Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Vastgesteld door de directie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl 1

2 Inhoudsopgave 1 Bestuursverslag Koers Woonbedrijf Perspectief van de klant Klantgestuurd Legitimeren Buurtbeheer Perspectief van het vastgoed Nieuw Vastgoed Bestaand Vastgoed Afstoten vastgoed Perspectief van het bedrijf Onze manier van werken Juiste medewerker op de juiste plek Juiste informatie op de juiste plek Zichtbaarheid Financiële continuïteit Borgen van solvabiliteit Borgen van liquiditeit Beoordelen financiële vermogenspositie door Centraal Fonds Volkshuisvesting Treasury Corporate Governance Governancecode Integriteit Nevenstructuur Risicomanagement en interne beheersing Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling Kasstroomoverzicht

3 8.10 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening Overige gegevens Bericht van de Raad van Commissarissen Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Kengetallen

4 4

5 1 Bestuursverslag Vijf jaren economische crisis hebben de wereld van woningcorporaties - en dus ook die van Woonbedrijf - blijvend veranderd. Op de eerste plaats doordat onze klanten het moeilijk hebben. De werkloosheid loopt op en het perspectief voor schoolverlaters en andere starters is duidelijk verslechterd. Hoewel de huur gemiddeld niet slechter wordt betaald, realiseren we ons dat onze klanten zich daarvoor steeds meer moeten inspannen. De medewerkers zijn alert op signalen van problemen bij individuele klanten, zodat een mogelijke betalingsachterstand zoveel mogelijk wordt beperkt. Aan de andere kant wordt van de woningcorporaties een grote financiële bijdrage gevraagd aan de rijksbegroting, in de vorm van een verhuurdersheffing die snel oploopt naar een jaarlijks bedrag van bijna twee maanden huur per woning. De heffing wordt geheven van corporaties en wordt gepresenteerd als een bijdrage aan de kosten van de huurtoeslag voor de primaire doelgroep. Als we echter uitgaan van het principe dat de woningcorporatie zoveel mogelijk van haar exploitatiekasstroom uitkeert aan de maatschappij in de vorm van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, en dan met name aan haar klanten, dan kan het niet anders of dit 'dividend' komt door de heffing stevig onder druk te staan. Afwentelen op de klant, door extra huurverhogingen, is geen oplossing voor de verhuurdersheffing. En bezuinigen met de 'kaasschaaf' al evenmin; in de praktijk blijkt dat vooral ten koste te gaan van de kwaliteit van onderhoud en dienstverlening op de plekken waar die kwaliteit het meest nodig is. Het gaat er om, overal de juiste keuzes te maken en onze middelen daar in te zetten waar ze de meeste waarde opleveren. Woonbedrijf heeft een bovengemiddeld sterke financiële positie. Wij betalen minder rentelasten per woning dan de gemiddelde corporatie en houden daarmee meer ruimte voor de uitkering van maatschappelijk dividend. Maar daarbinnen leggen we de focus in toenemende mate op de betaalbaarheid. Dat heeft in 2013 onze agenda grotendeels bepaald. Begin januari hebben we met het management de prioriteiten voor 2013 als volgt benoemd: realisatie van onze investeringsstrategie met minimale doorlooptijd en tegen zo laag mogelijke (stichtings)kosten; reductie van onderhoudsuitgaven, onder instandhouding van de kwaliteit van de woning en de dienstverlening; vernieuwing van het huurprijsbeleid, gericht op minimaal gebruik van de ruimte voor extra huurverhogingen; verbetering van de communicatie met bewoners, zodat wij meer zicht hebben op wat hen bezighoudt en zodat onze afwegingen en keuzes voor hen niet als een verrassing komen en beter worden begrepen; verbetering van de beschikbaarheid, betrouwbaarheid en kwaliteit van onze informatiehuishouding, waardoor wij beter in staat zijn om maatwerk te leveren, terwijl tegelijk de efficiëntie van onze bedrijfsprocessen verbetert. De resultaten van de focus op deze vijf prioriteiten vindt u overal in dit jaarverslag. Ook het financiële beeld van de jaarrekening is door het bovenstaande sterk beïnvloed. We hebben in de waardering van onze woningen dit jaar voor het eerst volledig, tot het einde van de exploitatietermijn, met de verhuurdersheffing rekening gehouden. De onderhoudsuitgaven zijn in 2013 daadwerkelijk gereduceerd en in de waardering van de woningen hebben we met een verdere 5

6 reductie rekening gehouden. Vervolgens hebben we voor de komende jaren met een gemiddeld inflatievolgende huurverhoging gerekend. Dat betekent dat we geen rekening hebben gehouden met de extra ruimte die op basis van het inkomen varieert van 1,5% tot 4%. Het is niet verrassend dat dit alles per saldo heeft geleid tot een lagere waardering van de voorraad en dientengevolge tot een sterk negatief financieel resultaat. Wij beschouwen dit echter niet als een verlies dat ons overkomt, maar als het effect van onze bewuste keuze om ons maatschappelijk resultaat in de vorm van een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen in ons werkgebied, ondanks de verhuurdersheffing, op peil te houden. Dit gaat niet ten koste van de beschikbaarheid, onze meerjarenbegroting laat zien dat we onze investeringsstrategie nog kunnen realiseren. En op de kwaliteit van woningen en dienstverlening leveren we, getuige de klanttevredenheid, ondanks de verlaging van de uitgaven, niet in. We concluderen hieruit dat Woonbedrijf presteert naar vermogen. We zijn nog lang niet klaar. Hoewel onze investeringsambitie veel concreter is ingevuld, vraagt het nog veel van de organisatie om die ambitie daadwerkelijk te realiseren. Een ambitie in termen van volume, tempo van realisatie en van reductie van stichtingskosten. Dat vraagt om slim bouwen, met uitgekiende bouwconcepten. En om vernieuwende vormen van samenwerking in de hele keten, inclusief onze klanten en inclusief partijen als de gemeenten die bepalend zijn voor de randvoorwaarden van het bouwproces. Een soortgelijke opgave geldt voor onze ambitie om de onderhoudsuitgaven verder te reduceren zonder dat dit ten koste gaat van de door de klant beleefde kwaliteit. En voor beide ambities, investering en onderhoud, geldt dat we nog veel verder moeten komen in de verbetering van de informatiehuishouding. Een kritisch rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onderstreepte het belang van deze ontwikkeling en leidde tot een verbeterplan op de kwaliteit van onze begroting langs deze drie lijnen. Drie van de vijf prioriteiten uit 2013, investeringen, onderhoud en informatie, werken dus door in Als vierde komt daarbij de vernieuwing van onze manier van werken in de aanloop naar het betrekken van een nieuw kantoor begin 2016, het project ONS. Tenslotte vormt de vernieuwing van ons huidige Koersplan, dat een looptijd heeft tot eind 2014, de vijfde prioriteit voor dit jaar. Daarmee is onze agenda ook voor 2014 weer grotendeels bepaald en ligt er een stevige uitdaging in de realisatie daarvan. Gezien hetgeen we in 2013, met alle ruim 400 medewerkers van Woonbedrijf hebben gerealiseerd, hebben we daar alle vertrouwen in. Eindhoven, maart 2014 Marc Eggermont Ingrid de Boer 6

7 2 Koers Woonbedrijf Het huidige Koersplan van Woonbedrijf is in 2010 opgesteld en heeft een looptijd tot eind In 2013 is gestart met de voorbereiding voor het opstellen van een nieuw Koersplan. Het is de bedoeling om eind 2014 dit vernieuwde Koersplan vast te stellen. Hierbij zal het bestuur van Woonbedrijf naast het management en de Raad van Commissarissen, ook nadrukkelijk de dialoog zoeken met medewerkers, belanghouders en huurders van Woonbedrijf. Missie Woonbedrijf werkt aan wonen, het wonen van onze klant. De wensen van onze klanten zijn sturend voor ons werk. Onze grootste maatschappelijke prestatie ligt in het beschikbaar hebben en houden van een grote voorraad betaalbare huurwoningen. Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen, in een woning met kwaliteit, in een leefbare buurt. En dat daarbij niemand mag worden uitgesloten. Met ons werk willen we een bijdrage leveren aan een betere wereld. We willen werken aan een maatschappij welke is gebaseerd op rechtvaardigheid en waar duurzame keuzes worden gemaakt. We wachten niet af, maar leveren vanuit onze eigen kwaliteit en verantwoordelijkheid een bijdrage aan het realiseren van die betere wereld. Deze bijdrage zit in kleine dingen, dichtbij ons zelf, in ons werk. Het begint met betaalbaar wonen voor mensen die zich bij ons thuis voelen. Dit is de invulling die Woonbedrijf geeft aan de corporatie van de 21e eeuw. Oftewel: samen jouw wonen realiseren. Koersdoelen Bij de start van Woonbedrijf in 2005 is de ambitie uitgesproken om met de nieuwe organisatie de klant écht centraal te stellen. Door een gebiedsgerichte werkwijze wil Woonbedrijf de vraagstukken van de klant, in de buurt, integraal en samen met andere partijen gaan oppakken. Dit uitgangspunt is in 2006 verder uitgewerkt in het eerste koersplan. In 2010 zijn de koersdoelen verder aangescherpt naar: 1. van klantgericht naar klantgestuurd: we willen een klantgestuurde organisatie zijn. Dit vraagt om een omkering van de keten tussen Woonbedrijf (en haar leveranciers) en de klant, en het betekent dat de wensen van de klant sturend zijn en dat de feedback van de klant het vertrekpunt vormt voor de vraag hoe de klant (nog) beter kan worden bediend. Daarmee wordt Woonbedrijf sterk gericht op de waarde welke door de klant wordt toebedeeld aan de door Woonbedrijf geleverde prestatie; 2. van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeven van buurtbeleving: we combineren onze kennis van de klantwensen en klantbeleving en van de kwaliteit van onze woningen tot een gebiedsvisie op buurtniveau en werken die uit tot een resultaatgerichte strategie. We betrekken alle belanghouders in het gebied bij de ontwikkeling en realisatie van de strategie. We noemen dit vormgeven van buurtbeleving ; 3. van prioriteren en afwegen naar zichtbare resultaten: we willen ons legitimeren door zichtbaar te presteren. We realiseren ons dat het daarbij gaat om het maken van zodanige keuzes en afwegingen in ons werk op alle niveaus van de organisatie, dat een bijdrage wordt geleverd aan optimale maatschappelijke waarde creatie. Maatschappelijke prestatie Het maatschappelijk presteren van een woningcorporatie wordt bereikt binnen het domein, of het werkterrein, van de corporatie. Hierbij gaat het in de eerste plaats over wonen. Als het over wonen gaat, dan kan het resultaat worden uitgedrukt in drie dimensies: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Woonbedrijf stuurt op de maximalisatie van onze maatschappelijke prestatie op de lange termijn. Dat betekent dat wij ons vermogen zodanig inzetten dat in de voorzienbare toekomst een zo groot mogelijke bijdrage aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen wordt geleverd. 7

8 Natuurlijk is de (contante) waarde van een nagenoeg zekere prestatie dit jaar of volgend jaar, hoger dan de huidige waarde van een even grote maar onzekere prestatie in een veel verdere toekomst. Maar daar staat weer tegenover dat een eenmalig succes op korte termijn in het niet valt tegenover een duurzame structurele verbetering van het maatschappelijk resultaat. Hiermee krijgt continuïteit vanzelf een logische plek in het besturingsmodel van Woonbedrijf. Het gaat daarbij niet om de continuïteit van Woonbedrijf zelf, maar om de continuïteit in de mate waarin zij in de behoeften van alle belanghouders, de klanten op de eerste plaats, voorziet in een onzekere wereld. In de hierna volgende hoofdstukken worden onze maatschappelijke (volkshuisvestelijke) prestaties in 2013 nader toegelicht van de perspectieven van de klant, het vastgoed en het bedrijf. 8

9 3 Perspectief van de klant 3.1 Klantgestuurd De klantgestuurdheid van onze dienstverlening bepalen we aan de hand van een breed scala aan projectevaluaties en klantonderzoeken. Daarbij meten wij via twee pijlers: klantwaardering en klantlegitimatie. Klantwaardering halen we op door diverse periodieke onderzoeken, aangevuld met een groot aantal eenmalige onderzoeken. Daarnaast is klantgedrag een belangrijke informatiebron. Ter legitimatie van ons werk stellen we bij bepaalde beleidskeuzes de vraag aan onze klanten in hoeverre zij vinden dat activiteiten tot onze taak behoren. En geven wij bij het ontwikkelen van een aantal projecten de toekomstige klant een grote rol. Zoals bij SPACE-S en de verduurzaming van de woningen in het Aireygebied (de wijk Gestel in Eindhoven). In deze twee projecten geven de toekomstige klanten een directe invulling aan de ontwikkeling van het project. Gebruikelijk is dat klanttevredenheid daalt als er niets wordt gedaan met de behoeften van de klant. Dat maakt dat we continu moeten blijven verbeteren en ontwikkelen om de klanttevredenheid op het gewenste niveau te houden. In 2013 hebben we gestaag verder gebouwd aan een Woonbedrijf-model. Met dit model kunnen we, naast het meten van de klanttevredenheid, ook constateren in hoeverre we klantgestuurd zijn. We hebben de vijf grootste klantprocessen (reparaties, bereikbaarheid, klantcontact, verhuren, mutatieonderhoud) getoetst op datgene wat de klant het belangrijkst vindt in de dienstverlening. Ook is door de proceseigenaren aangeven wat zij nodig hebben om de processen goed te kunnen sturen. De vragenlijsten voor de klantonderzoeken hebben we vervolgens hierop aangepast. Daarmee is de basis voor klantsturing in 2013 steviger geworden. Met dit model volgen we in 2014 in hoeverre we klantgestuurd werken en zorgen we er voortdurend voor dat onze dienstverlening aansluit bij wat de klant van ons verwacht. Klantwaardering In 2013 hebben we nog op de vertrouwde manier de klanttevredenheid opgehaald. De resultaten van ons klantonderzoek in 2013: Onderdeel Norm Resultaat Resultaat Resultaat Tevredenheid woning 7,5 7,5 7,3 7,6 Tevredenheid wonen en woonomgeving 6,0 7,0 7,0 6,3 Tevredenheid dienstverlening 7,5 7,7 7,4 7,7 Tevredenheid informatievoorziening 7,5 8,4 7,8 8,8 Tevredenheid bereikbaarheid Tevredenheid servicediensten telefonische collectieve 7,5 7,7 7,8 7,9 7,0 6,8 6,8 6,8 Tevredenheid Reparatieverzoeken 7,5 7,3 7,5 7,9 De waardering van onze klanten is licht gestegen. We presteren daarmee gemiddeld net iets boven onze norm. 9

10 Het fluctueren van de waardering met 0,2 punt wil niet zeggen dat daarmee de dienstverlening verbeterd of verslechterd is. Dit is een normaal beeld bij het periodiek meten van waardering. Over de afgelopen jaren zijn we behoorlijk stabiel. We hebben het afgelopen jaar geen significante wijzigingen in de processen aangebracht. In 2013 is er één opvallende stijger: informatievoorziening. Dit is in onze ogen het gevolg van het feit dat we huurcontracten steeds vaker in de woning afsluiten tegelijkertijd met het opleveren van de woning. Ook het feit dat we in 2013 veel nieuwbouw hebben opgeleverd, waarbij informatievoorziening een prominent aandachtspunt is, draagt bij aan een hoge waardering hiervoor. In 2012 zijn we met verschillende (ver)nieuw(d)e meetinstrumenten gaan werken en dit hebben we in 2013 gecontinueerd. Hierdoor kunnen we op onderdelen direct in contact komen met ontevreden klanten om vervolgens passende actie te ondernemen. Dit past bij onze klantgestuurde ambitie. Deze meetinstrumenten zetten medewerkers zelf in om de positie van hun handelen te kunnen aanpassen op de wensen en feedback van de klant. En dat wordt door de klant hoog gewaardeerd. Voor Klantenservice is ook een dergelijk instrument ontwikkeld. Nadat klanten telefonisch contact met ons hebben gezocht, meten we hun waardering op een aantal kritische punten. Klanten die naar aanleiding van hun telefoontje persoonlijk contact willen, worden teruggebeld. Onderstaande plaatjes laten zien dat nabellen effect heeft om de klanttevredenheid op peil te houden. 10

11 KWH meting 2013 De kwaliteit van dienstverlening laten we ook extern meten, door een onafhankelijke instantie. We zijn aangesloten bij het KWH-Huurlabel, hét kwaliteitslabel met betrekking tot dienstverlening voor woningcorporaties. KWH meet jaarlijks door middel van onder meer klantonderzoeken de klantwaardering over het verhuren van woningen, het onderhoud en reparaties aan woningen en de communicatie met en informatievoorziening aan onze klanten. Hieronder een overzicht van de KWH Huurlabelresultaten gemiddeld 2010/2011 gemiddeld Contact Vervallen Contact 7,4 Corporatie bezoeken 7,8 Communicatie / informatie 7,1 Communicatie / informatie 8,2 Bereikbaarheid 7,9 Bereikbaarheid 8,1 Corporatie bellen 8,0 Woning zoeken 7,8 Woning zoeken 7,9 Woning zoeken 7,8 Nieuwe woning 7,8 Nieuwe woning 7,8 Woning betrekken 7,6 Reparaties 8,1 Reparaties 7,7 Reparatie uitvoeren Onderhoud 7,9 Onderhoud 8,2 Woning onderhouden 7,7 7,6 Klachten behandelen 6,7 Klachten behandelen 6,7 Klachten afhandelen 6,7 Huur opzeggen 8,1 Huur opzeggen 8,0 Woning verlaten 8,3 Gemiddeld 7,7 Gemiddeld 7,8 Gemiddeld 7,7 De resultaten voor 2013 zijn nog niet definitief. In april 2014 krijgen we van KWH de uitslag over Over 2012 hebben wij het KWH-huurlabel behaald. In 2013 blijkt uit de KWH-metingen dat onze klanten onze dienstverlening waarderen met gemiddeld een 7,7. De resultaten van KWH geven daarmee nagenoeg hetzelfde beeld als onze eigen metingen. Daarmee bevestigt de KWH de uitkomsten van onze eigen onderzoeken. De daling in het onderdeel communicatie/informatie wordt verklaard doordat KWH de lat hoger heeft gelegd. Deels onderschrijven we deze ambitie en wordt dit meegenomen de vernieuwing van onze websites. Naast de waardering is de klantbeleving die de KWH-meting ook levert, gebruikt om onze processen klantgestuurd te maken. Dit zal in 2014 verder worden opgepakt voor nieuwe processen. Tenslotte zijn 11

12 we in gesprek met KWH over hoe zij ons kunnen ondersteunen om een klantgestuurde organisatie te worden. In contact met de klant Het servicelevel van de klantenservice is het gehele jaar op het goede niveau geweest. De norm daarbij is dat meer dan 80% van de klanten die bellen, binnen 30 seconden een medewerker aan de telefoon krijgt. In nagenoeg alle maanden lag de score ruim boven de norm. Dit hoge niveau is alleen niet bereikt in de vakantiemaand augustus. De in 2012 genomen technische maatregelen hebben gewerkt. Het is mede daardoor gelukt dit goede resultaat te halen met een verminderde personele inzet. In het kader van de permanente communicatie met klanten heeft Woonbedrijf een webcareteam operationeel. Dit team is samengesteld uit werknemers die zich hier voor hebben aangemeld en het volgen van de sociale media tot vast onderdeel van hun werk hebben gemaakt. De werkwijze richt zich daarbij vooral op monitoren van de berichten over Woonbedrijf en Woonbedrijf gerelateerde zaken en reageren als wij daar klanten verder mee kunnen helpen. Het verkeer is nog relatief klein; de telefoon en mail zijn voor onze klanten voorlopig nog de belangrijkste media. Naast de inrichting van het webcareteam stimuleert Woonbedrijf dat haar medewerkers de klanten ook opzoekt in de digitale wereld. Wij komen klanten niet alleen tegen op straat, in huis en in het buurthuis, maar ook op buurtsites, discussieplatforms en Facebook. Deze nieuwe vormen van contact beginnen hun plaats te verwerven in ons gewone werk. De betekenis daarvan is nog wisselend, maar relatief groot in het contact met studenten, de pioniers van SPACE-S (projectontwikkeling) en op plaatsen waar nieuwe woningen in gebruik worden genomen. Strategie In 2013 is de klantcontactstrategie voor de komende jaren vastgesteld. Hiermee is de basis gelegd voor een overkoepelend en verbindend bedieningsconcept voor Woonbedrijf. In de klantcontactstrategie hebben we de volgende centrale klantverwachtingen vastgesteld: 1. resultaat behalen staat voorop; 2. direct geholpen worden en duidelijkheid hebben; 3. gepaste dienstverlening, op maat; 4. zelf invloed hebben en betrokken zijn. Deze centrale klantverwachtingen zijn uit ons klantonderzoek van de afgelopen jaren gedestilleerd. Vanaf 2014 zal klantwaardering volgens deze centrale klantverwachtingen gemeten en gepresenteerd worden Klachtencommissie Woonbedrijf heeft een onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie werkt volgens een reglement dat voldoet aan de eisen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Daarnaast is het reglement opgesteld in samenspraak met de Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW). 12

13 Een ontevreden klant van Woonbedrijf heeft de keuze een klacht in te dienen bij de interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2013 zijn 281 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 42 gericht aan de Klachtencommissie (15% van het totaal). Er is de laatste jaren een duidelijke stijgende lijn als het gaat om het aantal bij Woonbedrijf ingediende klachten. In 2013 lag het totaal wederom hoger dan het jaar ervoor (circa 6%). Het lijkt erop dat de interne organisatie klachten als zodanig steeds beter weet te herkennen, ook al wordt er geen klachtenformulier gebruikt maar een of een brief gestuurd. Het aandeel klachten dat bij de Klachtencommissie is ingediend, daalde net als het jaar ervoor juist flink (circa 21%). De Klachtencommissie heeft de indruk dat klanten van Woonbedrijf steeds meer bekend raken met de klachtenprocedure en minder vaak rechtstreeks de Klachtencommissie benaderen, maar eerst hun klacht indienen bij de interne organisatie. Ingediende klachten bij Woonbedrijf Jaar Totaal aantal klachten Klachten aan interne organisatie Klachten aan Klachtencommissie Van de 45 klachten (inclusief drie uit 2012 resterende klachten) gericht aan de Klachtencommissie, zijn het afgelopen jaar 27 klachten door de interne organisatie afgehandeld zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie. Verder heeft bij drie klachten de Klachtencommissie de klager niet-ontvankelijk bevonden. Van deze klachten hadden er twee betrekking op het beleid van Woonbedrijf. De klagers zijn schriftelijk doorverwezen naar een instantie die wel bevoegd was de klacht in behandeling te nemen. In één geval betrof het puur een overlast melding. In overleg met Woonbedrijf is deze klacht opgepakt door de interne organisatie. Klachten behandeld door Klachtencommissie Jaar Totaal aantal klachten Klachten ingediend het jaar ervoor 3 2 Klachten afgehandeld door interne organisatie Klachten niet ontvankelijk 3 4 Klachten afgehandeld Klachten nog in behandeling op 31/ De Klachtencommissie heeft uiteindelijk 12 klachten in een hoorzitting behandeld, waarvan twee op locatie. Deze waren allemaal op 31 december 2013 afgehandeld. Drie klachten uit 2013 worden in 2014 nog in een hoorzitting behandeld, waarvan twee klachten gezamenlijk omdat die qua aard en inhoud sterk met elkaar te maken hebben. 13

14 Uiteindelijk zijn slechts drie klachten waarvan één gedeeltelijk gegrond bevonden. De Klachtencommissie achtte maar liefst negen klachten ongegrond (ofwel: 75%). Er is een trend zichtbaar dat klachten vaker ongegrond zijn, hetgeen voorzichtig zou kunnen duiden op een verbetering van de dienstverlening. Een van de klachten over het woningonderhoud betrof het besluit van Woonbedrijf om dakgoten niet meer preventief te reinigen. Een onderwerp dat afgelopen jaar nogal wat stof heeft doen opwaaien. Deze klacht is overigens niet gegrond bevonden. Ook zijn er, net als andere jaren, redelijk wat klachten over woningtoewijzing en de inschrijving als woningzoekende aan de Klachtencommissie voorgelegd. Bij twee van de vier klachten over dit onderwerp ging het over de passendheid van de aangeboden woning in het kader van urgentie. Slechts eenmaal had de klacht betrekking op het vervallen van de inschrijving en eenmaal op het niet doen van een woningaanbod naar aanleiding van een intakegesprek. De directie van Woonbedrijf heeft in 2013 alle adviezen van de Klachtencommissie overgenomen. De Klachtencommissie heeft drie maal een ongevraagd advies uitgebracht aan de directie van Woonbedrijf. De directie heeft ook deze adviezen overgenomen. Het volledige jaarverslag van de klachtencommissie kunt u vinden op de website van de klachtencommissie: Legitimeren Woonbedrijf is zich er bewust van dat de maatschappij zich met regelmaat afvraagt of de handel en wandel van woningcorporaties nog gerechtvaardigd is. Het beeld van corporaties wordt gevoed door incidenten in de sector. Ook in 2013 bleef Vestia in het nieuws. Voor legitimering van ons werk maken wij gebruik van het kader dat is opgesteld voor de visitatie van woningcorporaties. Het visitatiekader wijst ons op het belang van een geobjectiveerde vaststelling van vraagstukken en problemen (die behoren tot het werkgebied van een corporatie) en het aansluiten bij de opvattingen van belanghouders. Wij rekenen onze huurders ook tot deze belanghouders. De opvatting van belanghouders komt niet alleen tot uitdrukking in hun meningsvorming en advisering maar ook tot uitdrukking in hun waardering voor ons werk (dat hiervoor aan de orde is geweest) Opgaven Het maatschappelijk presteren van woningcorporaties laat zich vertalen in prestaties op het vlak van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Beschikbaarheid Het verhuurbeleid van Woonbedrijf is onveranderd. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen - adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. In 2013 heeft Woonbedrijf 1531 woningen voor verhuur geadverteerd (exclusief Vestide); 178 meer dan in het voorgaande jaar. Het gemiddeld aantal reacties is flink teruggelopen van 148 naar 112 per geadverteerde woning. Het aantal woningen dat direct is aangeboden aan woningzoekenden (directe bemiddeling) Is met 10% verminderd. Dit is het gevolg van een afnemende vraag van urgenten, woningzoekenden als gevolg van stedelijke vernieuwing en statushouders. 14

15 De verhuringsgraad (mutatie) is in 2013 met 0,7% gestegen naar 7,5%. Dit is een verbetering van de beschikbaarheid op jaarbasis met zo'n 200 woningen. De beschikbaarheid van woningen nadert hiermee weer de 'normale' 8% van de voorraad die gebruikelijk was gedurende een lange periode. Hierbij moet echter wel rekening worden gehouden met de verschillen tussen de aantallen opgeleverde nieuwe woningen in de verschillende perioden. Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de norm die voortkomt uit de staatssteundiscussie met Europa (huishoudens met een inkomen tot ,- in 2013), is uitgekomen op 92,7% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf goed aan de gestelde norm van minimaal 90%. Het percentage is ruim boven het percentage van 2011 (91,5%) maar onder het percentage van 2012 (94,1%). Het percentage blijkt vooral te worden beïnvloed door de oplevering van de (doorgaans) duurdere sociale nieuwbouw die door de hogere lage inkomens betrokken wordt, waaronder huishoudens met inkomens boven de norm. De huisvesting van bijzondere groepen verloopt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan de woningzoekende aan die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën is soms meer overleg en zijn meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. De bijzondere aandacht voor deze groepen gaat ten koste van de mogelijkheden van de woningzoekenden die zélf een woning proberen te bemachtigen. Daarom is het nodig weloverwogen hiermee om te gaan. De behoefte van de anonieme woningzoekende wordt namelijk door niemand naar voren gebracht. In 2013 hebben we 353 (2012: 402) van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. De huisvesting van kandidaten van DOOR! (uitstroom uit instellingen van opvang en geestelijke gezondheidszorg) is in 2013 teruggelopen. Dit is tegen de verwachting. De verwachting was dat een stijging de komende jaren nog zou doorzetten. In 2012 is de behoefte aan huisvesting van herhuisvestingskandidaten als gevolg van stedelijke vernieuwing verder teruggelopen. Dit zal samenhangen met de afgenomen fysieke ingrepen in de buurten en wijken in de gemeenten. De huisvesting van statushouders is opgelopen als gevolg van een groter aanbod van te huisvesten huishoudens. In totaal is de geregelde verhuur in absolute zin gedaald. Door de stijging van het aantal beschikbaar gekomen woningen is ook het aandeel in het totaal aantal verhuringen gedaald. Omschrijving Urgenten DOOR! Statushouder Bijzondere verzoeken Wijkvernieuwing Instellingen Medische doelgroep Totaal directe toewijzing De ernstige stagnatie op de (koop)woningmarkt heeft in 2013 aangehouden en de algemene malaise op de bouwmarkt is onverminderd groot gebleven. Deze situatie heeft het jaar overheerst, terwijl aan het einde van 2013 toch de eerste tekenen van een licht herstel waren te zien. Er was sprake van enig aantrekken van de verkoop van woningen, ook bij Woonbedrijf. Dit viel samen met een toename van verhuizingen in de huursector. Niettemin bleef de nieuwbouwproductie in de stad en op een behoorlijk niveau, was het aandeel sociale huurwoningen hierin groot (65%), hetgeen positieve gevolgen had voor de beschikbaarheid van woningen voor groepen woningzoekenden. 15

16 Op basis van de in 2012 vastgestelde investeringsstrategie is in 2013 hard gewerkt aan de verbetering van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen (zonder verdringing van de reguliere klant) voor kenniswerkers, lage-lonen-arbeidsmigranten en één- en tweepersoons huishoudens, inclusief studenten (gericht op het vasthouden van pas afgestudeerden en starters). Dit is het gevolg van ons voornemen om in de periode tot en met 2017 te komen tot de bouw van 650 sociale huurwoningen in de regio, 500 woningen in Eindhoven en 1000 woonarrangementen voor studenten, MOE-landers en kenniswerkers. Op tal van plaatsen in de stad en de omliggende gemeenten is in de loop van 2012 naar aanleiding van de investeringsstrategie het initiatief genomen voor plannen voor ontwikkeling of overname van woningen. Dit heeft geresulteerd in de oplevering van 344 nieuwe woningen in Eind 2013 had Woonbedrijf 42 nieuwbouwprojecten in ontwikkeling met in totaal ongeveer 2450 woningen, waarvan 255 woningen in de realisatiefase en 1227 in de ontwerpfase. Dit zal binnen een afzienbare termijn de beschikbaarheid van woningen voor onze klanten verder vergroten. Met deze initiatieven is ons voornemen voor uitbreiding met 500 woningen in Eindhoven al nagenoeg ingevuld, terwijl de bouw in de regio en voor specifieke groepen nog daarbij achterblijft. Studenten Eind 2013 had Vestide de beschikking over 2995 wooneenheden voor studenten. Daarvan zijn 895 gegarandeerd beschikbaar gehouden voor bijzondere groepen. De grootste groep daarvan zijn de buitenlandse gasten aan de Technische Universiteit. In 2013 heeft Vestide in totaal 1501 huurcontracten gesloten, waarvan 1481 betrekking hadden op woonruimte (de overige contracten hadden betrekking op parkeerplaatsen). Hiervan heeft 57% betrekking op verhuur aan buitenlandse gasten. Dit betekent dat nagenoeg alle eenheden die speciaal voor deze groep worden vrijgehouden van huurder zijn gewisseld. Voor de overige eenheden geldt dat daar één op de vier huurders is gewisseld. De studenten van Vestide dragen ook een steentje bij aan het tijdelijke beheer van situaties waarin de sloop van woningen is voorzien. In 2013 zijn 32 contracten gesloten met studenten voor te slopen woningen, waarvan de oorspronkelijke bewoners inmiddels de woning hadden verlaten. Nadat in 2012 een groot complex met 272 woningen was opgeleverd aan Vestide voor de huisvesting van studenten, was in 2013 geen nieuwe uitbreiding voorzien. De plannen op ondermeer Strijp-S en de campus van de TUE zijn echter volop in ontwikkeling. Studentenhuisvesting is onderdeel van de plannen die gemaakt worden onder de titel SPACE-S waarbij de toekomstige klant maximale invloed uitoefent op de planontwikkeling met gebruik van Facebook en workshops (zogenaamde collectives ), zie ook de website van SPACE-S. Er is wel in een verdere uitbreiding van studentenhuisvesting voorzien, maar deze slag zal naar verwachting pas in 2015 worden gemaakt. MOE-landers De huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden en Oost-Europa (MOE-landers) heeft politieke aandacht. Hun huisvesting is soms slecht, de afhankelijkheid voor hun huisvesting van de werkgever (te) groot en de ervaringen van omwonenden soms negatief. De gemeente en de Eindhovense corporaties hebben afgesproken een alternatief te bieden. Dit is opgenomen in de prestatieafspraken. Voor de huisvesting van deze groep wordt het voormalige Grafische Lyceum in Gestel verbouwd. Het plan stuit op weerstand in de buurt. In de voorbereiding zijn door de gemeente procedurefouten gemaakt. De uitvoering van het plan zal pas in 2014 plaatsvinden. Er is in 2013 nog geen woonruimte specifiek voor de huisvesting van deze groep ter beschikking gekomen. In 2013 is ook een tweede locatie in ogenschouw genomen voor huisvesting van deze groep. 16

17 Uit overleg met werkgevers (uitzendorganisaties) is naar voren gekomen dat de vraag naar huisvesting in Eindhoven niet heel erg groot is. Er wordt m.n. huisvesting gezocht dicht bij het werk, en dat is vaak buiten de stad. Betaalbaarheid In 2013 is het thema betaalbaarheid opnieuw op de agenda gekomen. De aanhoudende crisis in combinatie met de maatregelen die de Minister neemt in het kader van de hervorming van de woningmarkt en de consequenties daarvan voor verhuurders en huurders, zetten de betaalbaarheid van de sociale huurwoning onder druk. Met een huurprijs van 3,30% van de WOZ-waarde van de woning beschikt Woonbedrijf over een woningvoorraad met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Omdat de woningvoorraad kwalitatief van een goed niveau is en ruime woningen bevat, kan dit er toe leiden dat de woning weliswaar billijk geprijsd is, maar niet goed betaalbaar voor huishoudens met een lager inkomen. In 2013 zijn de resultaten beschikbaar gekomen van het woonkostenonderzoek. Op grond van een vergelijking van de gevonden woonkosten van de respondenten met normen van Nibud, kon de conclusie worden getrokken dat voor grote groepen de woningen nog betaalbaar zijn. Wél is er een knelpunt bij één-oudergezinnen en sommige ouderen. De partijen beschouwen de uitkomsten van dit onderzoek een soort van nulmeting voor het kunnen volgen van de effecten van maatregelen van Rijk, gemeente en corporaties op de betaalbaarheid van woningen. Met het oog op het kunnen voldoen aan de verplichtingen van de verhuurdersheffing heeft de Minister besloten de corporaties ruimte te bieden voor hogere huurverhogingen met ingang van 1 juli Dit gold voor alle huurders en in het bijzonder de huurders met een hoger inkomen. Woonbedrijf heeft uitgerekend dat volledige compensatie van de verhuurdersheffing door middel van verhoging van de huur (vergroting van de inkomsten) zou leiden tot een stijging van het huurprijsniveau met gemiddeld 80 euro. Dit is een forse aanslag op de betaalbaarheid. Woonbedrijf heeft aanvankelijk besloten om maximaal de helft van dit bedrag direct in rekening te brengen bij de huurders. De andere helft zou Woonbedrijf gaan vinden in verlaging van de uitgaven voor onderhoud en verlaging van de bedrijfskosten. Verder heeft Woonbedrijf besloten deze noodzakelijke stijging van het huurniveau tot stand te brengen door een combinatie van een hogere jaarlijkse huurverhoging (boven inflatie) en een stijging van de streefhuren (in combinatie met huurprijswijziging bij mutatie). Aanvankelijk is daarbij nog gekozen voor een differentiatie van de huurverhoging op grond van de kwaliteit van woningen in combinatie met de ruimte voor aanzegging van een hogere huur bij de hogere inkomens. De informatie van de belastingdienst daarover bleek echter niet volledig betrouwbaar (uitval). Daarop heeft Woonbedrijf besloten in 2013 één huurverhogingspercentage te hanteren. Om te voorkomen dat de boven inflatoire huurverhoging er voor zorgt dat sommige woningen de huurtoeslaggrens overschrijden, en de woningen daarmee onbetaalbaar dreigen te worden voor nieuwe klanten met een laag inkomen, zijn nadere afspraken gemaakt over de huur bij mutatie. In de tweede helft van 2013 is binnen Woonbedrijf de ingezette huurontwikkeling opnieuw bekeken. Dit heeft tot de conclusie geleid dat de betaalbaarheid teveel te lijden heeft onder de doorbelasting van de verhuurdersheffing aan de huurders. De betaalbaarheidsambitie is daarop bijgesteld. Niet het terugverdienen van de heffing maar een inflatievolgende huurprijsontwikkeling zou leidend moeten zijn in het beleid. Nog in 2013 hebben enkele doorrekeningen van mogelijke effecten plaatsgevonden; in 2014 wordt dit uitgangspunt nader uitgewerkt. In 2013 heeft Woonbedrijf 344 nieuwe woningen opgeleverd en 426 woningen ingrijpend verbeterd. Van al deze woningen is de huurprijs vastgesteld op een prijs onder de huurtoeslaggrens, om als deze woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep van beleid. 17

18 Vestide heeft in 2013 haar eigen huurbeleid vastgesteld. Eerder was al gebleken dat de uitgangspunten van Woonbedrijf, differentiatie van de huurprijs op basis van de WOZ-waarde, niet hanteerbaar waren voor Vestide. Voor teveel woonruimte, waaronder alle onzelfstandige woonruimte, kan geen eenduidig verband worden gelegd met de WOZ-waarde. Toch is Vestide er in geslaagd om een modus te vinden voor het laten doorwegen van de locatie van de huisvesting in de huurprijs. Gunstig gelegen woonruimte krijgt daarmee een hogere huurprijs in vergelijking met vergelijkbare woonruimte op een minder gunstige plaats. Dit principe sluit wel weer aan bij de uitgangspunten van Woonbedrijf. Meer dan 70% van de klanten van Vestide is jonger dan 23 jaar. Zij hebben te maken met een beperkte financiële ondersteuning (huurtoeslag) op grond van hun leeftijd. Vestide sluit haar prijsbeleid (en daarmee ook haar kwaliteitsbeleid) af op de beperkte draagkracht van deze groep. De gemiddelde huurprijs bedroeg in ,25,- (exclusief Vestide). De gemiddelde huurprijs bij Vestide bedroeg 248,56 (dit is een gemiddelde van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gecombineerd). Het huurbeleid van Woonbedrijf in combinatie met de mutaties in de voorraad en de bouw van nieuwe woningen heeft tot effect dat wij ultimo woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben (2012: ). Dat is 85,4% van ons totale bezit. Verhuurbare wooneenheden Klasse Aantal % Aantal % Aantal % aantal goedkoop % ,05% ,30% (tot 374,44) aantal betaalbaar (van 374, % ,62% ,70% 574,35) aantal duur (van 574,35 tot % ,61% ,50% huurtoeslaggrens 681,03) Aantal duur (boven 971 3% 849 2,72% 789 2,50% huurtoeslaggrens 681,03) Totaal % ,00% ,00% Het aandeel betaalbare woningen in de voorraad van Woonbedrijf is met zo n 3% teruggelopen. Daarentegen is het aandeel woningen boven de huurtoeslag nauwelijks gestegen. De prijsdifferentiatie in de voorraad wordt als het ware in elkaar gedrukt. Met de toevoeging van nieuwe woningen en aanpassing van woningen in de voorraad wordt de huurprijs opgedreven tegen het plafond van de huurtoeslaggrens. Het is een logisch effect van enerzijds de kwalitatieve vereisten en verlangens en de werking van de huurtoeslagsystematiek. Incasso - Ontruimingen In 2013 was bij (9,61%) huurders sprake van een betaalachterstand. In de meeste gevallen is de betaalachterstand binnen drie maanden ingelopen. In 397 gevallen (1,25%) is de betaalachterstand, ondanks een strak protocol van herinnering en aanmaning met persoonlijke contactmomenten, opgelopen tot meer dan drie maanden, waarna via de rechter betaling dan wel ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wordt. Uiteindelijk heeft de betaalachterstand geleid tot 93 ontbindingen van de huurovereenkomst. Het totaal aan vorderingen op klanten was in ,1 % van de huuromzet. In totaal is 297 keer vonnis gewezen tot ontbinding van de huurovereenkomst op basis van huurschuld, overlast, woonfraude of hennepteelt. In 82 gevallen is daadwerkelijk ontruimd; in 68 gevallen hebben de huurders zelf de woning leeggemaakt en de sleutels ingeleverd. Met 147 huurders (49%) hebben we met het vonnis achter de hand alsnog afspraken kunnen maken om ontruiming te voorkomen. We zetten daar steeds vaker de gebruikersovereenkomst in als instrument. Een gebruikersovereenkomst waarin afspraken en voorwaarden precies vastgelegd 18

19 worden. Hulpverlening of bewindvoering kunnen bijvoorbeeld als voorwaarde opgenomen worden. Bij het niet nakomen van de voorwaarden kan Woonbedrijf alsnog het gewezen vonnis ten uitvoer brengen zonder tussenkomst van de rechter. Bij bewezen goed gedrag kan de gebruikersovereenkomst weer omgezet worden in een reguliere huurovereenkomst. De looptijd van een gebruikersovereenkomst is één jaar. Deze werkwijze geeft een handvat om hulpverlening/begeleiding af te dwingen zonder ontruiming. Dit komt ten goede aan de betrokken huurders, de buren (buurt) en beperkt de maatschappelijke kosten van ontruiming en opvang. verdeling naar aanleiding aanleiding ontruimd opgezegd totaal aandeel huurachterstand % hennep % overlast % woonfraude % totaal % verdeling naar huurprijs huurprijs ontruimd opgezegd totaal aandeel < % % % > % totaal % Belanghouders Woonbedrijf stemt haar werkzaamheden af op behoeften en opvattingen die door onze belanghouders worden geformuleerd. Daarover zijn wij voortdurend in contact. Het betreft een groot aantal partijen met wie de samenwerking varieert. Daarin zijn een aantal hoofdlijnen aan te geven. Klanten In het samenwerken met bewoners nemen we steeds vaker de rol van facilitator. We zien dat bewoners zelf het initiatief nemen om zaken aan te pakken die voor hen van belang zijn. Woonbedrijf ondersteunt deze initiatieven zonder de verantwoordelijkheid over te nemen. Het voert te ver om in het kader van dit jaarverslag een volledige opsomming te geven van alle activiteiten die we op dit gebied uitvoeren. In onze klantgestuurde benadering is het betrekken van de klant verweven met ons dagelijks werk. In ons participatiebeleid beschrijven we de focus van Woonbedrijf op de individuele klantparticipatie (als uitvoering van het klantgestuurd werken) en de buurtgerichte participatie ofwel maatschappelijke participatie (als uitvoering van onze gebiedsgerichte aanpak en gericht op het in 'eigen kracht' zetten van de buurtbewoners). Participatie op concernniveau, het overleg met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVWB), staat vooral in het teken van het faciliteren van klant- en maatschappelijke participatie (zie ook hoofdstuk Governance). Naast een toename van het aantal activiteiten met klanten in de buurt, die veelal een projectmatig karakter hebben, zien we een afname van het georganiseerde overleg (participatie volgens de overlegwet). Steeds minder huurders zijn bereid om veel tijd te steken in formele overlegstructuren, maar mensen willen juist aan de slag met vraagstukken in de buurt. 19

20 Samenwerken met huurders betekent voor Woonbedrijf dat dit plaatsvindt op basis van een klantgestuurde aanpak. Daardoor worden bewoners automatisch betrokken bij ons dagelijks werk. In deze samenwerking vinden wij het belangrijk dat bewoners zelf het initiatief nemen, waarbij Woonbedrijf de rol van facilitator inneemt. Hierin bieden wij bewoners de mogelijkheid om te participeren op alle niveaus, van concernniveau tot het overleg in buurten wijken en op straatniveau. Er is doorlopend contact met klanten, maar uit ervaring weten wij dat dit niet eenvoudig kan worden omgezet tot informatie om te kunnen sturen op de gewenste of noodzakelijke activiteiten. Voor dat doel is in 2012 het klantenpanel opgericht. In 2013 is het klantenpanel drie maal benaderd: ten behoeve van een onderzoek naar de communicatie van Woonbedrijf met haar klanten (t.b.v. afstudeerstage Fontys Marketing, Lisa de Veth) De vragenlijst richtte zich op hoe Woonbedrijf de communicatie met haar klanten zou kunnen optimaliseren en welke rol nieuwe media daarin zouden kunnen spelen; ten behoeve van de verschillende mogelijkheden van informeren van onze huurders m.b.t. asbest. Door de resultaten op de vragenlijst wilden we een beeld krijgen of de huidige informatie rondom asbest voldoende is of, en zo ja wat, we kunnen verbeteren en wat we eventueel nieuw of anders zouden kunnen ontwikkelen; ten behoeve van de klantwens/klantbeeld m.b.t. de bereikbaarheid van klantenservice en de openingstijden van de Woonwinkel rondom de feestdagen. De respons van ons panel op de vragen is goed; het deelname percentage bedraagt zo n 50% tot 65%. In 2012 zijn we naar nieuwe wegen gaan zoeken voor het betrekken van onze klant bij de projectontwikkeling. De oude aanpak, waarbij de invloed van de klant op een later tijdstip in het proces zich met name richt op het interieur, sluit niet meer aan bij de situatie op de markt. Op Strijp-S is Woonbedrijf het project SPACE-S gestart dat zich ontwikkelt met behulp van social media in plaats van achter de tekentafel. In Gestel is Woonbedrijf op zoek gegaan naar groene huurders ; toekomstige bewoners en gebruikers die invloed zullen hebben op de verduurzaming van de woningbouw in het Airey-gebied. Op concernniveau vindt er periodiek een overleg plaats met de stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW) op basis van de Overlegwet, naast een blijvende focus op samenwerking in buurten en wijken vanuit de verschillende districten. Het overleg met HVW voldoet aan de eisen die de Overlegwet stelt. In 2013 hebben we de volgende zaken met de HVW besproken: Conform de Overlegwet: - jaarverslag 2012; - jaarverslag Klachtencommissie 2012; - begroting 2014; - jaarlijkse huurverhoging in relatie tot huurbeleid; - prestatieafspraken Eindhoven en prestatieafspraken met omliggende gemeenten; - participatiebeleid; - portfoliobeleid. In het kader van de samenwerking: - hoogte financiële bijdrage Woonbedrijf aan Huurdersvertegenwoordiging; - jaarprogramma 2013 en Algemene (dagelijkse) beleidsonderwerpen: - effecten van het regeerakkoord; - eenheid van beleid tussen de districten; - investeringsstrategie en meerjarenbegroting ; - invoering van de verhuurdersheffing en gevolgen voor huurbeleid; 20

21 - aanstaande verhuizing van Woonbedrijf naar één locatie; - uitbetaling huurtoeslag in 2014; - invoering van de warmtewet in 2014; - aanpak asbestproblematiek; - besluit stopzetting goten reinigen; - het versterken van de relatie van de HVW met haar achterban. Medio 2013 heeft er een uitbreiding en bestuurswisseling plaatsgevonden binnen het bestuur van HVW met als doel het overleg een meer inhoudelijke kwaliteitsimpuls te kunnen geven. De samenwerking wordt door beide partijen positief en prettig ervaren en vindt plaats op basis van wederzijds vertrouwen. In 2013 hebben we zeven keer een overleg gevoerd met het (dagelijks) bestuur, heeft een medewerker van Woonbedrijf wekelijks het contact met het dagelijks bestuur over de algemene dagelijkse beleidsonderwerpen en geeft deze medewerker aan HVW hierin praktische ondersteuning. Door een bredere samenstelling van het bestuur, waarin aandacht is voor specifieke thema s, verwachten we in 2014 een goede inhoudelijke discussie te kunnen voeren over de verdere ontwikkeling van Woonbedrijf in een update van het koersplan van Woonbedrijf. Gemeenten Woonbedrijf heeft gedurende drie jaar de voorzitter geleverd voor het Bestuurlijk Overleg Wonen in de Gemeente Eindhoven, een periodiek overleg tussen de gemeente en de vijf corporaties. Woonbedrijf heeft in 2013 haar bijdrage geleverd aan de prestatieafspraken Eindhoven door trekker te zijn van het thema Duurzaamheid, voorzitter van de werkgroep Woningmarkt en deelnemer aan de werkgroep Wijkaanpak. De tweedaagse met de gemeente Eindhoven en alle Eindhovense corporaties stond in het teken van collectieve en bilaterale prestatieafspraken. Tijdens deze dagen is ook overleg gepleegd met alle huurdersorganisaties. Zij gaan een prominentere rol krijgen in het proces om te komen tot prestatieafspraken. Vervolgens is door Woonbedrijf de structuur opgezet voor deze prestatieafspraken. Eind 2013 is richting gegeven aan de prestatieafspraken 2014 met de gemeente Eindhoven (gemeente en vijf collega corporaties). De afspraken hebben betrekking op de drie centrale, met elkaar gedeelde, thema s: beschikbaarheid (met in het bijzonder aandacht voor huisvesting bijzondere doelgroepen, MOE-landers en ontwikkeling in de voorraad), betaalbaarheid (met in het bijzonder aandacht voor het huurbeleid, betaalbaarheid voor één-oudergezinnen en ouderen en de ontwikkeling van de bedrijfskosten in relatie tot betaalbaarheid) en kwaliteit (met bijzondere aandacht voor leefbaarheid, duurzaamheid, maatschappelijk vastgoed, de bouwketen en inclusieve wijken). Daarnaast zal Woonbedrijf bilaterale afspraken maken over een viertal onderwerpen: 1. versnelling van de werkwijze en procedures door een meer kritische afweging in de processen; 2. versnelling van de ontwikkeling van woningbouw op de locaties die in bezit zijn van Woonbedrijf; 3. verbetering van de veiligheid (bestrijding criminaliteit en overlast) in buurten en wijken; 4. de informatievoorziening van de gemeente rond de inrichting van zorg en welzijn in het licht van de decentralisatie van middelen. De prestatieafspraken 2014 zullen naar verwachting in januari 2014 worden afgesloten. De prestatieafspraken met de gemeente Veldhoven zijn verder uitgewerkt zodat ze begin 2014, na voor reactie aan de huurdersvertegenwoordiging te zijn voorgelegd, kunnen worden ondertekend. In 21

22 Nuenen hebben we, samen met de lokale corporatie Helpt Elkander overlegd met de gemeente over de huisvesting van de plaatselijke Sinti-gemeenschap. Dit naar aanleiding van ongefundeerde mededelingen in de pers (die afkomstig bleken van de gemeente) over onze betrokkenheid bij dit vraagstuk. De gemeenten worstelden dit jaar met hervormingen die het kabinet de komende jaren m.n. in de AWBZ gaan doorvoeren. De verantwoordelijkheid voor minder zware zorgvormen gaan naar gemeenten die hun organisaties hierop voorbereiden, zodat zij kunnen functioneren binnen de nieuwe kaders. De gemeenten Son en Breugel, Nuenen, Geldrop-Mierlo en Waalre hebben gezamenlijk (Dommelvallei+) gekozen voor een structuur in de vorm van de oprichting van CMD (centra voor maatschappelijke dienstverlening), die per gemeente vorm gaan krijgen en waarin partijen op het gebied van zorg en hulpverlening zitting nemen. CMD hebben veel weg van BestWijzer. In Valkenswaard is ook een gezamenlijk kantoor van maatschappelijke organisaties geopend. Participeren in een dergelijke samenwerking heeft ook voordelen voor ons, de doorgeleiding van de klant naar de juiste hulpverlener verloopt veel soepeler als we elkaar kennen en regelmatig tegenkomen. Daarom proberen wij waar nuttig en mogelijk onze eigen steunpunten op te heffen en zitting te nemen in CMD of soortgelijke initiatieven. Dit jaar zijn we een overeenkomst aangegaan voor één (flex-)werkplek in het gezamenlijk kantoor in Valkenswaard. De ambtelijke samenwerking tussen Son en Breugel, Nuenen en Geldrop-Mierlo en tussen Best en Veldhoven, heeft ook gevolgen voor de manier waarop wij met afzonderlijke gemeenten samenwerken. Het wordt gemakkelijker om eenduidige afspraken te maken. Omdat we een goede relatie hebben met de gemeenten waarin wij actief zijn worden we in het meedenken actief benaderd. Vanuit de prestatieafspraken in Geldrop-Mierlo is een gestructureerde samenwerking ontstaan op diverse prestatievelden. De afspraken over duurzaamheid sluiten erg goed aan bij de strategie investeren in de buurt. Daarnaast is het idee om Klimateams in Geldrop-Mierlo te starten enthousiast ontvangen. Vanwege onze plannen voor de bouw van sociale huurwoningen in Valkenswaard en Veldhoven is het voor borging via het WSW essentieel dat die gemeenten een achtervangovereenkomst sluiten met het WSW ten gunste van Woonbedrijf. Daarnaast vormen de nieuwbouwplannen een goede aanleiding om prestatieafspraken te maken. Het proces om zowel de achtervangovereenkomsten als prestatieafspraken te maken is dit jaar in gang gezet in Veldhoven, Valkenswaard en Waalre. Dit jaar is de deelname aan één van de werkgroepen van Corpovenista op het onderwerp Nieuwe rol gemeenten effecten voor corporaties gestart. Door inbreng van onze praktijkervaring kunnen wij een zinvolle bijdrage leveren aan de kennisontwikkeling en onze ideeën toetsen. Verschillende andere gemeenten hebben prestatieafspraken met Woonbedrijf (en andere corporaties). In de onderstaande tabel een overzicht. bent u van plan heeft u lopende prestatieafspraken prestatieafspraken Gemeente te maken in 2014 met de gemeente Best ja nee Bladel nee Eersel nee Eindhoven ja ja Geldrop-Mierlo ja nee Nuenen ja nee Son en Breugel nee nee Valkenswaard ja nee zijn de lopende afspraken veranderd ten opzichte van de vorige verslagperiode? 22

23 Veldhoven ja nee Waalre ja nee Wijkaanpak Vanaf 2012 heeft Woonbedrijf met de gemeente Eindhoven en collega-corporaties gewerkt aan de totstandkoming van een nieuwe gezamenlijke aanpak voor vaststelling van (toekomstige) aandachtswijken. Naast een kwantitatieve benadering met behulp van de gemeentelijke buurtmonitor wordt ook een kwalitatieve opvatting geformuleerd door betrokken professionals. Deze aanpak vervangt de aanpak op basis van de krachtwijken. Dit heeft in 2013 geleid tot de voorlopige aanwijzing van negentien actiegebieden in de stad, twee tot vijf actiegebieden per stadsdeel. In het voorjaar van 2014 zal voor deze actiegebieden een programma voor de aanpak worden ontwikkeld en vastgesteld. De aanwijzing van de gebieden biedt voor Woonbedrijf de basis voor een aanzet in de diverse wijken in de nabije toekomst. Hervorming maatschappelijke ondersteuning De gemeente Eindhoven heeft besloten tot een stelselwijziging in de maatschappelijke ondersteuning onder de naam Wijeindhoven. De kern hiervan is dat de ondersteuning van individuen en huishoudens georganiseerd wordt rond de eigen mogelijkheden en in de directe omgeving van de betrokkenen. Deze ondersteuning wordt georganiseerd door één generalist. Die kan bij de uitvoering van de ondersteuning zo nodig terug vallen op specialisten in instellingen voor geestelijke gezondheid, opvang, jeugd en welzijn en gebruik maken van de dienstverlening van maatschappelijke organisaties zoals scholen en woningcorporaties. Voor Woonbedrijf is de betekenis van deze stelselwijziging groot. Deze is van grote invloed op de ondersteuning van burgers waarvan een deel huurder bij Woonbedrijf is. Dat deel van onze huurders dat ondersteund moet worden heeft die steun ook nodig om aan de verplichtingen van een goed huurder te voldoen. De stelselwijziging is van invloed op vraagstukken als huurachterstand, overlast, onrechtmatige bewoning, opvoeding en gedrag van jeugdigen. Na aanvankelijk in twee stadsdelen te zijn gestart heeft de gemeente in 2013 besloten het concept in de gehele stad in te voeren. De invoering van Wijeindhoven is nog te pril en de opstartfase te kort om te kunnen spreken van een succes. Zorg en Welzijn Vanuit de gebiedsgerichte benadering werkt Woonbedrijf veel samen met belanghouders aan vraagstukken in de wijk. Woonbedrijf stimuleert om het overleg met de belanghouders dan ook zoveel mogelijk op wijk- en buurtniveau te doen plaatsvinden. Op deze wijze vindt er een directe beïnvloeding plaats door de belanghouders op het beleid en de besluitvorming binnen Woonbedrijf. Zaken die op stedelijk niveau spelen worden door het bestuur en/of de interne portefeuillehouder zo snel mogelijk doorgelegd naar de verantwoordelijken voor de uitvoering in de wijken en buurten. Wij beseffen dat deze aanpak niet altijd aansluit bij onze, vaak hiërarchisch aangestuurde, partners en belanghouders. Wij zijn echter van mening dat de gebiedsgerichte aanpak (met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie) het beste aansluit bij de vraagstukken van onze klant. Dat dit in de organisatorische aansluiting (volgend uit de verschillen van op welke niveaus de verantwoordelijkheden worden gelegd) niet altijd duidelijk is voor de buitenwereld nemen we voor lief. In de voorgaande jaren heeft Woonbedrijf 'belanghouderspanels' georganiseerd om de dialoog aan te gaan over de wijze waarop het overleg met belanghouders verbeterd kan worden. Hierbij deden de belanghouders een nadrukkelijke oproep aan Woonbedrijf om haar leidende rol in de stad op te pakken op vraagstukken die op stedelijk niveau spelen. Deze oproep werd door de Visitatiecommissie 23

24 onderschreven. In 2013 heeft Woonbedrijf deze leidende rol verder uitgebouwd. Zo vervult Woonbedrijf het voorzitterschap van het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW) en heeft daarmee een belangrijke rol in de agendering van stedelijke vraagstukken en de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken. Om de lokale samenwerking meer betekenis te geven is de directie volop in gesprek met onze belanghouders ( Thuis, Wooninc., NEOS, Zuidzorg, Lunetzorg, Lumens, GGZE). Strategische ontwikkelingen worden verkend, praktische zaken worden uitgewisseld. Daarnaast ontmoeten wij deze partijen in het Platform Eindhovense Corporaties en in het Platform Plus. Platform Plus is in dit jaar twee keer bijeengeweest en alle aanwezige deelnemers hebben uitgesproken dat ze dit, door Woonbedrijf geïnitieerde platform, in 2014 willen continueren. Woningcorporatiesector Ook in 2013 heeft Woonbedrijf te maken gehad met vraagstukken van het leveren van een bijdrage aan de continuïteit van de sector. Naast het vangnet dat de sector hiervoor georganiseerd heeft met het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) is Woonbedrijf ook direct actief om hulp te bieden. In 2013 is gesproken over drie corporaties, waarvan in twee gevallen er een direct verband is met de financiële positie van de betrokken instelling. In deze gevallen wordt er nauw samengewerkt met andere collega s in het werkgebied. In ons werkgebied kwam een kleine seniorenhuisvester, Woningstichting De Kempen (WDK), in financiële problemen. Zij werd door CFV en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) gesommeerd om aansluiting te zoeken bij een andere woningcorporatie. In december werd WDK door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Woonbedrijf heeft het initiatief genomen om een viertal lokale corporaties bij elkaar te brengen en samen een oplossing uit te werken in de vorm van een fusie met een van de partijen (niet zijnde Woonbedrijf), gevolgd door het doorstoten van delen van het bezit naar de collega s. Het heeft in 2013 niet tot een daadwerkelijke overname of bijdrage geleid. De verwachting is dat in 2014 daar wel sprake van zal zijn. 3.3 Buurtbeheer De mate van concentratie van het woningbezit van Woonbedrijf in de diverse buurten en wijken in Eindhoven en de omliggende gemeenten, geeft Woonbedrijf een bijzonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van de verschillende buurten en wijken. Woonbedrijf heeft een actieve rol en weegt haar betrokkenheid bij en verantwoordelijkheid voor de ontwikkelingen in de buurt doorlopend af. Daarbij stemt Woonbedrijf de vorm, inhoud en intensiteit wel af op dat wat nodig is en effectief kan zijn. Het buurtbeheer van Woonbedrijf is zo opgebouwd uit vier elementen: 1. beheeraspecten die representatief zijn voor de sector, als zorg voor de directe woonomgeving van het woningbezit (achterpaden, gemeenschappelijke ruimten enz.); 2. beheeraspecten die samenhangen met de keuzes die Woonbedrijf maakt, als het overeenkomen van buurtcontracten of het inschakelen van het buurtbedrijf (Ergon); 3. beheeraspecten die voortvloeien uit specifieke keuzes die in de districten worden gemaakt, zoals het beheren van multifunctionele accommodaties (De Toeloop, Elf13); 4. experimenten, waarbij Woonbedrijf op zoek is naar nieuwe methoden of instrumenten om te komen tot verbeterd beheer van buurten en wijken. In dat kader passen projecten rond sport en (buurt)cultuur. Hierbij moet nog blijken of een nieuwe aanpak succesvol is of niet. De begroting van 2013 voorzag in een budget van 2,55 miljoen voor buurt- en wijkgerichte activiteiten. Van dit bedrag was 0,5 miljoen gelabeld voor projecten in het kader van het buurtcultuurfonds van Woonbedrijf (in samenwerking met het Prins Bernhard Cultuurfonds). Een 24

25 bedrag van was gereserveerd voor structurele beheermaatregelen (deze zijn jaarlijks terugkerend); de rest van het budget was gereserveerd voor in totaal 104 activiteiten. Uiteindelijk is 2,25 miljoen daadwerkelijk uitgegeven; in euro s is méér uitgegeven dan in In 2013 is besteed aan fysieke ingrepen in de directe woonomgeving. Dit zijn een groot aantal kleine activiteiten die samenhangen met verwijderen van graffity, onderhoud van achterpaden, verwijderen van afval en inboeten van het groen. Sommige delen van buurten vragen om bijzondere aandacht vanwege de inrichting van het gebied (bijvoorbeeld snoeiwerk in de wijk Schuttersbosch) en dat gaat gepaard met hogere kosten. De grootste uitgaven hingen samen met een moestuinenproject in Strijp (meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag) en de herinrichting van de directe woonomgeving rond de woningen aan de Sonseweg (meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag). Ongeveer is besteed aan interventies op sociaal vlak. Er is dan sprake van een actie door of in opdracht van Woonbedrijf met de bedoeling een situatie rond één of meer huurders te herstellen of te wijzigen. Het betreft kosten die samenhangen met woonbegeleiding van individuele klanten, voorzieningen die de sociale samenhang in de buurt bevorderen, maar ook kosten van bevuiling van woning of tuin door individuele huurders. Ongeveer is uitgegeven aan activiteiten voor en door bewoners in de diverse wijken die bijdragen aan de samenlevingsopbouw door ontmoeting en samenwerking. In deze gevallen is eerder sprake van bevorderen van een positieve situatie dan herstel van een negatieve. Het gaat hier om kosten die samenhangen met bijvoorbeeld de onderlinge kennismaking van huurders vooruitlopend op de oplevering van een nieuw complex, bijvoorbeeld bij het Gerretsonplein, of bijeenkomsten in de wijk zoals in het hoofdkwartier van Drent Dorp. Ook hierover treft u meer informatie in ons visueel jaarverslag of de ondersteuning van de straataanpak door de welzijnsorganisatie, medewerking aan bijeenkomsten van groepen ouderen, studenten, jongeren in de buurt en buurtbewoners. In 2013 heeft Woonbedrijf voor het tweede jaar gebruikt gemaakt van een Buurtcultuurfonds. Dit fonds is tot stand gekomen met medewerking van het Prins Bernhardfonds. Het Buurtcultuurfonds zorgt voor financiering van activiteiten en initiatieven door bewoners. Het fonds heeft als belangrijk neveneffect dat er samenwerking ontstaat op lokaal niveau tussen initiatiefnemers in de buurt met instellingen op het terrein van cultuur en welzijn. Het initiatief voor activiteiten komt méér bij de buurt te liggen en er wordt gebruik gemaakt van de beschikbare kennis en ervaring van lokale culturele instellingen. Het Buurtcultuurfonds is ingesteld voor een periode van drie jaar (tot en met 2014). De werkwijze past bij de bedoeling van Woonbedrijf om haar aandeel en gewicht in de organisatie van activiteiten gericht op bevordering van de leefbaarheid in de loop van de tijd verder terug te brengen en een meer faciliterende rol te vervullen. We zien ondertussen een fors toenemende vraag vanuit bewoners zelf om eigen initiatieven op het gebied van buurtcultuur te ondersteunen vanuit dit Buurtcultuurfonds, en daarmee een afnemend aantal initiatieven die vanuit professionals, waaronder Woonbedrijf zelf, komen. Woonbedrijf heeft in ter beschikking gesteld aan het fonds. In 2013 is circa 87% van de middelen in dit Buurtcultuurfonds besteed. Ten behoeve van bewonersvouchers, waarbij er een beroep gedaan kon worden op bedragen tot maximaal 4.500, is halverwege 2013 zelfs besloten om vanwege het succes daarvan, een extra storting in het fonds te doen. Mooie, aansprekende projecten zijn gerealiseerd, zoals de fototentoonstelling Buurten in Eindhoven of het gezamenlijk ontwerpen van kunst en kleden ten behoeve van de hallen van de nieuwbouw in De Gerretsonlaan. In de grotere projecten vallen de Drents Dorp Angels in Strijp en de brede bewonersparticipatie in Hanevoet in Gestel op. 25

26 Naast het buurtcultuurfonds draagt Woonbedrijf jaarlijks bij het aan het cultuurfonds voor Strijp-S. Strijp-S is de grootste herontwikkelingslocatie van Nederland. In de jaren 90 in de vorige eeuw is er gestart met het ontwikkelen van plannen voor dit voormalige Philipsindustrieterrein midden in de stad. Woonbedrijf (en haar rechtsvoorgangers) zijn sinds het begin van deze eeuw actief betrokken bij de ontwikkeling van dit nieuwe stuk stad. Woonbedrijf heeft een aantal grondposities, grenzend aan ons eigen woningbezit in Philipsdorp, waarop wij betaalbare (huur)woningen gaan ontwikkelen. Woonbedrijf is, samen met onze collega corporatie Trudo, de belangrijkste ontwikkelaar van Strijp-S. Woonbedrijf ontwikkelt op Strijp-S betaalbare huurwoningen voor onze doelgroepen. In 2012 hebben we hier 131 nieuwbouwwoningen van SAS-3 opgeleverd. Dit waren de eerste (nieuwbouw)woningen op Strijp-S. Momenteel zijn we bezig met de ontwikkeling van ca. 400 betaalbare huurwoningen in het project SPACE-S. Wij achten het van groot belang dat ook de eerste bewoners op Strijp-S in een leefbare buurt terecht komen. De activiteiten die het Cultuurfonds ondersteunen dragen bij aan de leefbaarheid op Strijp-S, zeker in een periode waarin het totale gebied nog in ontwikkeling is. Daarmee zijn wij van mening dat de bijdrage aan het Cultuurfonds een investering is in de gebiedsontwikkeling van Strijp-S en daarmee direct bijdraagt aan de leefbaarheid in dit deel van de stad. In het voorjaar van 2007 werd besloten tot de oprichting van het Cultuurfonds Strijp-S; een privaatpubliek cultuurfonds dat weinig of geen voorbeelden kent elders in Nederland. De ontwikkelaars van Strijp-S zijn de donoren van het fonds omdat zij ervan overtuigd zijn dat kunst en cultuur de aanjagers zijn van de maakbare stad die Strijp-S is. Strijp-S dient zich nu maar ook voor de lange termijn te profileren als De Creatieve Stad. Een eigen cultuurfonds dat het financieel mogelijk maakt voor ondernemers om zich te ontwikkelen en te tonen en daarmee bij te dragen aan de identiteit van Strijp-S past bij de ambitie om op Strijp-S een hoogwaardig en divers klimaat te creëren. Culturele ondernemers kunnen bij het fonds een beroep doen op drie soorten bijdragen: een startsubsidie, een krediet en een activiteitensubsidie. Het Cultuurfonds Strijp-S verleent financiële ondersteuning aan culturele initiatieven en activiteiten die bijdragen aan: - de vorming en versterking van de identiteit van Strijp-S; - het verdiepen van de betekenis van Strijp-S als banier van Brainport; - het bevorderen van de (inter)nationale bekendheid van Strijp-S; - de herontdekking van de nieuwe inhoud en context van het industrieel erfgoed op Strijp-S; - een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor nieuwe bewoners en gebruikers op Strijp-S. In het beheer van buurten en wijken wordt nauw samengewerkt met uiteenlopende partijen. Voor sommige onderwerpen geldt dat juist onderlinge samenwerking de kwaliteit van de wijk of de leefbaarheid op een hoger plan kan brengen. De kosten zijn relatief laag; het is vooral een tijdsinvestering. Begroting en uitgaven geven geen goed beeld van deze inspanningen. De opbrengsten zijn hoog. Een goed voorbeeld hiervan is de samenwerking op het terrein van de veiligheid. Jaarlijks melden zich huurders bij Woonbedrijf met het feit dat hun woongenot verstoord wordt. Deze meldingen worden geregistreerd als leefbaarheidsmeldingen. In 2013 heeft Woonbedrijf 787 meldingen gekregen. Het merendeel van de meldingen heeft betrekking op zorg, woonfraude en overlast. De categorie overlast is de grootste met 375 meldingen over geluid (151), gedrag, stank, vandalisme en verdovende middelen. Dit type melding heeft dus ongeveer betrekking op 1% van de woningen in de voorraad van Woonbedrijf. De meldingen vormen de bron voor de agenda voor de diverse overleggen van Woonbedrijf met andere partijen om de overlast te bestrijden. Daarvoor is een overlegstructuur ingericht met o.a. Wijkoverlastteams en het Veiligheidshuis. Wat nog ontbreekt is een sluitende aanpak voor de zwaarste 26

27 categorie bewoners die zich met bedreiging (van medebewoners en medewerkers trachten te handhaven. In de regio Eindhoven is een convenant afgesloten ter bestrijding van de kweek van hennep in woningen. In 2013 zijn uiteindelijk 22 kwekerijen ontmanteld, waarvan drie in Geldrop in één in Veldhoven (en 18 in Eindhoven). De bouwkundige schade aan de woningen in kwestie bedroeg gemiddeld per woning. Omgerekend per woning is dat ca. 75,- per jaar, dit is 5% van de gemiddelde onderhoudskosten per woning! Een ander bijzonder voorbeeld in dit kader is De Expeditie in de wijk Geestenberg. In De Expeditie heeft Woonbedrijf naar wegen gezocht om een bijdrage te leveren aan de verbetering van het woonmilieu in het deel van de wijk met louter particuliere woningen ( 461 eigenaar-bewoners). Dit heeft een nauwe samenwerking opgeleverd tussen Woonbedrijf en bewoners wat geresulteerd heeft in tal van bewonersinitiatieven. In financiële zin is de bijdrage van Woonbedrijf uiterst bescheiden gebleven. Meer informatie treft u in ons visueel jaarverslag. 27

28 28

29 4 Perspectief van het vastgoed De vastgoedmarkt is in 2013 verder verslechterd: nieuwbouwproductie stagneert, verkoopprijzen liggen onder druk, inkomens dalen, huurprijzen en energiekosten stijgen. Veel partijen die actief zijn in de vastgoedsector hebben het moeilijk. Woonbedrijf heeft de afgelopen jaren een robuuste koers gevaren. Onze focus heeft niet gelegen op grote nieuwbouw aantallen, forse herstructurering en verkoop van nieuwbouw koopwoningen. In onze investeringsstrategie We blijven in de buurt (2012, is aangegeven dat we een aanzienlijk deel van onze beleidsruimte willen besteden aan het versterken van de kwaliteit van onze portefeuille. Bij de nieuwbouw maken we gebruik van de kansen die de crisis ons biedt. Er zijn veel potentiële locaties, vaak in eigendom van andere ontwikkelaars. Deze partijen zijn steeds meer bereid om samen een haalbaar project te formuleren: reële grondkosten, scherpe bouwkosten en een doelmatig programma van eisen. Daarnaast versterken we de kwaliteit van onze portefeuille door te investeren in duurzaamheid. Zo is in 2013 het programma van projecten verder gevuld wat extra aandacht vraagt voor de realisering van het investeringsprogramma. Om de betaalbaarheid van het wonen voor onze klanten ook in de toekomst te garanderen, moeten we kritisch kijken naar onze uitgaven. Onder andere is gekozen dat op te vangen met een reductie van de onderhoudsuitgaven. Voor 2013 is een norm gesteld van maximaal per woongelegenheid. In de begroting is dat voor de eerste vijf jaar verder aangescherpt naar een norm van per woongelegenheid gemiddeld per jaar. Sturing op de gewenste reductie heeft in 2013 extra aandacht gevraagd. Andere relevante thema s in 2013 waren: klantsturing bij vastgoedontwikkeling, integratie vastgoedgerelateerde inkoop, door-ontwikkelen van ketensamenwerking. Extra aandacht voor realisering van investeringsprogramma In het kader van het willen investeren in ons werkgebied hebben wij een opstelling gemaakt van de potenties en vraagstukken in de stad en de stadsregio. Woonbedrijf heeft 116 locaties in beeld met een potentie van meer dan 3700 woningen. In 2013 heeft Woonbedrijf gedurende het gehele jaar de ontwikkeling van ruim 40 projecten met zo n 2500 woningen in een portefeuille gehad. In al deze gevallen is Woonbedrijf óf ontwikkelaar óf in gesprek met andere ontwikkelaars (in diverse stadia). Dit heeft er toe geleid dat eind 2013 Woonbedrijf daadwerkelijk betrokken is bij of opdracht heeft gegeven voor het vervaardigen van een ontwerp voor ruim 1200 woningen. Na 18 maanden is het volgende resultaat te melden met betrekking tot de ontwikkeling van nieuwe woningen: De opgave voor Eindhoven is Eindhoven Regio Woonarrangementen voor een deel al ingevuld. De Strategie ontwikkeling in de regio blijft Gerealiseerd hier op achter. Dit is te Duurzame concepten verklaren door de positie Strategie 1000 van andere ontwikkelaars in Gerealiseerd combinatie met een meer In ontwikkeling 142 bescheiden omvang van de projecten. De realisatie van duurzame concepten in de nieuwbouw vraagt tijd en staat onder druk van de financiële uitgangspunten voor nieuwbouw. Met de investeringsstrategie richt Woonbedrijf zich óók op de verduurzaming van de woningen in de voorraad. Waar aanvankelijk gekozen was voor een opzet waarbij het geplande planmatig onderhoud zou worden gecombineerd met enkelvoudige duurzaamheidsmaatregelen, blijken in 2013 toch de beste resultaten te worden gehaald met het renoveren van woningen. Deze aanpak heeft er toe geleid 29

30 dat ongeveer 780 woningen zijn opgewaardeerd naar label B (energieprestatie); bijna 1000 andere woningen zijn in voorbereiding genomen. Innovatieve maatregelen rond individuele pakketten en een coöperatieve aanpak van de energievoorziening op basis van lokale installaties zijn in voorbereiding genomen (plan Groene Huurders, Gestel, Eindhoven) Extra aandacht voor reductie onderhoudsgaven Met het vaststellen van de Meerjarenbegroting II in januari 2013 is een norm gesteld voor de maximale onderhoudsuitgaven van per eenheid. Het 1 e tertiaal heeft vervolgens in het teken gestaan van het organiseren van de beoogde kostenreductie in vijf bedrijfsprocessen, te weten: planmatig onderhoud, contractonderhoud, reparatieverzoeken, mutatie, individuele verbetering. Per proces zijn reductievoorstellen ontwikkeld welke zijn vertaald in bijgestelde begrotingsbudgetten. Deze sturing kent een aantal aspecten: integrale ordening (samenhang definiëren); aanscherpen beleid (zaken niet meer doen); prioriteren (het noodzakelijke doen); optimaliseren inkoop (markt gebruiken); integreren van regelgeving (gebruik maken Btw-verlaging). Met de integrale ordening is gebleken dat er een aantal zaken aan de onderhoudsuitgaven werden toegerekend die oneigenlijk zijn. Het gaat daarbij o.a. om zaken zoals WMO en de opplusregeling. Voor 2013 is gekozen om deze nog te volgen als overige onderhoudsuitgaven. Veel medewerkers van Woonbedrijf hebben een rol in de onderhoudsuitgaven. De verantwoordelijkheid voor de dagelijkse sturing begint in de districten en wordt in de dagelijkse uitvoering ondersteund door de afdelingen Vastgoed, Bouwservice, Dion en Inkoop. Deze bedrijf brede sturing heeft er toe geleid dat in 2013 per woning daadwerkelijk is uitgegeven. Dit bedrag is exclusief de eerdergenoemde overige onderhoudsuitgaven welke in 2014 en verder niet meer worden toegerekend aan onderhoudsuitgaven. Daarmee is in 2013 al het niveau gehaald van de gestelde meerjarige onderhoudsnorm voor In paragraaf worden de resultaten nader toegelicht. Gebleken is dat één jaar organisatiefocus op de onderhoudsuitgaven direct effect heeft op het resultaat. Daarnaast zijn er meerdere maatregelen in 2013 in gang gezet, welke de komende jaren tot verdere reductie zullen leiden. Gedacht moet worden aan het aanscherpen en implementeren van de definities van onderhoudskosten en de wijze waarop we omgaan met verbeteringen en schade in de 5 betrokken processen. Daarnaast zullen met geclusterde inkopen betere resultaten gehaald worden. Tot slot zijn er nog beleidsmatige keuzes om zaken niet meer te doen. Een voorbeeld daarvan is dat we in 2013 zijn gestopt met het schoonmaken van dakgoten in een aantal complexen. Ondanks dat het hier huurdersonderhoud betreft, kwam hier protest op van bewoners met de nodige persaandacht. Dit voorbeeld heeft duidelijk gemaakt dat de komende jaren dergelijke keuzes zorgvuldig voorbereid en geëffectueerd moeten worden. Integratie vastgoed-gerelateerde inkoop In 2012 is gestart met één inkoopafdeling voor alle vastgoed-gerelateerde activiteiten. Doel is het optimaliseren van de inkoopresultaten. Dit gebeurt onder andere door de uitvraag binnen Woonbedrijf binnen de diverse bedrijfsprocessen te integreren, daarnaast waar mogelijk activiteiten te clusteren en natuurlijk door goed gebruik te maken van de markt. Zo heeft in 2013 de inkoopexpertise een grote rol gespeeld in het reduceren van de onderhoudskosten. Een mooi voorbeeld van integratie in een nieuwbouwproject is de meervoudige aanbesteding van het project Aireys in Design-Build-Maintain. Daarnaast is in deze moeilijke tijd voor onze leveranciers extra aandacht voor hun kredietwaardigheid. Daar waar leveranciers omvallen stagneert het werk, hebben bewoners mogelijk hinder en zijn er evt. financiële risico s voor Woonbedrijf en voor andere leveranciers (onderaannemers). Al onze leveranciers worden periodiek getoetst op hun kredietwaardigheid om te voorkomen dat activiteiten 30

31 spaak lopen en kosten toenemen. Indien een leverancier onder onze toetsingsnormen zakt, vinden eerst gesprekken plaats en zo nodig vervolgacties. Door-ontwikkelen van de ketensamenwerking In de samenwerking met onze ketenpartners streven we er naar om met zo min mogelijk dubbel werk, met behoud van klantwaardering, maximaal gebruik te maken van de kennis van de leveranciers. We investeren in vaste teams (medewerkers van Woonbedrijf, Ballast-Nedam en enkele onderaannemers) waarbij we functioneel aanbesteden. De leverancier komt met passende oplossingen en materialen. Zo is in Drents Dorp Oost, aansluitend op het bijzondere voortraject In Drents Dorp Oost met de bewoners (door de Drents Dorp Angels), de ontwikkelvraag gelegd bij een team wat gezamenlijk het 3 e project doet. In zeer korte tijd is een optimale oplossing ontwikkeld met enerzijds een schilaanpak binnen een vooraf vastgesteld budget en daarnaast een aanpak voor de binnenkant van de woning op verzoek van de klant. De tijd tussen start planontwikkeling en start uitvoering bedroeg slechts een half jaar. Dit is o.a. van belang om zo het bereikte momentum met de bewoners vast te houden en de verwachtingen waar te maken. 4.1 Nieuw Vastgoed Woonbedrijf heeft in nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Daarmee voldoet Woonbedrijf ruimschoots aan de portfoliodoelstelling van minimaal 200 nieuwbouwwoningen per jaar. Een portfoliodoelstelling is dat tenminste 50% van de reguliere nieuwbouw uit grondgebonden woningen bestaat. In tegenstelling tot 2012, met enkel gestapelde bouw, is de nieuwbouw in 2013 gerealiseerd over meerdere projecten en is het aantal gestapelde en grondgebonden woningen beter in verhouding. Van de 329 opleverde reguliere huurwoningen waren 125 grondgebonden woningen (38%) en 204 gestapelde woningen. Daarnaast zijn er 15 koopwoningen toegevoegd. In 2013 hebben geen opleveringen in studentenhuisvesting plaatsgevonden. Alle nieuwe woningen zijn dit jaar gerealiseerd in Eindhoven. Dat leidt er toe dat begin 2014 de doelstelling uit de investeringsstrategie , 500 nieuwbouwwoningen in de stad, is gerealiseerd. In de regio worden al meerdere jaren weinig nieuwe woningen opgeleverd. Op basis van de investeringsstrategie spant Woonbedrijf zich in om daar de nieuwbouwproductie te verhogen. Van de 15 nieuwbouwprojecten in de definitiefase, zijn er 10 in de regio (373 woningen). Veel van de locaties zijn in eigendom van ontwikkelaars en hadden voorheen koopbestemming. Gesprekken die nodig zijn om de plannen om te vormen naar huurwoningen lopen steeds constructiever en hebben bijvoorbeeld geleid tot de bouwstart van 13 seniorenwoningen in Best. 31

32 Tabel: opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2013 District Project GGB App. Totaal Huurwoningen: - Woensel Zuid Scheerderstraat Strijp SAS Huur Strijp Drents Dorp Noord Woensel Noord Gerretsonplein Tongelre Lakerlopen laatste deel Tongelre Tongelresche Akkers Totaal huurwoningen Koopwoningen: - Strijp SAS Koop Totaal Toelichting per project: - Scheerderstraat (Woensel Zuid); vervangende nieuwbouw met 30 seniorenappartementen en één gemeenschappelijke ruimte. Het complex is gebouwd voor meerdere doelgroepen. Een deel van de appartementen wordt verhuurd aan o.a. de stichting Mi Bosi (Surinaamse ouderen) - SAS-3 (Strijp); Het overgrote deel van dit project is in 2012 opgeleverd. Het restant dus in Daarbinnen zijn 10 moeilijk verkoopbare stadswoningen getransformeerd naar 30 reguliere huurappartementen. - Drents Dorp Noord (Strijp); Drents Dorp Noord is één van de wijken waar met de gemeente Eindhoven afspraken zijn gemaakt over integrale gebiedsontwikkeling. De realisatie van dit project behelst 140 eengezinswoningen. 110 Zijn bestemd voor de huur en 30 woningen zijn aangemerkt als koopwoning. Het afzetrisico van 23 koopwoningen is contractueel vastgelegd bij de aannemer. In 2013 zijn de huurwoningen opgeleverd. - Gerretsonplein (Woensel Noord); in 2011 hebben Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven het initiatief genomen om deze vastgelopen ontwikkeling door te starten. Tijdens de bouw is het ontwerp nog aangepast om het programma geschikt te maken voor sociale huur. Eind 2013 zijn alle 111 woningen opgeleverd. Ongeveer 60 woningen worden ingezet voor reguliere huur en de overige 50 appartementen worden o.a. ingezet voor de GGZE en WMO. - Lakerlopen (Tongelre); het herstructureringsgebied Lakerlopen is al een aantal jaren gereed, op een klein gebiedje na. Door een langlopend onteigeningstraject, kon uiteindelijk pas in 2012 gestart worden met de realisatie van het laatste deel van Lakerlopen. Een huizenblok is gesloopt en daar zijn drie grondgebonden woningen en vijf appartementen gerealiseerd. - Tongelresche Akkers (Tongelre): eind 2012 werd het project Tongelresche Akkers aangekocht, een bijzonder project in meerdere opzichten. De 74 energiezuinige woningen worden gerealiseerd met extra isolatie en PV-panelen (EPC=0). Deze zgn. IQ woningen, (industriële gebouwde woningen) worden op de bouwplaats in 6 weken volledig afgewerkt opgeleverd. De woningen hebben een hoge GPR score op materiaalgebruik, productie-energiekosten en afvalbeperking. In november is gestart op de bouwlocatie, 12 woningen zijn in 2013 opgeleverd. De overige 62 woningen worden de eerste helft van 2014 neergezet. Het programma voor nieuwbouw woningen blijft gevuld met projecten in uitvoering, maar ook in de voorbereiding zoals Vestdijk Schellen, studentenhuisvesting TU/e campus, Aireys Nieuwbouw en SPACE-S. Voor 2014 worden ca. 130 eenheden opleveringen van nieuwbouwwoningen verwacht (75 grondgebonden, 57 gestapeld). Dat is minder dan de afgelopen jaren, maar het meerjarig gemiddelde blijft hoger dan de portfoliodoelstelling van 200 woningen per jaar. Onderstaand, naast Tongelresche 32

33 Akkers, de drie projecten waar de uitvoering inmiddels is gestart en de oplevering zal plaatsvinden in 2014: - Hoge Akker (Regio); het is inmiddels een aantal jaar geleden dat er nieuwbouw in de regio is gerealiseerd. Dit turnkeyproject van 13 senioren woningen in Best is de eerste realisatie in de regio na vaststelling van de investeringsstrategie. In het voorjaar van 2014 worden de woningen opgeleverd. - Willem van Noortlaan (Woensel Zuid); de ontwikkeling van dit complex is het laatste gedeelte van de herstructurering De Barrier. In het verleden zijn twee stadspanden aangekocht. Door vervangende nieuwbouw wil Woonbedrijf kwaliteit toevoegen aan de wijk. In het project worden 36 eenheden gerealiseerd voor de huisvesting van jongeren (onder begeleiding van Combinatie Jeugdzorg). Uitgangspunt bij ontwerp was sober en doelmatig. - Haagdijk (Tongelre); door de economische situatie was de ontwikkeling en verkoop van appartementen in het project Haagdijk stil komen liggen. Woonbedrijf kreeg het aanbod om 21 appartementen te kopen en daarmee de ontwikkeling vlot te trekken. Het plan maakt onderdeel uit van de totale vernieuwing van de wijk Lakerlopen (plandeel C) en de grotere appartementen vormen een goede uitbreiding op de portefeuille in dat gebied. In combinatie met de uitgestelde bouw van een achttal woningen wordt hiermee de vernieuwing van Lakerlopen afgerond. In 2013 is het initiatief genomen voor de budgetwoning. Doel is het ontwikkelen en bouwen van een betaalbare huurwoning (ambitie huurniveau tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag), met een eenvoudige kwaliteit (minder dan wat de afgelopen jaren gebruikelijk is geweest), tegen fors lagere stichtingskosten. Met deze woning wil Woonbedrijf ook met nieuwbouw het middensegment van haar portfolio versterken. Meerdere marktpartijen bieden bouwconcepten aan die mogelijk een goede bijdrage bieden. Deze worden onderzocht op hun mogelijkheden. Een belangrijk aandachtspunt is dat Woonbedrijf een kleinere woning beoogt dan wat met de basisconcepten wordt aangeboden. Inmiddels is het idee van de budgetwoning ook omarmd in de gewenste prestaties van enkele nieuwbouwprojecten. Iedere twee jaar reikt de gemeente Eindhoven een architectuurprijs uit. In 2013 heeft de herbestemming van de Van Arskerk de Dirk Roosenburg publieksprijs gewonnen. De gebiedstransformatie Strijp-S heeft de Gulden Feniks gewonnen. Woonbedrijf heeft in 2012 het eerste nieuwbouwproject op Strijp-S opgeleverd. In 2013 vonden nog opleveringen van 15 koopwoningen en 58 huurappartementen plaats. In 2013 zijn ook belangrijke stappen gezet in de volgende ontwikkeling van Woonbedrijf op Strijp-S, SPACE-S. In SPACE-S wordt ingezet op een klantgestuurde projectontwikkeling van duurzame (energie, materiaal, flexibel) beheerbare woningen. 4.2 Bestaand Vastgoed Renovatie In 2013 zijn zeven projecten in uitvoering geweest. Het betreft hoofdzakelijk de renovatie van vooroorlogse woningen, terwijl dit segment slechts 10% van de totale portfolio uitmaakt. De ervaring leert dat uitsluitend planmatig onderhoud te weinig is om voldoende toekomstkwaliteit te realiseren. Deels zijn de woningen ook verouderd aan de binnenzijde of hebben ze een matige indeling met veel kleine slaapkamers en een kleine badkamer. Anderzijds merken we dat behoud van de lage huurprijs belangrijk is voor onze doelgroep. 33

34 Tabel: gerenoveerde woningen in 2013 District Project GGB App. Totaal - Stratum Kloosterflats* Woensel Zuid Rapenland Stratum Tivoli Poemastraat (fase 2) Strijp Philipsdorp Bazelbuurt (fase 1) Strijp Philipsdorp Oud Philipsdorp (fase 2) Strijp Drents Dorp Oost Tongelre Geestenberg Totaal *laatste 2 opleveringen van de Kloosterflats welke grotendeels zijn opgeleverd in 2012 In totaal zijn 426 woningen gerenoveerd in De projecten Tivoli, Poemastraat en Rapenland zijn nu geheel opgeleverd. De overige projecten lopen door in Opgeleverde woningen in Rapenland (Woensel Zuid): 310 eengezinswoningen uit de jaren 60. Tijdens deze renovatie zijn de gevels gereinigd, is het dak vernieuwd en zijn de buitenkozijnen vervangen. Gedeeltelijk werden de binnenpakketten aangepakt en isolatiepakketten waren optioneel. In 2011 en 2012 waren al 300 woningen gerenoveerd. De laatste woningen zijn begin 2013 opgeleverd. - Tivoli Poemastraat, fase 2 (Stratum): dit project maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling Tivoli waarbij in totaal zo n 500 vooroorlogse woningen worden aangepakt. In deze gebiedsontwikkeling worden risico s voor de toekomst gespreid en toegankelijk gemaakt voor meerdere doelgroepen, door kwaliteitsdifferentiatie in ieder deelgebied. De volgende fase start 2014, de Leeuwenstraat e.o. Fase 2 was het eerste deelproject dat in deze wijk is uitgevoerd. Het betreft een beperkte renovatie met uitstralingsverbetering, waarbij de exploitatieduur met 15 jaar is verlengd. Alle 154 woningen zijn dit jaar opgeleverd. - Philipsdorp (Strijp): in een periode van 2011 tot en met 2018 worden 771 woningen in Philipsdorp gerenoveerd. De woningen worden op hoog niveau gerenoveerd. De uitvoering van de Bazelbuurt (fase 1) is in volle gang. In de eerste helft van 2014 wordt dit project afgerond. De start van de uitvoering van fase 2 was na de zomer van Er zijn vorig jaar zes woningen gerenoveerd (+ vier modelwoningen). Ook de voorbereidingen van fase 3 en 4 gaan door. Voor beiden projecten wordt momenteel de definitie bepaald. In de loop van 2014 start de ontwerpfase en de uitvoering van fase 3. - Drents Dorp Oost (Strijp): in Drents Dorp Oost is klantsturing en maatwerk op woningniveau geïntroduceerd. Er is gekozen om voor 80 woningen de exploitatieduur met 15 jaar te verlengen en 305 woningen met 30 jaar. Deze woningen zijn in het verleden al gerenoveerd en zijn door de jaren heen bij mutatie op diverse niveaus aangepakt. Per woning is bepaald wat nodig is voor de exploitatieverlening. Bewoners hebben (binnen spelregels) grote invloed gehad op het totale plan. Bovendien mogen ze binnen een periode van 5 jaar kiezen wanneer het binnenpakket uitgevoerd gaat worden. Bij een mutatie wordt de lege woning op het gewenste niveau gebracht. Om de voorbereiding goed af te stemmen op de uitvoering hebben we de aannemer in een vroeg stadium bij het project betrokken. Dit heeft geleid tot een klantgestuurde aanpak en een zeer korte voorbereidingstijd. Onze leerervaringen willen we bij volgende projecten inzetten. - Geestenberg (Tongelre): de wijk Geestenberg in Eindhoven is een typische bloemkoolwijk uit de jaren 70. De 269 woningen van Woonbedrijf worden aangepakt. Alle woningen krijgen een nieuwe kunststof voor- en achtergevel. Er wordt nieuwe dakisolatie en bedekking en een verbeterde MV installatie aangebracht. De opgeknapte woningen hebben na de ingreep 34

35 energielabel B en is daarmee een project binnen de E/F/G-doelstelling in het kader van duurzaamheid. Eind 2014 wordt de laatste woning opgeleverd. De komende jaren staan nog relatief veel vooroorlogse woningen op de planning om gerenoveerd te worden. Het bezit van kort na de oorlog is de afgelopen jaren grotendeels gerenoveerd. Vaak uitgebreide renovaties waarbij casco en binnenpakketten tegelijkertijd aangepakt werden. De renovatie projecten in planontwikkeling zijn qua omvang groot. Ultimo 2013 bevonden zich vijf renovatieprojecten in de definitiefase, in totaal bijna 1100 woningen. Qua pijplijn voor nieuwe renovatieprojecten zien we dat enerzijds de binnenpakketten merendeels individueel (op verzoek van de klant) worden aangepakt. Anderzijds bundelen we steeds minder de bouwdelen tot één renovatie, maar voeren we alleen uit wat nodig is. Nieuwe renovatieprojecten komen vooral voort uit de E/F/G-aanpak met de duurzaamheiddoelstelling om het energielabel van E/F/G te verbeteren naar minimaal B. In 2010 is Woonbedrijf gestart met het toepassen van de service call in onderhoudsprojecten. Een service call is een (dagelijks) telefoontje naar de huurder door een extern bureau. We vertellen wat er de komende dagen gaat gebeuren, horen hoe het gaat en nemen zo nodig direct actie. In 2013 hebben we de service call toegepast in zes projecten. Gemiddeld hebben deze projecten een 7,9 gescoord. Exploitatieduur Elke woning heeft een restant exploitatietermijn. Zonder investering wordt deze termijn jaarlijks korter. Onze totale voorraad reguliere woningen veroudert daardoor jaarlijks met ca jaar. In het portfoliobeleid hebben we als kader gegeven dat we deze veroudering jaarlijks willen compenseren door nieuwbouw toe te voegen en de exploitatietermijn van bestaande woningen via investeren te verlengen. De toevoeging van 329 reguliere huurwoningen betekent nieuwe exploitatiejaren. Als gevolg van 426 opgeleverde renovatiewoningen zijn in totaal meer dan exploitatiejaren toegevoegd aan de voorraad. Afhankelijk van de aard van de ingreep zijn de exploitatietermijnen verlengd. Hiertoe zijn bestaande bouwdelen hersteld of vernieuwd, soms aangevuld met woontechnische verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen. De bijdrage van Philipsdorp Bazelbuurt is daarin het grootst met jaar. In totaal zijn dus in 2013 door investeringen ca exploitatiejaren toegevoegd Onderhoud Tabel realisatie onderhoudsuitgaven 2013 Onderhoudssoort begroting 2013 prognose T1 resultaten 2013 per eenheid* aantal per activiteit Reparatie verzoeken Individuele verbetering Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud * Contract onderhoud inbouwpakketten corrrectie MJB-II subtotaal onderhoud: overig onderhoud totaal onderhoud )* Op basis van onderhoudseenheden, gewogen eenheden conform systematiek Centraal Fonds Met de vaststelling van een onderhoudsnorm in de meerjarenbegroting was het noodzakelijk de budgetten aan te passen. In het 1 e tertiaal heeft dat geleid tot een bijgestelde prognose voor de uitgaven in Bij bovenstaande tabel hierna per proces een nadere toelichting. 35

36 Reparatieverzoeken In 2013 zijn maar liefst activiteiten naar aanleiding van reparatieverzoeken afgehandeld. De gemiddelde kosten bedragen 306 per activiteit. De operationele sturing binnen Bouwservice is gericht op uitvoeren wat noodzakelijk is. Daarnaast wordt gestuurd op de productiviteit, oftewel zoveel mogelijk doen in de beschikbare tijd. Ten opzichte van eerdere jaren kan gesteld worden dat er in 2013 meer is gedaan met hetzelfde geld. Individuele verbetering Woonbedrijf hanteert het beleid dat inbouwpakketten (douche-keuken-toilet) in principe in de onderhoudsprocessen vervangen kunnen worden. Een verzoek van een bewoner voor een verbetering kan leiden tot onderhoudsuitgaven omdat tijdens de inspectie blijkt dat de vervanging (deels) de onderhoudsplicht van Woonbedrijf betreft. In dit proces is gestuurd op het strikt toepassen van definities. Wat is een verbetering welke door de huurder betaald moet worden? Daarnaast is in districten vanuit noodzakelijkheid en betaalbaarheid kritisch gekeken naar welke verbeteringen mogelijk zijn met een huurverhoging. Er zijn minder verbeteringen gerealiseerd dan in eerdere jaren, totaal activiteiten naar aanleiding van verbeterverzoeken van klanten. De gemiddelde kosten van per verbeterverzoek zijn omhoog gegaan wat verklaarbaar is vanwege het beleid met betrekking tot de aanpak van de inbouwpakketten. Mutatie onderhoud Een mutatie is in meerdere complexen reden om noodzakelijk onderhoud uit te voeren en gewenste verbeteringen te realiseren. Al eerder zijn de districten gaan sturen op het reduceren van de mutatiekosten. In 2013 is deze trend doorgezet met een verdere daling van de mutatiekosten per activiteit. Er is kritisch gestuurd op de noodzakelijkheid van grote mutatie ingrepen, naast het sturen op aansluitende verhuur, waarbij verbeteringen op verzoek van de nieuwe bewoner in bewoonde staat worden gerealiseerd. In totaal zijn er mutatieactiviteiten verricht met gemiddeld kosten van per activiteit. De aanpak van inbouwpakketten binnen de processen individuele verbetering en mutatie betrof in totaal een bedrag van 5,1 miljoen, wat 1/3 is van de totale uitgaven in deze twee processen. Planmatig Onderhoud In 2013 is een vergelijkbaar bedrag uitgegeven aan planmatig onderhoud ( 19,7 miljoen) als in Voor planmatig onderhoud lag begin 2013 een grote opgave. Binnen de voorgedragen activiteiten, totaal geraamd op 37 miljoen, heeft een prioritering plaatsgevonden op basis van noodzakelijkheid. Tevens is bezien hoe met slim inkopen naast het verlaagde Btw-tarief besparingen gerealiseerd kunnen worden. Dit heeft ongeveer een maand productiecapaciteit gevraagd welke uiteindelijk niet is ingelopen. Toelichting Planmatig onderhoud budget realisatie activiteiten PO in MJB-II 37,0 geprioriteerde activiteiten 26,5 geprognotiseerde besparingen 1,2 prognose PO per 1e tertiaal 25,3 extra besparingen 0,7 later in opdracht ivm. complexiteit 2,2 vervallen en doorgeschoven activiteiten 2,7 realisatie ,7 In de PO-activiteiten is, als gevolg van het verlaagde Btw-tarief en door slim in te kopen, maar liefst een reductie gerealiseerd van 1,9 miljoen. Hiervan was 1,2 miljoen geprognotiseerd en uiteindelijk is met slim inkopen 0,7 miljoen extra besparing gerealiseerd. Meer werkzaamheden zijn meervoudig aanbesteed. Diverse vergelijkbare activiteiten zijn gebundeld aanbesteed. Werkzaamheden met een 36

37 groot repeterend gehalte worden als raamcontracten in de markt gezet. In 2013 is een deel van het planmatig schilderwerk als raamcontract aanbesteed. Verder zaten er in het programma een aantal grote activiteiten waarvan gedurende het jaar is gebleken dat deze vanwege hun complexiteit meer voorbereiding vroegen dan een reguliere planmatig onderhoud activiteit. Deze activiteiten zijn dus later dan gepland in opdracht gegeven, wat een effect heeft van 2,2 miljoen kasgeld wat in 2014 zal worden uitgegeven. Tot slot heeft kritische beoordeling er toe geleid dat in 2013 in totaal voor 2,7 miljoen aan activiteiten zijn vervallen omdat deze niet noodzakelijk bleken. Een deel is helemaal vervallen en een deel van deze activiteiten is doorgeschoven naar latere jaren en wordt dan opnieuw begroot. Van alle activiteiten die in 2013 in opdracht zijn gegeven, zal 4,1 miljoen in 2014 zal worden gerealiseerd. De planmatig onderhoud activiteiten worden voorbereid door middel van conditiemetingen. Dit is de basis voor de begroting. In 2013 is een slag gemaakt naar een kasgeldbegroting, waarbij in het vervolg na prioritering op noodzakelijkheid de activiteiten worden voorbereid en begroot op kasgeld. Daarnaast is het programma O-prognose aangeschaft en geïmplementeerd. Naar verwachting zullen beide ontwikkelingen leiden naar een meer realistische begroting van planmatig onderhoud activiteiten. Contract Onderhoud Voor het contractonderhoud was een grotere reductie voorzien, vanwege de verlaging van het Btwtarief naar 6%, dan uiteindelijk is gerealiseerd. Directe reductie was in 2013 beperkt mogelijk. Het betreft hier tenslotte meerjarige contracten waarvan aanpassing mogelijk is op de verlengingsmomenten. Zo zijn eind 2013 nieuwe afspraken gemaakt met de groenleveranciers. Door slim in te kopen is hier een reductie gerealiseerd welke vanaf 2014 tot besparingen leidt. De komende jaren zullen de verlengingsmomenten naar verwachting tot een verdere reductie leiden Duurzaamheid In onze investeringsstrategie is duurzaamheid als een van de focuspunten aangewezen. Afgelopen jaar is het duurzaamheidsbeleid uitgewerkt in een vijftal actiepunten, die we in de periode gaan realiseren. Per actiepunt een korte toelichting van de ontwikkelingen: 1. Woonbedrijf heeft ca woningen met label E of slechter. Voor woningen worden projecten opgezet met een verduurzamingsaanbod. Oorspronkelijk betrof dit een lijst van 39 potentiële complexen. Ultimo 2013 zijn er drie renovatieprojecten onderhanden dan wel uitgevoerd. Vier complexen zijn afgevallen omdat gebleken is dat er te weinig bouwkundige noodzakelijkheid was. Voor de resterende complexen wordt op basis van de eerste ervaringen en nader onderzoek bezien welke ingrepen t/m 2017 gerealiseerd kunnen worden om de gewenste labelsprongen te realiseren. 2. We ontwikkelen een 'serie van 1' aanbod voor minimaal woningen, bestaande uit diverse keuzepakketten qua duurzaamheid. De individuele pakketten zijn ontwikkeld in het pilotgebied Airey s. In 2014 worden de pakketten met een digitale moderator aangeboden aan de bewoners van het Airey gebied. Zo doen we ervaring op voor verdere uitrol naar andere complexen. 3. We ontwikkelen een aanbod voor collectieve energievoorziening/buurttransformator op buurtniveau. We gebruiken het gebied Airey s daarbij als pilot. Via de Buurttransformator proberen we samen met bewoners een eigen vorm van een coöperatief wijkbedrijf te bewerkstelligen, waarin onder meer de voordelen van duurzame collectieve energieinkoop en duurzame energieopwekking ten gunste komen van bewoners. De bewoners kunnen dan zelf keuzes maken waaraan die middelen kunnen worden besteed. Met gespecialiseerde 37

38 partners hebben we technische ontwikkelingen en innovatieve oplossingen uit de markt beoordeeld voor het opzetten van een buurttransformator bij de Airey s. Gekozen is voor zodanige schakeling van zonnepanelen dat ook woningen die ongunstig liggen ten opzichte van de zon profiteren van de opgewekte energie. 4. We kiezen voor extra duurzaamheidsmaatregelen in nieuwbouw en het ontwikkelen van duurzame woonconcepten; In 2013 is de methodiek GPR-Gebouw geïntroduceerd als meetlat voor duurzaamheidsmaatregelen in de nieuwbouwprojecten van Woonbedrijf. In het project Tongelresche Akkers in Tongelre zijn 74 nagenoeg energieneutrale woningen (IQ-woningen) ontwikkeld en deels in 2013 gerealiseerd. Daarnaast zijn circa 80 zeer duurzame woningen (EPC = 0,09) in ontwikkeling in het Aireygebied in Gestel. Ook in de projectontwikkeling van SPACE-S en TU/e-Campus geldt een ambitie die hoger ligt dan het Bouwbesluit. 5. We ontwikkelen een concept rond de grondstoffenbank waarbij een woning wordt gezien als een tijdelijke opslag van materialen. In verband met prioritering van werk is deze activiteit naar 2014 geschoven. We hebben ons in 2013 ook gericht op het langzaamaan inbedden van het gedachtegoed van The Natural Step. Inmiddels zijn zo n 70 medewerkers van verschillende afdelingen getraind op dit onderwerp. We hebben eveneens een bijeenkomst georganiseerd met de grondlegger van The Natural Step, Karl-Henrik Robèrt, voor zowel onze eigen medewerkers als voor onze toeleveranciers. Bij de aanbesteding van de nieuwbouw in het Aireygebied is The Natural Step ook als inkoopvoorwaarde meegenomen. In onze opvatting begint duurzaamheid bij een klant die daar voor kiest. Aan de voorkant van een project zien wij het als onze taak om de bewustwording te ondersteunen, pakketten te ontwikkelen die passen bij de wens van de klant en duurzaamheid betaalbaar te houden. Voor de communicatie richting bewoners in het pilotgebied Airey s, maken wij gebruik van de applicatie WoonConnect. Het pakket is een 3D moderator die per woning gevuld is met maatoplossingen voor labelverbetering in de Airey s. Iedere bewoner kan zijn keuze kenbaar maken en kiezen voor bijvoorbeeld PV-panelen, het gehele of een deel van het (bouwkundige) energiepakket. Het verduurzamen van ons vastgoed koppelt Woonbedrijf zo veel mogelijk aan de logische momenten van ingrepen in de bouwdelen tijdens renovaties. Verbetering van de dakisolatie is de meest voorkomende ingreep. De grootste sprongen in labelverbetering zijn gemaakt in het renovatieproject Philipsdorp waar tot nu toe 105 woningen een sprong van label E/F naar label A gemaakt hebben. Binnen duurzaamheid heeft asbest bij Woonbedrijf extra aandacht. Op basis van eerdere ervaringen willen we sneller kunnen schouwen waar mogelijke asbest problemen spelen. In 2013 zijn twee medewerkers opgeleid tot asbestdeskundige. Daarnaast is het asbestverwijderingsproces verbeterd door eenduidige afspraken te maken tussen de drie belangrijkste partijen in de asbestketen: de inventariseerder, het laboratorium en de saneerder. Voor complexen waar asbest is gesignaleerd, wordt een digitale monitor met gegevens gevuld. Het gehele vervolgproces is voor alle partijen binnen de monitor te volgen. In meerdere complexen is nog asbest aanwezig. Tijdens werkzaamheden wordt steeds beoordeeld of dit verwijderd kan worden. Incidenteel komen we onverwacht asbest tegen, bijvoorbeeld tijdens een inventarisatie van renovatiewerkzaamheden. Door adequaat optreden van betrokkenen en het volgen van de vastgestelde procedures, wordt de schade en overlast zoveel mogelijk beperkt. 38

39 4.3 Afstoten vastgoed Verkopen bestaand bezit Er is in 2013 geen nieuw bezit aan de verkoopportefeuille toegevoegd. Totaal hebben per bestaande huurwoningen een verkoopbestemming. Door verkoop worden deze complexen steeds kleiner in aantal. Inmiddels resteren in 19 van de 39 verkoopcomplexen minder dan 10 woningen. In 2012 werd het complex Schuttersbosch toegevoegd aan de verkoopportefeuille. Het complex bestaat uit houten woningen uit jaren vijftig (sloopbestemming na mutatie), luxe bungalows gebouwd sinds 1997 en lege kavels. De bungalows zijn te koop aangeboden aan de zittende bewoners en zullen in ieder geval verkocht worden na mutatie. In 2013 zijn vijf bungalows verkocht. Voor de verkoop van de lege kavels worden momenteel nog plannen uitgewerkt. Voor zes grote oude houten woningen is gekozen om ze niet te slopen maar direct te koop aan te bieden. Hiervan is er in 2013 één verkocht. Vanuit de verkoopportefeuille zijn 48 leeggekomen woningen verkocht. Het begrote aantal voor 2013 lag lager (41 woningen). De aantallen zijn geheel afhankelijk van de mutatiegraad in de verkoopcomplexen. De totale verkoopopbrengsten van bestaande woningen bedragen ruim 10,5 miljoen. Daarnaast hebben ca. 110 garages een verkoopbestemming. Doordat weinig van de huidige huurders de garages opzeggen, is het aantal verkopen laag (drie garages). Een complex (complex 398: Winterjanstraat, bestaande uit 35 garages) is in verhuurde staat verkocht voor aan een marktpartij. Dit complex was ooit onderdeel van een naastgelegen woningcomplex dat eveneens een verkoopbestemming heeft. Daar is door verkoop ons bezit gekrompen tot twee huurwoningen. Ondanks de tegenwind op de koopmarkt lukt het ons om de lege woningen binnen redelijke termijn te verkopen. We houden de vinger aan de pols bij de te koop staande panden en beoordelen of maatwerk wenselijk is om de verkoop vlot te trekken Verkopen nieuwbouw De markt voor nieuwbouwkoopwoningen is slecht. De bodem lijkt te zijn bereikt, maar een echte opleving laat nog op zich wachten. Als gevolg daarvan zitten er nog steeds nieuwbouwwoningen in de portefeuille die in 2012 of eerder opgeleverd zijn. Totaal begon 2013 met een overloop van 41 eerder gebouwde woningen. Lopende het jaar zijn hiervan vijf woningen verkocht, waarvan drie in de laatste twee maanden van het jaar. In februari 2013 startte de verkoop van 30 woningen in Drents Dorp Noord. De prijsklasse tot VON. lijkt een positieve invloed te hebben op het verkooptempo. Van negen woningen is in 2013 de koopovereenkomst getekend. Het transport bij de notaris heeft voor één woning plaatsgevonden. In dit project werken Stam & de Koning en Woonbedrijf samen. Woonbedrijf loopt het verkooprisico over zeven woningen. 23 Koopwoningen zijn verkocht aan Stam & De Koning. Na 1 mei 2014 worden de niet verkochte woningen overgedragen aan Stam & De Koning. Alle 30 woningen worden gezamenlijk in de markt aangeboden. In Eijkenburcht te Eersel resteren eind 2013 nog 14 te verkopen woningen. Per 31 december is de project verkoop beëindigd en gaat het restant te verkopen woningen over naar het Regiodistrict als verkoop bestaand bezit. Naar aanleiding van externe toetsing is het verkoopproces van bestaand bezit en nieuwbouw aangepast, waarmee het voldoet aan de regels zoals vastgelegd in de MG Circulaire verkoop corporatiewoningen. 39

40 4.3.3 Slopen bestaand bezit In 2013 zijn geen complexen daadwerkelijk gesloopt met uitzondering van zeven woningen in Schuttersbosch. Al ruim tien jaar worden de vrij liggende woningen gesloopt na mutatie. Eind 2013 zijn de voorbereidingen gestart voor de sloop van 54 portieketagewoningen en 12 eengezinswoningen in de Airey s. De sloop start begin In 2013 zijn twee sloopbesluiten genomen: - VTA gebouw De Ketting (Gestel). Na een brand in 2013 is besloten het complex eerder te slopen dan gepland. Begin 2014 wordt het gebouw gesloopt. - Lijmbeek (Woensel Zuid) 80 duplexwoningen. De woningen worden vervangen door grondgebonden woningen. In 2012 werden al sloopbesluiten genomen voor 65 woningen in Stratum t.b.v. de herontwikkeling Boulevard Zuid en 64 duplexwoningen Gerretsonlaan. Het sloopbesluit voor 50 woningen aan de Neushoornlaan is ook in 2012 genomen. Na sloop wordt deze grond ingezet bij de herontwikkeling van woningen in Tivoli, waarvoor begin 2013 ook ongeveer 3200 m2 is aangekocht van een derde. Geen enkele van deze genomen sloopbesluiten is in 2013 geëffectueerd. Een lang uithuizingsproces heeft als voordeel dat de bewoners meer tijd hebben om hun keuze te maken voor een nieuwe woning. Dat laat het proces soepeler verlopen. Doorgaans bieden de al leeggekomen woningen nog een goede tijdelijke oplossing voor specifieke woningzoekenden. Voor de komende jaren ziet Woonbedrijf geen grootschalige sloopopgave binnen haar woningportefeuille. Er zijn geen complexen of woningtypen waar vraaguitval structureel zichtbaar is. Uiteraard zijn er complexen met mindere gebruikswaarde en hoge onderhoudsuitgaven. Districten zullen steeds vanuit klant-, vastgoed- en bedrijfswaarde afwegen of door-exploiteren van deze complexen een verantwoorde keuze is. 40

41 5 Perspectief van het bedrijf 5.1 Onze manier van werken In 2010 is besloten dat we vanuit één locatie gaan werken. Dit is niet alleen een huisvestingskeuze, maar is de laatste stap in het fusieproces. In het fusieproces zijn we al eerder gegaan naar één organisatie, één werkproces en één primair ICT systeem. Samen in één kantoor werken, versterkt onze gemeenschappelijke identiteit en ondersteunt ons koersplan. Van daaruit gaan we volgens een andere methode werken. Met deze andere methode van werken willen we in verbinding zijn met elkaar en met onze klanten. Of dit nu formeel, informeel of virtueel is. Ons nieuwe gebouw, onze nieuwe werkomgeving en de ondersteunende technologie geven ons alle mogelijkheden om in verbinding te zijn met elkaar. Deze andere methode van werken, inclusief de realisatie van één kantoor, wordt opgepakt in het project ONS. In 2011 zijn de thema s vastgesteld voor de projectresultaten. Het betreft de volgende thema s: - naar een organisatie die stuurt op resultaat; - naar een organisatie waar informatie plaats- en tijdonafhankelijk beschikbaar is; - naar een organisatie waar ik de werkplek zoek die past bij de opgave die ik op dat moment heb; - naar een organisatie waarin we opereren in een netwerkorganisatie; - naar één kantoorlocatie; - naar één visie op klantcontact. Genoemde thema s zijn vertaald naar concrete beelden, zogenaamde stippen op de horizon. Deze stippen beschrijven de gewenste eindsituatie. In 2013 hebben we de definitieve keuze gemaakt voor de locatie van onze nieuwe huisvesting. We hebben gekozen voor het nieuw te realiseren kantoorpand aan de Wal te Eindhoven. Doordat we voor deze locatie gekozen hebben, kan een sleetste plek in het centrum van de stad ingevuld worden. Woonbedrijf gaat dit pand voor een periode van 15 jaar huren van twee particuliere ontwikkelaars die op de voormalige locatie van het Eindhovens Dagblad een nieuw kantoor inclusief parkeerkelder ontwikkelen. Rond de zomervakantie zijn de sloopwerkzaamheden gestart en de oplevering van het pand aan Woonbedrijf is eind 2015 voorzien. Het is een bewuste keuze geweest om te gaan huren. Hierdoor blijft onze investeringscapaciteit beschikbaar voor onze maatschappelijke opgave. De combinatie van het gaan werken vanuit één locatie alsmede de invoering van Het Nieuwe Werken op deze locatie maakt dat onze huisvestingslasten lager zullen zijn dan in de huidige situatie. Daarnaast kunnen we efficiënter werken doordat bijvoorbeeld dienstreizen tussen de verschillende locaties vervallen. Op verschillende manieren geven we met deze beweging (van vier locaties naar één locatie) invulling aan duurzaamheid. Ten eerste doordat ons nieuwe kantoorpand veel duurzamer is dan onze huidige kantoren. Ten tweede doordat we twee van de drie panden, die we in eigendom hebben, omzetten naar woningbouw. Hierdoor onttrekken we per saldo m 2 s aan de totale kantoorvoorraad in de stad. Het uitgangspunt dat we zo veel als mogelijk van onze bestaande inrichting meenemen naar het nieuwe pand is de derde manier waarop we binnen dit project invulling gaan geven aan duurzaamheid. De tweede helft van 2013 hebben we regelmatig overleg gehad met de ontwikkelaar over de consequenties van onze manier van werken op het plan en vice versa. 41

42 Het nieuwe kantoor is voor ons een middel en niet het doel op zich. Voordat we het nieuwe kantoor kunnen betrekken, gaan we op verschillende afdelingen al aan de slag met de andere manier van werken in de vorm van pilots. Deze pilots geven ons waardevolle informatie voor de bredere uitrol in de organisatie. In 2012 hebben we een pilot gestart waarbij de Woonbedrijf look & feel is omgezet naar een interieurontwerp. Dit interieurontwerp is op een kleine schaal gerealiseerd en een eerste evaluatie heeft plaatsgevonden. 5.2 Juiste medewerker op de juiste plek Reeds enige jaren sturen wij op de juiste m/v op de juiste plek. Dit is voor een maatschappelijke en lerende organisatie die wij willen zijn van groot belang. Dit is niet alleen van nu, maar van altijd. Doorstroom zowel horizontaal als verticaal, mits de medewerker geschikt is voor de betreffende functie, horen bij dit uitgangspunt. Daarnaast is het 'boeien en binden' van medewerkers, mede in relatie tot onze vergrijzende toekomst, cruciaal. Wij geven dit o.a. invulling door ons loopbaanbeleid en de instrumenten: performancecyclus en onze competenties. Deze laatste zijn samen met onze kernachtig geformuleerde resultaatgebieden recent in onze herziene functieprofielen opgenomen. Organisatieontwikkelingen Om de afdeling Vastgoed een stimulans te geven in haar verdere professionalisering zijn de prestatievelden Renovatie & Nieuwbouw en Portfolio & Planmatig onderhoud samengevoegd en is er gekozen voor aansturing door twee managers. Daarnaast is er kritisch gekeken naar de opbouw van de afdeling Finance & Controlling (F&C). De nieuwe opbouw van F&C is met name gericht om (naast de onafhankelijke positie) de betrokkenheid met de organisatie-onderdelen van Woonbedrijf te verhogen en verbeteringstrajecten met betrekking tot de beheersing succesvoller te laten verlopen. Er is gekozen voor de tweedeling financial control en business control/interne audit. Aangezien onze functiebeschrijvingen sterk verouderd waren en onvoldoende aansloten bij de kernwaarden hebben wij besloten om alle functies opnieuw en vanuit een resultaatvraag kernachtig te beschrijven. Het geeft naast eenzelfde look & feel, meer helderheid over de kern van de functie gerelateerd aan onze Klant-, Vastgoed- en Bedrijfswaarde vanuit het koersplan en wat hierin van de betreffende functie te verwachten. Door de keuze om 80% van de resultaten te benoemen blijft er ruimte over voor zowel het nemen van eigen verantwoordelijkheid binnen de functie, als voor het verrichten van afdeling overschrijdende werkzaamheden. Nagenoeg alle functies zijn aan het einde van het jaar opnieuw beschreven en geherwaardeerd. Ontwikkeling medewerkers Wij besteden als organisatie veel aandacht aan (kennis)ontwikkeling van onze medewerkers. In 2013 zijn de opleidingsuitgaven (3% van de totale loonsom), door een te hoge inschatting, achtergebleven bij de prognose. In het verslagjaar 2012 heeft SAP/Aetrium veel aandacht gevraagd van een groot deel van onze medewerkers. Hieraan is intern veel scholingsaandacht besteed. In 2013 heeft dit nog een vervolg gehad. Hierdoor is er in 2013 minder opleidingsbudget besteed aan andere vormen van ontwikkeling. De medewerkers die echter minder betrokken zijn geweest bij de implementatie van SAP/Aetrium hebben het opleidingsbudget ruim besteed. SAP/Aetrium zal in 2014 steeds minder opleidingsaandacht vragen van onze medewerkers waardoor andere vormen van ontwikkelingen weer volop de aandacht krijgen. Leiderschapsontwikkeling In onze organisatie wordt veel gesproken over leiderschap. Binnen sommige bedrijfsonderdelen zijn er reeds verschillende leiderschapsprogramma s actief. Echter blijkt dat er over leiderschap binnen Woonbedrijf nog (veel) verschil van inzicht en ervaring is. 42

43 Doelstelling van deze leiderschapsontwikkeling is tweeledig, namelijk: a. eenduidigheid in wat (persoonlijk) leiderschap voor Woonbedrijf betekent; b. richting geven aan het gewenste gedragsresultaat. Bovenstaande heeft er toe geleid dat de vraag hoe om te gaan met leiderschap binnen Woonbedrijf bij veel afdelingen op de agenda staat. Dit heeft tot gevolg gehad dat een aantal afdelingen is gestart met een begeleidingstraject op basis van een individueel dan wel teamvraagstuk in het kader van leiderschapsontwikkeling. Deze ontwikkeling zet zich voort in Formatie Door afname van het aantal inleners (ter vervanging van zieke collega s en een aantal SAP/aetrium activiteiten) komt de formatie ultimo 2013 op 10 fte onder de begrote norm uit. Dit jaar zijn wij uitgekomen op 416,5 fte (400 fte eigen medewerkers, 16,5 fte inleen). M.b.t. de kosten voor het inzetten van inleners zien we dat, als gevolg van het verlengen van een aantal inleencontracten door extra inzet voor verwerking op o.a. huurincasso en servicekosten, maar ook voorbereidingen SEPA, het budget is overschreden. Hier staat, door invulling van inleners op openstaande vacatures, deels een onderschrijding van de post lonen en salarissen tegenover. Verzuim Ondanks de ingezette daling van het verzuim vanaf augustus hebben wij de norm voor ziekteverzuim (4%) niet kunnen halen. De oorzaak ligt volledig in ons langdurige verzuim. Onderstaand schema toont de verschillende verzuimpercentages en de verzuimfrequentie. Verzuim Verzuimfrequentie kort 1,06% 1,12% ,3 middellang 0,73% 0,85% ,1 lang 3,81% 3,23% totaal 5,60% 5,20% Het landelijk ziekteverzuim scoort al sinds 2008 rond de 4,5%, met een marge van ongeveer 0,3%. Door een toename in ons lang verzuim komen wij nu 1,1 % uit boven het landelijk gemiddelde. In tegenstelling tot de landelijke trend scoren wij in ons kort en middellang verzuim aanzienlijk lager. Deze daling uit zich ook in de afname van de verzuimfrequentie, deze is gedaald naar 1,1 terwijl het landelijke cijfer op 1,2 uit komt. Soms komen er situaties voor dat onze medewerkers door onze klanten lastig gevallen of rechtstreeks bedreigd worden. Ondanks dat deze gebeurtenissen veel impact op onze medewerkers hebben, zijn de gebeurtenissen niet altijd van dien aard dat deze tot aangifte kunnen leiden. Binnen onze organisatie is de juiste aandacht voor de betrokkenen. 5.3 Juiste informatie op de juiste plek Met de implementatie van een nieuw primair systeem medio 2012 hebben we een eerste stap gezet in een meerjarig traject waarvoor eerder de prestatie was gedefinieerd. De gewenste prestatie is destijds als volgt gedefinieerd: Het wegnemen van belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van informatie die leiden tot risico s voor de bedrijfsvoering van Woonbedrijf. Daarnaast het wegnemen van knelpunten op het gebied van het gebruik van het systeem. SAP/Aetrium is in de plaats gekomen van vier systemen en diverse applicaties die aan deze systemen gekoppeld waren. In totaal worden nu ruim 70 processen ondersteund door één primair systeem. Hierdoor behoren periodieke afstemmingen van de verschillende systemen en het opslaan van 43

44 dezelfde data in meerdere systemen tot het verleden. Een eerste slag in het verhogen van de kwaliteit van de data en informatievoorziening is gemaakt. Het verslagjaar 2013 is het eerste volledige jaar geweest dat we met het nieuwe primaire systeem gewerkt hebben. Dit heeft nog veel gevraagd van onze medewerkers. Nieuwe routines zijn ontstaan. Een aantal wijzigingen op de in gebruik zijnde software is geïmplementeerd. Daarnaast zijn sommige processen, zoals de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening servicekosten dit jaar voor het eerst via SAP gegaan. We hebben moeten constateren dat de afrekening servicekosten niet is gelopen zoals we ons dat hadden voorgesteld. De dienstverlening aan onze klanten is niet voor iedereen op het door ons gewenste niveau geweest. Voor 2013 zijn vijf prioriteiten vastgesteld waar Woonbedrijf op stuurt. De prioriteiten zorgen ervoor dat naast het reguliere werk ook aandacht in de organisatie wordt besteed aan verbetering van bepaalde onderwerpen en processen. Beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van de informatie is één van deze prioriteiten. Diverse mijlpalen voor deze prioriteit zijn vastgesteld en gerealiseerd. Enkele voorbeelden van deze mijlpalen zijn: - er is een visie op de informatiehuishouding vastgesteld. Met het vaststellen van deze visie is een zogenaamde stip op de horizon geduid. Deze visie wordt leidend bij de keuzes die we in de toekomst maken; - we hebben de overstap naar versie 5 van SAP gemaakt. Dit was nodig om voor het einde van het verslagjaar SEPA-proof te kunnen zijn. (SEPA staat voor Single Euro Payments Are)a. SEPA heeft tot doel om alle eurobetalingen in Europa te standaardiseren zodat er over enkele jaren geen verschil meer is tussen een binnenlandse betaling en een eurobetaling van of naar andere Europese landen; - voor het einde van 2013 was Woonbedrijf SEPA-proof; - diverse monitorrapportages die inzicht geven in de betrouwbaarheid van de informatie zijn opgeleverd. Op basis van deze rapportages worden de medewerkers geïnformeerd over hun bijdrage aan de betrouwbaarheid van de informatie. We zien het verhogen van de beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie als een continu proces dat ook in de komende jaren onze aandacht zal blijven krijgen. 5.4 Zichtbaarheid De ontwikkelingen op de (huur-)woningmarkt waren ook in 2013 erg dynamisch. Daarom is het heel belangrijk voor ons imago en dat van de sector om een duidelijke betrouwbare boodschap in- en extern te brengen. Op 1 maart 2013 keurde de Eerste Kamer het woonakkoord goed. In dit akkoord wordt de verhuurdersheffing geïntroduceerd: een belasting op het verhuren van goedkope huurwoningen. Voor Woonbedrijf komt het neer op bijna twee maandhuren per jaar van alle woningen. Deze belasting blijft niet zonder gevolgen. De huren voor de huurders van Woonbedrijf stegen in 2013 met 4%. De projecten die nu in de pijplijn zitten zullen doorgaan. We dragen ook bij door nog kritischer naar onze eigen kosten te kijken en tot een nog doelmatiger niveau voor onderhoud te komen. Dit is een minder leuke boodschap; vooral voor de huurders en dat is goed uitgelegd om imagoschade te voorkomen. Een effectief en gewaardeerd middel daarvoor is onze animatie film geweest. Voor de huurders zijn met name de huurprijs en het onderhoud belangrijk. Verder hebben we ook deze boodschap aan onze belanghouders verteld, vooral hoe wij het zien en hoe we het geld bij elkaar brengen. Er is een communicatie plan opgesteld om de gevolgen van het kabinetsbeleid uit te leggen aan al onze doelgroepen, klanten, collega s en belanghouders, en daarmee zorg te dragen voor een betrouwbaar imago. 44

45 Strategie Het was en blijft een complexe boodschap die niet in één keer te vertellen is. Immers één keer vertellen is niet vertellen. Herhalen, herhalen, herhalen is het devies. De komende jaren moeten we deze boodschap blijven uitleggen aan ALLE doelgroepen (intern, extern, klanten en belanghouders). Elk contact, elk communicatiemoment gaan we benutten om onze boodschap te vertellen. En we blijven werken aan ons imago Sponsoring Sponsoring van activiteiten moet voor Woonbedrijf een meerwaarde hebben en de gesponsorde activiteit moet een relatie hebben met één of meerdere koersdoelen, doelgroepen en het werkgebied van Woonbedrijf. Sponsoractiviteiten moeten ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar Woonbedrijf een substantieel deel van de woningen bezit. Woonbedrijf sponsort activiteiten die aan alle volgende voorwaarden voldoen. De activiteiten: - hebben een duidelijke relatie met onze koersdoelen en passen binnen de kernwaarden; - hebben een relatie met haar eigen werkterrein (inhoudelijk en/of geografisch); - stimuleren leefbaarheid- en wooninitiatieven; - hebben te maken met actualiteit en maatschappelijke relevantie; - verstevigen het imago van Woonbedrijf; - vinden plaats in buurten en wijken waar ze bezit heeft; - bieden voldoende tegenprestatie. In 2013 waren de volgende sponsoractiviteiten hoger dan 1000,- : - Cult & Tumult voor ,-: op diverse podia in de Veldhovense wijk D Ekker vindt dit jaarlijkse festival plaats. De bezoekers kunnen genieten van diverse optredens en activiteiten. Bij ons eigen straatpodium ontmoeten onze medewerkers onze klanten en stakeholders. Zo is Woonbedrijf duidelijk aanwezig op een locatie gelegen midden in ons woningbezit. Hiermee vergroot Woonbedrijf haar betrokkenheid en verbondenheid in wijken en buurten. - Introductieweek TU/e en Fontys voor 4.200,-: in samenwerking met de opleidingen en de diverse studentenverenigingen levert Vestide een zichtbare bijdrage aan Eindhoven Studentenstad. Tijdens de introductieweek barbecueden duizenden studenten op de nieuwbouwlocatie SPACE-S, waar onder andere studentehuisvesting gepland staat. Hiermee vergroot Vestide haar betrokkenheid en verbondenheid bij nieuwe klanten. - Corso Valkenswaard voor 1250,.-: verschillende buurtschappen (de wagenbouwers) liggen midden in of naast de wijken waarin Woonbedrijf haar woningbezit heeft. Het bouwen van een Corsowagen is een groot sociaal wijkgebeuren, waar jong en oud aan deelneemt. Door het Corso en dus de buurtschappen te ondersteunen draagt Woonbedrijf bij aan bouwen aan buurten in de wijken. Corso Valkenswaard is afgelopen jaar opgenomen op de Unesco Nationale Inventaris voor immaterieel cultureel erfgoed. 45

46 46

47 6 Financiële continuïteit In 2013 zijn vijf prioriteiten door het management team van Woonbedrijf opgesteld. De prioriteiten geven voor 2013 focus aan de doelstellingen die opgenomen zijn in het koersplan. Voor 2013 hebben de prioriteiten betrekking op: - realiseren van de investeringsstrategie; - beschikbaarheid, kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie; - sturen op reductie onderhoudsuitgaven; - communicatie met huurders; - huurbeleid. In 2013 hebben de verantwoordelijken van de prioriteiten verslag gedaan over de voortgang. De ervaringen over het ingezette traject met prioriteiten zijn positief te noemen. Er is meer duidelijkheid ontstaan over de focus en de voortgang van het traject. In 2013 is er ook intensief overleg gevoerd met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over de kwaliteit van de begroting van Woonbedrijf. Deze weerspiegelde in de ogen van het CFV teveel de ambitie van Woonbedrijf, hetgeen ten koste ging van het realiteitsgehalte. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het opleggen van een maatregel in de toezichtsbrief, inhoudende dat Woonbedrijf voor 1 december 2013 een verbeterplan diende vast te stellen (incl. goedkeuring RvC) om op vier punten explicieter te sturen op de realisatie. We hebben in december 2013, samen met het CFV, geconstateerd dat Woonbedrijf deze maatregel adequaat heeft uitgevoerd. Dat was enerzijds te danken aan de omstandigheid dat het verbeterplan paste in de interne lijn waarlangs in 2013 werd gewerkt aan de vijf prioriteiten. Anderzijds hielp de analyse van het CFV ons om nog scherper op deze verbetering te sturen. In 2014 zal het CFV de uitvoering van het verbeterplan in gesprekken aan de hand van de tertiaalrapportages monitoren. De RvC wenst eveneens over de voortgang te worden geïnformeerd. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2013 vragen gesteld naar aanleiding van de, in het kader van de investeringsstrategie, sterk toegenomen investeringsambitie van Woonbedrijf. Tevens stelde het WSW ons, in het kader van haar nieuwe op bedrijfsrisico s gerichte beoordelingssystematiek, vragen over het strategisch voorraadbeleid van Woonbedrijf. Na een toelichting is de gevraagde borgingsruimte voor 2014 toegekend en zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop wij het strategisch voorraadbeleid explicieter zullen maken. 6.1 Borgen van solvabiliteit De solvabiliteit van Woonbedrijf wordt gemeten door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het totaal geïnvesteerde vermogen (het balanstotaal). In het algemeen geldt dat hoe hoger het aandeel eigen vermogen in een organisatie is, hoe beter de financiële stabiliteit op de lange termijn is. Immers de uit de exploitatie van het vastgoed vrijkomende kasstromen hoeven bij een relatief lage schuldenlast minder ingezet te worden voor verplichte rente-en aflossingsbetalingen en kunnen dan dus meer ingezet worden voor het eigenlijke doel van de organisatie. Voor Woonbedrijf is dit doel: het blijvend zorgen voor voldoende woningen van goed kwaliteitsniveau voor een betaalbare prijs. Bij Woonbedrijf streven we naar een niveau van het eigen vermogen dat voldoende rekening houdt met het aanhouden van financiële buffers voor het opvangen van macro-economische ontwikkelingen. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting voor de komende 10 jaar wordt ieder jaar een berekening gemaakt van het minimaal aan te houden eigen vermogen. 47

48 Op basis van de jaarlijks vast te stellen meerjarenbegroting worden 200 macro-economische scenario s doorgerekend, die voor een periode van vijf jaar vooruit worden doorgerekend. De verwachte waarde van het eigen vermogen over een periode van vijf jaar vooruit is op basis van de meerjarenbegroting ook bekend. Woonbedrijf heeft in haar financieel beleid opgenomen dat zij 95% van de 200 doorgerekende macro-economische scenario s in financiële zin wil kunnen overleven. Dit betekent dat Woonbedrijf als minimale buffer het verschil tussen het eigen vermogen, dat volgens de scenarioanalyse met 95% zekerheid over vijf jaar minimaal wordt behaald en het eigen vermogen zoals dat uit de meerjarenbegroting over vijf jaar naar voren komt, als buffer wil aanhouden. Bij de opstelling van de meerjarenbegroting is de minimale financiële buffer (= minimale eigen vermogen) als volgt bepaald: (x 1 miljoen) Omschrijving Bedrag Omschrijving uit jaarverslag 2012 Bedrag Verwacht eigen vermogen ultimo 820 Verwacht eigen vermogen ultimo Af: Minimaal eigen vermogen 335 Af: Minimaal eigen vermogen 398 ultimo 2018 ultimo 2017 Beleidsruimte 485 Beleidsruimte 429 Het bedrag aan vrije beleidsruimte van 485 miljoen (2012: 429 miljoen) moet worden geïnterpreteerd als het bedrag aan eigen vermogen dat we binnen een periode van vijf jaar (tot en met 2018) additioneel ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting kunnen inzetten voor volkshuisvestelijke taken. Overigens in het niet verstandig om dit bedrag volledig in te zetten voor nieuw beleid of andere volkshuisvestelijke taken. Indien dit bedrag volledig wordt besteed en één van de slechtste scenario s uit de scenarioanalyse zou zich voordoen, dan zou het eigen vermogen tot nihil afnemen. Dit zou onze mogelijkheden voor het doen van nieuwe investeringen tot nihil reduceren. De hier bepaalde beleidsruimte van 485 miljoen is overigens niet in liquide vorm beschikbaar, maar is het vermogen dat is vastgelegd in de stenen. Dit impliceert dus dat wanneer we de beleidsruimte willen inzetten voor volkshuisvestelijke taken, we de daarvoor benodigde middelen zullen moeten lenen op de kapitaalmarkt. De voorwaarden zoals we die in ons financieel beleid hebben geformuleerd spelen bij het betreden van de kapitaalmarkt een belangrijke rol. Op deze wijze wordt ook duidelijk dat de systemen die zorgen voor het borgen van de continuïteit op lange termijn (solvabiliteit) en het borgen van de continuïteit op de korte termijn (liquiditeit) in elkaar grijpen en op logische wijze met elkaar verbonden zijn. De conclusie van de beoordeling van de borging van onze solvabiliteit is dat wij ruimschoots voldoen aan de gestelde eisen met betrekking tot het aanhouden van een minimale financiële buffer in de vorm van eigen vermogen. Hiermee kan gesteld worden dat de continuïteit op de lange termijn is gewaarborgd. 6.2 Borgen van liquiditeit De operationele kasstromen van woningcorporaties staan onder druk als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffingen. Het zorgen voor voldoende liquiditeit zodat op korte termijn (0-5 jaar) aan de verplichtingen kan worden voldaan is van groot belang. Daarnaast is het zorgen voor positieve operationele kasstromen in het beoordelingskader van WSW tot en met 2013 van belang voor het verkrijgen van faciliteringsvolume bij het WSW. Het WSW kent enkel faciliteringsvolume toe indien in de komende vijf jaren cumulatief een positieve operationele kasstroom wordt geprognosticeerd. Een belangrijk deel van ons financieel beleid richt zich dan ook op 48

49 indicatoren van liquiditeit. De basis voor ons financieel beleid wordt gevormd door ons verdienmodel, dat in onderstaand schema wordt weergegeven. Verdienmodel Duurzame bron (gemiddeld over ) Huur 3,29% WOZ Exploitatiekasstroom Onderhoudskosten Indirecte Organisatiekosten Directe beheerkosten < 19% van huur Zakelijke lasten Vpb Directe beheerkosten Operationele kasstroom voor rente ICR) > 1,5 Rentekosten Verhuurdersheffing Operationele kasstroom na rente Gebiedgericht en overig -/- Fictieve aflossing leningen 2% * Exploitatiekasstroom >= 1,50% WOZ Operationele kasstroom WSW grondslag Hoogte kasstroom > 0 Uit het verdienmodel van Woonbedrijf volgt een viertal indicatoren van financieel beleid, die in bovenstaand schema oranje gekleurd zijn. Dit betreft de volgende indicatoren: 1. Direct rendement Het direct rendement wordt berekend door de exploitatiekasstroom, zoals in bovenstaand schema is bepaald, uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Hierbij is de exploitatiekasstroom bepaald als een gemiddelde exploitatiekasstroom over de komende vijf jaren. De meerjarenbegroting vormt hierbij het uitgangspunt voor het bepalen van de gemiddelde exploitatiekasstroom. Woonbedrijf hanteert als norm voor deze indicator dat het direct rendement voor Woonbedrijf als geheel minimaal 1,5% van de WOZ-waarde moet bedragen. 2. Organisatiekosten in percentage van de huuropbrengst De organisatiekosten van Woonbedrijf worden bepaald door de directe beheerkosten, die ten laste van de exploitatiekasstroom komen, te vermeerderen met de indirecte organisatiekosten. Dat deel 49

50 van de indirecte organisatiekosten dat toegerekend kan worden aan investeringsprojecten of aan onderhoudskosten, wordt in mindering gebracht op de totale organisatiekosten. De netto organisatiekosten mogen niet meer bedragen dan 19% van de huuropbrengst (was: 21%). Het kengetal wordt berekend als een gemiddelde over de komende vijf jaren, waarbij de meerjarenbegroting de basis vormt voor het berekenen van het kengetal. 3. Interest coverage ratio (ICR) De interest coverage ratio (ICR) is een verhoudingscijfer dat aangeeft hoe vaak de rentelasten van het vreemd vermogen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom voor rente. In feite geeft dit verhoudingscijfer inzicht in de veiligheidsmarge die zit tussen onze operationele kasstroom voor rente en onze renteverplichtingen naar de banken. Het is een in de financiële wereld zeer gebruikelijk kengetal waaraan veel waarde wordt gehecht. Woonbedrijf heeft bepaald dat de ICR minimaal 1,5 moet bedragen, waarbij dit kengetal ook hier weer als een gemiddelde over vijf jaar wordt berekend. De basis wordt gevormd door de meerjarenbegroting Operationele kasstromen op WSW-grondslag Het WSW staat borg voor onze rente- en aflossingsverplichtingen richting geldgevers. Hierdoor kan Woonbedrijf tegen aanmerkelijk gunstiger voorwaarden geld lenen. Het WSW verbindt hieraan echter de harde eis dat onze operationele kasstromen op WSW-grondslag in elk van de komende vijf jaren positief zijn. De operationele kasstroom op WSW-grondslag wordt bepaald door onze eigen operationele kasstroom na rente te verminderen met een fictieve aflossing van 2% van onze leningportefeuille aan het begin van het jaar. Het WSW bouwt dus nog een veiligheidsmarge in, door ervan uit te gaan dat we jaarlijks minimaal 2% van onze leningen aflossen. Als niet wordt voldaan aan de eis van de positieve kasstromen op WSWgrondslag, komen we in principe niet in aanmerking voor geborgde financiering. Deze indicator van financieel beleid is dus direct van belang voor de toegang tot de kapitaalmarkt en voor Woonbedrijf dus erg belangrijk. Bovenstaande indicatoren van financieel beleid richten zich met name op de exploitatiekasstromen van het bestaande bezit en de daaruit uiteindelijk voortvloeiende operationele kasstromen na rente. Een belangrijke andere categorie van kasstromen wordt gevormd door de portfoliokasstromen. Dit zijn kasstromen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en renovatie en de financiering van deze investeringen door verkoopopbrengsten, operationele kasstromen na rente en vreemd vermogen. Woonbedrijf heeft hiervoor een indicator ontwikkeld die ziet op de maximale financiering van investeringen met vreemd vermogen. Dit is de financierings/investeringsratio (FIR). 5. Financiering/investeringsratio (FIR) De financiering van investeringen in nieuwbouw en renovatie kan plaatsvinden door het aantrekken van vreemd vermogen (leningen) of met eigen middelen (eigen vermogen). Het aantrekken van vreemd vermogen leidt tot extra rente- en aflossingsverplichtingen en tot een hoger risicoprofiel voor de organisatie, omdat het aandeel eigen vermogen (solvabiliteit) in het totaal geïnvesteerde vermogen afneemt. Woonbedrijf heeft om die reden een indicator ontwikkeld die een maximum stelt aan de hoeveelheid vreemd vermogen die aangetrokken mag worden voor de financiering van investeringen. Direct wordt daarmee de liquiditeitspositie bewaakt (rente en aflossingen) en indirect wordt daarmee op de langere termijn ook de solvabiliteit bewaakt. Schematisch kan de ontwikkelde indicator als volgt worden weergegeven: 50

51 Portfolio kasstromen -/- Stichtingskosten nieuwbouw -/- Stichtingskosten renovatie +/+ Verkoopopbrengst bestaand bezit +/+ Operationele kasstroom na rente Eis: Maximaal 45% = Te financieren met vreemd vermogen Uit het schema blijkt dat maximaal 45% van de stichtingskosten van nieuwbouw en renovatie met vreemd vermogen mag worden gefinancierd. Dit betekent dus impliciet dat 55% van de stichtingskosten gefinancierd moet worden uit verkoopopbrengsten en/of operationele kasstromen na rente. Deze indicator is het sluitstuk van het financieel beleid. Nadat de gedane investeringen in de bestaande voorraad van Woonbedrijf zijn opgenomen, moeten ze voldoen aan de in het bovenstaande verdienmodel opgenomen indicatoren van financieel beleid. In onderstaande tabel is een samenvatting van de toetsing van de indicatoren van financieel beleid opgenomen. Omschrijving MJB Norm Woonbedrijf (gemiddeld komende 5 jaar) (gemiddeld komende 5 jaar) 1 Direct rendement 1,66% >= 1,50% 2 Organisatiekosten in % huur 18,60% <= 19,00% 3 Interest Coverage Ratio 3,39 >=1,50 4 Operationele kasstroom 34,5 mln. > 0 WSW 5 Financierings/investeringsratio 44,47% <=45% Uit bovenstaande tabel blijkt dat Woonbedrijf voor alle indicatoren van financieel beleid voldoet aan de gestelde normen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in de meerjarenbegroting de ambitie is verwerkt om de gemiddelde onderhoudskosten per woning per jaar te maximeren op een bedrag van (prijspeil 2014). In de vorige meerjarenbegroting lag deze ambitie nog op een bedrag van gemiddeld per woning per jaar (prijspeil 2013). Indien deze ambitie in werkelijkheid 51