Over trends en vraagtekens

Transcriptie

1 Over trends en vraagtekens Pascal De Decker Hogeschool Gent & Sint-Lucas Architectuurschool Gent/Brussel Michael Ryckewaert Departement ASRO K.U.Leuven KVS - Brussel, 29 nov. 2011

2 Vraagstelling Na 5 jaar SRW : toets van het Vlaamse woonmodel aan recente veranderingen en verwachtingen Demografische Sociaal-culturele/woonwensen Ruimtelijke Verleden weegt door Fysieke artefacten Beleidsopties Instellingen Woonvoorkeuren woonmodel

3 Woonmodel 1, eigen woningbezit 2, suburbaan & landelijk 3, geïndividualiseerd 4, beperkt huurbeleid 5, beperkt woningvernieuwingsbeelid

4 Woonmodel Vaststellingen SRW Meerderheid: goed & betaalbaar Grote satisfactie maar zeer ruimte-verslindend bepaalde groepen vallen uit de boot

5 X. De Geyter Architects, After sprawl, 2002

6 Woonmodel Vaststellingen Model lijkt in transitie Meer koop & renovatie dan bouw Meer stedelijk Meer projectontwikkeling & minder individueel initiatief Botst tegen haar sociale & ruimtelijke grenzen Sociaal: geen progressie meer; groepen in problemen blijven even groot Ruimtelijk: files, betaalbaarheid steden, overstromingen

7 Wat volgt 1, demografische ontwikkelingen Gezinsverdunning, aantal huishoudens, vergrijzing, diversiteit 2, prijs & betaalbaarheid Schaarste, polarisering 3, ruimtelijke ontwikkelingen Ruime reserves, mismatch stad land, typologische mismatch 4, duurzaamheid als richtsnoer Energie, water, mobiliteit,,,,

8 DEMOGRAFIE

9 Demografie Aantal inwoners 2010: 6,251,983 inwoners 2030: 6,600, ,000 (+6%)

10 Demografie Gezinsverdunning gaat verder p HH 25,8 29,8 2 p HH 30,4 34,1 3 p HH 19,8 15,8 4 p HH 16,7 13,7 +4p HH 8,7 6,3 Verwachting: van 2,36 in ,26 in 2028

11 Demografie Gevolg: aantal huishoudens blijft toenemen 2008: 2,58 milj 2030: 2,91 milj +330,000 (+13%) MO: minder dan in RSV-periode (400,000 op 15 jaar)

12 Demografie Mismatch tussen bestaande voorraad (grote eengezinswoningen) en ontstane vraag 1p HH 769,000 in ,000 in p HH 880,000 in ,050,000 in 2030 =+350,000 (een equivalent van de volledige stock die nodig is)

13 Demografie Vermoedelijk onderschatting Geregistreerde gegevens: niet iedereen woont op plaats van registratie studenten illegalen toeristenvisa Leegstand=? 2 de woningen (zeer verschillende cijfers: van 10%, Second Place tot 25%, ILIV) Brussel-effect Hypothese i.v.m. migratie

14 Demografie Vergrijzing 60+ers: van 1,1 milj in ,58 milj in 2030 (+450,000; +44%) 80+ers: van 289, ,000 (+183,000; +63%) Grote groep alleenstaanden (+80,000)

15 Demografie Ouderen Woonsurvey % eigenaars; 75% eengezinswoning lagere kwaliteit Willen blijven (zo lang mogelijk ) Comfort Hulp & dienstverlening Voorzieningen Vraag: verandert dit? Naar Kust & stad? Zie migratiecijfers: Kust: ja; steden: neen ( Opportuniteit: bevorderen doorstroming jonggepensioneerde

16 Demografie Externe migratie Hangt af van toestand in landen van herkomst (politiek, economisch, klimatologisch) Nood aan arbeidskracht (kernberoepen) Diversiteit spectaculair toegenomen (hyperdiversiteit; hypermulticulturaliteit) Alleen stedelijk? Uitzwermen?

17 Demografie Sociaal-culturele veranderingen (zie reeds Ruimte voor wonen, Garant, 2010) Meerhuizigheid Homogenisering; wonen onder gelijken Tijdelijkheid (toerismevisa; reisbureaus)

18 demografie Enkele conclusies Behoorlijke uitbreiding van de voorraad nodig Uitdaging door vergrijzing Uitdaging door externe migratie Uitdaging door toenemende differentiatie Mismatch tussen wat is en wat zou moeten/kunnen (woningtype, locatie, sociale samenstelling)

19 PRIJS EN BETAALBAARHEID

20 Prijzen en betaalbaarheid Vaststellingen SRW Schijnbare paradox in de eigendomssector: sterke prijsstijgingen + betaalbaarheid is niet problematisch Polarisering tussen eigendomssector & huursector (

21 Prijzen Prijsevolutie Gewone woonhuizen +265% Appartementen +241% Oorzaak: Schaarste? Tekort aan nieuwbouw? Tekort aan bouwgronden? SRW: andere factoren toename fin. middelen (lonen, wedden, inkomens uit vermogens, erfenissen, schenkingen, subsidies) toename ontleningscapaciteit (rente)

22 Prijzen Prijsstijgingen: groot deel van de verklaring stijging inkomen , netto-beschikbaar: +70% daling intrestvoet: van +8% in 1996 naar 4,5% in % daling verhoging ontleningscapaciteit: +9% Ook: o.a. woonbonus (2005) hoger langer forfaitair lagere en middeninkomens

23 Prijzen Prijsstijgingen: Philippe Janssens, in Canfyn (Wonen aan 200,000 all-in, Garant, 2011) inflatie budget +80% koopkracht +55% interestdaling +82% looptijdverlenging +17% ontleningscapaciteit: x6 prijs van woningen: x5,98

24 Prijzen Schaarste: niet echt huizen en appartementen +/- 5% > aantal huishoudens Nog andere verklaringen voor stijging? Bouwkost: ja Bouwgrond: zie Michael Fiscale maatregelen (meeneembaarheid; fiscale amnestie) Investering meerwaarde (gewijzigde wooncarrière)

25 aalter nevele gent merelbeke wetteren erpe-mere aalst affligem ternat BHG zaventem bertem leuven bierbeek boutersem Prijzen Geografische verschillen Bouwgronden: piramide wordt plateau druk naar buiten + kloof stad/rand vergroot Bouwgrondprijzen in prijzen

26 prijzen Geografische verschillen Woningen J duur=krans rond Brussel & Noorden van Antwerpen goedkoper=rest + Gent, Aalst- Dendermonde J duur: brede centrumzone +Antwerpen & Gent Location, location, location : mobiliteit

27 Prijzen Verwachtingen Rente: eerder stijging motor prijsstijgingen valt stil Looptijd kan langer prijsstijgingen Inkomens:? Overheidsmaatregelen:? Grondstoffen: prijsstijgingen te verwachten Vooral belangrijk Algemeen inkomensbeleid Ruimtelijke ordeningsbeleid Stedelijk beleid Geografische verschillen worden groter

28 Prijzen Huurprijzen: vlakkere evolutie dan koopprijzen stijging afgeremd wegens lage inkomens, verzwakking van profiel

29 Betaalbaarheid Prijsstijgingen eigendomsector beïnvloeden de betaalbaarheid van de eigen woning dus niet negatief met uitz voor lage inkomens Veranderingen te verwachten? Publieke opinie : moeilijker voor starters? (groot)ouders Redenering even goed om te keren ( ouders doen dat gewoon + voorwaardelijk) Investeren van de meerwaarde door de prijsstijgingen ( fr ) door gewijzigde strategie: eerder kopen ( op 25 j )

30 Betaalbaarheid Ander verhaal voor huurders ERI daalt

31 Betaalbaarheid Verwachtingen huurmarkt Verdere polarisering te verwachten (gevolg van inkomenspolarisering) Problemen van 1 inkomens Aanbod=? Kleine verhuurders stappen eruit (ouderdom, last) verdere inkrimping prijsstijgingen Investeringen in de betere segmenten (beleggingen) Sociale huur: = consolidatiescenario Energiefactuur vrees: betaalbaarheid voor huurders verder achter uit

32 Betaalbaarheid Conclusies Prijsstijgingen eigendomssector: minder sterk dan de afgelopen jaren Polarisering op de huurmarkt (aantal inkomens) Rol beleid (inkomen, ruimtelijk beleid)

33 Tot slot Mismatch Voorraad die is en die die nodig is Beleidsopties en vastgestelde ontwikkelingen Homogenisering >< sociale mix Eigendomsondersteuning >< huur

34 Vervolg: 3, ruimtelijke ontwikkelingen Ruime reserves, mismatch stad land, typologische mismatch 4, duurzaamheid als richtsnoer Energie, water, mobiliteit

35 RUIMTE

36 Ruimte Woongelegenheden volgens kadaster 2010: 3,000,000 (alle bestemmingen) 2,800,000 (woonbestemmingen) Huishoudens 2009: 2,600,000 Verschil: 5% - 11 % (=2 de verblijven, kamers, frictie, struct overschot)

37 Ruimte Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing Woongelegenheden in buildings en flatgebouwen Totaal aantal woongelegenheden Aantal huishoudens

38 Ruimte Bouwgrond 2009: 41,000 ha 614,000 bouwmogelijkheden Geen schaarste, wel kwalitatief probleem 20% in de steden, 31% in linten/verspreid 50% langs uitgeruste weg

39 Kaart 7 Loris Ruimte

40 Ruimte Bouwgrond 2009: 41,000 ha 614,000 bouwmogelijkheden 2030: +330,000 kleine hh Volgens verschillende modellen ca % van de voorraad nodig Wel tekort in de grootsteden

41 Ruimte

42 Ruimte

43 Ruimte Mismatch tussen stad en land Globaal genomen gezinsverdunning Sterker in het buitengebied Parallel met vergrijzing Maar daar zijn net vooral de grote woningen aanwezig en is er een grondvoorraad om grotere woningen te bouwen

44 Ruimte

45 Ruimte

46 Ruimte Mismatch tussen stad en land Toename van grotere gezinnen in de grootsteden

47 Ruimte

48 Ruimte Mismatch tussen stad en land In het grootstedelijk woonaanbod neemt echter vooral het aandeel appartementen toe In de grootsteden zijn bouwmogelijkheden schaars

49 Ruimte

50 Ruimte Typologische mismatch Bvb door de prijs voor grote stedelijke gezinswoningen Te duur voor de doelgroep waar ze op gericht zijn

51

52 Ruimte Typologische mismatch Appartementen en verdichting in dorpskernen

53

54 Ruimte Typologische transitie Ver-appartement-ing van de stad

55

56 Ruimte Typologische transitie De herontdekking van de rijwoning als stedelijk woningtype De suburbane woning Transformatie van onderbezette woningen? Nieuwbouw, groot, groter, grootst

57

58 Ruimte Conclusie Nood aan kader voor kwaliteitsvolle transformatie woningenbestand Zodat het beter aansluit bij de noden Bijdraagt aan kwalitatieve leefomgeving Geen schaarste betekent Vrijheidsgraden over hoe toekomstige woonontwikkeling wordt ingevuld

59 DUURZAAMHEID

60 Duurzaamheid als richtsnoer Voorzien in de noden van de huidige generatie zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen noden te voorzien in gevaar te brengen (Brundtland) People, planet, profit

61 Duurzaamheid als richtsnoer Drie aspecten Energie Water Mobiliteit

62 Duurzaamheid als richtsnoer Energie Wonen verantwoordelijk voor 40% van het energiegebruik Nieuwbouw Pad met verstrengend E-peil Meerkost maar ook terugverdieneffecten Nieuwbouw maar beperkt aandeel in de totale woningstock

63 Duurzaamheid als richtsnoer Energie Bestaand woningpatrimonium Relatief oud Vlaamse woningen gemiddeld groter en onderbezet Vervangende nieuwbouw of gericht renoveren?

64 Duurzaamheid als richtsnoer

65 Water Duurzaamheid als richtsnoer ha bouwgrond in overstromingsgebied = ±25% reserve Stijgende maatschappelijke kost Verzekerbaarheid?

66 Mobiliteit Duurzaamheid als richtsnoer Stijgende kosten (congestie, brandstofprijzen) Stijgende milieukosten

67 Duurzaamheid als richtsnoer Water en mobiliteit als ruimtelijke randvoorwaarden Blijven de kosten van bouwen op waterzieke, slecht bereikbare locaties betaalbaar? Aangezien tot 2030 slechts 25 30% van de reserve nodig is, lijkt het niet denkbeeldig dat het slechtste deel van bouwgrondreserves niet zal aangesproken worden Daarvoor rekenen op de markt of ook op beleidsmaatregelen?

68 Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Globaal genomen is het goed wonen in Vlaanderen

69 Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Woonmodel loopt tegen zijn grenzen aan Ruimtelijk Sociaal Voor een bepaalde groep blijft eigenwoningbezit onbereikbaar Een groot deel van deze groep blijft aangewezen op private huurwoningen van slechte kwaliteit, terwijl toegang tot een betaalbare en goede woning een grondrecht is

70 Een woonmodel in transitie, tijd om keuzes te maken Marges waarbinnen toekomstig woonontwikkeling kan plaatsvinden Er is nog ruimte Veel Vlamingen kunnen op eigen kracht goed en betaalbaar wonen Dat voor iedereen binnen het bereik brengen is de uitdaging Het antwoord vergt keuzes maken

71 Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 1. Iedereen woont betaalbaar in een woning van goede kwaliteit Recht op wonen is voor iedereen gegarandeerd Wegen zoeken om goed en betaalbaar wonen in elk van de deelmarkten mogelijk te maken

72 Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 2. Wonen is zuiniger met ruimte, water en energie De grote impact die wonen heeft op de leefomgeving ingeperken Nieuwbouw en verbouwing zijn duurzame (her)ontwikkeling van wijken

73 Drie wensbeelden voor het wonen in Vlaanderen 3. Iedereen vindt een aangepaste woning in duurzame woonwijken Mismatch tussen de toekomstige woningvraag en het aanwezige woonaanbod wegwerken De woonvoorraad is getransformeerd zodat ze beter is afgestemd op de noden van verschillende groepen

74 Met dank aan Sien Winters Brecht Vandekerckhove Kristof Heylen Marja Elsinga Frank Vastmans