Reactie TMI op de PTA aanbevelingen (Good Practices)

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Reactie TMI op de PTA aanbevelingen (Good Practices)"

Transcriptie

1 Reactie TMI op de PTA aanbevelingen (Good Practices) Introductie TMI is verheugd dat ook het PTA streeft naar verbetering van de taxaties en geeft gaarne haar medewerking aan het initiatief. In de visie van TMI kan de markt zelf veel betekenen. Suggesties tot verbetering Transparantie Voor een beeld van de samenhang en relatie tussen de verschillende aanbevelingen, ontbreekt een tabel, dat zou de leesbaarheid van het stuk ons inziens verhogen. In het kader van transparantie en verifieerbaarheid van de good practices zou TMI het op prijs stellen als bij de good practices / aanbevelingen bronvermeldingen worden opgenomen, zodat elke lezer de achtergrond verder kan bestuderen. Afbakening PTA PTA behelst vooral administratieve maatregelen. Aanbevelingen omtrent permanente educatie, gebruikte hulpmiddelen waaronder systemen,vrijwillig toezicht, gebruikte normen en transparantie ontbreken. Om de PTA aanbevelingen goed te plaatsen voor een onbevooroordeelde lezer, lijkt het verstandig om te wijzen op de andere manieren waarop de kwaliteit van de taxaties kan worden verbeterd. Het merendeel van de uitgebrachte taxaties zijn voor kleinschalige projecten, de good practices lijkt vooral geschreven te zijn voor grootschalige complexen. TMI beveelt PTA aan om per aanbeveling aan te geven hoe met de verschillende grootte van objecten en taxatie ondernemingen om moet worden gegaan. In de PTA aanbevelingen wordt uitgegaan van grotere taxatie ondernemingen. De meeste taxaties worden verricht door kleinere ondernemingen. Externe controle maatregelen zijn altijd te preferen boven interne controle maatregelen. Het verdient de voorkeur om bij controle maatregelen in de header van de aanbeveling zelf geen verwijzing te maken naar interne controle maatregelen en in de tekst duidelijk weer te geven dat externe controle maatregelen te allen tijde de voorkeur genieten boven de zwakkere interne controle maatregelen. Meer verantwoording afleggen over een taxatie, leidt niet automatisch tot betere taxaties. Het zou aan te bevelen zijn om de afweging tussen verhoging van de administratieve lasten, uitbreiding van de taxatie rapporten met meer verantwoording enerzijds en de leesbaarheid, praktische bruikbaarheid anderzijds op te nemen in de aanbevelingen. De 28 aanbevelingen van de PTA zijn een praktische stap in de goede richting naar meer standaardisatie en professionaliteit in taxaties van Nederlands vastgoed. Internationale richtlijnen zoals EVS en IVS hanteren een theoretische perspectief. Ze blijven tot op zekere hoogte abstract mondi aal acceptabel.

2 Het PTA kiest nadrukkelijker voor praktische aanbevelingen, afgeleid van EVS en IVS. Dit is vergelijkbaar met Taxatie Commercieel Vastgoed (TCV) richtlijn, dat door de TMI is ontwikkeld. Om de vergelijkbaarheid in kaart te brengen en een stap verder te zetten richting eenduidigheid en standaardisatie, volgen hieronder enkele suggesties die wel in de TCV genoemd worden, maar nog niet nadrukkelijk in de PTA aanwezig zijn. Marktwaarde en de totstandkoming daarvan zijn in PTA beschreven naar aanleiding van de methodiek (DCF, BAR/NAR, etc.), maar niet gedefinieerd. Het uitgangspunt in de PTA aanbevelingen 11 en 12 lijkt te zijn gebaseerd op (de elementen van) het rekenmodel. TCV kiest voor de IVS definitie, vertaling en uitwerking zijn opgenomen (blz 12 en 13). Het verdient aanbeveling om een duidelijke toelichting te geven op de IVS definitie zodat PTA handzamer wordt voor de taxateur. De volgende zaken worden niet duidelijk genoemd in de PTA-aanbevelingen: Vertrouwelijkheid en geheimhouding Verzekering Transactiekosten Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen Kritische controle Visuele objectpresentatie Minimumvereisten taxatierapport Bijgesloten in bijlage I zijn de suggesties van TCV die toegevoegd kunnen worden aan de aanbevelingen van het PTA. PTA verklaring PTA is succesvol. Het initiatief wordt door vele partijen omarmd. Het nadeel is dat verschillende partijen een eigen formaat vragen voor een PTA verklaring. TMI zou graag zien dat PTA het initiatief zou nemen om deze wildgroei tegen te gaan. Een aanvulling voor de good practices zou een korte verwijzing naar een web site kunnen zijn, waar de gebruiker een verklaring kan vinden dat de taxatie PTA proof i s, ondersteund met een transponeringsmatrix. Als voorbeeld is de PTA TCV transponeringsmatrix opgenomen in bijlage 2. In alle aanbevelingen ontbreekt een verwijzing naar tuchtrecht. Het zou aan te bevelen zijn dat gebruikers van taxatie rapporten kennis kunnen nemen onder welk tuchtrecht en/of overig toezicht een taxateur valt en hoe een opdrachtgever een beroep kan doen op dat toezicht.

3 Kanttekeningen per aanbeveling Aanbeveling 3. Onafhankelijkheid - Interne roulatie Het onderscheid tussen interne en externe roulatie lijkt TMI niet relevant. Externe roulatie is zelfs te prefereren boven interne roulatie. De aanbeveling zou Roulatie moeten heten, waarbij toegelicht wordt dat externe roulatie te prefereren is boven interne roulatie. Een eerdere betrokkenheid van een taxateur zou in elk taxatie rapport vermeld moeten worden. Het aantal vermelde jaren (6) is te lang. Gemiddelde bestuursleden hebben een ambtstermijn van 3 tot 4 jaar, dat lijkt dan meer voor de hand te liggen. Onafhankelijkheid is verder te ondervangen met aanbeveling 26, collegiale externe toetsing. De externe toetsing zal immers kritisch zijn, zolang beide collega s onafhankelijk van elkaar zijn in de zin van Aanbeveling 4. Beperkte roulatie zou door externe toetsing ondervangen kunnen worden. Het verdient de voorkeur om deze aanbevelingen in meer samenhang te beschouwen. Als de eerdere betrokkenheid bij opdrachtgever en object zijn omschreven, voegt deze aanbeveling op zichzelf weinig toe. Een beschrijving van de genomen maatregelen om te komen tot een taxatie door een onafhankelijke persoon door roulatie en/of collegiale toetsing verdient de voorkeur. Aanbeveling 4. Onafhankelijkheid - Declaratie Bij transparantie in verklaringen, ook over financiële afhankelijkheid van opdrachtgever of collegiale samenwerking hoeft een financiële afhankelijkheid geen probleem te zijn. Het is wel cruciaal dat de lezer van het rapport en de opdrachtgever zich rekenschap geeft van een eventuele financiële afhankelijkheid van de opdrachtnemer. Tot onze verrassing staat de afhankelijkheid van de organisatie waartoe de taxateur behoort, door het uitvoeren van overige werkzaamheden voor de opdrachtgever, nergens beschreven. Ondanks eventuele Chinese walls verdient het aanbeveling om de lezer van een taxatie rapport expliciet op de hoogte te stellen van mogelijke taxatie overstijgende ondernemingsbelangen van de opdrachtnemer, zoals bijvoorbeeld mogelijke ver-/aan- koop/huur opdrachten. Aanbeveling 5/6 Educatie De twee aanbevelingen overlappen elkaar. Het lijkt logischer om bij de algemene educatie te verwijzen naar een eventueel lidmaatschapsnummer. De gebruiker van het taxatie rapport zou uit de opsomming van de algemene educatie de geschiktheid van de taxateur al moeten kunnen opmaken. Aanbeveling 7: opdrachtbrief De voorbeelden zijn geschikt voor grote complexen bij grote opdrachtgevers maar gaan voorbij aan de meerderheid van de kleinschalige taxaties, waarbij de complexiteit van de (administratieve en organisatorische) organisatie gering is. Het wekt de indruk dat de opdracht- en bevestigingsbrief alleen worden gebruikt ter afdekking van de risico s van de taxateur / accountant door het afleggen van verantwoording.

4 TMI pleit voor een systeem waarbij de verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van informatie, die van belang kan zijn voor een taxatie / nauwkeurige voorspelling van de kasstromen van een het te taxeren object, bij de opdrachtgever ligt. In het voorbeeld bij aanbeveling 9 wordt daar ook naar verwezen. Een taxatie is geldig onder de voorwaarde dat de opdrachtgever alle beschikbaar en van belang geachte informatie heeft verstrekt. Zo gauw duidelijk is dat dit niet het geval is, is de taxatie niet meer geldig. De verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van informatie van de opdrachtgever zou expliciet in het taxatie rapport moeten worden opgenomen. Indien een lezer van het taxatierapport van mening is dat informatie ontbreekt, moet de lezer een melding kunnen maken bij een onafhankelijke instantie die een onderzoek instelt. De onafhankelijke instantie zal vermeld moeten worden in het rapport. Het verdient aanbeveling dat de taxateur alleen een instanties vermeld die sancties kunnen opleggen. Voorbeelden zijn TMI, RICS, NVM, VastgoedPro en VBO. De opdrachtgever maar ook toezichthouders / controleurs kunnen vertrouwen op de expliciete regeling van de verantwoordelijkheid, gecombineerd met een meldings- en sanctieplicht en de bewaarplicht van de taxateur voor verder onderzoek. Eventueel kan een verzwaring van de administratieve last overwogen worden door de taxateur expliciet te laten vermelden welke informatie is aangeleverd door de opdrachtgever, dit is echter in veel gevallen een onnodige lastenverzwaring, alleen en dan ook alleen maar ten gunste van controlewerkzaamheden. Het is aan te bevelen om een taxateur de verplichting op te leggen, deze informatie gedurende een periode van 5 jaar moeten bewaren om verantwoording te kunnen afleggen. Een toelichting op alle gebeurtenissen na de peildatum van de taxatie, die van invloed zouden kunnen zijn op de taxatie, valt daarmee ook onder de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Het is in de visie van TMI wel aan te bevelen dat In het taxatie rapport expliciet ruimte is opgenomen voor het vermelden van gebeurtenissen na de peildatum van de taxatie, die van invloed kunnen zijn op de taxatie. In de tekst waarbij de verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van de gegevens wordt gelegd bij de opdrachtgever, kan desgewenst worden verwezen naar een niet uitputtende opsomming van mogelijke informatie, waaronder allonges, addenda & side letters. Het zou charmant zijn als de TMI TCV richtlijn ook in het voorbeeld vermeld zou zijn als gehanteerde waarderingsstandaard. Aanbeveling 8: bevestigingsbrief Zie opdrachtbrief. Aanbeveling 9: Allonges, addenda & side letters Zie opdrachtbrief.

5 Aanbeveling 10: Doel taxatie/reikwijdte In de bijlage is een opsomming van de werkzaamheden opgenomen die gelden bij een hertaxatie. Om de administratieve lasten voor een taxateur te verminderen en duidelijk te maken dat niet een full taxatie wordt uitgevoerd, verdient het in de ogen van TMI aanbeveling om eventuele informatie uit het oorspronkelijke rapport niet over te nemen, maar te verwijzen naar het oorspronkelijke taxatie rapport. Dit maakt wellicht de leesbaarheid van de onvolledige taxatie niet beter, maar geeft wel helder de beperkingen aan. Aanbeveling 12: Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement Fout in voorbeeld In de voorbeeld berekening van het netto aanvangsrendement is een fout geslopen. Het voorbeeld voor de herleiding van het netto aanvangsrendement vermeld in de onderste regel een waarde von van , in de berekening daarboven is de waarde voor correcties NAR vaste lasten vrij op naam Als extra vergelijkingsgetal lijkt de NAR vaste lasten von weinig toegevoegde waarde te bieden naast de BAR von en de NAR von. Het zou kunnen worden beschouwd als een eerste stap naar uniformering van definities in de vastgoed markt. De aanbeveling op dit punt zou aangescherpt kunnen worden door te omschrijven wat wel en wat niet in de correcties (bruto netto traject) moet worden opgenomen, zodat een NAR von beter vergelijkbaar wordt. TMI zou geen voorstander zijn van weer een nieuw kengetal in taxaties, die slecht te herleiden is. Ook zou de aanbeveling moeten worden uitgebreid naar de wijze waarop transacties gemeld en gepubliceerd dienen te worden. Een oproep naar eigenaren en publicisten om alleen vergelijkbare gegevens te publiceren, zou een eerste stap naar verdere transparantie voor alle partijen zijn. Opbouw disconteringsvoet De aanbevelingen met betrekking tot de disconteringsvoeten gaan uit van een risicovrij rendement. Het opdelen van een disconteringsvoet, exityield of NAR in verschillende componenten veronderstelt een hoge correlatie tussen de onderliggende componenten. Als bij het bewegen van de risicovrije rente de resultante van de componenten niet mee beweegt, is de gekozen pijler om het rendement op te baseren op zijn minst ongelukkig. Het bewegen van de rente zal de taxateur oplossen met het tegendraads bewegen van 1 der andere componenten om de resultante ongemoeid te laten (immers door de lage directe correlatie verandert de resultante niet (genoeg) mee). Het doel om meer transparantie in de veronderstellingen aan te brengen gaat leiden tot verwarring en afname in vertrouwen van opdrachtgevers. Het middel schiet in dit geval het doel voorbij. Vooralsnog is TMI niet op de hoogte van een wetenschappelijk onderzoek dat onomstotelijk bewijst dat een correlatie bestaat tussen een risico vrije voet en het rendement op vastgoed. Voor zover bekend zijn wisselende successen geboekt in wetenschappelijke studies waarbij een relatie wordt gelegd tussen een risico vrij voet / obligatie / aandelen rendement en indirect vastgoed. De relatie tussen de risico vrije rente en het vereist rendement op vastgoed heeft een dergelijke hoge correctie niet, zeker niet zonder vertragingsfactor, en heeft daarom geen bestaansrecht. Het leidt alleen tot schijn nauwkeurigheid in de

6 afspiegeling van de rendementen. Daarnaast zijn de genoemde componenten locatie en objecttoeslag, dan wel marktrisico, locatie en objecttoeslag niet statistisch betrouwbaar van elkaar te onderscheiden (te weinig transactiedata als er al data zijn) en vertonen zij daarnaast autocorrelatie (ze hangen met elkaar samen). Het opdelen van een rendement in stukken, die weer invloed op elkaar uitoefenen is statistisch uiterst ongelukkig, immers niet op zichzelf vast te stellen, los van de ander, omdat ze met elkaar samenhangen. Het opbouwen van een disconteringsvoet aan de hand van een risico vrij rendement mag conceptueel aansprekend zijn, maar kent geen wetenschappelijk juiste onderbouwing voor direct vastgoed, tevens sluit een dergelijke onderbouwing niet aan bij de praktijk. Taxateurs zullen vrijheidsgraden zoeken om te komen tot een gewenst antwoord, in plaats van transparantie wordt alleen een administratieve last gecreëerd. Om de opbouw van een disconteringsvoet inzichtelijk t e maken, stelt TMI voor om te kiezen voor een benadering die beter bij de praktijk aansluit. Het opbouwen van een disconteringsvoet kan bestaan uit een rendement op A locaties van het bepaalde vastgoed segment (landelijk gezien) en een risico opslag, zodat beide pijlers van het vereist rendement op investering met elkaar meebewegen. Financiering speelt geen rol in het bepalen van de marktwaarde. Het uitrekenen van een WACC is interessant bij het analyseren van de overwegingen van een specifieke koper, maar zouden geen onderdeel moeten zijn van een taxatie van de marktwaarde. Vergelijking disconteringsvoeten In de voorbeelden staat een tabel met de vergelijking van de disconteringsvoeten. Het afleiden van een disconteringsvoet uit openbare transactie informatie is vrijwel onmogelijk zonder een referentie taxatie uit te voeren. De DCF methode is goed geschikt om het effect van risico s inzichtelijk te maken. Het is minder geschikt voor het maken van vergelijkingen, anders dan chronologisch of voor objecten van dezelfde eigenaar. Het lijkt aan te bevelen om bij het gebruik van een DCF methode als primaire waarderingsmethode, te adviseren een tweede methode te gebruiken, waarbij wel een goede vergelijking kan worden gemaakt tussen gehanteerde rendementen en transacties. Aanbeveling 13: Uitgangspunten en veronderstellingen Deze kwalitatieve analyse dient in elk geval in te gaan op de verschillen tussen het getaxeerde object en de referentie inzake: Locatie (betere, slechtere of gelijkwaardige locatie) Verhuursituatie (leeg of langer, korter of gelijksoortig verhuurd) Huurder (betere, slechtere of gelijkwaardige huurder(s)) Gebouw (beter, slechter of gelijkwaardig gebouw) Omvang (groter, kleiner of gelijkwaardig) Veelal zal dit bestaan uit een schematische weergave, bijvoorbeeld: ++, +, 0, -, --. De toelichting bij de schematische weergave is een andere manier van het presenteren van de verschillen en geen verdieping van noch een conclusie bij de schematische weergave. De afwijking in de

7 vergelijkingsvariabelen zou moeten leiden tot een conclusie ten aanzien van de verschillen in de yield en/of markthuur tussen het te taxeren object en de getoonde referentie. Het voorbeeld op de toelichting bij de schematische weergave kan achterwege blijven. Het gekozen voorbeeld is in de ogen van TMI niet verhelderend. In het TMI rapport worden alle veronderstellingen transparant weergegeven, waardoor opdrachtgevers vergelijkingen (tijdvolgordelijk of tussen objecten) kunnen maken. De aanbeveling zou beperkt kunnen blijven tot een goe de weergave van de veronderstellingen. Aanbeveling 14: Lease Incentives In de beschrijving bij het voorbeeld wordt gesproken over een jaarhuur van euro, gegeven dat aanbevolen wordt om lopende lease incentives te verwerken als kapitaalscorrectie (bij de huurwaardekapitalisatie), zou dit de markthuur moeten zijn. De term jaarhuur suggereert dat het gaat om de contracthuur. Het reken voorbeeld voor de berekening van de effectieve huur is onduidelijk. Het gaat om de totale markt jaarhuur over de looptijd van een contract minus het totaal van de weggeven lease incentives gedeeld door de looptijd van het contract. Uit het voorbeeld blijkt dit niet heel duidelijk. De beschrijving bij de schematische weergave van de veronderstellingen, is een andere presentatie van die veronderstellingen en voegt niets toe, verhoogd slechts het aantal handelingen. In de ogen van TMI mag aan een lezer van een taxatie rapport wel enige eisen worden gesteld. Bij enige kennis en/of ervaring met taxaties zou de schematische weergave voldoende moeten zijn. Aanbeveling 18: Gevoeligheidsanalyse Onderscheid moet worden gemaakt naar de weergave van de belangrijkste veronderstellingen en een gevoeligheidsanalyse. De weergave van de belangrijkste veronderstellingen zou moeten vallen onde r aanbeveling 13: Uitgangspunten en veronderstellingen. Bij deze aanbeveling is niet duidelijk onder welke omstandigheden een gevoeligheidsanalyse moet worden opgenomen. Aanbeveling 21: Inhoud taxatierapport en overige toelichtingen Een verwijzing naar de TMI TCV norm gebruikt door bijna 500 taxateurs zou op prijs gesteld worden. Aanbeveling 23: Interne beheersing taxaties De aanbeveling is teveel geënt op de grote kantoren en heeft te weinig oog voor de dagelijkse praktijk van taxatie professionals in kleine verbanden. Het doel van de aanbeveling is om aanwezige en gebruikte controle maatregelen te verduidelijken. Het zou goed zijn als het onderwerp van de aanbeveling, controle maatregelen zou zijn. Deze aanbeveling gaat alleen in op de interne beheersing van taxaties. Externe beheersingsmaatregelen zijn te prefereren boven interne beheersingsmaatregelen. Een algemene formulering zou daarmee de voorkeur genieten.

8 De controle maatregelen hebben tot doel om de juistheid van de taxatie te borgen. De aanbeveling is overbodig in het licht van de hieronder vermelde aanbevelingen, die gezamenlijk een afdoende garantie vormen voor de juistheid van de taxatie: 1/2/3/4 Onafhankelijkheid 5/6 Educatie taxateur 19 Back testing Aanbeveling 24: Toetsing/validatie modellen en schattingen Het verdient aanbeveling om duidelijk in het taxatie rapport op te nemen van welke leverancier welk systeem is betrokken. De toetsing/validatie van de modellen is veel belangrijker bij ontwikkeling in eigen huis en met name ontwikkeling van Excel modellen, omdat niet gesteund kan worden op een grote groep gebruikers, controle maatregelen van een professionele software ontwikkelaar en/of toezichthoudende mechanismen die elders zijn ingebouwd. Aanbeveling 25: Concepttaxatierapporten In de praktijk is overleg met de opdrachtgever om de kwaliteit van de taxatie te garanderen noodzakelijk. De uitkomst is gebaseerd op de beschikbare informatie. Bij een concept taxatie kunnen partijen tot de conclusie komen dat informatie ontbreekt, onjuist is geïnterpreteerd of niet is gebruikt. Het afgeven van een concept taxatie is een praktijk die door elke taxateur wordt uitgevoerd. Het opnemen van een stuk tekst over concepttaxaties leidt tot extra werk en tekst, waardoor de kans wordt verhoogd dat de leesbaarheid van een taxatie rapport verslechterd. De baten wegen in dit geval niet op tegen de kosten. TMI beveelt PTA aan om deze aanbeveling in te perken tot het vermelden van verzoeken van de opdrachtgever die door de taxateur niet zijn overgenomen e n waar tegen de opdrachtgever protest aantekent. 26. Reviews (intern, peer), collegiale toetsing Wij betreuren het dat deze aanbeveling niet verder is uitgewerkt. Een collegiale toetsing is volgens ons alleen van waarde als het een onafhankelijke toets is van een taxateur uit een andere organisatie: een externe toetsing waarbij de onafhankelijkheid zoals gesteld in de Good Practises 3 en 4 gewaarborgd blijft. Bij interne collegiale toetsing is onafhankelijkheid per definitie nooit (geheel) gewaarborgd, helemaal niet in een verticale beroepsrelatie, het kan alleen worden geïnterpreteerd als een controle maatregel, welke al is opgenomen onder aanbeveling 23. Het voorbeeld laat ook dezelfde tekst zien als onder aanbeveling 23. Als deze aanbeveling gehandhaafd blijft, is TMI voorstander van het verder uitwerken van de wijze waarop toetsing heeft plaats gevonden, door aanbeveling 23 en 26 te integreren. De volgende vragen zouden schematisch beantwoord kunnen worden: Vraag Antwoord Mogelijke toelichting Aantal gebruikte waarderingsmethodieken 4 NAR, DCF, vervangingswaarde, referentie schatting Gebruikte modellen ontwikkeld door onafhankelijke software leverancier? Ja Flux Groep B.V

9 Audit op modellen software leverancier? Ja Via acceptatie procedure worden alle releases onderworpen aan testen door TMI Externe collegiale toetsing? Ja Door taxateur X van kantoor Y Externe validatie? Ja TMI heeft als beleid om minimaal 10% van alle taxaties te valideren. Opdrachtgevers kunnen zelf ook een validatie aanvragen. Interne validatie? Ja Taxatie uitgevoerd door X onder verantwoordelijkheid van Y Interne peer toetsing? Ja Assistent X heeft het werk van Assistent Y gecontroleerd. Taxateur X heeft het werk van Taxateur Y gecontroleerd. Tot slot Wij hebben met interesse de Good Practises van de aanbevelingen van het PTA gelezen en zullen daar ons voordeel mee doen in de verbetering van de TMI rapportage. Wij hopen dat onze kanttekeningen wederzijds zullen leiden tot een verbetering van de Good Practices. TMI

10 Bijlage 1 Suggesties van TCV

11

12 Bijlage 2 Transponeringsmatrix PTA Nr Onderwerp TCV Para graaf Titel 1 Onafhankelijkheid - algemeen 4.1 Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid 1 Onafhankelijkheid - algemeen 4.7 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen 1 Onafhankelijkheid - algemeen 8.2 Prealabele verklaringen van de taxateur in het taxatierapport 2 Onafhankelijkheid - financiële belangen 4.1 Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid 2 Onafhankelijkheid - financiële belangen 4.6 Eerdere betrokkenheid 3 Onafhankelijkheid - Interne roulatie 4.1 Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid 4 Onafhankelijkheid - Declaratie 4.1 Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid 4 Onafhankelijkheid - Declaratie 4.7 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen 5 Educatie 4.2 Kwalificaties van de taxateurs 6 Educatie - Professionaliteit per deelgebied 4.2 Kwalificaties van de taxateurs 7 Opdrachtbrief 6.2 Opdrachtvoorwaarden 8 Bevestigingsbrief management 6.2 Opdrachtvoorwaarden 9 Allonges, addenda & side letters 7.3 Verificatie van informatie 9 Allonges, addenda & side letters 9.0 Onderzoeksgebieden 10 Doel taxatie/reikwijdte 5.2 Waardebegrip als basis van de waarde 10 Doel taxatie/reikwijdte 5.3 Marktwaarde 10 Doel taxatie/reikwijdte 5.4 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen 10 Doel taxatie/reikwijdte 5.6 Wezenlijke veranderingen voor of na de taxatiedatum 10 Doel taxatie/reikwijdte 6.0 De taxatie opdracht 11 Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) 5.2 Waardebegrip als basis van de waarde 11 Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) 5.3 Marktwaarde 11 Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) 5.4 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen 11 Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) 5.5 Het concept van Highest and Best Use 12 Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement 8.5 Huurreferenties 12 Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement 8.6 Koop-/beleggingsreferenties 12 Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement 8.8 Minimale vereisten aan referenties en referentieobjecten 13 Uitgangspunten en veronderstellingen 5.4 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen 13 Uitgangspunten en veronderstellingen 5.5 Het concept van Highest and Best Use 13 Uitgangspunten en veronderstellingen 8.1 Algemene uitgangspunten 14 Bijzondere uitgangspunten 5.4 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen 15 Lease incentives 7.4 Onderzoeksgebieden / huurders

13 16 Bronnen input - track record 4.5 Transparantie,verifieerbaarheid en onderbouwing 16 Bronnen input - track record 8.3 Minimum vereisten taxatierapport / recherche 17 Inspecties 7 Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 17 Inspecties 7.2 Bezichtiging en onderzoek 18 Gevoeligheidsanalyse 5.5 Het concept van Highest and Best Use 19 Back-testing niet aanw ezig 20 Gebeurtenissen na waardepeildatum 5.6 Wezenlijke veranderingen voor of na de taxatiedatum 21 Inhoud taxatierapport en overige toelichtingen 8.3 Minimale vereisten taxatierapport 22 Dossiervorming geïntegreerd in TMS 23 Interne beheersing taxaties geïntegreerd in TMS 24 Toetsing/validatie modellen en schattingen geïntegreerd in TMS Procedure 25 concepttaxatierapport 5.7 Richtlijn concept-rapportage 26 Reviews (intern, peer), collegiale toetsing 6.6 Second opinion (kritische controle) geen 4.3 Vertrouwelijkheid en geheimhouding geen 4.9 Verzekering geen 5.0 Basis voor de waarde/waarde definities geen 5.1 Inleiding geen 5.10 Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) geen 5.8 Fair Value geen 5.9 Transactiekosten geen 6.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen geen 6.4 Beperkte informatie geen 6.5 Hertaxatie zonder bezichtiging bijlag e Ondertekening rapport

Goed gewaardeerd vastgoed

Goed gewaardeerd vastgoed Goed gewaardeerd vastgoed 27 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten Platform Taxateurs en Accountants Colofon Het Platform Taxateurs en Accountants is in 2012 op initiatief van de NBA met medewerking

Nadere informatie

Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV)

Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) Inhoud 1. Inleiding 4 2. Doel 5 2.1 Doelstelling en gelding 5 2.2 Uitgever 5 2.3 Voor wie is de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed bestemd? 5 2.4 Wat wil

Nadere informatie

Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed

Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed Contents 1. Inleiding... 4 2. Doel... 5 2.1 Doelstelling en geldigheid... 5 2.2 Uitgever... 5 2.3 Voor wie is de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed bestemd?...

Nadere informatie

Kwaliteitscommissie TMI

Kwaliteitscommissie TMI Kwaliteitscommissie TMI Doel TMI is opgericht om commercieel vastgoed taxaties op een kwalitatief hoger niveau te brengen. Speerpunten zijn de kwaliteit van taxaties als wel de competenties van de taxateurs.

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

Goed gewaardeerd vastgoed

Goed gewaardeerd vastgoed Good Practices: voorbeelden voor de praktijk Goed gewaardeerd vastgoed 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten Platform Taxateurs en Accountants Oktober 2014 Colofon Het Platform Taxateurs en

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

Goed gewaardeerd vastgoed

Goed gewaardeerd vastgoed Good Practices: voorbeelden voor de praktijk Goed gewaardeerd vastgoed 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten Platform Taxateurs en Accountants Juni 2014 Colofon Het Platform Taxateurs en Accountants

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

Goed gewaardeerd vastgoed

Goed gewaardeerd vastgoed Goed gewaardeerd vastgoed 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten Platform Taxateurs en Accountants Colofon Het Platform Taxateurs en Accountants is in 2012 op initiatief van de NBA met medewerking

Nadere informatie

Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf.

Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf. Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf. Een makelaar wordt door de NVM verweten dat zij een taxatierapport heeft afgegeven zonder dat zij het te taxeren object zelf

Nadere informatie

HOEBERT HULSHOF & ROEST

HOEBERT HULSHOF & ROEST Inleiding Artikel 1 Deze standaard voor aan assurance verwante opdrachten heeft ten doel grondslagen en werkzaamheden vast te stellen en aanwijzingen te geven omtrent de vaktechnische verantwoordelijkheid

Nadere informatie

Platform Taxateurs en Accountants t.a.v. Rob Schouten Postbus 7984 1008 AD Amsterdam per email: r.schouten@nba.nl

Platform Taxateurs en Accountants t.a.v. Rob Schouten Postbus 7984 1008 AD Amsterdam per email: r.schouten@nba.nl Platform Taxateurs en Accountants t.a.v. Rob Schouten Postbus 7984 1008 AD Amsterdam per email: r.schouten@nba.nl Voerendaal/Deventer, 13 augustus 2014 Betreft: reactie op PTA Good Practices, voorbeelden

Nadere informatie

Besluit tot wijziging van de Nadere voorschriften controleen overige standaarden Vastgesteld 18 december 2008

Besluit tot wijziging van de Nadere voorschriften controleen overige standaarden Vastgesteld 18 december 2008 Besluit tot wijziging van de Nadere voorschriften controleen overige standaarden Vastgesteld 18 december 2008 1 Besluit tot wijziging van de Nadere voorschriften controle- en overige standaarden Vastgesteld

Nadere informatie

De Waard Makelaars en Taxateurs, kan elke erkende discipline van onroerende zaken voor u uitvoeren!

De Waard Makelaars en Taxateurs, kan elke erkende discipline van onroerende zaken voor u uitvoeren! De Waard Makelaars en Taxateurs, kan elke erkende discipline van onroerende zaken voor u uitvoeren! DE WAARD MAKELAARS EN TAXATEURS We hebben het allemaal in huis......als we u kunnen helpen, dan horen

Nadere informatie

Datum 13 januari 2009 Onderwerp Beantwoording Kamervragen van de leden Heerts en Depla (beiden PvdA) inzake het falend tuchtrecht van de taxateurs

Datum 13 januari 2009 Onderwerp Beantwoording Kamervragen van de leden Heerts en Depla (beiden PvdA) inzake het falend tuchtrecht van de taxateurs > Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Schedeldoekshaven 100 2511 EX Den Haag Postbus 20301 2500 EH Den Haag

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van:

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Taxatierapport Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Object: te Moerdijk AKKOORD BURGEMEESTER: DATUM: Pagina 1 van 21 INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT...

Nadere informatie

NBA de heer R. Mul Antonio Vivaldistraat 2-8 1083 HP AMSTERDAM

NBA de heer R. Mul Antonio Vivaldistraat 2-8 1083 HP AMSTERDAM NBA de heer R. Mul Antonio Vivaldistraat 2-8 1083 HP AMSTERDAM NeeMuijtjensD.L.A.A.MDavey MuijtjensDavey Datum 12 augustus 2014 Pagina 1 van 7 Telefoon 020-797 3108 Email Davey.Muijtjens@afm.NL Betreft

Nadere informatie

Implementatie marktwaarde

Implementatie marktwaarde Implementatie marktwaarde Spreker: Martin van Zuilekom Msc RA Datum: 17-06-2015 Agenda 1) Introductie Portaal 2) Van huur- naar vastgoedadministratie 3) Organisatie van de vastgoedwaardering 4) Waarderingsprotocol

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopstart

Taxatie-instructie Koopstart Taxatie-instructie Koopstart 1 juli 2015 1. Inleiding Deze instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of projectontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopstart een

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Zaaknummer: 15-033 Datum: 10 februari 2016. Uitspraak. in de zaak van: X wonende te O., Klager. tegen:

Zaaknummer: 15-033 Datum: 10 februari 2016. Uitspraak. in de zaak van: X wonende te O., Klager. tegen: Zaaknummer: 15-033 Datum: Uitspraak in de zaak van: X wonende te O., Klager tegen: Y handelend onder de naam: R, gevestigd te L., Beklaagde, hierna ook: de Taxateur - 2-1. Ingekomen stukken en verloop

Nadere informatie

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014,

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014, Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH Nunspeet 24 april 2014, Betreft: Aanvulling op het taxatierapport d.d. 26-04-2013 Geachte mevrouw Van Erp, U

Nadere informatie

Visweg 0ong te LIMMEN Koopprijs 375.000 v.o.n.

Visweg 0ong te LIMMEN Koopprijs 375.000 v.o.n. Visweg 0ong te LIMMEN Koopprijs 375.000 v.o.n. Omschrijving: Voor veel mensen is het bouwen van een eigen huis een droom. De gemeente Castricum biedt u nu de kans om deze droom werkelijkheid te laten worden.

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid. 11-521 RvT Zwolle DE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nadere informatie

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 Nyenrode Real Estate Center de heer prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS de heer prof.dr. A.C. Hordijk Straatweg 25 3621 BG Breukelen ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 betreft: Reactie

Nadere informatie

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Postbus 42530 3006 DA Rotterdam 010 212 46 85 info@nrvt.nl www.nrvt.nl 2/9 Reglement werkkamer WOZ Overwegende dat in het kader van de Wet waardering onroerende

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopstart

Taxatie-instructie Koopstart Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 1. Inleiding Deze instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of projectontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopstart een

Nadere informatie

Agenda. Wie is De Hooge Waerder?

Agenda. Wie is De Hooge Waerder? 1 Agenda 1. Wie is De Hooge Waerder? 2. Wat is mijn bedrijf waard? 3. Is uw bedrijf verkoopklaar? Vestigingen Wie is De Hooge Waerder? 2 Wie is De Hooge Waerder? Divisies: op alle vestigingen zijn alle

Nadere informatie

1. AUDITINSTRUCTIE SCORECARD COPRO 8120

1. AUDITINSTRUCTIE SCORECARD COPRO 8120 1. AUDITINSTRUCTIE SCORECARD COPRO 8120 1.1. Inleiding DTe vraagt ter verificatie van de aangeleverde cijfers een assurance-rapport van een externe accountant. Een assurance-rapport dient eenmaal per jaar

Nadere informatie

WONINGCORPORATIES MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT

WONINGCORPORATIES MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT WONINGCORPORATIES MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT Marktwaarde in verhuurde staat 2 Marktwaarde verplicht in de Verantwoordingsinformatie 2015 (dvi) en vanaf jaarrekening 2016 Grondslag voor splitsing in

Nadere informatie

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 1 juli 2015 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie

Nadere informatie

BEDRIJFSPAND TAXATIERAPPORT

BEDRIJFSPAND TAXATIERAPPORT BEDRIJFSPAND TAXATIERAPPORT Commercieel Vastgoed Proefstraat 148 en 150, 4800 AA Breda Opgesteld op datum: 01-01-2013 door: Taxateur A. Algemene gegevens 3 A.1 Opdrachtgever 3 A.2 Taxateur 3 B. Doel van

Nadere informatie

Materieel belang in de jaarrekening. Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving

Materieel belang in de jaarrekening. Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving Materieel belang in de jaarrekening Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving Agenda Inleiding Doel van de jaarrekening Wat is materieel belang Wat

Nadere informatie

Taxeren in de tegenwoordige tijd

Taxeren in de tegenwoordige tijd Taxeren in de tegenwoordige tijd Henk-Jan Kruidenier RMT RT sv Postbus 8 8070 AA NUNSPEET 0341-252363 info@vandeloosdrechtrbm.nl www.vandeloosdrechtrbm.nl onderwerpen Inleiding Waarom (frequenter) taxeren?

Nadere informatie

Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Directie Gezond en Veilig Werken t.a.v. mevrouw Simone Wiers Postbus 90801 2509 LV DEN HAAG

Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Directie Gezond en Veilig Werken t.a.v. mevrouw Simone Wiers Postbus 90801 2509 LV DEN HAAG Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Directie Gezond en Veilig Werken t.a.v. mevrouw Simone Wiers Postbus 90801 2509 LV DEN HAAG Meteren, 11 maart 2015 Rijksstraatweg 69 4194 SK METEREN Postbus

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond 1 juli 2015 1. Inleiding Deze versie van de instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond

Nadere informatie

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL

Nadere informatie

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3 Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Inhoud blz. 1 Inleiding...2 2 Doel en status...2 3 Aard en omvang gemeentelijk vastgoed...2 4 Richtlijnen bij de aan-

Nadere informatie

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM 11-46tus RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Taxatie. Summiere onderbouwing van vastgestelde waarden. Taxateurs opgedragen met

Nadere informatie

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING 1. Waarom is er geen Koopinstrument voor alle woningen die te koop staan? De koopregeling is een proef. Deze proef geldt voor huizen van eigenaarbewoners en biedt

Nadere informatie

Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review. Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2

Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review. Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2 Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2 Toelichting bij de criteria voor het beoordelen van de kwaliteit van een

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopcomfort

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopcomfort Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopcomfort 11 juni 2014 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende corporaties bij de Taxatie-instructie Koopcomfort. Van deze

Nadere informatie

Fair Value Business Valuation. Specialist in Ondernemingswaardering

Fair Value Business Valuation. Specialist in Ondernemingswaardering Fair Value Business Valuation Specialist in Ondernemingswaardering PROFIEL Fair Value Business Valuation heeft zich, als één van de weinige bureaus in Nederland, uitsluitend toegelegd op het specialisme

Nadere informatie

Molenweg 49 6225 NB Maastricht tel: 043-3610969 fax: 043-3671640 info@wijnandstilli.nl www.wijnandstilli.nl. Maastricht, Koperslagersdreef 22

Molenweg 49 6225 NB Maastricht tel: 043-3610969 fax: 043-3671640 info@wijnandstilli.nl www.wijnandstilli.nl. Maastricht, Koperslagersdreef 22 Molenweg 49 6225 NB Maastricht tel: 043-3610969 fax: 043-3671640 info@wijnandstilli.nl www.wijnandstilli.nl Maastricht, Koperslagersdreef 22 www.wijnandstilli.nl pagina 1 van 7 2016 Soort Type Soort bouw

Nadere informatie

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper

Nadere informatie

1.1. Klager heeft bij brief van 16 mei 2013, vergezeld van 2 bijlagen, bij de NVM een klacht ingediend tegen de makelaar.

1.1. Klager heeft bij brief van 16 mei 2013, vergezeld van 2 bijlagen, bij de NVM een klacht ingediend tegen de makelaar. 1 Taxatie. Vergelijkingsobjecten. Het NWWI (klager) verwijt een makelaar (beklaagde) dat zij bij haar taxaties op niet passende wijze referentiepanden kiest. De Raad overweegt dat de ter zitting genoemde

Nadere informatie

Reglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)

Reglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV) Reglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV) Vastgesteld 19 november 2015 Vervangt de versie van 30 september 2015 Postbus 42530 3006 DA Rotterdam 010-212 46 85 info@nrvt.nl www.nrvt.nl 2/47 Inhoud

Nadere informatie

Het digitaal samenstellen en uniformeren van projectdocumentatie.

Het digitaal samenstellen en uniformeren van projectdocumentatie. Het digitaal samenstellen en uniformeren van projectdocumentatie. As-Built Documentatie digitaal op orde Als uw bedrijf actief is in de Marine, Off-Shore, energie of chemische industrie, dan heeft u voor

Nadere informatie

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties Woningcorporaties hebben voor de jaarrekening 2012 te maken gehad met ingrijpende wijzigingen in de voorschriften voor de jaarverslaggeving.

Nadere informatie

Assessment professionele vakbekwaamheid Recognised European Valuer

Assessment professionele vakbekwaamheid Recognised European Valuer Assessment professionele vakbekwaamheid Recognised European Valuer Nyenrode Real Estate Center, 2015 Voorwoord Het Real Estate Center van de Nyenrode Business Universiteit heeft de eervolle opdracht gekregen

Nadere informatie

Overgauwseweg 38, 2641 NE Pijnacker Vraagprijs

Overgauwseweg 38, 2641 NE Pijnacker Vraagprijs Overgauwseweg 38, 2641 NE Pijnacker Vraagprijs 499.000,- k.k. 1 Inhoud Inhoud... 2 Voorwoord... 3 De woning... 4 Kenmerken van de woning... 5 Fotopresentatie... 6 Kadastrale kaart... 8 Plattegrond van

Nadere informatie

Controleprotocol subsidies gemeente Alkmaar voor verantwoording subsidies > 250.000

Controleprotocol subsidies gemeente Alkmaar voor verantwoording subsidies > 250.000 Controleprotocol subsidies gemeente Alkmaar voor verantwoording subsidies > 250.000 1 Algemeen Op grond van de Kaderverordening Subsidieverstrekking van de gemeente Alkmaar kunnen subsidies worden verstrekt.

Nadere informatie

Steunstichting SBWU. Boekjaar 2014. Steunstichting SBWU Utrecht. 2 april 2015

Steunstichting SBWU. Boekjaar 2014. Steunstichting SBWU Utrecht. 2 april 2015 Steunstichting SBWU Boekjaar 2014 Steunstichting SBWU Utrecht 2 april 2015 Inhoud Blad Jaarrekeningverslag over boekjaar 2014 3 Jaarrekening 2014 4 Balans per 31 december 2014 5 Winst-en verliesrekening

Nadere informatie

Onzorgvuldig en onvolledig taxatierapport. Ontvankelijkheid klager.

Onzorgvuldig en onvolledig taxatierapport. Ontvankelijkheid klager. Onzorgvuldig en onvolledig taxatierapport. Ontvankelijkheid klager. Klager wil een naast zijn woning gelegen strook grond aankopen. Hij bereikt met de eigenaar overeenstemming voor een koopsom van 17.000.

Nadere informatie

Geachte gemeenteraad, Hattem 12 december 2013.

Geachte gemeenteraad, Hattem 12 december 2013. Dit schrijven wordt zowel per brief en mail aan u verzonden. Geachte gemeenteraad, Hattem 12 december 2013. Inleiding Voor de raadsvergadering van 16 december 2013 staat op de agenda het vaststellen van

Nadere informatie

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de algemene vergadering van Nederlandse Waterschapsbank N.V. Verklaring over de jaarrekening 2014 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2014 van

Nadere informatie

Beleidsregel Kaderregeling Administratieve Organisatie en Interne Controle inzake DBC-registratie en facturering

Beleidsregel Kaderregeling Administratieve Organisatie en Interne Controle inzake DBC-registratie en facturering Beleidsregel Kaderregeling Administratieve Organisatie en Interne Controle inzake DBC-registratie en facturering 1. ALGEMEEN a. Deze beleidsregel is van toepassing op organen voor gezondheidszorg als vermeld

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

Algemene Rekenkamer..,

Algemene Rekenkamer.., Algemene Rekenkamer, BEZORGEN Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 4 2513 AA Den Haag Lange Voorhout 8 Postbus 20015 2500 EA Den Haag T 070 3424344 E w voorlichting@rekenkamernl

Nadere informatie

Taxatierapport. Commercieel Vastgoed. Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM

Taxatierapport. Commercieel Vastgoed. Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM A Opdracht / opname Naam opdrachtgever NVM Adres opdrachtgever Fakkelstede

Nadere informatie

LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed!

LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed! LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed! CISCA KEVERKAMP De waarde van een woning of bedrijfsobject is afhankelijk van verschillende

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Richtsnoeren voor de omgang met markt- en tegenpartijrisico s in de standaardformule

Richtsnoeren voor de omgang met markt- en tegenpartijrisico s in de standaardformule EIOPA-BoS-14/174 NL Richtsnoeren voor de omgang met markt- en tegenpartijrisico s in de standaardformule EIOPA Westhafen Tower, Westhafenplatz 1-60327 Frankfurt Germany - Tel. + 49 69-951119-20; Fax. +

Nadere informatie

Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122

Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122 Raadsvergadering d.d. Casenummer Raadsvoorstelnummer Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122 Gemeente Bussum Vaststellen tarieven onroerende-zaakbelastingen 2012 Brinklaan 35 Postbus 6000

Nadere informatie

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille Governance Implementatietrajecten

Nadere informatie

Beleidsregel vervreemding onroerende zaken. Het College sanering zorginstellingen, Gelet op artikel 18 van de Wet toelating zorginstellingen, Besluit:

Beleidsregel vervreemding onroerende zaken. Het College sanering zorginstellingen, Gelet op artikel 18 van de Wet toelating zorginstellingen, Besluit: Het College sanering zorginstellingen, Gelet op artikel 18 van de Wet toelating zorginstellingen, Besluit: HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN Artikel 1 In deze beleidsregel wordt verstaan onder: a. de wet: Wet toelating

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2013 Portfolio Management Ostrica BV Februari 2013 Rendementsverwachtingen Ostrica 2013 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Algemene voorwaarden Tekstbureau Bijdehand

Algemene voorwaarden Tekstbureau Bijdehand Algemene voorwaarden Tekstbureau Bijdehand Artikel 1: Definities In deze algemene voorwaarden worden de begrippen 'opdrachtnemer' en 'opdrachtgever' gebruikt. Met 'opdrachtnemer' wordt Tekstbureau Bijdehand

Nadere informatie

Heeft IFRS 13 Fair value measurement toegevoegde waarde?

Heeft IFRS 13 Fair value measurement toegevoegde waarde? Heeft IFRS 13 Fair value measurement toegevoegde waarde? De recent gepubliceerde IFRS 13 bevat geen nieuwe voorschriften over wanneer reële waarde toegepast moet worden, maar legt uit hoe de reële waarde

Nadere informatie

Opzet beantwoording consultatievragen herziene NV COS editie 2014

Opzet beantwoording consultatievragen herziene NV COS editie 2014 1. Heeft u specifieke vragen of opmerkingen bij de aangepaste vertalingen van Standaarden 200-810 en 3402 (voor de nieuwe of herziene Standaarden zijn aparte vragen in hoofdstuk 2)? nee. 2. Kunt u zich

Nadere informatie

Magnolialint type G 0ong te LIMMEN Koopsom 500.000 v.o.n.

Magnolialint type G 0ong te LIMMEN Koopsom 500.000 v.o.n. Magnolialint type G 0ong te LIMMEN Koopsom 500.000 v.o.n. Omschrijving: 6 vrijstaande woningen, type G. Voor meer informatie zie de infodag op 14 februari a.s. van 13.00 tot 15.00 uur in hotel Fletscher

Nadere informatie

Collectieve Beheersorganisaties Stand van zaken 2014

Collectieve Beheersorganisaties Stand van zaken 2014 RAPPORT Goed Bestuur en Integriteit a Collectieve Beheersorganisaties Stand van zaken 2014 College van Toezicht Collectieve Beheersorganisaties Auteurs- en naburige rechten Juni 2015 Inhoudsopgave 1 Inleiding

Nadere informatie

Algemeen. 6. Publicatie Priciples De meest actuele versie van deze Principles of Fund Governance is te vinden op www.gilissen.nl.

Algemeen. 6. Publicatie Priciples De meest actuele versie van deze Principles of Fund Governance is te vinden op www.gilissen.nl. FUND GOVERNANCE Algemeen 1. Compliance functie Een directielid van de Beheerder is aangesteld als Compliance Officer. Deze ziet toe op de correcte naleving van: (i) de Prospectussen van de TG Fondsen;

Nadere informatie

Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012

Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012 Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012 Inleiding De stichting erfpachters Natuurmonumenten (SENM) heeft begin september een enquête verspreid onder erfpachters. De

Nadere informatie

TAXATIERAPPORT financiering woonruimte MODEL januari 2011 vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO

TAXATIERAPPORT financiering woonruimte MODEL januari 2011 vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2011 TAXATIERAPPORT financiering woonruimte MODEL januari 2011 vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO ----------------------------------------------------------------------

Nadere informatie

Controleprotocol Projecten Partnership STW KWF Technology for Oncology. Versie d.d. 2 september 2015

Controleprotocol Projecten Partnership STW KWF Technology for Oncology. Versie d.d. 2 september 2015 Controleprotocol Projecten Partnership STW KWF Technology for Oncology Versie d.d. 2 september 2015 1 UITGANGSPUNTEN 3 2 ONDERZOEKSAANPAK 4 3 ACCOUNTANTSPRODUCT 6 2 1 UITGANGSPUNTEN Achtergrond STW en

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie

Praktijkhandreiking 1108. Toegang tot relevante informatie voor de opvolgende accountant in het kader van een controle

Praktijkhandreiking 1108. Toegang tot relevante informatie voor de opvolgende accountant in het kader van een controle Toegang tot relevante informatie voor de opvolgende accountant in het kader van een controle Versie 1.0 Datum: 10 februari 2010 Herzien: Onderwerp: Van toepassing op: Status: Relevante wet en regelgeving:

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl ALGEMENE VOORWAARDEN De Bedrijfsmakelaar.nl Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op de toegang en het gebruik van de website van De Bedrijfsmakelaar.nl. Deel I. Algemeen Artikel 1 Definities en

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie