Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hendrik Verschuringstraat ZS GORINCHEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 516,78 per maand wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk verlaagd tot 311,40 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 mei 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 27 december 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Daarnaast heeft de Huurcommissie nog 18 andere verzoeken van huurders aan de Hugo de Grootplein en Hendrik Verschuringstraat te Gorinchem ontvangen. Omdat deze verzoeken (nagenoeg) gelijkluidend zijn, heeft de voorzitter van de huurcommissie besloten deze verzoeken gevoegd ter zitting te laten behandelen. Het betreft in totaal dus 19 verzoeken van huurders van woningen aan het Hugo de Grootplein en de Hendrik Verschuringstraat te Gorinchem. Pagina 1 van 7

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 mei 2014, 22 juli 2014, 23 juli 2014, 25 juli 2014 en op 27 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woningen laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zaaknummer Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ten aanzien van de rapporten merk ik op dat er geen nieuwe daken zijn geplaatst, dat de enquête op initiatief van de huurders is gehouden en dat er geen plan van aanpak is opgemaakt. Voor het overige kan ik mij verenigen met de inhoud van de rapporten van onderzoek. Naar aanleiding van de pleitnota van de verhuurder merk ik op dat er geen spouw aanwezig is; het betreft een muur met een voorzetwand. De proefwoning is een tussenwoning. Bij een hoekwoning ligt de situatie anders. De woningen zijn allemaal verschillend. We zijn al 2 jaar aan het strijden en willen een oplossing. Ik kan mij verenigen met de woningkwaliteit, uitgedrukt in punten. Korte samenvatting van de ter zitting overgelegde pleitnota, welke hier als herhaald in ingelast wordt beschouwd, en de verklaring van de gemachtigden van de verhuurder: - Pleitnota: Voor Poort 6 is de conclusie van de rapporteur van de Huurcommissie dat er sprake is van een gebrek analoog aan categorie C2 onbegrijpelijk. Het gaat volgens Poort 6 niet aan om tocht in de woning gelijk te stellen aan een niet goed functionerende c.v.-installatie. De Dienst Huurcommissie concludeert dat de woningen alleen tijdens een koude periode onvoldoende warm zouden kunnen worden gestookt. Poort 6 heeft er echter belang bij dat haar woningen energiezuinig en comfortabel zijn en Poort 6 wenst te voorkomen dat in de koude perioden tocht ontstaat. De aannemer heeft opdracht gegeven om de isolatie van het dak te vervangen, zodat van luchtstromen via het dak in koude perioden in ieder geval geen sprake kan zijn. Aansluiting buitenkozijnen - gevel: Uit de rapporten van onderzoek blijkt niet dat er sprake is van een opening die door de huurder niet met eenvoudige middelen is af te dichten of meer specifiek dat sprake is van een opening die groter of kleiner is dan 8 millimeter. De rapporteur stelt ten onrechte dat de spouw bestaat uit een voorzetwand tegen de steens-gevel. De woningen zijn voorzien van een buitenblad en een binnenblad. Achter het binnenblad is nog een voorzetwand geplaatst. Van een gebrek in de zin van categorie C D11 is geen sprake. Zekerheidshalve zal Poort 6 de woningen nog laten controleren op eventuele open verbindingen. Pagina 2 van 7

3 Poort 6 ziet niet in hoe de rapporteur van de Dienst Huurcommissie tot de conclusie komt dat er sprake is van een gebrek analoog aan categorie C L3 bij de woningen aan het Hugo de Grootplein 2, 3, 4, 8 en 14. Deze categorie ziet immers op het plafond in de woonruimte en niet op enkele wanden van een houten schuur. Poort 6 is wel bereid om de naden van de wanden af te dichten, zodat van binnen sijpelen van water tijdens hevige regenbuien geen sprake meer zal zijn. Ten aanzien van de woning aan het Hugo de Grootplein 3 wordt gesteld dat de vloer van de inloopdouche gedeeltelijk zou aflopen naar het midden van de vloer van de badruimte. Van een gebrek in de zin van categorie C Nb4 is echter slechts sprake als over vrijwel de gehele vloer water blijft staan. Hiervan is geen sprake. - Verklaring ter zitting: We betwisten niet dat er iets aan de hand is, maar we betwisten wel de door de rapporteur van de Huurcommissie gehanteerde kwalificatie. Het voert te ver om het als een C-gebrek aan te merken met als gevolg een tijdelijke huurverlaging. De verhuurder is ontevreden over de aannemer. Tussen de verhuurder en de aannemer is het laatste woord nog niet gezegd. Het is niet helemaal goed gegaan. We gaan z.s.m. wat doen aan de vochtproblematiek Hierover hebben we overleg gehad met de aannemer. Alle woningen worden aangepakt. De isolatie wordt weggehaald en er komt andere isolatie voor terug. De stopcontacten worden nagelopen, c.q. op de juiste wijze "dichtgezet". Ook de gipsplaten worden nagezien. Bij een proefwoning is e.e.a. al uitgevoerd. Bij controle/metingen is gebleken dat deze proefwoning nu voldoet aan de bouweisen voor nieuwbouwwoningen. De woningen zijn voorzien van een spouw. We kunnen ons verenigen met de woningkwaliteit, uitgedrukt in punten. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 december Op die datum was de huurprijs 516,78 per maand. Pagina 3 van 7

4 Onderhoud en gebreken Nu verhuurder ter zitting heeft verklaard dat alle woningen niet luchtdicht zijn en allemaal op dit punt aangepakt moeten worden, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om een nader onderzoek te laten uitvoeren om per woning te bezien hoe groot de kieren naast de kozijnen zijn en dat vast te leggen in een nader rapport. De afmetingen van die kieren zijn immers niet meer relevant, nu verhuurder heeft beaamd dat alle woningen een gebrek aangaande luchtdichtheid vertonen en verhuurder ter zitting heeft toegezegd dat alle woningen op dat punt zullen worden nagezien. De stelling van de rapporteur dat die niet-luchtdichtheid samenhangt met de openingen naast de kozijnen, wordt door de verhuurder niet weersproken. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De woning kan tijdens een koude periode onvoldoende warm worden gestookt als gevolg van een luchtstroom via het dak. De lucht stroomt langs een opening tussen de houten verdiepingsvloer van de slaapkamers en het plafond en achter de voorzetwanden van de voor - en achtergevel. De lucht stroomt via kieren en naden en de wandcontactdozen in de woonkamer. De slaapkamerverdieping bevindt zich direct onder het schuine dak. De woning is onvoldoende luchtdicht waardoor de slaapkamers op de bovenverdieping en de woonkamer op de begane grond dermate snel afkoelen zodat de woning niet op een behaaglijke temperatuur kan worden gestookt. De daken van de verdieping en de zoldervliering zijn aan de binnenzijde afgewerkt met gipsplaten met isolatiemateriaal. Thans blijkt dat het isolatiemateriaal niet of onvoldoende aanwezig is. Omdat de aansluitingen van de raamkozijnen met de gevelopeningen niet luchtdicht zijn ontstaat een open verbinding met de ruimte tussen de steens buitengevel en de voorzetwanden. In feite wordt hierdoor een continue luchtstroom gegenereerd vanaf het dak vervolgens achter de voorzetwanden van de voor- en achtergevel via de raamkozijnen naar buiten. De meterkast is niet voorzien van een plafond. De meterkast staat in open verbinding met de houten verdiepingsvloer die niet luchtdicht is afgesloten ter plaatse van de muurplaat en de gipsplaten dakaftimmering. De koude lucht kan bij trek (bijvoorbeeld de brievenbus) via de meterkast in de hal stromen. De gemachtigde van de verhuurder heeft weliswaar met betrekking tot bovenstaande ter zitting verklaard dat de door de rapporteur van de Huurcommissie gebruikte kwalificatie van een ernstig gebrek, als bedoeld in "C2: analoog aan een verwarmingsinstallatie, die onvoldoende warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert, zodat adequate verwarming voor het gebruik daartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is" niet gelijk is te stellen met enige tocht in de woning. Pagina 4 van 7

5 Echter naar het oordeel van de commissie is er in ieder geval sprake van een ernstig gebrek, nu gebleken is dat de buitenschil vooral in een koude periode snel afkoelt door de slechte of niet aanwezige dakisolatie en de koude luchtstromen langs de voorzetwanden van de vertrekken. Hierdoor is het niet mogelijk, dan wel moeilijk om de woonkamer met open keuken op een adequate binnenluchttemperatuur te krijgen. Het gebrekenboek kent geen gebreksituatie, die verband houdt met slechte of onvoldoende geïsoleerde woningen. Daarom heeft de rapporteur terecht aansluiting gezocht met een daarmee gelijk te stellen ernstig gebrek. Dat is dus in dit geval een gebrek als bedoeld in categorie C, nummer 2. Daarnaast is er sprake van een volgend ernstig gebrek: Tussen de raamkozijnen in de voor - en achtergevel van de woonkamer en de steens- gevelopening bevinden zich brede kieren en naden. Er is geen afdichting toegepast in de vorm van compriband of brede afsluitrubbers. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D11). Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 158 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2014 vast op 158 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 778,51 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 778,51 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 311,40 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 mei Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 516,78 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 5 van 7

6 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. In al deze gevoegd behandelde zaken merkt de commissie de verhuurder, zijnde een rechtspersoon, aan als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich dat verhuurder in iedere zaak een vergoeding (leges) van 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. Echter deze (nagenoeg) gelijke verzoeken met nagenoeg gelijksoortige gebreken zijn gevoegd ter zitting behandeld. Voorts is sprake van één (basis-)rapport van onderzoek. Deze omstandigheden zijn voor de commissie aanleiding de hardheidsclausule van art. 7, lid 9 Uhw toe te passen. Dit houdt het volgende in: voor de op deze zitting behandelde 19 verzoeken ex art BW wordt verhuurder veroordeeld tot betaling van maximaal 3 keer 450,00 en 16 keer 25,00 aan leges. In totaal moet de verhuurder dus aan leges betalen 1750,00 (3 x 450,00= 1350, x 25,00 = 400,00). IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2014 de volgende ernstige gebreken: De woning kan tijdens een koude periode onvoldoende warm worden gestookt als gevolg van een luchtstroom via het dak. De lucht stroomt langs een opening tussen de houten verdiepingsvloer van de slaapkamers en het plafond en achter de voorzetwanden van de voor - en achtergevel. De lucht stroomt via kieren en naden en de wandcontactdozen in de woonkamer. De slaapkamerverdieping bevindt zich direct onder het schuine dak. De woning is onvoldoende luchtdicht waardoor de slaapkamers op de bovenverdieping en de woonkamer op de begane grond dermate snel afkoelen zodat de woning niet op een behaaglijke temperatuur kan worden gestookt. De daken van de verdieping en de zoldervliering zijn aan de binnenzijde afgewerkt met gipsplaten met isolatiemateriaal. Thans blijkt dat het isolatiemateriaal niet of onvoldoende aanwezig is. Omdat de aansluitingen van de raamkozijnen met de gevelopeningen niet luchtdicht zijn ontstaat een open verbinding met de ruimte tussen de steens buitengevel en de voorzetwanden. In feite wordt hierdoor een continue luchtstroom gegenereerd vanaf het dak vervolgens achter de voorzetwanden van de voor- en achtergevel via de raamkozijnen naar buiten. De meterkast is niet voorzien van een plafond. De meterkast staat in open verbinding met de houten verdiepingsvloer die niet luchtdicht is afgesloten ter plaatse van de muurplaat en de gipsplaten dakaftimmering. De koude lucht kan bij trek (bijvoorbeeld de brievenbus) via de meterkast in de hal stromen. Dit is een gebrek, dat analoog is aan het gebrek als bedoeld in categorie C (nummer 2); Pagina 6 van 7

7 Tussen de raamkozijnen in de voor - en achtergevel van de woonkamer en de steens- gevelopening bevinden zich brede kieren en naden. Er is geen afdichting toegepast in de vorm van compriband of brede afsluitrubbers. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D11). Het puntenaantal van de woonruimte is 158; De geldende huurprijs van 516,78 wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk verlaagd tot 311,40 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 1750,00 (3 x 450,00= 1350, x 25,00 = 400,00). leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en J.C. Droogendijk Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7