Programma van Eisen Gebouw 88 Tilburg

Transcriptie

1 Programma van Eisen Gebouw 88 Tilburg Datum: Functionele eisen: De bestemming van het pand betreft kantoor, maatschappelijke functies en commerciële dienstverlening op gebied van ondernemerschap en innovatie in de meest brede zin van het woord. De begane grond en de 2 e verdieping zullen worden gehuurd door respectievelijk Stichting HOI en de individuele partijen in HOI: MCSI/Midpoint Brabant en Starterslift. De Leerfabriek in Oisterwijk is met stip de beste referentie, qua algeheel beeld, concept, esthetische waarde, interieurconcept. Het concept kenmerkt zich door een oud industriële uitstraling. Sanitaire units en pantry s zijn voorzien van water (warm en koud, spoelbak), elektra, gas, koelkast, magnetron, koffiebar (met goede kwaliteit koffiemachine), en vaatwasser. N.b. als verbruikkosten niet in de servicekosten zijn opgenomen, dan zijn deze voor de huurder. De inrichting is inclusief binnenwanden, plafonds, verlichting, netwerkvoorzieningen en vloerafwerking (meubilair is voor rekening gebruiker). Gezien de staat van de huidige E en W installaties, moeten deze geheel vervangen/vernieuwd worden. Daarnaast dient de toegang tot het naastgelegen gebouw 79 te worden dichtgezet en moet de brandveiligheid van het belendend perceel gewaarborgd zijn. Voorts moet gebouw 79 voorzien worden van eigen nutsaansluitingen. Al deze zaken zijn voor rekening van de ondernemer die de verbouwing en exploitatie van gebouw 88 op zich neemt. Uitgangspunten Business Case Ondernemerhuis Huur Voor de huurovereenkomsten wordt als basis de door DTZ Zadelhoff opgestelde overeenkomst genomen. Service Alle faciliteiten zoals beschreven in dit document worden geleverd vanuit de all-in huur. Bezettingsgraad en benodigd vloeroppervlak per ruimte en totaal Begane grond: De begane grond is bedoeld voor verhuur aan dienstverleners bv. een bank en Ondernemersadvies van de gemeente Tilburg. Daarnaast worden bijeenkomsten geprogrammeerd in de algemene ruimte. Bezoekers aan een bijeenkomst ( bezoekers) moeten het gevoel krijgen op een plek te zijn waar een ondernemer met zijn/haar vragen terecht kan. Bijvoorbeeld door bezoekers door de ruimte te leiden van de dienstverleners op weg naar de eventruimte. - Totaal 700 m² VVO, (zie bijlage voor vlekkenplan) m² voor Stichting Hal m² algemene ruimte voor bijeenkomsten (conform de beschrijving onder functionele eisen) - 8 afzonderlijke werkkamers, 4 van 30 m² en 4 van 20 m2

2 - 5 spreekkamers van ieder ca. 15 m² - Verder open ruimte, met scheidingswand tussen ruimte voor bijeenkomsten - Pantry (conform beschrijving onder functionele eisen) - Sanitaire ruimte 1 e verdieping Op de eerste verdieping huren startende ondernemers afzonderlijke units. Een eerste recht van huur wordt daarbij gegeven aan ondernemers die huurder waren in gebouw 88 op moment van besluit tot herontwikkeling van het pand (14 december), onder voorwaarde dat de onderneming aansluiten op voorgaande startersdefinitie, en de doelstellingen van het concept voor het Huis voor Ondernemerschap en innovatie Midden Brabant, men deze ook onderschrijft, en instemt met een huurprijs van 100,--/m2 vvo all-in (kale huur, energiekosten en servicekosten van eigenaar) betaalt. Aan de verdieping worden de volgende eisen gesteld: Units geschikt voor startende ondernemers Afzonderlijke kamers; veel transparantie (20-40 m², max 75 m²) Sanitaire voorzieningen Eenduidige uitstraling met de overige bouwlagen. 2 e verdieping Op de 2 e verdieping huren MCSI en Midpoint Brabant enerzijds en Starterslift anderzijds (zie bijlage voor detail onderbouwing). Hier is sprake van gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen en pantry (conform beschrijving onder functionele eisen). MCSI / Midpoint Brabant 400 m² VVO Veel open ruimte. Daar waar er afzonderlijke kamers zijn voorzien, zijn deze zoveel mogelijk gelegen rondom een centraal plein om te ontmoeten. De kamers zijn daarnaast zodanig gesitueerd dat je vanuit elke hoek altijd mensen ziet en iedereen altijd zichtbaar is. Hiermee uitnodigen tot interactie. Open ruimte: 150m2 voor 30 MCSI werkplekken 80m2 voor 16 Midpoint Brabant werkplekken 50m2 voor overleg (overlegtafels, -zithoeken) 1 afgesloten kantoor van 20m2 met 3-4 werkplekken tbv het secretariaat van Midpoint Brabant 1 afgesloten ruimte van 80m2 die met flexibele wanden te verdelen is in drie future rooms (afzonderlijke workshop, vergaderruimten, conform beschrijving onder functionele eisen) 20m2 Ruimte voor kasten, lockers, printers Starterslift

3 300 m² VVO Afzonderlijke kamers met centraal plein om te ontmoeten en zodat je vanuit elke hoek altijd mensen ziet en iedereen altijd zichtbaar is. Hiermee uitnodigen tot interactie. 2 kantoren van 40m2, 4 kantoren van 25m2, 3 kantoren van 15m2. In totaal voor 34 personen 2 spreekkamers van 20 m2 In de open ruimte wordt gezamenlijk gelunched, vinden ontmoetingen plaats door o.a. tafelvoetbal Veel transparantie. Om openheid te creëren en uit te nodigen om binnen te lopen en samen te werken Toegankelijkheid Het pand moet 24/7 toegankelijk zijn. Op werkdagen is er sprake van een vrije inloop. Buiten deze dagen is er sprake van toegang op basis van een persoonlijke code of sleutel. Kantoren moeten afzonderlijk afgesloten kunnen worden door (sub)huurders. Dus een dienstverlener op de begane grond heeft een eigen sleutel van zijn gehuurde kantoor. Kantoren op de 1 e en 2 e verdieping zijn ook uniek en afzonderlijk af te sluiten. Elke afzonderlijke huurder op persoonsniveau (ongeacht of deze zitting heeft in een algemene ruimte of in een afzonderlijk kantoor) én afzonderlijk kantoor is bereikbaar via een centraal belbord. Bij de entree is voorzien in faciliteiten om post en pakketten te ontvangen van individuele huurders zonder tussenkomst van personen. Een pakketbezorger kan dus altijd een pakket afleveren en de postbezorger bezorgt post in de juiste betreffende brievenbus. Er is voorzien in een voldoende infrastructuur om te kunnen voldoen aan wettelijke BHV eisen, waaronder, elke verdieping een AED, eerstehulp verband doos, en communicatieapparatuur. Bewegwijzering Rondom de locatie en buiten wordt de naam van het gebouw voldoende duidelijk gemaakt en nodigt de doelgroep uit om binnen te komen. Duidelijkheid (toegangen, intern verkeer) Diverse huurders en doelgroepen moeten intuïtief en zelfstandig de juiste mensen kunnen vinden. Hiervoor is duidelijk bewegwijzering vereist. Huurders in het pand zullen zich kenmerken door een relatief hoge frequentie van wijzigende samenstelling. De bewegwijzering moet zich daarom zonder (hoge) kosten en snel kunnen aanpassen. Vuilafvoer Individuele huurders moeten op een centrale plaats het afval kunnen achterlaten. Afval dient gescheiden te worden in papier, plastic, glas en rest.

4 Transport (mensen, goederen) en Veiligheid (brand, inbraak, vandalisme) Toegankelijkheid geschikt voor minder validen (lift, aangepast sanitair, geen drempels, etc.) Een werkende en goedgekeurde brandmeld- en beveiligingsinstallatie, waarbij de beveiligingsinstallatie geschikt is om diverse gebruikersgroepen onafhankelijk van elkaar te beheren en te organiseren. De 1 e en 2 e verdieping moeten in zijn afzonderlijk geheel afgesloten kunnen worden. In het gebouw bevinden zich vele computers en andere kostbare apparatuur en moet ruim voldoende beveiligd en inbraak werend zijn. Gezondheid en comfort Een juiste balans tussen comfort (veel daglicht, gezond binnenklimaat) en energiebesparende maatregelen (isolatie, intelligente regelsystemen) Energiegebruik en duurzaamheid De huurders hechten aan de volgende aspecten: 1. Een gebouw dat klaar is voor de toekomst (energieneutraal, ruimte voor de nieuwste technieken, ook in de toekomst). 2. Lage milieubelasting (in termen van afval, water, materiaalkeuze, herkomst van materialen en hergebruik, duurzaam bouwproces, aandacht voor planten en dieren in de omgeving van het gebouw en beperking van de hoeveelheid fijnstof). Dit vast te leggen in een certificaat o.i.d.. Er wordt bij de aanbesteding gewerkt met de GPR methodiek incl ambitienivo 7 op alle duurzaamheidsaspecten. Binnenklimaatbeheersing Een goed functionerende technische installatie (bij voorkeur energieneutraal, gezien de voorbeeldfunctie van dit gebouw), flexibel, individueel, regelbaar voor de diverse huurders. Communicatiesystemen Aansluiting van het pand op glasvezel, bekabeling naar alle kantoorunits (voldoende bandbreedte voor snel en door meerdere gebruikers tegelijkertijd up- en downloaden), wifi (plug and play, dekking door het gehele pand).

5 Nice to have Afgezien van de input voor het programma van eisen op de voorgaande pagina s, die te typeren is als need to have, zijn er een aantal suggesties gedaan die als nice to have kunnen worden aangemerkt. Voor deze zaken geldt dat partijen zich realiseren dat ze niet als harde eis zullen worden meegenomen in het programma van eisen. Ze zouden het echter interessant vinden te vernemen of de verwerver van het pand mogelijkheden ziet aan de suggesties tegemoet te komen. Over daadwerkelijke realisatie zal nader overleg nodig zijn. Graag vernemen we: Het voorzien in een algemene garderobe voor 200 personen. Het voorzien in lockers voor bezoekers en / of huurders om tas en/of laptop in op te bergen. Bewegwijzering door gebruik te maken van programmeerbare displays. De hoofdentree bevindt zich aan de zijde van het pand waar nu de parkeerplaats is. Het is, mede met het oog op de openstelling van de Willem II passage, wenselijk dat het pand aan twee kanten toegankelijk blijft: aan de spoorkant en aan de kant van de huidige parkeerplaats. De mogelijkheid om op de begane grond extra vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak toe te voegen (bijvoorbeeld ongeveer 220 m², middels entresol). De meters zouden verhuurd moeten worden door de stichting HOI. Deze heeft de meters momenteel niet in de businesscase opgenomen. Daadwerkelijke realisatie zal dan ook afhankelijk moeten zijn van eventuele bijkomende kosten voor deze meters en de eventuele verwerking van deze kosten in de huur voor de stichting. Essentieel voor het succes van het concept zijn dynamiek en (onverwachte) ontmoetingen tussen de participanten op de diverse lagen en de bezoekers in het pand. Er moet dan ook veel mogelijkheid zijn tot horizontale en verticale communicatie- en interactie in het pand. Het heeft de voorkeur dit te bereiken via een luie open trap van de begane grond naar de eerste en tweede verdieping.

6 Bijlage 1: vlekkenplan begane grond