Halfjaarlijks financieel verslag 2015

Transcriptie

1 Halfjaarlijks financieel verslag 2015

2 Inhoud HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG PROFIEL 02 BERICHT AAN DE AANDEELHOUDERS 03 MARKANTE FEITEN EN KERNCIJFERS VAN HET HALFJAAR 04 TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG 10 VASTGOEDVERSLAG 16 OP DE BEURS 18 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN een vaste waarde op de residentiële vastgoedmarkt Wie zijn wij? is een openbare residentiële GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) opgericht in 1999 en sindsdien genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussel. Op 30 juni 2015 bedroeg de beurskapitalisatie 275 miljoen. is gespecialiseerd in residentiële vastgoedbeleggingen. Als pure player, stelt de vennootschap kwalitatief residentieel vastgoed ter beschikking van haar huurders en laat zij hen genieten van een professioneel vastgoedbeheer. In de loop der jaren heeft de vennootschap een portefeuille opgebouwd die bestaat uit 72 gebouwen en 4 projecten, waarvan de totale reële waarde wordt geschat op ± 340 miljoen. De portefeuille gebouwen in exploitatie omvat in totaal ongeveer verhuureenheden, verspreid over ± m²; de portefeuille projecten telt ongeveer 390 eenheden die een totale oppervlakte vertegenwoordigen van ± m². Het geheel is voor 81,4% geïnvesteerd in residentieel vastgoed en is verspreid over de stadscentra in België (ten belope van 68,7% in Brussel, 19,4% in Wallonië en 11,9% in Vlaanderen). De activiteiten van staan onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). is actief in de 4 deelsegmenten van de vastgoedcyclus: acquisitie; ontwikkeling en renovatie van gebouwen; administratief, commercieel en technisch beheer; verkoop. Onze strategische prioriteiten: Het te huur aanbieden van stedelijke wooneenheden en het aanbieden van kwaliteitsdiensten aan onze huurders, wat ons onderscheidt van de andere marktspelers. De verdere uitbouw van onze portefeuille door acquisities en ontwikkelingen voor eigen rekening van gebouwen waarvan het concept perfect is afgestemd op de doelgroep. Het creëren van waarde door een efficiënt en professioneel dagelijks beheer en de actieve arbitrage van onze vastgoedportefeuille. 01

3 BERICHT AAN DE AANDEELHOUDERS MARKANTE FEITEN EN KERNCIJFERS VAN HET HALFJAAR 02 de aandeelhouders Dit eerste halfjaar werd voor gekenmerkt door een aanzienlijke stijging van de waarde van haar vastgoedportefeuille: van 322 miljoen eind 2014 is deze geëvolueerd naar 343 miljoen op 30 juni Deze stij ging is enerzij ds toe te schrij ven aan de acquisitie van 38 appartementen in het complex Livingstone I en anderzij ds aan de oplevering van de appartementen en de vooruitgang van de projecten Troon en The Link. Deze drie gebouwen zullen beginnen bij dragen aan de omzet en het resultaat van de vennootschap vanaf het tweede halfjaar van De bezettingsgraad van de portefeuille blijft op een zeer hoog niveau van 95,06% over de periode, een duidelij k bewij s dat de appartementen die de vennootschap aanbiedt beantwoorden aan de noden van de verhuurmarkt en dat de verhuurmarkt gezond blij ft voor alle markten waarin de GVV actief is. De vennootschap stelt alles in het werk om haar aanwezigheid te versterken in alle marktsegmenten: van studio s (voor studenten, jonge professionelen of senioren) tot grote appartementen voor expats tot traditionele 1- of 2-slaapkamer appartementen. Deze productdiversifi catie impliceert een diversiteit aan klantprofi elen en bij gevolg een beperking van de risico s ingeval van een lagere performantie in één van deze segmenten. De markt van verkopen per eenheid bleef in deze eerste jaarhelft eveneens sterk. Zowel de rentes voor hypothecaire leningen als de rentes op spaarboekjes stonden (opnieuw!) zeer laag, wat het enthousiasme van particulieren om te investeren in bakstenen bevordert, voor eigen gebruik dan wel als belegging. Op de volgende bladzij den vindt u een gedetailleerd overzicht van onze realisaties tij dens dit eerste halfjaar. Wij zij n ervan overtuigd dat onze inspanningen die erop gericht zij n continu de dienstverlening aan onze klanten te verbeteren en ambitieuze projecten te ontwikkelen hun vruchten zullen blij ven afwerpen in de volgende maanden en jaren, en dat uw vennootschap u de resultaten zal blij ven bieden die u verwacht. Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar Evolutie van de portefeuille acquisitie van 38 appartementen in het gebouw Livingstone I in het hart van het Europees district te 1000 Brussel; oplevering van de Residentie Troon te 1000 Brussel; einde van de renovatiewerken van de winkelgalerij Charles Woeste te 1090 Jette; groei van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met 7,4% tot 340 miljoen; hoge bezettingsgraad van 95,06%. Corporate governance benoeming van een nieuwe bestuurder in de persoon van mevrouw Laurence de Hemptinne; hernieuwing van de mandaten van 4 bestuurders. Financiële resultaten uitkeerbaar resultaat per aandeel van 1,68; netto inventariswaarde per aandeel gebracht op 64,84; schuldgraad van 39,77%; hernegotiatie van de indekkingsinstrumenten. Onze rekeningen per 30 juni integreren voor het eerst de toepassing van de nieuwe norm IFRIC21, hetgeen ervoor zorgt dat de tussentijdse resultaten moeilijk vergelijkbaar zijn met deze van vorig jaar. Meer details over deze norm zijn terug te vinden op pagina 19 van dit verslag. > Guillaume H. Botermans, Voorzitter van de Raad van Bestuur 03 95, 06 % 343MILJOEN WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE BEZETTINGSGRAAD > Sophie Lambrighs, Gedelegeerd bestuurder

4 TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG Tussentijds beheersverslag Activiteiten en markante feiten van het eerste halfjaar Strategie wil zich profi leren als de referentiespeler in de sector van kwalitatief en betaalbaar residentieel vastgoed bestemd voor verhuur. 04 Onze ambitie is erop gericht waardecreatie te maximaliseren en de vennootschap sneller te doen groeien door actief te zijn op drie werkterreinen: de acquisitie van bestaande gebouwen en projectontwikkelingen; de voortdurende verbetering van onze bestaande portefeuille; de selectieve arbitrage met het oog op de verjonging van de vastgoedportefeuille. PROJECTONTWIKKELINGEN: Voorrang aan duurzame projecten die meerwaarde genereren en aan innoverende concepten. ACQUISITIES: Voorrang aan de kwaliteit van de investeringen en het meerwaardepotentieel. ADMINISTRATIEF, COMMERCIEEL EN TECHNISCH BEHEER: Maximaliseren van de bezettingsgraad, continue renovatie van de portefeuille en efficiëntie van het verhuurbeheer. VERKOPEN: Selectieve arbitrage inzake verkopen per eenheid van de gebouwen in de portefeuille. Voornaamste risico s en onzekerheden > Livingstone I > Residentie Troon EVOLUTIE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE Acquisities Livingstone I Livingstonelaan 6 te 1000 Brussel. Op 29 mei heeft de vennootschap de acquisitie afgerond van 38 appartementen met parkings en kelders in het gebouw Livingstone I, één van de topgebouwen in Brussel. Het gebouw Livingstone I is gelegen in het hart van het Europees district, in de nabijheid van het Berlaymontgebouw, en geniet van een gemakkelijke bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de wagen. Het vroegere kantoorgebouw gelegen op dit adres onderging een succesvolle reconversie naar een kwalitatief hoogstaand residentieel gebouw, volgens het project van het architectenbureau Archi De 38 appartementen (2 studio s, 30 2-slaapkamer appartementen en 6 3-slaapkamer appartementen) beschikken allemaal over grote terrassen en een hoogwaardige afwerking. Door deze acquisitie wordt Home Invest Belgium de belangrijkste mede-eigenaar van het gebouw dat 122 appartementen omvat. heeft het geheel gekocht van Cofi nimmo NV (eigenaar van de grond) en Cordeel (eigenaar van de gebouwen) voor een bedrag van 14,7 miljoen (inclusief rechten en kosten). Ontwikkelingen Residentie Troon Boomkwekerij- & Brederodestraat te 1000 Brussel. 15 appartementen, 1 bureau m² - De voorlopige oplevering van het gebouw vond plaats op 30 juni 2015; het gebouw heeft ondertussen zijn eerste bewoners verwelkomd. The Link Maurice Charlent- & Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem. 124 studio s voor studenten, 1 conciërgewoning m² - De werken gaan ononderbroken verder met het oog op de oplevering van de studio s voor het begin van het academiejaar De Raad van Bestuur is van oordeel dat de voornaamste risicofactoren opgenomen op de pagina s 2 tot 13 van het fi nancieel jaarverslag 2014 relevant blijven voor dit halfjaarverslag. De laatste afwerkingswerkzaamheden vonden plaats in de loop van de maand juni, wat maakt dat de appartementen beschikbaar zijn voor verhuring sinds 1 juli > The Link

5 TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG 06 Project Ariane Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. 166 appartementen m² De werken worden verdergezet. De terrassen werden bevestigd aan de gevel en de interne opdeling werd beëindigd. De oplevering van het gebouw is voorzien in twee fases in de loop van het eerste halfjaar van Project Marcel Thiry 204C Marcel Thirylaan 204 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. 95 appartementen 1 bibliotheek m² De vergunningen voor de reconversie van het gebouw zijn defi nitief geworden begin 2015, waardoor de ontmantelingswerken van het gebouw grotendeels zijn aangevat. De oplevering van de appartementen is eveneens voorzien in twee fases (2 e halfjaar e kwartaal 2017). De behandeling van de verkavelingsvergunning voor het opsplitsen van het perceel waarop dit project gebouwd wordt, werd verdergezet in de loop van het 1 e halfjaar. Project Koningin Astrid Koningin Astridlaan 278 te 1950 Kraainem. De vennootschap bereidt op heden een nieuwe vergunningsaanvraag voor dit dossier voor. Deze zou moeten ingediend worden in de loop van het tweede halfjaar van > Clos Saint-Géry, voor en na werken Administratief, commercieel en technisch beheer De gemiddelde bezettingsgraad 1 van de vastgoedportefeuille over het eerste halfjaar van het lopende boekjaar blijft stabiel op 95,06%, niveau identiek aan dit van 95,08% opgetekend voor het volledige boekjaar In een zeer competitieve markt omwille van het grote aanbod aan verhuringen vindt deze stabiliteit haar oorsprong in het dynamische commercialisatiebeleid van de gebouwen in portefeuille en de constante zoektocht naar oplossingen met het oog op de optimalisatie van de verhuursituatie. Tijdens dit eerste halfjaar werd een bijzondere inspanning geleverd om de opgeleverde projectontwikkelingen (Troon, The Link) en de nieuwe acquisities (Livingstone) te verhuren binnen de kortst mogelijke termijn. Dit heeft zich onder andere vertaald in de ontwikkeling van specifi eke eigen websites, de organisatie van een persconferentie en de mobilisatie van partner-agentschappen. Bovendien werden de renovaties aangevat in gebouwen van de portefeuille verdergezet: De winkelgalerij Charles Woeste in Jette werd gerenoveerd en is op heden volledig verhuurd. Het residentieel gebouw met dezelfde naam is nog onder renovatie, waarbij de ramen worden vervangen appartement per appartement. De renovatiewerken van de 20 huizen van Clos Saint-Géry te Ghlin worden gefaseerd uitgevoerd en zitten, wat de eerste huizen betreft, in de afwerkingsfase. Na een lange wachttijd werd de vergunning voor de asbestverwijdering voor het gebouw Yser in Etterbeek toegekend. Deze werken zullen gevolgd worden door een grondige renovatie van het gebouw die zou moeten afgerond zijn tegen eind dit jaar. Voor de gebouwen Leopold en Saint-Hubert in Luik werden vergunningsaanvragen ingediend waarvan de behandeling lopende is. De berekening van voormelde bezettingsgraad is exclusief deze gebouwen die niet kunnen verhuurd worden gedurende de werken. (1) De bezettingsgraad is het percentage huur dat door verhuurde gebouwen wordt gegenereerd, vermeerderd met de huurwaarborgen voor niet verhuurde gebouwen, in verhouding tot de som van de huur van de verhuurde gebouwen en de geraamde huurwaarde van de niet verhuurde gebouwen. De berekening houdt geen rekening met de te verkopen activa, de projectontwikkelingen en de gebouwen die het voorwerp uitmaken van grondige renovatie. Verkopen In het eerste halfjaar heeft overeenkomsten afgesloten (compromissen zonder voorwaarden of authentieke aktes) voor 15 verkopen van appartementen en/of parkings voor een totaal bedrag (exclusief kosten) van 6,7 miljoen. De verkopen betroffen de gebouwen Place du Jeu de Balle (Lasne verkoop in zijn geheel), Mélèzes (Sint-Lambrechts- Woluwe), Ryckmans (Ukkel), Houba de Strooper (Laken), Van Haelen (Vorst) en Quai de Rome (Luik). De GVV zal aldus in het eerste halfjaar een arbitrage op haar portefeuille hebben doorgevoerd van ongeveer 2,16%, wat in de lijn ligt met het arbitrageobjectief van 4% van de portefeuille per jaar. 6,7MILJOEN VERKOOPCIJFER VAN HET 1 STE SEMESTER HERSTRUCTURERING VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN VAN HET RENTERISICO In de loop van het eerste halfjaar van 2015 is Home Invest Belgium overgegaan tot de herstructurering van 2 IRS voor een totaal van 40 miljoen. Deze herstructurering heeft toegelaten de over-indekking te beëindigen die bestond Overzicht van de financiële structuur Financieringen Bevestigde lijnen Gebruik Bankfi nancieringen 95 miljoen 93,5 miljoen Obligaties 40 miljoen 40 miljoen TOTAAL 135 miljoen 133,5 miljoen De gemiddelde duur van de fi nancieringen bedraagt 5 jaar en 1 maand. Indekkingsinstrumenten actief op afsluitdatum TOTAAL IRS 70 miljoen De gemiddelde duur van de indekkingen bedraagt 4 jaar en 3 maand. bij afsluiting van het boekjaar 2014 en vanaf mei 2015 de daaraan gerelateerde kosten te verminderen. Indien alle andere omstandigheden gelijk blijven, wordt de winst over het boekjaar 2015 geschat op 0,34 miljoen. In miljoen dec dec dec dec dec dec Financieringen met variabele rentevoet Financieringen met vaste rentevoet IRS indekkingen dec dec dec dec Verkorte États financiers geconsolideerde consolidés financiële abrégés staten

6 TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG 08 CORPORATE GOVERNANCE SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR Op 5 mei 2015 heeft de algemene vergadering van de vennootschap goedgekeurd: de benoeming van mevrouw Laurence de Hemptinne als onafhankelijk bestuurder, de hernieuwing van het mandaat van onafhankelijk bestuurder van de heren Koen Dejonckheere en Eric Spiessens, de hernieuwing van het mandaat van niet-uitvoerend bestuurder van de heren Wim Aurousseau en Johan Van Overstraeten, voor een periode van 4 jaar om een einde te nemen bij afl oop van de gewone algemene vergadering van mei Mevrouw Laurence de Hemptinne, geboren in 1963, is licentiaat Rechten van de ULB en was advocaat gedurende 4 jaar. Vervolgens was zij economisch en juridisch journalist. Gespecialiseerd in thema s betreffende de vastgoedmarkt, stedenbouw en vastgoedfi scaliteit, heeft zij bijna tien jaar samengewerkt met verscheidene uitgaven, en voornamelijk met La Libre Belgique. Zij heeft Editions & Séminaires SA opgericht, een vennootschap gespecialiseerd in de uitgave van publicaties en de organisatie van seminaries inzake vastgoed, waarvan zij afgevaardigd bestuurder is. Dankzij deze benoeming breidt de raad van bestuur haar competenties uit in termen van stedenbouwkundige reglementeringen en communicatie, wat een belangrijke troef is voor de vennootschap. Het aandeel van vrouwen in de Raad bedraagt aldus 25%, dicht bij het te bereiken objectief in 2019 waarbij één derde van de vertegenwoordigers van het andere geslacht dienen te zijn dan de overige twee derden. Gebeurtenissen na afsluiting van het eerste halfjaar Wat de acquisities betreft, heeft de vennootschap een koopovereenkomst gesloten onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een vergunning voor de herontwikkeling van een oude industriële site gelegen in de Brunfaut- en Finstraat te 1080 Molenbeek. De voorstudies voor de indiening van de vergunningsaanvraag zij n lopende en gaan uit van een potentieel van ± à bebouwbare m². Het te huur aanbieden van de gebouwen Livingstone, Troon en The Link hebben geleid tot de ondertekening van respectievelij k 12,10 en 78 huurovereenkomsten op 28 augustus. De arbitrageactiviteit via verkopen per eenheid werd verdergezet aan een normaal ritme en verschillende overeenkomsten konden worden afgesloten voor de gebouwen Van Haelen, Birch House, Mélèzes en Quai de Rome. Wat de roerende voorheffi ng op onze dividenden betreft, heeft de pers laten doorschemeren in de loop van de maand augustus dat de verlaagde roerende voorheffi ng van 15% zou kunnen herzien worden door de regering en 25% vs 27% zou kunnen bedragen. Op 28 augustus had de Raad van Bestuur echter geen kennis dat een dergelij ke beslissing effectief was genomen door de regering zodanig dat het huidig fi scaal regime (nader omschreven in het fi nancieel jaarverslag 2014, p.152) van toepassing blij ft. 09 > Van links naar rechts: Liévin Van Overstraeten, Johan Van Overstraeten, Sophie Lambrighs, Guillaume H. Botermans, Wim Aurousseau, Laurence de Hemptinne, Koen Dejonckheere, Eric Spiessens. CORPORATE GOVERNANCE VERBONDEN PARTIJEN Er hebben zich geen transacties met verbonden partij en voorgedaan in de loop van het voorbij e halfjaar in de zin van artikel 13 van het koninklij k besluit van 14 november Bepaalde soorten transacties worden daarenboven geviseerd door artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende GVVs (de gevallen uitgezonderd die expliciet geviseerd worden door artikel 38 van dezelfde wet). In de loop van het eerste halfjaar van het boekjaar 2015 had geen enkele transactie plaats die geviseerd wordt door dit artikel en die buiten het normale kader valt van de commerciële relaties tussen en haar gewone dienstverleners. Vooruitzichten Sinds de beursnotering van de vennootschap in juni 1999, kon het dividend uitgekeerd door de GVV elk jaar aanzienlijk verhoogd worden. Voor het lopende boekjaar, en uitgezonderd onvoorziene gebeurtenissen, is er geen enkel element voorhanden, van aard om deze stijgende curve om te buigen. In deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat het dividend voor 2015 op zijn minst gelijk zou moeten zijn aan dat van het voorgaande boekjaar, uitgezonderd in geval van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt inzake verkoop en/of verhuring, wat de Raad niet verwacht op het moment van de redactie van dit rapport. De Raad herinnert tenslotte dat de dividendgroei gedeeltelijk afkomstig is van het volume aan arbitrages op de portefeuille. In dit opzicht dient de aandacht gevestigd te worden op het feit dat de GVV geen vat heeft op de evolutie van de marktprijzen en dat ze geen absolute > The Link controle heeft op de precieze timing van de verkopen, aangezien de potentiële koper vrij is om te beslissen tot aan de ondertekening. INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE VOORUITZICHTEN: Dit halfjaarlijks fi nancieel verslag bevat vooruitzichten, die gebaseerd zijn op plannen, ramingen en projecties van de vennootschap, alsook op redelijke verwachtingen die verband houden met gebeurtenissen en externe factoren. Door hun aard, bevatten deze vooruitzichten risico s en onzekerheden die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de fi nanciële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen hiervan afwijken. Gelet op deze onzekere factoren kunnen de op de toekomst gerichte verklaringen niet gegarandeerd worden. Verkorte États financiers geconsolideerde consolidés financiële abrégés staten

7 VASTGOEDVERSLAG 10 Evolutie van de portefeuille Op 30 juni 2015 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille van 342,8 miljoen, en telt zij 72 gebouwen in exploitatie (hetzij eenheden met een totale oppervlakte van ± m²) en 4 projectontwikkelingen (hetzij ongeveer 390 eenheden verspreid over ± m²). In miljoen 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Spreiding van de vastgoedbeleggingen SPREIDING PER TYPE GEBOUW Het aandeel van de gebouwen gekwalifi ceerd als residentieel binnen de portefeuille blijft hoger dan de drempel van 80%, vastgesteld als te bereiken minimum voor de GVV opdat haar aandeelhouders zouden kunnen genieten van de verlaagde roerende voorheffi ng van 15% op dividenden uitgekeerd door de vennootschap. Het percentage bedraagt bij afl oop van dit halfjaar 81,44%. 15,05% 3,51% 70,81% Evolutie van de vastgoedportefeuille /06/2015 GEOGRAFISCHE SPREIDING 68,7% van de vastgoedbeleggingen zij n gelegen in het Brussels Hoofdstedelij k. De aanwezigheid van de GVV in het Waals bedraagt 19,4% en in het Vlaams 11,9%. Deze geografi sche spreiding over gans België laat de GVV toe de risico s inzake geografi sche concentratie te beperken. Bovendien is de GVV in het Brussels Hoofdstedelij k aanwezig in 13 van de 19 gemeenten, wat ook bij draagt aan de risicodiversifi catie. 11,9% 68,7% Spreiding van de portefeuille in exploitatie 1 SPREIDING VOLGENS DE OUDERDOM VAN DE GEBOUWEN 39% van de gebouwen in exploitatie werden gebouwd of grondig gerenoveerd in de loop van de laatste 10 jaren en meer dan 75% van de portefeuille is minder dan 20 jaar oud. Deze cij fers bedroegen nog respectievelij k 33,9% en 74% op 31 december Deze gemiddelde verjonging van de portefeuille is te wij ten aan de opname van nieuwe gebouwen (Troon en Livingstone) en aan het einde van de werken in de winkelgalerij Charles Woeste. Deze trend zal verdergezet worden in de volgende boekjaren, wat gunstig is voor de technische onderhoudskosten van de portefeuille. 24,4% 11,2% SPREIDING PER SITE De grafi ek herneemt de 10 sites die elk meer dan 3% van de totale waarde van de portefeuille vertegenwoordigen. Samen vertegenwoordigen zij 57% van de waarde van de portefeuille. De reglementering van toepassing op GVVs verplicht hen hun risico s te spreiden. Zo kan Home Invest Belgium niet meer dan 20% van haar activa investeren in één vastgoedgeheel. Vermits de belangrijkste site die bestaat uit 3 gebouwen gelegen in Louvain-la-Neuve slechts 11,07% van het totaal van haar vastgoedportefeuille vertegenwoordigt, gevolgd door het complex Lambermont in Schaerbeek met 9,98%, is de diversifi catie volledig verzekerd. 3,41% 3,09% 3,04% 11,07% 11 1,86% 2,71% 6,06% 81,44% residentieel 19,4% 36,6% 27,8% 4,30% 4,51% 4,95% 6,49% 6,50% 9,98% Appartementen Gemeubelde appartementen Huizen Rusthuizen Handelszaken Kantoorruimte Brussels Hoofdstedelijk Waals Vlaams 5 jaar 6 à 10 jaar 11 à 20 jaar > 20 jaar (1) Berekeningen gemaakt op basis van de reële waarde. Louvain-La-Neuve Lambermont City Gardens Giotto Livingstone Galerie de l Ange Charles Woeste Résidences du Quartier Européen Birch House Les Jardins de la Cambre

8 VASTGOEDVERSLAG 12 Details van de vastgoedportefeuille Situatie van de vastgoedbeleggingen op 30 juni Hoofdbestemming Jaar 2 Eenheden Oppervlakte Brutohuur 3 Geschatte huurwaarde 4 Effectieve huur 5 Bezettingsgraad 6 Naam Gemeente Aantal m ² % Brussels Hoofdstedelijk gewest ,5% Belliard 21 Brussel Residentieel ,0% Clos de la Pépinière Brussel Residentieel - Kantoren ,3% Residentie Joseph II Brussel Residentieel ,9% Lebeau Brussel Residentieel ,1% Livingstone Brussel Residentieel ,0% Résidences du Quartier Européen Brussel Residentieel ,7% Troon Brussel Residentieel ,0% Birch House Etterbeek Residentieel ,1% Erainn Etterbeek Residentieel ,7% Yser Etterbeek Residentieel ,0% Giotto Evere Residentieel ,6% Belgrade Vorst Residentieel ,0% Les Jardins de la Cambre Elsene Residentieel ,4% Charles Woeste (appartementen) Jette Residentieel ,6% Charles Woeste (winkels) Jette Handelsruimte ,1% Odon Warland - Bulins Jette Residentieel ,0% Baeck Sint-Jans-Molenbeek Residentieel ,6% Lemaire Sint-Jans-Molenbeek Rusthuis ,0% La Toque d Argent Sint-Jans-Molenbeek Rusthuis ,0% Sippelberg Sint-Jans-Molenbeek Residentieel ,3% Bosquet - Jourdan Sint-Gillis Residentieel ,1% Jourdan - Monnaies Sint-Gillis Residentieel ,3% Jourdan 85 Sint-Gillis Residentieel ,4% Lambermont Schaerbeek Residentieel ,1% Melkriek Ukkel Rusthuis ,0% Ryckmans Ukkel Residentieel ,5% Les Erables Sint-Lambrechts-Woluwe Residentieel ,7% Les Mélèzes Sint-Lambrechts-Woluwe Residentieel ,8% Voisin Sint-Pieters-Woluwe Residentieel ,6% Vlaams gewest ,9% Nieuwpoort Nieuwpoort Handelsruimte ,0% Grote Markt Sint-Niklaas Residentieel - Kantoren ,8% City Gardens Leuven Residentieel ,6% Haverwerf Mechelen Handelsruimte ,0% Gent Zuid Gent Residentieel ,4% Waals gewest ,6% Clos Saint-Géry Ghlin Residentieel ,1% Quai de Compiègne Hoei Kantoren ,0% Galerie de l Ange (appartementen) Namen Residentieel ,1% Galerie de l Ange (winkels) Namen Handelsruimte ,4% Léopold Luik Residentieel ,4% Mont Saint Martin Luik Residentieel ,1% Saint Hubert 4 Luik Residentieel ,2% Saint Hubert 51 Luik Residentieel ,0% Florida Waterloo Residentieel ,9% Louvain La Neuve CV9 Louvain-La-Neuve Kantoren - Handelsruimte ,0% Louvain La Neuve CV10&18 Louvain-La-Neuve Residentieel - Kantoren - Handelsruimte ,9% Colombus Jambes Residentieel ,2% Totaal ,2% (1) Exclusief gebouwen in verkoop en projectontwikkelingen. De volledige adressen van de gebouwen zijn opgenomen in het Financieel Jaarverslag (2) Bouwjaar of jaar van meest recente grondige renovatie. (3) Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2015, inclusief de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlaktes. (4) Geschatte huurwaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoedexpert (desgevallend zonder meubels). (5) Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2015. (6) Gemiddeld percentage over het eerste halfjaar

9 VASTGOEDVERSLAG 14 Projectenportefeuille Projectontwikkelingen ter studie Geschatte datum van oplevering Projectontwikkelingen onder studie Projectontwikkelingen in uitvoering Vastgoedbeleggingen in renovatie Vastgoedbeleggingen in exploitatie Geschat bedrag tot aan het verkrijgen van de bouwvergunning Vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop Investeringen op 30/06/2015 Koningin Astrid Koningin Astridlaan 278 te Kraainem ,70 miljoen 3,62 miljoen TOTAAL 3,70 miljoen 3,62 miljoen Projectontwikkelingen in uitvoering Geschatte Aantal eenheden Oppervlakte datum van oplevering Geschat totaal bedrag van de investering Investeringen op 30/06/2015 The Link Maurice Charlentstraat, te Oudergem m ,00 miljoen 8,10 miljoen Marcel Thiry 204C Marcel Thirylaan 204C te Sint-Lambrechts-Woluwe m / ,50 miljoen 10,00 miljoen Ariane Marcel Thirylaan 208 te Sint-Lambrechts-Woluwe m ,00 miljoen 12,79 miljoen TOTAAL m 2 50,50 miljoen 30,89 miljoen ALGEMEEN TOTAAL 54,20 miljoen 34,51 miljoen GLOBALE VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE 0.78% 1.02% 13.94% 2.78% 81.48% Verslag van de vastgoedexpert 1 Volgens de wettelij ke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) op 30 juni Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Zoals gebruikelij k, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zij n. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelij ke aanwezigheid van schadelij ke stoffen., die haar patrimonium op een professionele wij ze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren. De Investeringswaarde wordt gedefi nieerd als de meest waarschij nlij ke waarde die redelij kerwij s gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partij en, voor aftrek van de transactiekosten. De Reële Waarde ( fair value ) kan als volgt bekomen worden: voor de residentiële of gemengde gebouwen, waarvan de conceptie zich leent tot een verkoop in afzonderlij ke eenheden, door de transactiekosten van de Investeringswaarde af te trekken, transactiekosten welke 10% in het Vlaamse en 12,50% in het Brussels en in het Waalse bedragen. Bij residentieel vastgoed houdt de fair value gedeeltelij k rekening met een potentiele meerwaarde in het geval van een detail verkoop (appartement per appartement). voor de andere gebouwen van de portefeuille, door van de Investeringswaarde 2,5% af te trekken indien deze waarde hoger ligt dan , en de volledige bovengemelde transactiekosten van 10% en 12,5% indien hun Investeringswaarde onder de ligt. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, blij kt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt voor gebouwen met een investeringswaarde boven Dit percentage van 2,5% zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schij f van ± 0,5%, voor zover die afwij king wordt waargenomen op de institutionele markt. Volgende punten werden vastgesteld tij dens onze analyse van de vastgoedportefeuille: 1) de portefeuille bestaat uit 80,34% residentiële gebouwen, waarvan 1,93% rusthuizen, uit 15,95% winkelpanden en 3,71% kantooroppervlakten 2. 2) de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille op 30 juni 2015 bedraagt 89,22% 3. 3) de huidige ontvangen huur met inbegrip van de huurgaranties voor de totale vastgoedportefeuille ligt 2,89% hoger dan de normale geschatte huurwaarde. 15 Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van op 30 juni (drie honderd achtendertig miljoen vierhonderd tweeënzeventig duizend euro) bedraagt. De waarschij nlij ke realisatiewaarde van het vastgoedpatrimonium van op 30 juni 2015, welke overeenstemt met de Reële Waarde ( fair value ) in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt aldus (driehonderd zeven miljoen zeven duizend euro). Brussel, 27 juli 2015 WINSSINGER & VENNOTEN N.V. Christophe ACKERMANS 4 MRICS Director > The Link 1 Schrijven van de vastgoedexpert van 27 juli 2015 letterlijk overgenomen met zijn akkoord. 2 Deze berekeningen zijn uitgevoerd op basis van andere parameters dan deze die door worden gebruikt; ze zijn gebaseerd op de investeringswaarde van de gebouwen in de portefeuille en omvatten de gebouwen bestemd voor verkoop. 3 De bezettingsgraad wijkt af van deze gepubliceerd door die een gemiddelde bezettingsgraad uitmaakt voor het volledige halfjaar van het boekjaar, exclusief de gebouwen bestemd voor verkoop, de projectontwikkelingen en de gebouwen die het voorwerp uitmaken van grote renovaties. 4 BVBA.

10 OP DE BEURS Evolutie van de beurskoers en het bruto-dividend ,5 4,0 16 Evolutie van het aandeel In de loop van dit halfjaar schommelde de slotkoers van het aandeel tussen een laagste koers van 81,95 op 15 juni en een hoogste koers van 95,50 op 11 maart. Het aandeel noteert een vooruitgang van 2,15%, rekening houdend met de slotkoers op 30 juni 2015 ( 86,93) in vergelij king met die op 31 december 2014 ( 85,10). Over het algemeen werden de eerste zes maanden van het boekjaar 2015 gekenmerkt door een belangrij ke stij ging van de beurskoers in januari, een stabilisatie in februari en maart, een daling in april, mei en juni onder invloed van de onzekerheid op de internationale fi nanciële markten en de stij ging van de rentevoeten. De beurskoers eind augustus is op hetzelfde niveau gebleven als deze eind juni. Vergelijking beursevolutie: Bel 20 EPRA Belgium index Basis 100 op 1 januari Er dient opgemerkt te worden dat de liquiditeit van het aandeel licht verbetert met een dagelij ks gemiddelde van aandelen per beursdag in vergelij king met een gemiddelde van 996 voor het volledige boekjaar De premie van de beurskoers op 30 juni 2015, laatste noteringsdag van het halfjaar ( 86,93) ten opzichte van de netto statutaire inventariswaarde op diezelfde dag ( 65,08) bedroeg 33,6% (in vergelij king met een premie van 26,8% op 30 juni 2014 en een premie van 28,7% op 31 december 2014). Deze premie refl ecteert het vertrouwen van de aandeelhouder in de aanzienlij ke prestaties die verwezenlij kt worden door een investering in aandelen Beurskoers 1, Aandeelhouderschap op 30 juni 2015 Voornamelijk op basis van de transparantieverklaringen van die de statutaire drempel van 3% van het kapitaal overschrijden en op basis van het nominatief aandeelhoudersregister, ziet het gekende aandeelhouderschap van op 30 juni 2015 er als volgt uit: Aandeelhouders Bruto dividend Aantal aandelen In % van het kapitaal Groep Van Overstraeten ,33% Verplichte verkoop van aandelen aan toonder Overeenkomstig artikel 11 van de wet van 14 december 2005 is overgegaan tot de verkoop van effecten aan toonder waarvan de houders zich niet hebben bekendgemaakt op 17 juli Deze verkoop had plaats op 3 augustus 2015 op de markt van Euronext Brussels (cf. persbericht van 17 juni 2015) en betrof 260 aandelen. De gemiddelde prijs van de verkoop bedroeg 87,504 per aandeel. De verkoop werd gerealiseerd met tussenkomst van de bank BNP Paribas Fortis NV. 3,5 3,0 2,5 2, AXA Belgium NV ,02% M. Antoon Van Overstraeten ,86% Federale Verzekering ,33% Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan ,25% Andere aandeelhouders op naam ,37% jan. 08 jan. 09 jan. 10 EPRA Belgium BEL 20 jan. 11 jan. 12 jan. 13 jan. 14 jan. 15 Totaal gekend ,16% Free Float ,84% Algemeen totaal ,00%

11 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN 18 Verkorte geconsolideerde De Raad van Bestuur van NV is samengekomen op 28 augustus 2015 om de geconsolideerde halfjaarlij kse fi nanciële staten op te stellen van de GVV, afgesloten op 30 juni De boekhoudnormen en berekeningsmethodes gebruikt voor de tussentij dse fi nanciële staten zoals opgenomen in onderhavig halfjaarverslag zij n identiek aan diegene gebruikt voor de jaarlij kse fi nanciële staten afgesloten op 31 december 2014, met de aanzienlij ke uitzondering van de toepassing van de nieuwe norm IFRIC21. Deze norm voorziet de onmiddellij ke en integrale boekhoudkundige verwerking van de fi scale lasten waarvan de opeisbaarheid verworven is in de periode binnen dewelke de fi nanciële staten worden voorgesteld. In het geval van, betreft dit de onroerende voorheffi ng en zij n eventuele herfacturatie en de abonnementstaks. Vroeger werden deze bedragen pro rata temporis boekhoudkundig verwerkt. Deze nieuwe norm heeft een louter tij delij k negatief impact op het vastgoedresultaat en deze die hieruit voortvloeien op de rekeningen per 30 juni 2015 en dit ten belope van hetzij - 0,25 per aandeel. Dit halfjaarverslag past IAS 34 toe, norm die de minimuminhoud voorschrij ft van dit tussentij ds fi nancieel verslag alsook de toe te passen boekhoudprincipes en waarderingsregels. Gelet op de uitgeoefende activiteiten hebben de hierna vermelde cij fers geen seizoensgebonden noch cyclisch karakter. Tenslotte zij n de percentages in de hierna vermelde toelichtingen berekend op basis van niet afgeronde cij fers van de resultatenrekening of de balans en kunnen zij dus verschillen van deze die zouden berekend zij n op basis van hierna opgenomen afgeronde cij fers. De vennootschap heeft de nieuwe standaarden of aanpassingen aan de standaarden niet anticipatief toegepast, deze hebben derhalve geen enkele impact op onderstaande fi nanciële staten. Resultatenrekening Het netto huurresultaat daalt met 10,3% in vergelij king met dat van het eerste halfjaar van Het vastgoedresultaat daalt op haar beurt met 17,27%. Deze dalingen zij n te verklaren door de uitzonderlij ke arbitrage die eind 2014 werd uitgevoerd en die als objectief had het residentieel deel van de portefeuille boven de drempel van 80% te brengen. Ter herinnering, deze arbitrage betrof voornamelij k het hotel Adagio en het kantoorgebouw Belliard 205. Ook het impact van IFRIC21 op het vastgoedresultaat is vaststelbaar; indien deze norm niet werd toegepast, zou de daling 9,55% bedragen. Deze daling was voorzien en zal geleidelij k aan gecompenseerd worden door de inkomsten uit de nieuwe acquisities en projectontwikkelingen vanaf hun oplevering gaande van 2015 tot De vastgoedkosten zij n gestegen met 4,16% in vergelij king met het eerste halfjaar van De algemene kosten stij gen met 5,62% in vergelij king met het eerste halfjaar van Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille bedraagt 4,5 miljoen ( 5,2 miljoen zonder impact IFRIC21). Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen, berekend ten opzichte van de laatste reële waarde, onder aftrek van de investeringen van het jaar, bedraagt 0,4 miljoen; de uitkeerbare meerwaarde op deze verkopen bedraagt dan weer 2,6 miljoen. De variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is positief en bedraagt 2,7 miljoen in vergelij king met 5,3 miljoen in het eerste halfjaar van De groei van de waarde van de bestaande portefeuille wordt aldus verdergezet. Het operationeel resultaat bedraagt bij gevolg 7,5 miljoen ( 8,3 miljoen zonder IFRIC21) in vergelij king met 13,3 miljoen op 30 juni Het financieel resultaat noteert een aanzienlij ke verbetering. Het bedraagt - 0,1 miljoen in vergelij king met - 4,0 miljoen op 30 juni 2014, wat wordt verklaard door de latente positieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, na een jaar van negatieve variatie in Het nettoresultaat bedraagt 7,4 miljoen ( 8,2 miljoen zonder IFRIC21), in vergelij king met 9,3 miljoen op 30 juni Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 gaat van 4,2 miljoen naar 2,6 miljoen ( 3,4 miljoen zonder IFRIC21) op het einde van het eerste halfjaar van Per aandeel bedraagt dit 0,82 ( 1,07 zonder IFRIC21) tegenover 1,39 een jaar geleden. Het uitkeerbaar resultaat bedraagt 5,3 miljoen ( 6,1 miljoen, zonder IFRIC21) tegenover 6,3 miljoen een jaar geleden. Per aandeel bedraagt dit 1,68 ( 1,93 zonder IFRIC21) tegenover 2,07 op 30 juni Door het actieve arbitragebeleid van de vennootschap worden meerwaarden gegenereerd op oude gebouwen die het verlies aan recurrente inkomsten partieel compenseren. 19 > Ariane, voor werken > Ariane, na werken > The Link

12 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING 30/06/ /06/2014 I. Huurinkomsten (+) /06/ /06/2014 Gemiddeld aantal aandelen (1) III. Met huur verbonden kosten (+/-) NETTO COURANT RESULTAAT (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. EN XIX.) NETTO HUURRESULTAAT IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) VIII. Andere inkomsten en uitgaven met verhuur verbonden (+/-) 0 29 VASTGOEDRESULTAAT IX. Technische kosten (-) X. Commerciële kosten (-) XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) XII. Beheerskosten vastgoed (-) XIII. Andere vastgoedkosten (-) VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) XV. Andere inkomsten en operationele lasten (+/-) OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) OPERATIONEEL RESULTAAT XX. Financiële opbrengsten (+) XXI. Netto intrestlasten (-) XXII. Andere fi nanciële kosten (-) XXIII. Variaties van de reële waarde van fi nanciële activa en passiva (+/-) FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN XXIV. Vennootschapsbelasting (-) BELASTING NETTO RESULTAAT NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. EN XIX.) 1,38 0,68 NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. XIX. EN XXIII.) NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 PER AANDEEL (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. XIX. EN XXIII.) 0,82 1,39 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (XVI. TOT XIX.) RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE PER AANDEEL (XVI. TOT XIX.) 0,96 2,35 UITKEERBAAR RESULTAAT UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL 1,68 2,07 Bedrijfsmarge (Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille/vastgoedresultaat) 60,12% 68,14% Operationele marge voor belastingen (Resultaat voor belastingen resultaat op de portefeuille/vastgoedresultaat) 58,99% 23,42% Netto courante marge (Netto resultaat resultaat op de portefeuille/vastgoedresultaat) 58,76% 23,24% (1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van aandelen onder autocontrole. Staat van het globaal resultaat 30/06/ /06/2014 I. Nettoresultaat II. Andere elementen van het globaal resultaat: B. Variatie van het effectief deel van de reële waarde van de instrumenten toegelaten voor cashfl owindekking zoals bepaald door IFRS Effectieve indekkingsinstrumenten Herkwalifi catie volgens IAS GLOBAAL RESULTAAT (I + II) NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE EIGENAARS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP NETTO RESULTAAT PER AANDEEL 2,34 3,03 De waarden per 30 juni 2015 integreren de toepassing van de norm IFRIC21, in tegenstelling tot deze per 30 juni 2014, hetgeen de rechtstreekse vergelijking van de cijfers over deze twee periodes onmogelijk maakt. > Louvain-la-Neuve > Lambermont

13 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN 22 Balans Op het actief van de balans vinden we voornamelij k onder de vaste activa de rubriek Vastgoedbeleggingen die de reële waarde van de vastgoedportefeuille van (met inbegrip van de projectontwikkelingen) weergeeft. Op 30 juni 2015 bereikt de reële waarde 340,0 miljoen, te vergelij ken met 316,5 miljoen op 31 december 2014, hetzij een toename van 7,4%. Het eigen vermogen gaat van 208,2 miljoen op het einde van het voorgaande boekjaar naar 204,1 miljoen. Op 30 juni 2015 bedroeg de schuldgraad van 39,8% tegenover 34,3% op 31 december 2014, wat dus ruim lager blij ft dan het wettelij k plafond van 65% en wat een aanzienlij k voordeel is in de nog steeds onstabiele huidige context van de fi nanciële- en kapitaalmarkten. Bovendien bedraagt, op deze basis, de bij komende schuldcapaciteit van de vennootschap 260 miljoen; ze bedraagt 75 miljoen bij een schuldgraad die niet hoger is dan 50%, het plafond weerhouden door de Raad van Bestuur. Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zoals bepaald in het verslag van de vastgoedexpert, en rekening houdend met een cumulatief resultaat in de loop van het voorbij e halfjaar, bedraagt de netto inventariswaarde van het aandeel 1 op 30 juni ,84, in vergelij king met 66,15 op 31 december 2014, waarbij dit laatste cij fer evenwel het totale resultaat van het boekjaar 2014 omvat. (1) Met uitsluiting van de aandelen aangehouden in autocontrole. GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA 30/06/ /12/ Vaste activa B. Immateriële activa C. Vastgoedbeleggingen D. Andere materiële activa E. Financiële vaste activa F. Vorderingen fi nanciële leasing II. Vlottende activa A. Activa bestemd voor verkoop C. Vorderingen fi nanciële leasing D. Handelsvorderingen E. Belastingen en andere vlottende activa F. Kas en kasequivalenten G. Overlopende rekeningen TOTAAL VAN ACTIVA EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP A. Kapitaal B. Uitgiftepremies C. Reserves D. Netto resultaat van het boekjaar EIGEN VERMOGEN VERPLICHTINGEN I. Langlopende verplichtingen B. Langlopende fi nanciële schulden a. Kredietinstellingen c. Andere C. Andere langlopende fi nanciële verplichtingen II. Kortlopende verplichtingen B. Kortlopende fi nanciële schulden c. Andere D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden b. Andere E. Andere kortlopende verplichtingen F. Overlopende rekeningen VERPLICHTINGEN TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Aantal aandelen op afsluitdatum Netto inventariswaarde Netto inventariswaarde per aandeel 64,84 66,15 EPRA NAV 2 66,78 68,69 Schulden Schuldgraad 39,77% 34,33% > Birch House > Birch House (1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van aandelen onder autocontrole. (2 ) EPRA NAV stemt overeen met de Waarde van het Netto Actief (NAV) aangepast om, onder meer, de reële waarde van de fi nanciële indekkingsinstrumenten uit te sluiten.

14 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN 24 MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Kapitaal Kapitaalverhoging Uitgiftepremies Wettelijke reserve Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Reserve van de geschatte mutatiekosten en rechten SALDO OP 31/12/ Overdracht Inbreng AXA Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen Uitgekeerd dividend Resultaat van het boekjaar Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten Reserve voor eigen aandelen Andere reserves Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van indekkingsinstrumenten Overgedragen resultaat Netto resultaat van het boekjaar Totaal Variaties reële waarde gebouwen SALDO OP 30/06/ SALDO OP 31/12/ Overdracht Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen Uitgekeerd dividend Resultaat van het boekjaar Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten Variaties reële waarde gebouwen SALDO OP 30/06/ > Residentie Ryckmans > Giotto > Galerie de l Ange (Namen) > Lasne

15 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN KASSTROOMOVERZICHT 30/06/ /06/2014 KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE Kasstromen uit operationele activiteiten SEGMENTINFORMATIE Als residentiële GVV heeft ervoor gekozen haar investeringsstrategie volledig toe te spitsen op residentieel vastgoed (appartementsgebouwen en huizen). Haar investeringsstrategie wordt dus in grote mate bepaald door de geografi sche ligging van de betrokken gebouwen. De hierna weerhouden segmentering is bij gevolg gebaseerd op die geografi sche ligging. Resultaat van het boekjaar Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen Ontvangen interesten Betaalde interesten Variatie van de reële waarde van de fi nanciële activa en passiva Belastingen Aanpassingen van de winst voor langlopende activiteiten Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa Andere niet-monetaire elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (±) Andere transacties van niet courante aard Winst bij realisatie van activa Meerwaarden bij realisatie vaste activa Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal Bewegingen in de activa: Kortlopende fi nanciële activa Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere kortlopende activa Overlopende rekeningen Bewegingen in de verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Kasstromen uit investeringsactiviteiten Vastgoedbeleggingen geactiveerde investeringen Vastgoedbeleggingen nieuwe acquisities Desinvesteringen Projectontwikkelingen Overige materiële vaste activa Andere langlopende fi nanciële activa Acquisities van dochterondernemingen Kasstromen uit fi nancieringsactiviteiten Variatie van de fi nanciële verplichtingen en schulden Toename (+) / Afname (-) fi nanciële schulden Variatie van het kapitaal (±) Resultatenrekening per regio 30/06/2015 Totaal op geconsolideerde basis Brussels- Hoofdstedelij k Vlaams Waals I. Huurinkomsten (+) Niet toegewezen OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) XVIII. Variaties in reële waarde vastgoedbeleggingen (+/-) FINANCIEEL RESULTAAT /06/2014 Kerncijfers 1 30/06/2015 Totaal op geconsolideerde basis Totaal op geconsolideerde basis Brussels- Hoofdstedelij k Brussels- Hoofdstedelij k Vlaams Vlaams Waals Waals Reële waarde Verhuurbare oppervlakte Aantal eenheden Bezettingsgraad 92,2% 91,5% 91,9% 93,6% Niet toegewezen I. Huurinkomsten (+) OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) XVIII. Variaties in reële waarde vastgoedbeleggingen (+/-) FINANCIEEL RESULTAAT /06/2014 Totaal op geconsolideerde basis Brussels- Hoofdstedelij k Vlaams Waals Reële waarde Dividend vorig boekjaar Verhuurbare oppervlakte KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE Aantal eenheden Bezettingsgraad 95,3% 94,6% 97,2% 96,0% (1) Met uitzondering van de gebouwen bestemd voor verkoop en de projectontwikkelingen.

16 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN Toelichtingen VASTGOEDBELEGGINGEN RUBRIEK I.C. VAN HET ACTIEF (IN ) Verslag van de commissaris VERSLAG VAN HET BEPERKT NAZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE FINANCIELE INFORMATIE VOOR HET SEMESTER EINDIGEND OP 30 JUNI ste semester ste semester 2014 Vastgoedbeleggingen, saldo begin periode Projectontwikkelingen Saldo begin periode Investeringen projectontwikkelingen Inbrengen Verkopen Opgeleverde projectontwikkelingen (-) Saldo einde periode Vastgoedbeleggingen in exploitatie Saldo begin periode Voltooide gebouwen in aanbouw Acquisities van gebouwen Latere gekapitaliseerde uitgaven Winsten (verliezen) t.g.v. variatie van de reële waarde Verkopen (-) Transfer naar activa bestemd voor de verkoop Saldo einde periode Vastgoedbeleggingen, saldo einde periode Inleiding Wij hebben het beperkt nazicht uitgevoerd van de tussentij dse geconsolideerde balans van per 30 juni 2015, alsmede van de tussentij dse geconsolideerde winst- en verliesrekening, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is beëindigd, van een overzicht van de belangrij kste boekhoudregels en van de overige toelichtingen. Het management is verantwoordelij k voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze tussentij dse geconsolideerde fi nanciële informatie in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toepasselij k op de communicatie van tussentij dse fi nanciële informatie ( IAS 34 ). Onze verantwoordelij kheid bestaat erin een conclusie over deze tussentij dse geconsolideerde fi nanciële informatie te formuleren op basis van ons beperkt nazicht. 28 CONSOLIDATIEKRING De consolidatiekring op 30 juni 2015 is niet gewijzigd in vergelijking met die op 31 december Hij omvat de NV ( ), de NV Home Invest Development ( ) en de BVBA Charlent 53 Freehold ( ). UITGEKEERD DIVIDEND De Algemene Vergadering van 5 mei 2015 heeft de bestemming van het resultaat voorgesteld door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Een bruto dividend van 3,75 per aandeel 1 werd aldus uitbetaald op 15 mei 2015 (tegen afgifte van coupon nr. 18) voor een totaal bedrag van ,75 2. Ter herinnering, de dividenden uitgekeerd door residentiële GVVs (waaronder ) zijn op vandaag onderworpen aan een roerende voorheffi ng van 15%. Reikwijdte van het beperkt nazicht We hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd overeenkomstig de norm ISRE 2410, Beperkt nazicht van tussentij dse fi nanciële informatie, uitgevoerd door de onafhankelij ke auditor van de entiteit. Een beperkt nazicht van tussentij dse fi nanciële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor fi nanciën en boekhoudkundige zaken verantwoordelij ke personen, alsmede uit het uitvoeren van cij feranalyses en andere procedures van beperkt nazicht. De reikwij dte van een beperkt nazicht is aanzienlij k geringer dan die van een audit uitgevoerd overeenkomstig de IAS normen. Om die reden stelt het beperkt nazicht ons niet in staat de zekerheid te verkrij gen dat wij kennis krij gen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een audit mogelij k worden onderkend. Bij gevolg geven wij geen auditopinie. Conclusie Gebaseerd op ons beperkt nazicht is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zij n dat de bij horende tussentij dse geconsolideerde fi nanciële informatie geen getrouwe weergave is, in alle van materieel belang zij nde opzichten, van de geconsolideerde fi nanciële positie van de entiteit per 30 juni 2015 en van haar fi nanciële prestaties en kasstromen voor de periode van zes maanden die op die datum wordt beëindigd, in overeenstemming met het referentiestelsel International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Antwerpen, 28 augustus 2015 Karel Nijs Bedrijfsrevisor en revisor erkend door de FSMA voor ICB s Commissaris Verklaring van de verantwoordelijke personen 29 VOORWAARDELIJKE ACTIVA EN PASSIVA OP 30 JUNI 2015 Op 30 juni 2015 had geen voorwaardelijke activa of verplichtingen. In overeenstemming met artikel 13 2, 3 van het koninklijk besluit van 14 november 2007, verklaart Sophie Lambrighs, afgevaardigd bestuurder van de GVV, dat naar haar weten: a) de verkorte fi nanciële staten, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke boekhoudnormen, een getrouw beeld geven van de portefeuille, de fi nanciële toestand en de resultaten van de GVV en de vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring; a) het tussentijds beheersverslag een getrouwe weergave bevat van de informatie die hierin moet voorkomen, in het bijzonder die opgenomen in de 5 en 6 van artikel 13 van het KB van 14 november (1) Stemt overeen met een netto dividend van 3,1875 na aftrek van 15% roerende voorheffi ng. (2) Dividend berekend op statutaire basis conform het KB van 13 juli 2014 en dus zonder eliminatie van de aandelen in autocontrole aangehouden door Home Invest Development NV.

17 AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER oktober Tussentijdse verklaring: resultaten per 30 september februari Persbericht van het boekjaar april Online zetten van het financieel jaarverslag op de website 03 mei Gewone algemene vergadering van het boekjaar mei Tussentijdse verklaring: resultaten per 31 maart mei Betaalbaarstelling van het dividend van het boekjaar 2015 INVESTOR RELATIONS Huidig halfjaarlijks financieel verslag is beschikbaar op de website van de vennootschap of kan verstuurd worden per post in het Frans, Nederlands of in het Engels, op eenvoudig verzoek gericht aan de maatschappelijke zetel: NV Residentiële openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 60, Bus 4 B Brussel T info@homeinvest.be My Kaywa QR-Code RPR: ISIN BE Download the Kaywa QR Code Reader (App Store &Android Market) and scan your code!