FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

Transcriptie

1 FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG

2

3 FINANCIËLE ARRANGEMENTEN VOOR DE DEMOGRAFISCHE TRANSITIE VAN ZUID-LIMBURG juni 2013 Uitgevoerd door STEC Groep in opdracht van provincie Limburg, Stadsregio Parkstad Limburg en RVOB

4 INHOUDSOPGAVE INLEIDING 3 1. MARKTANALYSE EN FINANCIËLE CONSEQUENTIES 5 2. LEIDENDE PRINCIPES BIJ DE TRANSITIEOPGAVE KANSRIJKE FINANCIELE ARRANGEMENTEN VOOR ZUID-LIMBURG EN PARKSTAD IN HET BIJZONDER TRANSITIEPILOTS 25 COLOFON 30 2

5 INLEIDING In dit document leest u een beknopte weergave van de eerste rapportages rondom de financiële arrangementen voor de transitie in Zuid Limburg en in het bijzonder Parkstad Limburg. Aanjagen van de veranderopgave in toptransitiegebied De regio Parkstad Limburg en provincie Limburg hebben de samenwerking met BZK & RVOB gezocht om de oplossingen te vinden voor de omvangrijke problematiek als gevolg van de veranderingen in bevolkingsomvang en samenstelling. Dit via nieuwe integrale samenhangende arrangementen. De basis voor deze aanpak is te vinden in het convenant Een koers voor Limburg uit mei 2012 tussen het Ministerie van BZK en provincie Limburg. Het aangrijpingspunt is de vastgoedmarkt geweest, waarbij alle verschillende vastgoedmarkten zijn meegenomen. In eerste aanleg ligt het hoofdprobleem en daarmee ook de eerste oplossingsverkenningen bij de woningmarkt. Als pilotgebied is de regio Parkstad gekozen. Op de schaal van Zuid-Limburg is in Parkstad de problematiek het grootst. De demografische transitie in de regio is groter dan elders in Nederland en vraagt om een aanpak gericht op drie pijlers: wonen en ruimte, economische vitaliteit en voorzieningen. Om echt stappen te zetten ten aanzien van de drie pijlers is behoefte aan realistische, uitvoeringsgerichte financiële instrumenten en financieringsarrangementen die toegepast kunnen worden in te selecteren projecten in de regio. Uiteindelijk is de vraag hoe het Rijk, Provincie, Zuid-Limburg en Regio Parkstad samen met betrokken stakeholders komen tot het creëren van de juiste randvoorwaarden en betrokkenheid om te komen tot (gezamenlijke) financiering van de veranderopgave. Doelstelling: Gewenst resultaat in 2020: gezonde balans tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt en een toegenomen leefbaarheid in de regio. De wenselijke situatie is dat er op termijn een gezonde op marktverhoudingen gestoelde woningmarkt ontstaat, waarbij partijen weer vanuit hun kernopgave en kernverantwoordelijkheid in hun kracht gezet worden. 3

6 Aanpak Doel van dit rapport is uiteindelijk een set van instrumenten en arrangementen samen te stellen die gezamenlijk ingezet kunnen worden voor een consistente aanpak inclusief planologische sturing, gezien de opgave, passen bij de transitieopgave. Leeswijzer In eerste hoofdstuk gaan we in op de marktanalyse die nodig is om vanuit het juiste vertrekpunt naar de transitieopgave te kijken. Daarbij geven we ook aan wat de financiële aspecten zijn van de opgave. In het tweede hoofdstuk leest u de belangrijkste leidende principes om te komen tot het op gang brengen van transitie in de woningmarkt, de kantorenmarkt, de bedrijventerreinenmarkt en de retail. In aanvulling op deze leidende principes leest u in hoofdstuk 3 de vertaling van deze principes in kansrijke financiële arrangementen om de transitieopgave in Zuid-Limburg en regio Parkstad Limburg aan te pakken. Als laatste volgen een aantal pilotprojecten om eerste stappen te zetten in de opgave. 4

7 1. MARKTANALYSE EN FINANCIËLE CONSEQUENTIES Hieronder gaan we kort in op de belangrijkste conclusies uit de marktanalyse en de financiële aspecten van de transitieopgave Vooraf: alle genoemde bedragen zijn op basis van een voorgestelde fasering van de opgave die tot stand is gekomen uit de marktanalyse. Verder is gerekend op basis van het prijspeil 2013 en zijn bedragen contant gemaakt (teruggerekend naar nu). We gaan uit van een bandbreedte in de kosten en opbrengsten. 1.1 Transitieopgave tot 2040 kost 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde en beslaat 20% van de totale vastgoedvoorraad De transitieopgave betreft 20% van de totale vastgoedvoorraad in Parkstad Limburg De opgave waar Parkstad Limburg voor staat tot en met 2040 is groot. Tot en met 2040 schatten we in dat circa 20% van alle vastgoed verminderd of geherstructureerd moet worden. In hoofdlijn gaat het om de volgende transitie per vastgoedsegment: Woningmarkt (voorraad 2011 (CBS, 2012): woningen): vermindering van minimaal maximaal woningen, afhankelijk van de nieuwbouw. de opgave bedraagt 12,5 tot 19,5% van de totale opgave in Parkstad Limburg. Bedrijventerreinen (voorraad 2011 (IBIS Werklocaties, 2012): hectare bruto, hectare netto): downsizen 25 hectare bedrijventerrein en herstructurering van circa 350 hectare bedrijventerrein. de opgave betreft circa 20 tot 30% van de totale bedrijventerreinenvoorraad in de regio. Kantorenmarkt (voorraad 2011 (Dynamis, 2011): m²): vermindering van circa m² bvo in de bestaande voorraad. het gaat om circa 30% van de totale voorraad kantoorruimte in Parkstad Limburg. 5

8 Index 2012=100 Retailmarkt (voorraad 2010 (Retailstructuurvisie, 2010): m² wvo): vermindering van circa m² wvo om gelijke tred te houden met de bevolkingsdaling. dit betreft 25% van de totale retailmeters in Parkstad Limburg. Zie ook onderstaand figuur. Figuur 1: veranderopgave per vastgoedmarkt (index: 2012 = 100) woningmarkt bedrijventerreinen kantorenmarkt retailmarkt nu Bron: Stec Groep, Echter, er zijn ook opbrengsten door nieuwbouw Naast het verminderen of herstructureren van de bestaande voorraad is er behoefte aan nieuwbouw. Dit zorgt voor opbrengsten die de kosten voor de sloop en herstructurering kunnen verzachten. Grofweg gaat het om de volgende nieuwbouw per vastgoedsegment: 6

9 woningmarkt: nieuwbouw van maximaal woningen, met name levensloopbestendige woningen, duurdere huurwoningen en dure koopwoningen. bedrijventerreinen: uitgifte van 120 hectare bedrijventerrein als gevolg van uitbreidings- en vervangingsvraag (voor het grootste deel binnen het bestaande aanbod op bedrijventerreinen). Geen nieuw planaanbod realiseren op korte termijn. kantorenmarkt: nieuwbouw van circa m² bvo (o.a. planvoorraad). retailmarkt: nieuwbouw van circa m² wvo 1 voor structuurversterking retaillandschap (o.a. planvoorraad). Kosten voor de transitie zijn circa 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde (prijspeil 2013), maar is beter behapbaar door te faseren De totale transitieopgave in Parkstad Limburg tot 2040 bedraagt circa 100 tot 215 miljoen euro in termen van contante waarde. 2 Hierbij gaan we uit van de totale veranderopgave waarbij het prijspeil van 2013 is aangehouden en rekening is gehouden met een fasering van de opgave. Bedragen zijn benoemd in een bandbreedte en afhankelijk van het te kiezen scenario. Let wel: dit bedrag betreft de volle veranderopgave op alle vastgoedmarkten (wonen, retail, kantoren en bedrijventerreinen) zoals hierboven is aangeduid. Door uit te gaan van een realistische fasering en eerst laaghangend fruit te plukken is de opgave behapbaar te maken. Het grootste deel van de opgave ligt in de periode Zaak is dus om tot 2020 zo goed mogelijk voor te sorteren op die opgave door het marktperspectief te versterken, slechte plekken aan te pakken en ontwikkelingen te concentreren op goede plekken. Per vastgoedmarkt gaan we hieronder nader in op de opgave. 1 We gaan hier uit van de toevoeging die in de retailstructuurvisie verwoord staat. Markttechnisch gezien schatten we in dat de toevoeging in meters kleiner zou moeten zijn. Het kan echter zeker interessant zijn om meters toe te voegen op plekken waar je retailontwikkeling wil (bijvoorbeeld omdat je een centrum wil versterken). Dit betekent echter dat de sloopopgave evenredig hoger wordt. Van elke meter die wordt toegevoegd moet nadrukkelijk afgewogen worden of die perse nodig is. Een en ander kan heroverwogen worden. 2 Bedragen zijn lager dan de genoemde totale kosten van de veranderopgave uit de MKBA (2009) en de second opinion van het CPB (2011). Redenen hiervoor: in onze berekening nemen we ook opbrengsten mee die voortkomen uit nieuwbouw, we rekenen met de veranderopgave op alle vastgoedmarkten (en dus niet alleen de woningmarkt), we hanteren regionale cijfers voor inbrengwaarde, bouw- en sloopkosten en we gaan uit van een discontovoet van 5,5% (gelijk aan de berekening van het CPB) en gaan uit van 0% kosten- en opbrengstenstijgingen. Dit laatste kan overigens de uitkomst sterk beïnvloeden.. 7

10 1.2 Beperken van nieuwbouwplannen vermindert de transitieopgave tot maximaal woningen Verminderen van de bestaande voorraad met 15% Over de hele periode (tot 2040) is de veranderopgave in Parkstad Limburg het grootst op de woningmarkt. De verdunningsopgave bedraagt woningen. Een en ander is afhankelijk van de nieuwbouwplannen die gerealiseerd worden. Er zijn nu ABC-plannen voor woningen. Indien deze allemaal gerealiseerd worden dan bedraagt de veranderopgave woningen. Als er minder woningen gerealiseerd worden wordt dit aantal minder. In totaal gaat het om circa 15% van de totale woningvoorraad in de regio. De MKBA (2009) ging uit van een verdunningsopgave van woningen. De opgave is bijgesteld vanwege een positiever migratiesaldo en het uitgaan van een gewijzigde bevolkingsprognose. Tot 2020 maximaal woningen schrappen, ook ruimte voor nieuwbouw Afhankelijk van de ambities, de rem op nieuwbouwplannen en het tempo waarmee de opgave aangepakt kan worden moet de woningvoorraad tot 2020 krimpen met circa tot woningen. Het maximum is nodig indien er veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, bijvoorbeeld omdat er al plannen voor zijn en omdat er sprake is van een kansrijk marktsegment dat in Parkstad Limburg op dit moment slechts beperkt voorhanden is. Kosten voor deze opgave verschillen van de een positief saldo (contante waarde) van 2 miljoen euro (weinig verminderen, veel nieuwbouw) tot een negatief saldo (contante waarde) van 56 miljoen euro (veel verminderen en nieuwbouw). Door nu weinig woningen te schrappen in plannen en weinig woningen uit de markt te halen wordt de opgave in de toekomst veel groter. Zaak is om zoet (opbrengsten uit nieuwbouw) te combineren met zuur (kosten voor het uit de markt halen van woningen). Hoogtepunt van de veranderopgave ligt na 2020: dan nog een opgave tussen en woningen Na 2020 ligt het hoogtepunt van de veranderopgave. De bevolkings- en huishoudensdaling zet nu het sterkst in. Tot 2040 zijn tot minder woningen nodig. In het scenario waarbij er geen woningen bijgebouwd worden (ook niet tot 2020), betreft de transitieopgave circa woningen. Indien er wel bijgebouwd wordt is de opgave circa woningen. Financieel gezien is de opgave zonder nieuwbouw (dus alleen woningen uit de markt haken) het voordeligst (over de hele periode tot 2040). Het gaat in dat geval om een negatief saldo van circa 50 miljoen euro (contante waarde) en in het geval van het maximaal te bouwen woningen (22.000) om een negatief saldo van circa 190 miljoen euro (contante waarde). 8

11 in euro (*1 mln.) Figuur 2: Kosten veranderopgave woningmarkt (totaal), in euro's (prijspeil 2013) 20 minimum tussenvariant maximum tot Bron: Stec Groep, In vergelijking met de MKBA (2009) en de second opinion van het CPB hierop (2011) komen de genoemde bedragen in onze berekening lager uit. Redenen hiervoor: in onze berekening nemen we ook opbrengsten mee die voortkomen uit nieuwbouw, we hanteren regionale cijfers voor inbrengwaarde 3, bouw- en sloopkosten en we gaan uit van een discontovoet van 5,5% (gelijk aan de berekening van het CPB) en gaan uit van 0% kosten- en opbrengstenstijgingen. Dit laatste kan overigens de uitkomst sterk beïnvloeden. Om een en ander te kunnen vergelijken in onderstaande tabel de uitkomsten per rapportage. 3 We gaan ervan uit dat de minst dure en kwalitatief slechtste woningen opgekocht worden. Dat heeft invloed op de inbrengwaarde van de woningen, deze is dus aanmerkelijk lager dan de aannames uit de MKBA en het CPB (deze waarden zijn wel gecontroleerd voor marktconformiteit in Parkstad Limburg). De meest marktconforme en duurzame woningen blijven bestaan want deze voldoen aan de wensen en eisen van bewoners naar de toekomst toe. 9

12 Tabel 1: Verschillen berekening kosten diverse onderzoeksrapporten Saldo kosten (in miljoenen euro in termen van contante waarde) Uitgangspunten (in euro s per woning) MKBA (2009) CPB (2011) Stec Groep (discontovoet 3%) 480 (discontovoet 5,5% -> door CPB) exclusief 30 miljoen aan baten door nieuwbouw inbrengwaarde sociale huurwoning: inbrengwaarde particuliere woning: verhuisvergoeding: sloopkosten woning: stichtingskosten opbrengsten sociale woning: - stichtingskosten opbrengsten particuliere woning: (discontovoet 5,5%) exclusief 30 miljoen aan baten door nieuwbouw 30-50% van de woningen staat al leeg -> inbrengwaarde 0 frictieleegstand geen 2% maar 6% (discontovoet 5,5%) inclusief opbrengsten uit nieuwbouw en op basis van regionale kengetallen inbrengwaarde sociale huurwoning: inbrengwaarde particuliere woning: verhuisvergoeding: (+30-50% staat al leeg) sloopkosten woning: stichtingskosten opbrengsten sociale woning: stichtingskosten opbrengsten particuliere woning: Prijspeil Bron: Stec Groep, 2013 Wijzigingen ten opzichte van eerdere analyses over de (financiële) opgave van transitie De verdieping en actualisatie van bestaande analyses leidt tot een ingrijpende wijziging in de omvang van de financiële opgave (kostenreductie). Dit komt allereerst doordat de prognoses van het aantal te slopen woningen met factor 1/3 lager wordt en door een herijking van de uitgangspunten van de in 2009 uitgevoerde MKBA. Daarnaast zijn verwervingswaarden voor te slopen woningen lager door onder andere de huidige marktomstandigheden (dit leidt tot een verlaging van de verwervingswaarde van een woning met circa 1/3) en hangt eveneens samen met de strategie die we voorstellen om in beginsel alleen incourant (en zonder dwang)vastgoed te verwerven. De sturing is ook voor de andere segmenten cruciaal maar de financiële opgave is het grootst en meest complex bij woningbouw. Het Retailbeleid vergt mogelijk nog bijstelling. 10

13 Om de financiële analyse uit te voeren is gebruik gemaakt van een drietal scenario s om de opgave aan te pakken. Deze verschillen in mate van nieuwbouw (voor en na 2020) en sloop (voor en na 2020). sloop t/m 2020 nieuw t/m 2020 sloop nieuw variant 1 stec groep variant 2 stec groep variant 3 stec groep verhouding sociale huur / koop t/m % 10% (SLOOP) verhouding sociale huur / koop t/m % 70% (NIEUW) verhouding sociale huur / koop % 20% 2040 (SLOOP) verhouding sociale huur / koop (NIEUW) 30% 70% Op basis van deze uitgangspunten komt de volgende NCW voor de transitieopgave voor de woningbouw naar voren: variant 1: NCW (2013) -80 tot -190 mln. euro variant 2: NCW (2013) -70 tot 160 mln. euro variant 3: NCW (2013) -75 tot -185 mln. euro In deze berekening gaan we niet uit van welvaartsbaten als gevolg van de transitie tot 40% opgave woningmarkt in particulier bezit, kosten 30 tot 75 miljoen euro in termen van contante waarde 30 tot 40% van de opgave in de particuliere woningvoorraad Op basis van de MKBA (2009) en eigen analyses kunnen we concluderen dat een aanzienlijk deel van de transitieopgave terecht komt in de particuliere woningvoorraad. Tot 2040 is behoefte aan circa minder woningen in particulier bezit. Dit komt neer op 30 tot 40% van de totale opgave. Met name onaantrekkelijk zijn kleinere koopwoningen (tot 80 m²), tussen- en hoekwoningen. In het bijzonder in een groen-stedelijk milieu (met weinig voorzieningen, voor onder andere ouderen) wordt particulier bezit getroffen. In totaal gaat het om een opgave die 30 tot 75 miljoen euro kost (contante waarde). 11

14 Het mobiliseren van particuliere eigenaars is lastig. Er is echter wel een noodzaak. Door het overaanbod aan woningen in de regio dalen de prijzen harder dan in overige delen van Nederland. Zie onderstaand figuur. Figuur 3: Prijsontwikkeling koopwoningen Nederland, Limburg en Parkstad Limburg Bron: Woningmarktcijfer.nl uit Kadaster, Sinds 1998 zijn de prijzen in Parkstad Limburg met 60% gestegen, terwijl de prijzen in Nederland met 80% stegen. Een verschil van 20%. Verder is opvallend dat sinds 2005 de prijzen in Parkstad nauwelijks zijn gestegen. Overaanbod en het ontbreken van een goede match tussen vraag en aanbod in Parkstad Limburg hebben tot gevolg dat er weinig waardeontwikkeling voorkomt. Iets wat richting 2020 en verder naar 2040 alleen maar versterkt wordt. Hier ligt voor de particuliere eigenaar de grootste noodzaak tot transitie. Zonder particuliere bijdrage daalt immers de waarde van de hele voorraad en dus van iedereen. 12

15 1.4 Opgave op bedrijventerreinen kost circa 11 miljoen euro in termen van contante waarde: vooral herstructureren en herprofileren 65% van de bedrijventerreinen is verouderd: kosten circa 7 miljoen euro (contante waarde) Om de bestaande bedrijventerreinen aantrekkelijk te maken en te houden voor bedrijven is een grootschalige herstructurering nodig (circa 350 hectare). Op tweederde van de bedrijventerreinen in Parkstad komt veroudering voor. Voor een deel hiervan bestaan al plannen voor herstructurering (pilots Noordanus, zoals De Beitel, Bouwberg, Abdissenbosch en Willem Sophia), maar op de overige terreinen is nog werk aan de winkel. Het gaat om terreindelen of enkele plekken op de terreinen, in totaal dus 350 hectare. Vanuit de provincie wordt gestuurd op de herstructurering van deze werklocaties, onder andere door de LHB (Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen). Herstructurering moet deels ook nieuwe ruimte bieden voor bedrijven om zich te vestigen op her te gebruiken kavels. De kosten kunnen daarmee nog deels gecompenseerd worden. We gaan uit van een kostenpost van circa 7 miljoen euro (contante waarde), waarbij rekening is gehouden met die eventuele opbrengsten. Grootschalige ingrepen in de openbare ruimte moeten zoveel mogelijk voorkomen worden, evenals dure verwervingen. Beter gebruik van bestaande terreinen om overaanbod te voorkomen In Parkstad Limburg is op dit moment geen behoefte aan nieuw bedrijventerrein. Kwantitatief gezien is er (meer dan) voldoende aanbod om in de vraag te voorzien tot Wat opvalt is dat de voorraad slechts beperkt aansluit bij de vraag. Er is bijvoorbeeld een overschot aan hoogwaardig bedrijventerrein. Door programma (ca. 25 hectare) te downsizen komen vraag en aanbod meer in evenwicht. Kosten zijn circa 4 miljoen euro in contante waarde (door de lagere grondprijs die hiermee gepaard gaat). Bovendien is er op langere termijn een tekort aan terreinen met een functionele uitstraling. Dit tekort wordt veroorzaakt door de noodzakelijke bedrijfsverplaatsingen als gevolg van de aanleg van de Buitenring. Mogelijk moet op termijn een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld worden om deze extra vraag te accommoderen. Investeringen voor verwerving kunnen gecompenseerd worden door de uitgifte op een nieuw terrein. 13

16 1.5 Transitieopgave kantorenmarkt kost circa 7 miljoen euro in termen van contante waarde Omvangrijke opgave om een gezonde kantorenmarkt te krijgen De kantorenmarkt in Parkstad Limburg kent veel vervangingsvraag de komende jaren. Dit betekent dat veel kantoorgebouwen toe zijn aan vernieuwing, verduurzaming of sloop. Parkstad Limburg heeft circa m² kantoorruimte minder nodig in Dit betekent een veranderopgave van 30%. Omdat er tot 2020 ook nog behoefte is aan een beperkte uitbreiding (door vervanging van oude kantoorgebouwen) is de opgave tot 2020 ongeveer kostendekkend. Zaak is wel om kantoorruimte uit de markt te halen om de markt (en daarmee de prijzen) naar meer marktconforme waarden te krijgen. Kantoren zijn op dit moment te groot, verouderd of staan op de verkeerde plekken. Goede plekken zijn die locaties die inspelen op de marktvraag (kleinschalige gebruiker), die niet te massaal zijn, goed bereikbaar (met auto en ov) zijn en uitstekende parkeervoorzieningen hebben. Door deze veranderopgave is er ook een nieuwbouw/herinvullingsbehoefte van circa m² tot In totaal zijn de kosten voor de veranderopgave circa 7 miljoen euro (contante waarde). Bij fasering van de plannen zien we een break even tussen kosten en opbrengsten tot Transitieopgave in de retailmarkt betreft 25% van de totale voorraad, kosten circa 5 miljoen euro in termen van contante waarde Tot 2020: veranderopgave van circa m² wvo, maar ook nieuwbouwopgave om belangrijkste centra te versterken Parkstad Limburg kent veel verspreide bewinkeling. Daar staat tegenover dat het centrum van Heerlen en de woonboulevard enkele formules missen om ook in de toekomst sterke winkelcentra te blijven. Hierdoor bestaat er naast een forse opgave voor het verminderen van winkelmeters (met name buiten de bestaande winkelcentra) ook een planningsopgave, waar voor een groot deel al in wordt voorzien in de bestaande plannen. Het gaat tot 2020 om m² wvo nieuw te ontwikkelen en een opgave om winkelruimte te verminderen van circa m² wvo. Per saldo betekent dit een positief effect van ruim 1 miljoen euro (contante waarde). Grootste deel van de opgave na 2020: m² wvo minder nodig tot 2040 In totaal moet na 2020 nog m² wvo uit de markt gehaald worden. Dit onder andere omdat er in de periode tot 2020 ingezet wordt op het versterken van de centra. Kosten voor deze opgave bedraagt 6 tot 7 miljoen euro (contante waarde). Zaak is zoveel mogelijk meters uit de markt te halen bij de nieuwbouw die voor 2020 gerealiseerd gaat worden. Dit kan door 14

17 herbestemming of door het niet meer vullen van leegstaande panden buiten de hoofdwinkelcentra. Opbrengsten uit de schaalvergroting en de versterking van de centra voor 2020 moeten zoveel mogelijk ingezet worden om overbodige kleinschalige retaillocaties te amoveren. Het verlagen van het nieuwbouwprogramma is ook een maatregel die de kosten voor de veranderopgave kan terugdringen. 1.7 Beperkt kansen voor overige nieuwe functies in Zuid-Limburg en Parkstad Limburg De regio is al flink voorzien van diverse concepten op gebied van recreatie en leisure, kansen voor zorg en energie De vrijetijdseconomie is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Meer dan Limburgers zijn werkzaam in toerisme en recreatie en er wordt ruim 2,5 miljard euro door toeristen en recreanten in Limburg besteed. Bovendien zorgt het toerisme voor een extra impuls voor de leefbaarheid van de kleine kernen op het platteland. De leisuresector is hiermee een belangrijke motor van de Limburgse economie. De voorbije jaren heeft Parkstad Limburg geprofiteerd van de groei die deze vrijetijdseconomie. Dit zien we onder andere terug in een aantal ontwikkelde concepten zoals de dierentuin, de indoor skipiste en binnenspeeltuinen. Ook zijn er plannen voor een grootschalig pretpark in de Oostflank van de Parkstad. Besluit over het wel of niet realiseren van dit attractiepark is gepland rond Ontwikkelingen in de zorgeconomie en op de energiemarkt zijn wel kansrijk. De vraag vanuit de zorgeconomie (bedrijfsleven, woningen, maar ook klinieken en instellingen) is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ook richting toekomst en met de demografische transitie in het achterhoofd lijkt de zorgeconomie kansen te bieden voor nieuwe functies in Parkstad. Hetzelfde geldt voor duurzame energie. Zonnecellen, bio-energie en windenergie zijn belangrijke nieuwe economische functies waar ook Parkstad Limburg van kan profiteren. 15

18 16

19 2. LEIDENDE PRINCIPES BIJ DE TRANSITIEOPGAVE In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste leidende principes om te komen tot het op gang brengen van transitie in de woningmarkt, de kantorenmarkt, de bedrijventerreinenmarkt en de retail. Principe 1: Marktspanning is essentieel Eén centraal begrip bij het komen tot succesvolle regionale financiële arrangementen in Parkstad Limburg is marktstructurering. Het gaat dan om het beïnvloeden van de planologisch-juridische, financiële en organisatorische kaders waarbinnen publieke en private (markt)partijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen, ontstaat schaarste en daarmee markt. Dit perspectief op de markt functioneert in een krimp- of anticipeerregio anders (vanuit de relatie tussen bestaand vastgoed en de veranderopgave) dan in gebieden met een uitbreidingsvraag. Principe 2: Reduceer de plancapaciteit maximaal De overcapaciteit aan plannen voor nieuwe vastgoedprojecten in Parkstad Limburg vraagt om forse strategische keuzes tussen ontwikkelingslocaties. In praktijk zullen we moeten inzetten op een afname van de plancapaciteit en ligt in lijn met de ingezette lijn (zoals bijvoorbeeld de Verordening in Zuid-Limburg). Waar nodig moet deze lijn worden aangescherpt en verder doorgevoerd worden. Per vastgoedmarkt zijn er de volgende plannen in Parkstad Limburg (bij benadering): woningmarkt: woningen (ABC-plannen: 5.000, Zorg: 1.200, Overig: 2.000); bedrijventerreinen: 100 hectare aanbod op bestaande bedrijventerreinen, (zachte) plannen 80 hectare; kantorenmarkt: m² bvo (in stationsgebied Heerlen); retailmarkt: m² wvo (in Heerlen Centrum, Woonboulevard en Kerkrade Centrum). Een deel van de plannen kan mogelijk worden uitgesteld voor de periode na 2020, maar we zullen zeker ook plannen moeten schrappen. Door te werken aan een gezonde balans tussen vraag en aanbod (tot 2020, maar ook tot 2030 en 2040) en daardoor weer enige schaarste te creëren zal naar verwachting op termijn het beschikbare aanbod (en daarmee ook de leegstand) enigszins afnemen. 17

20 Wanneer er geen actie volgt, zullen de problemen verder toenemen. De voorraad groeit dan fors en het aanbod (en daarmee de leegstand) stijgt explosief. Daarmee daalt ook de waarde van alle vastgoed over alle vastgoedsegmenten. De rekening schuift in feite door naar de toekomstige generaties. Principe 3: Investeer alleen toekomstbestendige locaties Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende locaties (plannen waar wel behoefte aan is, bijvoorbeeld vanwege veranderende bevolking in Zuid Limburg of Parkstad Limburg) te ontwikkelen. Kiezen voor de juiste locatie en het toevoegen van veel (gebieds)kwaliteit is daarbij essentieel. Dat betekent niet per se in de slechtste wijken investeren, maar in kansrijke wijken die een zetje nodig hebben. Principe 4: Werk vanuit een gezonde marktverhouding In het verlengde van het derde uitgangspunt, ligt het voor de hand om overheidsbeleid zoals stimuleringsmaatregelen voor bijvoorbeeld starters, levensloop- en duurzaam renoveren aan te laten sluiten bij het ruimtelijk beleid en de structuurvisie een op een te laten aansluiten bij deze visie op toekomstgerichte productmarktcombinaties. Een belangrijk element is verder dat wanneer overheden bijdragen aan sloop van woningen, we uitdrukkelijk aanraden hiervoor alleen een marktconforme prijs te betalen. Dit is nodig om vanuit maatschappelijk oogpunt tot een zo efficiënt mogelijke inzet van collectieve middelen te komen. In de praktijk ligt een marktconforme aankoopwaarde voor bijvoorbeeld een te slopen woning soms flink lager dan de WOZ-waarde. Principe 5: Groot denken, klein handelen Nodig is een stap-voor-stap-aanpak, binnen een algemeen gedeeld eindbeeld. Het haalbaarheids- en realiteitsperspectief van de stap-voor-stap-benadering is gepositioneerd binnen een perspectief waarbij gedacht wordt vanuit vastgoed en portefeuillestrategie. Vastgoed dient waardebehoud cq. waardeontwikkeling in zich te dragen en dus gericht te zijn op de toekomstige vraag. Toevoegingen aan de voorraad dienen altijd hand in hand gaan met afwegingen over sloop, (tijdelijke) hergebruik, flexibele programmering en afschrijvingsbeginselen. Hierbij is tevens van belang om het gebiedsgerichte kasstromendenken in de overwegingen op te nemen. Dit om ook (toekomstige) opbrengsten mee te kunnen nemen. Cruciaal is wel dat de termijn (tijdsspanne) tussen de kosten en de baten zo klein als mogelijk is. Visionair denken, maar klein en stapsgewijs handelen is hierbij het sleutelbegrip. (Financiële) risico s worden daarmee ook hanteerbaar en dus 18

21 aanvaardbaar, tevens is bijsturing permanent mogelijk. Sloop, hergebruik, renovatie en her- cq. nieuwbouw zijn in alle nieuwe initiatieven in transitiegebieden in onderlinge verwevenheid. Principe 6: Denk in kasstromen voor gebieden als basis voor projecten Het is belangrijk in Zuid-Limburg en regio Parkstad Limburg te komen tot een integratie van alle kasstromen die in gebieden voorkomen. Dit wijkt af van een traditioneel traject van gebiedsontwikkeling waarin sprake is van gescheiden ontwikkeling, exploitatie en beheer van bestaand stedelijk gebied. De regio moet de switch maken naar: gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (2.0: organische gebiedsontwikkeling, of 3.0: het gebiedsgerichte kasstromendenken). Daarnaast gaat het erom binnen heldere planologische kaders privaat initiatief zoveel mogelijk te verleiden te investeren. In deze integrale benadering worden alle kasstromen zoals die binnen een gebied voorkomen meegenomen in de afweging of een bepaalde businesscase aantrekkelijk is. Dit in contrast tot een nieuwbouwbenadering waarin alleen kasstromen gerelateerd aan de grondexploitatie en het bouwproces worden meegenomen in de afweging of een business case aantrekkelijk is. De kasstromen hebben naast de grond- bouw en ontwikkelingsexploitatie betrekking op bijvoorbeeld de beheerexploitatie, verduurzaming en renovatie. De positieve en negatieve kasstromen die dit met zich meebrengen worden inzichtelijk gemaakt in de business case en teruggerekend naar het huidige tijdstip. Door baten die later in de exploitatie van een gebouw of gebied voorkomen op te nemen in de businesscase kunnen projecten - die in eerste instantie als onrendabel zijn beoordeeld toch ontwikkeld worden, omdat in de loop van de tijd voldoende gegarandeerde waardeontwikkeling voorkomt. Principe 7: Liefde voor bestaand vastgoed ontwikkelen In plaats van alle aandacht naar nieuwbouw gaat het in de toekomst om energie en liefde voor bestaand vastgoed, dat is een regelrechte verandering. In de bestaande voorraad is verandering het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van nieuwbouw om de nieuwbouw. 19