ONDERNEMINGSPLAN

Transcriptie

1 ONDERNEMINGSPLAN

2 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Inleiding... 3 Ontwikkelingen om ons heen... 4 Regionale en lokale ontwikkelingen... 5 Koers... 7 Kernwaarden... 7 Missie... 8 Strategische thema s... 8 Thema 1: Een passende woning Onze doelgroep Zorggeschikte woningen Kwaliteit en betaalbaarheid Thema 2: Zorgen voor verbindingen Samenwerkingspartners Aandacht voor huurders Betrokken huurders Regionale samenwerking Thema 3: Focus op kwaliteit Dienstverlening en communicatie Onze medewerkers Samenwerking Bedrijfsvoering Financiële basis Onze doelstellingen Tot slot

3 Voorwoord Met bijzonder genoegen presenteren wij het ondernemingsplan van Woningstichting Domus. Dit plan biedt inzicht in onze denk- en werkwijze en is een leidraad voor de toekomst. De ontwikkelingen om ons heen en de kleur die we willen toevoegen aan Roermond bepalen de komende jaren onze koers. Ons hart als sociaal huisvester voor mensen die niet zelfstandig in eigen woonruimte kunnen voorzien is daarin leidend. Wij staan in dit ondernemingsplan stil bij de rol en positionering van Woningstichting Domus. De focus op datgene wat wij wél doen - en daarmee tevens wat wij bewust niet doen - is hierin essentieel. Om tot die koers te komen is goed geluisterd naar onze huurders en stakeholders, en niet in de laatste plaats naar onze medewerkers. Gezamenlijk bereiken we immers meer dan alleen! Nanny Huismans Directeur-bestuurder 2

4 Inleiding Woningstichting Domus is een betrokken maatschappelijk ondernemer. Wij zijn een kleine, slagvaardige woningcorporatie met een sociaal hart. Al sinds 1918 staan we midden in de samenleving, dicht bij onze huurders, en daar zijn we met recht trots op. Sinds 2011 dragen wij de naam Woningstichting Domus met een nieuw logo. Domus betekent huis en de brug in het logo verwijst naar de Steenen Brug in Roermond. De brug in het logo staat symbool voor onze verbinding met de omgeving, verbinding met de stad Roermond en vooral de verbinding met onze huurders en andere partners. Wij bouwen aan sterke verbindingen met onze huurders en partners: samen realiseren wij meer dan alleen. Onze woningvoorraad bestaat uit een kleine woningen en ongeveer 250 parkeerplaatsen, voor het overgrote deel in Roermond. Wij zijn verbonden met onze omgeving en een unieke speler op het gebied van zorggeschikte woningen. Ruim 25% van het woningbezit bestaat uit zorgvastgoed; woningen waar huurders rechtstreeks huren van een zorgpartij. Het andere deel van onze woningvoorraad bestaat hoofdzakelijk uit appartementen op goede locaties die geschikt zijn voor zorgvragers of kleine huishoudens. In de afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen, maar liefst 40% van de woningen is na de eeuwwisseling gebouwd. De kwaliteit van de bestaande woningen is daardoor zeker gesteld en tevens geschikt om aan de toekomstige vraag te voldoen. De huidige financiële situatie en de te verwachten overheidsmaatregelen beperken bovendien de mogelijkheden om nieuwbouw of herstructureringsprojecten te realiseren. Het accent wordt in toenemende mate gelegd op kwaliteit. Om de kwetsbaarheid van onze kleine organisatie te beperken en de professionaliteit te vergroten zijn wij in 2012 een samenwerkingsverband aangegaan met Woonservice Urbanus in Belfeld en Woningstichting Kessel. De werkzaamheden op het gebied van onderhoud, financiën en strategie & organisatie voeren wij zoveel mogelijk gezamenlijk uit. Door slim samen te werken wordt zowel een hoger niveau van dienstverlening als een inkoopvoordeel gerealiseerd. Gezien de ontwikkelingen is een kostenbewuste bedrijfsvoering van steeds groter belang geworden. Naast de genoemde samenwerking worden op het gebied van wonen, welzijn en zorg diverse vormen van samenwerking gezocht met partners als gemeenten, welzijns- en zorgpartners en andere woningcorporaties. In dit ondernemingsplan zijn drie thema s benoemd die de komende periode van belang zijn voor Woningstichting Domus. De thema s laten zien waar onze ambitie ligt en leggen de focus op onze doelstellingen en activiteiten. Daarnaast doen wij meer dan dat, maar deze koers toont in belangrijke hoofdlijnen aan waar wij voor staan en wat wij de komende periode willen realiseren. Alvorens dieper in te gaan op de rol van Woningstichting Domus is een korte schets opgenomen van de landelijke en lokale ontwikkelingen die van invloed zijn op de koers. Mede op basis van deze ontwikkelingen maken we een vertaling naar de rol die wij de komende jaren gaan vervullen. Van daaruit zijn drie thema s gekozen die richting geven om onze doelstellingen te concretiseren. 3

5 Ontwikkelingen om ons heen Het is een dynamische periode voor zowel Nederland, Roermond als voor de corporatiebranche en naar verwachting zal deze dynamiek blijven. De omgeving verandert in een rap tempo en veel van deze ontwikkelingen zijn dan ook koersbepalend voor Woningstichting Domus. Wet- en regelgeving De Europese wet- en regelgeving op toewijzing bepaalt dat woningcorporaties minimaal 90% van hun bezit moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,- (peildatum 2013). In de nog vast te stellen, herziene Woningwet wordt het aantal activiteiten beperkt die corporaties kunnen financieren met steun van de staat. Daarnaast wordt het toezicht op corporaties verscherpt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beperkt de borging van de financieringsbehoefte vanaf Naast de ingevoerde heffing saneringssteun wordt de verhuurderheffing ingevoerd. Deze loopt op tot 1,7 miljard euro in Corporaties hebben in 2013, en naar verwachting in 2014, de mogelijkheid om bovenop de inflatie een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Deze varieert van 1,5% voor huishoudens met een inkomen tot ,- en 4% voor huishoudens met een inkomen boven de ,-. Vanaf 2015 wordt naar verwachting de huursombenadering ingesteld. Het overheidsbeleid kent nog een groot aantal onzekerheden die vragen om een flexibele en proactieve bedrijfsvoering. Economische ontwikkelingen De economische crisis is nog niet voorbij. De gemiddelde koopkracht daalt, evenals de nieuwbouwproductie en de verkoop van (huur)woningen. Volgens berekeningen in Woon 2012 besteden huurders landelijk gezien 36% van hun inkomen aan woonlasten. In Midden-Limburg ligt dit percentage zelfs nog hoger, 38% waar dit in 2002 nog 31% van hun inkomen was. Op dit moment leven huurders in armoede, zij houden na aftrek van de woonlasten te weinig over om andere noodzakelijke uitgaven te bekostigen en deel te nemen aan een sociaal leven. De verwachting is dat de huur- en energieprijzen de komende jaren zullen stijgen en volgens ramingen van Rigo stijgt het aantal huurders dat in armoede leeft tot 2017 verder naar huishoudens. Dit is een stijging van 28% naar bijna 35%. Naast de negatieve effecten op de koopkracht, heeft ook de gehele woningmarkt te maken met problemen. De bouw stagneert, de woningprijzen dalen, de verkooptijd van een woning ligt vele malen hoger dan jaren geleden. Daarnaast zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt en is de hypotheekrenteaftrek verder beperkt. De tegenvallende verkoop van woningen en de daling van de woningprijzen heeft op corporaties het effect dat er moeizaam nieuwe activiteiten kunnen worden gefinancierd. De economische crisis heeft ook voordelen voor de bedrijfsvoering. Alhoewel financiering steeds moeilijker wordt, zorgt de gunstige rentestand voor lagere bedrijfslasten. Door de crisis kunnen werkzaamheden en diensten gunstiger worden aanbesteed en is de BTW op onderhoudswerkzaamheden tijdelijk verlaagd, waardoor onderhoudsuitgaven lager uitvallen. 4

6 Wonen & zorg Er is sprake van een sterke bezuiniging in het maatschappelijk veld. Op het terrein van wonen en zorg wordt de beweging van extramuralisering ingezet. Dit betekent dat in ieder geval vanaf 1 januari 2013 personen met een zorgzwaartepakket (ZZP) 1 en 2 niet meer intramuraal worden gehuisvest. Vanaf 2014 gaat dat mogelijk ook gelden voor personen met een ZZP3-indicatie. Corporaties en zorgpartijen raken door deze wetgeving in toenemende mate op elkaar aangewezen om tot een evenwichtig aanbod te komen. Dit vraagt om een duidelijke positionering van Woningstichting Domus, maar vooral ook om woningen waarin mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Demografie De bevolkingssamenstelling wijzigt, prognoses laten zien dat de aankomende jaren sprake is van vergrijzing, krimp, ontgroening en gezinsverdunning. In 2040 is ongeveer 23% van de bevolking 65 jaar of ouder. Bovendien neemt het aantal personen dat ouder is dan 80 jaar verder toe, de zogeheten dubbele vergrijzing. De huishoudens van de toekomst zullen een andere samenstelling hebben dan huishoudens in de afgelopen periode. Wij verwachten dat met een stijging van het aandeel senioren ook de zorgbehoefte zal toenemen en daarmee de behoefte aan aanpasbare woningen. Met de toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens wordt ook vereenzaming een steeds belangrijker vraagstuk. De nadruk ligt meer en meer op toekomstbestendige woningen die aanpasbaar zijn voor meerdere doelgroepen. Overig Daar waar we als woningcorporatie lokaal een goede naam hebben, heeft de corporatiebranche als geheel last van een maatschappelijk laag vertrouwen. Er is nog steeds discussie over wat de kerntaken van corporaties moeten zijn. Met de digitalisering en het gebruik van verschillende communicatiemiddelen kan de wijze van dienstverlening en communicatie naar onze klanten op andere manieren worden ingevuld. Regionale en lokale ontwikkelingen Demografie Roermond In 2013 telt Roermond ruim inwoners. Tot 2028 zal dit aantal verder groeien, daarna zet een bevolkingskrimp in. In relatie tot het aantal inwoners wordt het krimpend aandeel huishoudens pas zichtbaar vanaf 2034; de aanvankelijke groei is vooral te verklaren door de toename van het aandeel éénen twee persoonshuishoudens. Vanwege de toekomstige krimp in Midden-Limburg is de regio benoemd tot een van de landelijke anticipeerregio s. Het toont aan hoe belangrijk het is om nu reeds in te spelen op de verwachte krimp, zelfs als er voorlopig nog sprake is van groei. In de gemeente Roermond zijn momenteel de leeftijdsgroepen van 35 tot 54 jaar (29%) en van 55 tot 74 jaar (24%) relatief sterk vertegenwoordigd. Tot 2025 leidt dit tot een toename van de totale groep met een leeftijd boven de 55 jaar en vooral tot een groei van de leeftijdsklasse van

7 Daarnaast is er sprake van een lichte afname van het aandeel jongeren en van mensen in de leeftijdsklasse van 20 tot 34 jaar. Ook onder onze eigen huurders is de veranderende bevolkingssamenstelling te herkennen. Uit het leefbaarheidsonderzoek, dat is uitgevoerd onder onze huurders in 2010, bleek dat maar liefst 56% van de respondenten tot de groep van ers behoorden. Inkomensontwikkeling Roermond Naast de landelijke ontwikkeling van dalende koopkracht, heeft Roermond te maken met een percentage minima dat al vele jaren hoger is dan het landelijk en provinciaal gemiddelde. In 2011 had 8,5% een inkomen op sociaal minimum, landelijk is dit met 6,7% bijna twee procentpunten lager. Daar waar het percentage huishoudens dat in 2017 onder de armoedegrens leeft naar verwachting landelijk rond 35% zal liggen, zal dat percentage in de regio Midden-Limburg zelfs 41,4% bedragen. 6

8 Koers De omgeving verandert snel en onvoorspelbaar; dit betekent dat het plannen van de toekomst op lange termijn steeds lastiger wordt. Ondanks deze onvoorspelbaarheid heeft Woningstichting Domus een koers uitgezet voor een langere termijn waar wij onze huurders en samenwerkingspartners in hebben betrokken. Een koers die laat zien wie wij zijn en waar wij voor staan. De koers geeft richting aan het ondernemingsplan en de doelstellingen die hieruit voortvloeien. Als lokaal verankerde corporatie in Roermond staan wij als flexibele organisatie voor een uitstekende dienstverlening. Gelet op onze schaalgrootte zoeken wij daarin de samenwerking met partners op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Onze partners sluiten vanuit hun eigen verantwoordelijkheid aan op onze doelstellingen. Kernwaarden Gezien de ontwikkelingen is het van groot belang om keuzes te maken die duidelijk laten zien waar wij goed in willen zijn. De kernwaarden maken onze organisatie herkenbaar en zijn een leidraad voor ons gedrag en de keuzes die wij maken. In onze vier kernwaarden ligt verankerd dat wij een betrokken woningcorporatie zijn die dicht bij haar huurders staat, met een sociaal hart ín en vóór Roermond. Deze kernwaarden geven aan waar wij als Woningstichting Domus voor staan: Verbinding Dichtbij Proactief Transparant Kernwaarden De brug in ons logo symboliseert verbinding, dit is erg breed. Wij zijn gericht op onze omgeving en als lokaal verankerde maatschappelijke organisatie leggen wij een sterke verbinding met onze huurders en samenwerkingspartners. Wij weten wat er speelt in onze omgeving en zijn toegankelijk. We staan dicht bij onze huurders en daar zijn wij trots op! Onze medewerkers zijn proactief, betrokken en vangen signalen op. Omdat onze organisatie korte lijnen kent, kunnen wij slagvaardig handelen en zijn wij een goede samenwerkingspartner. Bewuste keuzes zorgen ervoor dat wij weten waar we voor staan en onze keuzes verantwoorden we op transparante wijze. Ons gezicht is naar buiten gekeerd en wij betrekken bewoners en samenwerkingspartners bij het maken van onze keuzes. Afspraken worden nagekomen en onze manier van communiceren is duidelijk en voor iedereen te begrijpen. Deze vier kernwaarden hebben geleid tot de formulering van onze missie. 7

9 Missie De hoofdlijn uit onze koers en kernwaarden in een kernachtige zin, geeft aan waar Woningstichting Domus voor staat. Onze missie is helder en eenduidig. Woningstichting Domus zet zich in voor een passende woning voor mensen met een zorgvraag of een beperkt inkomen. In Roermond zijn wij dé specialist in zorgvastgoed. Wij zoeken verbinding met de omgeving en onze samenwerkingspartners en werken op een proactieve en transparante manier. De missie geeft richting aan het ondernemingsplan en de doelstellingen die daaruit voortvloeien. Strategische thema s Gelet op de ontwikkelingen om ons heen en onze financiële positie moeten wij flexibel zijn en duidelijke keuzes maken. Wij vinden het belangrijk om helder te formuleren waar Woningstichting Domus voor staat en met name voor de komende periode. Vanuit de koers wordt focus gelegd op drie strategische thema s die inhoud en richting geven aan onze doelstellingen. Zij worden jaarlijks uitgewerkt in concrete activiteiten. Thema 1 Thema 2 Thema 3 Een passende woning Zorg voor verbindingen Focus op kwaliteit 8

10 Thema 1: Een passende woning Wij zijn een organisatie die dicht bij onze huurders staat en stellen het belang van onze huidige en toekomstige bewoners voorop. Om hier goed op te kunnen inspelen bieden wij passende huisvesting die is afgestemd op de vraag en wensen van de bewoners. Wij vinden het belangrijk dat mensen met een beperkt inkomen een woning met een basiskwaliteit kunnen betalen. Daarnaast wordt speciale aandacht besteed aan diegenen die niet zelfstandig in een passende woonruimte kunnen voorzien. 1.1 Onze doelgroep In onze visie is sociale huisvesting een noodzakelijk onderdeel van de woningmarkt, zeker met het oog op de economische crisis en de inkomenspositie van onze huurders. De doelgroep die wij huisvesten is breed en bestaat primair uit: 1. Huishoudens met een beperkt inkomen Dit zijn huishoudens met een inkomen tot ,- (peildatum 2013), waar wij minimaal 95% van onze woningen aan toewijzen. Het is een bewuste keuze om meer dan de wettelijk verplichte 90% toe te wijzen aan deze doelgroep; buiten de sociale sector om heeft zij in ons werkgebied nauwelijks of geen uitzicht op een passende woning. Mede gelet op de inkomenssituatie van de bewoners van Roermond kiezen wij ervoor om enkel en alleen breder toe te wijzen indien er sprake is van een specifieke zorgvraag. En mocht dat niet het geval zijn, dan houden wij de komende jaren nauwlettend in de gaten of huishoudens met een middeninkomen tot ,- niet buiten de boot vallen. Alhoewel de middeninkomens niet tot onze primaire doelgroep behoren, vinden wij dat deze huishoudens wel tot onze secundaire doelgroep kunnen rekenen. Op dit moment hebben wij 23 woningen die commercieel worden verhuurd. De woningen in dit segment worden dan ook zoveel mogelijk toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. 2. Huishoudens met een specifieke zorgvraag die afhankelijk zijn van een huurwoning. In onze visie verdienen mensen met een specifieke zorgvraag of bijzondere woonbehoefte speciale aandacht. Bij een specifieke zorgvraag kan worden gedacht aan mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, maar ook aan personen die begeleiding nodig hebben bij het wonen, zoals bijvoorbeeld dak- en thuislozen, statushouders en ook senioren die het nét niet zelfstandig redden. Om deze huishoudens te huisvesten hebben wij een intensieve samenwerking met de gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties. Nauwe contacten met onze partners en duidelijke afspraken zorgen ervoor dat deze mensen beter zelfstandig kunnen wonen. 9

11 1.2 Zorggeschikte woningen De analyse van de woningmarkt laat zien dat het van belang is om de komende periode met ons woningbezit actief in te springen op de gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling. De komende jaren ziet een gemiddeld huishouden er anders uit dan de afgelopen decennia. Kleinere huishoudens en een groter aandeel senioren leiden tot een andere woonbehoefte. Door deze veranderende bevolkingssamenstelling en de scheiding in financiering van wonen en zorg ligt er de komende tijd een belangrijke taak weggelegd in de huisvesting van mensen met een zorgvraag. Onze jarenlange ervaring laat zien dat wij gespecialiseerd zijn op het gebied van wonen en zorg; onze organisatie is afgestemd op het ontwikkelen en beheren van zorgspecifiek vastgoed. Wij zijn specialist in huisvesting van mensen met een (lichte) zorgvraag en hebben binding met de zorgpartners in de regio. Hier ligt onze kracht en ook de komende jaren willen wij dé specialist blijven op het gebied van zorgvastgoed in Roermond. Maar liefst 25% van ons woningbezit bestaat uit dit zorgvastgoed. Het zijn woningen waar huurders rechtstreeks huren van een zorgpartij. Het andere deel van het woningbezit bestaat hoofdzakelijk uit appartementen op goede locaties, waarvan ruim 37% een zogeheten nultredenwoning is. Dat is een woning die zonder trappen bereikbaar is en waarbij alle voorzieningen op dezelfde verdieping liggen. Dit betekent dat wij ons al vroegtijdig hebben voorbereid op deze veranderende opgave. Met ons woningbezit zijn wij een unieke speler en kunnen we nu al inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling en een toenemende zorgvraag. Ondanks het gegeven dat onze woningvoorraad grotendeels geschikt is om goed in te spelen op deze ontwikkelingen, staan wij tegelijkertijd voor een grote uitdaging die voortvloeit uit de financiering van wonen en zorg. Door de scheiding van wonen en zorg zullen bewoners van een zorgcomplex steeds vaker hun huur zelf moeten gaan betalen. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de huurders, maar ook voor Woningstichting Domus en onze zorgpartners. De komende jaren is het een grote uitdaging om dit samen met onze zorgpartners op een dusdanige wijze vorm te geven dat onze gezamenlijke klant hier geen last, maar juist voordeel van ondervindt. Met de toenemende zorgvraag willen wij graag dat onze huurders met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, ook in de woningen die niet direct zorggeschikt zijn. Dit realiseren wij door bij renovatie een steeds groter deel van ons woningbezit geschikt te maken voor meerdere doelgroepen, specifiek voor huurders met een zorgvraag. Bij woningen die niet direct zorggeschikt zijn kunnen kleine woningaanpassingen vaak al voldoende zijn om bewoners tóch langer thuis te laten wonen. In gevallen waar dit nodig blijkt, treden wij in overleg met onze huurders om tot een oplossing te komen. Uitgangspunt is dat de woning geschikt is voor huidige én toekomstige bewoners. 1.3 Kwaliteit en betaalbaarheid De opgave omvat méér dan alleen het inspringen op de veranderende bevolkingssamenstelling; in onze ogen is het tevens van groot belang dat wij een gevarieerd, betaalbaar en kwalitatief goed woningaanbod hebben dat aansluit op de vraag. Wij zien graag gevarieerde wijken waar ook huishoudens met een beperkt inkomen een keuze hebben uit huurwoningen met een goede basiskwaliteit. 10

12 Lokale afspraken Om Roermond voor alle inwoners aantrekkelijk te houden, maken wij prestatieafspraken met de gemeente en andere woningcorporaties die werkzaam zijn in ons werkgebied. Samen realiseren wij onze eigen en de gezamenlijke ambities. Op basis van woonwensonderzoeken, analyses van de regionale (woning)markt en een gezamenlijke kennis van de lokale markt worden afspraken gemaakt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Afspraken worden met onze partners afgestemd om zo goed mogelijk invulling te kunnen geven aan lokale huisvestingsvraagstukken. Hierin nemen wij onze verantwoordelijkheid, maar wél met behoud van onze eigen positie. Dit betekent dat wij op het gebied van wonen aanspreekbaar zijn en op andere gebieden vooral verbinding zoeken. Kwaliteit en betaalbaarheid Door de huidige ontwikkelingen om ons heen is het in toenemende mate van belang geworden om de kwaliteit en betaalbaarheid van een woning kritisch te bekijken. Met het oog op de vraag en het aanbod op de woningmarkt in Roermond en onze financiële bedrijfsvoering heeft ons woningbezit nagenoeg de gewenste omvang bereikt. Daarom zal onze aandacht de komende jaren verschuiven van investeren in nieuwbouw naar de focus op kwaliteit en betaalbaarheid van bestaande woningen. Door de toevoeging van een groot aantal nieuwe woningen en het hoge onderhoudsniveau van de bestaande woningen is het overgrote deel van het woningbezit zowel technisch als energetisch kwalitatief op orde. In 2013 zijn de woningen voorzien van een nieuw energielabel. De analyse laat zien dat momenteel 65% een groen energielabel heeft. Vanwege de relatief jonge woningen en onze beperkte financiële mogelijkheden kiezen wij er de aankomende periode niet voor om ons extra in te zetten voor het verbeteren van de energieprestatie. Wel bekijken wij daar waar regulier onderhoud wordt uitgevoerd of dit gecombineerd kan worden met energiebesparende materialen of maatregelen. Op deze manier realiseren wij het hoogste rendement op een kostenbewuste manier. Om onze woningen kwalitatief op peil te houden en kostenbewust met het onderhoud om te gaan, wordt jaarlijks een onderhoudsbegroting opgesteld aan de hand van de conditie van de woningen. De conditie van de woning bepaalt of onderhoud noodzakelijk is, waarbij veiligheid en preventie altijd uitgangspunt zijn. Mocht onderhoud noodzakelijk zijn, dan betrekken wij graag onze huurders erbij. Zij hebben keuzevrijheid bij onderhoud aan de binnenzijde van de woning en bij esthetisch onderhoud aan de buitenzijde van de gebouwen. Om aan de wensen van onze huurders te voldoen, vinden wij het belangrijk dat bewoners een keuze hebben uit verschillende betaalbaarheidsklassen in relatie tot het kwaliteitsniveau van de woning. De komende periode wordt onderzocht of het mogelijk is om een grotere keuze tussen betaalbaarheid en kwaliteit te realiseren. Dit betekent dat er onderzocht wordt of wij in dezelfde type woningen verschillende kwaliteits- en afwerkingsniveaus kunnen realiseren tegen verschillende huurprijzen. Uiteraard wordt hierbij niet ingeleverd op veiligheid en de basiskwaliteit die past bij een sociale huurwoning. 11

13 Huurbeleid Bij het bepalen van de betaalbaarheid van een woning gaan wij uit van het woningwaarderingsstelsel. Het is een objectieve manier om de kwaliteit van een woning te bepalen. Bij die bepaling laten wij tevens de kwaliteit van de locatie en het afwerkingsniveau van de woning meewegen. De betaalbaarheid van de woning weerspiegelt de woonkwaliteit. Als maatschappelijk ondernemer maken wij onze beslissingen niet alleen op basis van financieel rendement, ook maatschappelijke overwegingen tellen mee. Om de woningen voor onze huurders betaalbaar te houden, vragen wij niet de maximale huur, maar tussen de 65% en 90% van die maximale huur. Deze keuze maken wij zodat onze woningvoorraad gevarieerd blijft en er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven met een behoorlijke kwaliteit op goede locaties. Om de betaalbare sociale woningen zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor onze doelgroep passen wij inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen hoger dan ,- én in een sociale huurwoning wonen, een extra huurverhoging krijgen totdat de marktconforme huurprijs is bereikt. Op deze wijze gaan wij naar eerlijke huurprijzen en stimuleren we bovendien mogelijkheden voor doorstroming. 12

14 Thema 2: Zorgen voor verbindingen Wij zijn onderdeel van de samenleving. Wij kennen onze omgeving, onze huurders en partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Wij weten wat er in onze omgeving speelt en maken duidelijk wat er van ons verwacht kan worden en we werken aan verbindingen. Gezamenlijk bereiken wij immers meer dan alleen. 2.1 Samenwerkingspartners Verbindingen met onze samenwerkingspartners zijn van groot belang. Samen met onze partners leveren wij een bijdrage aan een prettige woonomgeving. Dit realiseren wij door onze verantwoordelijkheid te nemen op het gebied van wonen en te zorgen voor sterke verbindingen met de omgeving. Wij kennen onze partners, weten wat er van elkaar kunnen verwachten en zoeken gezamenlijk naar een oplossing voor vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Onze partners ontmoeten wij in diverse overlegvormen waar gezamenlijke doelstellingen en heldere afspraken worden geformuleerd. Minimaal eenmaal per jaar gaan we met onze belangrijkste partners in gesprek en betrekken hen in de keuzes die wij maken. 2.2 Aandacht voor huurders Onze huurders voelen zich prettig in hun woning en in de wijk, daar zijn onze huurders in principe zelf verantwoordelijk voor. Wij geloven namelijk dat onze huurders in de basis heel goed in staat zijn om hun eigen leven, woning en woonomgeving in te richten. Voor huurders die een extra steuntje in de rug nodig hebben, hebben wij extra aandacht. Wij nemen geen verantwoordelijkheid van ze over, maar helpen ze wel verder. Onze medewerkers vangen deze signalen van onze huurders en hun omgeving op, en springen daar actief op in. Wij ondersteunen onze huurders door hen waar mogelijk te faciliteren of anders door te verwijzen naar onze partners op het gebied van welzijn en zorg. De prognoses laten zien dat er in toenemende mate sprake zal zijn van kleinere huishoudens en een groter aandeel senioren met een zorgvraag. Wij verwachten dat vereenzaming en gevoelens van onveiligheid gaan toenemen als gevolg van deze veranderende samenstelling. Om onze huurders zo lang mogelijk thuis te laten wonen, is ook het voorkomen van deze gevoelens van groot belang. Hierin ondersteunen wij hen door de intensieve samenwerking met zorg- en welzijnspartijen. 2.3 Betrokken huurders Zorg voor de omgeving realiseert Woningstichting Domus als maatschappelijke organisatie niet enkel door de verhuur van woningen. Wij hechten tevens een grote waarde aan de betrokkenheid van huurders. Een goede samenwerking met onze Huurdersbelangenvereniging en bewonerscommissies is daarin van essentieel belang. Om ook in de toekomst betrokkenheid aan te moedigen, blijven wij de komende jaren de oprichting van bewonerscommissies stimuleren. Buiten de reguliere vormen van overleg wordt ook de aankomende periode op meerdere manieren nader contact gezocht met onze huurders. Een goed voorbeeld hiervan is de jaarlijkse Domus Dag, een uniek moment om met elkaar in gesprek te gaan. Op deze dag luisteren wij naar zowel onze huurders als onze samenwerkingspartners. Zij worden betrokken bij de keuzes die wij maken en wij verantwoorden aan hen op transparante wijze de keuzes die wij hebben gemaakt. Een duidelijke manier van communiceren zorgt ervoor dat we elkaar over-en-weer begrijpen. 13

15 2.4 Regionale samenwerking Naast verbinding met onze huurders, samenwerkingspartners en de gemeente Roermond, zoeken wij ook verbinding met de regio. Gelet op de demografische en politieke ontwikkelingen vraagt het ons om over onze grenzen heen te kijken. Wij maken graag gebruik van de kennis en ervaring om ons heen en zoeken daarin ook verbinding met andere partners, zoals bijvoorbeeld woningcorporaties, gemeenten en de provincie. Hoewel in Roermond momenteel nog sprake is van groei van zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens, tonen prognoses aan dat er in de toekomst sprake zal zijn van krimp. De ingezette vergrijzing, met de daarbij behorende zorgvraag, leidt tot een andere woningvraag. Zoals eerder genoemd liggen er kansen om met ons woningbezit op de veranderingen in te spelen. Door onze kennis en ervaring met zorgvastgoed hebben wij kennis om te delen, maar we kunnen ons ook versterken door kennis op te zoeken. Regionale samenwerking met corporaties, gemeenten, provincie en zorgpartijen in Midden-Limburg heeft het vaststellen van een regionale structuurvisie tot doel. Deze visie dient als basis om de samenwerking met de andere woningcorporaties in Midden-Limburg te intensiveren, waarbij afstemming van de vastgoedportefeuille centraal staat. 14

16 Thema 3: Focus op kwaliteit Wij vinden het belangrijk dat onze huurders de aandacht krijgen die zij verdienen. Als kleine organisatie met betrokken medewerkers zijn wij hiertoe uitermate in staat. Wij hebben in beeld wie onze huurders zijn en welke wensen zij hebben. Door de omvang van de organisatie en onze kennis van de huurders gaan wij slagvaardig en flexibel te werk, wij gaan voor maatwerk. Onze bedrijfsvoering is afgestemd op onze doelen en de omvang van de organisatie. De focus op kwaliteit realiseren wij enerzijds door de voordelen van klein zijn te benutten, anderzijds door samenwerking te profiteren van de voordelen van schaalgrootte. 3.1 Dienstverlening en communicatie Hoe onze dienstverlening er uit moet zien, wordt voor een groot deel door onze huurders bepaald. Periodiek vragen wij onze huurders via een onafhankelijke partij naar hun oordeel. Het KWH-huurlabel is daar een voorbeeld van en geeft weer hoe onze dienstverlening wordt gewaardeerd. Het kwaliteitslabel is geen doel op zich, maar leidt tot verbetering en borging van de kwaliteit van dienstverlening. Daarnaast vragen wij onze huurders een oordeel te geven over onze dienstverlening, de woning en de woonomgeving. Bij bijvoorbeeld een verhuizing verzoeken wij zowel de vertrekkende als de nieuwe huurder daarom. En elke vier jaar peilen wij de mening van alle huurders aan de hand van een enquête. Voor alle onderzoeken geldt dat wij ons ten doel stellen om een waardering van minimaal een 7,5 gemiddeld per onderdeel te behalen. Met de resultaten van de metingen gaan we concreet aan de slag. De uitkomsten worden geanalyseerd, inhoudelijk besproken en onze werkwijze wordt er waar nodig op aangepast. Zo blijkt onder meer dat huurders het lastig vinden dat ze buiten de reguliere kantooruren niet bij Woningstichting Domus terecht kunnen. Vanaf 2014 gaan we als proef de openingstijden van ons kantoor verruimen en zal er eenmaal per week een avondopenstelling zijn. Het is een verder voorbeeld van hoe wij ook in de toekomst toegankelijk blijven en dicht bij onze huurders willen blijven staan. Toegankelijk zijn heeft naar onze mening ook veel te maken met communicatie. Een duidelijke en eenvoudige manier van communiceren zorgt voor ervoor dat wij toegankelijk zijn voor iedereen. Wij vinden het van belang om te laten zien wie wij zijn en waar we voor staan. Onze nieuwe naam en logo zijn hier een goed voorbeeld van. Om dit nog beter tot zijn recht te laten komen zetten wij de komende periode in op duidelijke en eenvoudige communicatie en laten wij nog beter zien wie wij zijn en wat wij doen. 3.2 Onze medewerkers Onze medewerkers zijn het gezicht van Woningstichting Domus, zij hebben een sociaal hart, zijn ondernemend, professioneel en betrokken. Ze werken met plezier en zijn trots op Woningstichting Domus! Om onze doelen te realiseren zijn onze medewerkers van groot belang, zij nemen verantwoordelijkheid en hebben kennis van de omgeving waarin wij werken. Om onze slagvaardigheid te behouden en maatwerk te kunnen leveren ligt de verantwoordelijkheid laag in de organisatie en zijn de lijnen kort. 15

17 Door alle ontwikkelingen wordt er veel van onze medewerkers verwacht. Blijven investeren in de ontwikkeling van onze medewerkers is dan ook van groot belang. Wij bieden onze medewerkers een veilige omgeving en investeren in hun kwaliteit door opleiding en coaching. De kwaliteit van onze medewerkers wordt ook vorm gegeven door eigen verantwoordelijkheid te stimuleren. Jaarlijks worden duidelijke afspraken over competenties en verantwoordelijkheden gemaakt. Deze afspraken zijn afgeleid vanuit een duidelijke profilering van Woningstichting Domus. Het ondernemingsplan met de strategische thema s is hierin een belangrijke bouwsteen. 3.3 Samenwerking De schaalgrootte van Woningstichting Domus heeft veel voordelen, we staan dicht bij onze huurders en zijn maatschappelijk betrokken. Onze schaalgrootte zorgt echter ook voor organisatorische kwetsbaarheid. Om deze kwetsbaarheid te beperken, zijn wij in 2012 een samenwerkingsverband aangegaan met Woningstichting Kessel en Woonservice Urbanus. Deze samenwerking biedt meer voordelen dan alleen het beperken van kwetsbaarheid. De voordelen van een grotere schaal worden benut zonder de kracht van een kleine omvang te verliezen; wij halen het beste uit twee werelden. De bedrijfsprocessen worden gezamenlijk verder geprofessionaliseerd en geoptimaliseerd, wij realiseren inkoopvoordeel op het gebied van onderhoud, inhuur van personeel en facilitaire zaken. Tegelijkertijd behouden wij onze lokale verankering. Door efficiëntere bedrijfsvoering ervaren onze klanten een betere dienstverlening. 3.4 Bedrijfsvoering Onze processen zijn op orde en passen bij de omvang van de organisatie. Door de impact van de overheidsmaatregelen en de snel veranderende omgeving optimaliseren wij continue de processen om een zo efficiënt mogelijke bedrijfsvoering te realiseren. Sober en doelmatig is hierbij het uitgangspunt. Onze activiteiten die uit de het ondernemingsplan en de daarbij behorende doelstellingen voortvloeien worden jaarlijks helder en duidelijk vastgelegd. De doelstellingen worden op zodanige manier vastgesteld dat zowel medewerkers, huurders als samenwerkingspartners weten waar wij voor staan en wat wij gaan doen. Op een transparante wijze wordt verantwoord of de doelstellingen zijn behaald. Wij staan voor goed maatschappelijk ondernemerschap. Integer en transparant handelen door zowel het bestuur als de medewerkers zijn daar de vereisten voor. Even zeer als een goed toezicht hierop en het afleggen van verantwoording. Om deze reden volgen wij de principes uit de Governancecode zoals die is opgesteld door branchevereniging Aedes. De visitatie is een onderdeel van de Governancecode. Eenmaal per vier jaar worden wij bezocht om verantwoording af te leggen en worden onze maatschappelijke prestaties gemeten. In 2014 zullen wij voor de tweede maal een visitatie krijgen. Wij hebben ons nu reeds tot doel gesteld om een minimale totaalscore van 7,5 te behalen. 16

18 3.5 Financiële basis Om onze doelen te kunnen realiseren en onze taken goed uit te kunnen voeren is een gezonde financiële huishouding een basisvoorwaarde. Op zowel korte als lange termijn moet er voldoende vermogen en financiële middelen beschikbaar zijn. De verhuurderheffing, de saneringssteun en de vennootschapsbelasting leggen een grote druk op de financiële positie van Woningstichting Domus. Onze kwetsbaarheid wordt mede bepaald door de financiële positie. Om met alle overheidsmaatregelen die op ons afkomen in de toekomst ook een gezonde financiële basis te behouden, moeten er scherpe keuzes worden gemaakt. De financiële kengetallen die wij ons ten doel stellen voldoen aan alle voorwaarden van het ministerie, het CFV en het WSW. Het uitgangspunt voor de komende jaren is dat wij kredietwaardig zijn volgens het oordeel van WSW en dat wij jaarlijks een positief oordeel krijgen over onze continuïteit en solvabiliteit. Vermogen In voorgaande periode stelden wij ons ten doel om ons kapitaal zoveel mogelijk maatschappelijk in te zetten. Door de overheidsmaatregelen die op ons af komen hebben wij een grotere financiële buffer nodig. Om een gezonde financiële basis te behouden kunnen wij minder investeren. De verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen, de solvabiliteit, is hierbij van belang. Ondanks dat er al bezuinigingen zijn doorgevoerd, laat de inrekening van de verhuurderheffing in 2014 zien dat de solvabiliteit drastisch afneemt. Dit is een enorme negatieve impact op onze financiële huishouding. De komende periode stellen wij ons tot doel om de solvabiliteit te verbeteren. Om dit te realiseren gaan wij, daar waar mogelijk, leningen versneld aflossen, meer inkomsten genereren door bijvoorbeeld het beheer van vastgoed voor derden uit te voeren, en nóg kritischer kijken naar onze uitgaven. Middelen Naast een goede verhouding tussen eigen en vreemd vermogen zijn voldoende financiële middelen een eis om het voortbestaan van Woningstichting Domus te garanderen. Het geld dat via de bank binnenkomt minus het geld dat wordt uitgegeven, is de kasstroom. Wij stellen ons ten doel dat die kasstromen gemiddeld minimaal ,- per jaar positief zijn, zodat we onverwachte uitgaven kunnen voldoen. Scenario s Het overheidsbeleid kent nog een groot aantal onzekerheden die vragen om een flexibele en proactieve bedrijfsvoering. Om hier goed op te kunnen inspelen is het van belang om beleidslijnen uit te zetten aan de hand van meerdere (financiële) scenario s. Deze scenario s en analyses zijn nodig om zoveel mogelijk meerwaarde te creëren, bedrijfsvoering te optimaliseren en risico s zoveel mogelijk te beperken. Een kostenbewuste bedrijfsvoering is wat wij ons ten doel stellen en wat de samenleving van ons vraagt. De aankomende periode zullen wij hier ons nóg meer voor inzetten. Verkoop Onze woningvoorraad is kwalitatief goed en heeft de gewenste omvang. Wij richten ons de komende periode dan ook vooral op de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad. Om in de toekomst investeringsruimte voor nieuwbouw, herstructurering of renovatie te behouden, zullen wij woningen moeten verkopen. Wij streven naar verkoop van betaalbare woningen aan starters waar tevens een maatschappelijk belang mee wordt gediend. 17

19 Onze doelstellingen De doelstellingen die wij in de periode tot 2017 gaan realiseren worden jaarlijks vertaald naar concrete activiteiten. Deze activiteiten worden zo duidelijk en concreet mogelijk omschreven. Jaarlijks leggen wij op een transparante wijze verantwoording af in hoeverre de doelstellingen zijn behaald. De komende periode geven wij richting aan deze koers door realisering van de onderstaande doelstellingen. Een passende woning Onze doelgroep - Minimaal 95% van de woningen in het sociaal segment wijzen wij toe aan huishoudens met een beperkt inkomen of een specifieke zorgvraag. - De woningen in het commercieel segment worden bij voorkeur aan middeninkomens tot ,- toegewezen. - In 2016 wordt onderzocht of de middeninkomens in Roermond voldoende huisvestingsmogelijkheden hebben. Zorggeschikte woningen - Wij zetten ons in om specialist te blijven op het gebied van wonen met zorg, door intensieve samenwerking met zorgpartners en de kennis van onze medewerkers op peil te houden. - De woningen worden aangepast voor eventuele zorgvraag: 10% van de appartementen wordt voor 2017 zorggeschikt gemaakt. Dit doen wij door bij groot onderhoud te bekijken of een woning op een kostenbewuste manier geschikt gemaakt kan worden voor een zorgvraag. - In 2014 gaan wij samen met onze zorgpartners een plan opstellen om met de wijziging van financiering van wonen en zorg om te gaan, zodanig dat de gezamenlijke klant hier voordeel bij heeft. - Onze huurders kunnen zo lang mogelijk thuis blijven wonen, in overleg met de huurder passen wij de woning aan indien dit mogelijk is. Ons netwerk met zorg- en welzijnspartners zetten wij in om onze huurder langer thuis te kunnen laten wonen. Kwaliteit en betaalbaarheid - Omvang woningvoorraad: Ongeveer woningen die aan de gestelde basiskwaliteit voldoen. De focus wordt verlegd van investeren in nieuwbouw naar investeren in kwaliteit en betaalbaarheid. - Betaalbaarheid: Via het strategisch voorraadbeleid wordt jaarlijks bekeken of ons woningbezit voldoet aan onze betaalbaarheids- en kwaliteitseisen. De verhouding tussen betaalbaarheid en kwaliteit wordt vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel, de locatie en het afwerkingsniveau. - Wij maken prestatieafspraken met de gemeente en andere corporaties en nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen. - Wij passen inkomensafhankelijke huurverhoging toe om doorstroming te bevorderen. - Indien onderhoud noodzakelijk is en het een positief rendement oplevert, investeren wij in energiebesparende maatregelen. - Onze huurders hebben keuzemogelijkheden bij onderhoud aan de binnenkant van de woning en bij esthetisch onderhoud aan de buitenzijde van de woning. - In 2014 onderzoeken wij of er mogelijkheden zijn om binnen een complex te variëren in kwaliteit ten opzichte van huurprijs met hetzelfde financiële rendement. 18

20 Zorgen voor verbindingen Samenwerking - Wij ontmoeten onze samenwerkingspartners op het gebied van welzijn en zorg in diverse overlegstructuren. Gezamenlijk formuleren wij doelstellingen op een duidelijke manier, waarbij wij onze verantwoordelijkheid nemen op het gebied van wonen. - Jaarlijks gaan wij in gesprek met onze belangrijkste partners om de verbinding te versterken en hen te betrekken bij de keuzes die wij maken. Aandacht voor huurders - Wij hebben extra aandacht voor huurders die een steuntje in de rug nodig hebben. Wij nemen geen verantwoordelijkheid over, maar ondersteunen waar mogelijk of verwijzen hen door naar onze partners op het gebied van welzijn en zorg. - Wij vangen signalen op van onze huurders en hun omgeving en springen hier actief op in. Betrokken huurders - Op regelmatige basis praten wij met de Huurdersbelangenvereniging en bewonerscommissies over de wensen van onze huurders en de keuzes die wij maken. Wij betrekken hen in deze keuzes. - Wij stimuleren de oprichting van nieuwe bewonerscommissies door proactief huurders te benaderen. - Jaarlijks treden wij op de Domus Dag in contact met alle huurders, daarnaast worden alle partners en belanghouders uitgenodigd. De Domus Dag heeft als doel de verbinding met onze omgeving te versterken, keuzes op een transparante manier te verantwoorden en signalen op te vangen. - Wij communiceren op een eenvoudige manier met onze huurders. Regionale samenwerking - Wij zoeken verbinding op in de regio Midden-Limburg met diverse partners zoals corporaties, gemeenten, zorgpartijen en de Provincie. Doel hiervan is om kennis te delen en te halen op het gebied van de veranderende demografie en politieke ontwikkelingen. - Met de corporaties in de regio Midden-Limburg zoeken wij verbinding om onze woningvoorraad gezamenlijk af te stemmen. 19

21 Focus op kwaliteit Dienstverlening en communicatie - De medewerkers hebben in beeld wie onze huurders zijn en wat hun wensen zijn. In 2015 voeren wij een (woon)wensenonderzoek uit onder alle huurders. - Jaarlijks worden wij door een externe partij beoordeeld op onze dienstverlening. Ons doel is een gemiddelde waardering van minimaal een 7,5. - Wij vragen op verschillende momenten onze huurders wat zij van de kwaliteit van onze dienstverlening vinden. Ons doel is een gemiddelde waardering van minimaal een 7,5. - De uitkomsten uit onderzoeken worden geanalyseerd en waar nodig wordt onze werkwijze hierop aangepast. - Om de toegankelijkheid te verbeteren, stellen wij als proef in 2014 het kantoor een avond in de week open. - In 2014 wordt een communicatieplan opgesteld om onze naamsbekendheid te vergroten en duidelijk te laten zien waar Woningstichting Domus voor staat en wat wij doen. Een eenvoudige en duidelijke manier van communiceren staat hierbij centraal. Onze medewerkers - Onze medewerkers hebben een sociaal hart, zijn ondernemend, professioneel en betrokken. De kwaliteit van onze medewerkers houden wij op peil door te investeren in opleiding, coaching en een prettige werkomgeving. - Aan de hand van het jaarplan en ondernemingsplan maken wij jaarlijks afspraken met medewerkers over de te behalen resultaten, competenties en verantwoordelijkheden. Samenwerking - De samenwerking met Woonservice Urbanus en Woningstichting Kessel is vanaf 2015 volledig operationeel. De activiteiten vanuit de samenwerking worden vastgelegd in een jaarplan. Bedrijfsvoering - De processen zijn goed op orde en worden minimaal tweejaarlijks geactualiseerd. De processen zijn passend bij de omvang van de organisatie en gericht op een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. - De doelstellingen uit het ondernemingsplan worden jaarlijks uitgewerkt in concrete en duidelijke activiteiten in een jaarplan. Wij verantwoorden op een transparante wijze of de doelstellingen en activiteiten zijn gehaald. - Woningstichting Domus voldoet aan de Governancecode opgesteld door Aedes. - In 2014 worden via de visitatie onze maatschappelijke prestaties gemeten. Ons doel is minimaal een totaalscore van 7,5. Financiële basis - Wij voldoen aan de financiële kengetallen die het Ministerie, het WSW en het CFV stellen. - Wij zetten ons in om de solvabiliteit te versterken door leningen versneld af te lossen, meer inkomsten te genereren en kritisch onze uitgaven te bekijken. - De kasstroom is gemiddeld ,- positief per jaar. - Het opstellen van de begroting en het doorrekenen van overheidsmaatregelen wordt aan de hand van minimaal drie scenario s gedaan. - Wij verkopen minimaal 2 woningen per jaar om in de toekomst investeringsruimte te behouden. 20

22 Tot slot In dit ondernemingsplan zijn de drie thema s benoemd die de komende periode van belang zijn voor Woningstichting Domus. Zij laten zien waar onze ambitie ligt en leggen de focus op onze doelstellingen en activiteiten. Daarnaast doen wij meer dan dat, maar deze koers toont in belangrijke hoofdlijnen aan waar wij voor staan en wat wij de komende periode willen realiseren. De wereld om ons heen staat niet stil, wij kunnen niet voorspellen voor welke uitdagingen wij de komende periode nog meer komen te staan. De woningmarkt, de volkshuisvesting, de economie en de richtlijnen vanuit Europa en de politiek zullen veranderen. We moeten dus flexibel blijven en de ruimte houden om snel te kunnen inspelen op veranderingen. Onze koers staat vast en wij staan open voor uitdagingen die wij flexibel en met een positieve instelling tegemoet treden! 21

23 Contactgegevens Postadres: Woningstichting Domus Postbus AN Roermond Tel (0475) Internet: Bezoekadres: Jesuïtenstraat ED Roermond