Woningcorporaties: Minimaal rendement voor een multifunctionele accommodatie. Opslagen maar ook afslagen op het rendement?

Transcriptie

1 Woningcorporaties: Minimaal rendement voor een multifunctionele accommodatie. Opslagen maar ook afslagen op het rendement? Master Thesis Master of Real Estate Kees Konings Tias Nimbas Business School 15 november 2009

2 Master Thesis Tias Nimbas Business School The business school of Tilburg University and Eindhoven University of Technology Opleiding Master of Real Estate Begeleiders extern: Drs. Ing. N.J.T. Bol, Directeur Grontmij Capital Consultants b.v. Ir. P. van Os MSM, Partner Rigo Research en Advies b.v. Begeleider intern: J.C. van der Smissen, Strategie en Beleid, Woonstichting Etten-Leur Kees Konings, 15 November

3 Voorwoord Met deze scriptie rond ik mijn opleiding Master of Real Estate aan de Tias Nimbas Business School te Eindhoven/ Tilburg af! En dat is een geweldig gevoel: ik ben blij voor mijn omgeving, ik bied extra kwaliteit voor mijn werkgever en ik ben trots op mijzelf. Sedert 1992 ben ik werkzaam voor woningcorporatie Woonstichting Etten-Leur, de laatste jaren als projectontwikkelaar. Door mijn jarenlange ervaring in de corporatiebranche kon het niet anders, mijn onderzoek speelt zich af in de spannende wereld van de woningcorporatie. Waarschijnlijk zo nu en dan gekleurd door de corporatiebril. Er gebeurt ontzettend veel in de branche en daarom was het ook niet moeilijk een interessant onderwerp te vinden, maar vooral het afbakenen van de opdracht was een uitdaging. Van maatschappelijk vastgoed naar multifunctionele accommodaties, van financieel rendement naar gedifferentieerd rendement, geen opslagen maar afslagen. Ik hoop door deze scriptie een bijdrage te leveren aan de professionalisering van de sector en een handreiking te bieden voor een verantwoorde exploitatie van een multifunctionele accommodatie door een woningcorporatie. Zonder de bijdrage van een aantal personen was deze Master Thesis misschien wel nooit geboren, want zoals met vele zaken, is ook hier teamwerk de basis voor succes. Als eerste gaat mijn dank uit naar mijn vrouw Nanny: altijd maar attent, stimuleren waar nodig, ik hoefde amper huishoudelijke klusjes te doen (zal vast niet zo blijven ). Mijn kinderen die soms wat minder aandacht kregen, maar dat gaan wij inhalen: Myrthe, Stijn, Dide die afspraak staat. Mijn werkgever Woonstichting Etten-Leur die het niet alleen financieel mogelijk maakte, maar die mij ook de ruimte, vrijheid en tijd bood die ik nodig had. Tijdens mijn onderzoek waren drie vastgoedliefhebbers cruciaal: Norbert Bol, Peter van Os en Johan van der Smissen. Norbert en Peter, wat een interessant duo om mee te mogen sparren: Norbert de man van de harde euro s die zorgt voor onze toekomstige pensioencentjes (don t worry), Peter en ik die soms wel heel aantrekkelijke corporatierendementen zagen. Ik vond onze gesprekken leuk, ik hoop jullie ook. Last but not least gaat mijn dank uit naar mijn collega Johan, zijn immer kritische blik streeft naar perfectie, dat had ik nodig; wat een voorrecht om zo n betrokken collega te mogen hebben. Daarnaast dank ik alle vastgoedprofessionals die ik heb gesproken, opvallend bij de corporatiecollega s blijft de openheid en de bereidheid die er is om kennis te delen. Ik sluit een indrukwekkende en intensieve Tias periode af en zal vast nog wel eens terugdenken aan bijvoorbeeld mijn studiereis: India, wat een cultuurschok, wat een gigaland, hardwerkende mensen, volgens mij zonder meer een toekomstige economische grootmacht. Graag wil ik afsluiten met de slogan van de Tias Nimbas Business School: Never stop asking en dat zal ik ook nooit doen! Etten-Leur, 15 november 2009 Kees Konings 3

4 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Probleemstelling Doel onderzoek Werkwijze en onderzoeksverantwoording Relevante definities onderzoek Rol van woningcorporatie bij maatschappelijk vastgoed 2.1 Inleiding De sector woningcorporaties algemeen Rol van de woningcorporatie Maatschappelijk vastgoed Welke rollen zijn er voor de woningcorporatie bij een MFA Mogelijke eigenaren bij MFA s? Bijzondere rolverdeling bij MFA s met een Brede School Conclusie Rekenmethodieken en rendementen 3.1 Inleiding Rekenmethodieken Weighted Average Cost of Capital (WACC) Disconteringsvoet Verband tussen IRR/ BAR / NAR/ disconteringsvoet Conclusies

5 4. Welke partijen zijn van belang voor het rendement van een MFA 4.1 Inleiding Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Overheid Bankinstellingen Rol taxateurs Conclusie Rendement in de corporatiesector 5.1 Inleiding Woningcorporaties en rendement: sturen met kengetallen De corporatie en haar onrendabele top De benchmark van de corporatiesector: Aedex Disconteringsvoet bij woningcorporaties: opslagen en afslagen Conclusie Uitgangspunten voor een MFA 6.1 Inleiding Een kostprijsdekkende huur voor investeringen in een MFA Invloed parameters op de kostprijsdekkende huur Opbrengsten van een MFA: Markthuren en VNG normen Matchen: Markthuur versus kostprijsdekkende huur Conclusie Conclusies en aanbevelingen 7.1 Inleiding Conclusies Aanbevelingen

6 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Woningcorporaties worden steeds actiever op het terrein van het zogenaamde maatschappelijke vastgoed, het is voor de corporatie een nieuw soort vastgoed. Het lijkt een modewoord, waarin de corporatie nog zoekt naar haar rol. Nog redelijk onbekend hierbij is tevens tegen welke (financiële) voorwaarden de corporatie dit wil realiseren. Hierdoor wordt er slechts moeizaam tot besluitvorming gekomen, zodat er langdurige processen ontstaan die tot veel onderlinge irritatie kunnen leiden. Commerciële beleggers rekenen met een disconteringsvoet, die meestal als volgt is samengesteld: financieringsrente (risicovrije voet) met risico opslagen voor vastgoed, soort vastgoed en het project. Ook een corporatie kent het begrip disconteringsvoet, maar gaat hier soms anders mee om. Een woningcorporatie kent soms geen expliciete rendementsuitgangspunten, het begrip onrendabele top is bekender bij investeringsbeslissingen. De woningcorporatie wordt door anderen steeds vaker gezien als een ideale partij bij maatschappelijk vastgoed. Waarom? Is het ons vermogen, onze vastgoedexpertise, het maatschappelijke rendement van de sector Momenteel zijn meerdere overheidsorganen 1 (onder andere Gemeente Etten-Leur) bezig met een inventarisatie van hun omvangrijke vastgoedportefeuille, dat is voor de meesten een hele opgave. Bij de evaluatie van hun strategisch vastgoedbeleid wordt nagedacht over waarom men dit vastgoed heeft, hierbij wordt door veel overheden tot de conclusie gekomen dat dit geen core business is. Het vastgoed is faciliterend, belangrijker zijn de verschillende beleidsterreinen waarop men inhoudelijk actief is: onderwijs, sport, zorg, cultuur, openbare orde etc. Het realiseren van maatschappelijk vastgoed, is een taak die corporaties willen oppakken. Het verschilt per corporatie of en hoe men dit doet en wanneer de corporatie die rol vervult dan kan het zo maar zijn dat zij binnen haar werkgebied daar verschillend mee omgaat. Een van de argumenten waarom corporaties voor zichzelf een rol zien is het positieve effect wat men verwacht voor de eigen woningportefeuille. Opvallend is dat sommige corporaties bij al deze soorten van vastgoed verschillende rendementen hanteren. Afhankelijk van het maatschappelijk belang, wordt een hoger of lager rendement geëist. Een van de vragen is of corporaties ook onrendabele toppen accepteren bij realisatie van maatschappelijk vastgoed, meer specifiek voor dit onderzoek bij multifunctionele accommodaties (=MFA). Is een onrendabele top bij een projectinvestering in een MFA verantwoord, bv. in het kader van investeren in de leefbaarheid, hogere vastgoedwaarden portefeuille corporatie, een tegenprestatie (wederkerigheid) zoals een grondpositie. 1 Bron: Massa en Kracht, Vormen van samenwerken tussen overheid en marktpartijen, ICS adviseurs in opdracht van ministerie OCW,

7 Een MFA is een gebouw waar meerdere partijen in zijn gehuisvest en waar de ruimten zo mogelijk door meerdere gebruikers worden gehuurd. Specifiek voor dit onderzoek zijn in de MFA in ieder geval schoolvoorzieningen voor het kind van 0 tot 12 jaar opgenomen, omvattende: basisonderwijs, kinderopvang, voor- en naschoolse opvang en peuterspeelzaal. Deze basis is gekozen omdat Woonstichting Etten-Leur de komende jaren een rol wil gaan invullen bij dergelijke voorzieningen, die de komende jaren in diverse wijken in de Gemeente Etten-Leur worden gerealiseerd. Dergelijke voorzieningen kunnen mogelijk het (nieuwe) hart van een wijk of buurt vormen, daarmee kunnen sterke en prettig leefbare omgevingen worden gecreëerd. 1.2 Probleemstelling Het moge duidelijk zijn, het onderzoek richt zich op de sector van de woningcorporaties en wordt ook bekeken van uit die sector. Specifiek gericht op de mogelijke rollen die een woningcorporatie kan vervullen bij MFA s; een rol die beïnvloed wordt door de verschillende overheidsorganen en voor genoemde MFA met onderwijsvoorzieningen, de onderwijswetgeving die een bijzondere rolverdeling vastlegt. De overheid heeft regels specifiek voor corporaties vervaardigd, die het grotere kader van het onderzoek bepalen: Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) MG: circulaire die het ministerie van Vrom opstelt Adviezen onderzoekscommissies In eerste instantie het BBSH, dit bevat een zestal prestatievelden waarop de corporaties dienen te presteren, twee prestatievelden zijn voor dit onderzoek met name van belang: 1. Financiële continuïteit: via haar financiële beleid en beheer, moet de corporatie haar financiële positie voor de korte en lange termijn waarborgen. Investeringen in MFA s hebben daar een rechtstreekse invloed op. 2. Leefbaarheid: de verantwoordelijkheid die er is voor een leefbare woonomgeving, voorzieningen zoals een MFA dragen bij aan het prettig wonen in die wijk. Naast het BBSH zijn er regelgevingen van het ministerie, voor het onderzoek met name MG en MG : voor het investeren in MFA s moet er een relatie zijn met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico s die verbonden zijn aan de activiteit moeten beheersbaar zijn. Om dit te toetsen wordt er gekeken naar het voorziene gebruik van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en het financiële belang van de corporatie. Ten slotte zijn de adviezen van een tweetal commissies specifiek van belang voor dit onderzoek: commissies De Boer 2005 en Meijerink Commissie De Boer heeft in haar advies voor investeringen in MFA s een beoordelingskader voorgeschreven, wat een viertal elementen bevat: argumentatie voor de investering vanuit het wonen, adequate bedrijfseconomische onderbouwing, legitimerend contract met de betrokken overheid/ instelling, toets van de raad van commissarissen. Commissie Meijerink stelt dat bij het investeren in maatschappelijk vastgoed door een 7

8 woningcorporatie er een relatie moet zijn met het wonen, het woningbezit van de corporatie. Hoe dunner de relatie met het wonen, hoe kleiner de bijdrage van de corporatie. In een schrijven van het ministerie van WWI van 24 juli 2009, wordt overigens de koppeling met het eigen woningbezit van corporaties steeds meer losgelaten. Kortom een terrein wat nog continu op verschillende niveaus in beweging is. Duidelijk is wel dat er een mogelijke (toekomstige) rol ligt voor woningcorporaties. Van uit het eigen netwerk en het onderzoek van PWC en Aedex 2 blijkt, dat menige woningcorporatie nog onvoldoende rendementsuitgangspunten in haar bedrijfsvoering geïntegreerd heeft. Welk rendement men nodig acht voor het investeren in vastgoed en specifiek voor dit onderzoek het investeren van een MFA, ligt in het algemeen nog niet expliciet vast. Hierdoor ontstaat er onduidelijkheid op velerlei niveaus. Intern bij de eigen organisatie, bij de mogelijke ontwikkelaar of aanbieder van vastgoed en de afnemer c.q. huurder van het maatschappelijk vastgoed. In dit onderzoek gaat het specifiek over een multifunctionele accommodatie, waarin schoolvoorzieningen zijn opgenomen voor het kind van 0 tot 12 jaar: dagverblijf, peuterspeelzaal, basisschool. Het begrip rendement is in de corporatiesector niet duidelijk gedefinieerd. Welk rendement is voor een woningcorporatie minimaal nodig, om te willen investeren in een multifunctionele accommodatie. Bij het minimale rendement gaat het in dit onderzoek om het rendement op de investeringsbeslissing op projectniveau en niet om het vermogen in het algemeen van de woningcorporatie. In dit onderzoek wordt verder dan ook niet ingegaan op de besteding/ allocatie van het vermogen van de woningcorporatie. Het rendement van de projectinvestering wordt niet alleen bepaald door het financieel geëiste rendement op het vermogen, maar daarnaast zijn er tal van knoppen waaraan kan worden gedraaid wanneer deze beslissing wordt genomen en die het rendement beïnvloeden: huurprijs, exploitatielasten, toekomstige huur- en lastenstijgingen, onderhoudskwaliteit etc. Meer dan genoeg redenen om hier een passende oplossing voor te zoeken, daarom dit onderzoek. 1.3 Doel onderzoek Het opstellen van een afwegingskader om te bepalen tegen welk minimaal rendement, een woningcorporatie een multifunctionele accommodatie wil exploiteren. Om dit doel te bereiken, is bovenstaande doelstelling verwoord in een aantal centrale onderzoeksvragen. Het onderzoek richt zich met name op het financiële minimale rendement en de mogelijke rollen rondom het realiseren van MFA s door woningcorporaties. De centrale onderzoeksvragen zijn: 1. Wat is rendement? 2. Hoe te bepalen welk rendement minimaal nodig is voor een woningcorporatie, om in een MFA te beleggen? 3. Hoe rendement te beïnvloeden om minimaal rendement te halen en welke aanvullende instrumenten zijn eventueel nodig om het beleggen in een MFA meer haalbaar te maken? 4. Opslagen maar ook afslagen in de disconteringsvoet, waarom doet de woningcorporatie dat? 5. Welke parameters hebben bij de realisatie van een MFA de meeste invloed op het rendement en hoe deze te beheersen of afspraken hierover te maken? 2 Bron: Woningcorporaties, Financiële sturing, Fundament voor toekomstige uitdagingen,

9 Om al deze vragen te kunnen beantwoorden, wordt in het onderzoek eerst ingezoomd op de mogelijke rollen van de woningcorporatie rondom de multifunctionele accommodatie. 1.4 Werkwijze en onderzoeksverantwoording MFA is een ruim begrip en diverse soorten samenstellingen van gebruikers, naast die van dit onderzoek, komen voor 3 : bibliotheek, sportzaal, welzijnsactiviteiten, thuiszorg centrum, politiepost, restaurant, theater etc. In dit onderzoek is de basis voor de MFA, schoolvoorzieningen primair gericht op het kind van 0 tot 12 jaar, omvattende: basisonderwijs, kinderopvang, voor- en naschoolse opvang, peuterspeelzaal. Daarnaast wordt gekeken naar overige gebruikers in eventueel aanvullende gebouwde voorzieningen, die de MFA mogelijk financieel meer haalbaar maken. Bij deze aanvullende voorzieningen wordt uitsluitend gekeken naar hun invloed op de grondexploitatie en daarmee de invloed op de totale vastgoedexploitatie van de MFA. Door een algemene literatuurstudie (zie Bijlage 1) en interviews met woningcorporaties (zie Bijlagen 2 en 3) is de inhoudelijke rol van de corporatie bij maatschappelijk vastgoed nader bekeken. Dieper is daarna ingezoomd op de rol van de corporatie als belegger in maatschappelijk vastgoed en meer specifiek multifunctionele accommodaties. Bij het waarderen van vastgoed zijn in de theorie 4 een aantal methoden mogelijk om een investering in een MFA te toetsen: 1. Comparatieve benadering 2. Kostenbenadering 3. Inkomstenbenadering Ad. 1 Comparatieve benadering Hierbij worden objecten met elkaar vergeleken die overeenkomstige kenmerken hebben. Vervolgens worden afwijkingen vastgesteld en verrekend met de vast te stellen waarde. Bij MFA s heeft deze methode momenteel (en mogelijk ook in de toekomst) amper nut, omdat de meeste MFA s verschillend van opzet zijn en er te weinig te vergelijken MFA s in de meeste dorpen/ steden zijn. Ad 2. Kostenbenadering Vaststelling van een waarde op basis van stichtingskosten, gesplitst in grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Een methode die objectieve vergelijking mogelijk maakt, die echter weinig met huidige en toekomstige marktomstandigheden doet. Een methode die ook vooral terugkijkt, de waarde is een historische kostprijs en deze zegt weinig over de toekomstige mogelijke exploitatie. Om een keuze voor investering in een MFA te maken, is een benadering vanuit sec de kostenzijde onvoldoende. Wel wordt deze methode gebruikt bij de bepaling van de kostprijsdekkende huur, een term die ontstaan is in overheidsland en die is beredeneerd van uit de kosten: investeringen en 3 Bron: Inventarisatie 24 multifunctionele accommodaties, Ossenkoppele en De Vor, in opdracht van De Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed, mei Bron: Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have,

10 exploitatie uitgaven moeten minimaal worden gedekt. Gezien de opzet van de MFA met minimaal genoemde schoolvoorzieningen, zal deze systematiek bij de gebruikers/ huurders bekend voor komen. Ad 3. Inkomstenbenadering Het beleggen in een MFA wordt in de corporatiesector benaderd vanuit een combinatie van investeren, jaarlijkse inkomsten en uitgaven (bedrijfswaardeberekening). De inkomstenbenadering kent een drietal te gebruiken methoden: BAR, NAR en DCF. BAR en NAR zijn zogenaamde eenvoudige kapitalisatiemethoden, welke hun kracht ontlenen aan de veel voorkomende en nodige market evidence. In de taxatiewereld bij de makelaars waarschijnlijk de meest gebruikte methode. Beide methoden baseren hun waarde slechts beperkt op de toekomstige meerjarige exploitatie. Daarnaast is bij MFA s momenteel nog onvoldoende specifiek market evidence aanwezig, het is ook de vraag of deze er op termijn zal komen. De DCF (discounted cashflow) methode oftewel netto contante waarde methode (NCW) is in corporatieland heel bekend, in de sector wordt hij echter anders genoemd: bedrijfswaardeberekening. Een bruikbare methode om investeringsbeslissingen te nemen, zoals in dit onderzoek in MFA s. Daarnaast ook een voorgeschreven methode bij een tweetal bekende benchmarks: ROZ/ IPD en Aedex. De DCF methode biedt daarnaast meer inzicht in kasstromen, is toekomstgericht, kan allerlei toekomstige ontwikkelingen meenemen. Een van de grootste uitdagingen en ook het meest bepalende element bij deze methode is de vaststelling van de disconteringsvoet. Zodoende staat centraal in dit onderzoek: de disconteringsvoet. De DCF methode is het contant maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven tegen deze vast te stellen disconteringsvoet. De gehéle toekomstige exploitatie wordt dus verdisconteerd met deze disconteringsvoet. De disconteringsvoet staat dan ook centraal in dit onderzoek, de impact is groot. Het is het verwachte rendement van een belegger of in dit onderzoek de woningcorporatie, voor een mogelijke investering in een MFA. Hoe moet er theoretisch gerekend worden en hoe gaan corporaties daar in de praktijk mee om? Wat wordt hiervan geleerd oftewel wat betekent dit voor de theorie en de praktijk. In de theorie zijn meerdere definities van de discontovoet aanwezig, de meest gehanteerde en voor dit onderzoek het meest bruikbare is risicovrije voet (IRS 10 jaar of staatslening) verhoogd met een drietal opslagen: vastgoed, sector en object. In hoofdstuk 3 wordt het theoretisch kader van de mogelijkheden van de disconteringsvoet verder uiteen gezet. Een bijzonder te vermelden element hier, is de WACC (weighted average cost of capital), in de financiële theorie gebruikt bij het waarderen bij bedrijfskundige investeringsvraagstukken. Goed hanteerbaar voor dit onderzoek, aangezien deze is opgebouwd uit een gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen en eigen vermogen. In de woningcorporatiesector gebruikelijk bij investeringen in vastgoed, dus ook bij investeringen in MFA s. Belangrijk hierin is het rendement welke de corporatie verlangd op haar eigen vermogen, daarnaast uiteraard de rentekosten voor de aan te trekken geldlening. Een eerste uitgangspunt is: wanneer het rendement op het eigen vermogen gelijk is aan de inflatie, wordt er in ieder geval niet ingeteerd op dit vermogen. Rendement is een ruim begrip: het is de vergoeding die men vooraf eist (disconteringsvoet) of achteraf krijgt (IRR) en wat is het verband hier tussen. Om dit te onderzoeken wordt de disconteringsvoet (het verlangde rendement vooraf in een DCF berekening) vergeleken met de 10

11 output van de te verwachten kasstromen, het daadwerkelijke rendement van de belegging, de IRR (Internal Rate of Return). De IRR is het rendement waarbij de netto contante waarde van de netto kasstromen gelijk is aan nul. Een belangrijk nadeel van de IRR is het schaalprobleem, het is een percentage en daardoor kan een investering van een zelfde IRR hebben als een investering van ,-. Heeft de woningcorporatie bij de investering in een MFA een kostendekkende exploitatie nodig of accepteert men een onrendabele investering? Er is in ieder geval een relatie tussen de onrendabele top van de woningcorporatie en de IRR: het zijn beide resultanten van een DCF model. Een absoluut bedrag en een percentage, de ideale combinatie? Voor het voorgaande is naast de theorie van vastgoed rekenen 5 een meer financieel gerichte literatuurstudie verricht, naast de genoemde algemene literatuurstudie: 1. Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen: een handreiking (VROM, mei 2007), 2. Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, Handreiking voor het vaststellen de huurprijs van maatschappelijk vastgoed (De Kopgroep Maatschappelijke voorzieningen en vastgoed, oktober 2008), 3. Gemeentelijk vastgoed; een kostendekkende exploitatie (Van der Werf, mei 2007), 4. Prijs van de plek, Woonomgeving en woningprijs (Ruimtelijk planbureau, april 2006). 5. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen, Dolmans, februari 2007) In het onderzoek wordt geen aandacht besteed aan de mogelijke effecten van de vennootschapbelasting: het is nog nieuw in de sector en de effecten zijn nog niet geheel duidelijk. Kasstromen op basis van de DCF methode met bijbehorende disconteringsvoet, zijn voor dit onderzoek dus de basis. Cruciaal hierbij is, wat theoretisch minimaal nodig is om te spreken van een kostendekkende exploitatie (IRR project > = rendementseis), wat is dan het bijbehorende minimale rendement voor de investeringsbeslissing in de MFA. De (on)haalbaarheid van genoemde MFA met brede school wordt sterk bepaald door de huidige normen binnen het primair onderwijs, deze normen bepalen in dit onderzoek mede het financiële kader. Om de (on)mogelijkheden van dit minimale rendement te verkennen, is gesproken met partijen 6 (CFV, WSW, BNG, overheid) die in de corporatiesector hierbij een bepalende rol spelen. Ingezoomd wordt op hun rol, welke impact dit heeft en hoe deze partijen kijken naar het realiseren van MFA s door corporaties. Zij hebben rechtstreeks invloed op het mogelijke minimale rendement voor een corporatie, bij investeringen in MFA s. Via interviews met een aantal woningcorporaties, is gekeken hoe zij met rendementsbegrippen en minimaal rendement bij MFA s in de praktijk omgaan. Het was niet eenvoudig om deze 5 Bronnen o.a.: Vastgoed financieel, Rust, Seyffert, Den Heijer, Soeter, 1997 en Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have, CFV is Centraal Fonds Volkshuisvesting, WSW is Waarborgfonds Sociale Woningbouw, BNG is Bank Nederlandse Gemeente. Voor een verdere toelichting zie hoofdstuk 4 11

12 woningcorporaties te vinden, die én ervaring hadden met rendementsdenken én ervaring met maatschappelijk vastgoed/ MFA. Beide terreinen zijn in corporatieland nog volop in ontwikkeling, zodat soms redelijk exploratief te werk moest worden gegaan. Door contacten via de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed 7 (Jasper van der Wal), de site van de Kei 8 en het eigen netwerk; is gekomen tot woningcorporaties die voldeden aan deze eisen (zie bijlage 3 Geïnterviewde woningcorporaties). Daarnaast is via het netwerk Gebiedsontwikkeling van Aedes 9 en het eigen netwerk van Woonstichting Etten-Leur, meer in het algemeen gesproken over rendement bij woningcorporaties. Uiteindelijk is een praktijkvoorbeeld opgezet om te bekijken of het realiseren van een MFA door een woningcorporatie tegen een minimaal rendement tot een verantwoorde exploitatie leidt. Welke parameters hebben daar bij het meeste effect en hoe zijn deze te beïnvloeden. Of hoe kunnen hiervoor afspraken worden gemaakt, zodat het realiseren van een MFA een verantwoorde investering is. Afgesloten wordt met diverse conclusies en aanbevelingen, welke een antwoord zijn op de onderzoeksvragen. Daarnaast wordt een model gepresenteerd, wat gehanteerd kan worden bij de bepaling van de disconteringsvoet, voor de exploitatie van een MFA. Met dit onderzoek wordt getracht het rendementsdenken in de corporatiesector verder te ontwikkelen en een handreiking aan de sector te bieden, hoe te komen tot een verantwoorde exploitatie van een MFA. 1.5 Relevante definities onderzoek In deze scriptie staat het vastgoed (specifiek de MFA) en het benodigde rendement centraal. Voor een betere leesbaarheid van de scriptie is er voor gekozen om in deze paragraaf de meest relevante definities weer te geven, te beginnen met het vastgoed. Maatschappelijk vastgoed 10 Vastgoed waarbij het gaat om sociale en culturele voorzieningen, zoals (brede) scholen, buurthuizen, speeltuinen, kinderboerderijen, kulturhusen, buurtsupers, begeleid woonprojecten voor gehandicapten en sociale pensions. De voorzieningen worden vaak gevestigd midden in de buurt of wijk en zijn betaalbaar voor alle verenigingen in de wijk. Daarnaast worden de gebouwen zo ingericht dat ze voor meerdere activiteiten te gebruiken zijn. De organisaties kunnen onderling gebruik maken van de ruimte in elkaars gebouwen. 7 De Kopgroep, landelijke voorhoede van professionals die vaart willen maken met de vernieuwing van maatschappelijk vastgoed en voorzieningen 8 De Kei, Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing, een netwerkorganisatie en zoekmachine voor publieke en private partijen 9 Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland 10 Gemeentelijk vastgoed; een kostendekkende exploitatie, Van der Werf, mei

13 Multifunctionele accommodatie (MFA) 11 Multifunctionele accommodaties zijn gebouwen waarin meerdere partijen zijn gehuisvest en waarin verschillende diensten (bijvoorbeeld wonen, zorg en welzijn) geïntegreerd worden aangeboden. De ruimten worden voor meerdere doelen gebruikt. Door de combinatie van specifieke diensten leveren multifunctionele centra een bijdrage aan de leefbaarheid van de wijk en de instandhouding van voorzieningen. Basis voor dit onderzoek is dat in de gebouwde voorziening in ieder geval voor het kind van 0 tot ongeveer 12 jaar primair onderwijs wordt geboden. Met daarnaast aanvullende voorzieningen zoals voor- en naschoolse opvang, peuterspeelzaal en een kinderdagverblijf. Tevens wordt onderdak geboden aan wisselende functies, zoals wijkgebouw, commerciële functies en/ of wonen. Brede School 12 Een brede school is een samenhangend netwerk van toegankelijke en goede voorzieningen voor onderwijs, welzijn en zorg voor kinderen en hun ouders, met als doel de actieve deelname van kinderen aan de samenleving te bevorderen en kinderen een goede dagindeling te bieden. Het draagt bij aan de ontwikkelingsmogelijkheden van kinderen en biedt oplossingen voor ouders om arbeid en zorg voor kinderen te combineren. Ook vervult de brede school een belangrijke rol bij het vergroten van leefbaarheid en bij het versterken van sociale cohesie in de buurt. Hierna volgen korte definities 13 van diverse relevante financiële begrippen voor dit onderzoek, in de desbetreffende hoofdstukken wordt hier verder op ingegaan. WACC Weighted average cost of capital. Een percentage wat wordt aangehouden bij het contant maken van toekomstige algemene cashflows. Het is een samenstelling van vreemd en eigen vermogen, met hun bijbehorende rendementen. Bij vreemd vermogen het gemiddelde percentage van de te betalen rente en bij eigen vermogen het behaalde dan wel geëiste rendement. 11 Bron: Breed, breder, best, Een onderzoek naar de rol van woningcorporaties bij brede scholen, ICS adviseurs, maart Bron: Brede scholen voor de wijk, Samenwerken rond onderwijs en opgroeien, Aedes, januari Bronnen financiële definities: Vastgoed financieel, Rust, Seyffert, Den Heijer, Soeter, 1997 en Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have,

14 BAR: Bruto aanvangsrendement Het geraamde bruto beleggingsresultaat op moment van verwerving, uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen. Een van de meest bekende kengetallen in makelaarsland, waar veel transactiegegevens van bekend zijn. NAR: netto aanvangsrendement Het bij de BAR genoemde bruto beleggingsresultaat, gecorrigeerd met de lasten die bij de exploitatie van een vastgoedobject periodiek gemaakt worden, gedeeld door de aanvangsinvestering. IRR: internal rate of return De IRR is die rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige cashflows, inclusief restwaarde bij verkoop of aan het eind, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. Het is de resultante van een rekenmodel. Disconteringsvoet: De rentevoet die minimaal nodig is voor het aangaan van nieuwe projecten, het is de input voor een rekenmodel. Meest voorkomende definitie: risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag. Kostprijsdekkende huur: De aanvangshuur waarvoor, gegeven een jaarlijkse huuraanpassing en een rendementseis, geldt dat de contante waarde van de huren gedurende een periode gelijk is aan de contante waarde van de investering plus de contante waarde van de exploitatielasten verminder met de contante waarde van de restwaarde. 14

15 2. Rol van woningcorporaties bij maatschappelijk vastgoed 2.1 Inleiding De context van het onderzoek ligt in de sector van de woningcorporaties, wat speelt er in deze sector. Welke rol heeft de woningcorporatie of wat wordt er van de woningcorporatie verwacht. Welke rol heeft zij bij maatschappelijk vastgoed en meer specifiek voor dit onderzoek bij een MFA. Welke eigenaren zijn er mogelijk bij een MFA en is de woningcorporatie hierbij een geschikte kandidaat. Een MFA is onderdeel van het bredere begrip maatschappelijk vastgoed. Bij een MFA wordt er in dit onderzoek van uit gegaan, dat een primaire school hier onderdeel van is. Bij een school gelden bijzondere rolverdelingen, hier wordt nader op ingezoomd. 2.2 De sector woningcorporaties algemeen Om de omgeving van het onderzoek in te leiden, wordt in deze paragraaf eerst gekeken naar de corporatiesector. In de woningwet van 1901 is het fenomeen woningcorporatie geboren, met als doel: het verbeteren van de woonomstandigheden van de Nederlandse burgers. Corporaties zijn oorspronkelijk niet opgericht door de overheid, maar in het verleden waren het particuliere initiatieven die leiden tot het oprichten van woningbouwverenigingen. Corporaties zijn private ondernemingen die met maatschappelijk bestemd vermogen werken aan de brede zorg voor het wonen. Bedrijven bedoeld om (met name sociale) woningbouw te produceren, exploiteren, verhuren, beheren etc. Corporaties zijn met name voor mensen met lage inkomens, mensen op leeftijd die zolang mogelijk zelfstandig willen wonen, starters op de woningmarkt, personen met psychische en fysieke problemen, bewoners in achterstandswijken, dak- en thuislozen. Om woningbouw voor iedereen mogelijk te maken werden zij tot 1995 ruim voorzien van staatssteun. Simpel gezegd: alle exploitatietekorten werden tegen genormeerde bedragen aangevuld door het rijk. Woningcorporaties zijn er met name voor goedkope huurwoningen, dit is ook het beeld wat nog steeds bij veel mensen in het hoofd zit. Dit is uiteraard wel het voornaamste doel, maar met name sinds de brutering 1995 is het aantal activiteiten rigoureus toegenomen: koopwoningen in allerlei prijsklassen, vele vormen van aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, gebiedsontwikkeling, maatschappelijk vastgoed etc. De bruteringsoperatie was het begin van een nieuw tijdperk voor de corporatiebranche: de sector werd geheel zelf verantwoordelijk voor de financiële exploitatie van haar woningen. Geen overheidsbijdragen meer, geen goedkope rijksleningen meer. Het bekendste begrip in de corporatiebranche is destijds ook ontstaan: de onrendabele top. Oftewel de huurinkomsten van een sociale huurwoning zijn te beperkt om de uitgaven (exploitatie en investering) te dekken, de financiële exploitatie is niet meer kostendekkend. Bij nieuwbouw (investering ,-) van huurwoningen met een maandhuur van ongeveer 500,-; zijn onrendabele toppen van ,- geen uitzondering. Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is de bijbel waarna corporaties moeten leven. Het BBSH bevat de regels waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten 15

16 houden. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. Het BBSH noemt zes prestatievelden voor woningcorporaties: 1. kwaliteit van de woningen 2. verhuur van de woningen 3. betrekken van bewoners bij beleid en beheer 4. financiële continuïteit 5. leefbaarheid 6. wonen en zorg. Voor dit onderzoek zijn vooral de prestatievelden 4 en 5 van belang. Prestatieveld 4 financiële continuïteit houdt in dat de woningcorporatie via haar financiële beleid en beheer haar financiële continuïteit dient te waarborgen. Batige saldi moeten uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting worden ingezet en de bedrijfsvoering van woningcorporaties dient sober en doelmatig te zijn. Het gebied van de volkshuisvesting is een breed veld van activiteiten geworden, waar in paragraaf 2.3 verder op wordt in gegaan. Prestatieveld 5 leefbaarheid impliceert dat een woningcorporatie wordt geacht bij te dragen aan de leefbaarheid van wijken waar zij woningen heeft. Daartoe behoren ook de woonomgeving en het leefklimaat in de wijk. In een aangename woonomgeving, dragen voorzieningen zoals een MFA bij aan het prettig wonen in die wijk. Een woningcorporatie heeft daar, gekeken naar het BBSH, een rol. Van groot belang voor corporaties is ook de Nota Wonen, die VROM in 2000 heeft gepubliceerd. Volgens de nota wordt het werkdomein voor corporaties verbreed tot 'wonen, woondiensten en woonmilieus'. De corporatiebranche en haar vermogen krijgen de laatste tijd volop aandacht: Vogelaarheffing en de ingevoerde VPB plicht, zijn de meest recente ontwikkelingen in de branche die het vermogen aantasten. Daarnaast doen momenteel ook tegenvallende woningverkopen en inflatoire huurprijsstijgingen, een directe aanslag op de inkomende kasstromen van corporaties. Ook hebben corporaties te maken met toenemende bedrijfslasten, waar ze geen invloed op hebben (naast toenemende bouwkosten en genoemde overheidslasten, bijvoorbeeld ook forse verhogingen van de waterschapslasten). Zonder positieve kasstromen kunnen corporaties in problemen komen bij het aantrekken van financiering voor de lokaal gewenste volkshuisvestelijke investeringen. Het grootste gedeelte van het vastgoed van de corporatie is gefinancierd met relatief goedkoop vreemd vermogen (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting 70%). Door WSW borging en achtervangpositie van de overheid zijn de corporaties solide partijen die goedkope leningen uit de markt halen. Hierdoor zijn de corporaties in staat om maatschappelijk gewenste investeringen te doen, die de leefbaarheid in kleine maar zeker ook in grote steden positief beïnvloeden. 16

17 2.3 Rol van de woningcorporatie Basis van haar rol ligt zoals gemeld in de prestatievelden genoemd in het BBSH. Om die velden verder uit te werken zijn er verschillende MG s uitgebracht en hebben verschillende commissies hierover geadviseerd. De MG s en commissies schetsen de steeds omvangrijkere rol van de woningcorporaties tot onder andere die van realisator van maatschappelijk vastgoed. Daar wordt in deze scriptie verder op ingezoomd, maar eerst de ontwikkelingen die tot deze rol voor de woningcorporatie hebben geleid. MG en MG In de MG en de MG is aangegeven welke activiteiten naast de kerntaken volgens het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot het werkdomein van corporaties kunnen behoren. Onder deze zogenaamde nevenactiviteiten vallen diverse activiteiten, grofweg te onderscheiden in dienst verlenen en investeren. Wat betreft dienst verlenen gaat het onder meer over makelen (niettoegestaan), het al dan niet via een verbinding aanbieden van zorg of welzijn (niet-toegestaan), het tegen betaling verrichten van onderhoud aan woningen (wel toegestaan) enzovoort. Bij dienst verlenen zijn de belangrijkste criteria: de relatie met de kerntaken op het gebied van volkshuisvesting en beperking tot de eigen klantenkring. Het in dienst hebben van de bemensing van het postkantoor in een klein dorp is derhalve niet toegestaan, het in bezit hebben van het pand wel (een pand voor een voorziening ten behoeve van de leefbaarheid van het dorp). Over investeringen in (maatschappelijk) vastgoed staat het volgende. Bij de beoordeling of investeringen in deze activiteiten worden toegestaan zijn er op basis van de genoemde MG s twee belangrijke criteria: de relatie met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico s die verbonden zijn aan de activiteit. Om inzicht te geven in hoe activiteiten al dan niet passen binnen deze criteria worden ze getoetst aan de hand van drie kenmerken: het voorziene gebruik van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en het financiële belang. Afgesloten wordt met de beoordeling van de toelaatbaarheid van de activiteit. Tal van cases staan beschreven bij genoemde MG s, relevant voor dit onderzoek is dat in de loop van de tijd de definitie van aanvaard maatschappelijk vastgoed uitgebreid is. Waar in de MG nog met name gewezen wordt op het realiseren van vastgoed voor welzijnsactiviteiten (buurthuizen etc.) is vervolgens vastgoed voor onderwijs, eerstelijns gezondheidszorg, sport en tenslotte cultuur steeds meer geaccepteerd als een toegestane activiteit voor corporaties. Deze beweging is in lijn met het in de afgelopen jaren gegroeide besef dat voor een goed woon- en leefklimaat naast goede woningen ook goede voorzieningen op deze terreinen van belang zijn. Uit een schrijven van de minister van WWI aan de tweede kamer van 24 juli 2009 blijkt overigens ook dat de koppeling met het eigen woningbezit van corporaties, daarbij steeds meer wordt losgelaten. Commissie De Boer (2005) Voor dit onderzoek is relevant om te kijken naar het beoordelingskader wat is geadviseerd door deze commissie en dan met name om de mogelijke rol van de corporatie bij investeringen in maatschappelijk vastgoed. Het beoordelingskader kent de volgende elementen: 1. Deugdelijke argumentatie voor de investering, geredeneerd vanuit het wonen; 17

18 2. Adequate bedrijfseconomische onderbouwing; 3. Legitimerend contract met de overheid of instelling op wiens gebied men zich begeeft; 4. Toets van de Raad van Commissarissen. Het is een beoordelingskader wat de corporatie kan hanteren, vooraleer men investeert in maatschappelijk vastgoed. Commissie Meijerink (2008) Een stuurgroep die is opgericht om te komen tot afspraken tussen overheid en de woningcorporaties. Deelnemers waren de brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes en het ministerie voor WWI. In november 2008 hebben zij haar unaniem gedragen rapport uitgebracht, hetgeen moet leiden tot een modernisering van het toezicht en de governance van corporaties. Corporaties zijn verantwoordelijk voor de brede zorg voor het wonen, om dit nader te duiden is dit in het rapport verder uitgewerkt in drie onderdelen: 1. Zorg voor de woonomgeving 2. Investeren in maatschappelijk vastgoed 3. Sociale en economische activiteiten in het kader van de wijkaanpak In het werkveld van de corporatie staat de bewoner centraal, maar het belang van de corporatie verschilt per onderdeel. Bij de zorg voor de woonomgeving staat de huisvesting van de bewoner in zijn woning centraal, hier MOET de corporatie actief zijn. Bij investeren in maatschappelijk vastgoed gaat het om de bewoner en zijn directe woon- en leefomgeving, hier KAN de corporatie actief zijn. Bij het laatste onderdeel, de bewoner en de wijk, OVERWEEGT de corporatie hoeverre men actief wil zijn. Voor dit onderzoek is de tweede rol (Investeren in maatschappelijk vastgoed) van belang. Zoals aangegeven kan de corporatie actief zijn, bij maatschappelijk vastgoed. Hierbij wordt gesproken over onder andere scholen en zorggebouwen. Dit wordt in relatie gezien met het woningbezit en de woonomgeving van dat bezit. Hierbij is wederkerigheid van belang, de corporatie komt op het terrein van met name de gemeente, of de corporatie daar actief wil zijn is contextafhankelijk en betreft een lokale afweging. De wederkerigheid van de gemeente kan bestaan uit bv. medewerking in procedures, vergunningen, bestemmingsplan of bij gronduitgifte. Omdat de relatie met het wonen indirecter is, moet de corporatie zich verantwoorden over haar rol en inzet. Commissie De Boer heeft in haar advies hiervoor een beoordelingskader voorgeschreven. Daarnaast gelden bij genoemde drie rollen dat de corporatie haar middelen met een afnemende proportionaliteit inzet. Hoe dunner de relatie met het wonen, hoe kleiner de bijdrage van de corporatie. Om al deze mogelijke rollen en inzet van de corporatie te toetsen stelt deze commissie een nieuw op te richten orgaan voor: De Autoriteit. Momenteel is dit nog niet verder uitgewerkt. 18

19 2.4 Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed is een ruim begrip en reeds door velen gedefinieerd. In de regel gaat het bij maatschappelijk vastgoed om diverse gebouwen voor onderwijs en kinderopvang, voor sociale en culturele voorzieningen, voor sportbeoefening e.d. Volgens Keeris 14 is deze opsomming niet limitatief, waardoor het onduidelijk is wat daartoe gerekend moet worden. Kenmerkend voor dit vastgoed is het gehele of gedeeltelijk gebruik door derden, mits dat past binnen een maatschappelijk belang. Het is gebruik van een gebouw voor erkende maatschappelijke doeleinden. Velerlei soorten maatschappelijk vastgoed in corporatieland zijn hot, velen zijn bezig met of hebben plannen in voorbereiding. Het sectorbeeld wat het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft opgesteld voor 2009 laat zien dat de corporatiesector steeds meer plannen in voorbereiding neemt. Er is zelfs een verschuiving waarneembaar ten nadele van de core business wonen: X 1 miljard euro Wonen 39,1 37,6 Maatschappelijk vastgoed 1,7 2,2 Commercieel vastgoed 1,7 2,4 Totaal: 42,5 42,2 Tabel: Ontwikkeling voorgenomen investeringen woningcorporaties CFV 2009 Maatschappelijk vastgoed is vaak in bezit bij de gemeente (andere benaming gemeentelijk vastgoed), een instelling die meestal niet specifiek vastgoedgericht georiënteerd is. Verspreid over vele afdelingen wordt het vastgoed geëxploiteerd, het vastgoed is ondersteunend om diverse beleidsdoelen te bereiken. Vele gemeente zijn momenteel bezig om een accommodatienota voor hun vastgoedportefeuille op te stellen met als doel een inventarisatie van hun gehele vastgoed en te bekijken welk vastgoed men nodig heeft om hun toekomstige doelen te bereiken. Gekeken naar voorstaande investeringen hebben woningcorporaties reeds een rol bij maatschappelijk vastgoed en deze zal gekeken naar de voorgenomen investeringen in de toekomst verder toenemen. In het begin van dit hoofdstuk is ingezoomd op het BBSH, enkele MG s en de adviezen van een tweetal commissies die zich gebogen hebben over de rol van de woningcorporatie. Deze geven steeds meer mogelijkheden aan corporaties om hun rol verder uit te breiden, corporaties gaan ook steeds verder bij het ontdekken van hun rol, ook op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed en het bijdragen aan de sociale en economische ontwikkeling in wijken en dorpen (leefbaarheid) is steeds meer deel uit gaan maken van het werkterrein van corporaties. Dat wordt binnen het voorstel van Van der Laan (juni 2009) verder geformaliseerd. Minister Van Der Laan heeft daarnaast in zijn schrijven van 24 juli 2009 aangegeven welke nevenactiviteiten van woningcorporaties NIET tot hun taak behoren. Bij investeringen in 14 Bron: Tijdens openingswoord Prof. Ir. W.G. Keeris MSc MRICS bij het congres van het Nederlands Vastgoedinstituut, mei

20 maatschappelijk vastgoed zijn de volgende zaken relevant: er is een relatie met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico s die verbonden zijn aan de nevenactiviteit zijn beperkt. Uit het overzicht blijkt dat in de loop van tijd de definitie van aanvaard maatschappelijk vastgoed uitgebreid is. Begin oktober 2009 heeft minister Van der Laan de 2 e kamer geïnformeerd inzake het bereikte akkoord met het Europees parlement, relevant hierbij voor dit onderzoek is het volgende inzake maatschappelijk vastgoed. Corporaties mogen maatschappelijk vastgoed financieren met staatssteun. Dat is niet alleen toegestaan in de 40 aandachtswijken, maar in heel Nederland. Allerlei externe factoren leiden er ook toe dat van de corporatie steeds meer wordt verwacht op het terrein van het maatschappelijke vastgoed. Veel corporaties pakken deze (verwachte) rol dan ook met verve op. Een corporatie lijkt ook bijzonder geschikt voor deze rol: financieel tot veel in staat, maatschappelijke verantwoordelijkheid en een brede vastgoedexpertise. Bovendien biedt het ook mogelijkheden om haar portefeuille meer te differentiëren. Corporaties zijn in staat om met maatschappelijk vastgoed te zorgen voor een prettigere samenleving en aantrekkelijkere wijken. Zij besteden hun middelen (graag) in het belang van de volkshuisvesting en dat wordt een steeds breder begrip. Zonder corporaties worden een aantal taken in onze samenleving niet opgepakt. Corporaties moeten steeds meer maatschappelijke opgaven oppakken, het wordt ook steeds meer (mede) haar primaire taak. 2.5 Welke rollen zijn er voor de woningcorporatie bij een MFA Meerdere rollen dienen goed te worden ingevuld voor een succesvolle MFA. Welke zijn die rollen en waarom is een woningcorporatie zo geschikt. Het volgende komt uit het onderzoek, de dagelijkse praktijk en ander onderzoek 15 naar voren: 1. Ontwikkelaar 2. Realisator / bouwer 3. Verhuurder 4. Eigenaar 5. Facilitair beheerder 6. Technisch beheerder Ad 1 Ontwikkelaar Een rol die mogelijk is, dit is mede afhankelijk van de rol van de gemeente. Van oudsher heeft een gemeente vaak een regisserende rol, zeker bij een MFA waarin onderwijs wordt gehuisvest. Bij de meeste corporaties is projectontwikkeling core business en dat is dan ook vaak opgenomen in de organisatiestructuur. Vele partijen zijn vaak vanaf aanvang betrokken bij de ontwikkeling van de MFA. Om het project haalbaar te houden is een van de belangrijkste uitgangspunten: vanaf aanvang een duidelijk pve met daar aan gekoppeld budgetten. Door vanaf aanvang een directe koppeling te 15 Bronnen: Breed, breder, best. Een onderzoek naar de rol van woningcorporaties bij brede scholen. ICS adviseurs, maart Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen. Vrom, mei 2007, 20