ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT _ANALYSE

Transcriptie

1 ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT _ANALYSE

2

3 INHOUDSOPGAVE ONTWIKKELING SINDS ANALYSE 6 1 GASTVRIJE ENTREE 8 2 MIXONE 10 3 GLOCAL DISTRICT 12 4 WONEN & VERBLIJVEN 14 5 DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING 16 3

4 ONTWIKKELING SINDS 2007 Deze analyse vormt het achtergrond document bij de concept gebiedsvisie Rotterdam Central District _Next Step. Hierin is een overzicht van feiten en cijfers opgenomen en is inzichtelijk gemaakt hoe het gebied zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. De cijfers laten een positieve ontwikkeling zien. De werkgelegenheid en het aantal bedrijfsvestigingen in RCD is gegroeid, zelfs sterker ten opzichte van de binnenstad als geheel. Het Cambridge Innovation Centre heeft zich gevestigd in het Groothandelsgebouw, Shell keerde terug naar RCD en Unilever groeide in haar vestiging aan het Weena. Niet alleen grote spelers, maar juist ook ook het aantal ZZP ers groeide, start-ups kregen de kans hier door te groeien en er vestigden zich lokale smaakmakers zoals Groos. Tegelijkertijd liggen er ook nog kansen en opgaven. Ten opzichte van 2007 is er een groei waarneembaar, maar er zijn ook mindere jaren bij geweest door het vertrek van bedrijven en nog steeds zijn er veel kansen ten aanzien van invulling en (her) ontwikkeling van het aanbod m2 vastgoed. Met de komst van Calypso is het aantal inwoners gegroeid en juist ten aanzien van wonen liggen er nog veel mogelijkheden voor verdere verdichting binnen RCD. In de analyse is verder ingezoomd op vijf thema s. Waarbij steeds de vraag centraal staat: hoe heeft RCD zich ontwikkeld en waar liggen nog opgaven? 4

5 Het station en omgeving wonnen 15 prijzen Met ruim reizigers per dag verwerkt het stationsgebied evenveel reizigers als luchthaven Schiphol / fietsparkeerplekken onder het Stationsplein werkzame personen in RCD. Dit fluctueerde vanaf 2007 tussen +/ en +/ % +/- van het totaal aantal werkzame personen in de binnenstad is in RCD werkzaam +/- 360 vestigingen in RCD. Dit fluctueerde vanaf 2007 tussen +/- 325 en +/ /3 +/- aantal vestigingen en werkzame personen is zakelijke dienstverlening de vereniging RCD heeft ca. 50 leden leden van de vereniging RCD 95% +25% bezettingsgraad Central Post: High end aanbod sluit goed aan op de marktvraag +/ inwoners, +/- 3% van gehele binnenstad. aantal ZZPers sinds % nieuwe inwoners in RCD. Dit is de ontwikkeling van Calypso van nieuwe bewoners Calypso komt van buiten Rotterdam 1910,- 170 In de binnenstad als geheel ligt dit op 2049 (NVM) gemiddelde huurprijs RCD Ter vergelijking: Binnenstad = 145 Tophuur Zuidas 300 First = 235 is de gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak m2 vastgoed met ongeveer 18% aanbod per 1/1/ WEENA GLOCAL CITY DISTRICT de cijfers hebben betrekking op bovenstaande uitsnede van het gebied 5

6 6 Analyse

7 Gastvrije entree Mixone Glocal District Wonen & verblijven Duurzame Gebiedsontwikkeling 7

8 1 RCD als bronpunt Treinstation 1 2 Stadsiniatief Luchtsingel 2 Metrostation Busstation 7 Nieuw gebruik Biergarten 3 Tramhalte P Publieke parkeergarages 8 6 Herinrichting Weena Herinrichting buitenruimte Gastvrije entree Herinrichting Spoorsingel Tourist Information Centrer Herinrichting Conradstraat Herinrichting Stations- & Kruisplein Herinrichting Delftseplein 8

9 Gastvrije entree Entree van de stad Het RCD is een mobiliteitshub, waar alle modaliteiten samenkomen: trein, HSL, tram, bus metro, RandstadRail en taxi. Er is ruimte voor het parkeren van je fiets of je auto en je stapt snel over van de trein op de tram of de metro. Het station is niet alleen een vervoersknooppunt en een nieuw icoon voor de stad, maar ook een gastvrije entree voor de binnenstad. Hier wordt de eerste indruk van de stad gevormd. Het City Informatiecentrum in de stationshal is de eerste ontvangst voor bezoekers die met de trein aankomen. Verblijfsgebied Het gebied is niet alleen een vervoersknooppunt, maar ook een plek om te ontmoeten en te verblijven. Op straatniveau en in de publieke ruimte zijn enorme stappen gemaakt, met natuurlijk het Stationsplein en het Kruisplein. De Noord-Zuidas is inmiddels van uitstekende kwaliteit, maar de aansluiting op de binnenstad en het stedelijk netwerk in de Oost - West richting verdient nog aandacht. Doorontwikkeling van plinten van gebouwen en de link met wat er op straat gebeurt is essentieel. Voetgangers en fietsers Goede autobereikbaarheid en parkeerfaciliteiten is als een van de randvoorwaarden in de visie Weena Glocal District benoemd. Hier is ook volop in geïnvesteerd met o.a. de gekoppelde Kruisplein- en Schouwburgpleingarage. Maar we zien in de afgelopen jaren ook een verschuiving richting de voetganger en de fietser. De landelijke trend waarin er steeds meer wordt gefietst is ook in Rotterdam zichtbaar. Sinds 2008 is het aantal fietsers in de binnenstad toegenomen met 21%. In een aantrekkelijke binnenstad is er veel ruimte voor de voetganger. Het RCD speelt hier als entree van de stad een cruciale rol in. Opgaven > Hoe kan de entreefunctie van het RCD nog verder worden versterkt in zowel de buitenruimte en de verbinding met andere gebieden in de binnenstad als in de programmering? > Hoe kan de verblijfsfunctie van het RCD worden versterkt? 9

10 Mixone: functies in RCD met uitzondering van kantoren Wonen Educatie Horeca Cultuur Leisure Detailhandel Hotel Zakelijke ontmoetingsplek 2 Mixone 10

11 Mixone Mix aan functies De Mixone is een belangrijke drager van het gebiedsconcept. Het RCD is het toonbeeld van de binnenstad als City Lounge, waarbij de focus ligt op ontmoeten, verblijven en vermaken. De Mixone biedt dus een mix aan functies waar wonen, werken, studeren, etc samenkomen. Sinds 2007 zijn in het RCD het aantal en de diversiteit aan functies in het gebied gegroeid. Er is met name meer horeca in het gebied bij gekomen, met nu ongeveer 55 restaurants en cafés. De Mixone heeft zich vooral gemanifesteerd in de plint van gebouwen, maar ook in gebouwen zelf, bijvoorbeeld The Suicide Club op het dak van het Groot Handelsgebouw. Programmering en placemaking Daarnaast gaat de Mixone over programmering, zowel binnen als buiten, in de hardware en de software. De buitenruimte heeft een flinke impuls gekregen, vanuit het station loop je op een prettige manier de binnenstad in. Met de programmering van de Mixone worden verbindingen gelegd tussen activiteiten, organisaties en plekken. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij Biergarten. Een ander voorbeeld is de programmering van de Kunsthal in het DE Café. Ook organiseert de vereniging Schouwburgplein activiteiten op het Stationsplein en wordt de hal van het station als showcase gebruikt voor evenementen en exposities in de stad. In een tijd waarin multifunctionele, binnenstedelijke gebieden steeds meer in trek zijn, heeft de Mixone veel potentie om nog verder door te groeien. Waarbij o.a. meer kan worden ingespeeld op culturele activiteiten of waar bijvoorbeeld een sterkere link met onderwijs(instituten) wordt gelegd. Ook kunnen buitenruimteprogrammering en placemaking worden versterkt. Hier liggen ook kansen voor ondernemers uit het RCD om meer naar buiten te treden en zich letterlijk in het RCD te etaleren. Opgaven > Hoe kan de functiemix - ook in bestaande gebouwen - in het RCD worden versterkt? > Hoe kan de buzz van het RCD als innovatief en gemixt stedelijk gebied sterker voelbaar worden? > Hoe kan ontmoeting tussen verschillende werelden worden gefaciliteerd? 11

12 Spaces Unilever SHELL Nationale Nederlanden Coolblue Robeco NautaDutilh Een selectie van typen gebruikers Global Pipelines Biergarten Het Nieuwe Werken Groos Local Buzz ZUS Cambridge Innovation Centre segmenten en indicatie bruto vraagprijzen per m2 Mangrove Kleinhandel A segment > 175,- B segment 125,- / 175,- Sea Trucks Group The Office Operators C segment < Lebkov Bron: CBRE Rotterdam, Glocal District 12

13 Glocal district GLOCAL DISTRICT Biotoop van bedrijven Het RCD heeft zich de afgelopen jaren positief ontwikkeld, met een groei in het aantal banen en vestigingen van bedrijven. Hier staan de lokale smaakmakers naast de internationale corporate bedrijven en zij beïnvloeden elkaar, ze vormen de local buzz en global pipelines. Het is een gebied met innovatiekracht waar groot en klein samengaan, de gevestigde orde naast de start-ups, nationaal en internationaal, naaldhak en spijkerbroek, glad en ruw, global en local: het Glocal District. Hier heeft zich niet alleen een aantal grote nieuwe corporate bedrijven gevestigd maar hebben ook zzp ers en kleine innovatieve bedrijven hebben de kans gekregen om zich op deze A-locatie in de stad te kunnen ontwikkelen én ook op een global schaalniveau opereren. Het is de mix tussen global en local die het RCD tot de unieke biotoop aan bedrijven maakt. Cambridge Innovation Centre De komst van het Cambridge Innovation Centre in het Groot Handelsgebouw toont de kracht van het Rotterdam Central District als vestigingsplaats. Het CIC heeft een bewuste keuze gemaakt voor zijn eerste vestiging buiten de VS in Rotterdam. De regio Rotterdam wordt gezien als een springplank voor jong talent en creativiteit. De gunstige ligging in de binnenstad biedt letterlijk en figuurlijk ruimte om te groeien. Het CIC helpt succesvolle start-ups te innoveren en door te groeien. Het Venture Café op donderdagmiddagen in het CIC laat ook zien dat netwerken belangrijker zijn geworden dan m2. Hier komen bedrijven uit alle lagen van het ecosysteem samen om kennis te delen en mensen te ontmoeten. Robeco NautaDutilh Coolblue Unilever SHELL Global Pipelines Sea Trucks Group A A segment gemiddeld > euro/m2 euro/m2 Nationale- Nederlanden o.a. Millenium met vloeren vanaf 500 m2, Plaza tot 2400 m2 Cambridge Innovation Centre The Office Operators Het nieuwe werken B segment euro/m2 Spaces Kleinhandel Groos Biergarten Local Buzz Mangrove C segment < 120 euro/m2 Lebkov ZUS Voedingsbodem voor innovatie Tussen bedrijven is ook steeds meer interactie ontstaan. De komst van verschillende bedrijfsverzamelgebouwen waarin mensen elkaar kunnen ontmoeten heeft hieraan bijgedragen. Maar ook de wijze waarop bedrijven te werk gaan: grote bedrijven die in hun kantoorruimte werkplekken aanbieden aan starters of kleine bedrijven. Daarmee wordt de voedingsbodem voor innovatie gelegd. Voor het huidige en toekomstige aanbod (transformatie en nieuwbouw) binnen het gebied is het dus essentieel dat er kan worden ingespeeld op de nieuwe wensen van eindgebruikers. De veerkracht van het gebied zit namelijk juist in het kunnen faciliteren van een diversiteit aan huurders. Waaronder ook kleinere bedrijven die potentie hebben om door te groeien en die hier in het RCD een aanbod op maat bij zoeken. Daarmee worden de randvoorwaarden voor innovatie en een dynamisch vestigingsklimaat gecreëerd, voor zowel groot als klein. Waar vestigen verschillende typen kantoorgebruikers Opgaven > Hoe faciliteren, conditioneren en waarborgen we de laagdrempeligheid van het gebied, zodat innovatie wordt gestimuleerd en startups een plek in het RCD kunnen blijven vinden? > Welke condities moeten we scheppen zodat het RCD kan blijven concurreren als vestigingsplaats voor grote spelers? > Inzet van business community voor de versterking van samenwerking tussen bedrijven in het gebied. 13

14 Woon- en verblijffuncties in RCD Wonen Hotel 4 Wonen en verblijven 14

15 Wonen en verblijven Mix wonen en werken In de afgelopen periode is Calypso als multi-user gebouw toegevoegd aan het woningaanbod. Hier wonen relatief veel jonge mensen en bijna de helft van de bewoners heeft zich nieuw in Rotterdam gevestigd. Het woningaanbod met een hoog serviceniveau heeft aantrekkingskracht op doelgroepen zoals starters en expats. Er is 1 nieuw hotel ontwikkeld: Holiday Inn Express in het Weenahuis. Het Hilton is gerenoveerd en het Manhattan is een Marriott hotel geworden, waarbij veel is geïnvesteerd in nieuwe kwaliteit. In de binnenstad is de balans tussen werken en wonen steeds beter geworden. In het RCD kan die mix nog sterker. De Mixone heeft zich ontwikkeld, maar de mix van functies kan worden uitgebreid. Nu woont slechts 5% van de inwoners van de binnenstad in dit gebied. RCD leent zich bij uitstek voor hoogstedelijke en dynamische woonvormen. Wonen tussen en boven hoogstedelijke voorzieningen, waar de wereld aan je voeten ligt. Dit kan ook in de vorm van short stay zijn, inspelend op de trend van tijdelijke verhuur van woningen aan expats, studenten of toeristen. Nieuw binnenstedelijk wonen De komende vijf jaar gaan we verder met het verdichten en aantrekkelijker maken van de binnenstad. We blijven zoeken naar nieuwe kansen om de extra groei van de stad te kunnen accommoderen in zowel nieuwbouw als transformatie van bestaande gebouwen. Met een onderscheidend aanbod kunnen ook nieuwe doelgroepen naar de stad worden getrokken. Opgaven > Hoe kunnen de kansen voor het RCD als innovatief woon-werk milieu worden versterkt door nieuwe woningen, slimme transformatie en woon - werk - mobilteits concepten? > Welke doelgroepen zijn hiermee te bedienen die aangetrokken worden door het Glocal District? 15

16 1 1 Dakakker Investeringen in het gebied tot Transformatie Breeam excellent certificaat Renovatie 4 3 Herinrichting buitenruimte 5 3 Nieuwbouw m2 aan zonnepanellen op CS Duurzame gebiedsontwikkeling Waterberging Kruispleingarage Stil asfalt Weena Warmte / Koude Opslag Groen dak Groothandelsgebouw 16

17 Duurzame gebiedsontwikkeling Ruimtegebruik Door o.a. het Nieuwe Werken is de vraag naar ruimte geïntensiveerd en tegelijkertijd het ruimtegebruik in kantoren afgenomen. Een diversiteit aan gebruikers vraagt ook om een diversiteit aan type gebouwen. Er is een grotere focus op multi-user en multi-tenant gebouwen gekomen. Een mix van wonen en werken in één gebouw, maar ook flexkantoren zijn aan een opmars bezig. Vanuit de trend van Het Nieuwe Werken is ingespeeld op het belang van flexibiliteit in verschillende segmenten en niet alleen te focussen op grote klanten die grote ruimtes huren. Het volumedenken is veel selectiever geworden en er is een verschuivende focus naar transformatie en renovatie zichtbaar. De leegstand in het gebied kan daarbij als kans worden gezien om met nieuwe concepten op in te spelen. Binnen het RCD is er aanbod in verschillende segmenten. De hoge bezettingsgraad van +/- 95% in het high-end multi-tenant gebouw Central Post laat zien dat het aanbod in dit gebouw ook goed aansluit op de marktvraag. Ook multi-tenant zijn gebouwen als de Delftse Poort, Het Schieblock, The Grid, Het Kantoor, het Groot Handelsgebouw Opgaven en Spaces. Binnen deze bedrijfsverzamelgebouwen kan ook een doorstroom van bedrijven worden gefaciliteerd. Dit vraagt wel om een sterke mate van flexibiliteit in bijvoorbeeld de lengte van huurcontracten. Duurzaamheid Niet alleen aan het gebruik, ook aan de gebouwde omgeving en het gebouw zelf worden hoge eisen gesteld. Het gaat over duurzaamheid in de brede zin van het woord: van mobiliteitsmanagement tot klimaatneutraal bouwen en de verschuivende focus naar transformatie van bestaande gebouwen. Hier is in het RCD al volop op ingespeeld met onder andere groene daken, waterberging onder de Kruispleingarage en de duurzame bouw van o.a. FIRST met een BREEAM-certificaat. In de toekomst zal dit alleen nog maar belangrijker worden. > Wat is de toekomstbestendige ontwikkelstrategie voor het RCD waarbij de kracht van het gemixte stedelijke gebied centraal staat en nieuwbouw en transformatie in hoge mate adaptief zijn? > Hoe kan daarbij flexibel worden ingespeeld op veranderingen? Waarbij ruimte wordt gecreëerd voor experiment en innovatie? 17

18 Opdrachtgever Vereniging RCD Stadsontwikkeling Rotterdam Foto s Rotterdam Branding Toolkit Gemeente Rotterdam Redactie Stadsontwikkeling Rotterdam José Besselink Douwe van Schaik Voor meer informatie Stadsontwikkeling Rotterdam Kees van Oorschot cjm.vanoorschot@rotterdam.nl Rotterdam, zomer 2016