Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Rijkssubsidies ten behoeve van woningbouwprojecten van beleggers BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 's-gravenhage, 19 september 1986 Heden heb ik bij brief van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam de definitieve gereedmelding en huurprijsvoorstel met betrekking tot het ABP-complex Heydnahof-Zuid in die gemeente ontvangen. Ten vervolge van het u op 12 september jl. toegezonden dossier over Heydnahof doe ik u hierbij toekomen afschriften van de brief van de gemeente Rotterdam, met de daarbij meegezonden stukken en van mijn brief van heden met bijlage aan de hoofddirecteur van het ABP. Verder zend ik u bij deze brief een nota met betrekking tot de gang van zaken rond de afhandeling van de aanvraag voor subsidie voor het complex Heydnahof. 1 De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, G. Ph. Brokx ' Enige bijlagen liggen op de bibliotheek ter inzage. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 1

2 BIJLAGE 1 GEMEENTE ROTTERDAM Aan de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 's-gravenhage, september 1986 Uw bijzondere aandacht vragen wij voor het in tweevoud bijgevoegde gereedmeldingsformulier en huurprijsvoorstel met betrekking tot bovenvermeld bouwplan. Het betreft hier het plan dat in de recente publiciteit over de kwestie van de ABP-premiehuurwoningen met name als illustratie voor de wenselijkheid van plantoetsing in de premiehuursector is opgevoerd. Bij beschikking van 21 juli 1982, nr. ZP 40415, hebt u voor dit plan geldelijke steun in het vooruitzicht gesteld op grond van de Beschikking geldelijke steun huurwoningen Met de bouw van het complex is op 30 augustus 1982 een aanvang gemaakt en Bouw- en Woningtoezicht heeft op 17 november 1983, 5 januari 1984 en 7 februari 1984 de voltooiingsverklaringen afgegeven. Voor de berekening van de definitieve jaarhuur is de tabel van 1 januari 1982 toegepast. Gemiddeld per woning per maand komt deze uit op f757,08. Blijkens het formulier Definitief huurprijsvoorstel is het ABP voornemens in werkelijkheid een lagere gemiddelde huur in rekening te brengen, namelijk f726,40 per maand. In uw brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal van 1 september jl., kenmerk , ils voorlopig antwoord op vragen van de kamerleden Hummel. Van Rey en Paulis, deelt u mede dat alle nog niet definitief afgehandelde beleggersplannen door de HID's opnieuw bezien zullen worden. Gelet op alles wat er over deze zaak al gezegd is, zijn wij van mening dat er aanleiding is om in ieder geval het onderhavige plan grondig te onderzoeken, zowel op de verhouding prijs - kwaliteit als op de juistheid van de stichtingskostenopgave. Omdat het hier onzes inziens om een taak van de rijksoverheid gaat, verzoeken wij u voor dit onderzoek zorg te dragen. Van het ABP, maar ook van andere institutionele beleggers, zullen de komende tijd voor projecten in Rotterdam nog een behoorlijk aantal gereedmeldingsformulieren en huurprijsvoorstellen aan u ingediend worden. Bijgevoegde lijst van opgeleverde bouwplannen geeft hierin enig inzicht. Wij gaan er vanuit dat ten aanzien van deze en volgende plannen eveneens een gepast onderzoek plaatsvindt. Gelet op onze zorg voor de positie van de huurders in deze vernemen wij gaarne tegelegenertijd de uitslag van het onderzoek. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De Secretaris, De Burgemeester, Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 2

3 BIJLAGE 2 MINISTERIE VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de hoofddirecteur van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds 's-gravenhage, 19 september 1986 Heden heb ik van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam het gereedmeldingsformulier en huurprijsvoorstel voor bovengenoemd complex woningen in Heydnahof-Zuid in die gemeente ontvangen. Naar ik heb begrepen, zijn op 24 april 1986 de desbetreffende stukken door het ABP bij de gemeente ingediend. Mij is eerst nu uit verklaringen van medewerkers van de directie van de volkshuisvesting in de provincie Zuid-Holland gebleken, dat in 1982 van de zijde van het ABP is gesteld dat de hoge stichtingskosten van het complex door de calculatie-afdeling van het ABP in orde zijn bevonden, maar ook dat er verplichtingen zouden zijn ten opzichte van de aannemer in verband met geleden verliezen bij één of meer winkelcentra. Een en ander is voor mij aanleiding geweest de door u opgegeven stichtingskosten nader te onderzoeken. Ik verwijs daarvoor naar bijgaande nota. De berekeningen in de nota laten een tamelijk fors verschil (f ,-) zien met de bouwkosten per woning volgens de door U opgegeven stichtingskosten. Ik verzoek u daarom mij binnen zeven dagen na ontvangst van deze brief mede te delen of u hierin aanleiding ziet tot een gewijzigde opgave van de stichtingskosten en, zo ja, deze mij zo spoedig mogelijk te doen toekomen; in beide gevallen onder medezending van de nodige bewijsstukken. Tenslotte doe ik u hierbij - ter kennisneming - mijn brief van heden aan de voorzitter van de vaste commissies van de Rijksuitgaven en van de Volkshuisvesting van de Tweede Kamer toekomen over de gang van zaken met betrekking tot de subsidie-aanvraag van het complex Heydnahof-Zuid. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, G. Ph. Brokx Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 3

4 Nadere kostentechnische beschouwing t.a.v. kosten en de daarvoor geleverde kwaliteit van het plan Heydnahof 235 woningen Planopzet Het plan omvat 235 eengezinswoningen van het normale type (2 lagen + langskap). De woningen, welke in één basistype zijn uitgevoerd, zijn gesitueerd in 24 blokken van 8 a 10 woningen per blok. De woningen hebben inclusief de berging een gemiddelde inhoud van circa 355 m 3 bruto inhoud en zijn 5,5 VE (ca. 100 m 2 bko) groot. (Het gemiddelde van eengezinswoningen in de sociale huursector in 1983 en 1984 is ca. 300 m 3 bruto inhoud en 82 m 2 bko). In de woningen is ten opzichte van de sociale huursector een aantal extra kwaliteitselementen aangebracht. De belangrijkste zijn: - Bad, 2e toilet, 2e wastafel; - lichttoetreding zolder veluxdakramen; - extra veel wand, vloertegelwerk en afwerkingen; - meer elektrische voorzieningen, lichtpunten en wandcontactdozen; - hardhouten trap, kozijnen en deuren. Zoals uit het voorgaande blijkt is er sprake van een eenvoudige stedebouwkundige opzet, terwijl de woningen ten opzichte van de gemiddelde sociale huurwoning groter zijn en meer kwaliteitselementen bevatten. De stichtingskosten In eerste instantie is per brief van 24 december 1981 door de aanvrager geldelijke steun aangevraagd met een opgave van de volgende stichtingskosten. Grondkosten f = f p/w Bouwkosten f = f p/w Totaal f = f p/w Nadien zijn per brief van 24 juni 1982 door de aanvrager gewijzigde stichtingskosten opgegeven met het verzoek om bij de toekenning van geldelijke steun hiermee rekening te houden. De gewijzigde stichtingskosten zijn als volgt: Grondkosten f = f p/w Bouwkosten f = f p/w Totaal f = f p/w Op basis van deze stichtingskosten, waarvan een nadere specificatie van de bouwkosten in aanneemsom en bijkomende kosten ontbreekt, is per brief van 21 juli 1982 geldelijke steun toegezegd. Uit het gereedmeldingsformulier dat aan de gemeente Rotterdam is gestuurd blijkt dat de definitieve stichtingskosten als volgt zijn: Grondkosten f = f p/w Bouwkosten f = f p/w Totaal f = f p/w Afwegingen van de kosten en kwaliteit van het plan Een afweging van de kosten/kwaliteit met behulp van de berekeningsmethodiek voor het bepalen van de kosten van woningen (BBW-80), Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 4

5 welke in de sociale huursector als toetsingsmethodiek voor het wel of niet aanvaarden van de aanneemsom wordt gehanteerd, geeft aan dat de aanneemsom in de sociale huursector voor deze woningen gemiddeld maximaal f per woning inclusief installaties en BTW zou mogen bedragen. Dit bedrag van f is berekend volgens de meest ruime uitleg van de richtlijnen voor de toepassing van de BBW-'80. Hierbij is rekening gehouden met de hiervoor genoemde extra kwaliteitselementen en met het feit dat de woningen groter zijn dan de gemiddelde woning in de sociale huursector. De bijkomende kosten bedragen in de sociale huursector gemiddeld circa 9%. Voor het plan Heydnahof behoeven deze kosten gezien de eenvoudige stedebouwkundige opzet en het grote serieeffect (één basistype) niet hoger te zijn. Indien we ons beperken tot de bouwkosten (grondkosten zijn gezien exploitatie-opzet reëel bevonden) dan kan de volgende vergelijking worden gemaakt: - Maximaal aanvaardbare bouwkosten van het zelfde plan in de sociale huursector. Aanneemsom f p/w Bijkomende kosten f p/w Totaal bouwkosten f p/w' 1 Hierbij is rekening gehouden met de niervoor genoemde extra kwaliteitselementen en met het feit dat de woningen groter zijn dan de gemiddelde woning in de sociale huursector. Zouden de NKSnormen worden toegepast op de plansituatie en zou gerekend worden met de huidige norm van 73 m 2 b.k.o. voor de sociale huursector dan kan een vergelijkbaar bedrag van ca. f p/w worden berekend. Extra kwaliteit en grootte bij dit plan kan op deze wijze worden becijferd op ca. f p/w. - De opgevoerde bouwkosten bij de aanvraag om geldelijke steun bedragen f p/w. Dit bedrag is bij de gereedmelding verlaagd tot f p/w. Gezien het grote verschil van ca. f p/w op de bouwkosten van deze woningen (na verrekening van extra kwaliteit en woninggrootte) kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een kosten/kwaliteitsverhouding, die bij toetsing in de sociale huursector niet zou worden geaccepteerd. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 5 i

6 Gang van zaken bij de behandeling van de subsidie-aanvraag voor het project «Heydnahof» 1. Bij brief van september 1986 hebben burgemeester en wethouders van Rotterdam een gereedmeldingsformulier en huurprijsvoorstel met betrekking tot het project Heydnahof van het ABP ingediend. Het ABP heeft dit formulier en dit voorstel op 24 april 1986 naar de gemeente Rotterdam gezonden. Naar aanleiding van deze stukken en ter nadere toelichting op het dossier, dat op 12 september jl. over dit onderwerp is toegezonden, wordt nog het volgende meegedeeld. 2. Het aanvraagformulier van het ABP werd d.d. 24 december 1981 door de Directeur Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam verzonden aan de Directie van de Volkshuisvesting in Zuid-Holland (HID-kantoor). 3. Door het Hoofd Nieuwbouwzaken van het HID-kantoor, de heer A. den Duik, werd d.d. 6 mei 1982 op een «beoordelingsnota» opgemerkt, dat zijns inziens de stichtingskosten met tenminste f omlaag kunnen. De nota is naar het ABP gestuurd en aan de gemeente Rotterdam. 4. Naar aanleiding van de beoordelingsnota vindt vervolgens een gesprek plaats tussen de heren L. van Dijken (plv. HID-Zuid-Holland) en A. den Duik enerzijds en de heer Lem van het ABP anderzijds. De h^ur Lem deelde blijkens het verslag van de heer Den Duik mee dat de calculatie-afdeling van het ABP akkoord was met de hoge, door het ABP opgegeven stichtingskosten en dat het ABP verplichtingen zou hebben tegenover de aannemer in verband met geleden verliezen op één of meer winkelcentra. 5. De heer J. van Kesteren (Directeur Woningbouw en Stadsvernieuwing van het DGVH, onder meer belast met de planning en voortgang van de woningbouw), is in het voorjaar van 1982 gebeld door het ABP waarschijnlijk de heer Masson, met de vraag of er nieuwe instructies waren om de beleggersplannen te gaan toetsen. Van Kesteren deelde hem mee, dat het beleid (niet te toetsen) niet gewijzigd was. Hij heeft daarna de heer Post gebeld en aan hem dezelfde mededeling gedaan. In het telefoongesprek van Kesteren-Post is volgens beider herinnering de omvang en aard van de kosten bij Heydnahof niet ter sprake geweest, wel de vraag of de dienst geacht werd beleggersplannen te toetsen. 6. Het ABP stuurde d.d. 16 juni 1982 een herziene premie-aanvraag voor Heydnahof naar de gemeente Rotterdam. Reden hiertoe is, dat de stichtingskosten gewijzigd zijn, nl. f in plaats van f De Dienst Volkshuisvesting Rotterdam stuurt deze stukken d.d. 24 juni 1982 door naar de Directie Volkshuisvesting in Zuid-Holland met de opmerking, dat de beoordelingsnota besproken in tussen het ABP en de heer L. van Dijken (plv. HID). 8. In opdracht van de HID heeft de heer P.G.A. Bom (hoofd afdeling Rijkssteun Volkshuisvesting van het HID-kantoor) d.d. 13 juli 1982 aan het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting geadviseerd wel akkoord te gaan met de herziene aanvraag van het ABP. In bij de aanvraag gevoegde berekeningen heeft hij aangegeven dat de jaarhuur van het project voorlopig werd berekend op f Bij dit advies was niet de beoordelingsnota gevoegd, die indertijd aan de gemeente Rotterdam en aan het ABP was gezonden (zie punt 3). 9. Door het Hoofd Financiering Woningbouw, drs. W. A. Haeser, werd d.d. 21 juli 1982 de subsidiebeschikking naar het ABP gestuurd. Hiermee is tevens de voorlopig berekende huurprijs vastgesteld. In het op 12 september j.l. toegezonden dossier over Heydnahof zijn alleen de stukken uit het HID-dossier opgenomen. In de bijlage zijn ook de stukken uit het dossier van de afdeling Financiering Woningbouw van het DGVH in Zoetermeer opgenomen. 10. De «nota Post» d.d. 26 juli 1982 werd door drs. Post geschreven uit onvrede met het bestaande subsidiesysteem, dat aan hem geen Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 6

7 mogelijkheid bood om in te grijpen in de prijs-kwaliteitsverhouding, zoals deze kennelijk in het marktgebeuren tot stand kwam. Hij heeft in het geval Heydnahof geen aanwijzing van onrechtmatig gedrag aan het ABP gezien en daarom dit project en zijn ervaringen bij de discussie over de hoogte van de stichtingskosten met het ABP niet aan de directeur-generaal voorgelegd. 11. De afhandeling van het project Heydnahof bij de hoofdafdeling Financiering Woningbouw is daar geen onderwerp van discussie geweest, omdat de aanvraag en de door de HID-Zuid-Holland voorgestelde jaarhuur en jaarlijkse bijdrage aan de gestelde regels voldeden. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 4 7