Woonplan Kansen voor buitengewoon wonen

Transcriptie

1 Woonplan Kansen voor buitengewoon wonen 16 maart 2011

2 Projectnr /g Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem Telefoon (026) Telefax (026) nl Gemeente De Wolden Woonplan Kansen voor buitengewoon wonen 16 maart juli 2012

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 2. Bouwstenen voor het Woonplan Bestaande beleidskaders Demografische ontwikkelingen Vertrekkersonderzoek en doorstroomanalyse Ontwikkeling vraag en aanbod Woonforum geeft richting Hoofdlijnen Woonplan De Wolden De Wolden in de regio Gebiedsgerichte aanpak woonbeleid Afstemming ontwikkeling binnen kernclusters Keuzes woonontwikkelingen in kerndorpen en kleine kernen Behoud sociale kwaliteit binnen de kernen en clusters Inspelen op demografische verandering Voldoende woningaanbod voor lagere en middeninkomens Geschikte woningen voor senioren in de kerndorpen Direct bouwen en verkoop huurwoningen voor starters en jonge huishoudens Traditioneel programma ter verevening Samenhang van wonen, welzijn en zorg Uitwerking van beleid: programmering Duurzame kwaliteit van wonen Verdeling woningbouw over kerndorpen en kleine kernen Kwalitatief bouw- en transformatieprogramma Uitvoeringsparagraaf Monitoring en evaluatie Kernuitwerking 4847 Voorbeelddorp Alteveer / Kerkenveld Ansen Berghuizen De Wijk Drogteropslagen Echten Eursinge Fort Koekange Koekangerveld Linde 5958

4 9.12. Oosteinde Ruinen Ruinerwold Veeningen Zuidwolde 6463 Bijlage 1: Uitvoeringsprogramma 1 Bijlage 2: Haal en brengdiensten Woonservicezone 32 Bijlage 3: Begrippenlijst 54

5 1. Inleiding Waarom een Woonplan? De gemeente De Wolden oriënteert zich op de toekomst van het wonen in de gemeente. Hoe moet de gemeente zich de komende jaren als woongemeente ontwikkelen? Welke keuzes maakt de gemeente in het licht van de veranderende bevolkingssamenstelling, de kwaliteit van de kernen, en de kwaliteit van de woningvoorraad? De samenleving verandert en ook woonwensen verschuiven. In haar structuurvisie geeft de gemeente op hoofdlijnen aan hoe zij in wil spelen op deze en andere ontwikkelingen. De in de structuurvisie aangegeven richting wil de gemeente nader uitwerken, waar het gaat om een passend woonaanbod in de kernen. In haar Woonplan werkt de gemeente De Wolden dit uit. Dit geeft de gemeente handvatten voor sturing en regie op de kwalitatieve woonontwikkelingen in de kernen. Voor u ligt dit Woonplan. Met dit Woonplan Structuurvisie De Wolden Parallel aan de ontwikkeling van het Woonplan heeft de gemeente haar structuurvisie uitgewerkt. In deze structuurvisie maakt de gemeente keuzes ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Hierbij komt ook de woon- en leefomgeving van mensen aan bod. De Structuurvisie geeft over het wonen en de leefbaarheid richtingen aan die kaderstellend zijn voor de inhoud van dit Woonplan. Zie voor enkele relevante richtingen hoofdstuk 2. kijkt de gemeente vooruit naar de periode tot 2020, met een doorkijk naar Een nieuwe koers In dit Woonplan maken we andere keuzes dan in de vorige woonvisie ( ). De evaluatie van die woonvisie, in combinatie met ontwikkelingen in het recente verleden, laat namelijk zien dat met de maatregelen in die visie niet de beoogde doelen bereikt zijn. Dit spitst zich in het bijzonder toe op de inzet voor doorstroming. Via een optimale doorstroming zouden alle doelgroepen op de woningmarkt bediend kunnen worden. Dit blijkt in de praktijk echter minder effectief dan vooraf gehoopt. De doorstroming stagneert en in de bestaande voorraad missen woningmarktsegmenten waardoor niet alle stappen in de wooncarrière gemaakt kunnen worden. De economische crisis van de afgelopen jaren heeft de doorstroming nog verder stil gezet. Ook het ingezette kabinetsbeleid heeft betekenis voor het woonbeleid. Het gaat dan om de staatssteunregels bij toewijzing van sociale huurwoningen (de regel), het voornemen voor een kooprecht voor huurders en een huurverhoging tot maximaal 5% boven inflatie voor inkomens vanaf en de financiële bijdrage die van corporaties wordt gevraagd bij de Huurtoeslag. Deze maatregelen zetten woningmarktverhoudingen onder druk, en zorgen voor een dalende investeringscapaciteit bij corporaties. Vanuit deze ervaringen kiezen we de komende periode niet meer zo eenzijdig voor doorstroming. Voor een aantal kwetsbare groepen (starters, senioren, lage / middeninkomens) op de woningmarkt moeten directe maatregelen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw genomen worden. Zo kan de gemeente het best garanderen dat deze groepen daadwerkelijk kansen krijgen in de gemeente. Of dit nieuwe beleid wel het beoogde effect sorteert houden we de komende tijd scherp in de gaten. Dit gebeurt door monitoring van de prestaties tijdens de looptijd van dit Woonplan

6 Samenwerking met corporaties, opstap naar prestatieafspraken De gemeente heeft hoofdzakelijk een regisserende rol op de woningmarkt. Op onderdelen is de gemeentelijke rol uitvoerend: bijvoorbeeld ten aanzien van grondbeleid, ruimtelijke ordeningsbeleid en aanpak van de woonomgeving. Voor de uitvoering van haar Woonplan werkt de gemeente samen met de corporaties Actium en Woonconcept. Zij hebben een belangrijke uitvoerende verantwoordelijkheid. De corporaties zijn daarbij autonome bedrijven die vanuit hun maatschappelijke doelstelling voor sociale huisvesting rekening houden met en waar nodig invulling geven aan het overheidsbeleid. Daarom is dit Woonplan ook in nauwe samenspraak met beide corporaties tot stand gekomen. Bij de uitvoering van het Woonplan zijn de corporaties belangrijke partners. De gemeente wil op basis van deze visie prestatieafspraken met beide corporaties maken. Bouwsteen voor een regionale woonvisie De provincie Drenthe vraagt de samenwerkende gemeenten om regionale woonvisies op te stellen. De gemeente De Wolden zal samen met Hoogeveen, Meppel en Westerveld een regionale visie moeten opstellen. De gemeenten zijn hier inmiddels mee begonnen. Een belangrijke aanleiding voor de provincie om aan te dringen op de regionale woonvisies vormt de demografische ontwikkeling. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening stelt de provincie dat woningbouwprogramma s van de gemeenten zowel kwantitatief als kwalitatief op elkaar afgestemd moeten worden om concurrentie te voorkomen en de diversiteit van het regionale aanbod te vergroten. Voor de onderbouwing van deze afstemming vraagt de provincie aan de regio s om een regionale woonvisie op te stellen waarbij tenminste de volgende onderwerpen aan de orde komen: demografie; ontwikkelingen op de woningmarkt; invulling ruimtevraag; doelgroepenbenadering; monitoring. De gemeente De Wolden beschouwt haar Woonplan als bouwsteen voor de regionale visie. Ontwikkelproces Woonplan De ontwikkeling van het Woonplan volgt de ontwikkeling van de gemeentelijke structuurvisie. Hiermee wordt direct voorzien in een uitwerking van de structuurvisie. Bij de start van het Woonplan heeft de gemeente eerst een evaluatie uitgevoerd van haar vorige woonvisie. Op grond van deze evaluatie zijn de onderwerpen en het ontwikkelproces voor het Woonplan benoemd. Ten behoeve van het Woonplan zijn eerst enkele woningmarktverkenningen uitgevoerd. Op basis van ervaringen rond doorstroming, verhuur en verkoop van woningen, en demografische prognoses zijn woningmarktontwikkelingen in beeld gebracht. Deze analyses zijn tijdens een woonforum besproken met een vertegenwoordiging van het maatschappelijk middenveld uit alle kernen in de gemeente De Wolden: dorpsbelangen, zorginstellingen, corporaties, makelaars, raadsleden, etc. De discussie was georganiseerd rond de thema s leefbaarheid in de kernen, vraag en aanbod op de woningmarkt en wonen en zorg. Vervolgens is het Woonplan verder uitgewerkt

7 Het proces is begeleid door een begeleidingsgroep met diverse gemeentelijke disciplines, Actium en Woonconcept. Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we eerst een samenvatting van de belangrijkste analyseuitkomsten. Vervolgens geeft hoofdstuk 3 de hoofdlijnen van het gemeentelijke Woonplan: wat zijn de belangrijkste keuzes die gemaakt zijn? De hoofdstukken 4 tot en met 7 geven voor diverse thema s een uitwerking van het te voeren beleid. In hoofdstuk 8 geven we weer hoe de uitwerking van beleid leidt tot een programma voor woningbouw en aanpassingen in de bestaande woningvoorraad, inclusief de wijze van sturing op dit programma. Hoofdstuk 9 geeft tot slot per kern een overzicht van de belangrijkste kenmerken, met richtingen voor het te voeren beleid

8 - 4 -

9 2. Bouwstenen voor het Woonplan De situatie op de woningmarkt verandert voortdurend, bijvoorbeeld door demografische veranderingen als vergrijzing en ontgroening, de verdergaande integratie van wonen, zorg en welzijn, en veranderingen in het voorzieningenaanbod in de kernen. In dit hoofdstuk schetsen we de woningmarktsituatie in de kernen, de geldende beleidskaders, en de ontwikkelingen. Noten vooraf: In dit Woonplan volgen we de kernindeling uit de structuurvisie. Dit betekent dat we Zuidwolde, De Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange typeren als kerndorpen. De overige kernen noemen we kleine kernen. Alteveer en Kerkenveld nemen binnen de kleine kernen een aparte positie in. De gemeente beschouwt het dorp, mede op eigen verzoek, als tweelingdorp. Als bijlage bij dit Woonplan treft u een onderzoek aan, die een verdere uitwerking van deze analyses biedt, ook naar de dorpskernen Bestaande beleidskaders Woonvisie De Woonvisie De Wolden schetst de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het wonen in De Wolden tot 2010 met een doorkijk naar de langere termijn. De Woonvisie vormt het beleidskader van het woonplan dat daarnaast bestaat uit een uitvoeringsprogramma; het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Doelstellingen in de woonvisie Een van de belangrijkste conclusies in de vorige woonvisie was dat er te weinig betaalbare eengezinswoningen zijn en te weinig betaalbare woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Gevreesd werd dat hierdoor jonge gezinnen zouden vertrekken naar andere gemeenten, waardoor de vergrijzing nog sterker zijn intreden zou doen én de mogelijkheden voor informele zorg voor ouderen en noaberschap afneemt. De gemeente besloot daarom prioriteit te geven aan woningbouw voor senioren. Achterliggende gedachte bij bouw voor senioren is dat hierdoor ook doorstroming wordt bevorderd, waardoor indirect ook andere woningzoekenden worden geholpen. In de doorstroomanalyse, verderop in dit hoofdstuk, worden de effecten van doorstroming in de afgelopen jaren weergegeven. Tegelijkertijd kreeg ook woningbouw voor jongeren en voor jonge gezinnen aandacht. Voor hen zouden meer huurwoningen moeten komen. De huur-koopverhouding (20% - 80%) werd gezien als onevenwichtig, hoewel het in plattelandsgemeenten gebruikelijk is dat het percentage koopwoningen aanzienlijk hoger is dan het percentage huurwoningen. Dit streven heeft niet geleid tot concrete prestatieafspraken hierover met de corporaties. Rapport Rekenkamer De rekenkamer heeft in maart 2009 een evaluatie van de vorige woonvisie uitgevoerd. De belangrijkste conclusies zijn: - 5 -

10 In de Woonvisie zijn duidelijke doelen benoemd (aantal te bouwen woningen, termijnen, typen en uitwerking naar kern). De ambitie was om in de periode lijks 110 woningen te realiseren. Eén vijfde van de nieuwe woningen zou een huurwoning moeten zijn. Gemiddeld zijn lijks ruim 70 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 6% van de gerealiseerde woningen was een huurwoning. De relatief late behandeling van de Woonvisie door de provincie heeft geleid tot vertraging in de opstart van de realisatie van de Woonvisie. Dit is een reden voor minder nieuwbouw dan gepland. Andere redenen zijn niet genoemd. De Woonvisie heeft niet voorzien in tussentijdse evaluaties. Er hebben ook geen tussentijdse evaluaties plaatsgevonden over de inhoudelijke prestaties tijdens de looptijd van de Woonvisie. Een eerste beknopte evaluatie van de woningbouw heeft plaatsgevonden in 2007, maar deze rapportage is niet uitgewerkt naar segment en kern. In de opvolgende jaren zijn alleen kwantitatieve gegevens gepresenteerd (aantal woningen, niet uitgewerkt naar segment). Structuurvisie De gemeente De Wolden heeft op 10 maart 2011 haar structuurvisie vastgesteld. Deze visie geeft onder meer de ruimtelijke ontwikkelingskaders voor het wonen in de kernen, en is daarmee een bouwsteen voor het Woonplan. Kernambitie in deze visie is het versterken van de kenmerken en kwaliteiten die de plattelandsgemeente De Wolden heeft. De Wolden wordt gekenmerkt door de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied (het landschap) en de leefbaarheid op het platteland (de maatschappelijke aantrekkelijkheid om in het gebied te wonen en te werken). Spreiding woningbouw over de kernen Een van de kenmerken van de gemeente is dat er verspreid en in lage dichtheid wordt gewoond. In de Structuurvisie wordt een voorkeur uitgesproken voor verdere spreiding van nieuwbouw. Nieuwe ontwikkelingen vinden bovenal plaats in de kerndorpen en kleine kernen. De grootte van de ontwikkelingen oftewel het aantal woningen moet passend zijn bij de aard en schaal van het dorp: In de kleine kernen wordt zoveel mogelijk gereageerd op vraag naar woningen. De gemeente heeft hier een faciliterende rol. In de grote kernen zet de gemeente in op aanbodgerelateerd bouwen (grotere projectmatige uitleglocaties). Aanbodgerelateerd bouwen betekent dat de gemeente initiatief neemt voor de ontwikkeling van uitbreidingswijken. De gemeente vervult daarin een actieve en risicodragende rol. Voor het tweelingdorp Alteveer / Kerkenveld kiest de gemeente een actieve risicodragende rol voor vraaggerelateerd bouwen. Bij zowel aanbodgerelateerd als faciliterende woningbouw worden de dorpsvisies in de afweging betrokken. In het buitengebied wordt onder voorwaarden en in zeer beperkte mate woningbouw toegestaan, volgens het principe van landschappelijk bouwen in de linten Oshaarseweg, Wolddijk en de rug ten zuiden van Zuidwolde

11 Inzet voor doelgroepen en bestaande voorraad In de Structuurvisie geeft de gemeente, aan jongeren tussen de 20 en 25 en jonge gezinnen tussen 25 en 35 aan zich te willen binden. Mogelijke strategieën die hiervoor genoemd worden zijn: het verkopen van huurwoningen of invoeren van Koopgarant woningen. Ook de vergrijzing leidt tot een veranderende woningvraag. In de kerndorpen zet de gemeente daarom in op planmatige ontwikkelingen van seniorenwoningen. Ook wordt ingezet op het behouden en versterken van de kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen met aandacht voor duurzaam bouwen. In de structuurvisie zijn voorts enkele herstructureringsgebieden in de bestaande wijken van de kernen Zuidwolde, De Wijk en Ruinerwold benoemd. Leefbaarheid in de Structuurvisie De gemeente zet zich in voor het waar mogelijk in stand houden van de bestaande voorzieningen. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven op de toekomstige voorzieningenstructuur in de gemeente. Als gevolg van een afname van het economisch draagvlak voor voorzieningen kiest de gemeente voor clustering van voorzieningen in een aantal kerndorpen. Daarbij kiest de gemeente wel voor nabijheid van voorzieningen (binnen zes kilometer). Op de volgende pagina is de plankaart van de Structuurvisie weergegeven: - 7 -

12 -8-

13 2.2. Demografische ontwikkelingen Op 1 januari 2010 telde de gemeente De Wolden ruim inwoners. Figuur 1: De Wolden. Terugblik ontwikkeling bevolking en woningvoorraad en bevolkingsontwikkeling Bevolking Geboortesaldo Woningvoorraad Migratie Bevolking Bron: CBS Statline. De bevolking daalde afgelopen jaren. De daling was het grootst in 2006 toen de afname ongeveer 175 inwoners was, als gevolg van de (tijdelijke) verhuizing van het Tonckenshuis. Na 2006 werd de afname iets kleiner. Vertrek is het meest van invloed op de groei of krimp van de bevolking. Het geboortesaldo (geboorte sterfte) ligt rond de nullijn. o De afgelopen jaren was het vertreksaldo het hoogst onder jongeren in de leeftijdsklasse jarigen. Dit is gebruikelijk in gemeenten zonder hoger onderwijs. Deze jongeren vertrekken vaak voor relatie, studie of werk buiten de gemeente. Ook vertrekt een deel van de jongeren, omdat zij het voorzieningenaanbod in de Wolden niet voldoende vinden (zie onderzoek ten behoeve van het Woonplan in de bijlage). o Vestigers in de gemeente De Wolden zijn vaak gezinnen met kinderen. Aanknopingspunten voor beleid De kwantitatieve woningbouwambities uit de vorige woonvisie zijn niet behaald. Jongeren vertrekken uit de gemeente, gezinnen vestigen zich in de gemeente. Deze ontwikkeling past bij het profiel van De Wolden; voor gezinnen kent de gemeente aantrekkelijke woonmilieus en een aantrekkelijk woningaanbod. Bevolkingskrimp en vergrijzing De gemeente heeft voor het Woonplan een plan van aanpak opgesteld, met inventarisatie van bevolkingsontwikkelingen (Woonplan Inventarisatierapport, gemeente De Wolden)

14 De gemeente is daarbij uitgegaan van Primos Tijdens de ontwikkeling van het Woonplan kwam Primos 2009 uit. Die prognose kende echter wezenlijk andere uitgangspunten (en dus ook uitkomsten). Nadere bestudering van deze nieuwe prognose laat een heel ander beeld zien dan eerdere prognoses en de feitelijke bevolkingsontwikkeling (vestigingsoverschot groeit, en er is substantiële vestiging van jongeren voorzien). Deze uitgangspunten blijken niet aan te sluiten bij de lokale en regionale praktijk. De prognose laat echter ook zien dat Primos 2007 gedateerd is. Vanuit enerzijds realiteitszin en anderzijds de gewenste regionale afstemming, kiest de gemeente nu voor de provinciale prognose als uitgangspunt. Deze actuele prognose is beleidsneutraal (vestiging en vertrek zijn gelijk) en is ook bruikbaar voor Meppel, Hoogeveen en Westerveld. De uitgangspunten van deze prognose verschillen wel enigszins van de prognose die is gebruikt voor het opstellen van de Structuurvisie. De uitgangspunten zijn iets positiever dan de trend over de afgelopen 10. Tabel 2.1: De Wolden. Ontwikkeling bevolking en woningbehoefte tot Ontwikkeling bevolking tot 15 18% 12% 10% % 20% 17% % 23% 19% % 33% 37% 75 eo 9% 12% 17% Woningbehoefte tot 35 10% 12% 10% % 29% 24% % 42% 43% 75 eo 15% 17% 22% Gemiddelde woningbezetting 2,51 2,27 2,13 Bron: Provinciale prognose (m=0) 2009, bewerking Companen De omvang van de bevolking neemt volgens deze prognose de komende decennia af. Waar in 2010 de gemeente nog ruim inwoners telde, zal dit in 2030 bij migratiesaldo=0 zijn afgenomen tot bijna inwoners. Naast de kwantitatieve afname van de bevolking zien we ook vergrijzing. Waar in 2010 nog tweederde van de bevolking jonger was dan 55, is dit in 2030 minder dan de helft. Een afname van de bevolking betekent niet automatisch ook een afname van de woningbehoefte. Door de gezinsverdunning blijft de omvang van de woningbehoefte tot 2020 toenemen, daarna gaat hij voorzichtig afnemen. Aanknopingspunten voor beleid De woningbehoefte (kwantitatieve vraag) neemt de komende tien nog toe. Dit wordt vooral veroorzaakt door de vergrijzing en door de gezinsverdunning. De kwalitatieve vraag naar woningen verandert wel door de vergrijzing en ontgroening. Leefbaarheid en Voorzieningen De Wolden is een echte plattelandsgemeente. Iedere kern heeft zijn eigen kwaliteiten en de sociale cohesie is groot; noaberschap bestaat hier nog. Uiteraard is de bevolkingsontwikkeling (groei / krimp, leeftijdsopbouw) van betekenis voor ontwikkelingen in de verschillende dorpskernen: ondermeer ten aanzien van voorzieningen. Zonder gericht

15 beleid rond deze ontwikkelingen kan de woonkwaliteit van kernen onder druk komen te staan, met het risico van verschraling van de leefbaarheid in de kernen. Rekenen we het draagvlak voor de voorzieningen door naar de verschillende kernen, dan zien we dat basisscholen in enkele kernen onder druk komen te staan. Soms hebben dorpen geen basisschool meer, zoals in Koekangerveld.(en medio 2012 ook Ansen), Berghuizen, Drogteropslagen, Echten en Forten Kerkenveld krijgen het moeilijk. Volgens de normen is er momenteel draagvlak voor bijna 6 supermarkten in de gemeente. Vanwege economische opschaling (meer klanten nodig) zou bij een dalende bevolking het economisch draagvlak afnemen tot 4 supermarkten. Bij deze berekening is geen rekening gehouden met toerisme in de gemeente en een mogelijke functie voor inwoners van buurgemeenten (bijvoorbeeld in Zuidwolde). Door de vergrijzing groeit de vraag naar (huisartsen)zorg. Hier speelt niet zozeer een draagvlakdiscussie, maar bovenal de vraag of er voldoende arbeidspotentieel beschikbaar is voor deze zorgfuncties. Bij deze ontwikkeling is het belangrijk om de samenhang tussen kernen in beeld te brengen. Zo maken bewoners bijvoorbeeld gebruik van voorzieningen in naastgelegen dorpen. In de structuurvisie is deze samenhang in grote lijnen geschetst. Figuur 2.1: Sociale structuren gemeente De Wolden Ansen Eursinge Ruinen Oosteinde Ruinerwold Berghuizen Koekangerveld Echten Koekange De Wijk Veeningen Zuidwolde Alteveer Kerkenveld Fort Linde Drogteropslagen Bron:Concept Structuurvisie De Wolden

16 Aanknopingspunten voor beleid Het is prettig wonen in de gemeente. Het is een echte plattelandsgemeente en ieder dorp heeft zijn specifieke kwaliteiten. De dorpen kennen een onderlinge samenhang. Door afname van de bevolking kunnen voorzieningen onder druk komen te staan, waardoor verbindingen tussen de dorpen belangrijker worden Vertrekkersonderzoek en doorstroomanalyse De kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt zijn in beeld gebracht aan de hand van doorstroomonderzoek en een onderzoek naar verhuismotieven onder vertrekkers. Waarom zijn mensen vertrokken uit de gemeente en hoe waren de verhuisbewegingen per doelgroep? Mensen vertrekken vooral om persoonlijke redenen Vertrek blijkt een belangrijke factor voor de bevolkingsontwikkeling. Voor een goed woonbeleid wil de gemeente zicht op redenen van vertrek. Om dit in beeld te brengen is een enquête uitgezet onder vertrokken huishoudens (respons van 300), in de periode Uit deze enquête blijkt dat vertrek nauwelijks beïnvloedbaar was. Vertrekkers gaven vooral persoonlijke redenen voor vertrek uit De Wolden; trouwen of samenwonen (34% 1 ), zelfstandig wonen (28%) of dichterbij werk of studie willen wonen (27%). Deze vertrekredenen zijn niet of nauwelijks beïnvloedbaar door lokaal beleid. Vertrekredenen die eventueel door beleid beïnvloedbaar kunnen zijn, zijn minder genoemd. Eén op de vijf vertrokken huishoudens geeft als reden voor vertrek de te dure woningvoorraad in de gemeente en een iets kleinere groep geeft aan te zijn vertrokken vanwege het gebrek aan voorzieningen. Ongeveer een kwart van de vertrokken personen geeft aan dat zij bij geschikt aanbod wel gebleven zouden zijn (vooral senioren). Ook een kwart geeft aan in de toekomst mogelijk terug te willen naar De Wolden (vooral starters). Starters op de woningmarkt (die voor het eerst zelfstandig zijn gaan wonen; huur of koop) De helft van de starters die de gemeente heeft verlaten is in een huurwoning terecht gekomen. Dit zijn vooral de starters die zijn gaan studeren in een andere plaats. Wanneer zij in een andere gemeente een woning hebben gekocht, zijn dit vooral rij- en hoekwoningen of tweekappers met een waarde tot Huishoudens tot 55 Huishoudens tot 55 hebben wooncarrière gemaakt. Iets meer dan de helft van deze groep woonde in de gemeente De Wolden in een huurwoning. Momenteel woont meer dan driekwart in een koopwoning. Zij hebben vooral woningen vanaf betrokken. Huishoudens van 55 en ouder Senioren woonden voor verhuizing in de gemeente De Wolden voor het grootste deel in koopwoningen. Zij verhuizen ook naar een koopwoning, zij het in een wat lagere 1 Respondenten konden meerdere antwoorden geven op deze vraag. Het totaal van de antwoorden komt dus boven 100% uit

17 prijsklasse. Dit sluit aan bij het gangbare beeld dat senioren bij verhuizing een stapje terug doen. Aanknopingspunten voor beleid Het grootste deel van het vertrek van huishoudens uit De Wolden is niet door beleid beïnvloedbaar. Ongeveer een kwart van de vertrokken huishoudens geeft aan bij geschikt woningaanbod wel in de gemeente te zijn gebleven; vooral senioren. Zij gaven aan dat het beschikbare woningaanbod in de gemeente te duur is. Veel vestiging van buiten de gemeente in nieuwbouwwoningen Naast vertrek geven ook verhuizingen binnen de gemeente een beeld van de woningbehoefte. Hiertoe zijn via een doorstroomanalyse de effecten van nieuwbouw op de lokale woningmarkt in beeld gebracht; door vergelijking van GBA- en WOZregistraties. De afgelopen jaren zijn in de gemeente vooral dure eengezinswoningen (vanaf ) gebouwd. Iets meer dan de helft van deze woningen is betrokken door huishoudens uit de eigen gemeente, de rest door vestigers vanuit andere gemeenten. Kijken we naar de verhuizingen binnen de gemeente, dan betreft het vaak gezinnen met kinderen die de volgende stap in de wooncarrière maken. De woning die zij achterlaten bij de verhuizing is in de meeste gevallen minder duur (WOZ-waarde) dan de nieuwe woning. Vooral vestigers van buiten de gemeente en gezinnen met kinderen betrekken die vrijgekomen woningen. Het grootste deel van de vestigers van buiten De Wolden zijn één- of tweepersoonshuishoudens tot 55. Starters blijken nauwelijks te profiteren van de nieuwbouw en doorstroming. Aanknopingspunten voor beleid De nieuwbouw van de afgelopen jaren was vrij eenzijdig: eengezinskoopwoningen. Dit heeft tot een zekere doorstroming geleid (50% van de nieuwbouw ging naar doorstromers in De Wolden). Dit waren vooral gezinnen met kinderen. De doorstroomambitie uit de vorige woonvisie (starters profiteren van doorstroming) blijkt niet te zijn gerealiseerd Ontwikkeling vraag en aanbod Op grond van de demografische analyses, doorstroomanalyse en vertrekkersenquête brengen we de kwalitatieve woningbehoefte in beeld. In het vervolg brengen we in beeld hoe de huidige woningvoorraad is opgebouwd, welke plannen er zijn voor de komende jaren en aan welke woningen behoefte is vanuit de eigen bevolking. Huidige woningvoorraad De gemeente kent veel koopwoningen (80%), waarvan twee derde een WOZ-waarde heeft van meer dan Dit is hoog in vergelijking met regiogemeenten. Huurwoningen zijn vooral geconcentreerd in de grootste kernen, De Wijk, Ruinen en Zuidwolde

18 Kwalitatieve woonwensen Vanuit de verschillende analyses herleiden we de volgende behoefte per doelgroep: Starters: voorkeur voor een eengezinskoopwoning tot (met de recent aangescherpte hypotheekeisen tot ). In de huursector voorkeur voor een eengezinswoning en in mindere mate appartementen. Kleine huishoudens tot 55 : een tweekapper of vrijstaande koopwoning. Gezinnen met kinderen: ruime woning (tweekapper of vrijstaand) vaak duurder dan Zij willen een volgende stap maken in de carrière op de woningmarkt. Senioren: sterk accent op de huursector, bij voorkeur een grondgebonden seniorenwoning; meer dan een appartement. Vrijwel alle doelgroepen die willen huren, willen niet meer dan 550 betalen. Potentiële vestigers van buiten de gemeente: Terugkijkend kunnen we concluderen dat vestigers in de duurdere woningen zijn gaan wonen. Zij richten zich vooral op de goed bereikbare kernen (Zuidwolde en De Wijk). Fricties in vraag en aanbod Op basis van een confrontatie van woonwensen en het huidige woningaanbod in De Wolden brengen we de fricties op de woningmarkt in beeld. Per segment geven we ontwikkelingsrichtingen aan. Eengezinshuurwoningen: De vraag is beperkt (starters en kleine huishoudens tot 55 ). Op langere termijn is het vrijkomend aanbod groter dan de woonwens naar deze woningen. Wel blijven deze woningen een alternatief voor mensen die net niet kunnen kopen. Ook de nieuwe hypotheekregels (starters kunnen minder lenen) zal leiden tot een blijvende vraag naar eengezinshuurwoningen. Met name mensen zonder vaste aanstelling en ZZP-ers krijgen moeilijk een hypotheek. Seniorenhuurwoningen: Er is een groeiende vraag naar geschikte huurwoningen voor senioren. De vraag overtreft het aanbod in de bestaande voorraad. Daarbij komt dat het huidig aanbod kwalitatief niet optimaal aansluit bij de vraag van toekomstige senioren. Rij- en hoekwoningen (koop): Er is in De Wolden behoefte aan aanvulling van goedkopere rij- en hoekwoningen in de koopsector (tot ). Deze vraag is vooral afkomstig van starters. Tweekappers (koop) tot : Nog groter is de vraag naar goedkope tweekappers. Starters en kleine huishoudens tot 55 zijn bereid net wat meer geld neer te tellen als zij in plaats van een rijwoning een tweekapper kunnen krijgen. Tweekappers en vrijstaande koopwoningen vanaf : Ruim tweederde van de huidige woningvoorraad bestaat uit dit woningtype. De vraag naar deze woningen komt van de lokale bevolking (gezinnen met kinderen) en vestigers. Er lijken beperkte mogelijkheden voor toevoegingen in dit segment. Economische crisis De vraag naar woningen op de korte termijn wordt momenteel duidelijk beïnvloed door de economische crisis. Dit komt op de volgende wijze tot uitdrukking: 1. De instroom in de koopsector neemt af door het huidige prijsniveau. Dit is een structurele trend die door de financiële crisis versterkt lijkt te zijn. Dit wordt nog eens versterkt door de aangescherpte voorwaarden bij kredietverstrekking per 1 januari

19 2. Binnen de koopsector daalt de doorstroming door een verminderde verkoopbaarheid van huidige woningen. 3. In de huursector groeit de druk op de woningmarkt. Senioren blijven zitten in hun huidige huurwoning en starters richten zich meer op een huurwoning. Ook doorstroming van de huurnaar de koopsector stagneert. 4. Door minder bouwpotentie in de dure segmenten in de koopsector komt de financiële haalbaarheid van woningbouwprogramma s onder druk te staan. Aanknopingspunten voor beleid Tekorten op de lokale woningmarkt, zien we vooral bij: Seniorenwoningen in de huursector (door de vergrijzing) Goedkope en middeldure koopwoningen (nu nauwelijks aanbod) Potentiële risicomarkten zijn: Eengezinshuurwoningen (toekomstig aanbod groter dan de vraag) Dure eengezinskoopwoningen (vanwege eenzijdigheid woningaanbod) Wonen en zorg Door de vergrijzing enerzijds en het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag anderzijds groeit de behoefte aan concepten waarin wonen en zorg in samenhang georganiseerd zijn. Vooral Dit zijn zelfstandige woningen in een complex, het aanbod verzorgd wonen en kleinschalig beschermd wonen is onvoldoen- beschikbaar is. Deze woningen liggen bij waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep de voor de toekomstige vraag (zie Onderzoek ten behoeve van het Woonplan in voorkeur in een woonservicegebied en een zorgunit is in de nabije omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners moeten de bijlage). Op de langere termijn zal er immers voortdurend paraat zijn). Het wonen waarschijnlijk ook een tekort ontstaan aan kan individueel of samen zijn. groepswoningen voor ouderen met een Individuele, maar niet zelfstandige wooneenheden, met 24-uurs begeleiding, zorg en toe- intensieve zorgvraag. Dit lijkt de komende jaren nog niet aan de orde. zicht, gemeenschappelijke ruimte en zorgruimte. Het aanbod voor intensieve en complexe Voorbeelden: kleine geclusterde woonvormen zorg lijkt zich steeds meer te concentreren (tegen de trend van langer zelfvangend tehuis, woonboerderij waar onder voor dementerende ouderen, gezinsverstandig wonen in). Dit heeft te maken met 24-uurs toezicht ook kan worden gewoond, noodzakelijke schaal- en efficiencyvoordelen (in financiële en personele zin). beschermde woonvormen voor GGZ-cliënten, beschermde woonvormen voor lichamelijk en / of / verstandelijk gehandicapten. Hierdoor zal in Zuidwest-Drenthe dit type zorgaanbod zich concentreren in de kernen Hoogeveen en Meppel. In de gemeente De Wolden is enkel het Tonckenshuis in Zuidwolde hiervoor geëquipeerd. Enkel door concentratie van dit type zorg kan de gemeente De Wolden een dergelijke locatie in stand houden. Verzorgd wonen Kleinschalig beschermd wonen Aanknopingspunten voor beleid Toevoegingen zijn gewenst bij verzorgde en kleinschalig beschermde woonconcepten Voor de toekomst van intensieve complexe zorg in de gemeente De Wolden is een zekere ruimtelijke concentratie hiervan onontbeerlijk

20 2.5. Woonforum geeft richting Voor het opstellen van het Woonplan heeft de gemeente met professionele organisaties en met de dorpsbelangenorganisaties in een woonforum gediscussieerd over het te voeren beleid. Enkele in het oog springende belangrijke uitkomsten zijn: Kwaliteit van de kernen als vertrekpunt Hoewel de demografische ontwikkelingen in een bepaalde richting wijzen (krimp, ontgroening en vergrijzing), mag dit niet worden doorvertaald naar een doemscenario voor de kernen. Zie de demografische ontwikkelingen niet als een spookbeeld, maar als een aanleiding om te werken aan de aanwezige kwaliteiten en identiteit van iedere kern. Het is immers goed wonen in de gemeente De Wolden. Iedere kern heeft zijn eigen kwaliteiten en identiteit. De kernen hebben, vanuit het verleden, sterke binding met omliggende kernen (sociale structuren en ligging van de kernen). De aandachtspunten zijn daardoor verschillend voor kerndorpen en voor de kleine kernen. Het is belangrijk om de juiste balans te vinden: o waarbij de kerndorpen een sterke basis bieden aan andere dorpen in de gemeente; o waarbij de kleine kernen waar mogelijk eigen voorzieningen hebben, maar vooral kunnen leunen op voorzieningen in kerndorpen in de nabije omgeving. Wonen en zorg concentreren Een belangrijke doelgroep in de toekomst zijn de senioren. Door de vergrijzing neemt de behoefte aan geschikte woningen toe. De deelnemers aan het woonforum geven de voorkeur voor geclusterde woonzorgvormen in de kerndorpen. Senioren en andere zorgvragers willen dichtbij de zorg en voorzieningen wonen. Maar niet alle senioren willen naar de kerndorpen verhuizen. Er zijn ook senioren die in de kleine kernen willen blijven wonen. De gemeente moet volgens de deelnemers aan het forum nadenken over bijvoorbeeld het langer in de huidige woning blijven wonen (mantelzorgondersteuning, voorzieningen in de woning, zorg aan huis) of andere woonconcepten (levensloopbestendig bouwen, geclusterd wonen). Flexibiliteit in planningsruimte bieden Om dorpen de kans te geven te ontwikkelen is het belangrijk dat kansen benut kunnen worden, dan moeten regels niet hinderen. Ook is het belangrijk om alle dorpen in passende mate ruimte te bieden voor nieuwbouw. Hierbij geldt dat de mogelijkheden verschillen naar de schaal van de verschillende dorpen. Behouden jonge huishoudens Er moet meer moeite gedaan worden om starters en jonge huishoudens zo veel mogelijk te behouden. Een deel van de jongeren trekt weg, omdat de woningvoorraad te duur is. De ambitie om meer jongeren vast te houden is belangrijk om de differentiatie in de bevolkingsopbouw zo veel mogelijk te handhaven en heeft een gunstig effect op het voorzieningenniveau. Ook vragen deelnemers aan het forum aandacht voor de doelgroep die qua aantallen in onderzoeken niet naar voren komt: de herstarters bij bijvoorbeeld het verbreken van relaties. De gemeente moet daarom volgens de deelnemers aan het woonforum zorgen voor passende woonruimte voor deze doelgroep

21 Overige aandachtspunten uit het woonforum Overige belangrijke punten die uit het forum naar voren komen zijn: Zorg voor geclusterde kwalitatief goede voorzieningen (bijvoorbeeld winkelaanbod). Waar voorzieningen niet mogelijk zijn (kleine kernen), nadenken over nieuwe concepten om ervoor te zorgen dat kernen aantrekkelijk blijven om te wonen. De samenstelling en de omvang van de bevolking is aan verandering onderhevig. Benader dit positief. Kijk en leer van gebieden waar dit al aan de orde is. Punten die hierover gezegd zijn: o Leegstand en verpaupering zijn niet gewenst. o Vóór bouwen komt verbouwen. o Vis niet met alle buurgemeenten in dezelfde vijver. Het onderwijs in de gemeente staat, wanneer we naar het toekomstig aantal kinderen kijken, onder druk. Hier is onder andere over gezegd dat een kleine kern echt niet valt of staat bij de aanwezigheid van een school en dat er gekeken moet worden naar innovaties in het onderzoek, nieuwe concepten in de kleine kernen. Er staat geen hek om de gemeente De Wolden. Denk regionaal. De Wolden ligt in een regio met de grotere plaatsen Meppel en Hoogeveen met voorzieningen. De Wolden heeft binnen deze regio een eigen functie, net als Meppel en Hoogeveen

22 - 18 -

23 3. Hoofdlijnen Woonplan De Wolden Werken aan evenwicht en aantrekkelijke woonmilieus in karakteristieke kernen: buitengewoon wonen! De gemeente De Wolden ligt centraal in Zuid-Drenthe tussen Hoogeveen en Meppel. De gemeente biedt aantrekkelijke woonmilieus in grote en kleine kernen; met een kenmerkende hoge ruimtelijke en sociale kwaliteit. De komende jaren verandert de bevolking van De Wolden naar omvang en samenstelling. Dit heeft een majeure betekenis voor het woon- en leefklimaat in de kernen. De gemeente De Wolden wil met haar woonbeleid deze demografische ontwikkelingen begeleiden, gericht op behoud en versterking van bestaande kwaliteiten. Om deze ambitie waar te kunnen maken, geeft de gemeente De Wolden prioriteit aan de volgende ontwikkelingen: Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio is gewenst, zeker gelet op de afvlakking van de groei, het palet aan woonmilieus in de regio en de relatie met andere functies (werken, recreatie en voorzieningen). De Wolden biedt binnen de regio landelijke en dorpse woonmilieus die bijdragen aan de totale regionale woonkwaliteit. Met de buurgemeenten wil De Wolden in de regionale woonvisie nadere afspraken maken over de afstemming. De inzet van de gemeente is hierbij de toevoeging van 270 woningen ( ) en 170 woningen ( ) (conform provinciale prognose) 2, 75% in de hoofdkernen, 25% in de kleine kernen. Dit lokale Woonplan is hierbij voor De Wolden het uitgangspunt. De kwaliteit van de dorpskernen is het uitgangspunt in het lokale woonbeleid. Met de demografische veranderingen komen functies in de dorpskernen onder druk. De gemeente wil de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de dorpen op het huidige hoge niveau houden. Bij voorzieningen kiest de gemeente voor het uitgangspunt kwaliteit gaat voor afstand, waarbij gekozen wordt voor concentratie in de kerndorpen. Bereikbaarheid van voorzieningen is vanuit alle kernen gewenst. Dit krijgt vorm via een gebiedsgerichte aanpak. De gemeente wil onevenwichtigheden in de lokale woningmarkt verminderen. De woningmarktopgave wordt deels door uitvoerende partijen (ontwikkelaars, woningcorporaties) zelf opgepakt. Daar wil de gemeente ruimte voor bieden. Enkele specifieke woningmarktopgaven worden echter minder vanzelfsprekend opgepakt. Voor die onderdelen geeft de gemeente sturing aan woningmarktontwikkelingen, te beginnen door het stellen van prioriteiten (prioriteiten 2 en 3 overlappen overigens met 1): 1. Prioriteit 1: voldoende aanbod sociale huur- (tot 650) en koopwoningen (tot ): huishoudens met een laag en middeninkomen hebben in De Wolden beperkte mogelijkheden. Met nieuwe richtlijnen vanuit het rijk over de 2 Totaal voor de periode is saldo toevoeging van 525 woningen. Dat is het restant van de 600 woningen die voor de periode golden. Dit aantal kan in specifieke gevallen nog iets hoger komen te liggen. Bijvoorbeeld door het splitsen boerderijen in meerdere woningen, toevoegen woningen in het kader van ruimte voor ruimte, nieuwe landgoederen

24 toewijzing van sociale huurwoningen komt hier een nieuwe doelgroep bij: inkomens boven Zij kunnen niet terecht in een sociale huurwoning. Voor hen is aanvullend aanbod sociale koopwoningen gewenst. De gemeente wil de helft van de toevoegingen laten bestaan uit sociale huur- en koopwoningen. Dit doet zij door in anterieure overeenkomsten hierover afspraken te maken met ontwikkelende partijen en dit vervolgens vast te leggen in bestemmingsplannen. Voor kleine locaties (minder dan 5 woningen) voorziet de gemeente in een compensatieregeling indien hier de sociale doelstelling niet haalbaar is. 2. Prioriteit 2: voldoende geschikte woningen voor senioren: voor de groeiende en gedifferentieerde groep senioren (vanaf 55 ; met onderscheid naar en 75-plus) wil de gemeente nieuwe woonconcepten toevoegen. Deels door o aanpassing van de bestaande woningvoorraad te stimuleren (particulier en sociaal); o toevoeging in de kerndorpen van geschikte nieuwe woonvormen (soms ook met zorginfrastructuur). 3. Prioriteit 3: ruimte bieden aan ontwikkelingen voor jonge huishoudens: jongeren in De Wolden hebben last van de onevenwichtigheid op de lokale woningmarkt. Daarom wil de gemeente in alle kernen ruimte bieden aan ontwikkelingen voor jonge huishoudens (tot ). Naast nieuwbouw van sociale huur- en koopwoningen, wil de gemeente flankerende instrumenten inzetten: afspraken over de verkoop van huurwoningen (KoopGarant) en mogelijkheden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De prioriteitstelling heeft belangrijke financiële consequenties voor de exploitatie van woningbouwplannen. Om dit haalbaar te maken, wil de gemeente ontwikkelende partijen ruimte bieden voor meer traditionele koopwoningen. De prioriteiten komen tot uitdrukking in het transformatie- en nieuwbouwprogramma: Tabel 3.1: Gemeente De Wolden. Streefwoningbouwprogramma nieuwbouw / bestaande bouw Vastgoedstrategie Doelgroep Kerndorpen Kleine kernen Strategieën bestaande voorraad Verkoop huurwoningen (koop)starters en groep 220 woningen* Opplussen bestaande woningen senioren ** Nieuwbouw sociale segment 50% Eengezinshuurwoningen gezinnen met kinderen / starters 5 10% Sociale koopwoningen (deels CPO) (koop)starters en groep 15 20% Woonzorgcombinaties senioren / zorgvragers 10 20% Nultredenhuurwoningen senioren 10 20% Nieuwbouw vrije sector 4 50% TOTAAL * gaat aantal door Actium voor verkoop gelabelde woningen in gemeente De Wolden MAATWERK 3 Van de vrijgekomen of nieuwe sociale voorraad moet 90% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot Actium wijst woning toe aan huishoudens met een inkomen tot en blijft zo op basis van eigen inschattingen binnen die 90% (geen inkomenstoets voor aanleunwoningen). 4 De exacte verdeling van woningbouw in het vrije sector-segment laat de gemeente aan de ontwikkelende partijen. Als suggestie geeft de gemeente daarbij de volgende verdeling: 35-40% eengezinskoopwoningen voor gezinnen met kinderen, 10-15% (zorg)geschikte woningen voor senioren (huur en koop)

25 ** onderwerp prestatieafspraken. Bij dit conceptprogramma horen enkele nuanceringen: o Het programma voorziet in toevoeging van eengezinshuurwoningen ter compensatie van de verkoop van huurwoningen. o Sociale koopwoningen zijn vooral bedoeld voor de inkomensgroepen vanaf Het accent voor dit type woningen ligt in de kernen Ruinen, Ruinerwold, De Wijk en Zuidwolde. o Toevoeging van woonzorgarrangementen en nultredenhuurwoningen vindt deels plaats in het sociale segment, deels in het vrije segment (ook vrije sector huur). Samen vormen deze segmenten 30% van het totale programma. De gemeente De Wolden kiest ervoor dat mensen met een (intensieve) zorgvraag zo lang mogelijk in hun huidige (sociale) omgeving, en bij voorkeur ook woning, kunnen blijven wonen. De gemeente ondersteunt dit door een organische ontwikkeling van een afgestemd aanbod van woon-, welzijns- en zorgvoorzieningen primair in Zuidwolde, secundair in De Wijk, en Ruinen en Ruinerwold. Met deze concentratie houdt de gemeente rekening met de noodzakelijke schaal- en efficiencyvoordelen voor zorginstellingen. Zo krijgt de gemeente maximale garanties voor behoud van een substantieel zorgaanbod in De Wolden. In deze kernen ondersteunt de gemeente de woonzorgontwikkeling door regie op de ontwikkeling van woonservicegebieden. Vertaling naar de kernen Op verschillende plaatsen zijn de posities van de kernen reeds de revue gepasseerd. Het volgende schema vat de uitgangspunten per kern samen (voor komende vijf ): Kerndorp Kerndorp en clusternummer Kleine kern Kleine kern en clusternummer Concentratie wonen met zorg Bouwen voor eigen behoefte Indien mogelijk wonen met zorg Bouwen voor eigen behoefte, voor senioren en voor vestigers van buiten de gemeente Planmatige uitbreidingen Dorp met mogelijke herstructureringsopgave Bouwen voor concrete vraag uit het dorp Tweelingdorp Alteveer Kerkenveld

26 Zuidwolde Linde Drogteropslagen Echten Fort Veeningen Alteveer Kerkenveld Ruinen Ansen Eursinge De Wijk Ruinerwold Berghuizen Oosteinde Koekange Koekangerveld Kerntype Wonen met zorg Principe woningbouw Woningbouwclusters Doelgroep woningbouw Aantal woningen tot 2020 Herstructurering 240 ( ) 85 ( ) ( ) 40 ( )

27 4. De Wolden in de regio Op weg naar regionale afstemming De gemeente De Wolden heeft de nodige relaties met de omliggende gemeenten. Samen met Hoogeveen, Meppel en Westerveld vormt De Wolden de regio Zuidwest- Drenthe. Binnen deze regio hebben de verschillende gemeenten een duidelijk eigen positie. Meppel en Hoogeveen zijn centra voor werkgelegenheid en stedelijke voorzieningen. Aanvullend hierop bieden De Wolden en Westerveld landelijke en dorpse woonmilieus. De samenhang van functies tussen de gemeenten vraagt om afstemming, onder meer gericht op een zo optimaal mogelijk woonaanbod in de gehele regio. Positie in de regio De regionale afstemming past in het beleid dat de provincie met haar omgevingsvisie heeft ingezet. In deze omgevingsvisie wordt aangedrongen op regionale afstemming van woningbouw. De vier gemeenten zijn hier inmiddels mee gestart. De Wolden is binnen deze regio een echte plattelandgemeente. De woonmilieus die zij biedt zijn complementair aan de milieus in Meppel en Hoogeveen. Met Westerveld zijn er weinig relaties, omdat beide gemeenten elkaar minder aanvullen. In de regionale woonvisie zullen deze verschillen tussen de gemeenten geduid moeten worden. Iedere gemeente heeft binnen de regio een eigen specialisme. Tegelijkertijd zijn er ook ambities die iedere gemeente wil oppakken. Onderwerpen die daarbij zoal ter discussie komen zijn: Hoe gaan we om met het marktsegment tussen en Aanvullingen in dit segment zijn voor De Wolden gewenst. Aanbod is er echter al in Hoogeveen en Meppel. Tegelijkertijd is dit een segment dat bij nieuwbouw in de huidige tijd nog redelijk afzetbaar is. Maar ook dan geldt dat een overaanbod in plannen zal leiden tot stagnatie. Afstemming is derhalve nodig. Voor starters hebben Meppel en Zorgvoorzieningen Voorzieningen voor mensen met een zware zorgvraag zijn in deze gemeenten niet aanwezig. Als zorgvragers deze voorzieningen in nabijheid nodig hebben, zullen zij op enig moment verhuizen naar een gemeente waar deze voorzieningen wel aanwezig zijn. Ook ontbreekt een ziekenhuis. Werkgelegenheid Veel mensen in de gemeente De Wolden werken in een nabijgelegen gemeente als Meppel, Hoogeveen en Zwolle. Door de goede infrastructuur zijn deze plaatsen goed te bereiken vanuit de gemeente. Voortgezet onderwijs In de gemeente is geen voortgezet onderwijs aanwezig. Zijn kinderen klaar met de basisschool, dan trekken zij naar nabijgelegen kernen waar dit onderwijs wel aanwezig is. Afhankelijk van de ligging is dit vaak Meppel of Hoogeveen. Winkelen / ontspanning De gemeente heeft een beperkt winkelaanbod. Voor de aanschaf van bijvoorbeeld kleding, het bezoek aan een bioscoop of horecabezoek (voor jongeren) zijn mensen vooral aangewezen op de grotere kernen in de omgeving. Hoogeveen een redelijk aanbod goedkopere koopwoningen (tot ). Aanvullend op dit aanbod is beperkte nieuwbouw in dit segment in De Wolden gewenst

28 De zorginfrastructuur wordt meer en meer geconcentreerd. Afstemming is nodig om ook in het landelijk gebied een goed zorgaanbod in nabijheid te houden. Dit geldt ook voor tal van andere voorzieningen als middelbaar onderwijs, zwembad, sportvoorzieningen, bibliotheek, recreatie en toerisme. Dit Woonplan geeft aan welke inzet De Wolden wil leveren binnen de regionale woningmarkt. Regionale aanpak In de regionale woonvisie zal op de hier genoemde onderwerpen een gezamenlijk antwoord gegeven moeten worden. Essentieel in dit antwoord is een aanpak die gericht is op de volgende onderwerpen: Faseren en doseren: hoe zorgen we ervoor dat in de regio de juiste plannen met de juiste kwaliteit tot ontwikkeling komen, en dat daarbij sprake is van een evenwichtige verdeling over de regio. Ook is daarbij afstemming nodig over de aard van de plannen. Monitoring: in beeld brengen welke ontwikkelingen effect sorteren. In de monitoring moeten relaties gelegd worden met het regionale en lokale beleid. Acties 1. De gemeente De Wolden biedt het Woonplan aan aan Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe en de buurgemeenten ten behoeve van regionale afstemming

29 5. Gebiedsgerichte aanpak woonbeleid Kerndorpen, kleine kernen en kernclusters De Wolden kiest voor een gebiedsgerichte aanpak binnen het woonbeleid. We maken in lijn met de Structuurvisie een onderscheid tussen kerndorpen en kleine kernen. Uiteraard is er een (functionele) samenhang tussen de verschillende kernen die mede bepalend zijn voor het wonen in de kernen. Deze samenhang is ook van belang bij de keuzes die we maken ten aanzien van concentratie van woningbouwontwikkelingen en voorzieningen. Veranderende demografie in de gemeente De samenstelling van de bevolking en van de huishoudens gaat de komende decennia veranderen. De afgelopen jaren is de bevolking in omvang afgenomen en we verwachten in de toekomst een voortgaande bevolkingsdaling. Het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte blijft door de vergrijzing en de gezinsverdunning de komende tien nog wel groeien (+440). Na 2020 zal ook de woningbehoefte dalen. In de dorpen kunnen veranderingen in de bevolkingsomvang en -samenstelling betekenis hebben voor de vitaliteit, onder meer door een afname van het economisch draagvlak voor voorzieningen. Dit wordt versterkt door de economische opschaling die bij voorzieningen plaatsvindt (de economische noodzaak tot omzetgroei). Deze trends zijn niet met beleid te keren, wel kan de gemeente deze ontwikkelingen begeleiden, zodat een goed woon- en leefklimaat in alle dorpen aanwezig blijft; passend bij de schaal en functie van ieder dorp. Kwaliteit voor nabijheid voorzieningen Ieder dorp heeft een eigen identiteit en kwaliteit. De dorpen in de gemeente De Wolden kenmerken zich door een sterke sociale samenhang en veel ruimtelijke kwaliteit. Dit bepaalt voor de inwoners in belangrijke mate het woongenot. Het behoud en mogelijk versterken van de sociale samenhang en de ruimtelijke kwaliteit heeft voor de gemeente de komende jaren prioriteit. Niet alle dorpen kunnen de komende jaren hun commercieel en collectief voorzieningenaanbod behouden; door economische schaalvergroting en afname van bepaalde leeftijdsgroepen, bijvoorbeeld het aantal kinderen in de basisschoolleeftijd. Dit vraagt keuzes ten aanzien van spreiding of concentratie van voorzieningen, waarbij de gemeente aansluit bij de kernenhiërarchie uit de structuurvisie. De gemeente kiest als uitgangspunt dat kwaliteit voor nabijheid gaat; en daarmee voor concentratie van voorzieningen. Zij zal op actieve wijze de ontwikkeling van de voorzieningenstructuur in dorpen begeleiden. Een dorp staat daarbij niet op zichzelf. In de toekomst is steeds vaker de bereikbaarheid van centrale voorzieningen vanuit alle dorpskernen de norm. Het benoemen van kernclusters is hierbij behulpzaam Afstemming ontwikkeling binnen kernclusters Bij de aanpak om de woon- en leefkwaliteit in dorpen te versterken, neemt de gemeente de samenhang tussen ruimtelijke en sociale clusters van dorpen als vertrekpunt. De clustering sluit aan op de kernenhiërarchie uit de structuurvisie, met kerndorpen en