Samenvatting d.d. 12 mei 2014 van de NVR-reactie op de Evaluatie. pachtregelgeving van Prof.Mr. D.W. Bruil

Transcriptie

1 Samenvatting d.d. 12 mei 2014 van de NVR-reactie op de Evaluatie pachtregelgeving van Prof.Mr. D.W. Bruil Naar aanleiding van het rapport d.d. maart 2014 Evaluatie pachtregelgeving van Prof. Mr. D.W. Bruil heeft de werkgroep pacht van de NVR een notitie geschreven. De integrale tekst daarvan is opgenomen na deze samenvatting 1. Pachtovereenkomst los land slechts mogelijk voor minimaal 6 jaar met eventueel verlengingsrecht komt niet overeen met de wens van de markt. Waarom termijnen niet open houden, afhankelijk van de wensen van de twee partijen? 2. Goedkeuring pachtovereenkomsten door de Grondkamer vervalt en Grondkamers afslanken tot één Grondkamer, die toegevoegd wordt bij een Kantongerecht in het centrum van het land. 3. Bijzondere bedingen in pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen geheel mee eens. 4. Geen pachtbeheersing; wel een systeem om tot een redelijke pachtprijs te kunnen komen. Reguliere pacht behouden; sterft op termijn uit. Kom voor deze pachtvorm met een nieuw pachtnormensysteem, welke uitlegbaar en werkbaar is. Uitbreiden van mogelijkheden geliberaliseerde pacht, inclusief gebouwen en zonder prijsbeheersing. 5. Pachter is bevoegd tot wijziging bestemming, inrichting en gedaante. Eens, conform de huidige voorwaarden. 6. Onderverpachting is toegestaan. Absoluut niet mee eens. Een andere gebruiker in geval van benodigde vruchtwisseling moet mogelijk zijn, maar verder moet een verpachter kunnen bepalen wie hij wenst als gebruiker. 7. In de plaats stelling en medepacht alleen voor hoeves. Bij in stand houding reguliere pacht hoeft bestaande regelgeving hierop niet te worden aangepast. Voor geliberaliseerde pacht is dit onderwerp nu niet van toepassing, doch zou kunnen gelden in geval van langdurige pacht, bijvoorbeeld langer dan 6 jaar. 8. Voorkeursrecht pachter vervalt geheel mee eens. 9. Geen tussentijdse ontbinding pachtovereenkomst, tenzij onvoorzienbare omstandigheden. Wat zijn onvoorzienbare omstandigheden en wie gaat dat bepalen? Worden niet voor niets onvoorzienbaar genoemd. Het gevolg zou kunnen zijn dat ontwikkelingen geblokkeerd worden. 10. Geen bijzondere pachtovereenkomst meer nodig. Naast reguliere en geliberaliseerde pacht In uitgebreide vorm zijn geen andere vormen noodzakelijk. 11. Overgangsrecht. Einddatum geliberaliseerd contract dan geen overgangstermijn zal leiden tot een aanzienlijk vermogensverlies. 12. Mogelijkheid tot pachtopzegging in verband met het bereiken van de dan geldende AOWgerechtigde leeftijd geheel mee eens. 13. In geval van overlijden pachter moet niet het erfrecht van toepassing zijn, doch dezelfde regel van toepassing zijn als in geval van in de plaats stelling reguliere pachter. 14. Pacht moet ieder jaar herzien kunnen worden op basis van CBS-indexcijfers nadat aanvaardbare basis pachtnormen van toepassing zijn geworden. Namens de werkgroep pacht NVR Jan Willemink 1

2 Notitie werkgroep pacht van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters naar aanleiding van het rapport d.d. maart 2014 Evaluatie pachtregelgeving van Prof. Mr. D.W. Bruil van het Instituut voor Agrarisch Recht Wageningen. Uitgangspunt moet zijn dat eventuele nieuwe regels werkbaar en eenduidig uitlegbaar zijn waarbij de belangen voor zowel verpachter als pachter in redelijkheid en billijkheid in acht zijn genomen. Ter opheldering van dit stuk wordt de lezer graag naar de inhoud van het advies d.d. april 2013 met toelichting van de werkgroep pacht van de NVR verwezen, welke opnieuw op de website zijn geplaatst op 8 mei 2014, via NVR startpagina, rechts onder Actueel, aanklikken NVR voor meer opties geliberaliseerde pacht, rubriek Nieuws, huidige artikels. Als er geen goed overgangsrecht wordt geformuleerd zal het eventueel afschaffen van reguliere pacht leiden tot lange periodes van onduidelijkheid hetgeen voor zowel pachter als verpachter onwenselijk is. In geval van het volledig opheffen van de Grondkamers zal kennis verloren gaan en het is maar zeer de vraag of het door de heer Bruil aangegeven systeem, betreffende het vaststellen van een redelijke pachtprijs als partijen het niets eens kunnen worden uitvoerbaar en goedkoper is. De inhoud van bovengenoemd rapport is op onderdelen onevenwichtig, er worden hap/snap onderwerpen aangesneden en ondoordacht oordelen gevormd dan wel voorstellen gedaan. Als voorbeeld het afschaffen van de Grondkamers zal ruim 3 miljoen euro kosten besparen; echter met geen woord wordt gerept hoe hoog daardoor de kosten van de Rechtbanken zullen toenemen. Hieronder een korte reactie op de voorstellen van de heer Bruil, waarbij de volgorde van de onderwerpen in de samenvatting is aangehouden. 1. Pachtovereenkomst los land slechts mogelijk voor minimaal 6 jaar met eventueel verlengingsrecht komt niet overeen met de wens van de markt. Onder andere projectontwikkelaars hebben agrarische gronden (tegen veelal) hoge aankoopprijzen verworven en kunnen dan niet anders dan arealen braak laten liggen of in erfpacht uitgeven voor minimaal 26 jaar. Dit laatste zou de heer Bruil op onduidelijke grondslag overigens willen verlengen tot 50 jaar. Voor deze, maar ook partijen zijn mogelijke nieuwe regels een ramp, omdat zij gronden willen aanwenden voor een niet agrarische bestemming op het moment dat dit planologisch mogelijk is. Ook ten behoeve van (toekomstige) herverkaveling is het wenselijk over de mogelijkheid te beschikken te verpachten voor een kortere periode dan 6 jaar. Verder te denken aan glastuinders, waar (wederom) geen rekening mee wordt gehouden. 2

3 Veelal willen zij hun economisch thans veelal slecht draaiende bedrijven verkopen aan andere tuinders. Door de bedroevende bedrijfsresultaten in deze bedrijfstak zijn deze bedrijven echter zeer moeilijk verkoopbaar, zodat voor hen een mogelijkheid geboden zou moeten worden hun kassencomplex gedurende een korte periode geliberaliseerd te kunnen verpachten. Er zijn beleggers, die grond vrij van pacht gekocht hebben en op basis van een rendementsberekening dit areaal voor de duur van 6 jaar zonder verlengingsrecht verpacht hebben tegen een pachtprijs, welke niet getoetst hoeft te worden. Als na afloop van deze 6 jaar gronden niet gebruikt worden voor een andere dan agrarische bestemming zou een nieuw vergelijkbaar contract opgesteld worden tussen partijen. Deze wijze van financiering van landbouwgrond zal grotendeels vervallen, indien de regelgeving aangepast zal worden, conform de voorstellen van de heer Bruil. Waarom zouden gelijkwaardige partijen in de huidige markt niet een loopbaanpacht voor een door partijen te stellen periode( zoals 40 jaar) kunnen aangaan zonder verlengings-, voorkeurs- en in de plaatstellingsrecht, waarbij geen prijstoetsing geldt? 2. Goedkeuring pachtovereenkomsten door de Grondkamer vervalt en Grondkamers worden afgeslankt. Onder verwijzing naar het voornoemde en de inhoud van het advies van de werkgroep pacht van de NVR d.d wordt afslanking Grondkamers verkozen. Met het vervallen van benodigde goedkeuring /registratie pachtovereenkomsten is de werkgroep het geheel eens. Er moet echter een instrument blijven, waar partijen te rade kunnen gaan als zij het niet eens worden over de hoogte van de pacht. Rechtbank met arbitrage zal veel te lang duren en bovendien zal deze werkwijze onnodig kostbaar voor partijen zijn. Het zou de voorkeur hebben om bijvoorbeeld bij een centraal in het land gelegen Kantongerecht een landelijke Grondkamer toe te voegen, die zich dan bezig zou kunnen houden met vaststellen van pachtprijzen als partijen het onderling niet eens kunnen worden en registratie van door partijen overeengekomen pachtprijzen. 3. Bijzondere bedingen in pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen. Prima; verdere goedkeuring niet nodig en is conform hetgeen in het overige bedrijfsleven gebeurt. 4. Geen pachtbeheersing; wel een systeem om tot een redelijke pachtprijs te kunnen komen. Reguliere pacht wordt steeds minder en als de trend zich voortzet dan sterft deze vorm van pacht geleidelijk aan uit. Het gevolg zal dan zijn, dat we op termijn vanzelf één vorm van geliberaliseerde pacht overhouden. Waarom moet dan gesneden worden in een regelgeving, die in de praktijk werkt. Veranderd moet worden datgene wat niet goed werkt en verder moet in stand gehouden dan wel verbeterd worden wat goed is. De door de heer Bruil voorgestelde wijze van pachtberekening is veel te complex en zal in de praktijk leiden tot vele kostbare procedures. Er moet wel een pachtnormenregeling komen, waarbij goede 3

4 uitgangspunten verkozen moeten worden. De regio indeling moet eenvoudiger, bijvoorbeeld per provincie. Via de Grondkamers is te achterhalen wat de gemiddelde geliberaliseerde pachtprijzen zijn in de afgelopen drie jaar. De gemiddelde (gecorrigeerde) prijzen in een betreffende regio kunnen als pachtnorm gelden. De pachtprijzen kunnen jaarlijks herzien worden op basis van CBS-indexcijfers. Na afloop van telkens een periode van 10 jaar kunnen partijen beoordelen of de dan geldende pachtprijs nog marktconform is. Bovendien zullen de meeste verpachters een meer duurzaam beleid nastreven en genoegen nemen met beperkt rendement op het geïnvesteerd vermogen, opdat hun registergoederen kwalitatief goed blijven. Een te hoge pachtprijs voor korte pachtperiodes zal leiden tot kwalitatief slechtere gronden door het uitblijven van investeringen. De markt zal zich zelf regelen. Continuïteit is voor zowel voor verpachter als voor pachter van belang, waarbij voor beide partijen geldt leven en laten leven. Voor de pachtberekening van bedrijfsgebouwen verkiest de werkgroep pacht van de NVR een systeem, zoals zij heeft aangegeven in haar advies uit Pachter is bevoegd tot wijziging bestemming, inrichting en gedaante. Eens, maar dan wel conform de huidige situatie of wel na verkregen schriftelijke toestemming van de verpachter met behoud van melioratierecht voor de pachter. Het is voor een verpachter niet aanvaardbaar, dat hij opgezadeld kan worden met aanpassingen dan wel wijzigingen aan zijn eigendom, die voor hem ongewenst zijn en mogelijk kan leiden tot vermogensverlies en of kan leiden tot aanzienlijke fiscale nadelen (te denken valt aan wijzigingen met onttrekking rangschikking Natuurschoonwet 1928 tot gevolg). Omgekeerd zal het voor een pachter onaanvaardbaar zijn, dat hij geen recht heeft op een vergoeding van de door hem gedane investering, waarvan hij nog niet het genot heeft gehad en dat zal vanuit algemeen landbouw belang beschouwde gewenste ontwikkelingen frustreren. 6. Onderverpachting is toegestaan. Dit is voor een verpachter onaanvaardbaar. In geval van benodigde noodzakelijke vruchtwisseling kan hiervan bij wet eventueel van worden afgeweken indien partijen niet in staat zijn zulks gezamenlijk overeen te komen. Uiteraard wil en behoort een verpachter te weten wie zijn eigendom gebruikt welke condities gelden voor dit gebruik. De heer Bruil heeft in zijn rapport terecht aangegeven, dat verpachters het als hinderlijk ervaren dat een pachter zonder enig bedrijfsrisico zijn eigendom voor een hogere prijs aan derden verpacht. Het is dan ook niet duidelijk waarom het advies luidt dat onderpacht zou moeten worden toegestaan. Het argument, dat het pachtrecht niet uitsluitend is voorbehouden aan een natuurlijk persoon kan en mag niet doorslaggevend zijn. 7. In de plaats stelling en medepacht alleen voor hoeves. Met uitzondering van landgoederen worden niet veel bedrijfsgebouwen meer verpacht. Reguliere pachters kunnen ten behoeve van hun agrarische bedrijfsvoering een voor hen essentieel areaal landbouwgrond nabij hun bedrijfsgebouwen regulier pachten; het is niet duidelijk waarom in 4

5 die gevallen genoemde rechten niet van toepassing zouden moeten blijven. Immers een pachter kan daardoor in geval doorvoering advies van de heer Bruil zijn belangrijkste bedrijfsmiddel ineens verliezen. Bovendien kunnen daardoor zijn bedrijfsopstallen in waarde dalen, waardoor er voor hem een vermogensverlies zal optreden in een tijd waarin het steeds moeilijker zal worden vrijkomende agrarische opstallen leeg en vrij te vervreemden. 8. Voorkeursrecht pachter vervalt. Geheel mee eens. Voorkeursrecht heeft geleid tot een groot verschil tussen de verpachte en de vrije waarde van agrarische registergoederen. Het pachtrecht is niet verkregen om uiteindelijk eigenaar te worden en bovendien is in geen enkele andere bedrijfstak het voorkeursrecht van toepassing. 9. Geen tussentijdse ontbinding pachtovereenkomst, tenzij onvoorzienbare omstandigheden. Als partijen het met elkaar eens zijn moet het mogelijk zijn de pachtovereenkomst tussentijds te ontbinden. Voorts moet het mogelijk blijven pachtovereenkomsten te ontbinden in geval van een andere dan agrarische bestemming van het gepachte tegen betaling van een aan pachter toekomende schadeloosstelling. Als dit niet zou kunnen dan dreigt ieder ontwikkeling op slot te worden gezet, hetgeen natuurlijk niet de bedoeling mag zijn. 10. Geen bijzondere pachtovereenkomsten meer nodig. Mogelijke nieuwe pachtregels moeten dienen om bestaande problemen op te lossen en niet om deze te doen vergroten, waardoor het onwerkbaar wordt voor partijen en de kosten onevenredig hoog gaan worden om tot oplossingen te kunnen komen. Het is veel goedkoper om gelijkwaardige partijen vrij te laten zaken onderling te regelen. Gekozen zou moeten worden voor een loopbaanpacht zonder verlengings-, voorkeurs- en in de plaatsstellingsrecht voor zowel bedrijfsgebouwen als wel voor landerijen. Het verdwijnen van contracten ingevolge de artikels 7:385, 388, 395 en 396 geheel mee eens en zouden voortaan kunnen resulteren onder een meer uitgebreide vorm van geliberaliseerde pacht. 11. Overgangsrecht. Volgens de heer Bruil hoeft voor bestaande geliberaliseerde pachtovereenkomsten geen overgangsrecht van toepassing te zijn. Einddatum contract is het einde of wel als door de eigenaar dan geen koper is gevonden voor het betreffende agrarische registergoed ontstaan voor hem direct grote problemen met mogelijk vermogensverlies. In de samenvatting zijn niet genoemd de gevolgen ten aanzien van het voorstel het erfrecht van toepassing te laten bij de erfgenamen van de overleden pachter en de mogelijkheid van opzegging in verband met het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter. 5

6 Pacht is een gebruiksrecht en in geval van overlijden van de pachter zou de opvolgende pachter(s) uitsluitend en alleen diegenen moeten zijn, die thans zijn genoemd onder artikel 7:363 BW( in de plaats stelling). Momenteel zou een verpachter een door de overleden pachter in zijn testament genoemde opvolger in de pacht moeten accepteren. Het gevolg is, dat een verpachter opgezadeld kan worden met een pachter, die hij helemaal niet op zijn eigendom zou willen hebben als pachter. Voorstel van de heer Bruil om de pacht op te kunnen zeggen in geval pachter de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt geheel mee eens. Pacht herzien eens in de drie jaar, zoals de heer Bruil adviseert is uit de tijd. Het argument van hem, dat beherende rentmeesters het jaarlijks schrijven van een brief als hinderlijk ervaren kan en mag niet als een argument worden gebruikt. In geval van bedrijfsmatige verhuur wordt de huur ook jaarlijks herzien en waarom dan niet in geval van pacht, maar dan wel op een wijze welke uitlegbaar is en niet door gebruikmaking van veranderpercentages, welke het ene jaar bijvoorbeeld +30% en het volgende jaar -23% bedraagt. Daarop kunnen geen rendementsberekeningen voor beleggers gemaakt worden en weet een pachter ook nooit waar hij aan toe is. Het meest logische is dan ook de pacht voortaan jaarlijks te herzien op basis van CBS-indexcijfers. Resumerend kan gesteld worden, dat uitvoering geven aan alle adviezen van de heer Bruil zal leiden tot voor zowel verpachter als pachter onwenselijke regelgeving. Het positieve gevolg daarvan is, dat zowel afgevaardigden van de Federatie Particulier Grondbezit als wel van de Bond van Landpachters gedwongen worden om met elkaar aan tafel plaats te nemen om uiteindelijk tot een goede regelgeving te komen. Daarbij kan de Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters een belangrijke bemiddelende functie vervullen. werkgroep pacht NVR d.d. 12 mei