College van burgemeester en schepenen

Transcriptie

1 verbaa College van burgemeester en schepenen beraadslaging/proces verbaal Samenstelling: de heer Patrick Janssens, burgemeester; de heren Robert Voorhamme, Philip Heylen, Ludo Van Campenhout, mevrouw Leen Verbist, de heren Marc Van Peel; Luc Bungeneers, Guy Lauwers, mevrouw Monica De Coninck, schepenen; de heer Roel Verhaert, stadssecretaris. Zitting van vrijdag 23 september 2011 Iedereen aanwezig, behalve de heer Philip Heylen, schepen. Stadsontwikkeling A-Punt 3 Verkavelingen - district Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Dorpstraat zonder nummer (zn). Verkavelen van perceel in 5 loten voor woningbouw met aanpassing bestaande wegenis. Principieel akkoord. Goedkeuring. (Jaarnummer 6098) Externe factor, (hogere) reglementering, 19/06/2008 Auteur: Marc Ooms Motivering Voorgeschiedenis In toepassing van artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het college de beslissing te nemen binnen 150 dagen na de ontvankelijkheids- en volledigheidsverklaring. Dit dossier werd de eerste keer ingediend op 3 februari 2011 en ingetrokken op 15 februari 2011 wegens onvolledigheid. Het dossier werd een tweede maal ingediend op 15 maart 2011, volledig verklaard op 16 maart 2011 en ingetrokken op 1 juni 2011 wegens ongunstig advies van de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ontwerp & uitvoering/thema, met volgende opmerking: - overdracht van een spie grond om een volledig voetpad te kunnen verwezenlijken. De plannen werden aangepast en het dossier werd opnieuw ingediend. Feiten en context Aanvraag tot een verkavelingsvergunning reguliere procedure. Eigenaar: Van Den Maegdenbergh Leo en Crynen Maria, p/a Starrenhoflaan 44-19, 2950 Kapellen. Aanvrager: Van Den Maegdenbergh Leo en Crynen Maria, p/a Starrenhoflaan 44-19, 2950 Kapellen. Ligging van het perceel: Dorpstraat zn, district Berendrecht-Zandvliet-Lillo. Kadastrale gegevens: (afd. 19) sectie B nr. 186 S (deel), (afd. 19) sectie B nr. 186 R (deel). De aanvraag omvat: het verkavelen van een perceel in vijf loten voor woningbouw met aanpassing van bestaande wegenis. Ontvangst aanvraag: 27 juni Dossiernummer: BD/2011/V/0014. Pagina 1 van 1

2 Fasering Procedurestap Datum Ontvangst aanvraag 27 juni 2011 Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 30 juni 2011 Opening openbaar onderzoek 1 juli 2011 Afsluiten openbaar onderzoek 31 juli 2011 Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Deel 1: Juridische grond De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing. Artikel , 2 van de VCRO bepaald dat indien de verkavelingsaanvraag wegeniswerken omvat waaromtrent de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, en het vergunningverlenende bestuursorgaan oordeelt dat de verkavelingsvergunning van zijnentwege kan worden verleend, dan neemt de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen, alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de verkavelingsaanvraag. Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De stad Antwerpen is bijgevolg ontvoogd en moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet inwinnen. Volgens artikel 42, 1 en artikel 2 van het gemeentedecreet is de gemeenteraad bevoegd voor aangelegenheden van gemeentelijk belang. Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) Pagina 2 van 2

3 De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan. Gemeentelijke verordeningen De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 25 maart Gewestelijke verordeningen Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. Watertoets Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Andere voorschriften Geen. Advies Op 30 juni 2011 werd advies gevraagd aan RIANT Aquafin nv. Zij brachten advies uit op 14 juli 2011 met referentie INFRA/ELL/HA1242/ndn. Het advies is gunstig. Op 30 juni 2011 werd advies gevraagd aan SW/O&U/THM. Zij brachten advies uit op 6 juli 2011 met referentie SW/OD/O-2011/A/022. Het advies is voorwaardelijk gunstig. Deel 2: Argumentatie Erfdienstbaarheden en wegenaanleg De verkavelingsaanvraag omvat de verbreding van bestaande gemeentelijke verkeersweg. Daarom diende de gemeenteraad een besluit te nemen over de zaak van de wegen. Openbaar onderzoek Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag Artikel 3, 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, bepaalt dat bij ontstentenis van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een bijzonder plan van aanleg, verkavelingsaanvragen onderworpen dienen te worden aan een openbaar onderzoek. De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 1 juli 2011 tot 31 juli 2011 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake openbaarmakingen. Pagina 3 van 2

4 Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 1 augustus Inventaris van de bezwaarschriften Geen Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan zoals hoger omschreven. De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp voldoet hieraan. Beoordeling De verkavelingsaanvraag heeft betrekking op het verkavelen van delen van percelen met kadastraal gekende sectie B, nummer 186 S, en sectie B 186 R, in 5 loten waarvan 4 loten bestemd zijn voor halfopen bebouwing en 1 lot voor vrijstaande bebouwing. De totale oppervlakte van de te verkavelen percelen bedraagt 8392 vierkante meter. Lot 1 heeft een oppervlakte van 536,47 vierkante meter, loten 2 en 4 hebben elk een oppervlakte van 550 vierkante meter, lot 3 heeft een oppervlakte van 818,90 vierkante meter en lot 5 heeft een oppervlakte van 651,12 vierkante meter. Lot 1 heeft een kavelbreedte van 14,49 meter, loten 2 en 4 hebben elk een kavelbreedte van 11 meter, lot 3 heeft een kavelbreedte van 16,38 meter en lot 5 heeft een kavelbreedte van 10,38 meter. De kaveldiepte bedraagt bij alle loten 50 meter. Achter de normale bebouwing van 17 meter diepte wordt een open tuinstrook gelaten die 27 meter bedraagt. Bij de open en halfopen bebouwing worden zijtuinstroken gerealiseerd met een breedte van minimaal 3 meter. Bij alle percelen wordt een voortuinstrook in acht genomen met een diepte van 6 meter. Volgens gegevens van de verkavelaar is het terrein niet vrij van constructies. In hoofdzaak bestaan deze uit aangebrachte omheiningen die als afsluiting voor de weide dienen. Deze constructies dienen ontmanteld te worden vooraleer er tot verkoop van de loten kan worden over gegaan. Volgens het verkavelingsplan worden er delen van grond overgedragen naar het openbaar domein voor de aanleg van een voetpad. In totaal dient er 47,72 vierkante meter grond afgestaan te worden. Dit was niet voorzien in de vorige twee aanvragen. Om een weigering te voorkomen werden de aanvragen ingetrokken. Het huidige dossier is nu wel volledig en vatbaar voor vergunning. Berendrecht wordt gekenmerkt door een structuur van uitwaaierende lintbebouwing die zonder enig herkenbaar centrum tussen het groen gelegen is. De dorpskernen van Berendrecht en Zandvliet worden volledig omringd door agrarisch gebied en bufferzones die werden aangelegd ten opzichte van de oprukkende industriezones rond de Antwerpse dokken. Het grillige patroon van wegen omkadert hele grote rasters of bouwblokken waarbinnen vaak nog weilanden gelegen zijn. De bouwblokken worden afgelijnd door weilanden of lintbebouwing met een mix aan agrarische bedrijfjes, verkavelingen, villa's, gekoppelde bebouwing, open bebouwing, aaneengesloten bebouwing langs straatzijde of achter een voortuinstrook. Vele bouwblokken zijn niet afgewerkt langs de randen en hebben langs één of meerdere zijden open ruimten. Het open en transparante karakter van de bouwblokken en binnengebieden is één Pagina 4 van 2

5 van de meest uitgesproken eigenschappen van Berendrecht. Het binnengebied van de projectzone is een groene ruimte die volgens het gewestplan Antwerpen bestemd is als agrarisch gebied. De reeds bestaande typologie binnen dit gebied, met uitsluiting van de sociale woonwijk Boxpane, laat vele doorzichten toe naar de achterliggende zone. Het zicht naar het achterliggende agrarische gebied is een typische eigenschap van de bestaande ruimtelijke context. De straat waaraan het project gelegen is, is van lokaal belang en heeft het statuut van een gemeenteweg. Het project grenst over een lengte van 63,25 meter aan de Dorpstraat. De voorliggende straat werd uitgevoerd in asfalt en is uitgerust met een voetpad aan pare zijde. Ter hoogte van het huisnummer 83 ligt een parkeerstrook en een voetpad met beperkte breedte dat ter hoogte van het domein van de kerkfabriek van de parochie van Sint-Jan-Baptist ophoudt. Ter hoogte van het perceel met huisnummer 87 heeft het voetpad weer een normale breedte. De voorliggende wegenis heeft een breedte van 10 meter. De plaatselijke toestand wijst uit dat de voorliggende straat verhard is en van alle nutsleidingen voorzien. Als dusdanig kan deze wegenis volgens artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als een voldoende uitgeruste wegenis aanzien worden. De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied ten opzichte van de achterliggende agrarische zone volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen. De stad Antwerpen heeft in het verleden geen initiatief genomen, noch onder de vorm van een bijzonder plan van aanleg, noch onder de vorm van een ruimtelijk uitvoeringsplan, om de bestemming van het plangebied te wijzigen of de breedte van de afgebakende strook van 50 meter te herdefiniëren. De gewenste ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur. Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijke structuur. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde hoofdstructuur best vervolledigd wordt met een volwaardig perifeer lint. Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen. De totale oppervlakte van de projectzone bedraagt 3099,74 vierkante meter. De totale oppervlakte van de percelen komt niet overeen met de oppervlakte van de projectzone vermits er een deel van de grond overgedragen wordt naar het openbaar domein. De bebouwingscoëfficiënt (totale oppervlakte/totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,23. De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte/totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,58. De woningdichtheid bedraagt 13 woningen per hectare. Het verkavelingsvoorstel is gelegen buiten het afbakeningsgebied van het grootstedelijk gebied Antwerpen, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse regering van 19 juni Bijgevolg dient het voorstel niet te beantwoorden aan de norm van 25 woningen per hectare zoals die vooropgezet werd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De gerealiseerde dichtheid komt overeen met de gerealiseerde dichtheden in de ruimere omgeving. De kavelstructuur komt ongeveer overeen met de afbakening van het woongebied ten opzichte van het achterliggende agrarisch gebied. Pagina 5 van 2

6 Op de percelen wordt een gelijkvloerse bebouwing voorgesteld van 17 meter. De maximale bouwdiepte bij de loten 1, 2, 4 en 5 wordt op de eerste verdieping beperkt tot 13 meter. Bij deze loten wordt het volume van de dakverdieping op volle breedte afgewerkt met een zadeldak van 45 met een dakbasis van 9 meter. De noklijn loopt evenwijdig met het voorgevelvlak en de nokhoogte bedraagt maximaal 11 meter. De maximale bouwdiepte op de eerste verdieping bij lot 3 is gelijk aan deze van het gelijkvloers. Het bouwvolume bij lot 3 wordt afgewerkt met een plat of schuin dak. Bij alle loten bedraagt de kroonlijsthoogte maximaal 6 meter, uitgezonderd bij de volumes die opgericht worden tussen 13 en 17 meter bouwdiepte waar de kroonlijsthoogte maximaal 3,50 meter mag bedragen. Het ontwerp strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de woonomgeving. Ten opzichte van de voorliggende verkavelingsaanvraag ligt aan de rechterzijde (huisnummer 87) een woning bestaande uit een gelijkvloers en een bovenverdieping. Aan linkerzijde (huisnummer 83) ligt een woning met een gelijkvloerse bouwlaag. De beide woningen werden afgewerkt met een schuin dak. Het verkavelingsvoorstel ligt in een gebied waarbij een smal woonlint met een breedte van 50 meter de achterliggende zone scheidt van het voorliggende woongebied. Om de transparantie van het verkavelingsvoorstel te vergroten werden tussen de gebouwen zijtuinen gecreëerd met een gezamenlijke breedte van 6 meter en werd in de aangehechte voorwaarden opgenomen dat het oprichten van garages in de zone voor binnenplaatsen en tuinen verboden is. Door de combinatie van halfopen bebouwing en vrijstaande bebouwing wordt geoordeeld dat de beide zones beter op elkaar worden betrokken. De voorgestelde verkavelingsaanvraag doet bijgevolg geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is de randen af te bouwen. De nieuw op te richten gebouwen spiegelen zich in het voorstel aan het schaalniveau van de bestaande ruimtelijke structuur. Bijgevolg wordt ook de draagkracht van het perceel niet overschreden. De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel aangevuld met de volgende bepalingen: in de voor- en zijtuinstrook kunnen verhardingen als toegang tot de woning en garage gelegd worden maar kan geen bijkomende parkeerplaats worden toegestaan (artikel 1.3); ten einde te kunnen voldoen aan isolatienormen en verdiepinghoogten volgens de bouwcode, zal de maximale kroonlijst verhoogd worden tot 6,50 meter (artikel 2.1.C); het volume bij lot 3 wordt verplicht afgewerkt met een schuin dak (artikel 2.1.D). Watertoets Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003) dient het betrokken project onderworpen te worden aan de watertoets volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli De verkaveling ligt niet in een recent overstroomd gebied of risicozone voor overstromingen zoals de watertoetskaarten weergeven. Pagina 6 van 2

7 Het hemelwater van de daken van de woningen wordt dan ook gebufferd en hergebruikt conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Alle private verhardingen wateren af op eigen grond of dienen te worden uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg, met uitzondering van terrassen met een maximum oppervlakte mits ze afwateren in de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Voor het betrokken project werd het watertoetsinstrument op internet doorlopen. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterebeleid. Wijziging wegtracé Langs de kant van de verkaveling wordt de voorliggende spie grond (47,72 m²) over de volledige lengte van de verkaveling opgenomen in de openbare weg. Langsheen de volledige lengte van de verkaveling dient de verkavelaar een voetpad aan te leggen op deze kosteloos af te stane strook grond. De verkavelaar dient het ontwerp en de uitvoering vooraf voor te leggen aan de dienst aanwerken gebouwen of de leidinggevend ingenieur van de bedrijfseenheid stadontwikkeling/ontwerp & uitvoering. Conclusie De verkavelingsaanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied en kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening aanvaard worden mits naleving van de hieronder gestelde voorwaarden: 1 de door de verkavelaars eenzijdig aangegane verbintenis inzake de aanleg van eventuele ontbrekende nutsleidingen wordt aan de vergunning gehecht en dient strikt te worden nageleefd; 2 alle bestaande constructies dienen gesloopt te worden vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de verkavelingsvergunning zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen over gaan tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel en van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening; 3 de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel aangevuld met volgende bepalingen: in de voor- en zijtuinstrook kunnen verhardingen als toegang tot de woning en garage gelegd worden maar kan geen bijkomende parkeerplaats worden toegestaan (artikel 1.3); ten einde te kunnen voldoen aan isolatienormen en verdiepinghoogten volgens de bouwcode, zal de maximale kroonlijst verhoogd worden tot 6,50 meter (artikel 2.1.C); het volume bij lot 3 wordt verplicht afgewerkt met een schuin dak (artikel 2.1.D). 4 door de verkavelaars eenzijdige verbintenis inzake kosteloos over te dragen grond met een oppervlakte van 47,72 m² wordt aan de vergunning gehecht en dient strikt te worden nageleefd; 5 de verkavelaar dient langsheen de volledige lengte van de verkaveling een voetpad aan te leggen. De verkavelaar dient het ontwerp en de uitvoering vooraf voor te leggen aan de dienst werken gebouwen of de leidinggevend ingenieur van de bedrijfseenheid stadontwikkeling/ontwerp & uitvoering; 6 het advies van RI-ANT dient strikt nageleefd te worden; Pagina 7 van 2

8 7 het advies van SW/O&U/THM moet strikt nageleefd worden. Besluit Artikel 1 Het college gaat principieel akkoord om na goedkeuring door de gemeenteraad van de verbreding van het wegentracé, de verkavelingsvergunning te verlenen onder volgende voorwaarden: 1 de door de verkavelaars eenzijdige aangegane verbintenis inzake de aanleg van eventuele ontbrekende nutsleidingen wordt aan de vergunning gehecht en dient strikt te worden nageleefd; 2 alle bestaande constructies dienen gesloopt te worden vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de verkavelingsvergunning zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen over gaan tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel en van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening; 3 de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel aangevuld met volgende bepalingen: in de voor- en zijtuinstrook kunnen verhardingen als toegang tot de woning en garage gelegd worden maar kan geen bijkomende parkeerplaats worden toegestaan (artikel 1.3); ten einde te kunnen voldoen aan isolatienormen en verdiepinghoogten volgens de bouwcode, zal de maximale kroonlijst verhoogd worden tot 6,50 meter (artikel 2.1.C); het volume bij lot 3 wordt verplicht afgewerkt met een schuin dak (artikel 2.1.D). 4 door de verkavelaars eenzijdige verbintenis in zake kosteloos over te dragen grond met een oppervlakte van 47,72 m² wordt aan de vergunning gehecht en dient strikt te worden nageleefd; 5 de verkavelaar dient langsheen de volledige lengte van de verkaveling een voetpad aan te leggen. De verkavelaar dient het ontwerp en de uitvoering vooraf voor te leggen aan de dienst werken gebouwen of de leidinggevend ingenieur van de bedrijfseenheid stadontwikkeling/ontwerp & uitvoering; 6 het advies van RI-ANT dient strikt nageleefd te worden; 7 het advies van SW/O&U/THM moet strikt nageleefd worden. Artikel 2 Het college stelt aan de gemeenteraad voor om zijn goedkeuring te hechten aan het tracé van de nieuwe wegenis. Artikel 3 Dit besluit heeft in principe voor de stad geen financiële gevolgen. Afschrift: 5 exemplaren Aan: Aantal: Actie: BD/2011/V/ voor dossier AREA-RO 1 voor dossier Pagina 8 van 2

9 SW/O&U/THM 1 voor gevolg SW/V/SV 1 voor kennisneming BZ/SSO 1 voor dossier Pagina 9 van 2