert niveau; (objectief te voeren?) q Erg vanuit de bestaande fauteuil gedacht; nogal wat disciplinaire schotten q Stedelijke herverkaveling kent ideële thema s Waardebepaling Zelfrealisatie Inbreuk op het eigendomsrecht Rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling Invulling van post-apocalyptisch gebiedsontwikkeling 15

16 Commissie Stedelijke herverkaveling Resultaat Commissie q Commissie komt met zeer innovatief & interessant instrument q Dat het midden houdt tussen Umlegung (Duits) en AFU (Frans) q Geen verplichte vorm van samenwerking, wel verplicht instrument tot herschikking van het eigendom q Commissie kiest ervoor om zoveel mogelijk bij bestaande wet- en regelgeving aan te sluiten (Grex & WILG). 16

17 Commissie Stedelijke Herverkaveling Commissie Stedelijke Herverkaveling Definitie Herverkaveling betekent een privaat-rechtelijke herschikking van onroerende zaken op grondpercelen binnen een blok Blok is een op de kadastrale kaart aangegeven doorgaans aaneengesloten gebied Stedelijk betekent daar waar omgevingsplan stedelijke functies aan grondpercelen toekent Belangrijk: Waarborging het recht op een goed van gelijke aard, hoedanigheid en gebruiksbestemming 17

18 Commissie Stedelijke Herverkaveling Stedelijke Herverkaveling is dan samenvattend: q Stedelijke herverkaveling is een instrument van faciliterend grondbeleid. Het omvat een besluit van de gemeente waarbij zij voor de grondpercelen binnen bepaald kadastraal blok met stedelijke functies een herschikking van de zakelijke rechten vaststelt, in combinatie met een besluit dat de financiele gevolgen hiervan regelt. Deze besluiten worden alleen genomen als een voldoende grote meerderheid onder de betrokken eigenaren voorstander is 18

19 Commissie Stedelijke Herverkaveling Kenmerken q Stedelijke herverkavling is een PRIVAAT-PRIVAAT instrument, dus tussen eigenaren! q Garantieregeling Recht op Toedeling Gelijke Aard, Hoedanigheid en Gebruiksbestemming q Herverkaveling bestaat uit: Ruilplan Lijst Geldelijke Regeling q Toetsing door de Gemeenteraad q Gemeenteraad bijgestaan door commissie van experts q Borging rechtzekerheid via a) Awb, b) Toetsingcriteria (inspanningsverplichting), c) Onafhankelijke commissie, d) rechtsbescherming via bezwarenprocedure 19

20 Commissie Stedelijke Herverkaveling Proces q Initiatief eigenaren en belanghebbende obv vrijwilligheid een ruilplan maken q Lukt niet, grote meerderheid voor verzoek tot afdwingen via besluit gemeenteraad q Eerste plan = ontwerpruilplan gaat ter inzage (Awb) q Advies gevraagd aan commissie van experts q Gemeenteraad neemt besluit obv Ruilplan+LGR, onderliggende stukken, zienswijzen en advies van commissie q Toetsing vindt plaats obv bij wet gestelde criteria q Tegen besluit staat beroep open 20

21 Commissie Stedelijke herverkaveling Toetsingscriteria 1. Is er sprake van een voldoende grote Meerderheid? 2. Is de minderheid voldoende beschermd? 3. Is voldoende getracht het met de minderheid eens te worden? 4. Is voldoende getracht het eens te worden met huurders? 5. Is er een positief saldo in de LGR? 6. Is de uitvoering voldoende verzekerd? 7. Is de herverkaveling in het algemeen belang? 8. Voldoen Ruilplan en onderliggende LGR aan de wettelijke eisen? 21

22 Commissie Stedelijke Herverkaveling Stand van zaken q Consultatieronde afgerond; VNO/NCW, AEDES, IPO, VNG, NEPROM, Kadaster, Experts 2 Essays over nut-, en noodzaak q Rondetafeldebat (3 april) en AO (16 april) Vaste Kamercommissie Infrastructuur & Milieu q In mei informeel aangeboden aan Minister Schultz, formeel volgt q Opdracht nadere detailuitwerking verwacht vanuit I&M q Eind dit jaar wetvoorstel naar Tweede Kamer q Motie in de kamer voor het versnellen van de wettelijke regeling 22

23 Commissie Stedelijke herverkaveling Wettelijke Regeling? Enkele opties... q Direct integraal in de omgevingswet (2018); q Experimentenwet a la BIZ en experimenten opzetten; q Herziening & aanpassing van de WILG, later (2018) opnemen in Omgevingswet q Opnemen in de volgende trance/versie van de Chw? q Aparte wet voor Stedelijke herverkaveling, later (2018) opnemen in Omgevingswet 23

24 Stedelijke Herverkaveling Wat betekent een eventuele wettelijke regeling voor publieke & private partijen? q Instrument dat privaat initiatief ondersteunt; q Instrument is gebiedsgericht; q Regeling ontneemt Gemeente risico s, maar maakt niet stuurloos; q Instrument dat goed te combineren is met andere instrumenten! q Biedt voldoende waarborging naar betrokkenen; q Extra instrument, geen totaaloplossing, maar zeer bruikbaar... 24

25 Stedelijke Herverkaveling anno 2014 Kunnen we nu al ruilen? q Het ruilen van gronden op vrijwillige basis is nu al mogelijk; wettelijk afdwingbaar ruilen nog niet. q Dus belangrijk om nut van ruilen inzichtelijk te maken: Om ruilen tot succes te maken moeten individuele belangen en collectieve doelen gebaat zijn bij een ruiling! q Betekent dat ruilen maatwerk is! Zoeken naar kansen (organisch) 25

26 Stedelijke herverkaveling Maatwerk Waar op te letten voor opzetten van ruilproces? (1) q Organisatiegraad in het gebied BIZ, Parkmanagement, Vereniging van Eigenaren, etc etc q Financiering van het proces (Randvoorwaarden) Principe Wie bepaalt, betaalt, verdeling q Ruimtelijk kader helder? Stedenbouwkundige visie q Lokale trekker (liefde voor het gebied en de opgave) 26

27 Stedelijke herverkaveling Maatwerk Waar op te letten voor opzetten van ruilproces? (2) q Schaalniveau Aantal eigenaren/grootte van gebied/gebiedsafbakening q Gebruik van gebied Veel/weinig bestaand vastgoed, type vastgoed q Gebiedsambities vanuit overheid (publieke doelen) Veel/weinig doelen, hoeveelheid grond van overheid q Mate van integraliteit van de gebiedsopgave Sense of urgency onder belanghebbenden 27

28 Initiatieven herverkaveling in Nederland Herverkavelen slaat aan! q Naar schatting 40 initiatieven rondom herverkavelen in Nederland q Goed voor ongeveer 70 projecten (gebieden) q tussen privaat en publiek initiatief q Winkelleegstand/vitaliteit binnenstad, kantoorlocaties, herstructurering bedrijventerreinen, stationlocaties, recreatieparken, krimp 28

29 De Praktijk Burgh Haamstede 29

30 De Praktijk Burgh Haamstede 30

31 Proces Stedelijke herverkaveling 31

32 Maasbracht Haven Toekomstbestendig havengebied Onhandige eigendomsposities Scheepswerven hebben uitbreidingsmogelijkheden nodig Langere kades nodig Milieuprobleem voor scheepswerven Verplaatsing bedrijf naar nieuw aan te leggen kade Ruimte voor andere bedrijven 32

33 Maasbracht Haven Toekomstbestendig havengebied Onhandige eigendomsposities Scheepswerven hebben uitbreidingsmogelijkheden nodig Langere kades nodig Milieuprobleem voor scheepswerven Verplaatsing bedrijf naar nieuw aan te leggen kade Ruimte voor andere bedrijven 33

34 Detailhandel Dordrecht 34

35 De Praktijk Rotterdam 21% 76% 71% 2509 m m m 2 75% 83% 1154 m m 2 70% 73% 81% 1271 m m m 2 81% 69% 2200 m m 2 35

36 De Praktijk Rotterdam 0% 0% 0% 100% 100% 100% 93% 100% 100% 100% 36

37 De Praktijk Rotterdam Cumulatief exploitatieverschil cumulatief exploitatieverschil autonoom cumulatief exploitatieverschil herverkaveling cumulatief verschil herverkaveling-autonoom jaar 37

38 De praktijk - Zevenaar q Ruilen tussen drie locaties, 1 die verpauperd, voorzien van gebiedstransformatie naar wonen, 1 die bekneld is en een uitleglocatie. q Keten van ruilingen opzetten vanuit individuele belangen die ook bijdragen aan realisatie van collectieve doelen 38

39 39

40 Visualisatie ruiling 2 Situatie voor ruiling Situatie na ruiling Eigenaar profiel 1A wijker Ontwikkelaar Gemeente Eigenaar profiel 1B groeier Eigenaar profiel 1A wijker Ontwikkelaar Gemeente Gemeente Eigenaar profiel 1B groeier 40

41 De praktijk - westzijde stationsgebied Nijmegen Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied q q q q Gemeenschappelijke wens goede oostwest verbinding & tweezijdige ontsluiting station Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte) Gemeente of andere partij kan kosten en risico s niet alleen dragen Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosteninefficiëntie 41

42 Aanpak project Nijmegen Hybride aanpak 1. Interview met eigenaren & actoren; 2. Interview input rollenspel; 3. Vertalen in Toedelingsvarianten (scenario s); 4. Financiële verrekening; 5. Terugkoppeling eigenaren; 6. Mandaat ophalen verder vervolg; 7. Ruilvoorstellen uitwerken. Voordeel q Doorlooptijd beperken; q Beperkt tijd & inzet van eigenaren & actoren; q Koudwatervrees ondervangen. 42

43 Maximaal uitgeefbaar Inbrengsituatie 30% uitgeruild Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail 43

44 Nijmegen nut van de Verkaveling q Bijdrage in herverkavelingskosten q Nut per eigenaar bepalen Verkaveling Ontsluiting Voorzieningen q Kosten verrekenen naar mate van het nut q Opbrengsten verrekenen naar inbrengwaarde 44

45 Variant 1 maximaal uitgeefbaar Variant 2 optimaal verkeer Variant 3 ruimte voor groen en verblijf Uitgeruild oppervlak en betrokken eigenaren 30% Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail 36% Groter aantal partijen betrokken in ruil: Ook particuliere woningeigenaren, particuliere bedrijven 42% Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop: Uitkoop particuliere bedrijven Woningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond Kosten en opbrengsten Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 3,7 miljoen negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau 8,3 miljoen negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau -24 miljoen laagste te verdelen projectkosten 5,8 miljoen hogere te verdelen projectkosten 6,6 miljoen hoogste te verdelen projectkosten: 10,3 miljoen laagste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 49,- / m2 hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 55,-/ m2 hoogste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 86,- / m2 Simulatie draagvlakpeiling Meeste bereidheid tot deelname Weinig bereidheid deelname Minste bereidheid deelname (alleen Prorail / NS) Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en parkeren en weg langs het spoor Obstakels deelname: particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing, woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van hoge investering Obstakels deelname: Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van stationsplein (teveel ruimte voor plein kaalslag ) Te hoge investering / bijdrage en twijfel aan meerwaarde 45

46 Fasering ruilingen E1 D A B K E2 B K D A E3 Inbreng Toedeling Verschil Verrekening E E E

47 Stedelijke herverkaveling Conclusie Stedelijke herverkaveling is volop in beweging! q q q q q q Positief instrument, nodigt uit om te participeren Wettelijke regeling versterkt het effect van het instrument Tal van publieke en private partijen willen aan de slag Eerste resultaten zijn bemoedigend Zoekt de balans tussen individuele belangen en collectieve doelen ( zij die willen ontwikkelen in positie brengen ) Verschillende manieren waarop ruilen van gronden kan worden ingezet (dus doelen, opgaven, gebieden, methodieken etc) 47

48 Stelling 1 Stedelijke herverkaveling is het juiste instrument om de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vorm te geven 48

49 Stelling 2 Een stok achter de deur is noodzakelijk voor succesvolle binnenstedelijke gebiedsontwikkeling 49

50 Stelling 3 Het grote struikelblok bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is de waardebepaling van grond en vastgoed. Stedelijke herverkaveling doet hier niets aan af. 50

51 Bedankt! 51