COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT
|
|
- Klaas de Ridder
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 COMMERCIEEL CLUSTER VOOR DE NIEUWE WIJK STADSWERVEN - DORDRECHT Projectnummer: Opdrachtgever: Gemeente Dordrecht Status: Definitief eindrapport Datum: 10 februari 2015 Eldering Management & Consultancy. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
2 Inhoudsopgave 1. Inleiding en vraagstelling 2 2. Relevante beleidskaders Inleiding Regionaal Provinciaal Aandachtspunten op een rij 7 3. Analyse marktmogelijkheden Stadswerven Vraagkant Aanbodkant Bepaling marktruimte Ambitie en uitgangspunt Branchering, situering en randvoorwaarden Vereisten Situering en aanvullend programma Beleidsmatige toetsing Inleiding Toetsing Resumé 27 Bijlage 2: Branche-indeling detailhandel 31 Bijlage 3: Kaart marktgebied Stadswerven 32 Bijlage 5: Publicatie Havens à la Carte. Atlas haventypologieën 34
3 1. Inleiding en vraagstelling Stadswerven (Noord) is de nieuwe Dordtse woonwijk, die zal worden gerealiseerd in het gebied ter weerszijden van de huidige Maasstraat. Het gaat hier om een landtong, gelegen tussen de Beneden Merwede en het Wantij. Kijkend vanaf de westelijke punt richting west ziet men de ontmoeting van de Beneden Merwede, de Noord en de Oude Maas. Het vigerende bestemmingsplan voor Stadswerven stamt uit 2005 en zal in 2015 geactualiseerd moeten worden. Voor het commerciële programma is een actuele onderbouwing nodig, die tegemoetkomt aan de ambities voor Stadswerven enerzijds en de nieuwe economische realiteit anderzijds. Onderhavige rapportage heeft derhalve betrekking op de toekomstige omvang en samenstelling van het commerciële programma (m.n. detailhandel en horeca en in ieder geval excl. kantoren) voor deze nieuwe wijk. 2 Voor het opstellen van de gevraagde onderbouwing is antwoord nodig op de volgende drieledige vraagstelling: 1. Welk commercieel programma is qua omvang en samenstelling voor Stadswerven realistischerwijs economisch haalbaar? 2. Hoe verhoudt dit programma zich ten opzichte van de ambities, die er voor Stadswerven zijn geformuleerd? 3. Past dit programma binnen de bestaande beleidskaders op verschillende overheidsniveaus (provincie, regio, gemeente) c.q. is het pasbaar te maken? In Hoofdstuk 2 gaan we kort in op de beleidskaders, die relevant zijn voor detailhandelsontwikkelingen. Hoofdstuk 3 staat in het teken van de detailhandel: wat zijn de marktmogelijkheden voor de wijk Stadswerven en hoe verhouden die zich tot ambities. Branchering, situering en randvoorwaarden zijn de onderwerpen, die in hoofdstuk 4 de revue zullen passeren. In Hoofdstuk 5 zullen we het haalbaar geachte programma voor het commerciële cluster toetsen aan de verschillende beleidskaders. In hoofdstuk 6 wordt het adviesrapport geresumeerd aan de hand van de vraagstelling.
4 2. Relevante beleidskaders 2.1 Inleiding In de afgelopen jaren is er veel gebeurd in de economie. Door de opeenvolgende crises lijkt niets meer vanzelfsprekend. Het winkellandschap is aan grote veranderingen onderhevig als gevolg van het gebrek aan consumentenvertrouwen en de versnelde ontwikkeling van internet als aankoopkanaal. De ontwikkeling in de detailhandelsmarkt is sterk vraaggericht, waardoor ondernemers en de aanbieders van (winkel)vastgoed zich sterker dan ooit moeten verdiepen in de klant(groepen). Zij moeten hun ondernemingsstrategie daarop aanpassen. De ruimtelijke gevolgen van deze veranderingen zijn zichtbaar in de winkelgebieden. Ze zijn echter niet voor elk soort winkelgebied hetzelfde. Ze zijn ruimtelijk selectief. De opeenvolgende crises hebben de slechte winkellocaties scherper in beeld gebracht. Daardoor staan in verschillende steden en dorpen flinke delen van winkelstraten leeg of hebben een kwijnend bestaan. Door de economische groei in de periode van voor 2008 was de onvoldoende kwaliteit van deze winkelgebieden niet echt zichtbaar. In delen van deze winkelgebieden bevonden zich bedrijven waarvan de kwaliteit van het ondernemerschap te wensen overliet, de goede uitzonderingen daar gelaten. Overigens zijn dit winkelgebieden waar we de afgelopen 20 tot 30 jaar in de mate van bezetting c.q. de mate van leegstand de golfbeweging van de economie terug zagen. Naast deze conjuncturele invloed is er ook iets structureels aan de hand. Door intensivering van het ruimtegebruik in de beste winkelmilieus (in binnensteden: op de zogenaamde A-locatie) is de aantrekkingskracht van deze winkelomgevingen verder vergroot, waaroor loopstromen in binnensteden permanent gewijzigd zijn. Door de vergroting van de compactheid kwamen andere, verder weg gelegen winkelstraten in de knel: ze werden aanloopstraten met een gemengd karakter of transformeerden naar het zwerfmilieu op basis waarvan de binnensteden zich van elkaar onderscheiden. 3 Deze structurele wijzigingen zijn door de achtereenvolgende crises, zoals gezegd, scherper waarneembaar op straatniveau. Door het stevig krimpen van de bestedingen in (fysieke) winkels daalde de vraag naar winkelpanden. De leegstand nam toe. Aangezien deze problematiek ruimtelijk selectief is zien we de leegstand van voormalige winkelpanden geconcentreerd in winkelgebieden / - straten, die eigenlijk al langer niet meer aan de eisen voldoen. Winkelmeters op betere locaties zijn ervoor in de plaats gekomen, zonder dat de verouderde c.q. slechte winkelmeters zijn opgeruimd. De zichtbaarheid van deze situatie vervult menigeen met de vrees voor verpaupering. Stellingnames als 30% van de winkels gaat verdwijnen en soms zelfs we hebben geen winkels meer nodig, alles via internet zijn met grote regelmaat in de media verschenen. De overheid wordt (veelal door de partijen met bestaande belangen) opgeroepen iets te doen. Vanuit maatschappelijk oogpunt voelt zij ook deels zelf aan dat de vraag om regie beantwoord moet worden. Verpaupering ligt op de loer en een transformatieopgave op het bord.
5 We zien de afgelopen jaren dan ook pogingen ondernomen worden om meer tot afstemming te komen. Binnen gemeenten gebeurde dat wel al enigszins. Een gemeentebreed detailhandelsbeleid hield rekening met de verschillen in verzorgingsfunctie van de verschillende winkelgebieden (van binnenstad tot buurtsteunpunt). We zien nu ook duidelijke pogingen om binnen regio s tussen gemeenten af te stemmen en provinciale overheden zijn bezig om dat te doen tussen regio s. Met name de gewijzigde rol van de provinciale overheid in deze is opmerkelijk. Ook de gemeente Dordrecht heeft hiermee te maken. In regionaal opzicht is er onlangs in Drechtstedenverband een regionale detailhandelsvisie vastgesteld door de Drechtraad. Hierin is het detailhandelsbeleid van de gemeente Dordrecht verdisconteerd. De Provincie Zuid-Holland toetst detailhandelsontwikkelingen met behulp van de Visie Ruimte en Mobiliteit. 2.2 Regionaal In regionaal opzicht geldt de Regionale Detailhandelsvisie Drechtsteden, vastgesteld door de Drechtraad op 7 oktober Deze visie richt zich voornamelijk op behoud en versterking van de hoofdstructuur. De uitspraken in de visie gelden vanuit deze doelstelling voor de centrumgebieden van Dordrecht, Zwijndrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Hendrik Ido Ambacht en Alblasserdam. Deze winkelgebieden moeten om de consument steeds in voldoende mate te kunnen bedienen, versterkt worden, maar niet ten koste van elkaar. Daarom is regionale afstemming noodzakelijk. De visie heeft nadrukkelijk de functie van toetsingsinstrument voor de invloed van nieuwe detailhandelsinitiatieven met meer dan m² bvo op de hoofdstructuur. 4 Volgens de visie is er maar één scenario mogelijk en dat is het scenario waarin de hoofdstructuur kwalitatief wordt versterkt onder gelijktijdige begeleiding van de herstructurering op het lokale verzorgingsniveau. Er is regie op deze herstructurering nodig om te voorkomen, dat vestiging van detailhandel op deze verouderde locaties met effecten op de centrumgebieden plaats zal vinden. Om te kunnen (blijven) voldoen aan de verwachtingen van de consumenten is de 1 e opgave de dynamiek in de centrumgebieden, die tezamen de regionale hoofdstructuur vormen, te faciliteren. De ontwikkeling van de andere winkelgebieden (m.n. de wijk- en buurtwinkelcentra) is primair een lokale aangelegenheid. Uitgangspunt daarbij is dat eventuele versterking van deze winkelgebieden de positie van andere niet in gevaar mogen brengen. 2.3 Provinciaal De Provincie Zuid-Holland heeft haar inspanningen op het vlak van detailhandel de afgelopen jaren geïntensiveerd. Van juli 2012 stamt de Notitie Detailhandel Zuid-Holland. Dit betreft een uitwerking van het onderdeel detailhandel uit de Beleidsvisie en Uitvoeringsstrategie Regionale Economie en Energie De ruimtelijk relevante onderdelen uit deze notitie zijn terug te vinden in de Verordening Ruimte 2014 (juli 2014).
6 Notitie Detailhandel Zuid-Holland In deze notitie worden de (beleids)bakens verzet en worden de volgende keuzes gemaakt (citaat, pag. 10): 1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk het winkelvloeroppervlak en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor wordt onderscheid gemaakt tussen: a. Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume-uitbreiding volgens het ja- mits-principe); b. Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume-uitbreiding volgens het nee-tenzij-principe); c. Beleid gericht op herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur). 2. Perifere detailhandel. De Provincie wil het aantal PDV-locaties terugbrengen en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER-Iadder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-Iadder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. (Einde citaat). 5 Het provinciaal detailhandelsbeleid is gericht op versterking van de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV), waarbij de dynamiek binnen de detailhandel niet belemmerd wordt. Deze doelstelling wordt geoperationaliseerd door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, het versterken van een klein aantal winkelcentra en door het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Het belangrijkste criterium om deel uit te maken van de provinciale hoofdstructuur is de bovenlokale verzorgingsfunctie. De hoofdstructuur bestaat daarom uit centra met een bovenlokale functie. Binnen de Drechtsteden worden de centrumgebieden van Dordrecht, Zwijndrecht en Papendrecht hiertoe gerekend. Daarbij wordt Dordrecht als te ontwikkelen centrum beschouwd en Zwijndrecht en Papendrecht als te optimaliseren centra. De centrumgebieden van Alblasserdam, Hendrik Ido Ambacht en Sliedrecht komen niet voor in de provinciale hoofdstructuur. Voor deze centrumgebieden geldt dan het beleid gericht op herstructurering van de overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur). Een deel van deze aankoopplaatsen heeft onvoldoende toekomstperspectief. Zij komen voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Voor Stadswerven is relevant dat de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast op het commerciële programma. Volgens het provinciale beleid zijn nieuwe ontwikkelingen alleen
7 mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Herstructurering en inbreiding krijgen voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties. Verordening Ruimte 2014 In deze verordening wordt het beleid voor nieuwe ontwikkelingen in regels vertaald. Voor Stadswerven zijn de volgende passages relevant. Artikel Detailhandel: Lid 1.b: een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden binnen een wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk. Lid 2.a: de (nieuwe) ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma Ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de overige aankoopplaatsen. Lid 2.b: voor zover de (nieuwe) ontwikkeling een omvang heeft van meer dan m² bvo voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en zo nodig een distributieplanologisch onderzoek is uitgevoerd. Overigens heeft de Provincie Zuid-Holland met ingang van 28 november 2014 een ontwerp partiële wijziging van de Verordening Ruimte 2014 ter visie gelegd. De wijziging heeft betrekking op een andere advisering over detailhandelsplannen. Daarbij is het voornemen om het Regionaal Economisch Overleg te vervangen door een door Gedeputeerde Staten in te stellen onafhankelijk Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland. 6 Programma Ruimte Dit programma is net zoals de Verordening Ruimte 2014 een onderdeel van de Visie Ruimte en Mobiliteit (juli 2014). T.a.v. overige aankoopplaatsen is een eventuele groei van het winkeloppervlak in de volgende drie situaties aan de orde ( van het Programma Ruimte ): 1. Mede uit het oogpunt van leefbaarheid, kan dynamiek in de dagelijkse sector binnen de bestaande structuur in principe de ruimte worden geboden. 2. Het voorzieningenniveau houdt logischerwijs niet altijd gelijke tred met de bevolkingsgroei. Een sterke bevolkingsgroei (die recent plaats heeft gevonden of aanstaande is) kan daarom een rechtvaardiging bieden voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. 3. Saldering als gevolg van herstructurering kan tot slot eveneens een reden zijn voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. Uit het Programma zijn de voor Stadswerven volgende relevante aandachtspunten te destilleren: Een eventuele toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering zijn zaken, die in de toelichting op het bestemmingsplan beschouwd dienen te worden en zullen daarmee een onderdeel uit maken van dit advies. Naar de letter is regionale afstemming nodig uitsluitend indien een ontwikkeling bovengemeentelijke effecten met zich meebrengt. Getuige uitspraken van de Raad van State
8 blijkt dit enigszins genuanceerder te liggen. Naar de geest is aandacht voor bovengemeentelijke effecten van Stadswerven noodzakelijk. Voor (ontwerp)bestemmingsplannen die nieuwe detailhandel met meer dan 2000 m² bruto vloeroppervlak binnen de centra mogelijk maken, moet worden aangetoond dat het woonen leefklimaat en de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. Zie verder lid 2.b. van artikel van de Verordening Ruimte Een overige aankoopplaats kan op een andere centrale en goed bereikbare locatie binnen hetzelfde verzorgingsgebied geaccommodeerd worden indien bij de achterblijvende locatie sprake is van zowel feitelijke als planologische sanering van detailhandel. Dit is in de situatie van de nieuwbouwwijk Stadswerven niet aan de orde. 2.4 Aandachtspunten op een rij Een commercieel cluster in de nieuwbouwwijk Stadswerven valt buiten de provinciale èn de regionale hoofdstructuur voor detailhandel en is onderhevig aan het provinciale beleid voor overige aankoopplaatsen. Op basis van het voorgaande kunnen we voor Stadswerven de volgende relevante aandachtspunten herleiden. het commerciële cluster in de wijk Stadswerven zal de toets van de ladder voor duurzame verstedelijking moeten doorstaan, d.w.z. is alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond; regionale afstemming is naar de letter niet nodig, maar naar de geest zal er aandacht aan bovengemeentelijke effecten geschonken moeten worden; het cluster moet de vorm krijgen van een wijkgebonden winkelconcentratie ; als de omvang meer dan m² bvo is, zal aangetoond moeten worden, dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast, er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en er mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg (of diens opvolger) en zo nodig een distributie-planologisch onderzoek is uitgevoerd; de realisatie van het cluster moet verantwoord zijn c.q. worden tegen de achtergrond van een eventuele toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering. 7
9 3. Analyse marktmogelijkheden 3.1. Stadswerven Stadswerven ligt tegen de historische binnenstad van Dordrecht en heeft een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur. Het gebied bevindt zich als schiereiland tussen het Wantij en de Beneden Merwede. Hier wordt een levendig stedelijk woonmilieu gecreëerd met een mix aan functies voor wonen, werken en recreëren. De aanwezigheid van het water en haar samenhangende kwaliteit is een belangrijke drager in het plan. Rondom het Wantij dat het binnenmeer en hart van Stadswerven gaat vormen, worden diverse afzonderlijke woonbuurten en activiteiten gerealiseerd. Een nieuw te realiseren brugverbinding op de kop van Stadswerven zorgt voor een goede ontsluiting van de oude binnenstad voor voetgangers en fietsers. Bij de aanlanding van de brug wordt een horecacluster met een waterplein gecreëerd, waarmee deze plek een aantrekkelijk verblijfsgebied voor inwoners uit Dordrecht en omgeving zal worden. Bron: Persbericht OCW d.d. 26 februari Bron: OCW De realisatie van de wijk Stadswerven kent een lange voorgeschiedenis maar nu is het dan eindelijk zo ver: met de verkoop van woningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap een start gemaakt. In december 2014 is de eerste paal geslagen voor de eerste woningen voor de eerste nieuwe bewoners.
10 De plek voor het commerciële cluster is voorzien in Deelgebied F (vergelijk Bijlage 4). Tevens wordt gesproken van een horecafunctie op de Punt, daar waar de brug vanaf de binnenstad aanlandt op Stadswerven. Daarnaast wordt gedacht aan meer verblijfsrecreatieve functies rond de jachthaven. De omvang en de samenstelling van het commerciële programma is steeds aangepast aan het ambitieniveau (ooit werd Stadswerven beschouwd als binnenstadsmilieu) en de economische omstandigheden. Ook het deelgebied is niet altijd dezelfde geweest, al is deelgebied F in combinatie met de jachthaven wel een logische rode draad in de discussies geweest. Anno 2014/2015 is het vooral nodig om tot een realistisch programma te komen, dat overeenkomt met de functie en het verzorgingsbereik van het cluster. Primair gaat het toch om hoog frequent bezochte, dagelijkse voorzieningen voor de inwoners van de nieuwe wijk Stadswerven en haar directe omgeving. In tweede instantie kan gedacht worden aan commerciële functies, die specifiek passen bij Stadswerven vanwege de ligging aan het water, de ligging nabij de binnenstad, de ligging nabij andere stedelijke functies en de aanwezigheid van een jachthaven. 3.2 Vraagkant Toekomstige bewoners van Stadswerven Inzicht in de aard van de toekomstige bewoners van Stadswerven is nodig om te kunnen bepalen over welk bestedingspotentieel zij zullen beschikken. Volgens opgave van de ontwikkelingscombinatie OCW (AM, Dura Vermeer en J.P. van Eesteren) bestaat het huidige programma uit circa 980 woningen. Over dit hele woning programma wordt uitgegaan van een gemiddelde huishoudenomvang van 3. Dit betekent circa nieuwe inwoners. De prijzen van de woningen zullen variëren van tot Er wordt niet voorzien in de realisatie van een sociaal woningprogramma. De verwachting is dat de nieuwe bewoners een inkomen verdienen dat boven het landelijke en het Dordtse gemiddelde zal liggen. 9 De toekomstige consumenten Naast de nieuwe bewoners zullen ook bewoners uit de directe omgeving gebruik maken van de voorzieningen in de wijk Stadswerven. Deze stellingname is gebaseerd op het ontbreken van een volwaardig cluster voor dagelijkse voorzieningen in de directe omgeving en op de bereikbaarheid van Stadswerven voor de wijken De Staart en Het Reeland voor alle verkeer en de specifieke bereikbaarheid voor de wijk Noodflank (onderdeel van het Centrum) voor langzaam verkeer. Deze overwegingen leiden tot een afbakening van het marktgebied, waarbinnen zich de volgende buurten bevinden:
11 Aantal inwoners 2014, CBS buurt Bleijenhoek Stadswerven (verwacht) Lijnbaan Matena's Pad e.o Merwestein Noord Wantijpark e.o Plein e.o Beekmanstraat e.o Noorderkwartier Amerstraat e.o e Merwedehaven e.o. 3 TOTAAL Bron: opgave OCW / Onderzoekscentrum Drechtsteden, nov/dec 2014 In bijlage 3 is het bijbehorende kaartbeeld opgenomen. De afbakening is op voorstel van Eldering Management & Consultancy met instemming van het Onderzoekscentrum Drechtsteden tot stand gekomen. 3.3 Aanbodkant In het als zodanig afgebakende marktgebied is reeds aanbod van winkels aanwezig. Dit aanbod is in een bepaalde mate concurrerend voor het te realiseren cluster in de wijk Stadswerven. Door het toevoegen van winkels zullen consumenten van buiten Stadswerven hun bestedingen voor een deel in de wijk Stadswerven gaan doen. Vanuit de andere kant beredeneerd zullen de (2.940) nieuwe bewoners van Stadswerven, naast hun eigen winkelvoorzieningen, ook winkels buiten Stadswerven bezoeken. In de huidige ruimtelijk-economische, specifiek Dordtse omstandigheden zal dat voor de dagelijkse voorzieningen met name betrekking hebben op de Aldi en de Jumbo die naast elkaar gevestigd zijn aan de Merwedestraat (buurt 0607). Dit cluster van circa m² wvo (voor begripsomschrijvingen wordt verwezen naar bijlage 1) met een perifere ligging op het bedrijventerrein De Staart heeft een bovenwijkse functie voor de wijken Centrum, Het Reeland, De Staart en (in mindere mate) voor Stadspolders. Stadspolders kent een volwaardig winkelcentrum, waardoor de behoefte om voor de dagelijks benodigde inkopen de wijk uit te gaan minder aanwezig is. 10 Het dagelijks winkelaanbod, dat aanwezig is in het marktgebied, kan worden samengevat overeenkomstig tabel 3.1 (voor een overzicht van het samenstel aan branches wordt verwezen naar bijlage 2). De 2 bovenwijks functionerende supermarkten aan de Merwedestraat domineren het aanbod in het afgebakende marktgebied. Uit tabel 3.2 blijkt dat het niet-dagelijks winkelaanbod in het marktgebied een bijzondere opbouw kent. Het niet-dagelijkse aanbod heeft een dusdanige samenstelling waardoor er nauwelijks tot geen sprake zal zijn van directe concurrentie met de hoog frequent bezochte, dagelijkse voorzieningen voor de inwoners van de nieuwe wijk Stadswerven en haar directe omgeving, waar het toch primair om zal gaan.
12 Tabel 3.1. Huidig aanbod dagelijkse artikelen Levensmiddelen aantal m² wvo supermarkten ,6% overig ,4% persoonlijke verzorging ,0% Totaal 2405 Bron: Onderzoekscentrum Drechtsteden, november 2014; bewerkt door Eldering Management & Consultancy Tabel 3.2. Huidig aanbod niet-dagelijkse artikelen marktgebied aandeel Voorstraat als % van totaal vestigingen m² wvo vestigingen m² wvo vestigingen m² wvo In/om huis Wonen Plant & Dier Auto & Fiets 1 65 sub ,5% 27,7% Mode & Luxe Antiek & Kunst Huish. en Luxe art Kleding & Mode sub ,0% 58,3% Vrije Tijd Media Hobby Sport & Spel sub ,0% 24,3% Overig ,0% 100,0% Totaal ,5% 44,8% Bron: Onderzoekscentrum Drechtsteden, november 2014; bewerkt door Eldering Management & Consultancy 11 Sterker nog: van het totaal aantal vestigingen is 70% terug te vinden in de Voorstraat, en van het winkeloppervlak 45%. De gemiddelde omvang per vestiging in de Voorstraat is bijna 70 m² wvo. Het gaat hier (gezien de stedenbouwkundige structuur logischerwijs) om kleine panden in gezien de aard van het niet-dagelijkse aanbod om een zwerfmilieu. In de hoofdbranche huishoudelijke en luxe artikelen gaat het in alle 6 gevallen om de branche luxe cadeauartikelen. Deze branche wordt normaal gesproken niet terug gevonden in een cluster van vaak benodigde, dagelijkse voorzieningen. Van de oppervlakte, die niet in de Voorstraat is gesitueerd, bevindt zich 16% op het bedrijventerrein De Staart en 20% aan het Van Neurenburgpad. Dit is geen aanbod dat concurreert met regulier aanbod in winkelconcentraties. Daarmee is in totaliteit ruim 80% van de winkeloppervlakte in de niet-dagelijkse sfeer in het marktgebied geduid. Op basis van de samenstelling en lokalisering van het niet-dagelijkse aanbod in het marktgebied van Stadswerven kan geconstateerd worden dat dit aanbod niet relevant is voor de concurrentieanalyse.
13 3.4 Bepaling marktruimte Het is mogelijk om een inschatting van de (potentiële) omvang van het aanbod aan frequent benodigde (ook wel dagelijkse) artikelen (voor toelichting op de gebruikte begrippen verwijzen wij naar bijlage 1) en minder frequent benodigde (ook wel niet-dagelijkse) artikelen te geven. Het realiteitsgehalte van een dergelijke inschatting neemt toe naarmate de lokale werkelijkheid op grond van lokaal verkregen kengetallen kan worden weergegeven. Voor (het marktgebied van) Stadswerven maken we gebruik van actuele gegevens over bewoneraantallen en winkeloppervlakten. Voorts hanteren we landelijk gemiddelde kengetallen, die we op basis van de locale omstandigheden en een aantal kwalitatieve overwegingen inkleuren. Voor omzet- en bestedingscijfers zal gebruik gemaakt worden van landelijke bronnen. Vertrekpunten Het marktgebied heeft een omvang van consumenten. Van dit aantal betreft het nieuwe consumenten, nl. de toekomstige bewoners van Stadswerven. Het commercieel cluster op Stadswerven-Noord heeft tot primaire taak de verzorging en bediening van dit marktgebied, waarbij de nieuwe inwoners met het oog op de aard van de woningen een bovengemiddeld (besteedbaar) inkomen zullen hebben. Het niveau zal vergelijkbaar zijn met dat van de wijk Dubbeldam, namelijk (2011, opgave: Gemeente Dordrecht). Voor de rest van het marktgebied gaan we uit van het voor Dordrecht gemiddelde (besteedbare) inkomen, te weten: (2011, opgave: Gemeente Dordrecht). Gezien deze primaire taak is het detailhandelsaanbod binnen het commercieel cluster te karakteriseren als een boodschappencentrum. Het gaat hoofdzakelijk om dagelijkse, hoog- en middenfrequent benodigde goederen, waarvoor (nog) steeds het nabijheidscriterium geldt. Naast deze primaire functie zijn er ook duidelijke aanzetten tot een beperkt aantal meer verblijfsrecreatieve functies. Daarbij wordt gedacht aan de westelijke punt nabij de aanlanding van de brug voor langzaam verkeer en aan locaties rond de toekomstige jachthaven. 12 Koopkrachtbinding / -toevloeiing en oriëntatie Koopkrachtbinding en -toevloeiing Doordat de feitelijke situatie in wijken met de omvang van het marktgebied van Stadswerven nogal kunnen verschillen, zien we ook grote verschillen in de binding en toevloeiing. De omvang van het (toekomstige) marktgebied is bepaald op consumenten. Voor de koopkrachtbinding en toevloeiing gaan wij (voorzichtigheidshalve) uit van een marktgebeid met een inwonertal tussen en Voor marktgebieden van de ze omvang variëren de binding en toevloeiing overeenkomstig tabel 3.3. Het verzorgingsgebied bestaat uit de nieuwe inwoners van Stadswerven en de bestaande inwoners in de rest van het marktgebied. Op basis van ervaringen met nieuwbouwwijken is de verwachting gerechtvaardigd dat de nieuwe inwoners een sterkere oriëntatie op hun eigen (winkel)voorzieningen zullen hebben dan de andere bewoners van het marktgebied. De verwachting is dat deze laatstgenoemden thans bij gebrek aan een geconcentreerd boodschappencluster in hun directe omgeving in grotere mate georiënteerd zullen zijn op de supermarkten aan de Merwedestraat. Bij de
14 Tabel 3.3: Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor wijken met tot inwoners Dagelijks Niet dagelijks % % binding 60-85% 20-30% toevloeiing 10-20% 20-30% Bronnen: Bolt (2003); Diverse onderzoeken; bewerkt door Eldering Management & Consultancy beschikbaarheid van een boodschappencluster in de wijk Stadswerven zullen deze consumenten hun bestedingen in de dagelijkse artikelen deels wijzigen ten gunste van Stadswerven onder de voorwaarde dat de bereikbaarheid en het parkeren minimaal van gelijkwaardig niveau is als dat van de supermarktenlocatie aan de Merwedestraat. De bewoners van het noordelijk en noordwestelijk deel van de binnenstad zullen bij gebrek aan dagelijkse voorzieningen in de directe nabijheid naar verwachting juist een hogere gerichtheid op Stadswerven hebben. Op het vlak van niet-dagelijks benodigde artikelen is de nabijheid van de Dordtse binnenstad met een omvangrijk en breed aanbod een factor van belang. Op wijkniveau is er ook een gebrekkig draagvlak voor branches in de niet-dagelijkse sector te creëren. E.e.a. is tot uitdrukking gebracht in de tabellen 3.4.a en 3.4.b. Tabel 3.4.a: Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor Stadswerven Noord Dagelijks Niet dagelijks % % binding 75% 12,5% toevloeiing 20% 5% Bronnen: Bolt (2003); Diverse onderzoeken; bewerkt door Eldering Management & Consultancy 13 Tabel 3.4.b: Koopkrachtbinding en -toevloeiing voor rest van het marktgebied Dagelijks Niet dagelijks % % binding 60% 7,5% toevloeiing 20% 5% Bronnen: Bolt (2003); Diverse onderzoeken; bewerkt door Eldering Management & Consultancy Koopkrachtoriëntatie In landelijk opzicht is de kooporiëntatie op het supermarktsegment circa 83%. Dat wil zeggen: de verhouding in de totale omzet in algemene levensmiddelen, zoals brood, vlees, groenten en fruit, ligt landelijk gezien op verdeling van 83% en 17% tussen respectievelijk de supermarkten en de
15 speciaalzaken. Gezien het (te verwachten) niveau van het besteedbare inkomen van de nieuwe bewoners van Stadswerven kan de oriëntatie op foodspeciaalzaken iets hoger liggen dan landelijke gemiddeld. Voor de nieuwe inwoners gaan we uit van een verdeling van 80-20%, voor de rest van het marktgebied hanteren we het landelijke gemiddelde. Marktruimte Methode Op basis van de genoemde uitgangspunten zal worden bepaald wat de marktruimte voor het marktgebied van Stadswerven is. De marktruimte wordt berekend door de bestedingen te relateren aan de omzet/vloerproductiviteit, die winkels moeten behalen om rendabel te kunnen functioneren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van diverse publicaties van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en van diens opvolger Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij (zie De bestedingen worden bepaald op basis van: - het aantal inwoners van het verzorgingsgebied; - gemiddelde bestedingen in Nederland per hoofd; - de lokale situatie (zoals inkomensniveau); - de koopkrachtbinding en de koopkrachttoevloeiing. Marktruimte dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inwoners, waarvan nieuwe op Stadswerven; gemiddeld inkomen: 118,4% 1 van het Nederlands gemiddelde voor de nieuwe inwoners van Stadswerven; voor de overige bewoners in het marktgebied geldt 93,6% van het Nederlands gemiddelde; de bestedingen kennen een inkomenselasticiteit van 0,25 2. De correctiefactor voor het inkomen is derhalve - 104,6% voor (toekomstige) inwoners van Stadswerven en - 98,4% voor de rest van de inwoners in het marktgebied; besteding aan dagelijkse artikelen per hoofd: 2.630,- 3, incl. inkomenscorrectie: ,- voor toekomstige inwoners; ,- voor de rest van de inwoners van het marktgebied; koopkrachtbinding : - 75% voor toekomstige inwoners; - 60% voor de rest van de inwoners van het marktgebied koopkrachttoevloeiing: 20% (als percentage van de omzet); gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) dagelijkse artikelen 4 : - supermarkten: 9.790,-; - speciaalzaak: 5.640,-; 14 1 Bron: / opgave Gemeente Dordrecht (gemiddelde voor Nederland: ) 2 Bron: HBD, Bron: HBD (nov 2013), Bestedingen en marktaandelen 4 Bron: HBD (dec 2013), Omzetkengetallen 2011/2012
16 kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken: % voor toekomstige inwoners; % voor de rest van de inwoners van het marktgebied. Gegeven de situatie, waarbij in het als zodanig afgebakende marktgebied aan alternatieven ontbreekt, is het de vraag in welke mate de huidige (7.800) inwoners zijn gericht op het bestaande supermarktaanbod (Jumbo + Aldi aan de Merwedestraat). Het cluster van circa m² wvo heeft zoals gesteld - een bovenwijkse functie voor de wijken Centrum, Het Reeland, De Staart en (in mindere mate) voor Stadspolders. We hanteren een behoudende stellingname, waarbij we ervan uitgaan dat circa 50% van de omzet in deze supermarkten vanuit het voor Stadswerven afgebakende marktgebied komt. In dat geval houden we 50% van de m² wvo van deze 2 supermarkten aan als omzetclaim in het als zodanig afgebakende marktgebied. In het volgende schema staat beredeneerd op welke wijze deze 50% tot stand is gekozen: Schema 1: benadering 50%-stellingname m² wvo omzet / m² wvo omzetclaim omzet supermarkten marktgebied aant. inw besteding/hfd bestedingspotentieel dagelijks gebonden bestedingen eigen marktgebied 60% via aankoopkanal "supermarkt" 83% aandeel gebonden supermarktbestedingen marktgebied als % van de omzetclaim 51,1% 15 Wanneer we uitgaan van de berekende omzetclaim, dan betekent dat, dat de omzet van de 2 supermarkten voor de helft afkomstig is van de huidige (7.800) inwoners. In tabel 3.5 is de marktruimte voor de dagelijks benodigde goederen gecalculeerd. Op basis van de beredeneerde uitgangspunten is er een (theoretische geraamde) marktruimte in de dagelijkse goederensector van m² wvo. Bij een vormfactor van 0,8 is er ruimte voor (afgerond) m² bvo. Gezien de te verwachten sociaaleconomische samenstelling van de nieuwe wijk Stadswerven wordt aanbevolen om te kiezen voor een supermarktaanbod in het full service -segment. Gezien de relatief smalle basis / massa verdient het aanbeveling dit aanbod primair te optimaliseren om pas daarna te bezien of er nog mogelijkheden zijn voor (verplaatsende) foodspeciaalzaken.
17 Tabel 3.5: Marktruimte dagelijkse sector in m² wvo, inwoners Stadswerven en de rest Marktruimte Marktruimte inw Stadswerven rest marktgebied aantal inwoners bestedingen per hoofd ( ) lokaal gebonden bestedingen (x mio) bestedingen door toevloeiing (x mio) bestedingen totaal (x mio) aanwezig in m² wvo waarvan supermarkt 1005 waarvan speciaalzaak 394 mogelijk in m² wvo waarvan supermarkt waarvan speciaalzaak uitbreidingsruimte in m² wvo waarvan supermarkt 892 waarvan speciaalzaak 329 Totaal uitbreidingsruimte dagelijks Marktruimte niet-dagelijkse artikelen cijfermatig (per jaar) Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: inwoners, waarvan nieuwe op Stadswerven; gemiddeld inkomen: 118,4% 5 van het Nederlands gemiddelde voor de nieuwe inwoners van Stadswerven; voor de overige bewoners in het marktgebied geldt 93,6% van het Nederlands gemiddelde; de bestedingen kennen een inkomenselasticiteit van 0,5 6. De correctiefactor voor het inkomen is derhalve: - 109,2% voor (toekomstige) inwoners van Stadswerven en - 96,8% voor de rest van de inwoners in het marktgebied; besteding aan dagelijkse artikelen per hoofd: 2.340,- 7, incl. inkomenscorrectie: ,- voor toekomstige inwoners; ,- voor de rest van de inwoners van het marktgebied; koopkrachtbinding : - 12,5% voor toekomstige inwoners; - 7,5% voor de rest van de inwoners van het marktgebied 5 Bron: / opgave Gemeente Dordrecht (gemiddelde voor Nederland: ) 6 Bron: HBD, Bron: HBD (nov 2013), Bestedingen en marktaandelen
18 koopkrachttoevloeiing: 5% (als percentage van de omzet); gemiddelde vloerproductiviteit (dit is de omzet per m² wvo) niet-dagelijkse artikelen 8 : 2.385,- per m² wvo. Tabel 3.6: Marktruimte niet-dagelijkse sector in m² wvo, inwoners Stadswerven en de rest Marktruimte Marktruimte inw Stadswerven rest marktgebied aantal inwoners bestedingen per hoofd ( ) lokaal gebonden bestedingen (x mio) bestedingen door toevloeiing (x mio) bestedingen totaal (x mio) aanwezig in m² wvo 0 mogelijk in m² wvo uitbreidingsruimte in m² wvo 990 Totaal uitbreidingsruimte niet dagelijks Een uiterst voorzichtige benadering van de realiteit op het vlak van niet-dagelijkse winkelvoorzieningen levert een potentiële omvang van 990 m² wvo. Bij een vorm factor van 0,8 betekent dit een omvang van circa m² bvo aan winkelruimte op. Gezien de nabijheid van de Dordtse binnenstad zullen op het ruimtelijk schaalniveau van Stadswerven naar verwachting uitsluitend branches met op wijkgerichte, hoogfrequent benodigde goederen een plaats kunnen vinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om branches zoals huishoudelijke artikelen, bloemen/planten, een gemakswinkel etc. Resumé marktruimte Tabel 3.7: Marktruimte totaal m² wvo m² bvo (vormfactor 0,8) TOTAAL DAGELIJKS TOTAAL NIET-DAGELIJKS TOTAAL DETAILHANDEL Bron: HBD (dec 2013), Omzetkengetallen 2011/2012
19 De voorzichtig geraamde marktruimte biedt beperkte mogelijkheden voor een boodschappencluster. De haalbaarheid van (qua oppervlakte) volwaardige supermarkt is geen uitgemaakte zaak. Het is niettemin belangrijk om de voorwaarden, die horen bij een boodschappencluster, helder te maken Ambitie en uitgangspunt De lokale omstandigheden (de langjarige voorgeschiedenis van Stadswerven ) en de sedert 2008 opeenvolgende economische crises zijn van invloed geweest op de ambities voor Stadswerven en het daarbij behorende woning- en commerciële programma. Het streven naar stedenbouwkundige kwaliteit en het benutten van de unieke ligging is gebleven. In de tweede helft van de jaren 00 werd Stadswerven beschouwd als een integraal onderdeel van de binnenstad van Dordrecht. De ambities waren dan ook in alle opzichten stedelijk te noemen. Dit gold ten aanzien van o.a. de ruimtelijke dichtheden en de omvang van het te realiseren programma. De aantallen woningen en de oppervlakten voor winkels, kantoren en andersoortige bedrijven waren omvangrijk. Programmatisch zijn de ambities aangepast aan de nieuwe economische realiteit, zonder dat is ingeboet op het streven naar stedenbouwkundige kwaliteit en het benutten van de unieke ligging. Nu uit de analyse is gebleken, dat de (theoretische beraamde) mogelijkheden voor een boodschappencluster beperkt zijn, is de vraag aan de orde op welke wijze hiermee omgegaan moet worden. Het staat buiten enige twijfel, dat een boodschappencentrum zonder voldoende massa c.q. zonder een volwaardige supermarkt geen kans van bestaan heeft. Het advies is dan ook om uitsluitend in de situatie dat vestiging van een supermarkt onderdeel uitmaakt van het cluster, tot realisatie van dit cluster over te gaan. 18 In het volgende hoofdstuk gaan we in op de meer kwalitatieve overwegingen.
20 4. Branchering, situering en randvoorwaarden 4.1. Vereisten We maken een principieel onderscheid in het winkelgedrag van de consument. Het gaat om het verschil tussen kopen en winkelen. Kopen staat voor doelgericht en efficiënt aankopen van producten en een korte verblijfsduur, waarbij men veelal voordat men van huis gaat al een keuze heeft gemaakt. Winkelen echter is meer recreatief en richt zich op impulsaankopen, vergelijkend winkelen, sfeer en gezelligheid en kent een langere verblijfsduur. Dit verschil in winkelgedrag vraagt om verschillende winkelgebieden. In essentie kennen we drie soorten winkelcentra, twee daarvan behoren tot de categorie winkelgedrag kopen en een tot de categorie winkelen. Zie tabel 3.8. Tabel 3.8: Ruimtelijk-functionele kenmerken typen winkelcentra Boodschappencentrum Functionele uitstraling Trekker: een of meerdere supermarkten van voldoende omvang Doelgerichte en kernverzorgende voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren Recreatief winkelcentrum Attractieve, sfeervolle uitstraling Sterk modisch segment Complementaire leisurevoorzieningen Breed en divers toeristisch-recreatief aanbod Groter winkelgebied met routing Ruim (betaald) parkeeraanbod met routing Aandacht voor onderhoud, sfeer en veiligheid Grootschalig, perifeer Functionele uitstraling winkelcentrum Variatie in volumineus aanbod Doelgerichte voorzieningen Compact, overzichtelijke opzet Makkelijk bereikbaar Gratis en nabij parkeren 19 Voor het commerciële cluster in de wijk Stadswerven hebben we het primair over het eerst genoemde type winkelgedrag en het daarbij behorende type winkelgebied: boodschappencentrum. Vanaf een zekere omvang en/of specifieke omstandigheden (zoals ligging) gaan recreatieve elementen een steeds belangrijkere rol spelen. Dat geldt dan niet alleen voor de branchering maar o.a. ook voor de verblijfskwaliteit. Voor de (ideaaltypische) beschrijving van het gewenste wijkwinkelcentrum gaan we uit van het type kleinschalig wijkcentrum met een zeer beperkte bovenwijkse functie. Hier gaat het om een wijkcentrum met een marktgebied, bestaande en inwoners.
21 Aanbod / branchering Het centrum van deze wijk bedient de hele wijk en het direct omliggende gebied. Voor het waarmaken van deze positie is het nodig, dat het centrum minimaal beschikt over een compleet pakket aan dagelijkse winkels en doelgerichte niet-dagelijkse winkels, gemengd met een (beperkt) aanbod van daghoreca. Het gaat hier om een boodschappencentrum. De indicatieve branchering ziet er als volgt uit: Tabel 3.9: Indicatieve branchering boodschappencentrum Doelgericht / frequent dagelijks supermarkt versspeciaalzaken slijter tabak / lectuur drogist apotheek Doelgericht / frequent niet-dagelijks huishoudelijke artikelen bloemen / planten dierbenodgdheden Het gaat hier om een optimaal pakket. De marktomstandigheden laten dit pakket niet rechtstreeks toe: (Gezien de aard van de consumenten) een (te verplaatsen) supermarkt met een full serviceformule met een omvang van circa m² bvo / m² wvo; Aanwezigheid van versspeciaalzaken: bakker en slager; en daarnaast slijter en tabak / lectuur Stevig drogisterijaanbod gericht op zowel het discount- als het parfumeriesegment. Aangevuld met huishoudelijke artikelen en bloemen/planten. 20 In aanvulling op dit winkelaanbod, passend bij een boodschappencentrum, is het bevorderlijk voor de verblijfsduur en de uitstraling om te beschikken over winkelaanbod, dat zich iets meer in het luxere segment bevindt en nauw aansluit bij de (toekomstige) inwoners van Stadswerven. In het dagelijkse segment kan gedacht worden aan het zoeken van aansluiting bij de trend van gezond en verantwoord voedsel. Een formule als EkoPlaza past hierin en zou een aanvulling op het bestaande aanbod in Dordrecht zijn. Daarnaast is het in dit verband belangrijk dat er een (beperkt) aanbod van daghoreca aanwezig is. Onder daghoreca wordt verstaan die horeca met een winkelondersteunende functie: horeca, die qua exploitatie, openingstijden en branche een bijdrage levert aan de detailhandel en het winkelgebied. De volgende soorten horeca worden hiertoe gerekend: croissanterie / lunchrooms / eetcafés, koffie- / theehuizen, broodjeszaken, ijssalons. Een terrasfunctie is daarbij van essentieel belang. Deze (ideaaltypische) karakterisering gaat niet ten volle op voor de marktmogelijkheden van Stadswerven, maar bevat wel elementen waarmee rekening gehouden dient te worden. Dat geldt eveneens voor de ruimtelijke setting en de randvoorwaarden, die hierna aan bod komen.
22 Ruimtelijke setting Het totale aanbod is gesitueerd in een compacte setting, zodat de loopafstanden geminimaliseerd worden. Dan gaat het niet alleen om de loopafstanden tussen de winkels, maar ook om de loopafstanden tussen de stallingslocaties (parkeren, stalling van fietsen) en de winkels. Bij de entree tot het winkelgebied vinden we de supermarkt in haar rol van publiekstrekker, inclusief het grootste deel van de parkeercapaciteit. Hieraan liggen verschillende gedachten met betrekking tot het functioneren van het centrum ten grondslag: Situering van de supermarkt bij de entree heeft tot gevolg dat de het frequente expeditieverkeer voor de supermarkten buiten het eigenlijke centrum blijft. De supermarkt roept de grootste hoeveelheid verkeersbewegingen en parkeerbehoefte op. Het consumentenverkeer hoeft bij situering van het supermarktaanbod bij de entree het eigenlijke centrum niet in. De beschikbare parkeercapaciteit ter plekke zorgt voor een efficiënt gebruik. Gemak als het leidende principe Zowel bij de afstandsoverbrugging binnen het centrum als bij de bereikbaarheid, het parkeren en de verblijfskwaliteit speelt gemak een centrale rol en is van doorslaggevend belang: de primaire functie van het centrum is het boodschappen doen zo doelmatig mogelijk te faciliteren! Je moet er makkelijk kunnen komen en in voldoende mate en comfortabel kunnen parkeren. Het voornemen om voor Stadswerven betaald parkeren in te voeren is voor het cluster dagelijkse voorzieningen een zwaar minpunt en zal zeker van invloed zijn op de belangstelling van ondernemers voor Stadswerven. Mocht het niet anders kunnen, dan zal via commercieel beheer acties ontwikkeld moeten worden, die het eerste uur parkeren voor de consument/bezoeker gratis maken. Aan een winkelgebiedomgeving worden specifieke kwaliteitseisen gesteld, die samengevat kunnen worden met: schoon, heel en veilig. In verband met de gewenste uitstraling moet ook de onderhoudsstatus van de omgeving en de panden op orde zijn. Het moet er allemaal netjes uitzien. 21 Specifieke aandacht is gewenst voor de realisering van voldoende rustmomenten in het gebied. Dit werkt bevorderend op de verblijfsduur. Rustmomenten kunnen gecreëerd worden door straatmeubilair en door de terrasfunctie bij daghorecabedrijven. De plek van terrassen in het centrumgebied luistert nauw. De meest geschikte inrichting van de openbare ruimte is bij de nastreven functie van het centrumfunctie de autoluwe variant. Dat betekent, dat de auto nog steeds welkom is (in combinatie met parkeren voor de deur ), maar duidelijk te gast! Langzaam verkeer (voetganger, fietser) krijgt voorrang. Zo n inrichting komt de verblijfskwaliteit ten goede. 4.2 Situering en aanvullend programma Wanneer we de ligging van Stadswerven in haar als zodanig afgebakende marktgebied bezien, dan verdient situering van de winkelvoorzieningen voor de dagelijkse benodigdheden nabij de belangrijke ontsluitingsroute voor de oostkant van Dordrecht, Merwedestraat / Oranjelaan, de voorkeur. Deze ontsluitingsroute verbindt de N3 met de Transvaalstraat (het verlengde van de Burgemeester Raadtsingel) en loopt dwars door het marktgebied van Stadswerven. Voor winkelgebieden met primair een boodschappenfunctie is bereikbaarheid (per auto) van levensbelang. De nabijheid van de
23 centrale ontsluitingsweg is een vereiste in de concurrentie met het cluster van 2 supermarkten aan de Merwedestraat. Naast deze primaire boodschappenfunctie van de voorzieningen zijn er zoals gesteld ook aangrijpingspunten voor commerciële ontwikkelingen als gevolg van de ligging van Stadswerven in het water en nabij de Dordtse binnenstad. Om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van deze aangrijpingspunten moet de samenstelling van het kadeprogramma (=het programma op het vaste land) en het waterprogramma kloppen. De samenstelling luistert heel nauw en moet een vertaling zijn van de doelen zoals die voor de (jacht)haven op deze plek geformuleerd zijn. In de publicatie Havens à la Carte 9 worden op een gestructureerde wijze 50 verschillende typen jachthavens (kort) omschreven. Vier typen zijn het meest van toepassing op Dordrecht in het algemeen en op Stadswerven in het bijzonder (zie bijlage 5). Van deze 4 komen de typen stadsontwikkelingshaven en boodschappenhaven het meest in de buurt van hetgeen in de nieuwe wijk Stadswerven met het commercieel cluster in combinatie met de jachthaven wordt beoogd. Het kenmerkende van deze 2 typen is modern en representatief uitgevoerd; gebruik van hoogwaardige materialen; nauwelijks aanvullende (jachthaven) voorzieningen; beperkte functionele ontwikkeling gericht op short stop : boodschappen doen en/of een hapje eten. Dit sluit uitstekend aan bij (de situering van) de wijkgebonden winkelconcentratie. 22 De (sfeer van een) jachthaven en de ligging aan het water in combinatie met de clustering van dagelijkse voorzieningen kan een extra kwaliteit betekenen, indien de ruimtelijke situering van de dagelijks bezochte winkels en de bedrijvigheid binnen het jachthavenmilieu zodanig gekozen wordt dat beide entiteiten, ieder met hun eigen kwaliteiten en levendigheidsritmes, elkaar niet met de rug aan kijken. Als voorbeeld hoe het niet moet kan het Entrepotgebied in Rotterdam genoemd worden: in het Entrepotgebouw gesitueerde, naar binnen gekeerde winkels en horeca (deels) hebben een onvoldoende c.q. gebrekkige relatie met de omgeving aan het water (incl. jachthaven), waardoor de meerwaarde niet tot stand wordt gebracht, de extra kwaliteit niet wordt gerealiseerd. Hoewel het gebruik / het bezoek van beide entiteiten verschillend is (o.a. qua doelgroep, tijd op de dag), kan er sprake zijn van een zekere functionele versterking. Voorkomen moet worden, dat door onjuiste ruimtelijke keuzen deze potentiële versterking op voorhand de nek omgedraaid wordt. Hier ligt een uitdagende (ruimtelijke vormgevings-)opgave. Van deze potentiële versterking in functionele zin kan alleen sprake zijn als de het cluster van dagelijkse benodigde winkels wordt gesitueerd in deelgebied F, waarmee ook aan de essentiële ontsluitings- en bereikbaarheidseis voor dit cluster wordt voldaan. Deze locatiekeuze is in overeenstemming met de kaart met stedelijke functie voor Stadswerven (zie bijlage 3). 9 Havens à la Carte. Atlas Haventypologieën, Kenniscentrum (kust)toerisme, december 2010
memo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking
memo Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl Aan: T.a.v.: Onderwerp: Gemeente Papendrecht Mevr. M.A.G. van t Verlaat Toetsing ontwikkeling Land van Matena
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Hoek van Holland. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 Centrum 4 2.2 Verspreide bewinkeling 5 3 Koers detailhandelsstructuur
Nadere informatieAmersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00
Amersfoort Euterpeplein ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 081530.17896.00 04-07-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten Hoorne Vastgoed R.008/04 gecertificeerd
Nadere informatieDetailhandelsvisie A2-gemeenten. Lokale sessie Heeze-Leende 10 februari 2015 Stefan van Aarle
Detailhandelsvisie A2-gemeenten Lokale sessie Heeze-Leende 10 februari 2015 Stefan van Aarle Vraagstelling visie en uitvoering Regionale visie: Welke kansen zijn aanwezig om de detailhandelsstructuur in
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Overschie. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 Burgemeester Baumannlaan 4 2.2 Abtsweg 4 2.3 Park Zestienhoven
Nadere informatieHillegersberg - Schiebroek
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Hillegersberg - Schiebroek Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in Hillegersberg-Schiebroek 4 2.1 Bergse Dorpsstraat
Nadere informatieBijlage C: Adviesmemo DPO Beekstraatkwartier Weert
Bijlage C: Adviesmemo DPO Beekstraatkwartier Weert 13.321 // DPO Beekstraatkwartier Weert Hub Ploem 22 januari 2014 Bijlage C: Adviesmemo DPO Beekstraatkwartier Weert Bijlage C: Adviesmemo DPO Beekstraatkwartier
Nadere informatieDPO Groenewegterrein Utrecht- Lombok
DPO Groenewegterrein Utrecht- Lombok Definitief rapport Opdrachtgever: Multi Development ECORYS Nederland BV Peter Beerlage Bart Stek Wojtek Mikolajczyk Rotterdam, 17 november 2009 ECORYS Nederland BV
Nadere informatieBEHOEFTE AAN BEOOGDE SUPERMARKT
BEHOEFTE AAN BEOOGDE SUPERMARKT Aldi is enige discounter in het Bildt De Aldi speelt een specifieke rol vervult binnen het koopgedrag van consumenten. Bij discounters doen consumenten vooral aanvullende
Nadere informatieQuick scan haalbaarheid en effecten discountsupermarkt Mook
Quick scan haalbaarheid en effecten discountsupermarkt Mook datum: 2-2-2015 projectnummer: 1515.1114 Aanleiding Eerder dit jaar heeft de ontwikkelcombinatie Progres Real Estate B.V. & JAVO Vastgoed een
Nadere informatieZWOLLE perifere detailhandel hoek Blaloweg/Katwolderweg
ZWOLLE perifere detailhandel hoek Blaloweg/Katwolderweg ruimtelijk-economisch onderzoek Zwolle perifere detailhandel hoek Blaloweg/Katwolderweg ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus
Nadere informatieMARKTRUIMTE EN EFFECTEN UITBREIDING DEKAMARKT ORDENPLEIN Stec Groep aan Dreef Beheer. Stec Groep B.V. Guido Scheerder Januari 2011
MARKTRUIMTE EN EFFECTEN UITBREIDING DEKAMARKT ORDENPLEIN Stec Groep B.V. Guido Scheerder Januari 2011 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 1.1 Uw situatie en vragen 1 1.2 Onze aanpak 1 1.3 Leeswijzer 1 2. ADVIES
Nadere informatieBegeleidingscommissie
Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst mevrouw D. Bogers mevrouw E. Lambooy mevrouw S.N. MinkemaWedzinga de heer J.S. Nota de heer A. van Wanroij Gemeente Soest KvK Gooi en Eemland Gemeente
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Rozenburg. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 Centrum Raadhuisplein 5 2.2 Emmastraat 5 2.3 Verspreide bewinkeling
Nadere informatieBijlage 2: afwegingskader locatiekeuze supermarkt
Bijlage 2: afwegingskader locatiekeuze supermarkt In deze bijlage is het afwegingskader opgenomen voor de locatiekeuze van de supermarkt in Geertruidenberg. De locaties Venestraat en Schonckplein zijn
Nadere informatieZuidlaren. Toelichting op distributieve berekeningen. Broekhuis Rijs Advisering. Juli Broekhuis Rijs Advisering
Zuidlaren Toelichting op distributieve berekeningen Juli 2013 Hieronder geven we in chronologische volgorde een overzicht van hoe de verschillende uitkomsten tot stand komen en zijn gekomen, en welke aannames
Nadere informatieScheveningen DPO niet-dagelijkse sector
Scheveningen DPO niet-dagelijkse sector 7 augustus 2013 definitief Status: definitief Datum: 7 augustus 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020-625 42 67 www.stedplan.nl
Nadere informatieGedeputeerde Staten. Aan de gemeenteraad van Den Haag Postbus 12600 2500 DJ DEN HAAG
Gedeputeerde Staten Directie Ruimte en Mobiliteit Afdeling Ruimte, Wonen en Bodem Contact mw L.M.P. Berkemeijer T 070-441 83 72 l.berkemeijer@pzh.nl Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag
Nadere informatieSamenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:
Nadere informatieDistributieve analyse uitbreiding supermarkt Beethovenstraat Heemskerk
Memo Distributieve analyse uitbreiding supermarkt Beethovenstraat Heemskerk Green Development 25 januari 2011 BOR035/Hft/0105 1 Inleiding Green Development is in samenwerking met de gemeente Heemskerk
Nadere informatievoeren. Vraagstelling duurzame in het m² wvo een
datum: : 30-3-2015 projectnummer: 1554.0215 Verkenning haalbaarheid en effecten bouwmarkt Voorschotenn Aanleiding Onlangs hebben marktpartijen hun interesse kenbaar gemaakt voor realisatie van een moderne
Nadere informatieDistributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Plus Abcoude
Distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Plus Abcoude De haalbaarheid van detailhandelsontwikkeling in een kern is doorgaans gebaseerd op distributieplanologisch onderzoek (DPO). Specifiek voor de
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Noord. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 erboulevard (Zwartjanstraat en molenstraat) 4 2.2 Zwaanshalsgebied
Nadere informatieAnalyses detailhandelsvisie. 10 september 2015 Stefan van Aarle
Analyses detailhandelsvisie 10 september 2015 Stefan van Aarle BRO Sinds 1962 Programma Ontwerp Ordenen Regionale en lokale Visies: samenwerking tot ontwikkelplan Supermarkten, PDV / GDV, internethandel,
Nadere informatieInhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)
Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatieDetailhandelsstructuur Veenendaal Nu en in de toekomst
Detailhandelsstructuur Veenendaal Nu en in de toekomst Inleiding De gemeente Veenendaal heeft een sterk kernwinkelgebied, vier buurtwinkelcentra en twee woonboulevards. Veenendaal wil de positie van de
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Hoogvliet. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 Winkelcentrum - Binnenban 4 2.2 In de Fuik 5 2.3 Lengweg 5 2.4
Nadere informatieUden. wijkwinkelvoorziening Uden-Zuid. ruimtelijk-economisch onderzoek
Uden wijkwinkelvoorziening Uden-Zuid ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 085600.18534.00 06-06-2014 projectleider: drs. G. Welten opdrachtgever: gemeente Uden
Nadere informatie5 MAART 2015 ACTUALISATIE DPO NIET- DAGELIJKSE SECTOR HEERENVEEN BROEKHUIS RIJS ADVISERING
B i j l a g e 3 : A c t u a l i s a t i e D P O, m a a r t 2 0 1 5 5 MAART 2015 ACTUALISATIE DPO NIET- DAGELIJKSE SECTOR HEERENVEEN BROEKHUIS RIJS ADVISERING 1. Inleiding De gemeente Heerenveen is de afgelopen
Nadere informatieDetailhandelsvisie centrum Nederweert. Stefan van Aarle 15 juli 2015
Detailhandelsvisie centrum Nederweert Stefan van Aarle 15 juli 2015 Het verschaffen van inzicht op welke haalbare wijze Nederweerteen sterk en bestendig vitaal centrum gericht op de toekomst kan realiseren,
Nadere informatieMEMO CENTRUMPLAN REUSEL ADVIES RUIMTELIJK- FUNCTIONELE CONSTELLATIE SUPERMARKTEN
MEMO CENTRUMPLAN REUSEL ADVIES RUIMTELIJK- FUNCTIONELE CONSTELLATIE SUPERMARKTEN 13 OKTOBER 2017 Status: Definitief Datum: 13 oktober 2017 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013
Nadere informatiePerspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.
Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit
Nadere informatieNoordoost-Brabant, Agri Food capital Regionale detailhandelsfoto Felix Wigman 19 februari 2014
Noordoost-Brabant, Agri Food capital Regionale detailhandelsfoto Felix Wigman 19 februari 2014 204X00472 Opzet presentatie 1. Aanpak en resultaten regionale detailhandelsfoto 2. Algemene trends en ontwikkelingen
Nadere informatieAlles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus
Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het
Nadere informatieDen Haag-Spuikwartier nadere onderbouwing effectenmethodiek
Den Haag-Spuikwartier nadere onderbouwing effectenmethodiek 30 april 2015 Definitief Status: Definitief Datum: 30 april 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam
Nadere informatieVERZONDEN 20SEP.2Ö13. Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg Postbus LH TILBURG
Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg Postbus 90155 5000 LH TILBURG Brabantlaan 1 Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Telefoon (073) 681 28 12 Fax (073) 614 11 15 info@brabant.nl wv/w.brabant.nl
Nadere informatieZijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven
Zijdelwaard Uithoorn Winkelen Wonen Verblijven Uithoorn is een aantrekkelijke, landelijke woongemeente. Direct gelegen aan de Amstel en onderdeel van het Groene Hart, maar toch ook op een steenworpafstand
Nadere informatieActualisatie Centrumvisie Rhenen
Actualisatie Centrumvisie Rhenen Vanavond: naar een actuele visie Visie 2009, stand 2016 Trends en middelgrote centrumgebieden Marktruimte Actualisatie van de visie In gesprek over het vervolg, hoe realiseren
Nadere informatie5 minuten versie voor Provinciale Staten
5 minuten versie voor Provinciale Staten Directie DRM Afdeling Ruimte, Wonen en Bodem Registratienummer PZH-2014-496523170 (DOS-2014-0000677) Datum vergadering Gedeputeerde Staten Verzenddatum Geheim 7
Nadere informatieAanleiding. beeld te brengen
Opbouw presentatie Aanleiding Het veranderende winkellandschap Winkelstructuur en beleidskader Neerijnen Marktruimtebepaling 2017 Marktruimtebepaling 2027 Kwantitatieve argumenten voor vestiging supermarkt
Nadere informatieScenario s detailhandelsvisie centrum Nederweert. Stefan van Aarle 25 november 2015
Scenario s detailhandelsvisie centrum Nederweert Stefan van Aarle 25 november 2015 AGENDA 19:30 uur presentatie scenario s 20:30 uur korte pauze 20:45 uur vragenronde 21:15 uur afronding Inleiding Even
Nadere informatieOmvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem
Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Arnhem Mevrouw K.M. Molenaar De heer B.A. de Ruiter Projectteam DTNP: De heer J. Vlek Projectnummer: 1120.0112
Nadere informatieDistributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht In opdracht van: Aveco de Bondt April 2010 MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn T 055 578 72 51 E info@mkbreva.nl
Nadere informatieDistributieplanologisch onderzoek supermarkten Reuver
Distributieplanologisch onderzoek supermarkten Reuver Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Beesel De heer T. van Loon Projectteam DTNP: De heer W. Frielink Projectnummer: 1145.0212 Datum: 21 juni 2012
Nadere informatieGroesbeek DPO Plan Dorpsstraat Groesbeek Opdrachtgever: Gemeente Groesbeek Projectnummer: 896.1109 Datum: 2 december 2009 DPO plan Dorpsstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen
Nadere informatieARTIKEL LID 2 BRO: LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
ANNEKE FRANKEN & HANS KOOLEN GIJS HEUTINK ADVOCATEN ARTIKEL 3.1.6 LID 2 BRO: LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING www.gijsheutinkadvocaten.nl Inhoudsopgave Achtergrond Ladder Toepassingsbereik Ladder Ruimtelijke
Nadere informatieVan centrummanagement naar winkelmanagement
Gemeente LIEDEKERKE Toelichting op 9 juni 2011 Waarom is dit onderzoek nodig? Gemeentelijk handelsapparaat zit in een negatieve tendens. Het gemeentebestuur wenst op basis van het RUP Kerngebied delen
Nadere informatieOosterhout, visie boodschappenstructuur. Presentatie gemeenteraad, 6 december 2016 Aiko Mein
Oosterhout, visie boodschappenstructuur Presentatie gemeenteraad, 6 december 2016 Aiko Mein Achtergrond Detailhandel sterk in beweging Opkomst e-commerce Dalende bestedingen Omvallende ketens Leegstand
Nadere informatieDistributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen
Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20
Nadere informatieVlist. ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht 062300.17589.00 19-03-2013
Vlist ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht identificatie planstatus projectnummer: datum: 062300.17589.00 19-03-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten gemeente Vlist R.008/04
Nadere informatieNotitie detailhandel Zuid-Holland. juli 2012 Provincie Zuid-Holland
Notitie detailhandel Zuid-Holland juli 2012 Provincie Zuid-Holland Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Uitgangssituatie en ontwikkelingsmogelijkheden 2.1 Uitgangssituatie detailhandel 2.1.1 Winkelaanbod 2.1.2
Nadere informatieVerordening ruimte 2014
Verordening ruimte 2014 Partiële wijziging inzake hervorming advisering over detailhandelsplannen Concept GS 13 januari 2015 1 2 1. Aanleiding Bij de vaststelling van de Visie ruimte en mobiliteit hebben
Nadere informatieQuickscan beoordeling inpassing discountsupermarkt Mook
Quickscan beoordeling inpassing discountsupermarkt Mook datum: 1-12-2015 projectnummer: 1639.0915 Aanleiding Vorig jaar heeft de ontwikkelcombinatie Progres Real Estate B.V. en JAVO Vastgoed een plan gepresenteerd
Nadere informatieHuurmogelijkheden winkelcentrum Kooiplein te Leiden
Huurmogelijkheden winkelcentrum Kooiplein te Leiden PLAnUItLeG Het PLeIn Het centraal in Leiden-Noord gelegen winkelcentrum Kooiplein wordt uitgebreid tot ca. 7.000 m 2. Het nieuwe winkelcentrum Kooiplein
Nadere informatieLEESWIJZER FACTSHEETS
LEESWIJZER FACTSHEETS 1 LEESWIJZER FACTSHEETS KSO2016 Algemeen Voor het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 zijn naast een hoofdrapport en een internetapplicatie factsheets ontwikkeld om de onderzoeksresultaten
Nadere informatieNotitie. Statenleden. Statencommissie EZB. 7 mei V.M.J. Munnecom. Ruimtelijke Ontwikkeling & Handhaving (073) Aan.
Notitie Onderwerp Provinciale handelwijze ten aanzien van ruimtelijke plannen die voorzien in detailhandelsontwikkelingen Aanleiding Met de Discussienota Detailhandel en het symposium Detailhandel in Brabant:
Nadere informatieRAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Convenant Regionale Detailhandelsafspraken. Aan de raad,
RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 14 december 2017 17-105 Onderwerp Convenant Regionale Aan de raad, Onderwerp Convenant Regionale Gevraagde beslissing 1. Het Convenant Regionale vast te stellen. Grondslag
Nadere informatieFactsheets. Profielen gemeentes van Utrecht
Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.
Nadere informatieUitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden
Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden AM juni 2010 definitief Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden dossier : D2428.01.001 registratienummer : versie : 3 AM juni 2010
Nadere informatieUitspraak /1/R6
pagina 1 van 5 Uitspraak 201502350/1/R6 Datum van uitspraak: woensdag 16 september 2015 Tegen: Proceduresoort: Rechtsgebied: ECLI: het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland Eerste aanleg - enkelvoudig
Nadere informatie19 mei X _3-ABo/jve
Postbus 4, 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel www.bro.nl telefoon 0411 85 04 00 fax 0411 85 04 01 Gemeente Stein Afdeling MRB T.a.v. de heer B.B.M. Lemmens Postbus 15 6170 AA STEIN e-mail: boxtel@bro.nl
Nadere informatieNOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN. 1. Inleiding
NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN Gemeente Zeewolde, maart 2009 2 NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN 1. Inleiding Iedere bouwaanvraag moet op grond van de huidige bouwverordening, artikel 2.5.30, voorzien
Nadere informatiesnel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/
2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).
Nadere informatieDe binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO
De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,
Nadere informatieActualisering PDV/GDVbeleid. FoodValley. Raadsinformatiebijeenkosmt. 23 november Guido Scheerder
Actualisering PDV/GDVbeleid FoodValley Raadsinformatiebijeenkosmt 23 november 2016 Guido Scheerder 2 Inhoud presentatie Doel actueel PDV / GDV beleid Projectaanpak Definities Actuele aanbodstructuur Vraag
Nadere informatieNOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN
NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN Gemeente Zeewolde, maart 2009 1 NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN 1. Inleiding Iedere bouwaanvraag moet op grond van de huidige bouwverordening, artikel 2.5.30, voorzien
Nadere informatieKwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012
Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele
Nadere informatieGebiedskoers Detailhandel Prins Alexander. Gemeente Rotterdam
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in 4 2.1 Alexandrium 4 2.2 Binnenhof 5 2.3 Hesseplaats 5 2.4 Lage Land
Nadere informatieLEESWIJZER FACTSHEETS
LEESWIJZER FACTSHEETS 1 LEESWIJZER FACTSHEETS KSO2018 Algemeen Voor het Randstad Koopstromenonderzoek 2018 zijn (naast een hoofdrapport en een internetapplicatie) factsheets ontwikkeld om de onderzoeksresultaten
Nadere informatieWestwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren
Westwijk - Amstelveen Winkelen, Wonen & Parkeren Westijk Amstelveen WINKELS 2 Inhoudsopgave 3 Amstelveen... 4 De Wijk... 7 Het Winkelcentrum... 8 Het Plan... 11 Winkelinformatie... 12 Impressies... 14
Nadere informatieOmzetkengetallen 2011/2012
Omzetkengetallen 2011/2012 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek Deze notitie bevat omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. De notitie beoogt het voorkomen van het rekenen
Nadere informatieVereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012
Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Probleemanalyse (1996) Water als vervoersader wordt barrière Boot wordt auto
Nadere informatieSupermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015
Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Introductie Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader Agenda Ladder duurzame verstedelijking Jurisprudentie
Nadere informatieDATABANKEN OVER HET VERANDERENDE WINKELLANDSCHAP. Beschrijving. Verzorgingsgebieden Verkenner Nederland /
DATABANKEN OVER HET VERANDERENDE WINKELLANDSCHAP Beschrijving Verzorgingsgebieden Verkenner Nederland WWW.LOCATUS.COM / INFO@LOCATUS.COM Beschrijving Verzorgingsgebieden Verkenner Nederland Pelmolenlaan
Nadere informatieNota van inspraakreacties
Nota van inspraakreacties t.a.v. Nota detailhandel en horeca Berlicum/Middelrode. (Met de onderdelen A. Visie en B. Distributie Planologisch Onderzoek (DPO)) Sint-Michielsgestel juni 2015 INHOUDSOPGAVE
Nadere informatieBestemmingsplan Supermarkt Gouden Leeuw Venray en omgevingsvergunning. Eindrapport zienswijzen
17 september 2014 Bestemmingsplan Supermarkt Gouden Leeuw Venray en omgevingsvergunning Eindrapport zienswijzen Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray Inhoud 1 Inleiding 6 2 Zienswijzen bestemmingsplan
Nadere informatieGemeente Haren Actualisatie Distributie planologisch onderzoek
Gemeente Haren Actualisatie Distributie planologisch onderzoek Broekhuis Rijs Advisering 1 Gemeente Haren Actualisatie Distributie planologisch onderzoek Opdrachtgever: Gemeente Haren Projectnummer: 1116.335
Nadere informatieHeerhugowaard Stad van kansen
Raadsvergadering Heerhugowaard Stad van kansen Besluit: Voorsteinummer: (2x3 CLo l) OSL( Agendanr. : 7 Voorstelnr. : RB2011054 Onderwerp : Vaststelling detailhandelsvisie Regio Alkmaar Aan de Raad, Heerhugowaard,
Nadere informatieGedeputeerde Staten. Burgemeester en Wethouders van Krimpenerwaard Postbus AB Stolwijk
Gedeputeerde Staten Directie Ruimte en Mobiliteit Afdeling Ruimte, Wonen en Bodem Contact mw M. Bihari T 070-441 71 83 m.bihari@pzh.nl Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66
Nadere informatieNotitie marktsituatie dagelijkse sector gemeente Langedijk
Notitie marktsituatie dagelijkse sector gemeente Langedijk 1. Aanleiding In de gemeente Langedijk zijn voorgenomen ontwikkelingen in de supermarktbranche die mogelijk een invloed hebben op de voorzieningenstructuur
Nadere informatieLeegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015
Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren
Nadere informatieDe KoopstromenMonitor
De KoopstromenMonitor Consumentenbestedingen gemeente Weert en omgeving Samengesteld in opdracht van Rabobank Weerterland en Cranendonck De Rabobank KoopstromenMonitor Met een belang van 11 procent in
Nadere informatieB&W-voorstel. 1) Status
B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie voormalig kantoor Brabants Dagblad aan het Emmaplein naar 56 woonstudio s en 550 m2 kantoorruimte. 1) Status Het voorstel heeft betrekking
Nadere informatieNotitie beoordeling centrumplan Nieuw-Lekkerland
datum: 25-9-2013 projectnummer: 1333.0813 Notitie beoordeling centrumplan Nieuw-Lekkerland Inleiding In het dorp Nieuw-Lekkerland (samen met Kinderdijk circa 9.500 inwoners) zijn twee winkelcentra, te
Nadere informatiemaart 2016 Jaarverslag 2015 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland
maart 2016 Jaarverslag 2015 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland 2 Inhoud Inleiding... 4 Opdracht... 5 De commissie... 6 Leden... 6 Werkwijze... 6 Criteria... 7 Bijeenkomsten... 7 De adviezen... 9
Nadere informatieJaarverslag 2016 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland
Jaarverslag 2016 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland april 2017 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland www.adviescommissiedetailhandel.nl secretariaat@adviescommissiedetailhandel.nl 2 Inhoud Inleiding...
Nadere informatie2.2 Provinciaal beleid
Bijlage behorend bij het raadsvoorstel en -besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan Hoek Markt- Veestraat (wijzigingen tekst toelichting zijn cursief weergegeven). 2.2 Provinciaal beleid
Nadere informatieSturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten
Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten 16 april 2015 2012 Overview Actieprogramma Nov.: Provincie agendeert Actieprogramma LEW 2013 Mrt.: start ontwikkeling
Nadere informatieDetailhandelsvisie Katwijk
Detailhandelsvisie Katwijk Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Katwijk de heer R. van der Poel Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: 1114.1211 Datum: 15 mei 2012
Nadere informatieBeleidsnota 4.2 Bedrijven en werklocaties, onderdeel Retail
Beleidsnota 4.2 Bedrijven en werklocaties, onderdeel Retail Inleiding Deze nota bevat de beleidsuitgangspunten voor retail in de gemeente Peel en Maas. Daarnaast wordt in de nota ingegaan hoe de uitgangspunten
Nadere informatieRuimtelijke toets Het initiatief wordt vervolgens ruimtelijk getoetst. Het gaat dan om de volgende zaken:
Beoordeling initiatieven supermarkten in Súdwest-Fryslân Er wil zich een supermarkt vestigen, verplaatsen of uitbreiden in een van de winkelkernen in Súdwest-Fryslân. Deze verzoeken worden allemaal op
Nadere informatieBetreft Klant Van Datum Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor duurzame verstedelijking
MEMO Betreft : Motivering ladder voor duurzame verstedelijking t.b.v. realisatie kinderdagverblijf Klant : J.P.M. Langelaan, Buitenbrinkweg 81, Ermelo Van : J.M. Miellet, Exlan Datum : Oktober 2016 Besluit
Nadere informatieNota van Beantwoording en Wijziging
Nota van Beantwoording en Wijziging Partiële wijziging Programma ruimte inzake stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare Gedeputeerde Staten, 17 mei 2016 1 1. Inleiding Deze Nota van Beantwoording
Nadere informatieKralingen - Crooswijk
Gebiedskoers Detailhandel 2017-2020 Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in Kralingen-Crooswijk 4 2.1 Lusthofstraat 4 2.2 Oudedijk 4 2.3 Middelpunt
Nadere informatieRaadsvoorstel. Bevoegdheid Raad. Vergaderdatum: 20 oktober 2015 Registratienummer: 2015/61 Agendapunt nummer: 9. Onderwerp Detailhandelsvisie
Raadsvoorstel Bevoegdheid Raad Vergadering Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 20 oktober 2015 Registratienummer: 2015/61 Agendapunt nummer: 9 Onderwerp Detailhandelsvisie Voorstel 1. Vaststellen regionale
Nadere informatieQuickscan Bedrijven. n en milieuzonering Binnenweg 31 te Tw. wello Project
Quickscan Bedrijven n en milieuzonering Binnenweg 31 te Tw wello Project projectnummer project Binnenweg 31 te Twello opdrachtgever Te Kiefte Architecten versie concept datum 5 december 2011 auteur ing.
Nadere informatiei ii Òiî i î >> i ÈÒî-Òi`i iî" Òä i Gebiedsvisie Hollands Spoor en omgeving
i ii Òiî i î >> i ÈÒî-Òi`i iî" Òä i Gebiedsvisie T P E C N O C Hollands Spoor en omgeving mei 2008 2 Inleiding 1 Straatnamenkaart 1 Inleiding Voorwoord Voor u ligt de Gebiedsvisie Hollands Spoor en omgeving.
Nadere informatieVitaliteitsbenchmark. Centrumgebieden. Zutphen. De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden. 1 juli 2015.
Vitaliteitsbenchmark Centrumgebieden Zutphen De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden 1 juli 2015 Tim van Huffelen 2 Inhoud Aanleiding en doel De benchmark De resultaten voor Zutphen
Nadere informatieHaalbaar programma buurtgebonden voorzieningen Lammenschanspark Leiden
Haalbaar programma buurtgebonden voorzieningen Lammenschanspark Leiden Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20 83 E info@dtnp.nl
Nadere informatieWinkelleegstand: dilemma of kans?
Winkelleegstand: dilemma of kans? Enkele landelijke trends en ontwikkelingen 1. Schaalvergroting (food) en schaalverkleining (modisch) 2. Branchevervaging 3. Toenemende problematiek PDV clusters 4. Filialisering
Nadere informatie