PIJLER FYSIEK. Marije Eleveld, Henk Brauer, Roeland van de Schaaf, Jeroen Weijers, Rinette Reynvaan

Transcriptie

1 PIJLER FYSIEK ONDERWERP : AGENDA THEMATISCHE BIJEENKOMST WONINGMARKT DATUM : DONDERDAG 18 SEPTEMBER 2014 TIJD : UUR UUR 1. Opening 2. Werkwijze werkgroep 4 keer per jaar vergadert de bestuurlijke werkgroep woningmarkt op de G 32 bestuursdagen. Omdat de werkgroep groot is, wordt voorgesteld een kerngroep in te stellen ter afstemming en voorbereiding van de vergaderingen van de bestuurlijke werkgroep. De kerngroep zal circa 2 weken voor de bestuurlijke werkgroepvergadering per conference call met elkaar overleg voeren. Via de ambtelijke werkgroep is gevraagd wie zitting wil nemen in de kerngroep. De volgende leden van de werkgroep hebben zich aangemeld: Marije Eleveld, Henk Brauer, Roeland van de Schaaf, Jeroen Weijers, Rinette Reynvaan 3. Werkprogramma Doelen van de werkgroep zijn: - Lobby, beïnvloeden rijksbeleid, op de landelijke agenda houden, krijgen van voor G 32 belangrijke thema s - Kennisuitwisseling tussen G 32 onderling en met andere partners - Samenwerking met ander partners al VNG, G4, Aedes, Woonbond enz - Aandacht geven aan samenhangende dossiers zoals wonen en zorg, duurzaamheid, stedelijke vernieuwing Hoofdthema s A. Bereikbaarheid en betaalbaarheid - Rijksbeleid (reactie op de nationale wetgeving en de AMVB s die nu gaan komen), beleid min. Blok in het bijzonder. Wat zijn de effecten voor de G 32 van de invoering van de wetgeving. - Maken van prestatie afspraken met de corporaties - Monitoring woonlasten/ betaalbaarheid en bereikbaarheid. (aandacht voor positie van nieuwe huurders en voor hen negatieve effecten)

2 - Balans op de huur- en koopmarkt (dynamiek & anticipatie op strategische kernvoorraad, incl. zelfstandig wonen, zorg en doorstroming, problematiek restschulden. - Verhuurderheffing: wat wordt de inzet in 2017; inzetten voor de investeringsopgave wonen en stedelijke vernieuwing - Woonruimteverdeling en de gewenste rol van de gemeente; invoering van de huisvestingswet, wat is de rol van de gemeente - Regionale verschillen en in het bijzonder betaalbaarheid, startersleningen, leegstand, etc. B Vitale steden - Stedelijke Vernieuwing (er wordt een aparte werkgroep opgericht) ; moet op de landelijke agenda blijven - Transformatie i.r.t. nieuwbouw; hoe stuur je als gemeente - Leefbaarheid en handhavingsbeleid C Diversificatie en synergie - Verbinden van de thema s wonen, zorg, duurzaamheid,werken. - Hoe bedien je de middeninkomens, welke rol heeft de gemeente - Hoe stimuleer je particulier initiatief Het accent zal de komende periode meer gericht zijn op de effecten van de invoering van nieuwe wetgeving en op de invulling van de rol van de gemeente. 4. Novelle woningwet, Bespreking stand van zaken. Bijgevoegd zijn de bijlagen: -reactie van VNG op de novelle tbv een rondetafelgesprek met de tweede kamer dd 4 september -overzicht Novelle van VNG -concept reactie VNG met opmerkingen G32 5. Wetvoorstel kwaliteitsborging Begin juli heeft het ministerie van BZK de internetconsultatie opgestart voor de wet kwaliteitsborging voor het bouwen. De G32 heeft hierop een reactie geformuleerd. ( zie bijlage)

3 Ter informatie is toegevoegd de brief en het visiedocument van de vereniging van Bouw-en Woningtoezicht Nederland. Vraag aan de werkgroep is welke lobbyacties we gaan ondernemen. 6. Rondvraag 7. Sluiting Ter kennisname: brief van de G32 aan Minister Blok over het fonds startersleningen

4 Reactie van de VNG op de Novelle Herzieningswet t.b.v. het rondetafelgesprek met de Tweede Kamer op 4 september Wij zijn in algemene zin content met de Novelle. Met de Novelle komt een einde aan een langlopende discussie over de toekomst van het corporatiestelsel. De Herzieningswet en de Novelle voorzien in diverse regels die aan corporaties worden opgelegd om financiële risico s te beperken. Commerciële avonturen kunnen straks niet meer. De minister kan daar goed op sturen. Gemeenten hebben er nu vooral behoefte aan dat er snel een wettelijk regime wordt vastgesteld. 2. De VNG is ingenomen met de wijze waarop de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en corporaties is neergelegd in de Novelle. De wet regelt dat corporaties naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en corporaties is evenwichtig en doet recht aan de verantwoordelijkheid van zowel de corporatie als de gemeente. 3. Toegestane niet-daeb werkzaamheden: procedure en financiering De procedure en de financiering van niet-daeb blijft bewerkelijk, maar de procedures en financiering zijn ten opzichte van de consultatieversie gelukkig wel vereenvoudigd. Kern is dat een niet-daeb activiteit, zoals de bouw van middeldure huurwoningen, mag worden gedaan door de corporatie als gebleken is dat er geen marktpartij is die de activiteit op zich wil nemen en de gemeente het wel noodzakelijk vindt om de activiteit te laten doen. De minister beslist hier uiteindelijk over, nadat het WSW het project heeft getoetst. Er zijn woonopgaven binnen de gemeenten waar geen marktpartij in is geïnteresseerd, of waar een marktpartij alleen tot financiering over wil gaan tegen hoge kosten, terwijl het uit maatschappelijk oogpunt zéér gewenst zijn. Dit zien we bijvoorbeeld in herstructureringswijken en de meer perifere gebieden in Nederland. Het gaat bij deze investeringen niet alleen om het project zelf, maar de investering is er vaak op gericht om het vastgoed in de omgeving meer waarde te geven en daarmee de wijk of het dorp een lift te geven. De VNG is geen voorstander van het in de AMvB opnemen van rigide rendementspercentages als eis bij investeringen in de niet-daeb. Het WSW toetst of het project rendeert en toetst ook of er een financieel risico bestaat voor de corporatie als geheel. Het WSW toetst dus al of het uit kan. 3.a. Bovenop de WSW-toets (risico-afdekking) hebben rendemenstpercentages een beperkt belang voor gemeenten. 4. Verkoop en huurliberalisatie Bij verkoop aan zittende huurders en huurliberalisatie van sociale huurwoningen bij mutatie is de positie van gemeenten niet helder genoeg belegd. De minister gaat er min of meer van uit dat er globale afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de corporatie voordat de corporatie tot verkoop of huurliberalisatie over gaat, maar in de tekst van de wet is dit niet bepaald. Gemeenten willen een voorraad aan sociale huurwoningen, gespecificeerd naar doelgroep, kunnen behouden. Corporaties moeten pas kunnen overgaan tot verkoop of liberalisatie als er duidelijke (raam)afspraken zijn gemaakt met de gemeenten (in prestatieafspraken of een woonvisie). 5. Leefbaarheid Bij leefbaarheid wordt een beperking aangebracht waar wij in principe mee kunnen instemmen. Het is echter niet duidelijk of corporaties nog verantwoordelijkheid kunnen dragen voor het woonmaatschappelijk werk. In de aanbiedingsbrief bij de proeve van de AMvB staat dat de corporatie mag bijdragen aan woonmaatschappelijk werk, maar daar niet primair verantwoordelijk voor mag zijn. Bij de zorg voor huurders die om wat voor reden kwetsbaar of labiel zijn is de corporatie een belangrijke schakel. Corporaties doen daar fantastisch werk. Woonmaatschappelijk werk moet een taak blijven voor corporaties. 6. Maatschappelijk vastgoed Bij maatschappelijk vastgoed wordt begrensd wat de corporatie mag doen en wat niet. Daar zijn wij het in grote lijnen mee eens. Corporaties realiseren bijvoorbeeld in herstructureringswijken en de meer perifere gebieden voorzieningen met diverse functies, die een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid.

5 Voorzieningen met een multifunctioneel karakter en meerdere (financiële) dragers zouden deel uit moeten maken van te realiseren maatschappelijk vastgoed. 7. Investeringscapaciteit en inzicht in gegevens van de corporatie De VNG hecht er grote waarde aan dat de gemeente inzicht moeten kunnen hebben in de investeringscapaciteit van de corporatie. De minister heeft aangegeven dat hij daarin zal voorzien. Het is onduidelijk in hoeverre gemeenten een helder en bruikbaar inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van corporaties. Een inzicht in de investeringscapaciteit van de corporaties is van belang. Een extern gevalideerd oordeel over die investeringscapaciteit verbetert het overleg tussen gemeenten en corporaties. De VNG is benieuwd naar hoe de minister dat inzicht precies gaat geven. De gemeenten krijgen naast een inzicht in de investeringscapaciteit ook anderszins informatie van de corporaties, bijvoorbeeld over investeringsvoornemens, prognosegegevens e.d. De minister dient nog eens helder op een rij te zetten zet om welke nader gepreciseerde informatiebronnen het gaat en wat de basis is in de wet of AMvB. 8. Volkshuisvestelijk toezicht Als wij de tekst goed lezen heeft het beleidskader volkshuisvesting of Woonagenda Sociale Huursector twee functies: enerzijds is het een toetsingskader voor het ministeriële oordeel over de prestaties van corporaties; anderzijds is de Woonagenda een beleidsstuk waarin prioriteiten worden opgenomen waar corporaties met voorrang aandacht aan dienen te geven. Gemeenten zijn het beste zelf in staat om te bepalen wat de volkshuisvestelijke wensen zijn en welke prioriteiten zij daarin stellen. Een woonagenda met een sturend karakter is daarmee overbodig. Een goed volkshuisvestelijk toezicht is wél van belang. 9. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De saneringstaak wordt bij mandaat neergelegd bij het WSW en het WSW toetst niet-daeb investeringen. Tenslotte blijft het WSW de hoeder van de borg. De saneringstaak wordt publiekrechtelijk verankerd. Daar zijn wij het mee eens. Voor wat betreft de WSW-toets is in de AMvB belegd hoe dit in zijn werk gaat. Blijft over de borg. De minister heeft in een brief van 20 juni 2014 aan uw Kamer aangegeven dat er een interdepartementale analyse is gestart naar het WSW. Eind 2014 zal dit traject worden afgerond. Er komt nog een beoordeling van de risicobeoordeling door het WSW en het stelsel van waarborgen. De VNG, die als borgsteller een groot financieel belang heeft, zal worden betrokken bij dit traject. 10. De schaal van de toegelaten instelling Er valt veel te zeggen voor versterking van de regionale binding maar het is in de praktijk een lastig vraagstuk. Een indeling van woningmarktregio s met daarbinnen werkzame corporaties is niet zomaar met een schaartje te knippen. De VNG is bereid om samen met BZK en Aedes hier constructief naar te kijken. 2

6 CONCEPT t.b.v. ambtelijke klankbordgroep Opmerkingen VNG bij de Novelle zoals deze is voorgelegd aan de Tweede Kamer Guust Linders, 22 augustus 2014 Vooraf De VNG heeft de Novelle beoordeeld vanuit het perspectief van de lokale overheid. Wij zien dat corporaties flink onder druk staan en dat heeft zijn weerslag op de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Corporaties zijn vooral gericht op het uitvoeren van efficiencymaatregelen in de eigen organisatie en zijn weinig bereid en in staat om nog te investeren. Verkoop van bezit staat volop op de agenda. Daarnaast zien wij dat de betaalbaarheid van het wonen onder druk staat. Hoewel wij redelijk content zijn met de inhoud van de Novelle, denken wij niet dat de Novelle een oplossing biedt waar het gaat om de druk op de betaalbaarheid van het wonen en op het investeringsvermogen van corporaties. lost de Novelle deze problemen maar zeer ten dele op. De VNG is verheugd dat er nu een wetsvoorstel ligt dat de Kamer kan behandelen. Daarmee kan een afronding worden gegeven aan een langlopende discussie over de toekomst van het corporatiestelsel. Mede tegen de achtergrond van diverse financiële debacles in de corporatiesector, is het goed om te constateren dat de Herzieningswet en Novelle voorzien in diverse (gedrags)regels die aan corporaties worden opgelegd om financiële risico s te beperken. Een breed, pro-actief en scherp toezicht, zowel aan de voor- als de achterkant is in het wetsvoorstel geregeld. Er is nu duidelijkheid over wat er van corporaties verwacht mag worden; de Novelle bevat voorstellen over het werkdomein van de corporaties. Daarnaast wordt in de wet helder uiteengezet hoe de corporatie zich bestuurlijk verhoudt tot de gemeente. Gemeenten hebben er behoefte aan dat er nu snel een duidelijk en helder wettelijk regime wordt vastgesteld. De gemeenteraden zijn na de verkiezingen van dit voorjaar vastgesteld, colleges van burgemeester en wethouders zijn geformeerd: de gemeenten kunnen en willen aan de slag, óók binnen het woonbeleid. Dan is een duidelijk wettelijk regime een noodzaak. Naast het woonbeleid op zich vragen de decentralisaties binnen het sociale domein, de meer autonome demografische ontwikkelingen zoals krimp en vergrijzing en het economische perspectief van steden en dorpen om een helder wettelijk kader op basis waarvan dat gemeenten samen met corporaties hun beleid kunnen vormgeven. Daar komt nog bij dat corporaties zich door diverse ontwikkelingen genoodzaakt zien om zich te heroriënteren op hun taak en ambitie. Dan is het zaak dat gemeenten in positie zijn om samen met de corporaties belangrijke keuzes te maken en prioriteiten te stellen. Wij betreuren het zeer dat ondanks ons herhaaldelijk verzoek aan de minister van BZK tot op heden nog afspraken met het ministerie zijn gemaakt over het opstellen van een monitor om de betaalbaarheid van woningen en de investeringscapaciteit van corporaties te kunnen volgen. We zien het als een gemiste kans om, in antwoord op de motie van de Kamerleden KnopsA/erhoeven, zowel de Tweede Kamer als lokale partijen goed en onafhankelijk inzicht in de ontwikkelíngen op de diverse woningmarkten te verschaffen. Dit biedt

7 lokale partijen namelijk demogelijkheid om de grootste problemen op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid vanwoningen aan te pakken en te verzachten. Regionaal, lokaal en zelfs binnen gemeenten bestaan grote verschillen, die op een abstracter landelijk niveau niet goed te onderscheiden zijn. Door hoofdzakelijk op landelijk niveau te rapporteren, kan er voor de Tweede Kamerleden een vertekend en onvolledig beeld ontstaan, en beschikken lokale partijen over onvoldoende informatie om goed te kunnen sturen. Inhoudelijke reactie De VNG is ingenomen met de wijze waarop de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en corporaties is neergelegd in de Novelle. Eerder had de VNG al een voorzet gedaan door op hoofdlijnen het advies van de door de VNG ingestelde commissie Dekker op hoofdlijnen te steunen. Aanvullingen op dit advies vanuit de G4 en de G32 zijn daarbij meegenomen. De wijze waarop in de wet geregeld wordt dat corporaties naar redelijkheid worden geacht bij te dragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is evenwichtig en doet recht aan de verantwoordelijkheid van zowel de corporatie als de gemeente. De Novelle voorziet er in dat de gemeente over een brede range van thema s controleerbare en bindende afspraken kan maken met de corporatie. De procedure van het tot stand komen van prestatieafspraken is helder en werkbaar, er wordt voorzien in een adequate informatievoorziening richting gemeenten en de minister neemt zijn verantwoordelijkheid vanuit het toezicht en fungeert als de beslechter van geschillen als het mis gaat. Uiteindelijk is het wenselijk dat de samenwerking tussen de gemeente en de corporatie uitmondt in controleerbare en bindende prestatieafspraken, waarbij elementen als de omvang van de woningvoorraad (waarbij ook verkoop en liberalisatie van woningen kunnen worden betrokken), de gewenste kwaliteit van de voorraad, de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor bepaalde (inkomens)groepen en de gewenste verdeling tussen de Daeb en niet-daeb tak nadrukkelijk aan de orde kunnen komen. Voorstellen voor verbetering van de Novelle Vanuit het perspectief dat corporaties en gemeenten goed moeten kunnen samenwerken om volkshuisvestelijk beleid te ontwikkelen, wijzen wij u graag op een aantal elementen uit de Novelle waarvan wij vinden dat die verbeterd kunnen worden. Verkoop en huurliberalisatie Als het gaat om verkoop aan zittende huurders en huurliberalisatie bij mutatie is de positie van gemeenten nog niet helder genoeg belegd. Verkoop Door omstandigheden gedwongen of vanwege een weloverwogen vastgoedstrategie; corporaties verkopen woningen. Dat zien we met name in de afgelopen periode gebeuren. Bij verkoop aan derden (andere corporaties of commerciële verhuurders) wordt door de corporatie eerst een zienswijze gevraagd aan de gemeente alvorens de minister beslist. Daar heeft de gemeente dus positie. Bij de verkoop van woningen aan zittende huurders is echter geen toestemming van de minister vereist en wordt er ook geen zienswijze van de gemeente verlangd. Blijkens de toelichting op de proeve van de AMvB gaat de minister er min of meer van uit dat er globale afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de corporatie alvorens de corporatie tot verkoop over gaat, maar echt helder wordt dat niet. Nota bene staat in de memorie van toelichting op de Novelle Een expliciet 2

8 instemmingsrecht van gemeenten voor liberalisatie van elke individuele woning gaat naar het oordeel van de regering te ver en is ook niet nodig (M.v.T blz. 56). Huurliberalisatie Bij de administratieve splitsing van een corporatie kan de corporatie het voorstel doen dat te liberaliseren woningen meegaan naar de niet-daeb tak. Op dat moment is een zienswijze van de gemeente vereist. De gemeente heeft hier dus positie. Dat is echter niet aan de orde als de corporatie eenmaal administratief gesplitst is. Dan is het aan de corporatie om te bepalen of bij mutatie van een woning de woning geliberaliseerd kan worden. Blijkens de toelichting op het wetsvoorstel gaat de minister er van uit dat er afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de corporatie alvorens tot liberalisatie wordt over gegaan. In de tekst van de wet is dat echter niet terug te vinden. Omdat verkoop en liberalisatie expliciet raken aan de kernvoorraad verzoeken wij u er bij de minister op aan te dringen dat de positie van gemeenten bij zowel verkoop aan zittende huurders als bij huurliberalisatie bij mutatie duidelijk in de wettekst wordt geborgd. Het mag niet zo zijn dat een corporatie verkoopt of woningen liberaliseert als daar geen afspraken over zijn gemaakt met de gemeente. Uit de gemeentelijke praktijk krijgen wij signalen dat woningen worden verkocht of geliberaliseerd zonder dat de gemeente daarin wordt gekend, of sterker nog, de wens van de gemeente om niet te verkopen of te liberaliseren genegeerd wordt. De Novelle zou er in moeten voorzien dat dat niet meer mogelijk is. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Bij leefbaarheid wordt een beperking aangebracht waar wij in principe mee kunnen instemmen. Het is ons echter niet duidelijk in hoeverre corporaties nog verantwoordelijkheid kunnen dragen voor het woonmaatschappelijk werk. In de proeve van de AMvB staat dat een corporatie woonmaatschappelijk werk mag aanbieden. In de aanbiedingsbrief bij de proeve staat dat de corporatie mag bijdragen aan woonmaatschappelijk werk, maar daar niet primair verantwoordelijk voor mag zijn. Bij de zorg voor huurders die om wat voor reden kwetsbaar of labiel zijn is de corporatie een belangrijke schakel. Corporaties doen daar fantastisch werk. Het zou niet zo moeten zijn dat corporaties zich daar niet meer verantwoordelijk voor zouden mogen voelen. Gelet op de proeve van de AMvB zijn wij daar niet gerust op. Bij maatschappelijk vastgoed wordt een begrenzing aangegeven wat de corporatie nog mag doen en wat niet. Dat begrijpen wij en daar zijn we het ook mee eens. Corporaties moeten geen sporthal of een school voor voortgezet onderwijs bouwen of een commerciële voorziening als de kinderopvang realiseren. Wat wij echter niet begrijpen is dat de corporatie wél buurtgebonden voorzieningen mag realiseren zoals een buurthuis, een dorpshuis, een wijkbibliotheek of een jongerencentrum, maar explicit geen (brede) basisschool met voor- en naschoolse opvang en een peuterspeelzaal mag bouwen. Als het gaat om de bekostiging is er geen verschil tussen een buurthuis, een bibliotheek en een brede school; deze worden in de regel bekostigd door de gemeente. En voor het overige is er ook geen rationele overweging aan te wijzen om juist de brede school uit te sluiten van door de corporatie te realiseren maatschappelijk vastgoed. 3

9 Wij zien dat corporaties bijvoorbeeld in herstructureringswijken en de meer perifere gebieden voorzieningen met diverse functies hebben gerealiseerd, die een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Een paar leslokalen of een peuterspeelzaal maakt doorgaans deel uit van zo een accommodatie. En hoewel het niet te verwachten is dat zulke voorzieningen in de toekomst nog veel gebouwd zullen worden, zou het mogelijk moeten blijven om zulke multifunctionele accommodaties te realiseren met daarin een paar leslokalen of een voorziening voor peuterspeelzaalwerk. Toegestane niet-daeb werkzaamheden: procedure en financiering Kern van dit onderdeel uit de Novelle is dat niet-daeb activiteiten zijn toegestaan als de gemeente dat wil en er geen marktpartij te vinden is die de activiteit op zich wil nemen. De minister velt uiteindelijk een oordeel, nadat het WSW het project heeft getoetst. In onze reactie op de consultatieversie van de Novelle hebben wij deze hele procedure als disproportioneel gekwalificeerd. Tevens hadden we grote bezwaren tegen de belemmeringen die worden opgeworpen rond financiering van de niet-daeb. De procedure en de financiering van niet-daeb blijft bewerkelijk, maar het is goed om te constateren dat ten opzichte van de consultatieversie procedures en financiering zijn vereenvoudigd. De VNG heeft nog twee bezwaarpunten: 1. De VNG is geen voorstander van het in de AMvB opnemen van rendementspercentages als eis bij investeringen in niet-daeb. Het WSW toetst het rendement van het project en toetst of er een financieel risico bestaat voor de continuïteit van de DAEB-tak. Dit is een noodzakelijke toets, maar dit kan volstaan. Het is ook niet reëel om strikte en rigide marktconforme rendementseisen te stellen op het moment dat er geen marktpartijen interesse tonen in een project. 2. Corporaties mogen bij herstructurering onder diverse voorwaarden een interne lening vanuit de DAEB gebruiken om niet-daeb investeringen te financieren. De VNG is het daar mee eens en het is een belangrijke verbetering ten opzichte van eerdere versies van de novelle. In de proeve van de AMvB wordt echter de funding van de interne lening alleen toegestaan vanuit opbrengsten van verkoop in de DAEB. Wij achten dit een te beperkte benadering die het in de praktijk onmogelijk kan maken om te investeren in niet-daeb. Bovendien ontstaat er een oneigenlijke prikkel op verkoop van corporatiebezit. De funding van de interne lening dient daarom niet beperkt te worden tot verkoopopbrengsten. De achtergrond van onze zorg over de financiering van de niet-daeb ligt hem er in dat er opgaven binnen de gemeenten zijn waar geen marktpartij in is geïnteresseerd, of waar een marktpartij alleen tot financiering over wil gaan tegen hoge kosten, terwijl uit maatschappelijk oogpunt deze investeringen zéér gewenst zijn. Investeren in niet-daeb is een belangrijk thema bij de herstructurering van de steden en de leefbaarheid van meer perifere gebieden. Een paar middeldure woningen toevoegen aan een wijk in een plattelandsgemeente of het herstructureren van een stadswijk door daar woningen uit een duurder segment aan toe te voegen is vanuit maatschappelijk oogpunt vaak zeer gewenst. Het gaat bij niet-daeb investeringen doorgaans niet alleen om het project zelf, maar de investering is er juist op gericht om het vastgoed in de omgeving meer waarde te geven en daarmee de wijk een lift 4

10 te geven. Niet kunnen investeren in niet-daeb zou er in voorkomende gevallen toe kunnen leiden dat ook DAEB-investeringen achterwege moeten blijven. Investeringscapaciteit De VNG hecht er grote waarde aan dat de gemeente inzicht moeten kunnen hebben in de investeringscapaciteit van de corporatie. Dat was ook een van de kernpunten van onze commissie Dekker. De minister heeft aangegeven dat hij zal voorzien in een inzicht in de investeringscapaciteit van corporaties voor gemeenten (o.b.v. de artikelen 44b resp. art van de AMvB). De VNG is hierover in gesprek met BZk en Aedes. Op dit moment is nog onduidelijk in hoeverre gemeenten een helder en bruikbaar inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van corporaties. Dit is wel van belang omdat een extern gevalideerd inzicht in de investeringscapaciteit kan helpen in het overleg tussen gemeenten en corporaties. De gemeenten krijgen naast een inzicht in de investeringscapaciteit ook anderszins informatie van de corporaties, bijvoorbeeld over investeringsvoornemens, prognosegegevens e.d. Zowel in de Herzieningswet, de Novelle zelf als in de proeve van de AMvB en in de respectievelijke toelichtingen daarop zijn daar bepalingen over terug te vinden. Het zou goed zijn als de minister voor de overzichtelijkheid nog eens helder op een rij zet om welke nader gepreciseerde informatiebronnen het gaat en wat de basis is in de wet of AMvB. Toezicht op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Wij hebben geen expliciete opvattingen over het gehele toezichtsstelsel, maar willen wel een opmerking maken over de taak en positie van het WSW (gemeenten zitten immers in de achtervang) en het volkshuisvestelijk toezicht. Het WSW Onder verwijzing naar het advies van de commissie Hoekstra hebben wij er eerder voor gepleit dat er ordentelijk toezicht moet komen op de werkzaamheden van het WSW. In de novelle worden enkele nieuwe rollen voorzien voor het WSW. De saneringstaak wordt bij mandaat neergelegd bij het WSW en het WSW toetst niet-daeb investeringen. Tenslotte blijft het WSW de hoeder van de borg. Wij vinden het met de minister van belang dat de saneringstaak publiekrechtelijk verankerd wordt. Dat wordt in de Novelle en AMvB geregeld. Het mandaatbesluit dient er dan vervolgens in te voorzien dat er regels komen aan de sanering ten behoeve van de naadloze aansluiting tussen sanering en borging. Als vertegenwoordigers van de gemeentelijke achtervang gaan wij er van uit dat de VNG betrokken wordt bij de ontwikkeling van dit mandaatbesluit. Voor wat betreft de WSW-toets is in de AMvB genoegzaam belegd hoe dit in zijn werk gaat en op basis van welke criteria getoetst zal worden. Blijft over de borg. Wij hebben kennis genomen van de brief van de minister aan uw Kamer van 20 juni 2014 (Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 5) waarin de minister aangeeft dat hij de privaatrechtelijke rol van het WSW en de prikkels die in het borgingssysteem zouden kunnen worden ingebouwd nader zal beschouwen. Daartoe is een interdepartementale analyse gestart van de 5

11 risicobeoordeling door het WSW en het stelsel van waarborgen waarin het WSW wordt ingebed. Eind 2014 zal dit traject worden afgerond. De VNG zal worden betrokken bij dit traject en voor ons staat voorop dat er controle moet zijn op de werkzaamheden van het WSW. De achtervangende gemeenten moeten het vertrouwen kunnen houden dat het WSW optimaal functioneert en geen onverantwoorde risico s neemt. Volkshuisvestelijk toezicht Wij hebben de indruk dat het volkshuisvestelijk toezicht in de novelle maar mondjesmaat wordt opgetuigd. Dit terwijl menigeen heeft moeten concluderen dat het de laatste jaren juist aan volkshuisvestelijk toezicht heeft ontbroken. Wij vinden volkshuisvestelijk toezicht van belang, en dat toezicht is meer dan een controle op rechtmatigheid, governance en integriteit. Wat ons betreft zou het volkshuisvestelijk toezicht juist ook toe moeten zien op de relatie van de corporatie met haar stakeholders, waaronder de gemeente. Voorts lijkt het ons van belang dat juist een volkshuisvestelijk toezichthouder periodiek een gezaghebbend en onafhankelijk oordeel moet kunnen geven over wat corporaties, gegeven de omstandigheden waarin ze moeten functioneren, presteren. Die objectiviteit is hard nodig. In dit kader wijzen wij u ook nog op het voornemen van de minister om een beleidskader volkshuisvesting of Woonagenda Sociale Huursector vast te stellen. Over de functie van een dergelijk beleidskader / Woonagenda bestaat onduidelijkheid. Enerzijds is het een toetsingskader voor het ministeriële oordeel over de prestaties van corporaties; anderzijds wordt de Woonagenda aangehaald als een beleidsstuk waarin prioriteiten worden opgenomen waar corporaties met voorrang aandacht dienen te geven. De eerste functie, een toetsingskader voor de minister lijkt ons gewenst. Aan de tweede functie van dit kader / agenda hebben wij beduidend minder behoefte. Binnen het wettelijk verankerde werkdomein van de corporaties is het aan lokale partijen om te bepalen welke prioriteiten worden gesteld. De schaal van de toegelaten instelling In het regeerakkoord is opgenomen dat de schaal van een toegelaten instelling in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. Er valt veel te zeggen voor versterking van de regionale binding. Corporaties opereren binnen een regionale woningmarkt en moeten daarbinnen op het gemeentelijk beleid afgestemde keuzes maken. Binnen een regio zullen gemeenten ook hun beleid afstemmen. Als corporaties in verschillende woningmarktgebieden actief zijn is het veel minder vanzelfsprekend dat een goede beleidsafstemming tot stand komt. Het is ook lastiger voor corporaties om met al die verschillende regio s voldoende binding te hebben. Dat geeft gemeenten soms ook het gevoel dat ze tegen elkaar worden uitgespeeld. Hoe de regionale binding tot stand moet komen is echter een lastig vraagstuk. Door de gemeenten is ook niet positief gereageerd op dit voorstel uit de Novelle; de haalbaarheid van een en ander wordt sterk betwijfeld. Een indeling van woningmarktregio s met daarbinnen werkzame corporaties is niet zomaar met een schaartje te knippen. Wij vinden het op zich goed dat gemeenten een rol spelen bij het definiëren van wat een relevante woningmarktregio is, maar het zal een lastige opgave zijn. Een zekere begeleiding in dit proces vanuit BZK en VNG is gewenst. 6

12 Tevens zijn wij beducht voor de bepaling dat de minister na een jaar zélf met een voorstel zal komen. Een op centraal niveau vastgestelde regioindeling zal meer negatieve effecten hebben dan dat het iets oplost. Wij zijn daar dus ook geen voorstander van. Wij zien ook meer in het exploreren van de mogelijkheid om grote corporaties te splitsen of te deconcentreren. De opmerking daarover in de Memorie van Toelichting, dat corporaties ook mogelijkerwijs zouden kunnen splitsen, is nu tamelijk gratuit. De VNG is bereid om samen met BZK en Aedes hier nog eens goed naar te kijken. 7

13 Overzicht Novelle Herzieningswet Aanleiding De takendiscussie: welke bedrijfsfilosofie en welk takenpakket horen bij een corporatie? Richt men zich alleen op de woning of ook op de woonomgeving? Wat mag een corporatie wel en wat niet? Terwijl de overheid zich echter steeds meer terugtrekt, is de rol van de corporatiesector juist toegenomen. Hoe moeten partijen zich tot elkaar verhouden? De staatssteundiscussie: naast het overnemen van publieke taken begeven corporaties zich steeds vaker op het terrein van marktpartijen, door koop- en dure huurwoningen te ontwikkelen. Europa heeft bezwaren geuit tegen het corporatiestelsel. Wie controleert de sector op de legitimiteit van haar handelen (maatschappelijke doelstellingen), haar rechtmatigheid en integriteit? De schaalvergrotingsdiscussie. Last but not least, de excessen in de sector. Op 5 juli 2012 is de Herzieningwet (wijziging van de Woningwet) met algemene stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. De minister voor Wonen en Rijksdienst wil dit wetsvoorstel wijzigen d.m.v. de Novelle. De Novelle ligt nu bij de Tweede Kamer. Daarna gaat Herzieningswet inclusief Novelle naar de Eerste Kamer. De Novelle wijzigt niet alles wat in de Herzieningswet al was opgenomen. Wat blijft is met name diverse bepalingen rondom de corporaties zoals rechtsvorm van de toegelaten instelling; bepalingen rond het bestuur, de raad van toezicht en het aanwijzen van een governancecode; welke besluiten voorgelegd moeten worden aan de minister; informatie uitwisseling tussen de raad van toezicht en de minister; verplichte visitatie; financiële beheer (derivatenregeling en treasurystatuut) en het bankieren bij aangewezen banken. Hoofdlijn Novelle Regeerakkoord: Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. Het kabinet wil de positie van gemeenten versterken waar het gaat om de bijdrage die corporaties moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave.

14 In de Novelle is opgenomen dat de corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Het kabinet geeft aan dat uitgangspunt zou moeten zijn dat een gemeente beschikt over een actueel vastgesteld volkshuisvestingsbeleid. Het kabinet geeft geen voorschriften hoe dat volkshuisvestelijk beleid er uit moet zien behalve dat er regionaal overleg plaats dient te vinden. In de Novelle wordt de noodzaak om het volkshuisvestingsbeleid vast te leggen versterkt door te bepalen dat de corporatie niet gehouden is naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid, wanneer dat beleid niet is vastgelegd en daarover met andere gemeenten overleg is gevoerd. De gemeente kan in haar woonvisie of volkshuisvestingsbeleid thema s aandragen waarvan zij vindt dat de corporaties daarop dienen te presteren. Daarbij kan de gemeente prioriteiten en posterioriteiten vaststellen, zowel naar thema als naar wijk/buurt/stadsdeel. De gemeente kan thema s aan de orde stellen als nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (o.a. verkoop van bezit of liberalisatie van woningen door de corporatie), betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen, de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Het tijdstip waarop de corporatie de gemeente een meerjarig overzicht van voorgenomen werkzaamheden moet verstrekken wordt vervroegd van 1 november naar 1 juli. Op basis van dit overzicht van werkzaamheden kunnen de gemeenten afleiden welke werkzaamheden op hun grondgebied zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat in die gemeenten geldt. De corporatie doet hiermee een bod op het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid c.q. de woonvisie. In de Novelle is opgenomen dat de corporatie vervolgens voor 1 januari na het begin van haar begrotingsjaar een overzicht aan de minister dient te sturen van haar voorgenomen meerjarige werkzaamheden in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Gemeenten krijgen hiervan een afschrift. De gemeente kan, indien een corporatie de gemaakte afspraken niet zou nakomen of niet aan de op schrift gestelde, binnen de kerntaken van de corporatie passende, wensen van de gemeente zou tegemoetkomen, een beroep doen op de geschilbeslechtingprocedure bij de minister. Ten slotte is al in de herzieningswet opgenomen dat huurdersorganisaties betrokken worden bij het overleg om te komen tot prestatieafspraken tussen de corporatie en de gemeente. Dit overleg wordt dus tripartiet. In de Novelle is er o.a. in voorzien dat de financieel toezichthouder een oordeel geeft over de jaarstukken van de corporatie (volkshuisvestingsverslag, financieel verslag). Daarin zal een beoordeling van de financiële ruimte van de corporatie worden betrokken. De gemeente krijgt een afschrift. Op deze wijze kan de gemeente inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van de corporatie. Ten slotte is de betrokkenheid van de gemeente niet beperkt tot de cyclus om te komen tot het maken van prestatieafspraken. Van de gemeente wordt ook een zienswijze gevraagd waar het gaat om de verkoop van sociale huurwoningen door de corporatie, uitbreiding van het werkgebied van de corporatie, fusie en splitsing van corporaties, de administratieve scheiding voor wat betreft de overheveling van te liberaliseren huurwoningen naar de niet-daeb-tak, en de beoordeling van de noodzaak van de uitvoering van niet-daeb werkzaamheden door de corporatie. 2

15 De werkzaamheden van de corporaties In de Novelle wordt voorgesteld de corporatie op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de Daeb-tak (Diensten van Algemeen Economisch Belang), die de kerntaken van de corporatie uitvoert en de niet-daeb tak die belast is met alle overige werkzaamheden. Werkzaamheden in de corporaties die niet tot de Daeb behoren en voor zover ze tot de toegestane werkzaamheden behoren, moeten dus sowieso in een aparte tak binnen de corporatie worden ondergebracht (de niet-daeb tak). Het wetsvoorstel verplicht daarbij sowieso tot een administratieve scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk, die in dat geval logischerwijs in de plaats komt van de administratieve scheiding. Bij een juridische scheiding heb je het dan over een corporatie (Daeb) en een daarvan afgescheiden woonvennootschap. Met de scheiding moet worden geborgd dat werkzaamheden in de niet-daeb tak worden uitgevoerd zonder compensatie (staatssteun) zodat er onder gelijke condities met marktpartijen wordt geopereerd en er geen sprake is van marktverstoring. Nieuwe niet-daeb werkzaamheden worden na de scheiding gefinancierd tegen marktconforme condities (dus zonder borging door het WSW). Verplicht naar de niet-daeb tak over te brengen werkzaamheden betreffen in ieder geval huurwoningen met een geliberaliseerd huurcontract op het moment van splitsing, commerciële onroerende zaken (winkels, kantoren, overige bedrijfspanden), grondposities ten behoeve van de bouw van niet-daeb onroerende zaken en de (belangen in) huidige BV s en NV s van corporaties. Facultatief over te hevelen werkzaamheden betreffen niet-geliberaliseerde huurwoningen die wel in aanmerking kunnen komen voor liberalisatie. Te liberaliseren woningen De keuze of en, zo ja, in welke mate gebruik gemaakt wordt van de ruimte tot het onderbrengen van te liberaliseren huurwoningen in de niet-daeb tak is lokaal maatwerk. Dit zal in nauw overleg tussen de corporatie, de huurdersorganisaties en de gemeente bezien moeten worden. Een voorstel tot facultatieve overheveling zal dan ook vergezeld dienen te gaan van zienswijzen van de gemeenten waarin de corporatie werkzaam is alsmede van zienswijzen van hun huurdersorganisaties. De minister zal vervolgens de voorstellen beoordelen. De gemeentelijke zienswijze legt daarbij veel gewicht in de schaal, maar de financiële belangen van de corporatie en de levensvatbaarheid van beide bedrijfsonderdelen vormen ook essentiële toetspunten voor de minister. Leefbaarheid Ten aanzien van de Daeb wil het kabinet de werkzaamheden op het terrein van de leefbaarheid nader definiëren ten opzichte van de huidige praktijk. Er moet gaan gelden dat het om werkzaamheden gaat die samenhangen met het sociale bezit en het daaraan ondergeschikte en direct daarmee verbonden maatschappelijke vastgoed. Uitgangspunt is dat de werkzaamheden een op de wijk, buurt of het buurtschap gerichte functie hebben, in gebieden waar de corporatie bezit heeft. Maatschappelijk vastgoed Een deel van het maatschappelijk vastgoed zal tot het woondomein worden gerekend zoals hospices en opvangcentra. Functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen van corporaties worden niet meer apart beschouwd als maatschappelijk vastgoed maar gerekend tot het wonen als zij een fysieke eenheid vormen met het woonzorggebouw (dagbesteding, zorgsteunpunten). Dat is dus allemaal Daeb. De wet staat ook functies toe als: jongerenopvang, maatschappelijk werk, welzijnswerk, zorgsteunpunten, maatschappelijke dienstverlening, veiligheidhuizen, bibliotheken en culturele activiteiten etc. De brede school inclusief het peuterspeelzaalwerk mag niet meer onder de Daeb vallen. Toegestane niet-daeb werkzaamheden Wat betreft de niet-daeb werkzaamheden komt het er in de kern op neer dat de gemeenten in een 3

16 woonvisie of vastgelegd volkshuisvestingsbeleid aangeven welke niet-daeb investeringen zij noodzakelijk achten. De gemeente dien de voornemens ten aanzien van niet-daeb te publiceren. Marktpartijen kunnen dan hun belangstelling kenbaar maken. De gemeente zal moeten bepalen of de marktpartij in staat of bereid is om de niet-daeb werkzaamheden uit te voeren. Is de gemeente van oordeel dat dat niet het geval is, dan kan de gemeente in zee gaan met de corporatie. Als een marktpartij het hier niet mee eens is, kan deze zich wenden tot de minister. Uiteindelijk moet de minister instemmen met het door een corporatie verrichten van niet-daeb werkzaamheden. De minister stemt daar alleen mee in als: a. de corporatie een verklaring van de gemeente kan overleggen waaruit blijkt dat de gemeente de werkzaamheden noodzakelijk acht en dat er geen andere, commerciële, marktpartijen bereid of in staat zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken; b. de niet-daeb werkzaamheden behoren tot het werkdomein van de corporatie; en c. de toets van het WSW positief is. Het WSW toetst of bij de niet-daeb voornemens sprake is van een plan met een positief rendement op niveau van het project én op het niveau van de kasstromen van de gehele corporatie. Daarnaast kan het WSW een inschatting maken of de voornemens nu of op termijn een risico kunnen vormen voor de uitvoering van Daeb werkzaamheden. Als de minister een plan van de corporatie goedkeurt kan de corporatie overgaan tot de financiering en uitvoering van het plan. Uitgangspunt daarbij is dat de corporatie de activiteit extern en marktconform moet financieren (dus niet geborgd via het WSW). Daarbij is er een verschil tussen herstructureringsgebieden (herbebouwing van bestaand bebouwd gebied) en uitleglocaties. Bij de financiering van herstructurering is het in het geval van een administratieve scheiding denkbaar dat de financieel toezichthouder toestaat dat de Daeb tak een interne lening verstrekt vanuit de netto opbrengst van woningverkopen teneinde de niet-daeb tak in staat te stellen de ongeborgde lening (deels) te financieren. Het verschil met de financiering van uitleglocaties is dat in deze situatie er exclusief sprake moeten zijn van externe financiering door een vermogensverschaffer. Een interne lening van de Daeb naar de niet-daeb is bij uitleglocaties niet mogelijk. De wijzigingen ten aanzien van het toezicht Over de vormgeving van het toezicht is veel te doen geweest. Hier wordt volstaan met het aanhalen van de belangrijkste uitgangspunten die het kabinet hanteert: De ministeriële verantwoordelijkheid ten aanzien van het externe toezicht (volkshuisvestelijk en financieel) wordt gewaarborgd. Het toezicht dient los van de beleidsfunctie te opereren. Dit moet gelden voor zowel het financiële als het volkshuisvestelijke toezicht. De beide vormen van toezicht hebben elk hun specifieke karakter en dienen elk goed tot hun recht te komen. De beide vormen van toezicht zullen derhalve gescheiden blijven. Gegeven de raakvlakken en mogelijkheden tot efficiencyverbeteringen wordt zorg gedragen voor een optimale informatie-uitwisseling en samenwerking tussen beide toezichtfuncties. De toezicht- en saneringsfunctie worden gescheiden van elkaar vormgegeven en komen bij verschillende organisaties te liggen. Sanering van corporaties Het kabinet wil de sanering van corporaties, die nu nog door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, anders vormgeven, en daarbij de verantwoordelijkheid voor sanering geheel onder ministeriële verantwoordelijkheid brengen. De saneringstaak van het CFV wordt daarmee beëindigd. De saneringsfunctie kan via mandaat worden uitgevoerd door het WSW, wat aansluit bij het vanuit zijn borgingsfunctie kunnen beoordelen in welke gevallen vanuit financieel oogpunt een sanering noodzakelijk is. 4

17 De schaal van de corporatie In het regeerakkoord is opgenomen dat de schaal van een corporatie in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. Tegen deze achtergrond acht de regering een rol van de gemeente wenselijk bij de vaststelling van het regionale werkgebied van de corporaties. De regering wil dit vorm geven door de gezamenlijke gemeenten de mogelijkheid te bieden een voorstel te doen voor de bepaling van het regionale werkgebied van de aldaar werkzame corporaties. Op basis van een voorstel van gemeenten kan de minister vervolgens een begrenzing vaststellen voor de aldaar werkzame corporaties. De minister zal daarbij de afweging maken of er sprake is van een samenhangende woningmarkt en daarbij zo nodig een visie van de provincie vragen. Wanneer gemeenten niet met een voorstel komen is er geen begrenzing van het werkgebied voor de betreffende corporaties die in dat werkgebied werkzaam zijn. Als de gemeenten in meerderheid geen voorstellen doen zal de minister een jaar na inwerkingtreding van de wet zelf een voorstel doen. 5

18 Internetconsultatie wet kwaliteitsborging voor het bouwen De G32 staat uiteraard achter het uitgangspunt van de wet kwaliteitsborging voor het bouwen, te weten een kwaliteitsverbetering in de bouw. En met de minister zijn wij voorstander van een geïntegreerd en korter proces voor wat betreft de kwaliteitsborging, maar wij vragen ons af of privatisering de oplossing is voor de veronderstelde trage en ingewikkelde procesgang. In het voorstel van de minister wordt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bouwwerken over meerdere spelers verdeeld, zonder dat die verantwoordelijkheden scherp worden afgebakend. Wij zijn van mening dat de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bouwwerken en de mate waarin daarbij wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit binnen de bouwkolom liggen. Anders dan de minister vinden wij het echter wenselijk dat gemeenten in de toekomst blijven toezien op de manier waarop de markt met de verantwoordelijkheid omgaat Grote zorg voor de G32 in deze wet zit in de onafhankelijke rol die de gemeente nu heeft in toezicht. De ervaring is dat wij regelmatig aannemers aanspreken op de uitvoering in relatie tot de omgeving. De gemeente kijkt niet alleen naar een deskundige uitvoering van de bouw, maar ook naar de invloed op de omgeving. Plaatselijke kennis is daarbij van groot belang. Deze rol komt geheel te vervallen met de invoering van deze wet, waarbij uitsluitend het uitvoeringsaspect middels steekproef gecontroleerd wordt door een andere instantie. Voor de steden geldt op dit moment dat de ervaringen met en kennis opgedaan door de handhaving nauw samenhangen met de kennis en ervaring bij het verlenen van de vergunning; het is in de praktijk een wisselwerking. Vraag is hoe gemeenten kunnen handhaven, als de technische kant van de vergunningverlening bij de overheid wordt weggehaald. Tot op heden is gebleken dat een onafhankelijke, objectieve toets wenselijk is. In de redenering van het ministerie heeft de bouwsector tot op heden weinig aandacht voor kwaliteitsborging, is toetsing en toezicht door de overheid beperkt van omvang en zal deze nog beperkter worden. Dit vraagt om meer verantwoordelijkheid van de bouwsector voor de kwaliteit. Dit is naast een kwestie van wet- en regelgeving ook een proces van cultuurverandering. Gelet op voorgaande zou zeker in de eerste jaren nog een sterke sturing moeten zijn op de kwaliteit van de private toetsing. Naast deze algemene opmerkingen willen wij de volgende punten uit het wetsvoorstel en de memorie van toelichting naar voren brengen. Algemeen: 1. Het wetsvoorstel staat deels haaks op het wetsvoorstel VTH (2012), waarin gestreefd wordt naar een betere kwaliteit van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Om dat doel te bereiken worden er kwaliteitscriteria opgelegd aan gemeenten en is er reeds een traject ingezet om medewerkers te faciliteren om te voldoen aan (technische) opleidingsvereisten. In de memorie van toelichting bij het nu voorliggende wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen valt op dat de kwaliteitscriteria op grond van het wetsvoorstel VTH geen eisen (meer) zullen bevatten over de toetsing aan het Bouwbesluit 2012 voor die categorie(ën) waarbij gebruik dient te worden gemaakt van een instrument voor kwaliteitsborging onder het nieuwe stelsel. Naar ons oordeel 1 / 4

19 blijft kennis van het Bouwbesluit 2012 echter onontbeerlijk. Het bevoegd gezag moet blijvend kunnen controleren of het proces goed is verlopen. Dit geldt ook voor het toezicht op de bestaande bouw, dat vooral de bouwtechnische aspecten van bestaande gebouwen betreft. 2. Het wetsvoorstel heeft grote gevolgen voor het werk van bouwplantoetsers. In de memorie van toelichting wordt becijferd dat 43% van het werk in de fase van de vergunningaanvraag vooralsnog zal verdwijnen. Er zullen dus beduidend minder ambtenaren met een bouwtechnische achtergrond nodig zijn. Voor de steden geldt op dit moment dat de ervaringen met en kennis opgedaan door de handhaving nauw samenhangen met de kennis en ervaring bij het verlenen van de vergunning; het is in de praktijk een wisselwerking. Vraag is hoe gemeenten kunnen handhaven, als de technische kant van de vergunningverlening bij de overheid wordt weggehaald. Bovendien wordt een deel van de technische capaciteit die gemeenten voor het totale proces nodig hebben, gedekt uit de leges voor de vergunningen. Als gemeenten de technische toetsen niet meer uitvoeren, innen ze uiteraard daarvoor de leges niet. Dit zal leiden tot het wegvallen van de kennis en expertise bij gemeenten waardoor ze de handhaving niet meer kwalitatief verantwoord kunnen uitvoeren en dus de bijbehorende verantwoordelijkheid niet kunnen dragen. Specifiek: 1. De eisen aan de toegelaten instrumenten voor kwaliteitsborging worden afhankelijk gesteld van de risicoklasse van het type te bouwen bouwwerk. Hoe hoger het risico van een bouwwerk en het gebruik daarvan, hoe zwaarder de eisen die gesteld zullen worden aan de toegelaten instrumenten voor kwaliteitsborging. Er zal worden gestart met bouwwerken met een laag risico, dit zijn de eenvoudige bouwwerken. De categorie laag risico bedraagt echter 80% van het totaal aantal bouwwerken waarvoor het nieuwe stelsel gaat gelden. Het is vooralsnog niet duidelijk wat onder deze categorie laag risico moet worden verstaan. Een gedetailleerde uitwerking is noodzakelijk. 2. In de laagste risicoklasse kan volstaan worden met een erkende bouwer of architect als kwaliteitsborger. Taak van de kwaliteitsborger is o.a. het controleren dat het bouwwerk tijdens de bouw en bij gereedmelding aan de bouwtechnische eisen voldoet. Bij oplevering wordt dit door de kwaliteitsborger in een verklaring vastgelegd. Een erkende bouwer mag dus zelf de kwaliteitsborging van zijn eigen werk uitvoeren. De instrumentbeheerder controleert of deze bouwer de kwaliteitsborging uitvoert volgens de voorgeschreven regels die horen bij het instrument. De toelatingsorganisatie houdt weer toezicht op de instrumentbeheerder. In deze werkwijze schuilt volgens ons het gevaar dat er geen objectieve en afdoende 2 / 4

20 controle tijdens het bouwproces plaatsvindt. Pas bij bouwwerken met een hoog risico (2% van het totaal) wordt gedacht aan een inspectiesysteem dat volledig onafhankelijk is. 3. Het bevoegd gezag toetst of het gekozen toegelaten instrument voor kwaliteitsborging past bij de risicoklasse van het bouwwerk. De vraag is of, en zo ja op welke wijze, het bevoegd gezag dit kan toetsen. 4. Tegen het verlenen van een omgevingsvergunning staat voor belanghebbenden bezwaar en beroep open. De vraag is op welke wijze het bevoegd gezag na inwerkingtreding van de wet dient te besluiten op bezwaren van bouwtechnische aard. Volgens de memorie van toelichting kunnen bezwaren ten aanzien van de bouwtechnische aspecten in de toekomst niet meer worden ingediend bij het bevoegd gezag. Wat betekent dit concreet, waar kan de bezwaarmakende (derde)belanghebbende dan wel terecht? De memorie van toelichting laat zich hierover niet uit. 5. Het bevoegd gezag mag bij gereedmelding van een bouwwerk uitsluitend toetsen of is voldaan aan de voorschriften die aan de verklaring en de overige gegevens en bescheiden zijn gesteld. Het bevoegd gezag mag geen inhoudelijke toetsing verrichten. De toets of een dossier volledig is zegt echter niets over de bouwtechnische kwaliteit van het gerealiseerde bouwwerk. Met de instemming van het bevoegd gezag wordt bij derden de indruk gewekt dat het bouwwerk aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voldoet. 6. Er wordt in de memorie van toelichting gesteld dat er in de praktijk, vanwege de verschillende betrokken partijen met verschillende belangen wel drie opleverdossiers kunnen zijn voor een gebouw. Bekeken wordt nog of alle informatie gebundeld kan worden tot één opleverdossier. De voor- en nadelen hiervan worden nog bezien met de marktpartijen en vertegenwoordigers van bouwconsumenten. Het bevoegd gezag wordt hier vreemd genoeg niet bij betrokken 7. De kwaliteitsborger ziet erop toe dat een bouwwerk bij oplevering voldoet aan de bouwtechnische voorschriften van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw. Als dit het geval is geeft de kwaliteitsborger aan de vergunninghouder een verklaring van deze strekking af. Deze verklaring wordt bij gereedmelding aan het bevoegd gezag verstrekt. Na gereedmelding van het bouwwerk valt dit bouwwerk volgens de memorie van toelichting onder de bouwtechnische eisen voor bestaande bouw. Het bevoegd gezag houdt dan toezicht en kan zo nodig aanschrijven op de bouwtechnische voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit Een onder privaatrechtelijke kwaliteitsborging gebouwd bouwwerk zou logischerwijs echter moeten voldoen aan de nieuwbouweisen Bouwbesluit 2012 (het van rechtens verkregen niveau). Dit aspect verdient nadere uitwerking. 3 / 4

21 8. Volgens de memorie van toelichting blijft het bevoegd gezag bevoegd om handhavend op te treden tegen overtredingen van artikel 1a, tweede lid van de Woningwet (het zgn. zorgplichtartikel) wanneer als gevolg van het bouwen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat. Deze bevoegdheid lijkt echter meer dan het is. Op grond van de memorie van toelichting bij artikel 1a van de Woningwet (kamerstukken II, 2003/04, 29392, r.3) en de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (o.a. uitspraak 7 april 2010, zaaknummer /1/H1) moet dit artikel worden beschouwd als een vangnetartikel. De zorgplicht voorziet in gevallen die niet expliciet zijn geregeld bij of krachtens de Woningwet. Handhavend optreden op grond van artikel 1a van de Woningwet is dus slechts mogelijk wanneer er geen voorschrift in het Bouwbesluit 2012 valt aan te wijzen op grond waarvan kan worden opgetreden te voorkoming van gevaar voor de gezondheid of veiligheid. Hiervan is slechts zelden sprake. 4 / 4

22 Secretariaat: Postbus BK EDE KvK: Postbank: Tweede Kamer der Staten Generaal Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst t.a.v. de heer M. van der Leeden Postbus EA Den Haag Datum: 19 maart 2014 Betreft: Standpunt Vereniging BWT Nederland ten aanzien van Private Kwaliteitsborging in de Bouw Geachte voorzitter, Op 27 maart 2014 wordt in het AO over de Stelselwijziging bouwregelgeving onder andere de brief aan de Kamer d.d. 27 november 2013 van minister S.A. Blok besproken met als titel "Verbetering kwaliteitsborging in de bouw. Dit overleg volgt op het Rondetafelgesprek over dit onderwerp dat op 12 december 2013 plaatsvond, waarbinnen ook de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland haar standpunten en zorgen kenbaar heeft mogen maken. In deze brief willen wij onze standpunten en zorgen nogmaals onder uw aandacht brengen. De Vereniging Bouw- en Woningtoezicht heeft in maart 2013 haar visiedocument "Privaat wat moet, publiek wat onvermijdelijk is" aan het ministerie van BZK en aan de VNG aangeboden. Het is een voorlopig document wat verder uitgewerkt kan worden als de politiek de eerste piketpalen heeft geslagen. Er is de afgelopen jaren veel geschreven, onderzocht en gesproken over het onderwerp, maar gelet op het ontbreken van deze piketpalen is de discussie rond dit onderwerp steeds verder afgedreven van het uiteindelijke doel van deze operatie, namelijk het verbeteren van de kwaliteit in de bouw. De uitvoerende bouw ziet het stelsel als een kans zich te ontdoen van toezicht. De private partijen die zich een rol zien toebedeeld in het nieuwe stelsel zien nieuwe marktkansen. De eindgebruiker en zijn omgeving die uiteindelijk als enige partij baat heeft bij een betere kwaliteit in de bouw is lange tijd buiten beeld gebleven. Daarnaast lijkt het realiseren van een kleinere overheid een veel krachtiger ontwikkeling te zijn dan het verbeteren van de kwaliteit van de bouw. Die discrepantie heeft grote risico s voor de toekomstige kwaliteit in de Bouw. Wij willen u hierbij duidelijk maken dat wij nog steeds geheel achter ons visiedocument staan. Wij wijzen nogmaals op de in dit document opgenomen 35 acties die eerst moeten zijn uitgevoerd voordat de private kwaliteitsborging kan worden ingevoerd. We zijn inmiddels een jaar verder en minder dan een jaar verwijderd van de beoogde invoering en nog maar één actiepunt is werkelijk opgelost. De vele nog uit te voeren acties verklaren ook de vele vragen die u aan de minister heeft gesteld voorafgaande aan het Algemeen Overleg. In deze brief willen we verder nog een aantal specifieke aandachtspunten/zorgpunten toelichten 1 - De onlangs aan u toegezonden brieven van Bouwend Nederland en Aedes illustreren wat ons betreft helder hoe de ontwikkelende en uitvoerende partijen met dit onderwerp omgaan. We zien dat deze partijen 'vrijheid' eisen, en af willen van de 'hinder' en 'leges' die zij nu ondervinden van het Vereniging BWT 19 maart 2014 Pagina 1/2